再談金利來 巴黎的價值投資
來源: http://parisvalueinvesting.blogspot.hk/2015/03/blog-post_20.html
巴黎：
知道很多Blog友有買金利來，早一排筆者為統一戰線，故此策略性沽出，現在重新歸隊。
金利來本年成衣零售大跌兩成，由16.94億下跌至13.48億，分部利潤更從3.95億急降3成至2.76億，情況令人憂慮。不過她的地產收租卻不錯地上升一成，筆者突意安排另一支REIT股作比較吸引力。
金利來。 春泉
2014. 2013. 2014. 2013
租金收入. 192,000. 179,000. 美元 81,458. 66,350
費用支出。 77,180. 75,220. 30,379. 28,409
財務費用. 0. 0. 33742. 17,300
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淨利。 115,720. 104,750. 17,337. 11,100
港元134,360. 86,025
派息中期。 78,569. 88,390.
未期. 157,138. 176,781.
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235,707. 265,171. 港元 292,000. 95,370
物業賬值 2,317,790. 2,194,160. 美元1,306,580. 1,272,200
股東權益。 同上 同上 894,100. 862,200
市值（連零售）33.89億。 42.27億
首先春泉的2014年的租金收入因舊約到期加租而大升，財務費用前的淨租金是美元51,079千，以賬面物業值的租值回報是3.9％， 扣除財務費用的淨收入為1億3千4萬，相對含槓桿後的股東權益回報是2.12%，這是因為借貸的成本高於3.9%，越借多，股東權益回報就會拉低。
如果以淨租金港元1億3千4萬全派息，按42.27億市值的Yield 應該是只有3.17厘，但因為春泉本年也派了一些特別息兼派突（2億9千2萬），故看起上來Yield好像有6.9％多，但筆者不認為這可持續，因為派突代表要再借貸，股東回報率就會再拉低。
現在看金利來，假如其租金淨收入1億1千5萬元，相對物業賬面值是4.99厘，因為金利來無借貸，股東回報率亦是4.99厘，若按春泉的3.17厘計，金利來有関投資物業的市值便要值36億，但金利來仍有成衣零售的2億7千6百萬收入，以每年總派息2億3計，減除投資物業淨租金1億1千5萬，零售的淨派息按保守10厘入息計至少都會值11.5億，兩部份加起來金利來點計市值都應該高過春泉。
金利來賬面值34億，和市值幾乎一樣。按二部的入息2.76億＋1.157億＝3.917億，無負債，有形資產回報率至少有10％以上*，現價派息率為6.9厘。
＊以上計的物業回報全部只計現金的租金和管理費收入，而不計算估值上升利潤，因為REIT的重點是以穩定租金入息而非炒買差價。
相信朋友應該還記得比較兩間企業平貴時要以利潤／企業價值，而企業價值是要連債務一起計算。