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彩生活年報點評：盈利能力大幅提升 15 年步入並購合作大年

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1525

本帖最後由 優格 於 2015-3-4 10:51 編輯

彩生活（1778）：盈利能力大幅提升 15 年步入並購合作大年
作者：蔡浩

14 財年業績符合預期，15 年步入並購合作大年，買入評級
年報業績符合預期，盈利能力顯著提升：14 年公司收入同比提升 67%至 3.89 億元人民幣；年度凈利潤規模同比提升230.8%至 1.5 億元人民幣，剔除上市及期權費用等一次性費用後核心凈利潤達到 1.97 億元人民幣，同比增長 187.7%；每股盈利 16.66 分人民幣，每股派末期息 9 港仙，派息率為50%。14 年全年公司總體管理面積達到 2.05 億平米，覆蓋住宅社區數量超過 1260 個，以規模而言已成為國內首屈一指的物業管理服務提供商。14 年公司收入結構得到優化，盈利能力較高的酬金制物業管理貢獻較大比例收入，工程服務業務結構變化提升了盈利水平，而市場關註焦點增值服務總體規模也獲得了 46.3%的同比增長，全年毛利率同比提升18 個百分點至 79.6%，核心凈利潤率同比提升 21 個百分點至 50.5%。

擴大規模打造垂直應用，15 年公司將進入並購合作大年：15 年 2 月公司完成物業管理行業迄今為止規模最大的並購—具有行業影響力的物管服務公司開元國際被公司以 3.3 億元人民幣收購，這一並購使得公司線下社區平臺規模優勢進一步擴大，同時也拉開了彩生活通過互聯網模式改造傳統物管行業的序幕；另一方面，公司線上社區平臺孵化而出的垂直應用如“E 理財”“E 維修”及“E 租房”獲得了用戶認可，其中社區金融應用“E 理財”在上線短短 1 個月內就已募資過億，證明了線下社區對於用戶粘性及需求吸附力毫不遜色於傳統互聯網企業。總體而言，我們相信 15 年公司將正式進入線下擴張及線上合作大年，而“規模+極強的用戶粘性”一直是彩生活社區拓展 O2O 事業的最大優勢。

提升目標價至 10.5 港元，買入評級：參考 14 年公司業績表現及 15 年預期，我們認為公司商業模式獨樹一幟，核心優勢有所加強，發展 O2O 戰略正確。因此，為目標價 10.5 港元不變，買入評級。

★ 1 港元=0.8 人民幣


業績亮點：管理面積增速超預期，盈利能力大幅提升

1、擴張速度快，規模優勢顯著：14 年公司通過自有擴張及收購，總物業管理覆蓋面積達到 2.05 億平米，其中合約管理面積達到 1.37 億平米，酬金制管理面積占其中 78.7%，就管理社區數量及覆蓋面積而言公司已居於國內首位。15 年公司成功並購著名物業管理公司開元國際，根據我們的初步評估，截止於 15 年年初公司覆蓋管理面積以達 2.4 億平米，15 年年末預期該面積將進一步擴大至 3.2 億平米。屆時公司線下規模優勢將得到加強，為打造線上社區平臺創造了良好基礎。

2、收入結構優化，盈利能力得到提升：14 年公司酬金制服務收入占比繼續維持高位，工程服務收入結構改善，增值服務高速增長，總體毛利率提升 18 個百分點至79.6%，核心凈利潤率提升至 50.5%。

3、顧問服務面積將於未來轉化為管理服務面積：由於 14 年大量新進入社區以顧問服務為主，15 年存量顧問服務將轉化為酬金制或包幹制收入，再考慮到 15 年所並購的社區將會以非顧問服務形式存在，公司物業管理服務收入增長動能十分充足。



15 年展望：線下優勢正在加強，線上平臺穩步發展

1、增值服務是市場長期衡量公司 O2O 戰略成敗的關鍵數據：14 年公司總覆蓋社區數量為 796 個，社區覆蓋人口 250 萬戶家庭，約 40%的家庭被轉化為線上用戶；而應用彩生活增值服務的社區總量達到 792 個，其收入來源除部分線下服務以外皆體現了公司線上平臺運營收益，公司正通過對旗下“彩之雲”服務端口升級以提升用戶使用滿意度，使得越來越多的住戶從單純線下轉化為線上用戶。14 年公司增值服務收入占比 16.8%，規模同比增長 46.3%至 6531.7 萬元人民幣，由於該年許多新並入的社區並未真正納入彩生活線上服務體系，因此成長速度略低於公司總體收入增長。我們認為線上社區服務的基礎是線下規模優勢，其次是線上所提供的服務內容，隨著公司進一步線下擴張，並導入更多類似於“E 維修”及“E 理財”等具有高頻性質的垂直應用，增值服務的持續、高速及穩健增長將可以期待。

2、“規模+用戶粘性”不僅能夠孵化垂直應用，更有利於與互聯網企業進行合作：O2O 服務的前提在於所提供服務可以解決用戶痛點，同時又具備低成本擴張的特質，其形式大部分是通過信息技術重構行業資源，擯除一切中介直達用戶。要做到直達用戶必須首先擁有具有高度粘性的平臺，而線下社區就是其中一個非常具有粘性的平臺，具有高度活躍的用戶需求（吃喝玩樂理財醫療教育等）以及構築各種相關支付場景的可能性。14 年 11 月公司通過推出“E 理財”線上金融應用，僅在 1 個月內便籌資過億，充分體現了線下社區對於線上應用推廣的重要性。我們認為：彩生活社區平臺具有“規模+用戶粘性”優勢，未來除了孵化具有熱度的垂直應用以外，對於急於在 O2O 浪潮中落地的互聯網企業也具有相當大的合作意義。



結論：看好公司長遠發展，維持目標價 10.5 港元，買入評級

綜上所述，公司年度財務表現符合預期，長期而言，核心優勢進一步增強，商業模式與國內互聯網服務及傳統物管行業相比都具有高度的獨特性。中短期內，公司將會繼續構建線下規模優勢，通過對端口升級及孵化垂直應用提高用戶粘性，更不排除 15 年將會有與互聯網企業具體合作的可能性。因此，我們維持公司目標價 10.5港元不變，相當於 2015、2016 及 2017 財年每股盈利的 27、20 及 15 倍，評級買入。

（來自第一上海）

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