本文來源：一財網 作者：章軻
中國社會科學院住房發展報告課題組12月26日發布的最新研究結果認為，一線城市住房市場預計2015年下半年複蘇。2015年房價以軟著陸為主，限購政策有望全面退出，未來一半以上房地產開發商將轉行或在市場中消失。但樓市崩盤條件尚不具備。
12月26日，中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同在京發布“《住房綠皮書：中國住房發展報告（2014～2015）》。
一線住房市場明年下半年複蘇
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在發布會上表示，本次住房市場調整與此前相比，調整（衰退與複蘇）時間更長、速度更慢、程度更深；不同層級的城市調整時間、速度和程度也不同。一線、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。未來住房市場將進入中速增長的常態，中國房地產進入“白銀時代”。
就2015年的住房市場走勢，倪鵬飛認為，大趨勢是整體延續衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年複蘇。
今年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施以及穩定消費政策正向影響，住房抵押貸款和土地開發融資有所改善。但受到整體預期的影響，金融機構資金供應會持續謹慎，首套住房抵押貸款的利率優惠有限。
倪鵬飛稱，2014年4季度銷售總量和價格有所回升。2015年，住房銷售量價回升幅度不會太大。
他分析說，這主要基於以下幾方面的正反向因素作用：庫存規模大，市場預期難以較大改觀；世界經濟與住房市場的持續複蘇，美國等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業的成本不斷下降，導致資本外流，海外置業增加；產能過剩嚴重局面沒有根本改變，社會需求總體不足，經濟增長進一步放緩。 但由於居民收入增長仍然較快，城鎮化積極推進，剛性需求繼續釋放，加上房地產投資過快下滑威脅經濟增長底線，中央政府將繼續采取正向調控政策。
課題組認為，在此背景下，住房市場走勢將兩重分化：短期波動周期由衰退轉向複蘇，中長期波動周期仍處在衰退調整中；一、二季度市場需求不振，開發商以價換量，市場將繼續走弱。三季度以後，一、二線城市有望逐漸轉暖回升，三、四線城市將繼續面臨調整，整個調整將在2015年難以走向複蘇。但住房租賃市場表現相對溫和增長。
在住房投資方面，綠皮書稱，受季節因素影響和住房保障投資任務完成影響，2014年4季度，投資、開工、施工和竣工將繼續下降。2015年，投資、開工、施工和竣工將有所改善，投資保持在10%的增幅水平。
此外，土地市場方面，開發商資金緩解購地意願有所增強，地方政府積極作為，一、二線城市土地市場2014年4季度將逐步好轉，三、四線城市前期供地過多，市場複蘇將延至2015年下半年。
限購全放開 樓市不會整體崩盤
課題組稱，2015年我國住房限購或將全面放開，住房價格將走下神壇。
目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞由於其需求結構的特殊性尚在執行限購政策。倪鵬飛說，未來一年，一、二線城市房價的繼續下滑將是大概率事件。隨著房地產市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的五個城市有望在一年內全面放開。
“住房限購全面放開後，住房市場‘供不應求’的假設難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。”倪鵬飛說。
綠皮書稱，2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實現軟著陸。
課題組分析認為，未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購政策；進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進一步降低住房交易稅費包括營業稅、契稅、個人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區及棚戶區改造以擴張需求、減少供給；進一步放寬購房落戶政策等。
“總體而言，密集救市政策的推出對於緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤。”倪鵬飛說，但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環境下，即便政府強力刺激，房地產市場也將風光不再。
而對於樓市可能崩盤的說法，課題組表示，“樓市以緩慢下行為主，整體崩盤的條件尚不具備”。
倪鵬飛分析說，城市人口流入的宏觀拐點尚未出現，房價不會整體崩盤。從人口流向拐點看，中國作為發展極不平衡的大國，人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等看似相互矛盾的動力層層遞補、並存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。
“但開發商面臨大抉擇，未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失。”課題組說，隨著相對過剩時代的來臨，商品住房銷售困難而無需再進行大規模開發。這也意味著，開發商的蓋房能力相對過剩，未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失，房地產市場將進入真正意義的寡頭時代。
“2014年，中國住房市場發展軌跡和全球的市場發展軌跡是不一樣的，這種不一樣就源於經濟發展形勢的大背景的變化。”中國社會科學院財經戰略研究院院長高培勇在發布會上表示，在中央經濟工作會議公報當中，基本上沒有提及住房方面的事情，但這並非說它不重要，而是因為這一屆政府對於住房市場的調控思路發生了根本性的變化，或者說正在經歷著重要的改革。
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