📖 ZKIZ Archives

九龙仓上海项目被指房型超规

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100810/1363499.shtml

每经记者 杨羚强 发自上海
上周首度开盘的上海新江湾城——九龙仓玺园，销售当周就收获了上海商品住宅成交面积第二名的好成绩。不过，机构发现楼盘热销背后的疑点——在土地出让 时，明确规定90平方米中小户型必须达到项目总开发面积的70%以上的九龙仓玺园，此次推出的所有房源全部都是160平方米以上的大户型。
《每日经济新闻》记者昨日（8月9日）采访了九龙仓玺园营销总监胡海嵘。该人士表示，从未听说过上述地块有90/70的政策限制。胡海嵘猜测称，项目的规 划可能早在九龙仓接手前已被调整。记者查询后发现，九龙仓玺园的前身新江湾城D1地块曾被多家媒体报道，在被挂牌出让前，该项目的招标书已明确规定，地块 内90平方米的小户型要占到整个项目的70%以上。
随后，记者查询了上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示，但没有找 到有关新江湾城D1地块的调整的内容。负责审批新江湾D1地块规划的上海市杨浦区规划局规划科相关工作人员表示，“因为上述地块的规划审批涉及两到三人， 须等明日（8月10日）才知晓上述情况的确切回复。”
机构“怀疑”房型违规
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：8月2日～8月8日 上海商品住宅成交均价达到了23242元/平方米，环比前周上涨10%，这一均价大大高于新政前的水平。该机构认为，导致该周上海商品住宅成交均价大幅上 涨的“推手”是7月24日开盘的新江湾“地王”项目——九龙仓玺园，正是它的大量销售成交，使上海房价创造了近期的新高。
该机构对九龙仓玺园研究后发现，该项目的前身新江湾D1地块曾经有90/70的开发政策限制，九龙仓玺园至少应该有七成以上的房型是90平方米以下的中小户型。
据悉，2006年6月1日建设部出台了90/70政策，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占的比重必须达到开发建 设总面积的70%以上。根据建设部相关负责人的设想，通过大量建设、开发小户型项目，增加新房的套数供给，进而平抑供需，稳定房价。此后，上海出让的一些 地块开始明确要求，90平方米以内的中小户型，必须占到开发总建筑面积的70%以上。
记者发现，根据2007年6月22日《东方早报》的报道，浙江绿城房地产集团董事长宋卫平在拍下新江湾城D1地块后，曾向媒体作出过这样的许诺，“公司将会按照规划要求来开发新江湾城项目，也就是说，这个被开发商看成高档住宅项目中的大部分户型都将小于90平方米。”
佑威及楼市专评网在昨日发布的报告中称，九龙仓的销售人员一口否认D1地块存在90/70的户型限制，并且表示项目后期也不会有小户型推出。
九龙仓玺园营销总监胡海嵘昨日向《每日经济新闻》记者进一步确认，上述项目将不会有小户型的产品，他甚至从来不知道地块有90/70的户型限制，并表示该项目不排除规划已经有过前期调整的可能。
不过，上述猜测并没有得到政府有关部门的证实。记者查阅上海市规划和国土资源局网站2006年以来公开的已作调整的项目规划，没有发现新江湾D1项目的名称。
上海中小户型供应不足4成？
一 家房地产研究市场分析报告曾显示，在以新江湾地区为代表的上海中环内，100平方米左右公寓虽然总价较低，但是购买者主要是普通工薪阶层，价格承受力不 高。特别是因为房源供应庞大，价格大多卖不高，而且往往容易造成滞销。反倒是总面积160至200平方米的三房和四房，因为针对高端客群，价格不仅可以卖 得很高，而且销售非常好。
佑威房地产研究中心主任副主任陆骑麟表示，正因为如此，在整个新江湾，100平方米左右的房源比较少，目前市场主力供应的是大户型。这一现象不仅在新江湾，在上海中环以内的其他区域以及一些别墅区都有出现。
此前，因为有关部门严格执行90/70政策，不少开发商选择将两套中小户型合并成一大户型的“一房两证”的办法，巧妙“偷改”规划，将不符合规定的产品 “合法化”。由于去年开始90/70政策不再被强调，不少原本规定90/70政策开发的中小户型项目，全部以大户型对外销售。
在陆骑麟看来， 部分楼盘突破了90/70政策的限制，或是导致目前市场小户型产品稀缺的原因。据他统计，在上海目前供应的商品住宅中，只有36.9%的建筑面积被用来建 造成90平方米及以下的中小户型房源，超过六成的建筑面积被做成90平方米以上的大户型产品。这使市场上的中小户型公寓数量并不多，仅占上海楼市总供应的 47%。
“如果中小户型公寓的数量能多一些，大量准备结婚的刚性需求购房者可以得到满足，房价也会因为供应的增大而放缓上涨速度。”陆骑麟表示。

