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碧桂園在馬來西亞遭遇了馬航失事、當地調控、環保維權等意外，還要面對同樣來自中國的數個數百億投資的大盤競爭。有“馬來西亞的深圳”之稱的新山能否

撐得住中國開發商的大胃

◎ 財新特派記者 陳立雄 發自馬來西亞 記者 黎慧玲 文在夏日的陽光下，戴著頭巾的馬來當地人在白色沙灘上拍攝婚紗照，對岸是車水馬龍的新加坡，不遠處，一些體積龐大的起重機駐立在大片的紅褐色空地上。這裡是被碧桂園宣傳為 “五星級生活”的金海灣，位於馬來半島最南端的柔佛州新山市沿海一帶。兩年前，碧桂園為當地的發展計劃所吸引，來到此地淘金。

柔佛州新山與新加坡之間隔著一條50公里長的柔佛海峽，橫跨海峽的新柔長堤和第二通道將這兩個城市連接起來，未來兩地間還計劃建起新馬高鐵以及地鐵。馬來西亞政府以“深圳-香港”的城市功能規劃來定義新山與新加坡的關係，意圖用東南亞版的香港與深圳的故事打動投資置業者。

早在2006年，馬來西亞政府就宣佈推動柔佛州南部區域經濟發展的的大型規劃 “馬來西亞依斯幹達” ，以當時的柔佛蘇丹依斯幹達（Mahmud Iskandar Al-Haj）命名，旨在到2025年打造一個“國際上有地位”的大城市。

新山還被確定為可以使用智能快速過境卡的首批自由出入區，持卡人可以自由穿梭于馬來西亞和新加坡。這一規劃涉及2217平方公里的土地，計劃總投入3830億令吉（約7154億元人民幣） 。

經濟發展將帶來住宅需求量的增加。精明的地產商們不會放過機會，除了馬來西亞本地發展商，過去兩年間，碧桂園、綠地、富力等中國房地產開發商先後進入新山房地產市場，投資總額高達60億美元。目前，新山所在的柔佛州人均 GDP 為25302令吉（約合47357 元人民幣） 。當碧桂園們到來時，正趕上當地房價飆漲，有的房子從從2009年的每套14萬令吉漲至20萬令吉（約合36 萬人民幣） ，五年漲了45%。新山真的會崛起為馬來西亞的 “深圳”嗎？

“碧桂園速度” 震驚新山馬政府試圖在依斯幹達打造五個旗艦發展區，金海灣位於 A 區，這裡的大片海域正被來自中國的開發商佔領。幾年前，當地政府就委托當地公司進行了填海造地工作，整個A 區靠近新加坡一側全部是填海而成。

新山金海灣項目實際上是碧桂園在馬來西亞的第三個項目。

2011年，碧桂園便試水馬來西亞市場，在吉隆坡周邊與當地開發商合作開發了兩個別墅項目——加影碧桂園及萬撓碧桂園，分別持股55%。受制于合資方的進度，目前加影已正式開售，萬撓仍未開盤。

碧桂園決定自己來。從2012年初醞釀，年底碧桂園在新山獨資購入了金海灣項目的土地，占地約22.3萬平方米，在靠近市中心的沿岸地區，當時總價15.63億元，以規劃建築面積116萬平方米計算，折合樓面價每平方米不到1500元。碧桂園準備在這裡建起一個總共9450套房的樓盤，樓數超過40，遠超當地開發商常見的一到六樓。碧桂園的另一項目 “森林城市”則更具野心，這個項目位於馬新第二通道附近的西部海上，全部填海而成，共2000公頃，面積是金海灣項目的10倍。森林城市目前尚在填海，將用30年完成建設。

從項目報建、開放樣板間，碧桂園金海灣僅用了四個月的時間，這種 “碧桂園速度”讓當地人感到震驚，這一方面源於碧桂園有運作城市郊區大盤的豐富經驗，另一方面因為馬來西亞政府“好辦事” 。進駐當地的另一家中國開發商說，相比他們在其他國家的經歷，馬來西亞政府的審批效率相當高。

公開宣傳資料顯示，金海灣項目2013年8月正式開盤，售價在每平方米1.4萬元到2萬元之間。但據銷售員透露實際可最低打折到1.2萬元。項目開盤即獲得超過6000套商品房的訂購，創下了近50億令吉（約93.6億元人民幣）的意向認購金銷售記錄，比整個新山市之前全年的房地產銷售金額還高。

