近期樓市升溫的北京通州區迎來了“定制版”限購令。8月14日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》(京建法〔2015〕12號，下稱《通知》)，《通知》明確要求，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭，將無法購買通州區商品房。

如此少見的針對性強的限購“重拳”，被認為與近幾個月來“副都”傳聞下通州樓市火爆有關。《第一財經日報》記者14日晚間從房產代理機構獲得的統計數據是，剛過去的6月、7月，通州商品住宅成交量已觸及2013年的峰值，二手房成交量更是在近三個月內暴增200%，比北京市平均水平快一倍。

本報記者14日晚間和15日淩晨采訪得知，《通知》公布當晚已有不止一個上市房企的通州項目“連夜推盤”。受訪分析人士普遍認為，基於各房企在通州拿地成本、資金成本不同，剩余貨值不一，未來將呈現銷售策略的分化，與此同時，一個現實是，通州房價快速上漲的預期之火，將在一夜之間被撲滅，開發商將面臨不同程度的去化壓力。

急漲將變急跌?

經過一下午的傳言“預熱”後，《通知》14日晚間“落靴”。北京市住房和城鄉建設委員會上的官方解讀是：為促進通州區房地產市場平穩健康發展，經北京市政府批準，8月14日，北京市住房和城鄉建設委員會、通州區人民政府聯合發文，決定加強通州區商品住房銷售管理。

《通知》規定，符合現行政策有關規定且符合以下條件之一的家庭，限購1套通州區商品住房，即沒擁有住房的北京市戶籍居民家庭，已擁有1套住房、戶籍屬於通州區且落戶3年(含)以上的本市戶籍居民家庭，已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的北京市戶籍居民家庭，在本市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

《通知》中最受公眾關註的部分，在於對非通州籍北京市民的限購升級。《通知》規定，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭，“暫停向其出售通州區商品住房”;同樣無法在通州購買商品住房的，還包括無法提供近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭。

根據《通知》要求，上述規定自《通知》發布次日起執行，即8月15日開始執行，《通知》中的通州區商品住房即包括新建商品住房，也包括二手住房。

重拳背後，是通州樓市的急速升溫。近兩個月，由於副中心傳言帶來的利好，通州新盤惜售和漲價現象明顯，不乏漲到近4萬元/平方米的高價盤，普遍價格也在3萬元/平方米左右。來自中原地產首席分析師張大偉數據顯示，伴隨著一系列利好消息，今年6月、7月，通州70年產權的新建商品房(不包含商住)成交量分別突破了1600套、1700套，交易量重回2013年樓市最火熱時的高峰，目前市場的庫存只有7591套，這一庫存量也是最近6年來的低點。

北京我愛我家市場研究中心昨晚給出的統計數據也顯示，2015年4月，北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600套～700套，已經飛升至2000套以上，在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%，近3個月通州二手房交易量更是暴增200%，比北京市平均水平快一倍。

“原本還打算等著價格漲上來賣掉這套兩居室，再加點錢去五環內買個小房子，這下好了，(通州房價)要跌了。”家住通州某新樓盤的“80後”單身女孩聶枚(化名)14日晚間對本報記者感慨，自己的房子這回真成了“不動產”，以面積換地段的換房計劃被迫擱淺。

針對聶枚的這種擔心，北京我愛我家市場研究中心相關負責人對記者表示，《通知》對於通州的房地產交易來說，無疑是當頭棒喝，通州二手房價格剛出現掛牌價上漲苗頭，還未來得及實現，就被限購升級撲滅;而此次限購升級政策後，急漲的新盤很有可能會急落，通州近期走高的成交量必將迅速回落，甚至低於本輪升溫前的成交套數。

開發商連夜搶客

14日下午18時，通州臺湖某項目營銷總監通過微信朋友圈轉發了通州限購新政傳聞，並強調50年產權商住公寓不受影響，隨後的20時左右，他發下了一張自己公司商住項目的園林照片：“通州區做項目的小夥伴們，大家今晚都辛苦了。”

事實上，該營銷總監和他在通州的同行們，的確度過了一個忙碌的夜晚。最忙碌的也許是合生創展在通州的某項目銷售員們。該項目14日晚間急急推盤，價格定在3.5萬元/平方米左右，最高價格接近4萬元/平方米。雖然是精裝交房，但價格還是令看房者驚訝。一位已經入住、在售樓處圍觀的業主告訴記者，售樓處十分熱鬧，看起來購房者眾多，甚至還有附近樓盤銷售員來現場截客。她感慨說：“真的會有人買嗎?”

不管是否真有現場成交，一些開發商選擇了在限購新政落地後放手一搏。14日晚間，除了合生旗下項目，旭輝集團旗下通州項目也在21點過後宣布，“今夜起不打烊”，並以“通州核心區”的口號吸引客戶。本報記者15日淩晨1時左右撥打該售樓處熱線，一位男銷售員接聽了電話，他告訴記者，他是項目自有銷售團隊一員，他和同事都還在工作，過了零點後，主要是處理手頭的客戶資料。當記者問及14日晚間售樓處現場簽約情況時，他並沒有直接作答，只是稱：“現場客戶挺多的。”

據該售樓員透露，該項目有別墅產品，但連夜銷售的主要是商住公寓(不限購)，價格在2.45萬元/平方米左右。記者再三追問為何高於網上2.38萬元/平方米的報價，是否計劃調價，他回答說：“不會漲價。”