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投資海外REITs，您可以比萬達更土豪！ 財說

來源: http://xueqiu.com/9041141730/33672388

　　萬達要IPO了，您還在羨慕萬達嗎？想擁有商業地產物業權，REITs幫您來實現！目前北上廣深保障房REITs試點在即，讓人們將目光再次落到這一神奇的金融產品。
　　雖然REITs在中國還未開閘，但是在國外，特別是美國，REITs早已經是一個較為成熟的投資品種。美REITs市場規模已超6700億美元，在全球占比近六成，紅利收益高而穩定，其中美住宅類REITs 收益率更是高達34.39%。目前全球已有29個國家和地區相繼推出REITs，總市值已經超過1萬億美元。今天財說就來為您全方位解讀傳說中的REITs！


文章目錄：
1、REITs是什麽？
2、為什麽要建立REITs
3、REITs的主要特征
4、REITs分為權益類和抵押類
5、權益類REITs按行業細分為10大類型，其中零售類占比最大
6、美國REITs市場規模已超6700億美元，紅利收益高而穩定
7、權益類REITs指數表現好於抵押類，其中住宅類REITs 收益率高達34.39%

REITs是什麽

REITs全稱是Real Estate Investment Trusts，房地產信托投資基金，是指通過公司、信托或其他組織形式募集資金並投資於具有穩定收入的房地產，由專業的機構進行管理，並將大部分收益分配給投資者的一種金融工具。按照基金募集的方式的不同，REITs分為公募與私募型。公募型的REITs指以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信托資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以理解為房地產資產的IPO。在美國，大多的REITs為公募型，在證券交易所進行交易。



為什麽要建立REITs？


REITs的誕生有以下原因：
商業地產項目投融資雙方的供需要求：以前，由於金融市場不發達，商業地產項目一方面急需大量資金但又難以證券化，另一方面個人卻不能直接投資商業地產項目。
未進行過證券化的不動產市場單一，流動性差，直接持有不動產風險巨大，直接投資於房地產對個人來說不可能承受。
　　正是在這樣的背景下1963年由美國國會成立的第一家REITs孕育而生，從此通過REITs個人也可以獲得投資商業地產的機會，間接擁有萬豪酒店、沃爾瑪超市、曼哈頓寫字樓，甚至一大片森林，一座高爾夫球場甚至一座監獄的物權運作，並且在這些項目長期運營中不斷分享收益。


REITs的主要特征


REITs與房地產上市企業最大的不同之處可享受稅務優惠，可以從應納稅收入扣除給股東的股息，而股東則按照收到的股息和資本利得納稅，避免一般房地產企業持有物業所面臨的雙重納稅。


除此之外在美國，REITs還有其他一些獨特的法律特征：


REITs分為權益類和抵押類

按照投資形式的不同，REITs通常可被分為2類：權益類和抵押型。早期出現的混合類型已經在2010年停止使用。

權益性REITs直接經營具有收益性房地產的投資組合，主要收入來自租金或買賣房地產的交易利潤。其投資組合可以有很大不同，常見的包括投資購物中心、公寓、醫療中心、寫字樓、工業區、酒店和遊樂區等等。在美國，權益性的REITs占絕大多數。截止2013年末，公開上市的權益性的REITs一共有172家，其總市值為714billion USD，占公開上市的全部REITs市值的91%。

抵押型REITs主要是扮演金融中介的角色，將募集的資金用於以住宅或商業物業為抵押發放的各種抵押貸款。由於投資標的以房地產抵押貸款債權或相關證券為主，而不是投資房地產本身，所以以利息收入為其主要收益來源，利息收益類似一般債券。截止2013年末，公開上市的抵押型的REITs一共有48家，其總市值為69 billion USD，占公開上市的全部REITs市值的9%。

按照運作方式來分類，REITs典型的運作方式有兩種，第一種是特殊目的載體公司（Special Purpose Vehicle）向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息，類似於私募。第二種是所謂的公司，即原有物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若幹份出售給投資者，然後定期派發紅利，類似於股票。在公開上市的權益性的REITs中以公司形式設立的總市值占72%，以信托形式設立的為28%。

權益類REITs按行業細分為10大類型，其中零售類占比最大

由於房地產行業是個專業化程度很高的行業。寫字樓、商業用房、土地、住宅、公寓、別墅等各類房地產均具有自己相對獨立的發展態勢，對經營管理所提出的要求也不一樣，而且房地產具有極強的地域性特點。所以美國REITs協會根據具體的房地產類型，把公開上市的REITs進一步細分為10大類型：工業/辦公類、零售類、住宅類、多樣類、住宿/度假類、醫療保健類、自用倉儲類、基礎設施類、林場類和抵押類。