入主九龍建業「澳門李嘉誠」大起底

2002-1-10  NM

由九巴四大家族持有的九龍建業， 月前曾惹來城中富豪鄭裕彤的垂涎，其後卻因價格不合而終止。上月中，九龍建業突然宣佈正式易手。擊敗鄭裕彤的，是在澳門從事地產投資，有「澳門李嘉誠」之 稱的保利達集團主席柯為湘，他以八億九千萬收購四大家族的五成一控制性股權。柯為湘收購九建的消息曝光後，中環金融界人士頗為訝異，因為這位鮮為人識，在 澳門發跡的神秘富豪，已是第二度出擊，收購香港上市公司。而更為有趣的是，連澳門人對他的發跡之路，亦摸不着頭腦，只知他因收地糾紛而經常見報。九九年， 柯為湘借出三千五百萬予從事服裝銷售的金盾集團大股東，區通志及區通德，而區氏兄弟把兩成六金盾股份按給柯。及至前年六月，區氏兄弟無錢還，柯為湘遂成為 金盾大股東，並於去年八月，再以三千四百萬增持金盾至五成二，但柯並沒有加入金盾董事局，只派跟了他多年的會計師楊國光及黎家輝，分別出任主席及非執行董 事。去年底，柯為湘再次出動，今次他看中的，是坐擁旺角始創中心，每年收租逾一億的九龍建業。由九巴四大家族，鄧肇堅、余道生、雷瑞德及伍時暢持有的九龍 建業，在去年中放盤，周大福與禹銘為首的財團，曾以每股四元收購，出價比柯為湘高一成，但鄭裕彤看過九建賬目後，覺得回報未如理想，想壓價，被九建大股東 殺訂，柯為湘因此有機可乘。「我一開始就逐個家族去傾，了解各家族心態，並且在第一日已承諾會全面收購，當初大家協商時，每股也曾要四元以上，後來發生 九‧一一事件，便因應市場而調整收購，我覺得現在個價都算抵！」柯為湘笑笑口地說。他與九建達成協議，以每股三元五角八仙，收購大股東手上的股份，然後向 其餘小股東提出全面收購，整項交易涉及十七億元。 在港少人識柯為湘收購九建後，曾接受傳媒訪問，但堅拒拍照，令外界覺得他異常神秘。「我不 想在傳媒曝光，不是有什麼不可告人的秘密，只是因為我在省、港、澳都有生意，愈少人認識愈安全。」柯為湘解釋說。事實上，香港人對柯為湘的認識不多，只有 部分地產業人士，記得他曾以亨達投資名義搞地產。「柯為湘喺呢十年八年才出嚟玩地產，最犀利一役係九二年，他以億幾元買入荃灣捷德布廠，成功把地皮的地積 比率，增加至近八倍，然後賣俾麗新發展，一塊地賺了四億。不過聽聞那塊地是他與朋友夾份買入，只是由佢出面而已。」一地產界人士說。除了荃灣地賣了給麗展 大有斬獲外，他亦炒賣過大埔鳳園地皮。而柯為湘過去十年，愛收購舊樓然後重建出售，例如長沙灣雅怡居。現時他手上仍有不少市區地皮，好像九龍城太子道西食 為先酒家舊址，以及北角明園西街地皮。另外，亨達投資在前年底也曾在賣地場上露面，與新地爭奪土瓜灣地皮，但最後輸給新地，空手而回。柯在香港搞地產，賺 了差不多五億，而手上物業組合也值三億七，身家至少有八億多，然而這位給報界稱為「澳門李嘉誠」的億萬富豪，發跡過程卻頗為神奇。 在澳行踪 神秘據柯為湘夫子自道，他五一年出生於廣東潮安，有六兄弟姐妹，三男三女，他排行第三，自小便從鄉下移居香港。二十歲那年，他於九龍塘又一村博雅英文書院 （現為陳樹渠紀念中學）中五畢業，畢業後便在爸爸柯岳峰於澳門開設的小型貿易公司幫手。柯爸爸的貿易公司，專做紡織品、工藝品生意，最初只出口歐洲，後來 打入美國市場。柯為湘加入後，七七年把貿易公司改名為保利達集團。至八○年代，他覺得中國改革開放，貿易生意不易為，便轉營紡織廠及漂染廠，並進軍澳門房 地產。「我的歷程一點也不傳奇，不浪漫，只是我很早出來工作，經過漫長的歲月，一步步積聚公司的實力。」他自稱於七十年代在澳門做貿易已發跡，但澳門人對 他的背景卻不大了了。「對澳門人來說，他是一個神秘人物，他怎樣起家，在澳門無人知；他第一桶金從哪裡來，無人知；他在澳門住在什麼地方，亦密密實實無人 知。」一位澳門資深傳媒工作者如是說。即使曾與柯為湘有地產生意來往的朋友，對柯的背景亦略知一二而已：「他好似留過學，七十年代到大陸發展，但唔成功， 才轉嚟澳門，他前期的事情我都不清楚。」澳門人雖然不知柯的底細背景，但對柯做生意的手法，卻甚為深刻。 收地條款起爭端柯為湘八○年開始在 澳門發展地產，第一個項目是在港澳碼頭附近的豪宅海富花園，該盤共有四百多個千六呎單位，呎價約四百元，賣樓為他帶來近二億元的收益。「佢牙擦擦，事事都 要威，都要人哋知道佢係第一，例如海富花園，質量要第一。」與柯為湘有地產生意來往的朋友說。八十年代中，柯為湘開始與澳葡政府合作發展經濟房屋（與香港 居屋相似），前後共五個項目，反映他與澳門政府關係密切。八九年，澳葡政府一口氣批出七十二幅土地，柯為湘取得其中一幅面積最大，位於氹仔的青洲坊發展 權，「他可以搞掂澳葡政府，拿到青洲坊，當然有一定的手腕，同政府的關係好好。」地產界人士說。青洲坊原為木屋區，面積約為四十四萬平方呎，原有一千多間 木屋。自八九年批地以來，保利達就因收地及補償問題，與居民各執一詞，拖了十多年還未發展。清楚青洲坊事件的澳門立法議員區錦新表示，八九年政府與保利達 達成協議，訂出「一戶換一屋」，規定發展商負責向每戶居民補償一個新建單位，另補貼搬遷。保利達後來發現一間木屋可能住有超過一戶人家，便立即「縮沙」， 並於九五年修改合約，定為由發展商興建經濟房屋交政府分配，而發展商只肯補償居民搬遷費。 澳葡政府多優待去年十一月底，保利達拆樓收地，便 引起居民對峙，其中有居民因不滿清拆賠償，反鎖屋內要脅要放石油氣自殺，最後要司警及立委調停，收地一事又被卡着。現仍居住於青洲坊的黃婆婆，一提起收地 便大吐苦水。「原本以為一屋換一屋，如今無屋俾我哋之餘，搬遷補貼也只得兩、三千元。我在這裡住了五十多年，唔會搬啦！」而柯為湘卻一口咬定，從來無應承 會賠償新樓給居民，「你想想有無可能，住間二、三百呎爛木屋，可以換一間六、七百呎新屋，全世界都無可能，特別是這些無業權的木屋。」取得青洲坊批地不 久，澳葡政府再批出百二萬呎黑沙環填海地皮，給柯為湘發展工業及住宅。據知情者透露，澳門政府早在黑沙環工廠未投產前，已批紡織品出口美國配額給柯，每年 最少幾萬打，以每打配額可賣百多美元計，單是配額，柯便有幾千萬港元收入。澳葡政府對柯的種種優惠，引起社會嘩然，並抨擊政府枱底交易。對此，柯顯得不耐 煩：「我沒有什麼感覺，政府按它的承諾去做，我按我的承諾去辦，中間肯定有人嘈，但我都不理。」柯為湘除了從事紡織製衣及地產外，九四年他由弟弟柯為雄， 與澳門傳媒人林昶合辦《華澳日報》。九九年《華澳日報》因勞資糾紛，被法院下令封產，停刊不久便重組為《新華澳報》。記者致電約晤林昶了解，他一聽見柯為 湘的大名，便很不耐煩說：「他（柯為湘）九九年已退出，無可奉告！」然後便掛了線。對於香港傳媒把柯稱為「澳門李嘉誠」及「澳門大地主」，一位澳門地產界 人士馬上嗤之以鼻，「未輪到佢！」而柯為湘亦說：「只是一個美麗的玩笑！」

