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為何一家來自美國南部鄉村的牛排館，可以在金融海嘯後逆勢成長，成長潛力與蘋果齊名，還被《富比世》（Forbes）點名看好？

「歡樂氣氛、合理價位的牛排，是它吸引藍領階級家庭特地開車前來的主要原因。」二○一○年，《富比世》遴選全美成長最快速的十大零售業者，榜上除了赫赫有名的蘋果、亞馬遜，它，德州鮮切牛排（Texas Roadhouse）正是其中之一。

成立二十一年，德州鮮切牛排是美國第二大連鎖牛排館，全美門市超過四百三十家，僅次於第一大澳美客牛排館（Outback Steakhouse）的逾七百六十家。雖不是龍頭，但它去年營收突破新台幣四百億元，年成長率達一三％，是澳美客的五倍多。

如今，美國牛排二哥轉戰亞洲，它的第一站，就是台灣。

「這裡是很好開始」看好中國，把台灣當跳板

十月二十四日，德州鮮切牛排正式來台，搶進台北一級商圈信義區。

「這裡是很好的開始，」德州鮮切牛排創辦人肯特‧泰勒（Kent Taylor）接受《商業周刊》專訪時說，台灣民眾喜愛美式文化、外食風氣盛行，更重要的是，「未來，我們也可能把台灣的人才、經驗，帶到中國。」藉此前往中國十三億人口市場，才是美國企業登台的真正原因。

雅室牛排副總經理賴鴻昌也觀察，即便台灣消費者仍吃不慣美式牛排的血腥味，但德州鮮切牛排選在信義區開店，就是為了吸引愛嘗鮮的年輕族群，或常去美國旅遊、從商的白領人士，加上不只賣餐點，店內還設有酒吧、舞池，「這一定會引發不小話題。」

「鄉村包圍城市」逆勢展店，熬21年變A咖

雖然，來台首店進駐一級商圈，更在百貨公司設點，但在美國，德州鮮切牛排能快速崛起，走的卻是完全相反的路。

挑冷門的地段做起，主打口袋不深的藍領階級，是它二十一年來從B咖變A咖的關鍵。

二十一年前，第一家德州鮮切牛排於美國印第安納州開幕，當地以印第安文化聞名，多數居民務農，曾擔任酒吧、餐廳經理的泰勒，靠只有同業三分之二的價格、販售大份量手工現切牛排，讓他迅速賺到一筆資金，隔年便開了第二家店，展開一段開著車、一邊拿著地圖，到處找地點開店的日子。

但好景不常，快速展店，卻選址不當，德州鮮切牛排第三、四、五家門市都以關門歇業收場，「那種感覺很嚇人，我借的錢怎麼辦？我還有兩個小孩……，只能振作起來告訴自己，就剩最後一次機會了。」泰勒回憶。

於是，當同業爭相搶進市區，他則逆勢操作，只挑以工業為主、人口六萬人左右的城鎮開店，且店址鄰近公路旁，門口掛著霓虹燈招牌，吸引下班路程中，想要飽餐一頓或小酌一杯的客人目光。終於，「從鄉村包圍都市」做法奏效，一九九○年代後期，便成為全美第二大業者，並於二○○四年在美國那斯達克掛牌上市。

「把餐廳變最有趣地方」開放餐區，主打每小時熱舞

不過，要滿足藍領階級的胃口，價格，並非勝出的唯一因素。服務、氣氛是另一個關鍵。

為了黏住消費者，德州鮮切牛排提供「一站式」服務，一進門，便可看到落地冷藏櫃擺放著各式牛排，客人可以選擇自己想吃的那一塊，要求師傅現切、現烤。廚房、酒吧、用餐區採開放式空間，方便店員與客人聊天。每小時一次的熱舞表演，更是一大特色。

「我想讓餐廳成為一個城鎮最有趣的地方，當你工作一整天很疲憊，可以來這裡找樂子，得到的價值不只是吃牛排而已。」泰勒笑說。

有意思的是，要讓消費者開心。泰勒知道，他必須先讓員工，真的感受到快樂。

「唯有善待員工，他們才會善待客人。」德州鮮切牛排前任執行長G. J. Hart二○一○年接受媒體專訪時表示。泰勒指出，為了活絡店內氣氛，他鼓勵舉辦競賽。例如，哪位切肉師傅表現最好，每年由總公司頒發獎金，「想辦法讓員工變有趣，而不是設一大堆規定要他做什麼，這是我們跟對手最不同的地方。」