每支REITs根據各自的專長會選擇投資領域，有的以地點區域為專長，如地區、州、市的地產。有的專長於各種行業地產，有些則選擇廣泛的投資類型。每支REITs旗下都有非常合理完備的資產組合：
（１）美國最大的零售地產REIT西蒙旗下有四種不同產品平臺，涵蓋了地區性廣場、名品折扣購物中心、社區生活中心、大都會區購物中心和其他國際性物業等不同零售物業平臺
（２）醫療保健類的REITs的龍頭HCP旗下物業包括了醫院、養老院、專業護理機構、生命科學院和醫療辦公大樓五種不同產品。
（３）以運作寫字樓為主的波士頓地產（NYSE:BXP）和以物流地產為主的地產商普洛斯

截止到2014年10月，在公開上市的權益類REITs中，零售類占比最大，公開上市的零售類的REITs市值占公開上市REITs總市值的25.78%，其次是工業/辦公類，其市值占比為17%,排在第三的是住宅類，市值占比為13.27%。



目前，除了商業、住宅、工業、寫字樓等主流的REITs之外，高爾夫球場、學生宿舍、停車場、信號塔等都可以打包成REITs上市。甚至連監獄在美國都有人在考慮做成REITs上市。因為在某些犯罪率高的州興建一些監獄，出租給政府可以獲得穩定的租金，這樣的租金可以作為REITs的收益來源，並且由於政府背景，投資收益可以得到一定的保障。

美國REITs市場規模已超6700億美元，紅利收益高而穩定

美國是REITs的發源地，也是目前全球REITs最為發達的國家。隨著1990年代房地產投資的熱潮興起，美國的REITs在那時得到了迅猛的發展。截止到2013年末，美國REITs的總規模從1993年的32158.7 million USD增長到670334.10 million USD，總數達到202支，其中有20支進入標普500指數樣本股。


REITs收益的大部分用於紅利的發放，REITs給投資者提供了較高且穩定的分紅回報。下表中為目前美國市值最大的10支REITs。市值最大的REIT為SimonProperty，經營主要為購物中心，目前市值514億美元，過去一年紅利收益為3.02%（期間累計分配紅利除以期末股價），但是實際過去一年的股票實際收益高達15.96%。過去一年股票表現最好的為市值排名第二的American Tower，收益率高達38.21%，但是其紅利部分收益僅1.29%，紅利收益最高的為Health Care REIT，達到4.87%，但是過去一年總收益僅5.34%。



$西蒙地產(SPG)$ $AMERICANTOWERCORPNEW(AMT-A)$ $PUBLICSTORAGE(PSA-A)$

權益類REITs指數表現好於抵押類，其中住宅類REITs 收益率高達34.39%

在美國用FTSE NAREIT來跟蹤所有上市交易的REITs的表現情況。FTSE NAREIT美國房地產指數是以所有上市交易的REITs為樣本編制的REITs指數。FTSE NAREIT美國房地產指數系列按照資產分類包含三個指數類型：

·        FTSE NAREIT ALLEquity Index：包含所有在交易所上市的權益型REITs，這里的權益型REITs定義為50%以上資產投資於不動產。

·        FTSE NAREITEquity Index：包含除森林資產REITs和基礎建設REITs之外的所有權益型REITs。

·        FTSE NAREITMortgage Index：指數樣本為所有在交易所上市的抵押型REITs，這里抵押型REITs定義為50%以上的資產投資於抵押貸款或者MBS。

截止到2014年10月末，在最近5年中，權益型REITs表現顯著好於抵押型REITs。其中，FTSE NAREIT ALL Equity Index表現最好，最近5年的年平均收益率達到18.39%。FTSENAREIT Equity Index最近5年的年平均收益率為18.34%，包括來自股價收益13.78%和紅利收益3.76%。FTSENAREIT Mortgage Index最近5年的年平均收益率為13.54%，來自股價的收益為0.53%，來自紅利的收益為12.74%。抵押型REITs收益率不如權益型REITs也是抵押型REITs規模逐漸縮減的重要原因。下圖為最近5年三種房地產指數的總體收益率（包括股票價格收益率和紅利收益率）情況：



截止到2014年10月31日，美國REITs的行業分布相對較為平均，工業/辦公，零售、住宅是REITs資產分布最多的三類。住宅類總收益率最高，高達34.39%，其次是自用倉儲，收益率為29.38%，緊跟的是酒店/度假，總體收益率為26.45%。REITs多個行業的收益率都有超過20%，包括多樣的23.51%收益率和零售的22.21%收益率等。





REITs在金融融資方面的重要性和它對投資者的穩定回報值得關註，可關註的個股標的如寫字樓霸主的$波士頓地產(BXP)$ 、國民好公寓房東$公平住屋(EQR)$ 、酒店王國$萬豪國際酒店(MAR)$ 以及最大物流地產$普洛斯(PLD)$ 、醫療領域中的龍頭和股息之王健康護理物業投資公司$HCPINC(HCP-E)$ 等等。


@今日話題 $萬達酒店發展(00169)$  $萬科A(SZ000002)$  

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