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REITs試點重啟 你玩不玩

http://www.eeo.com.cn/2014/1115/268763.shtml

經濟觀察報記者 張鳳玲 張曉暉 想像未來某一天,屌絲或高大上的你也許可以和萬達集團董事王思聰一樣,成為萬達廣場的股東,當然只要你願意,你也可以擁有游泳池和高爾夫球場。

實現你願望的這個媒介是REITs(房地產信託投資基金),一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資 金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金,通俗一點就是讓「不動產」徹底「動起來」。

11月13日,經濟觀察報記者從住建部、央行獨家獲悉:繼自2009年央行主導的REITs試點中止後,北京、上海、廣州、深圳四城市重啟RE-ITs試點。

目前試點兵分兩路:一個是以固定收益資產為核心的銀監會系統試點,試點推動者是央行和住建部,試點者是北京、上海、廣州、深圳四城市,由住建部副部長齊驥掛帥,除了繼續推進資產證券化體系發展外,還有意為保障房建設提供更多的退出渠道,給房企參與保障房提供多樣化融資機制;另一路是以REITs上市為核心的證監會系統,試點推動者是證監會,試點者是中信金石基金管理公司和嘉實基金管理有限公司,天津、北京、上海、深圳正在爭奪REITs交易場所的名額。

14日,北京市金融工作局副巡視員沈鴻向經濟觀察報記者透露道:「REITs試點能重啟實屬不易,2年前我們申報了4個地產項目搞REITs,當時已經上報給一行三會,恰好碰到國家宏觀調控房地產,所以REITs試點工作就停了,目前這一工作由北京市金融工作局副局長柯永果負責。」

但經濟觀察報瞭解到,旨在將保障房資產證券化的試點草案,目前並沒有得到熱情響應,也仍在調整之中,試點單位更多地還是希望推進商業地產的REITs進程,今年早些時候,證監會REITs版本中,被納入試點項目的中信、華潤的REITs產品均是以商業地產項目為資產標的。「政策上若還不松綁內地REITs,目前租金回報率高的華貿中心和佳程廣場等已成為香港的REITs,若開閘晚了,優質的商業地產全部被境外財團承包,剩下的都是空置率高租金回報率低的商業地產項目,你就失去機會了。」第一太平戴維斯華北區投資部高級董事紀剛說。

試點再重啟

經濟觀察報記者近日從住建部、央行等政府基金渠道獲悉,此次試點與過去有諸多不同之處:

其一,這次試點工作是上下左右各方協力的試點。2009年央行出台的《REITs總體試點框架》,但沒有具體細化、也沒有明確推進著力點。齊驥甚至向北京、上海、廣州、深圳喊話,「你們按時報部裡,我們共同研究推進」。

其二,具體執行試點項目的企業,需要兼有國企、地產、金融等資源,這些企業手裡往往有大量保障房資產和較為通暢的融資通道。

其三,四城市REITs試點的資產包:具有良好租金收入和物業增值的商業地產項目和政府提供租金補貼的各種政策性租賃住房產品(公租房)。採取的技術系統是以固定收益資產為核心的銀監會系統,非以REITs上市為核心的證監會系統。

其四,設立「特殊目的公司」(SPV)用於REITs公募以及掛牌交易。此前我國《公司法》尚不允許通過設立SPV來發行REITs並上市,而目前天津、北京、上海、深圳正在爭奪REITs掛牌交易場所。但如何協調證監會和銀監會的職責又是問題的關鍵性,深層次是如何平衡REITs的風險。

回報率難點

根據此次試點方案,現在REITs的主要資產包是公租房,也就是說將打包成立SPV公司,通過公募市場募集資金並掛牌交易的方式,這實際上也是政府希望鼓勵更多的房地產企業參與到政策性住房的建設當中的一種手段。在某種程度上契合了齊驥在濟南住房保障和房產管理局內部講話的精神,「鼓勵基金或民間資金進入房屋租賃市場,通過成立專營房屋租賃的機構。」「實際上將使參與政策性住房代建、配建的房地產開發企業,獲得銀行貸款以外的新融資渠道成為可能,這實際上也是政府希望鼓勵更多的房地產企業參與到政策性住房的建設當中的一種手段。」紀剛說,他進一步解釋道,保障房成本並沒有想像的低,建設保障房花了大量的錢,這個時候不積極培育房屋租賃市場REITs化,地方政府壓力較大。

根據國家統計局數字顯示:10月末,商品房待售面積58239萬平方米,比9月末增加1091萬平方米。其中,辦公樓待售面積增加88萬平方米,商業營業用房待售面積增加227萬平方米;根據住建部數據顯示,2009年~2014年上半年已至少執行保障房建設3878萬套,投資至少3.5萬億元,去掉庫存巨高的商品房,保障房的庫存也是不斷高企,主體投資者退出堪憂,所以這個時候推出試點方案顯得更加務實。

但對於市場人士來說,這樣的落地並沒有太讓人興奮,「北京市最貴的公租房月租金的回報率和國貿三期、新光天地等月租金的回報率可謂天壤之別,如果這麼做,對我們這種市場人士來說,吸引力有限,但可以通過公租房REITs來探路,畢竟風險小。」王玉珂說。