二○○九年，美國各企業深陷金融海嘯中，減薪、裁員消息不斷，但德州鮮切牛排仍砸逾新台幣六千萬元，舉辦為期五天的年度員工表揚大會，不只管理階層，連酒保、服務生、廚師等基層人員，都有個別獎勵，並邀請員工攜帶家人，入住五星級飯店。

大手筆引發爭議，卻換得員工向心力。去年底，美國知名人力網站Glassdoor票選全國五十大最佳工作企業，德州鮮切牛排雀屏中選。

這些會力挺的員工，幫德州鮮切牛排形成了市場區隔。不同於一般連鎖企業砸重本打全國廣告，他們的員工會參與社區志工團隊做慈善，順勢贏得地方居民的心。根據其公司統計，第一次來的客人中，有高達八九％會再次消費。

現在，德州鮮切牛排走入台灣，更是它海外擴點的重要里程碑。

但一位台灣同業直指，雖然目前德州鮮切牛排生意好，加上適逢百貨業週年慶旺季，人潮聚集，但因為一頓晚餐客單價平均達六、七百元，比起其他美式餐廳貴一些，若無法強調品牌差異化，等熱潮一過，一切都很難說。

從藍領的平價區間定位起家，現在，德州鮮切牛排卻要在台灣信義區以中高價位迎戰所有人，它的品牌優勢能否讓台灣消費者埋單，將會是未來不小考驗。

社會宅不是噩夢，是救星！

撰文‧周思含、蔡曜蓮

有人說，社會住宅是台灣房價所得比超高之下的年輕人最後救星；有人說，它會壓垮鄰近的房價與租金，是台灣房地產投機客的恐怖噩夢；也有人說，它形同貧民窟，必會拖垮周邊住戶的生活品質。是救星還是噩夢？無殼蝸牛們應該如何善用這個福利政策？投資客與周邊居民又該如何健康看待社會住宅的影響？綜合來自各界的五位達人、專家意見，我們對以下十六個關鍵問題提出解答。

住戶篇 在當地就業、上學的，都能申請Ｑ1.我要具備怎樣的資格，才能住進社會住宅呢？

A：全台灣的社會住宅申請條件都依據《住宅法》，相關規範大同小異，以申請台北市的社會住宅為例，首先，你必須設籍於台北市；若非設籍於台北市，那麼，如果你正在台北市就業、就學，也能符合最基本的申請資格。在年齡方面，當你提出申請時，必須年滿二十歲，且未滿四十六歲。

辦法中另有規定，如果符合《住宅法》第四條中所定義的「特殊情形或身分者」，則不受年齡上限四十六歲的限制，不過必須設籍於台北市。

以上，是關於身分及年齡的基本條件，接下來，還有所得與財產的相關規定。

所得部分，家庭年所得須低於當年度台北市百分之四十分位點家庭之平均所得，且平均每人每月的所得金額，不得超過台北市最低生活費標準的三．五倍。以一○三年度的標準換算成數字的話，就是家庭年收入低於一一九萬元，平均每人每月所得不得超過五萬一一七九元。

財產部分，你名下不能有自有住宅，甚至，你的配偶、和你在同一戶籍的直系親屬及其配偶，都不能有自有住宅。

更進一步的規定是，申請人目前並無承租國宅（不含中繼住宅）、公營住宅或借住平價住宅；承租入住時，亦不得領有政府各類住宅金錢補貼。要特別注意的是，如果你或配偶曾入住公營住宅，那麼在租約期滿或契約終止日的兩年內，就不能申請其他公營（或公共）住宅。以台北市為例，上述資格條件都符合後，你就可以依都發局網頁公告的申請期限內，在「台北市民e點通」公營住宅出租申請區，登記申請資料，並上傳相關文件，都發局會先進行選（配）屋順序抽籤，並按抽籤結果辦理選（配）屋作業。

如果不方便以網路作業上傳相關附件的話，也可以將申請書列印出來，於受理申請截止日前的上班時間內，親自或以掛號郵寄至台北市政府都市發展局，並以郵戳為憑，逾期案件不予受理。

至於你需要備妥的文件，則有：申請書、申請日前一個月內的戶籍謄本（夫妻分戶者，配偶的戶籍謄本也應附上）、申請日前一個月內的家庭成員財產歸屬資料，以及家庭成員最近一年綜合所得稅等各類所得資料。

