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房多多会威胁搜房吗？ 从易

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上周听了房多多的一个会，了解了下他的运作模式。对这个刚成立三年半的公司在2014年做到2000亿的交易额有了更多的理解，也在思考这样的模式对搜房会有多大的影响。

房 多多是做新房一二手联动切入房产领域的；主要做法是派一帮人扫街跟经纪人门店去谈，让他们把一些买二手房的用户介绍到新房开发商那里。同时又跟开发商说， 我这里有精准的购房用户；你不是给搜房、乐居他们优惠券吗？也给我一些，我给你导流。这样，房多多其实是帮二手房中介开辟了一个卖新房的渠道，是会受到二 手房门店欢迎的。搜房也在做类似的事，2015年Q1新房电商卖的7270套房子中就有2931套是通过这种形式卖的。

在房多多构建的这 个模型里，中介经纪人只需要锁定用户，把用户送到开发商的项目案场就可以了；不需要经纪人去促成交易；但是只有用户实际交易了才会给经纪人佣金。对经纪人 来说，无非是跟不购买他们介绍的二手房的用户多说一声而已；用户到达开发商案场的交通费开发商也可以报销；所以经纪人也很愿意做这样的事。

目 前房多多从开发商那边拿到的返佣是1.2%，80%给经纪人。现在房多多与2.96万经纪公司签订了合作协议，这些经纪公司共有5.46万合作门店（平均 每个公司两家门店）60万合作经纪人（平均每个门店11个经纪人）。这些经纪人在房多多的注册账户数是23万个（不是每个经纪人都开了账户）。肖莉表示， 房多多目前有六七百人在管理这些经纪人；新房业务基本处于盈亏平衡状态。

做好了新房，房多多又开始做二手房。与做新房类似，房多多也是搞 定房源端，然后让经纪公司帮忙卖房。不过，与新房的房源可以通过开发商批量获得不同；二手房的房源需要扫楼才能一套一套的获得房源。所以，房多多在二手房 里投入的人员也多了很多；新房只有几十个人在跑开发商，二手房则有一两千人在扫楼获取房源。肖莉表示，房多多在二手房领域的核心价值就是二手房源库。

介绍完了房多多的模式我们来看看他与搜房的异同点：

在 新房领域，搜房除了有与房多多一样的一二手联动模式之外，他还有自己的看房班车带用户到开发商案场看房，还有3000人的交易团队帮开发商促成交易。所 以，搜房有更高的去化能力，可以获得开发商更高的返点率，目前是1.6%。如果搜房以同样的分成比例分给经纪人，经纪人就可以拿更高的返佣；对经纪人的吸 引力应该会更高。不过，两者最大的区别还不是这点，而是搜房的主要用户来源是其网站，是自有用户；而房多多的主要用户来源是经纪人。

在二手房领域也是，搜房不但建立了真实房源信息库供经纪人使用，同时还可以给线下的经纪人导入购房用户。此外，搜房获取的这些房源不是只由合作经纪人卖；他自己也建立了几千人的团队在直销；所以业主将房源委托给搜房之后也会更快被卖掉。

所 以，仅从商业模式上看，很难说房多多对搜房有多大的威胁；只能说是新房优惠券、二手房经纪这样的业务进入门槛不高导致了整个行业的竞争加剧。对搜房而言， 更大的威胁可能是管理层自己在各业务线上的博弈。因为新房的一二手联动会侵蚀他新房交易部门的利润，二手房的交易业务则会影响原来卖端口收流量费的业务部 门利润。如果搜房不能打破这些业务部门间的利益，交易团队的执行效率可能就会受到其他部门的干扰，从而使自己输给外部执行力更强的团队。从这些点看，我就 更理解老莫所说的：“搜房转型最大的风险是执行能否到位！”这句话了。

文/ i美股 吴桑茂声明：文章发表时，本人所在机构持有$搜房(SFUN)$   多头仓位；未持有房多多股份。文章所述内容不构成任何投资建议！

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