調控風聲中 九龍倉、新鴻基等內地頻頻拿地

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110309/2221175.shtml

每經記者 朱玲 發自廣州
當萬科、保利這些內地大型開發商紛紛聲稱要少拿地的同時，其他資金 「逢低吸納」的熱情沒有減退。港資開發商九龍倉（00004，HK）3月7日公告稱，以7.87億元的價格拿下杭州餘杭地塊。除九龍倉外，其他港資、海外地產商也紛紛出手內地樓市，趁機抄底。
調控嚴厲正是抄底時機？
3月7日，九龍倉發公告表示，以7.87億元價格拿下杭州餘杭地塊，折合樓麵價格3578元/平方米。這也成為該公司進入2011年後，出手內地樓市的第三單，截至1月底，該公司在內地土地儲備為125萬平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到，九龍倉拿下的杭州餘杭地塊，有公開數據顯示，該區域在2009年~2010年間，最貴的樓面地價高達1.2萬元/平方米，相比九龍倉此次3500多元的樓面地價，已經跌去了2/3。
廣州地產專家謝逸楓認為，內地樓市調控最嚴厲時，正是「抄底」好時機。一方面內地房企今年2月份開始銷售業績嚴重下滑，銷售成交大量下降。而貨幣、信貸政策的緊縮及融資渠道遭遇前所未有的困境，導致內地部分房企資金鏈面臨緊張趨勢。
該人士指出，部分大房企由於擔心擴張過大而資金鏈斷裂，也開始謹慎拿地或者是停止拿地步伐，目的是控制資金流動。內地樓市價格一直保持上漲的趨勢，土地價格相對便宜加上資金上的保障，非內地開發商必然逢低吸納，擴大土地儲備。
業內稱此時仍有風險
記者注意到，除九龍倉外，新鴻基地產（00016，HK）、新加坡的嘉德置地以及愛爾蘭房產商財富控股紛紛出手內地樓市，趁機抄底。
在九龍倉之前，新鴻基地產也對內地樓市動作頻頻。3月3日，該公司聯合世茂以44.72億元的價格拿下南京河西地塊，樓麵價約4752元/平方米，由於多家企業聯合拍賣，其成本又將進一步攤平降低。
新鴻基地產昨日也透露，其位於廣州的項目為規避調控風險，預計年中推出洋房房源，同時該公司也抄底商業地產，積極推廣別墅盤的私家會所、高爾夫球場等商業項目體。
據記者粗略統計，今年1月至今，新加坡的嘉德置地、愛爾蘭最大房地產公司財富控股，以及嘉裡集團等已公佈涉足內地房地產項目投資超100億元。
謝逸楓指出，港資和海外開發商抄底內地樓市也具有一定風險性。首先目前內地樓市處於深度調控期，一旦政策調控繼續加碼和市場陷入一年以上的觀望期，這些企業將承擔政策調控帶來的資金壓力。
「內地市場目前的狀況產生變化，尤其是購房者已經開始產生觀望的心理，政府開始對土地空置和炒地現象進行打擊，拿地的門檻提高都將提高抄底風險。」謝逸楓表示，一旦內地樓市轉向下行通道，抄底資金有被「套死」的可能性。