關於招租資訊，目前並沒有統一的公告專區，對此，台北市政府都發局的回應是，請民眾密切鎖定都發局的網站公告；其他縣市的資訊及申請辦法，則可以參考各縣市政府網站上的公告。

Ｑ2.社會住宅可以住一輩子嗎？就算經濟改善，可以賴著不搬走嗎？

A：社會住宅只是為了滿足階段性的居住需求，無法讓你住一輩子。而且，市府為了要維護合理的「轉換輪替率」，鼓勵承租戶在租約期滿後，轉向申請租金補貼，承租民間住宅，讓其他市民也有公平的機會接續進住。

依「台北市社會住宅出租辦法」第十五條規定，社會住宅每期租期最長三年，如果在租期屆滿時，仍符合承租資格的話，就可以在租期屆滿前一個月申請續租，但是租期合計最長不能超過六年；不過如果是以特殊情形或身分租住，在續租時仍具同一特殊情形或身分，租期則得以延長為十二年。

Ｑ3.租社會住宅也需要付押金嗎？若提前結束租約，要付違約金嗎？

A：入住社會住宅前，要在期限內繳交兩個月租金總額的押金及第一個月租金，在簽訂租賃契約並經公證後，即可入住。如果提前終止租約，雖然租賃契約上並無違約金的相關規定，不過，社會住宅的承租須辦理公證，公證費用由都發局跟你負擔各半，如果承租期未滿一年就提前終止租約，那你就要負擔都發局原本負擔的公證費用了。

至於租金的話，原則上是按月繳交，你可以到指定金融機構辦理自動扣款，或者每個月持繳款單到超商、ＡＴＭ、網路銀行繳費。

Ｑ4.我的房東是市政府，還是市府委託的民間物業管理公司？

A：社會住宅的本意是為了伸張居住正義，以及滿足市民的居住需求，所以「房東」的角色，理應由台北市政府擔任，不過為了提升居住品質，政府會委請民間物業管理公司依據契約，規範管理居民。

在此你必須特別注意的是，「台北市社會住宅出租辦法」第十七條載明，社會住宅的管理經營者可以要求承租人將戶籍遷入，並提出證明文件，必要的時候還可以訪視住宅，檢查建築物、設備，也有權限核對承租人身分，承租人不得拒絕。

Ｑ5.我租了三房型的社會住宅，可住幾個人？能和朋友合租嗎？

A：社會住宅依房型不同，有不同的人口限制，一般而言，套房或一房型，須一口以上；二房為二口以上；三房則為三口以上。如果持有醫院證明或媽媽手冊能證明懷孕的話，那麼胎兒也視為一口。

社會住宅僅供家庭成員使用，所謂家庭成員指的是你、配偶、同戶籍子女或同戶籍直系親屬，如果你將社會住宅轉租、分租、出借或供三親等親屬以外者居住，或是變更為非居住用途，那麼依照契約，都發局可以隨時終止契約，因此，答案很明確，社會住宅是不能與朋友合租的。

Ｑ6.如果與鄰居發生糾紛，會讓我失去居住資格嗎？

A：為了維護社區居民的生活品質，市府將社區管理相關規範以及扣分機制列入租賃契約中。如果鄰居間有糾紛，或者有妨礙社區安寧、危及公共安全等行為，將依情節輕重扣點，嚴重者則可能終止租約。

另外，在住戶退租時，須先完成點交作業，若有缺漏損壞之情形，住戶須負恢復原狀之責，如果住戶未配合或無法修復，那麼市府則會請廠商維修並向住戶收取相關費用。

Ｑ7.入住社會住宅後，我可以養寵物嗎？可以自由裝潢嗎？

A：雖然這兩個答案都是肯定的，不過有幾項但書須特別注意。在租約的第十一條中有提到，養寵物的前提，是要先經過住戶規約或社區管委會的同意才行，而且不得影響住戶安寧或社區環境整潔，否則如果被投訴檢舉，市府有權終止租約；至於房屋裝潢，則只要注意不破壞牆壁及房屋結構即可。

Ｑ8.如果我在租約期間過世，我的家人還能繼續住在裡面嗎？

A：承租人如果在租約期間死亡，租約當然就終止了。不過，你戶籍下的配偶與直系親屬可申請換約續租；此外，同一戶籍內若有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙、無謀生能力，且均無擁有自有住宅的兄弟姊妹的話，只要符合社會住宅的承租資格，也能申請換約續租，直到原本的租賃期限為止。

