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綠地香港（0337）海外資本平臺，互聯網金融革新者

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2599

本帖最後由 WENBEN 於 2015-5-19 10:35 編輯

綠地香港（0337）海外資本平臺，互聯網金融革新者
作者：申思聰 李品科 侯麗科

首次覆蓋給予增持評級；價目標價12.0港港價元，較現價51%空間。預測公司2015/16/17年EPS0.77、1.10、2.11元，同比692%、44%、91%。公司作為綠地集團的海外資本平臺，未來將主要承載集團金融創新業務的發展。隨著自有項目的逐步交樓結算，業績迎來爆發期，於此同時地產寶業務和其他創新互聯網金融產品的發展有望超市場預期，故給予目標價12.0港元，相較NAV折讓20%，尚未考慮互聯網金融創新業務的估值，對應2015年12.2倍PE。

布局核心城市，顯著受益於市場回暖。公司土地儲備達1,433萬平米，分布於長三角洲及南中國沿海地區等核心城市。公司2014年增加土地儲備500萬平米，進一步優化區位布局。公司2015年主要推盤13個項目，分布於上海、江蘇、海南、廣西和昆明，相應區域城市銷售恢複較為明顯，完成全年180億銷售目標是大概率事件，將進一步提升在集團總銷售收入中的占比。

地產互聯網金融的革新者。公司作為綠地集團金融創新的主要資本平臺，聯合螞蟻金服和陸金所推出金融產品地產寶，重構中小開發商融資路徑，解決融資難和成本高等痛點。相比傳統信托，綠地香港在風控、成本、品牌、渠道及違約項目處理上擁有核心優勢，後續若占據地產信托市場份額的2%，即可達到近300億規模。地產寶的先發優勢將享受接近3%的高傭金率。公司15年和16年產品規模有望分別超50億和300億，將帶來1.5億和9億的利潤，估值上行空間可觀。

司公司NAV折讓近50%，安全邊際高，彈性大。公司由於市值較小，前期由於盛高臵地項目銷售低迷，業績受到一定影響。當前股價較NAV折讓47%，安全邊際較高。公司通過配售方式募集16.8億港幣，加大互聯網金融業務投入，後續房地產基金、PPP建設基金以及首付寶等創新金融產品將成為公司業績的新增長點。

風險提示：行業政策風險，金融創新業務存不確定性。


1.綠地集團海外綠地集團海外資本平臺

1.1.公司簡介

綠地集團資本運作的國際平臺。綠地香港前身為盛高臵地（控股）有限公司，於1998年由王偉賢（董事長）引入澳大利亞資本形式創立，並於2006年10月在香港交易所主板上市。2013年5月，綠地控股集團有限公司旗下格隆希瑪國際有限公司認購盛高臵地擴大股本後的60%股份，成為第一大股東。公司作為綠地集團境外的唯一地產平臺，有望打造成為集團整合境內外資源的橋梁和紐帶，母公司存在資產註入預期。

控股股東實力雄厚。公司控股股東綠地集團是中國第一家躋身世界500強的以房地產為主業的綜合性企業集團，綠地集團2013年度的銷售面積高達1600多萬平方米，同比增幅50.74%，位列全國第一；房地產主業的主營業務收入超過923億元人民幣，毛利率達到26.5%。根據綠地公布的數據，2014年度房地產業全年實現預銷售額2408億元，登頂全球最大房企。依托母公司的品牌和資源，綠地香港後續地產業務有望得到持續的支持和發展，銷售收入占比計劃從目前5%左右的比例提升至20%。


“四三二一”戰略實現增長。公司通過自主收購、發債等途徑實現自身業務及資本規模的迅速增長。綠地香港正積極踐行第一個五年規劃，即“四三二一”戰略。四個開拓引領發展，即開拓新區域、開拓多種發展模式、開拓新產品業態以及開拓創新管控體系；打造三項核心能力，即打造企業運營能力、打造“精品+速度”的實現能力、打造研展以及營銷企劃能力；兩重組織保障，即企業文化與人才隊伍保障；最大化香港上市平臺的融資能力，實現融資、快速開發、快速周轉的螺旋式上升發展模式。

1.2.合約銷售實現快速增長，物業銷售為主要收入來源

物業銷售實現快速增長。公司業務主要包括物業銷售、物業管理、物業租賃、酒店及相關服務等。其中重要的收入及利潤來源為物業銷售，占2014年營業收入的79.7%。公司實行高周轉的開發模式，2014年合約銷售金額達129.3億，同比增長269%；合約銷售面積為170萬平方米，同比增長378%，銷售核心區域包括海南（32%）、浙江（17%）、江蘇（15%）、昆明（13%）、廣西（11%）和上海（6%）。