七、會德豐／九龍倉

http://stockalchemist.blogspot.com/2010/12/blog-post_8176.html

會德豐／九龍倉集團形成於80年代初中期，是香港大型的綜合性企業集團之一，大股東 是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一， 而九龍倉則是置地的聯營公司，在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年，包玉剛部 署「棄舟登陸」，先後收購了九龍倉和會德豐，其後經過多次資產重組逐漸形成現時的 集團結構。其中，會德豐前稱隆豐國際，是集團的上市旗艦和控股公司，會德豐持有九 倉的控股權，後者作為大型綜合企業，重點發展香港地產、酒店、電訊及基建；會德豐 並持有上市地產公司新亞置業（前稱置業信託）和聯邦地產，分別專責地產投資及地產 發展。 80年代中後期以來，會德豐系在地產業的重點，是透過改建或重建九倉旗下原有物業， 用盡地積比率，擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼 灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早 在70年代已列入發展計劃，不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇，由香港電車公 司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手 電車廠址的重建發展，吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區，要求公司重新檢 討。1980及1985年，包玉剛先後收購九倉、會德豐，該項計劃便一再押後。 1988年，吳光正出任九倉董事局主席，時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層 高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈，以及一座16層高的綜合性商場，共容納300間商 店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位，總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5 年，於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏，外牆以花崗石及無框玻璃建成，牆 上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆，大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣 場，廣場一角設有大型鐘樓，其美輪美奐的外觀傲視同儕，立即成為銅鑼灣區最優質商 度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價，整項投資僅建築費24億元，而每年 為集團帶來的租金收入就超過9億元，可謂相當成功。 就在時代廣場興建的同時，九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重 建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完 成，為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開， 將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓，為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商 場面積，以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完 成。據統計，1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎，已超過置地而成為 與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。 1989年，會德豐系亦開始加強地產發展的業務，初期以旗下的聯邦地產作先鋒，與信和 等集團合作，在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年，九倉及 會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊，地產發展業務漸見活躍。1993年，會德 豐系大舉出擊，當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新 世界、長實等財團，奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎，計劃建成5幢面積達 120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場，總投資近55億元，平均每方呎樓價約 3,000元，整個計劃於1997年8月完成。1994年，會德豐系再接再厲，以35億元高價再下 一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該幅土地面積近50萬方呎，計劃發展250萬方呎住 宅樓宇。到90年代中，會德豐已成為香港活躍的地產發展商，1996年該集團在市場推出 的住宅單位達617個，在香港十大地產發展商中排名第六位，僅次於新地、恆地、長 賞、新世界及恆隆。

九龍麵粉廠揭秘

2011-12-1  NM

駕車途經觀塘繞道，必看見屹立一旁的九龍麵粉廠，這廠運作四十五年，因上月被發展局局長林鄭月娥點名保育，才喚起大家關注。在如此簡樸的建築物背後，原來隱藏一段段豪門故事。 九龍麵粉廠的創辦人並非香港人，而是泰國華僑林國長。他在泰國開金行發跡，後到台灣辦賓館及麵粉廠，六、七十年代身家已達十數億。但他生性慳儉，平日只以腐乳送粥，中年已患了營養不良！到七十一歲，他才來港創辦九龍麵粉廠。不過一生勞碌，死後只換來後代爭產。 有七名妻妾的他，只有一子一女兩孫。先是妻妾和兒子爭產，再到孫兒狀告父親，進而兩名孫兒對決，鬥到七彩！現時九龍麵粉廠的大股東，是身在台灣的次孫林命嘉，其人一樣風流，曾搞婚外情令紅顏喪命，被對方家人在靈堂連摑多巴！這樣一個家族，較電視連續劇的劇情更精彩！

九 龍麵粉廠再受關注，源於上月林鄭月娥在電台作出的「公開呼籲」。因應施政報告提出，要將九龍東發展成核心商業區，她認為該區工廈須重建外，部分有價值的應 予保留，並點名指九龍麵粉廠可以保育活化。她稱得悉該廠已停止運作，現時只是貨倉；還帶點可惜表示，未能聯絡到該廠業主，故希望對方能主動接觸政府。

林鄭吹水
翻 開九龍麵粉廠的公司註冊記錄，其股權非常分散，包括有同樣在泰國發跡、盤谷銀行老闆陳有慶家族等，但主要股權落在創辦人的次孫林命嘉手上。本刊遂到台灣替 林鄭月娥尋人。林命嘉雖避而不見，但透過秘書回覆指，政府從來沒有派人聯絡他，「林先生也是看報紙才知，他不理解，也不知道發生什麼事！」其後本刊再聯絡 麵粉廠在香港的負責人柯成和，他直指林鄭月娥「吹水」。 「都無人搵過我哋！見報後陳有慶打電話來，問係咪要保育？同埋我哋仲運作緊，唔係貨倉，連鼎泰豐現時也是向我哋攞貨。呢排有好多客打來問係咪唔做，對我哋 生意影響好大，我哋都想出信向政府澄清！」本刊本週二向林鄭月娥查詢，並向她透露麵粉廠仍運作，且因她的言論惹來麻煩。林鄭聽後先是臉色一沉，後微笑並迴 避鏡頭離去。

廠內麵粉又吹又磨
姑勿論如何，九龍麵粉廠今時今日仍然運作，柯成和指雖然生意大不如前，但從未有結業打 算。這棟香港碩果僅存的麵粉廠，外牆灰蒙蒙，樓高九層，西面設有多個足足六層樓高的大圓柱，其中向海的一個圓柱寫有「九龍麵粉廠」五個大字。在建築物二 樓，有一條吊臂及輸送管道橋樑，橫跨對出的海濱道連接到碼頭。經過的途人對此都感到好奇，原來這些設備對經營麵粉廠來說大有學問。 由六六年開廠便工作至今的老臣子柯成和指，該條打橫伸出來再垂直向下的管道，在當年是伸入海中的，方便將由躉船運來的小麥「吸」入管道。「六、七十年代觀 塘仍未填海及建觀塘繞道，麵粉廠就剛好在海邊。後來填海我們創先河改裝貨櫃運送小麥，並向政府租下觀塘繞道下面的地皮，放置貨櫃，再將小麥泵進管道入 廠。」柯成和憶述說。每次由美加運來的原材料小麥，往往上千噸以上，人力難為，故要先從貨櫃吸入管道，再橫向經輸送帶送入廠房二樓。 這些小麥送入二樓，就傾倒入那些有數層樓高的大圓柱中備用，工人形容從洞口向下望會嚇得冒汗。小麥會先泵入廠房五樓經機器打磨成粉，再「吹」上七樓篩出雜 質，這些麵粉會跌落六樓復再「吹」上七樓包裝。難怪廠內工人笑言：「啲麵粉又吹又磨又fing，好似跳舞咁！」廠內還有不少管道如滑梯般將麵粉滑來滑去。 現時九龍麵粉廠仍每日生產過千包、每包五十磅的麵粉，供應鼎泰豐等本地著名菜館，甚至出口海外。員工二十多人，大多做了三，四十年，最年輕的一個已四十多 歲。