Ｑ9.社會住宅的租金比市價便宜多少呢？

A：社會住宅的用意，是減輕承租人的租金負擔，不過同時為了維護社區的生活品質，租金的訂定是依住戶遵守租約的情形而逐年減收租金。意思就是，第一年的租金以市價的八五折而定，然後依照在租賃契約條列的扣分條款中，第一年僅扣分在三分以內者，第二年租金就以市價的七折計算；不過在減收租金後，如果扣點累計達到三分，那麼減收優惠就會被取消，回復原訂契約的租金價格，也就是市價的八五折。

小訣竅

與父母同住，可辦原址分戶申請社會住宅的基本條件是「戶籍內直系親屬沒有自用住宅」，那麼，目前仍與父母同住、且房子是在父母名下的年輕人該怎麼辦？其實，只要到戶政事務所辦理原址分戶，在同一個住址獨立成戶，就能符合申請資格。

理財篇 為申請社會宅賣房子，不一定划算Ｑ10.住在社會住宅有什麼好處？

A：「抽中社會住宅就像中樂透！」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛是這樣形容的。當然，這不能算是抽中了大樂透的頭號大獎，但至少給了年輕人一個安身立命的機會，在面對未來時，心態會篤定一些，「讓年輕人安心拚未來」，這是社會住宅的基本功能。

務實一點來看，雖然目前已釋出的社會住宅，租金仍然不能算是十分便宜，但至少已比周邊行情少了兩到三成租金，「對於年輕人存頭期款當然比較有利。」黃舒衛說。

在薪資理財的基本觀念中，有所謂的「三三三」法則，即每月用於繳交房貸及房租的費用不應超過薪資的三分之一，投資及儲蓄的金額則不少於月薪三分之一，以社會住宅的租金水準來看，月薪四萬元的獨身青年在三年租期內存到一桶小金，不無可能。

Ｑ11.如果我賣掉房子去申請社會住宅，划算嗎？

A：也許不少名下有房、算盤又撥得精的人都有想到這點。永勝資產管理執行長徐銘達認為，判斷重點在於：房子未來的增值潛力能不能超越節省的租金，「若看壞未來的房價，就逢高脫手，入住社會住宅節省租金；相反，如果看好房子未來發展就不賣，否則節省的租金會低於房子未來的增值。」但以上的判斷，是基於兩個「極度理想」的假設：首先，是賣屋之後你的當年度所得仍低於一一九萬元，相反的，若賣屋利得加上其他所得超過一一九萬元，你就不能立即申請社會住宅。

第二個假設，是你「抽中」了社會住宅，這個假設成立的機率恐怕更低，目前約在一五％以下。

話說回來，社會住宅終究是項福利政策，初衷畢竟是要幫助剛起步的年輕人或一時困頓的民眾，如果你並不需要這樣的政策幫助，而是想利用社會福利來進行理財操作，難度既高，也會排擠了真正需要幫助的年輕人。

Ｑ12.租金會調漲或調降嗎？

A：社會住宅三年一約，三年內，租金的變動就像前面Q9所提到的，如果沒有嚴重違規，第二年起租金可能從「市價八五折」再往下調整為「市價七折」；但三年後若要續約，租金的確可能存在「向上」調整的空間。

依規定，租賃期限屆滿時台北市府可調整租金，調整範圍限制在台北市百分之四十分位點家庭平均所得的三成以內；也就是說，若台北市所得後段班家戶的平均所得有所成長，社會住宅的租金也就有了向上的空間，當然，若所得下降，則租金也有下調的機會。此外，調整過後的租金及管理維護費，合計不能超過市場的租金水準。

Ｑ13.社會住宅租金可以抵稅嗎？

A：住戶在申報個人綜合所得稅的時候，社會住宅的租金支出能成為列舉扣除額的子項。不過，住戶還是得衡量選擇列舉扣除額的門檻，能否超過標準扣除額；以去年標準扣除額為八萬五千元為例，只有總列舉扣除額超過八萬五千元，將租金抵稅才划算。

小叮嚀

社會住宅的扣分機制

● 經勸導未改善，按次扣３分：1.在公共空間晾曬衣物等私人用品2.在窗台掛衣物或在窗台放滴水花盆3.丟棄垃圾未使用專用垃圾袋4.未經同意於公共空間張貼紙張● 經勸導未改善，按次扣５分：1.積存垃圾、汙水致異味或蚊蠅孳生2.任意玩弄電梯、消防等設備

