聚焦王健林：“不动产”模式下的万达2.0
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时隔10年，王健林创办的万达集团再次给人们以视觉冲击力，这一次不是荧屏上的足球，而是市中心的“城市综合体”，从写字楼到酒店，从电影院到超级 市场，几乎覆盖一切需求。 咱当兵的人 王健林，出生于1954，四川成都人。 15岁初中刚毕业，参加过长征的父亲执意将其送入部队锻炼。 王健林回忆：当时有三个地方可以去，北京卫戍区、某坦克部队，以及吉林省军区中朝边防部队。“我感觉当个边防战士挺浪漫，于是就来了东北。” 他进入了吉林省军区边防四团，他看到了故事中的“林海雪原”，也是杨靖宇战斗过的地方。 事后王健林在参与《小崔说事》时回顾：我六几年一入伍，就赶上毛主席发了一个一一二四批示，11月24号批了个示，“野营训练好”……我们那些 当兵在东北，在吉林，冰天雪地，在没了膝盖的深雪，一两千人就拉出去走了。 “领导倒是蛮照顾我，没让我背大枪，给我配了个手枪。”虽然如此，装备仍然有十几公斤。 每天平均走四十到五十公里……给王健林印象最深的却是，老班长教他如何吃饱饭：他说你先上去盛半缸，你快吃，这样的话你半缸虽然吃的慢一点，少 一点，你一定吃在别人前头，你第二次再去的时候，满满一下，你就吃饱了。 一千多公里的野营拉练，15岁的王健林没有掉队，如此走了六年。 王健林可能是那种天生适合部队生活的人，在军校进修后他成为一名参谋，之后成为一名宣传干事，很快在全军都有了影响。 28岁的时候，他已经成为全军最年轻的一名团职干部。作为一名部队中的处级干部，他开始涉及到具体的行政管理和财务管理。虽然已经在陆军院校获 得了专科文凭，他仍然用三年时间完成了辽宁大学的函授自修课程。 1987年的时候，有一个变化，就是“百万大裁军”。当年7月王健林从部队转业进入大连市西岗区人民政府任办公室主任。 王健林一上任，就发现一个问题，区政府居然没有食堂。一问才知道，区政府的办公楼落成三年了，仍然不通煤气，因此也就没有食堂。中间大概有些 “宿怨”，王健林一趟趟拜访负责安装的总工程师，一个月后“堵了三年气”的煤气总算是开通了。此后是食堂采购、盖浴室等等。 第二年，所属的西岗区住宅开发公司欠债149万元，濒临破产。区政府为了收拾这一摊子，于是公开招贤。结果，出人意料，原本仕途看好的王健林主 动请缨，下海了。 “周围的人都很诧异，他们不知道，我只是比他们早走半步，开始了我的创业之旅。” “值钱的只有两样东西：一台1万多块钱的搅拌机；还有一辆双排座2万多块钱的农用车。”注册房地产开发公司需要100万元，王健林跟大连房屋开 发公司借了100万元，结果要扣除20万元的利息及50%的担保。 开发公司有一些初级的管理问题，有一个故事说，王健林要辞退一名司机，此事在当时困难重重，最终王健林跑到市政府以辞职“要挟”才最终解决。 接下来需要出业绩，王健林是房地产开发的外行，或者军人气质也是一个方面，“拆迁回迁问题杂、成本高，没人愿意干，我们是大连的第一个。” 其实也属于无奈之举，当时房地产开发需要分配额度，西岗区住宅开发公司拿不到额度，至于旧城改造则是“想开多少给多少”。 今天大连市政府西南方向的“北京街”就是这样一个项目，当时一算成本，每平方米的造价已经是当时大连的最高房价1200元，王健林琢磨，“那我 们就多卖几百块钱呗！” “800多套房子，一个月就卖完了，一下子挣了一千多万。其实也很简单，我们就是做了几点创新，一是推出130多平方米的大产型，二是在北方率 先设计了明窗大厅，三是采用了铝合金窗。”按当时的说法，王健林成为了一名“年轻企业家”。 此时属于经济转轨的时期，或者市场上抓住机会只是一个方面。 