中年營養不良
就如柯成和，由二十六歲入廠，做到現在七十一歲等退休，而當年創辦人林國長來港建廠，同樣亦已七十 一歲！林國長是潮州澄海人，因家道中落，十六歲時遵照母親吩咐，以集資買來的一隻小舟遠赴泰國謀生，並開創林長興米炭店。後來獲當地的舅父賞識，開創成興 利金行，克勤克儉，五年間便開了七家金行，成為當地巨富。到五二年他赴台投資，設立僑泰興麵粉廠，中興戲院，中華體育館及中泰賓館等，同樣數一數二，兩地 房產估計有八十多個。 六六年，已年過七十的他與友人合資來港搞九龍麵粉廠，這些友人大都是泰國華僑。廠房外形仿照五、六十年代新式的歐洲麵粉廠，打磨等機器都是西德出品，沿用 至今。林國長在港時報住跑馬地箕璉坊二號菽園新臺，現時該住宅輾轉由英皇集團主席楊受成兒子楊其龍持有及居住。 林國長生前最為人稱奇的，是其慳儉的性格。柯成和指：「他生前好慳，好有潮州人嘅性格，係一粒腐乳可以送兩碗粥嗰隻！」他對公益教育事業可以一擲千金，但 自己五十歲前不喝酒，不看戲，連香煙也捨不得抽，平日習慣以清粥及豆腐乳裹腹。五十八歲驗出有營養不良後，他才每天吃一隻雞蛋和每週吃一隻雞補身。

分產不勻大爭鬥
不 過如此慳儉遺下大量財產，最終只落得後人爭產的亂局。七七年他八十二歲時在台灣過身，但差不多兩年後才落葬，全因家人未能達成共識。他有七名妻妾，彼此間 互不爭寵，按不同身份替林國長掌管事業。但他只生有一子林紹明及一女，林紹明先後生下林命群、林命嘉兩兄弟，因他揮霍無度，林國長特意將這兩孫兒分別交由 兩個妻妾照顧。林國長死後，林紹明狀告這兩個妻妾偽造遺囑，官司糾纏十多年至兩個妻妾去世，便由林命群接力狀告父親，到○五年和解，林紹明分得一半遺產， 兩兄弟再分另一半，這爭拗才告終。 林紹明現長居泰國，而感情同樣疏離的兩兄弟則打理台灣業務。不過近年兩人因「拆祖廟」及土地糾紛狂打官司互告。○二年林命嘉還捲入台灣知名保齡球金牌選手 曾素芬的自殺案，當年已婚的他和有「漂亮寶貝」稱號的曾素芬相戀，其後對方情困自殺身亡，震驚台灣，林命嘉還在靈堂上捱了曾父幾巴掌！ 現時林命嘉掌管台灣的僑泰興麵粉廠及香港的九龍麵粉廠，現與家人同住台灣老牌豪宅僑福大樓。而林命群則負責台灣已拆卸的中泰賓館，並改建為豪宅文華苑及酒 店。本刊查詢林命群，他透過秘書回覆指，兩兄弟的企業並無關連，各有各做，婉拒受訪。現時林家在香港除九龍麵粉廠外並無其他重要資產，若非政府提起保育， 內裡的種種故事將隨時代進程而湮沒。 ####

天星小輪和九龍倉合併(更新資料)

1972年12月18日，九龍倉與天星小輪達成協議，九龍倉以4股天星小輪，換1股九龍倉的方式，全面收購天星小輪，除此之外，天星小輪會派發75仙的第二次中期息，另外九龍倉亦承諾在換股後會享有1972全額末期股息45仙。

根據1972年12月19日華僑日報的報導，根據專業人士估值，九龍倉1972年估計其資產大約12.2億元，折合每股123元，盈利3,200萬，而連同各項投資的市價計算，天星小輪資產3,100萬元，折合每股21.5元，計及出售資產收益116萬盈利，盈利約370萬。可以見到，天星小輪資產回報率僅2.62%，天星小輪資產回報率為11.93%，可見天星小輪資產運用效率較九龍倉高。

按今次收購推算，九龍倉約發行36萬股，佔本來股本約3.6%，但收購後應能提高九龍倉每股盈利能力7.6%，但卻降低了九龍倉的每股資產價值約2.0%，對短期估值而言，這是對九龍倉股東有利的，但對九龍倉資產投資者來說，這是不利的。相反來說，對天星小輪股東的應佔盈利受損，但應佔資產卻增加。

另外，九龍倉亦宣佈為使發行股本和資產淨值相配合，以增加非來發行可觀數量紅股，故把股本由1億變成7億，但在現代財務學來說，這只對心理上有影響，對實際上資產是無影響，但是所增加的行政成本是有損資產值和利潤的。

1972年3月22日，天星小輪公佈業績，業績稍為倒退5.5%，至2,641,543元，但該1,166,001元是仍待核實，尚未入帳，若計入此項，盈利為3,807,544元，略高於預測2.9%。