2.布局核心城市，顯著受益於行業回暖

2.1.受益於寬松政策，一線城市回暖明顯

政策持續寬松。正如我們年度策略中的觀點，2015年基本面將呈現“弱平衡”（去庫存或者緩慢出清）的狀態，整體看房地產市場將呈現“量升價平”格局，貨幣政策和行業政策將以寬松為主，政策利好持續出臺。例如：2015年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發布3.30新政，將二套房首付比例調整為不低於40%，此後，各地陸續出臺公積金貸款政策：上海出臺公積金新政，購首套房及二套房個人和家庭公積金貸款上限分別調至50萬元和100萬元，首套自住房最高貸120萬；深圳住房公積金貸款首套房首付比例最低20%，二套房首付比例最低30%。




核心城市銷售顯著回暖。受行業政策提振以及貨幣寬松的持續，行業銷量顯著回暖。截止到5月第二周，行業整體銷量累計同比上升12%，其中一線城市尤為顯著，同比上漲42%。隨著去年同比基數的下移，銷售恢複力度將更為顯著。


2.2.布局核心城市，產品結構多元化

布局核心城市，產品結構多元化布局核心城市，長三角海南區域占比較大。。截至2014年末，公司持有土地儲備達1,433萬平方米，分布於長三角洲及南中國沿海地區具有地區經濟重要性的主要城市的黃金地段。按照目前的開發進度，現有的土地儲備足夠支持未來三至五年的發展需求。新增土地方面，公司加大了一二線城市的投入占比，進一步優化公司的區位布局。2014年公司在廣西、上海、蘇州、昆明和海南一共新增了7個優質項目，土地儲備增加約500萬平方米。




2.3.推盤力度加大，0180億目標大概率實現

公司2015年主要推盤13個項目，分布於上海、江蘇、海南、廣西和昆明，相應區域城市銷售恢複較為明顯。在行業回暖和政策持續寬松的環境下，公司完成全年180億目標是大概率事件，將進一步提升在集團總銷售收入中的占比。


3.地產互聯網金融顛覆者，多元化業務打開增長空間

3.1.綠地香港為集團核心的金融創新業務平臺

綠地香港為集團核心的金融創新業務平臺綠地香港為集團主要的金融創新業務運作平臺。按照發達國家的發展歷程來看，後周期時代行業住宅開發增速將逐步下滑，而地產金融屬性將顯著提升。新常態下的房地產金融化是一個必然的趨勢，或成為未來三年的主要創新方向。綠地集團也將金融業務作為未來重點發展的板塊之一。目前集團將金融創新業務集中於境外上市平臺綠地香港來運作，按照目前發展規劃，金融業務的收入占比會顯著提升，有利於打開綠地香港的市值上行空間，在集團內形成良好的協同效應。


3.2.地產寶重構中小開發商融資路徑，互聯網金融顛覆產品

地產寶——房地產互聯網金融顛覆產品。公司聯手螞蟻金服和平安陸金所聯合推出的首款互聯網房地產金融產品——地產寶，致力於解決中小房企融資難和利率高等痛點，采取互聯網方式直接縮短中間流程，重構開發商融資渠道路徑，有望成為房地產互聯網金融的顛覆產品。

綠地擁有得天獨厚的金融創新優勢。地產寶爭奪的市場是國內信托市場，相比傳統地產信托而言，綠地開展地產寶業務擁有得天獨厚的優勢：1）項目風控能力：相比信托而言，開發商對於項目的判斷將更加準確和客觀。項目定價能力和風險管控能力較傳統金融機構更有優勢；2）項目處臵能力：若後期發生違約，綠地強大的資源整合能力和開發能力，能夠以低成本買入資產並進行自主開發，將損失降至最低；3）銷售渠道優勢：通過與螞蟻金服和陸金所等互聯網渠道合作，減少中間環節，能夠顯著降低流通成本，同時面向大眾居民此類投資主體，收益率要求較低；4）品牌優勢：綠地集團作為世界500強企業，擁有良好的品牌優勢，其信用背書有利於降低融資成本。


市場空間前景廣闊，先發優勢顯著。表外融資方面，信托計劃是開發商的主要融資手段。隨著近年樓市火爆行情的延續，信托業也隨著地產業實現了迅速發展。從投資規模層面上來看，房地產信托已經占據了在整個信托市場的半壁江山，房地產投向資金信托余額已達1.3萬億。

然而由於這種融資方式對房地產開發企業的資質要求較高，中小房企的融資難題依然得不到很好的解決；信托投資者要求的回報率較高，項目風險評估有限。地產寶的誕生有效地解決了傳統信托產品高門檻、高成本、高風險等問題，是房地產互聯網金融的一大創新。假設隨著業務的開展，地產寶若能占據信托市場份額的2%，也將擁有接近300億的撮合成交規模。綠地憑借先發優勢，傭金率有望維持在3%。


