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思考的碎片---20140723奧特萊斯的對比 Pune的碎片哥

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6a54e96a0102uxph.html

最近看了一些商業地產 走馬觀花 有很多想法和思考 完全不成系統,只是記錄一下以觀後效

1.青浦的奧特萊斯 友誼股份的

大約一年沒去了。翻天覆地的變化。今天是週三 下午目測停車場 90%滿。
進去一看 
部分在翻建2樓 增加樓梯電梯 打通各自二樓,增加走廊。

問了保安和裝修工人 貌似 2013年開始動工的。還在不斷的修整。

估計 明年6-7月 會改建完工。
這應該是青浦奧特萊斯 8年來最大動作。

8年  天翻地覆。
最早門可羅雀 現在 門庭若市。

這裡說一點 奧特萊斯的缺點。

1. 無障礙同行做的很差

2.細節很多考慮不走。特別是洗手間的問題上。 指引很差。

3.這次翻建 貌似做的很不好,有點 違章建築的 搭建方法很簡陋。

國外比較多的翻建都是先拉隔離圍布,不是敞開式工地。
這個國內做的很差 塵土飛揚。
而且 做了一些很沒必要的裝修工程。
比如給柱子做 大理石圍欄。
價格不便宜 我問了下起碼 一個3000千塊。

大的不鏽鋼 鍍鈦金的 裝修圓頂 貌似24萬一個
青浦奧特萊斯裝三個 南京裝一個 江陰裝一個。

2.米格天地
米格天地應該是因為奧特萊斯太火 所以在隔壁 更靠近 高速公路出入口的地方 新建的一個outlet

今天特意去看了下

貌似 沒有生意 整個商場大概50%空鋪 然後 目測客戶極少 路面停車位 大約稀稀拉拉兩三輛車。


我對比下兩個 outlet的差異

1.先發優勢 趨同效應
人總是往人多的地方去 沒什麼道理就是這個客觀事實

只相隔一條馬路 顧客人數差異那麼大 匪夷所思。

2.米格用 Gucci 當領頭羊。

這個玩法和 環貿用 prada和miumiu 當招牌 然後 其他一線 就退而讓之。
這點上 貌似 恆隆做的最好。

Gucci 當領頭羊 不過 店面陳設和 店舖真心一般 不夠大氣。

周邊的 商家也沒力度。

3. 米格的格局貌似合理 全線二樓而且有中央下沉廣場 貌似 動線也涉及的不錯。
但是 一個明顯的缺點就是 視野受阻
在 奧特萊斯 蔓延看出去都是 品牌 就有了 逛的衝動。這點上 米格看出去全部是建築物 品牌可見度低。不夠開闊 不是 outlet的感覺身子比環貿都擁擠。不舒服
美國我去了幾個outlets 都是開闊大氣見長  這個和打折店本身還是有關係。
太過擁擠的感覺 不是outlet哈


貌似 最早奧特萊斯是九龍倉合資的現在九龍倉全部退出鳥,開始才投資一個億。現在每年利潤貌似就一個億了。
肥羊哦。
所以初期規劃可能九龍倉借鑑了不少 成功案例。


4. 停車場 這個太關鍵了。
米格我去了一次 下次基本不會再去。

奧特萊斯簡單 進去就是停車場 如果滿了再以。

米格本來就沒幾個人 竟然讓我逗一大圈 在有幾個 地面車位。

而且也沒幾輛車
這個很扯淡。

當然我相信 米格天地 因為後發 所以 對停車庫的安排上 有特別的考量 主要是地下停車庫。

但是我就是不習慣哈

看完最大的感受是友誼股份應該分拆 奧特萊斯 獨立上市。

反正我下次儘量不去。


以上四點是我今天對比下來兩個outlet的差異。

其他其實最近也看過和對比過 思考過很多 的商場

以後寫。
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