“我們中國開發商想要快速開發，快速賣掉，儘快把錢拿回來。 ”一位在碧桂園馬來西亞公司工作的員工告訴財 新記者。據他介紹，這個項目碧桂園自己說了算，不受合資方干擾。他還暗示在柔佛州，稍微使用一些 “方法”可使行政程序變得更簡單順暢。如果在馬來西亞首都吉隆坡這樣的大城市，則要麻煩一些，大城市的人對環境問題也更敏感，開發商要面對各種反對聲音。

金海灣開盤的盛況轟動了當地房地產市場，加之馬來西亞政府不斷完善“第二家園”計劃，鼓勵外籍人士在馬來西亞長期居住及投資，富力、綠地、雅居樂等中國開發商隨後相繼大手筆在柔佛州拿地。

其中，廣州富力在新柔長堤旁邊啓動綜合項目公主灣。第一階段，富力用45億令吉（約83.58億元人民幣）從蘇丹買入了49.94公頃土地，這些地也都是填海而成。

這個項目將分五個階段開發，預計 最終建設3萬套房子，還將建設酒店、辦公樓、公園和購物中心等。為了省錢也為了速度，中國的開發商大多將國內項目從名稱到設計直接搬到新山，但後來的開發商從金海灣吸取了教訓，比如按照馬來西亞口味來做室內設計。

姍姍來遲的綠地集團則於今年2月底一出手便簽下新山兩個項目，分期投入200億元，占地860畝，規劃建築面積約230萬平方米，其中一個項目將成為迄今為止中國企業在馬來西亞投資的最大規模房地產單體項目。

馬來西亞翡翠灣項目是綠地控股集團與當地的IWH 公司合資興建，6月已完成填海開始動工，按計劃將在2017年底完成。IWH 即依斯幹達海濱控股私人有限公司，40% 的股份由柔佛州政府間接持有。綠地認為政府背景會讓其在馬來西亞的投資進展更為順利，碧桂園之前也選擇與 IWH 公司合作，後來才在馬來半島獨資開發金海灣項目。

馬航失事， 綠地來了晚來一步的綠地並沒有受到眷顧。3月5日，綠地對外宣佈了馬來西亞造城計劃，三天後馬航 MH370失蹤，事件不斷升級，馬政府面臨信任危機，看房團也隨著馬來西亞旅遊業受到重創。來自中國的買家原本是中國開發商在新山銷售的一大支柱，現在，這些試圖以海外投資分散國內房地產風險的中國地產大鱷一夜之間陷入了另一重風險。

現在的綠地談及馬航影響時很樂觀，認為 “隨著時間的推移，影響已經微乎其微” 。然而，新山房地產市場在過去幾個月的變化顯示影響遠未過去。

據“界面”報道，碧桂園總部曾一度把赴馬來西亞看房團列為地方公司的考核指標，今年這一指標不得不取消，因為馬航事件後組織客戶前往馬來西亞看房變得相當困難。綠地的翡翠灣正式開盤 時間一拖再拖。綠地在馬來西亞另一個當地史上最大的造城項目也陷入停滯。

金海灣最初設定的目標顧客是三成來自新加坡，三成來自馬來西亞，再有三成來自中國大陸，剩下一成是來自印尼和台灣等其他地方的顧客。不過，金海灣的一位銷售員告訴財新記者，實際情況是：新加坡人的比例為三成出頭，中國人兩成，馬來西亞人僅為12%。在新加坡房價上漲和新山物價相對低的情況下，新山房地產對新加坡人有一定吸引力，也有人將這裡作為休閒度假的居所。大多數新山當地人則因收入較低買不起這樣的高端公寓。前述碧桂園馬亞西亞公司員工則擔心，這些不同背景的客戶住在一起能否愉快。

雖然金海灣銷售開戰告捷，但這種精彩場面很快就一去不復返。前述碧桂園馬來西亞公司的員工告訴財新記者，一是3月和7月兩次馬航失事使中國客戶的熱情迅速降溫；二是其他中國開發商進入後，競爭變得嚴峻。據銷售員透露，到目前為止，金海灣銷售了總共60% 至70%。公司仍在設計各種銷售策略，包括升級設計、引入知名店鋪諸如星巴克和七天健身等。