3.製造噪音經３戶反映

4.冷氣機滴水

● 可不經通知，按次扣５分：

1.隨地丟垃圾

2.在公共空間吸菸或燃燒金紙3.在陽台放置未固定、具掉落危險的盆栽或物品4.於走廊或樓梯間堆置私人物品5.攀折花木或破壞環境景觀者● 可不經通知，按次扣７分：

1.汙損電梯

2.隨意抽取他人信箱內物件● 可不經通知，按次扣15分：1.於高處拋擲物品，有危及他人人身安全或破壞環境之虞扣分累積達３分，第２年的租金價格便無法優惠調降為市價７折３年內扣分累積達10分，市府即會發函告知承租人３年內扣分累積達30分，市府就會即刻終止租約，終止租約收回房屋的２年內，承租人不得申請承租台北市國民住宅、公營住宅及社會住宅鄰居篇 政府管理完善，可帶動周邊房價Ｑ14.社會住宅蓋在我家附近，租金行情是否受影響？

A：社會住宅會不會影響周邊社區租金，最主要有三個因素：市場供需、心理因素、管理素質；其中後兩項因素彼此息息相關。

從市場供需的角度來看，徐銘達認為社會住宅占社區的比率越高，租金受影響越大，「簡單來說，今天兩百戶的社區，一半是社會住宅，租金都打了八五折，那一定會影響當地的租金行情。」但就現在的情況而言，社會住宅不僅入住限制多，數量也供不應求，對於租金雖有一定的抑制效果，但對房市的影響還不及後兩項因素。

從心理因素來看，德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群解釋，不少民眾會對社會住宅混居的社區有顧慮，多數是受刻板印象影響，認為經濟弱勢的居民會導致社區混亂失序；眾人成見越深，租金跌得越深。

因此，要改變刻板印象，維持社區秩序，政府的管理角色就非常重要，「只要有好的管理，社區運作良好，能扭轉社會大眾的觀感，租金自然就高。」花敬群說。而從現有的社會住宅管理狀況來看，若未來每個社會住宅區的規畫管理都有相同水準，對周邊社區生活環境不僅沒有扣分，反倒會有加分可能。

Ｑ15.社會住宅蓋在我家附近，會影響房價嗎？

A：租金與房價存在連帶關係，影響租金的因素也會影響房價，未來柯P新政能不能成功扭轉社會住宅的形象，提升房產價值還有待觀察。

檢視過往歷史，社會住宅帶來的效應並不總是負的，黃舒衛表示，社會住宅如同政府造鎮，原則上就是新市區的興起，「以過往的大型合宜宅經驗來看，經過政府重新利用，引進居住人潮，帶動商機與生活機能。其中像托嬰中心、里民中心、運動中心等公眾設施，也在政府資源挹注下快速到位，結果反而使周遭房價上漲。」整體來說，社會住宅對周邊房價的影響有正反兩效應。負面看，社會住宅的供給越多，必定會衝擊房價；正面看，政府的資源與管理的外溢效果，將使周邊房價向上提升。

社會住宅的供給將逐步攀升，該如何評估供給增多造成的抑價效果？黃舒衛以多年市場經驗表示，「最終還是回歸到房產地點，若房產位於蛋白區，即使供給增加，兩者效果互相權衡，房價還能持平；但若房產位於蛋殼區，例如香港的天水圍社會住宅，因為離市區過遠，即使周邊建設完善，但就業機會少，交通不便，增加供給對於房價只能說是雪上加霜。」Ｑ16.如果社會住宅住戶造成居住品質下降，我該怎麼辦？

A：其實，社會住宅住戶都須簽訂契約。在契約內容的規範下，住戶如果違反生活規章就會被扣分，扣達三十分就得被迫搬離。扣分內容林林總總，包括積存汙水導致蚊蟲孳生、製造噪音、積放垃圾導致惡臭、小孩玩弄電梯、消防等公共設施，甚至冷氣機滴水都詳列於規章。

不妨這樣想，相較於一般缺乏管理的社區，社會住宅區內的住戶雖然不是「往來無白丁」，但至少政府已經做了相當把關，不必急著擔心社會住宅會造成生活品質惡化。

當然，如果未來的確造成困擾，鄰居可向大廈管理員或政府委託的物業公司投訴。不過台北市都發局都市發展科專員邱婉清表示，「目前為止，這類的投訴少之又少，住戶們都相當自律，尚未傳出因生活習慣不佳被迫搬離的案例。」