之后发生的一件事情，让王健林颇有些情绪：员工跟着我连续埋头干了两年多，第三个五一节，大家提议平时加班加点却不能加工资，能不能出去集体旅 游一下，我想那也是应该的啊。 这件事情的结果是，人还没回来，举报已经递交上去了，虽然在上级的求情下，免于处分，但是要求每名员工必须把200元补交回来。 大连万达 企业家需要更多自主权，这也吻合当时的社会发展趋势。 1991年，国家体改委和大连市体改委在大连选择三家企业作为东北首批股份制试点，王健林成为了先行者。 对应股份制改造举办了一次有奖征名活动，最终的名字“万达”取意“万事通达”。第二年，大连市西岗住宅开发公司也正式更名为大连万达集团股份有 限公司。当年万达便拿出了200万元，将原本水泥覆盖的大连人民广场改造成绿化广场。 2008年4月王健林在接受《京华时报》采访时回忆：第一次卖房子，有人提建议，每套房子销售时多加3平方米。王健林很奇怪，问为什么，建议者 说业内都这么干。 “那个年代的竞争是比较混乱的，而且是卖方市场。虽然当时也叫商品房但那时还不是严格意义上的商品房……我当时就对人说这个局面长不了，最终可 能会产生竞争，可能会放开，所以我说不管别人怎么做我们要狠抓工程质量。”2006年12月王健林回忆1992年。 王健林从营口地震受到启发，住宅能不能搞框架？但是框架每平米要增加一百块钱，当时房价不过一千多块钱。“我们反复研究，把楼板搞成混凝土现场 浇铸工艺，稳定性好而且还防渗，这个工程我们一推出来，让人觉得万达的房子注重质量，靠得住。” 90年代初期的房地产热潮很快就过去了，王健林回顾：93、94、95连续三年，全国房地产整体行业利润率为负，那时很难做，但我们也可以做出 成绩，销售也很好，而且利润连年增长，靠的就是工程质量。 1995年，万达推出“三项承诺”：第一，保证房子不渗不漏，渗漏一处赔款3万元；第二，保证面积不短缺，少一赔三，少一平方米赔三平方米的 钱；第三，房屋入住30天时间内，可退换房。 “万达在1994年的销售额是29个亿，占了当时大连房地产份额的20%以上。”不过，当时局限于大连的万达，销售从1994年以后开始下滑， 之后在16个亿左右。 从2009年算，大连万达退出中国职业足球已经有九年了，但是今天仍然是人们认识这家公司的原因。 “1994年，大连市体委主任找到我，说国家想搞足球联赛，我也算个著名的球迷了，所以就干了！”1994年3月8日，王健林宣布成立大连万达 足球俱乐部。这也是中国第一家职业足球俱乐部，至少是最早的一批。 此后大连万达在全国足球甲A联赛六年四次夺冠，包括三连冠，超霸杯冠军一次，亚俱杯亚军一次。此外创造了联赛连续55场不败的记录。 不过，在1998年9月27日对辽宁队比赛后，万达对主裁判俞元聪点球的判罚很生气，当时媒体报道：俱乐部董事长王健林“怒发冲冠”，宣称“万 达永远退出中国足坛”。 “六年我们总投入了3个多亿，收回1亿多，净投入两个多亿。” 在《小崔说事》中王健林回顾：当时最大的问题就是制度设计有问题，管理足球的部门是一个官办的机构，是任命的，他管理的事情是市场化的，那么这 个体制和市场化的运动发生了矛盾。 “第二个原因就是我在快退出足球的前两年，我已经明显的感觉到赌博集团已经渗透到我们的行业里面来，有赌球的，而且影响到赛场的比赛。” 2000年1月9日，大连实德接替大连万达。 年度人物 退出足球圈之后，另一个可以有更多时间思考的问题，是产业方向。 王健林回忆：02年之前万达做了很多行业，我们有三个工厂的投资，制药厂、电梯还有LG的变电站设备。其实就是搞房地产开发老觉得不踏实，所以 搞了这么几个工厂，后来觉得这也不是路子。 “搞合资电梯，占的股份是40％左右，自己说了不算，又没什么技术，工业方面对手也强，动不动就是世界500强。” 