政府的政策也打擊了海外買家。去年底，為防止房價上漲過快馬來西亞推出房產調控措施，外國人在馬來西亞購房的最低價格門檻從原本的50萬令吉，調高至100萬令吉（約185.73萬元人民幣） ，同時規定在第一個五年內脫售房屋需繳交30% 的盈利稅，第六年開始則為5%。還有買家因為貸款困難而選擇退房。碧桂園2013年財報中披露，金海灣的合同銷售額不到70億元，遠低於開盤 公佈的93億元預訂金額，這顯示碧桂園金海灣項目曾遭遇退房潮。其中部分原因據瞭解就是因購房者申請貸款被馬來西亞銀行拒絕或延遲。

不過，隨著房價降低，馬來西亞又在調整出台刺激政策。在10月最新公佈的政策里，馬來西亞政府在2015年的財政預算中加入了 “青年購房計劃” ，家庭年收入不超過1萬令吉（約合1.8萬元人民幣）的25歲至40歲家庭在購買50萬令吉（約合94萬元人民幣）以下住房時將享受“先到先得”的補貼，旨在幫初次購房者買房並刺激國內房地產市場。

不過，2015年4月，馬來西亞將調 整稅收體系，開始徵收消費稅，這無疑對地產業不是一個好消息。

前述碧桂園馬來西來公司員工承認，在新山已出現供過於求的現象。他認為，新加坡人是購房的主力，但新山有太多房子。中國的中產階層喜歡新山的環境，但新山對他們沒有像歐美那樣在文化和教育上的吸引力。 “更富裕的中國人會選擇新加坡。 ”他說。

據知情人士透露，馬航事件後，碧桂園受挫曾想退一部分地，遭到了馬政府的反對，聲勢浩大的前期宣傳讓碧桂園一時進退兩難。在現在的銷售壓力之下，從今年起碧桂園啓用了代理銷售，以緩解成交壓力。

熟悉金海灣項目的前述碧桂園員工還表示，由於交通擁堵，可能新加坡買家未來會減少。新加坡和馬來西亞之間的兩個通道在高峰時段經常堵車，如果坐巴士最多要花兩三個小時。隨著馬來西亞8月起調高新山關卡車輛過路費，新加坡10月1日起也相應提高了過路費。

兩地之間另有以地鐵和高鐵鏈接的計劃，但具體安排尚未確定。

一位富力員工認為碧桂園在新山金海灣的價格策略有問題，時高時低，不穩定，也影響了後續銷售。金海灣去年8月開盤，但當地房價從馬航事件後就開始走下坡路。碧桂園在給財新的回複中稱金海灣目前售價在每平方米1.6萬元到2.4萬元之間。但碧桂園銷售員告知近期領導告知金海灣項目年底要清盤，所以現在可以給更出更多優惠。

籠罩在環保陰影里的森林城市當地居民對填海可能的影響的擔心也在增加。鄒裕豪（Cheo Yee How）是反對黨民主行動黨的州議員，從去年當選以來一直關注中國開發商在新山的項目，金海灣和蘇丹宮殿都在他的選區內。9月11日，在金海灣前面的主路出現罕見水澇。他目睹了這場災難，開始懷疑金海灣填海可能影響到下水道，他擔心未來會遭遇更多水澇。 “季風季節還沒來 到，僅75毫米雨量，潮又不高，這種積水在這個時節從未發生過。 ”他說。

碧桂園的另一個項目森林城市不僅遭到當地居民反對，而且引起新加坡的關切。森林城市據稱是碧桂園和柔佛州旗下Kumpulan Prasarana Rakyat Johor （KPRJ）合資的項目，但從資本構成看，可以說是碧桂園與蘇丹的項目。

蘇丹源於阿拉伯語的 “力量” ，後來變為伊斯蘭世界的統治者稱號，在馬來西亞九個州還保留這一傳統。1993 年，在王室丑聞出來後，馬來民族統一機構主政的馬政府通過修憲撤銷蘇丹的豁免權，蘇丹權力有所下降，但仍有很大影響力，柔佛則更被稱為“蘇丹的樂高樂園” 。有些新山人對當地蘇丹（易卜拉欣· 伊斯梅爾，2010年1月起在位）與中國開發商之間的關係不滿，還有人懷疑蘇丹廉價把土地賣給中國開發商。