事實上,目前除了住建部、央行啟動的REITs試點外,由證監會主導、今年啟動的試點仍在進行。具有中信集團背景的中信金石基金管理公司和具有華潤集團背景的嘉實基金管理有限公司為其中試點企業。

其中中信金石基金管理公司的REITs產品中信啟航專項資產管理計劃,成立於2014年4月25日,總規模逾人民幣50億元,投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈,目前REITs產品銷售告罄。而嘉實基金管理有限公司也正式與上海城市地產合作成立REITs,嘉實基金總經理趙學軍親自操刀產品運作。

得知新試點重啟,戴德梁行高級董事王玉珂向他的好友王明(化名)感慨道,「再不推出REITs,我們真的就老了。」王明曾是嘉實基金管理有限公司REITs產品的主要設計者之一,他現在回想起自己在主導嘉實基金管理有限公司REITs產品部門被撤掉時,「一場南柯夢而已。」「嘉實基金管理有限公司的管理團隊、專業能力等都沒有問題,當時我們部門被撤掉的原因有兩個,一個是因租金回報率高的商業地產項目不差錢,在2010年商業地產火爆的情況下,並不是每個人都是李嘉誠,所以他們自身不願意REITs化;一個是沒有關於REITs的法律法規,按照現行的金融政策,是不能推廣的。」「沒有真正《房地產投資信託基金法》出現,對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制,基本上距離開閘還很遠,美國REITs產品都是美國總統艾森豪威爾來推動的,因為REITs是房地產領域最先進生產力的形式,否則這種小規模的試點,很難推動。」紀剛說。

當下,四個城市正在緊鑼密鼓地進行REITs試點方案,但記者獲悉,個別城市對REITs的試點並沒有太大的熱情,這些政府人士給出的理由是:不管是證監會REITs版本、央行REITs版本還是地方政府版本,REITs投資回報率約6%,低於市場預期,這樣很難調動市場人士參與,沒有企業參與的REITs,無法自然流動,吃力不討好。「只能說我們正在選擇企業,具體還在商議中。」廣州市政府金融工作辦公室相關人士對記者表示。

優質資產之爭

當國內的REITs還在退難進緩,境外投資者早已瞄準了國內商業地產的高回報率資產。

11月10日,領匯資產管理公司宣佈與龍崗萬科廣場之商場及若干臨街商舖和停車位的80%權益合作事宜展開洽談,領匯資產管理公司是亞洲市值最大REITs機構,僅次於長江實業(集團)有限公司。

在REITs領域深耕多年的李嘉誠,仍然在推進其持有的內地物業REITs進程。

11月,李嘉誠將自己所持有的重慶解放碑大都會廣場REITs化,重慶解放碑大都會廣場是李嘉誠和記黃埔1997年開發的一個商業地產項目,這個項目以39.1億元人民幣價格賣給一家名為匯賢產業信託的香港上市公司。

根據港交所資料顯示,匯賢產業信託的主要股東為長江實業及和記黃埔的附屬公司,首隻以人民幣計價的REITs產品,除了剛剛過會的重慶解放碑大都,還有北京東方廣場。

14日,經濟觀察報記者實地探訪獲悉:李嘉誠的重慶解放碑大都會項目是重慶這座城市的商業中心,商家、領事館等均有入駐,租金約為295元/平方米,寫字樓約120元/平方米(含商業服務費),353個停車月均收入約為710元,2014上半年的租金收入約為1.41億元,物業收入約為0.89億元,資產評估41.04億元,商場租佔率92.5,寫字樓高達租佔率97.3%。

為了能夠成功地將重慶解放碑大都會廣場REITs化,經濟觀察報掌握的資料顯示:李嘉誠同意折讓4.7%至39.1億元出售給匯賢信託,並且簽訂了一個五年的收入補貼協議(即匯賢信託買入重慶大都會這部分物業之後每年獲得的收益不少於299,280,000元,如果少了,將給予差額部分最高限額為1億元人民幣的補貼,補貼時間至2019年12月31日)。

對此事,14日,長江實業(集團)有限公司內部人士向經濟觀察報記者分析道:「李嘉誠是將重慶解放碑大都會的商業地產資產包進行打包,然後給匯賢信託,並不是拋售商業項目,然後匯賢信託REITs在香港上市售賣,讓境外投資者購買REITs,這些境外投資者成為重慶解放碑大都會的股東,享受租金回報,李嘉誠先生仍然是重慶解放碑大都會廣場直接持有者,購買這個REITs基金產品的投資者是間接持有人,並不是簡單意義地拋售。」

代理重慶解放碑大都會廣場商業項目的一位代理行人士也向記者證實了長江實業(集團)有限公司的說法,「這是雙贏的事情,若將重慶解放碑大都會項目拋售,就是一錘子買賣,這樣的話,他運作的商業項目不需要向銀行貸款,也沒有太大的資金風險。」

不久後,重慶解放碑大都會廣場將更名為「大都會重慶東方廣場」,這樣的模式李嘉誠曾經運用於北京東方廣場,顯然李嘉誠是在模仿美國商業地產大亨西蒙地產。

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