1999年，万达就同沃尔玛探讨，即在开发商业地产之前，就依照沃尔玛的需求建设，同时获得沃尔玛的入驻。 “第一次上门跟人家说，一口就被拒绝了，慢慢谈，一次一次上门谈，整整花了一年。”2001年7月，长春重庆路万达购物广场的广告出现在媒体。 长春万达购物广场之后，有了第一批六个项目，合作方是沃尔玛、美国百胜，国际家私连锁公司。2001年，万达成立商业地产开发管理有限公司。 王健林借鉴“订单工业”“订单农业”，把“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”的模式取了一个名字——“订单地产”。 其实王健林对此有一个长时间的思考，2004年6月在接受《经济观察报》采访时表示：我们在做住宅地产的时候就有一个很深的体会，一个楼盘开盘 之后，可能在3－6个月内现金流非常高，当该楼盘卖完了之后，这个项目的现金回流也就停止了。 他进一步指出：从1992年开始，万达先后进入多个行业，多元化的目的首先不是为了多赚钱、赚快钱，而是为了寻找到一个“万岁产业”。“当初， 我的初衷很朴素，就是为了给跟着我干的这批人找一个能发退休金的地方。” 此时万达在全国已经有了15家Shopping Mall。 Shopping Mall的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”由若干个主力店、为数众多的专业店和商业走廊的集合， 集购物和其他服务功能于一体。 这时期，王健林的思路有了跨越：作为收租物业，最怕的就是承租人不守信用，或者公司破产导致无法还租，与其冒这个风险，不如我们去寻找最大的、 最成功的大客户去合作，万达的目标就是向世界500强收租。 同一时期，王健林必须做“减法”，将资源投入到商业地产上，资产处置只是问题的一个方面，员工妥善安置是一个挑战。好在物业也可以吸收大量员 工。 “现代企业制度和人情味同样重要，如果因为要完成现代企业转变而失去朋友，我宁可不做。”这句话说出来并不容易，其中的甘苦只有当事人自己知 道，旁人很难轻松下结论。 万达在公益上的投入，可能比外界以为得要早，要多，改制后的第二年，万达掏出2000万元兴建大连市西岗区体育馆；2000年，万达捐资 5000万元建设大连实验学校。 根据官方网站上找到的资料：万达集团投资5亿元兴建了占地106万平方米、建筑面积30万平方米的大连大学。12年来，万达奉献于社会公益事业 的投入累计达8亿多元人民币。 顺便一提的是，从1997年开始，万达开始涉足艺术品市场。2000年12月，在翰海秋拍上，大连万达的玥宝斋以440万元获得八大山人的《孤 禽图》。该画尺幅不大，高100厘米，宽60厘米。有人幽了一默，王健林400万买了一只鸟。“我们搞收藏不是为了升值，而是想为弘扬民族文化做点事 情。” 大连达沃斯会议中心一侧正在兴建万达中心和万达公馆。其附设的美术馆建筑面积为1.5万平方米，新闻稿指出：将馆藏万达集团董事长王健林先生多 年收藏的500余幅、总值超过20亿元的中国近现代名家字画，无论建筑和馆藏作品都将达到国家级展馆的水平。 2004年在接受媒体采访时，一个问题是，什么时候在胡润财富榜上看到王健林的名字。王健林有一个著名的回答：富豪榜就是杀猪榜，我可不想上。 2005年百富榜公布以后，胡润解释，“比如万达集团王健林，强调自己是集体企业，而且王健林在其中的股份很少，对方非常坚持，我也没有办 法”。 2005年年末王健林获得一项非常重要的荣誉，CCTV中国经济年度人物。 颁奖词如此介绍：左手点石成金，他是国际级卖场在中国的最大房东；右手雪中送炭，他是为农民工扶危救困的仁义豪客；他开拓了民企海外募资的全新 路径，一个健康的企业公民，一个在物质上和精神上先富起来的人！ 