一位碧桂園的銷售員亦說，金海灣5% 的房子要保留給蘇丹皇族。但這都是傳言，碧桂園表示，他們的項目都是從公開渠道合法地獲得。

今年1月，在森林城市項目，碧桂園在沒有通知附近居民的情況下開始了填海工作。根據法律規定，不足50公頃的填海不需要向環境部提交環境評估報告（EIA） 。碧桂園方面稱填海面積沒有達到50公頃，所以是合法的。6月，馬環境省發出通知要求森林城市暫停施工。

Kampung Pok 是離森林城市項目最近的鄉村，棕櫚樹繁茂，野生猴子在路上蹦來蹦去。9月21日，碧桂園在這裡首次和當地居民公開對話。一開始，參加聚會的數百名居民保持冷靜，但開發商提及一項傾向于支持的 “民意調查”後，懷疑調查樣本的居民紛紛站起來表達不滿。 “我們是鄉下人，教育程度不高，但多少重視環境問題。希望發展計劃在徵地的同時，不會影響環境。 ”一名居民表示。 “這項計劃如何讓馬來人受惠？”另一居民則質疑。

面對憤怒的居民，碧桂園項目主任Dato Zamani Bin Kasim 說明稱，公司將在9月底之前提交森林城市的詳細環 境評估報告（DEIA） 。他在回答財新記者提問時表示，主要問題在於填海時需要更多的緩和措施，例如實施項目有關的水力研究。他稱，在嘗試20個原型後找到了滿足所有變數的最佳解決辦法。

當天公司發佈的資料顯示，森林城市由四個島嶼構成，而不是外界之前以為的一個島嶼。

一位接近碧桂園總部的員工告訴財 新記者，與之前居民樓不同，森林城市是創造一個 “綠色夢想” 。為了提升品牌形象，碧桂園在8月下旬主辦了一次慈善義跑，參加人數超過8000人，公司為此捐出了15萬令吉（約合27.86萬元人民幣） 。

上述員工對兩個項目前景保持樂觀。他認為，金海灣和森林城市這兩個項目比當初計劃要花更多錢和時間， “雖然收益率在下降，但都會賺錢” 。

鄒裕豪則對森林城市不以為然。今年1月，他接到一個漁民電話，稱在海上突然看到一個島——後來發現是森林城市。他分析認為，沿岸地區的200 名漁民生意難免受到影響。同時他指出，在依斯幹達綜合發展計劃中不包括這項位於 Kampung Pok 離岸南部的填海計劃。柔佛州擁有全國最多的可發展土地，有30萬英畝。他在聲明中稱，不明白政府為何會允許在佛州海峽進行一項沒有規劃、而且會破壞環境生態和經濟的計劃。他在呼籲終止森林城市的同時，希望開發商 “有誠意的對外公開詳 細計劃” 。

新加坡官方對此表示關注。6月，多家馬來西亞媒體報道稱，新加坡總理李顯龍就這些填海工程給馬來西亞總理納吉布寫了信。

李顯龍于9月20日在一個峰會上回答財新記者提問時承認，馬方在新山海峽有幾個大規模填海項目， “我們關切，有可能存在跨界影響。我們希望十分確定我們不會受到不利影響。因此我們要求他們開展環境影響評估，並去瞭解在發生什麼事。我相信我們能夠跟他們解決問題” 。一旦森林城市和公主灣等填海工作完成，本來寬幅僅為1.2公里至4.8公里的柔佛海峽將變得更狹窄，突出到新馬邊界附近。

前述碧桂園員工是在國外上的大學，他在網上看到招聘消息後馬上投簡歷，很快拿到了現在的職位。他來新山的第一天很興奮，但與很多年輕同事一樣有時感覺無聊。

他感覺公司在努力留住人才。公司有計劃在提交森林城市計劃後僱傭更多員工，將當地員工比例提高至一半。他認為，中國員工在這裡待不長，流動性會較高。 “雖然中國員工熟悉碧桂園，但我們不能忽視當地員工在文化、語言上的優勢，他們更瞭解當地市場的規則，也更便宜和穩定。 ”他自己正在努力學習金融等知識，希望有一天當上項目主任。在他看來，任何人任何公司到新的地方總要付點學費，然後 “學到知識，獲得提升” 。