1973年7月5日，財政司夏鼎基動議修例，使天星小輪能與九龍倉合併，成為九龍倉(4)的附屬公司，並結束其上市地位。

天星小輪早在1889年4月23日成立，估計早已為當時的上市公司。在1970年5月的股市交易中，仍有該股票的交易。

1972年，因海底隧道通車關係，導致其達致高峰的業務開始倒退，九龍倉可能認為可達致協同效應，所以進行收購，但股東眼見盈利快大跌，故願意售出，可能就導致了九龍倉成功購入其他股東的股權，全資持有這上市公司。

以現時財務學角度觀之，九龍倉當年為了改建海港城，在在需財，但其資產實在大為折讓，故濫發新股對其不利，為改善投資者對其評價，提高集資金額，減少攤薄作用，故提高盈利、討好投資者為首要之務，收購容易理解且熟悉、盈利能力良好，且地理位置相近的天星小輪是理所當然。而派發紅股的目的也是一樣，都是為了誤導投資者，以提高投資者對其股票價值的期望，從而使其可以高價集資，減少對現有投資者的攤薄。所以這收購是以少量損害現有股東回報，以達成其長期之目的的其中一步。

但此後，這公司亦因地鐵及其他隊道通車，提供更快更方便的過海業務，持續倒退，近年乘客量已大不如前，在2001年後更開始虧損，所以天星小輪亦不斷加價，並持開源節流，以期改善表現，但持續不成功。

由此可見，無論多壟斷的業務都好，如果有更快更好的技術及方法取代，都是會沒落的。另外如果持有股權賣家大都肯願意賣給你的話，可能這亦是不好的兆頭，這當中一定的是有原因的，上市也算是其中的出售方式之一，因為大股東的股權都會減少嘛，哈哈。

延伸閱讀:

立 法 會 交 通 事 務 委 員 會「 紅 磡 － 中 環 」 及 「 紅 磡 － 灣 仔 」 渡 輪 服 務

http://www.legco.gov.hk/yr10-11/chinese/panels/tp/papers/tp0225cb1-1288-6-c.pdf

1972年11月17日: 永安國際(0289)購入九龍分店

1972年11月17日，值股市狂潮之際，永安有限公司(1991年因遷冊永安國際，289)宣佈發展地產大動作。計劃如下:

(1) 把股份1拆50股，由面值100元變為2元一股。
(2) 把法定資本額，由2,000萬增加至2億，即由1,000萬股2元的股份，增加9,000萬股，至1億股。
(3) 重估現時上環永安中心物業，錄得估值收益，增發紅股，1股送3股。
(4) 收購現時永安九龍中心物業，發行600萬股支付，可節省180萬租金。
(5) 為上環永安中心物業重建籌資6,000萬一部分起見，該公司建議5供2股，發行1,600萬股份，集資4,000萬。永安中心在建成後，樓高29層，1至3樓為商場，面積13.4萬平方呎。4至6樓為停車場，共450 停車位，7樓至29樓為寫字樓，面積44萬平方呎，據稱在1977年建成。
(6) 物業重建期間，永安中心總店暫停營業，預期1973年至1974年(2月結)派息會減至不低於11仙。

總體來看，就是1拆200股，然後5供2，每股2.5元(未拆股前500元)，拆倒推股票的數目，當時最初的股本總數為約17萬股，拆股變成850萬股，送股變成3,400萬股，收購後變成4,000萬股，再供股變成5,600萬股。

股票在宣佈消息後，由除權前的900元，升至2,100元，在拆股及除權後，股價再大舉上升，至1973年3月，一度上攻32元(除權後8,760元)，股息率僅0.35%，即市值由最初的1.53億元，劇增至17.92億元，對比現時市值僅63.49億，升值僅2.54倍，對比恆生指數升值約13倍看來，可說是大大跑輸，但如果當時賣出了，再低購則大大發財。

以停牌前股價900元計算，該物業價值5,400萬元，價格為租金30倍，淨回報3.33%，相對當年利息7%計算，已估值偏高。不計供股之效果，該物業的價值3.84億元，價格為租金213倍，相對淨回報0.47%，價格是嚴重高估。

從財技角度來看，因為重建物業形成盈利斷層，需要資金之餘，也會導致短期間派息減少，故以注入物業發行新股方式支付代價，並以供股方式並減少派息集資，填補資金缺口。並以物業的租金收入填補部分當時盈利派息的缺口。誰料到股市狂潮，地產股瘋炒，股價會上升至這樣的程度，所以財技雖要配合大勢，但是卻猜不到大勢。

但是以時機來看，集資時機適逢狂潮，確是適合時機，但因為物業發展時機過長，加上注入物業價格高估，對公司來說不太算是好買賣，亦導致低潮時資金短缺，不能購入廉價物業，喪失發展壯大的時機，但試問誰可說把握未來?  所以這是一些股票在高潮時期集資，別人用短期方式預期長期方向，導致股價暴升，但最終正式完成後，不如預期，股價低估，這又導致另一個反向，作為長線投資者及短線投資者必需留意這些問題的影響，作出好的投資判斷。

1961年5月: 九龍巴士(0062，現載通控股)上市

今日無時間，寫住九巴上市先。

九巴前身是九龍汽車有限公司，在1921年成立，其後香港政府眼見香港巴士公司過多，管理困難，欲作規管，故決定重整巴士業務，批出兩個於港島及新界的專營權，結果鄧肇堅、雷瑞德、雷亮、譚煥堂和林明勳等人為九巴建立公司架構，同時把南興巴士公司、泉興巴士公司和長美巴士公司合併，成立九龍汽車（一九三三）有限公司以競投專營權，結果取得九龍及新界的專營權，並收購沒有專營權的啟德巴士作營運。二次大戰後，專營權仍繼續，但譚煥堂和林明勳因看不清前景退股，由雷氏家族安排同鄉伍時暢和余道生入股。其後，因政治局勢不穩，由內地移居香港的人民大增，香港人口快速增加，對公共交通的需求與日俱增，九龍巴士乃快速發展。