于是12月末的颁奖典礼上，《工人日报》要闻部主任石述思提了一个问题：您作为刚才颁奖词里面的企业公民，公民就代表着责任，你有必要为我们画 一幅像，什么是好的房地产商？ “比较难，房地产企业对中国经济做的贡献比较多，但是得到的表扬比较少，房地产商经济地位还比较高，但社会地位比较低，一直赚钱不少，但是近两 年心情不好。”王健林如是说。 银幕背后的“城市综合体” 或者对年轻男女来说，万达电影院是今天他们对万达直观的认识。 根据2006年时的计划，到2010年底，万达旗下会有近400块银幕；这个数字到2015年将会再翻一番。这个计划或者会提前。 “除对之前6个购物中心重新投巨资改造改建电影院外，2003年以后投资的所有万达商业广场都要有电影院这个配套设施。” 2004年10月，万达与时代华纳旗下华纳兄弟影业成立了合资院线公司。根据约定，到环境适合的时候万达就将院线股权转让给华纳。 跨国公司有时候真的是缺乏耐心，随后持续的亏损让时代华纳失去了信心，结果万达承接了院线的股权。 时代华纳撤离之后，管理费用下降，同时万达调整了市场定位，或者关键在于市场趋势，2006年电影院线越过了盈亏平衡点。2008年银幕数达到 302块，收入达到5.7亿元，利润达到5500万元。 “百货是消费，带来人流；影院是娱乐，能够留下人流。” 既然如此，在退出百货业五年之后，2007年5月8日重新推出万千百货，根据王健林“同步进入，同步开发，快速扩张，快速升级，以规模带动效 益”思路。之后两年，在哈尔滨、成都、西安、北京四地开出首批四家商场。 业内有些不同的看法，认为运作不善反而会拖累整个开发计划。万千百货集团总经理丁遥在接受《中国企业家》采访时强调，“百货利润不高，但是抗周 期能力强，而且有持续不断的现金流，对集团的支撑力度是很难计算的。” 2006年6月，万达成立了商业规划研究院。其招聘介绍中强调，是国内唯一一家专业从事大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构。2008年 9月《万达购物中心设计准则》出版。 2004年12月王健林在中国商业地产领袖年度高峰论坛上有一个演讲，题目并不生动，是《商业地产的六大要素》，其中有那么一段： ……请我去帮忙招商，只要我能帮他们招商成功，可以给我30%的股份。每层荷载统统500公斤，层高也全部一样，我一看就知道麻烦了……超市至 少要1吨承重，建材要4吨，图书要2吨，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句话：不去。这两个项目，一个40多万平，一个20多万平。现在是欲罢不能， 想干不行。 万达同样交纳学费获得的知识是“只租不售”，王健林指出：任何一个商业项目，都需要1-3年的市场培育期，任何一个商场不可能开业就火而且一直 火下去，这是不可能的。而小租户没有培育市场的心态。这样一来，业主收不到理想的租金就开始闹事，有的人跟我们打官司…… 王健林一度用回购的办法解决了一些纷争。“商业地产销售商铺后遗症太大，它不能保证商业的整体性和有效经营，这是我们用巨大代价换来的教训。” 2006年9月王健林同银行业沟通，主题是《调控也是一种机会》，文中涉及了他对房地产市场的观察：随着这几年经济的发展，随着户籍制度的松 动，随着人们收入的增加，人的流动性加快，房地产市场出现了一个趋势，就是越来越向大城市和特大型城市集中。 他进一步指出：房价越低的地方市场风险越大，这是我的一个看法。现在中国房地产市场就是这么一种趋势，而且这种趋势越来越明显。 因此商业地产的机会在于，31个省会城市加5个计划单列市，再加另外4个地级市：苏州、无锡、东莞、温州。 