地產寶業務2016年年獻有望貢獻9億利潤。按照目前3%的傭金率計算，地產寶業務若2016年規模達到300-500億規模，將為公司貢獻9-15億利潤，若按互聯網金融板塊估值計算，保守估計市值將增加100億人民幣以上。


3.3.多元化金融創新產品緊抓後周期時代行業轉型機遇

房地產基金來緊抓未來REITS機遇。2014年，綠地香港成立房地產基金管理公司（BlackwoodCapital），並在海外募集10億美元的股權資金。2014年12月，房地產基金管理公司成立了第一支房地產基金，並完成第一筆投資。公司以其背後的強大資源和綠地集團豐富的商辦經營能力，該塊業務有望穩定發展。


特殊機會投資基金致力於將不良資產重組再開發。綠地香港還成立了特殊機會投資基金，致力於將不良資產重組再開發，加速綠地集團對優質房地產項目的整合。在一定程度上，可以對接地產寶以及其他傳統信托產品的風險項目，為集團互聯網金融業務保駕護航。同時，公司與政府共同發起成立地綠地PPP建設，基金，與政府合作建設城市基礎建設項目，屬於政府鼓勵的方向，既為加速城鎮化、保證就業水平、緩解財政壓力等提供一份助力，也有可能獲得政府稅收優惠、銀行低融資成本的優惠政策，與政府建立良好的關系。

4.財務分析

4.1.業績迎來爆發期，凈利潤將顯著增長

未來三年營收和凈利潤增速達或達111%、、179%。。2014年公司實現凈利潤1.08億元人民幣，同比增長212%。由於之前盛高臵地的項目銷售情況低於預期，導致了公司2014年結算收入相比2013年出現了下滑。隨著綠地自身項目的逐步交樓，業績將出現爆發式的增長。我們預計公司2015年將實現128.8億元的營業收入，凈利潤將達到8.5億元。未來三年營業收入和凈利潤的複合增長率有望達111%和179%。


4.2.財務成本處於行業低位

財務重組，融資成本顯著降低。2014年公司充分利用境外及境內資本市場企業及項目層面的融資工具及管道，調整中長期財務狀況，發行成本相對較低的債券及貸款，目前平均綜合融資成本已降低至4.94%（2013年8.18%），低於同類型地產上市公司的融資成本水平。




財務情況良好，評級較高。2014年，公司及其母公司綠地控股集團均能維持其評級水平。綠地控股集團繼續獲得穆迪的“Baa3”評級、標準普爾的“BBB”評級以及惠譽的“BBB－”評級；綠地香港發行的債券則獲得穆迪的“Ba1”評級、標準普爾的“BB+”評級及惠譽的“BBB－”評級。

5.估值與建議:目標價12.0港元，較現價有51%空間

預測公司2015/16/17年核心EPS0.77、1.10、2.11元，同比長增長692%、、44%、91%，，首次覆蓋給予增持評級。我們根據公司房地產項目開發結算進度對公司的盈利進行預測，推斷2015/16/17年EPS0.77、1.10、2.11元，同比692%、44%、91%。隨著盛高臵地項目影響的減小，自身銷售項目的逐步結算，公司2015年凈利潤將顯著增長。

公司房地產項目NAV14.94港港元，安全邊際較高。公司當前儲備近1433萬方，扣除凈負債之後的NAV為14.94港元。當前股價7.93港元，折讓47%，安全邊際較高。


綠港地香港2015EPE8.1倍、PB1.1，倍，考慮到互聯網金融的發展，估值上升空間可觀。1）綠地香港2015年PE達8.1倍，在100億港幣至300億港幣市值區間的內房股中處於中位；2）PB方面，綠地香港2015年PB達1.1倍，處於該市值區間開發商高位。




目標價給予12.0港元，相對NAV折讓20%，對應2015年年12.2倍倍PE；；目標價距有現價有51%。空間。公司作為綠地集團的海外資本平臺，未來將主要承載集團金融創新業務的發展。隨著自有項目的逐步交樓結算，業績迎來爆發期，於此同時地產寶業務和其他創新互聯網金融產品的發展有望超市場預期，故給予目標價12.0元，相較NAV折讓20%，尚未考慮金融業務的估值，對應2015年12.2倍PE。

6.風險提示

行業政策風險。2015年以來，隨著政策的放松和貨幣寬松的持續，基本面呈現“量升價平”的趨勢，若後續庫存快速下降，價格出現大幅反彈，行業政策基調或由松轉緊，或對公司經營造成不利影響。

金融創新業務存不確定性。公司金融創新業務布局較廣，後續對公司執行力及項目獲取能力要求較高，發展存在一定不確定性。


來源：國泰君安

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