1960年，政府再續兩大巴士公司的專營權的時候，可能認為自己缺乏資金支持其快速增長，也怕專營權持有人把持上市公司，作出對社會不利的決定，故要求兩大巴士公司上市。故九龍巴士在1961年4月22日招股，以每股58元發行783,790股，集資45,459,820元。結果獲得市場熱烈反應，獲得4,052,750股的認購，認購金額達2.35億元，超額4.17倍，最終分配額約15%至20%。但因為凍結了不少市場資金，導致股票及地產市場價格疲弱，成為1965年股災及銀行危機的導火線。

5月7日，九巴開始寄送股票，10日，九巴正式上市，上市開盤已報82元，上升24元或41.3%，最高報88元，升30元或51.7%，收市報86.5元，升28.5元或49.13%，可見市場對該股的熱愛。

九巴在1980年陷入收購戰，最終新鴻基地產(16)取得約30%股權止步。百利保(617)在次年也稱其持有約10%股權，但因為陷於財困，大部分估計也拋售。故新鴻基地產取得其主導權並把旗下車廠地皮陸續發展成地產項目，如荔枝角總廠發展為曼哈頓山、觀塘車廠也被新鴻基購入一半股權，發展商用項目。

1995年，創辦四大家族把持有九巴股權的九龍建業(34)上市，又兩年年九巴遷冊至百慕大，並把業務分散其他地區。

最終九龍建業在2001年把九龍巴士股權分派予股東，並出售予柯維湘，其後柯維湘把手上地產項目及保利達資產(208，前金盾控股)注入，成為系內控股公司。同年，九巴也分拆廣告業務成為路訊通上市。路訊通當年也曾經一度進入新創建(659)及周大福集團持有的新巴的電視服務及發展中國業務，但前者去年屆滿已沒續期，後者則持續失利，並錄得大額虧損，但是本業利潤尚算不錯。但雷氏家族的雷永晃今年把上海的業務售予智城控股(8130，前銀河影像、采藝多媒體、杏林醫療訊息)，並藉此上市公司開拓戶外媒體業務。

至於九巴業務因業務變得多元化，在2005年更名為載通控股。但近年則受到油價及港鐵線路擴張，業務受到重大打擊，近年已開始錄得虧損，未來它的發展會否變成如中巴(26)一樣的沉寂? 可以繼續留意。

1981年11月: 九龍倉(0004)收購隆豐(0020，現易名會德豐)鬧劇(補上更多新聞)

近來九倉(4)的Rubber Duck 熱潮席捲全港，又見到華潤電力(836)及華潤燃氣(1193，前名華潤勵致)合併，不由得想起這件事，以一家資產虛無的業務，換取未來有實力，但是需要資金的業務，又是系內以股換股，又是資產變成巨大，當年的300億，應該都超過3,000億吧，又是業務相若，又是協同效應，但是市場不認可，這宗交易只出現10日，在1981年12月初自行取消。但華潤能源的交易又如何走下去呢?

