| ||||||
| 新的一年，送份禮物給讀者；講多無謂，「冧把」最實際，「冧把」是173——嘉華國際。嘉華屬中小型地產股，對投資者來說這類股份一向吸引力不大。投資者忽略中小型地產股不無道理，我認為最少有三個原因︰ 一、香港地產市場被大型地產商壟斷，中小型地產商只能在夾縫中尋找商機。發展一個有規模的樓盤，投資金額動輒數十億元，投資周期可長達三數年。萬一遇上市場環境逆轉，大型地產商有足夠實力去守，中小型地產商則隨時沒頂。 二、 中小型地產商可發展的項目不多，收入和盈利大上大落。大型地產商有大量土地儲備，可仔細計劃樓盤的推出時間，確保每年有穩定收入。中小型地產商的土地儲備 不多，樓盤的推出時間未必能充分掌握得到，在營運上欠缺大型地產商的「管理盈利」能力。投資者對盈利大上大落的股份敬而遠之。 三、投資銀行 和證券行不大理會中小型地產商。拿着十年、二十年、三十年前的大型地產商名單和今日的相比，差不多是一模一樣。即是說，三十年來沒有中小型地產商可進升至 大型地產商行列。對投行和證券行來說，大型地產商替它們帶來既穩定又可觀收入，毋須費神去照顧中小型地產商。 根據過住股價表現，投資者假如看好地產股，直接了當投資新地和長實股票，比在中小型地產商中尋寶實際得多。在這前提下，我仍然推介嘉華是因為它是不一樣的中小型地產股。 首 先，嚴格上嘉華是內房股，因為它三分二資產值位於內地。最近幾年我留意到這現象，雖然內地政府官員不時公開表示內地樓價上升過急，政府有必要實施政策加以 控制，防止泡沫形成，但樓價卻繼續上升。以我對國情的粗疏了解，內地地產市場其實分開兩個︰一個是位於北京和上海等大城市優質地段的豪宅，這些樓盤的目標 顧客不是老百姓，而是內地富戶和外資；另一個市場的銷售對象是內地普羅市民，這個是政府最關注的市場。 內地樓市是一個富爭 議的課題，對於內地樓市是否泡沫化、泡沫會否爆破等問題，不少學者和分析員提出完全對立的論據。在眾多分析之中，我最認同瑞銀張化橋的看法。張化橋預計未 來五至十年內，內地一線城市的豪宅價格會超越香港。張化橋最精警的分析，是他認為討論內地樓市泡沫化與否不應執着於「該不該」，應着眼於「會不會」。從人 均收入、樓價歷史走勢等數據分析，內地樓價早已遠超老百姓的負擔能力，肯定是一個泡沫，樓價「應該」跌，但實際上「會不會」跌，張化橋認為不會，原因是他 認為短期內政府會維持寬鬆借貸政策，因此資產價格會繼續高企。 我這三流內地分析員看好內地樓市，對內房股的感覺卻是「又痕又怕痛」——又想買又不敢買。內房股大都是民企，這些企業領導人作風進取，懂得把握時機，賭性甚強，做出好成績的內房民企大都是敢賭而又賭贏的一小撮。我對分析內地民企的管理質素無從入手，只敢遠觀。 嘉 華正好解決我對內房股的矛盾，它活躍於內地一線城市（上海和廣州）的豪宅市場，將受惠於內地豪宅樓價的升幅，而它的管理層是擁有上市往績及對企業管治有一 定尊重的香港企管人。嘉華的定位是Niche發展商，專注發展優質地段、用料、形象包裝的豪宅。過去幾年，不論在內地或是香港，嘉華累積了不少經驗，在顧 客心目中建立不俗口碑。我認為Niche豪宅的定位適合嘉華這類中小型地產商的身分，在個別內地城市和香港都是一條可取勝的方程式。 未來兩 年是嘉華的收成期，幾個在上海和香港的大型樓盤將會發售，銷售收入非常可觀。嘉華是呂志和家族的旗艦上市公司，呂氏家族持股接近六成，近日大股東在接近現 股價價位多次增持。對於這類垂直控股的上市集團，我認為投資者應儘量跟大股東的個人利益看齊，即是買大股東直接持股最高的一間上市公司。2010年我的心 水「冧把」是173。 蔡東豪Tony Tsoi 現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。 | ||||||