| ||||||
| 上 週最熱門的新聞之一應當屬於宏泰集團創辦人林堉璘成為台灣的「真首富」了吧？ 據媒體估算，他所擁有的土地市值將近新台幣1,431.65億元，超越郭台銘所持有鴻海股票市值1,392.54億元。不過，我不免要小小吐槽一下，這個 計算方式的草率。因為再有錢的人買土地也不可能全部用現金，如果把貸款扣掉的話，誰的「淨資產」能登上首富，可就還在未定之天了。 地主首富 房市警訊 雖 然什麼人當上首富，對於一般老百姓甚至於當事人來說，並沒有太大意義，不過，他們是如何當上首富，可就充滿許多含意。首富就像是台股股王一樣常常在輪替， 什麼樣的企業當上股王，往往都是產業最好賺的時候，多半也意味著距離股價高峰已經不遠，接下來就是逐漸往下走，過去的被動元件、博奕概念以及太陽能無一不 是如此。那麼，當地主成了首富，是否也就意味著台灣的房地產距離高峰已經不遠了呢？我認為，機會相當高。 近期除了首富的新聞之外，許多話題也都圍繞著房地產市場，包括國有地的禁售、課徵豪宅稅、金管會要求壽險業別炒樓等，然而，這些被戲稱為「花拳繡腿」的禁令，就好似在為房巿的329檔期熱身一樣。 日 前媒體報導的台北市建案開價動輒每坪70~80萬元起跳，有些位於傳統豪宅區的建案，每坪開價更是直接站上150萬元。以台灣近幾年來，平均國民年所得 15,000美元（約新台幣48萬元）的水準來看，一般老百姓工作一年，然後，不吃不喝，可能連台北市的1坪房子都還買不起。 資產泡沫 鑑往知來 台 灣最近一次大型房地產泡沫是發生在1990年，當時會發生資產泡沫是因為央行阻止台幣升值而釋出許多「新」的新台幣所引發。1986、1987年，貨幣供 給額M1b年成長率分別是為51.4%、37.7%，這是自央行有統計資料以來，第一次突破30%。台股由1987年的1,735.7點開始上漲，直到 1990年2月衝到台股的歷史高點11,983.5點，台北市房價指數則是從1987年的基期100點上漲到1992年的238.4點。 然而好景不常，1989年2月，央行調升存款準備率並對銀行的住宅放款實施管制措施，使得貨幣供給快速緊縮，1989年的M1b年增率僅剩下4.97%，而1990年更是出現6.6%的負成長；台灣股市在1990年全年跌掉了9,071.3點，是的，你沒有看錯！ 隨後，房地產在1992年見到高點之後，在4年之內下滑了20%，一些郊區或二級城市的房價甚至出現40%以上的跌幅，若以貸款的槓桿效果來看，其所造成的損失甚至還遠超過於股票市場。 回 顧這段歷史的時候，突然出現一種似曾相識的「既視感（Déjà vu）」，包括央行阻升台幣、M1b創新高、股市資金行情、房地產創新高…這些用語好熟悉啊！沒有錯，現在台灣重新走上20年前的路，而2009年正是自 1986~1988年以來，台灣第二次M1b年增率突破30%的年度。目前，全世界進入緊縮資金的循環，當台灣央行開始加入後，很可能也就是首富要換人做 做看的時候了。 所有的泡沫就像是地震一樣，你可以知道它一定會發生，但卻無法準確預測發生的時間點。台灣也是一樣，我認為，房地產泡沫終究 是要破的，也因此，我不會建議大家隨著媒體起舞，在目前房地產熱到最高點時，進場購屋，而當央行敲響緊縮資金警鐘之時，也請各位降低手中持股比重，特別是 高負債比與存貨週轉速度較慢的營建公司，將會是泡沫破滅後最大的輸家。 艾利克斯 政治大學企業管理研究所畢業，具證券分析師CSIA執照，擁有十三年台股投資經驗， 目前以Kinopio為名經營搜股網部落格，並擔任聯合新聞網理財會客室專欄作家。聯絡方式：[email protected] | ||||||