九龍城「house」魔咒綁死千萬業主

2014-07-11  NM

「house」，顧名思義，就是一幢房屋。買了樓的你，有否想過地契內若有此字眼，這幢樓便難以拆卸重建，一世被綁死？地政總署最近發出了作業備考，明確就去年終審法院對地契中有house字眼的樓宇作「終極判刑」。此後，凡地契內有house字眼，便不能當「apartment」（分層單位）處理；要重建為高樓大廈，必須逐呎付足昂貴的補地價金額。但問題是，原來早年土地管理行政混亂，不少在九龍城、深水埗及跑馬地等多層式舊樓，都「無厘頭」在地契中出現house一字。本刊抽查九龍城區部分舊樓，命中率竟達六成。這批物業，重建潛力已經消失；有測量師更預算估值蒸發一半。有落了釘的地產商「中伏」，更多的是仍懵然不知、千千萬萬個小業主或準買家，宛如一個「都市陷阱」。 House地契的「重災區」，都集中在九龍城、深水埗及跑馬地、北角等，較多五、六十年樓齡的舊樓叢。本刊從九龍城著手進行大搜查，抽樣將聯合道、南角道、福佬村道、賈炳達道等多條街、共四十多個地段「起底」，發現中了house緊箍咒的機率高達六成！居住在聯合道六十八號金城大廈的邱太，所住物業便不幸中了此魔咒。邱太住了多年，一直對地契內容懵然不知，更加未聽過「house」。對她來說，一心只在等待有發展商睇中搏收購，「都想改善嚇環境嘅，呢度嘈咗啲囉！」本刊對她解釋，該物業有「house」緊箍咒，令單位貶值，她顯得茫然，亦不理解，只一味堅持價格要「企硬」，「九龍城區起碼都一萬元一呎啦，如發展商出手太低，留嚟自住囉！」而獅子石道九十三號、只二十多年樓齡的光大樓，亦「中了獎」。於○八年以七百九十萬元、買入其中一間地鋪的業主羅兆養，將該舖位出租作食肆。記者找上羅先生，他透露兩年前左右，田生地產曾敲門商討收購，但價錢不合適，而樓上業主亦拒絕出售，令他認為仍有「討價」餘地。「我哋租出去都係簽長租，三年三年咁，好少變動，收入好穩定o架！」本刊向羅先生透露，由於有「house」魔咒，有測量師已估計其舖位估值跌了一半，羅先生口裡說：「無所謂，反正出租。」但另一方面又非常肉緊，不停追問地契內容有何影響。 無路可捉睇彩數 哪個物業有house魔咒，根本無路可捉，純粹睇彩數。但綜合來說，多在五、六十年代批出的地契上出現。想當年，第二次世界大戰時，留在香港的人口只有六十萬人，戰後，大批香港原居民由內地返回，再加上國共內戰，令不少內地商賈逃亡至本地。一九五○年，人口激增至超過二百萬；然而，大量房屋卻因戰火摧毀未及重建，難以配合經濟急速復元及人口增長，這時政府遂批出大量土地起樓。「這類有house字眼嘅地契，就是在二戰前後批出。當年不似而家咁有系統，可能負責嘅職員，求其搵份地契左抄右抄。唔同物業嘅地契內容，就睇出自邊個職員手筆，所以你幢樓有無house字眼，只係睇彩數。」曾於地政工作逾廿年的資深測量師蘇振顯透露。早年政府監管不嚴，甚至只要有圖則就起得樓，故這類有「house」字眼的樓宇，當年仍可起六層甚至更高的樓宇亦無王管。直至二千年，地政總署發出有關「house」的作業備考，指建築物只要有一個正門及一個逃生門，就會被地政署理解為「house」。當年地政總署署長，正是被指與發展商關係密切的布培。此舉擺明放生發展商，只要他們收購舊樓重建，新起的建築物有正門及逃生門，便沒有違反地契；亦即可盡用地積比率起高，並將「house」變為分層單位，亦無須補地價。 落閘綁業主 事情在去年急轉直下。資深投資者盧華，約十年前，開始收購九龍城南角道四十三至五十一號、五個相連的地段，使費起碼兩億元。○六年他早獲屋宇署批准，於上述地方重建一座二十六層高的住宅大廈。然而，地政總署卻以不符合地契上每個地段各建one house為由，要求發展商要以補地價形式改契，多名測量界人士憶述：「當年大家都嚇一跳，應該係正值地政總署內部換律師，不同人對條文有不同理解。」盧華遂於一○年，入稟高院要求就地契內的「one house」解釋，一一年法官指多層單位於七十年代才出現，故撰寫地契時「one house」並不包括分層建築物，當時地政即叫停十宗重建申請。盧華不罷休上訴，雖然得直，但地政署告至終審法院。去年四月終院首席法官馬道立一鎚定音，「house」一詞難以獨立定義，須參照訂立地契時相關事實的狀況，判定盧華要重建起更多單位，一定要補地價。 估值跌一半 專攻舊樓拍賣及重建的第一太平戴維斯董事總經理陳超國，對於新詮釋說得直截了當：「以後有『house'嘅地契，不可起高，現有四層就四層，若然地契係寫『one house'，更加連合併都唔得，要獨立發展！總之作任何改動，多於所限嘅面積，就要補地價。」按九龍城區樓每呎一萬元計，盧華要由現時四層重建至二十六層，所補的地價可達四億元！現時其重建計劃已擱置，暫時出租單位「吊命」。「小業主損失先最大！發展商最多唔再收樓重建，但小業主手揸嘅物業，價值就即刻跌一半。而家啲小業主覺得太技術性，根本理解唔到發生乜事。」慶幸甩到身的小業主，包括兩年前賣了聯合道八十六號的張先生。他與太太早於一九七五年以十八萬元買入地鋪，前年以一千八百八十萬元賣出，如今搬到葵湧居住，「當時覺得個價唔錯，呢邊又新啲。」他知道項目因地契有「house」字眼發展受阻，雖未能透徹理解，但亦大呼好彩賣得早，可全身而退，「舊時啲契好多麻煩嘢！我哋唔識咁多，一陣又話維修，一陣又唔符合咩規格，好多政府嘢處理，好麻煩。」 為甩身各施各法 張先生的單位，原來賣了給羅守耀打骰的裕泰興集團，他十年來以兩億多元，收購八十四至九十八號，但這連續八個相連號碼中，竟有五個中了緊箍咒。本刊問羅守耀，他非常勞氣：「而家未係一個句號。係法官咬文嚼字！以聯合道呢個項目為例，我逐層買入，全部都打曬釐印，政府點可以話『今日的你打倒昨日的你』？一萬呎地盤，地積比係九倍，唔准起分層，唔通起一間屋過九萬呎呀？點起呀？點賣呀﹖」專收舊樓的羅守耀，拒絕透露旗下有多少項目中了咒，並強調：「我會按照番程序入則申請重建。要逐呎補地價嘅話，我唯有打官司！」業界估計，將來有關「house」一詞涵義的訴訟勢會增加。而同樣中招、收了九龍城廣場旁邊、賈炳達道一排舊樓的田生集團，則相當「精靈」，於今年一月初以「暗標」形式，放售持有該項目業權的公司，並成功以逾二億元賣出當中四成九股權予一家海外註冊公司。資深測量師蘇振顯分析，若發展商想以技術性修改（technical modification），即補數萬元地價解決「house」問題，似乎沒有可能，「因為在商業上，改咗呢啲字眼，價值就增加好多，地政無理由唔逐呎去計。」他補充指：「就算你將項目重建番一樣嘅總樓面面積及高度，但只要可出售面積（saleable area）增加，即係例如樓梯位、升降機位因共用而慳咗等，一樣要逐呎補！條數非常可觀！」現時舊區重建因此紛紛停滯起來，而當年買樓的小業主，有沒有揀中「house」，根本只是「命水」，印證何謂「失之毫釐，差以千里」！ 重建不再easy