王健林提出了“城市综合体开发”的概念：从05年下半年，06年开业的十来个项目，都叫做城市综合体。什么叫城市综合体？我们一般会建一个酒 店，一般是五星级，有的还会配一个商务连锁酒店…… 王健林有一个更生动的比喻，即“月光经济效益”：就是延长消费时间，刺激晚上消费，把收租计租的时间拉长。各种业态在一起，比较效益增加，也能 刺激消费，增加酒店的入住率，这就叫做创造月光经济效益。 2009年7月合肥万达广场奠基，在接受当地媒体采访时，王健林表示：合肥是一个六百多万人的省会。合肥市民的总量已经有两百多万。再加上我们 项目建设期还有一年半，将近两年。到2011年初的时候，可能超过300万人口了，所以我相信，我们矗立在发现和创造市场之间。 2006年12月在大连理工大学EBMA班学员毕业典礼上，王健林有一个《商业地产是万达核心竞争力》的演讲，他指出，从事一般住宅开发潜在的 风险：招拍挂也非常激烈，每一块地都经过多重竞争，利润空间压得很薄。如果不是中国房地产升值大趋势……“一旦房地产价格升值趋缓或是停止，这种拍卖拿地 的价格趋势是非常危险的。” 他进一步指出：我们做一个大的购物中心，最起码可以解决万人以上就业难题，因此受到当地政府普遍欢迎。因为现在中国就业是一个很困难的问题。 《调控也是一种机会》中他则表示，而在现在万达在全国发展，大多来自于政府的邀请。每个月邀请我们的项目好几个，我选一选，觉得还不错就去谈一 谈。当然也走招拍挂的程序，但政府支持你的情况下，就会容易一些。 融资
“那我就有点不明白了，这么好的商业模式，为什么其他的房地产商不同样采用呢？”
在《小崔说事》中，崔永元就问。
这不是一档财经节目，于是王健林回答：我在思考这个问题……其实我觉得主要是心态，如果 这种发展长寿的这个心态，咬牙顶着，这个肯定是会有人来做的。
其中的关键是，专业壁垒只是一个方面，更重要的是持有物业，本质上是细长的现金流在支持 一个庞大的资产，资金至关重要。
这个问题对万达来说，同样是存在的，电影院线虽然占国内15%份额的电影市场，但为集团 提供的现金支持暂时可忽略。
万达运营的重要策略在于，将商业中心和住宅统一起来，连片开发。
“我们商业广场就是一个市中心。购房者首先要求的是周边配套，那商业广场的住宅就好像是 插在蛋糕上的蜡烛，销售一直很好，我们是不降价的。”2008年11月万达企业文化部总经理石雪清在接受《经济观察报》采访时表示。
2005年5月王健林在浙江业地产高峰论坛上作了一个题为《商业地产的八点心得》的演 讲，其中指出：在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可 以了。
当然其中还是难以避免周期影响。“万达2004年憋得够呛。差点没挺过来。”2005年 王健林在接受《中国企业家》采访时实话实说。这一阶段，万达接连拿下12个项目，资金压力之余，也奠定了商业地产的发展基础。
2004年5月，王健林通过毕马威会计师事务所，开始接洽澳大利亚的麦格理银行 (Macquarie Bank)。
他们谈的是REITs，即房地产投资信托，“Real Estate Investment Trust”的缩写。同债权融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会提高资产负债比。大多数REITs都是持有商业地产，靠租金回报投资者。 1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。
2005年6月，麦格理—万达房地产基金成 立。万达注入了9个项目，据说万达获得了40亿元的资金。其中包括发行了国内第一例CMBS(商业抵押担保证券)。一个组合抵押贷款池中，通过证券化，以 债券形式向投资者发行的融资方式。
“我们选择麦格理就是因为他同意我们在合资公司中占51%的绝对控股地位。”此时的计划 是，将万达现有的15个购物中心项目打包进入REITs，在香港联交所上市，获得80亿元资金。
这里有一个标杆，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙地产(Simon ProPerty)，持有物业2100万平方米，拥有北美地区公开发售的最大REITs。
“也许，十年八年之后，开发这种辛苦钱我们就不赚了。收购别人建成的购物中心，或者指导 别人选址、开发，我们定向收购。”
不过此后上市受阻，这一时期，境外公司收购内地物业受限。此后，2007年8月王健林面 对媒体表示，公司将在A股上市。但是这不意味不再有兴趣，2009年9月王健林在接受《华夏时报》采访时表示：我们当然希望房地产信托基金早点出来，那样 会改变目前融资渠道单一的现状。如果有结果，万达会是最好的样本。
2008年9月，万达将运营中心从大连迁至北京的万达广场。万达方面表示，“我们的高 管、董事长均已搬到北京办公”。但是大连万达集团目前的注册地仍为大连，企业办税也仍在大连完成。
一个细节是，王健林给所有愿意去北京的万达员工每人25万元用作安置费用，也包括四名年 近五十从未到过北京的司机。
2008年胡润百富榜，王健林名列第第20名，个人财富从一年前的50亿跃升到160 亿。
胡润如此描述：万达集团在房地产方面取得的成绩有目共睹，其遍布全国的商业地产在各大中 心城市随处可见。超过16家的五星级酒店，使万达集团成为国内拥有五星级酒店最多的企业，王健林对五星级酒店的痴迷可见一斑。
随后发布的《福布斯》富豪榜，王健林列第35位，个人财富为57.1亿，20天内资产缩 水三分之二。原因很多，根本在于，又进入了一轮房地产周期。
不过简介某种意义上肯定了他的努力：他提出“颠倒程序”的“订单地产”， 使得万达系的年租金收益超过20亿元，成为国内首屈一指的商业地产企业。
然而这一阶段，王健林又开始连连拿地，虽然从2007年11月到第二年3月，万达没有再 买过一块地。“如果大家都等好时机，看准了才出手，那赚的就是一个平均利润。只有大风险，才有大收益。”王健林如是说。
2009年7月在接受《21世纪经济报道》采访时，王健林透露：万达新一轮土地储备起步 于去年下半年，半年内新增7幅土地。今年上半年加大了力度，新增10幅土地，总面积约650万平方米，下半年计划将再新增至少10幅地，全年新增土储目标 超过1000万平方米。
关于上市，“万达已完成了股改，进入了上市的申报程序，我们希望尽快上市，计划是明年， 最迟后年。当然，这还需要有关政府部门的批准。”上市的资产涉及商业地产及酒店物业。
2009年9月前，万达集团完成了两轮私募，年初是引入建银国际作战略投资者，第二轮 “入股的都是民营企业的大腕，没有一家国有企业。”共募集资金超过40亿元人民币，这应该是创下了民营企业内地私募的记录。
8月28日，万达牵头四民企出资200亿在吉林省白山市抚松县，投资兴建长白山国际旅游 度假区。万达集团企业文化部副总经理陈志平在接受《每日经济新闻》采访时间透露，此项目，万达出资占其中的40%。
万达在全国30多个城市拥有项目。根据王健林的计划，新开工面积1000万平方米，续建 面积也在1000万平方米左右，而明年的销售额将达到500亿元的级别。
结语
中国的企业家只用了不到30年就适应了市场经济，那么说其实不准确，他们已经开始可以自 如地驾驭市场经济，甚至于推动市场经济的发展。
其实有感慨，面对趋势的时候，你只能投身其中，置身事外，如同是滞留在车站的月台上，目 送时代的远去。