屯門䨇寓攻中小型戶 望避風塘折實呎售1.2萬 遠高二手價
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GS(14)@2016-10-29 13:18:23■䨇寓位處於碼頭區北面，鄰近屯門避風塘。
【新盤巡禮】屯門碼頭區逾20年來缺乏私樓新供應，最近登場的䨇寓彌補該處長期所缺，座落湖安街，被居屋、警署、變電站及電力站包圍，只有東面相隔湖山網球場，望屯門避風塘及青山灣海景，相比舊樓私人屋苑集中湖翠路海旁地段，享遼闊的北大嶼山海景，位置環境及景觀質素有別。䨇寓挾全新優勢有一定叫座力，但折實平均呎價約1.2萬元，大幅高於同區二手市場，亦較三個月前屯門北部新盤豐連首批呎價貴逾三成半，買家入市宜衡量是否值博。記者：溫潤潔攝影：何家達 江俊豪
䨇寓位處於碼頭區北面，毗鄰大型居屋悅湖山莊，其餘以政府、機構或社區設施及休憩用地為主，當中包括青山分區警署、變電站、電力站、湖山網球場、湖山草地滾球場以及遊樂場等。另外，亦鄰近海邊的屯門第44區聯用綜合大樓，包括魚類批發市場、社區會堂、龍舟賽事觀看台、垃圾收集站、公廁、海上垃圾收集站，以及海岸公園管理辦事處。然而，途經這個區域的公共交通工具十分少，地利上遠不及碼頭區一帶方便，附近擁有多線巴士及輕鐵，海濱長廊沿線私人屋苑如啟豐園商場有露天茶座，海翠花園設有具規模的購物商場，起居生活便利。
首批開放式最平310萬
䨇寓非臨海一線區，仍力求爭取海景作強項賣點，項目分南北翼，呈回力鏢形設計，大部份單位向東北或東南，前方是空曠的球場，視野跨越對出的矮層綜合大樓，望見屯門避風塘，遠眺青山灣至黃金泳灘一帶海景，惟亦有少數單位向西北或西南，望警署及公屋湖景邨樓景。此外，北翼A室及3至16樓E室貼近電力站及變電站，特別加設垂直鰭及固定窗戶，作為視覺屏障及減低噪音影響。䨇寓全幢222伙，中小戶型佔220伙，間隔由開放式至兩房，欲以細碼單位招徠上車及投資客，但呎價昂貴，首批單位最平開放式折實310.3萬元，呎價11,325元，折實平均呎價11,988元，遠高於附近二手屋苑啟豐園、海翠花園、邁亞美海灣以及慧豐園呎價7,300至9,200餘元，較之前區內新盤豐連首批單位折實平均呎價8,826元，亦相差逾三成半。
【北翼25樓A室】
■客飯廳間隔分明，兩區差不多大，約共190方呎。
■大房逾80方呎，睡床可置中。
■示範單位設有獨立廚房。
【南翼25樓B室】
■開放式單位戶型呈長方形，大門兩旁是廚廁。
■普遍開放式單位的廁所均屬黑廁。
同區短期新供應近千伙
屯門區短期新供應涉及近1,000伙，估計最快登場為新地旗下的珀御，鄰近新盤豐連，珀御8月獲批預售，合共321伙，提供開放式至三房戶，逾半數為一房戶，關鍵日期2018年10月底。一河之隔對面青棉徑2號，為俊和夥拍益兆興業合作的項目，提供356伙，九成單位面積少於300方呎，關鍵日期2018年3月底，目前待批預售。想揀屯門市中心位置，有新世界旗下屯門鄉事會路88號，約100伙，關鍵日期為2018年7月底，現待批預售。資本策略旗下的仁政街項目，提供近200伙，面積約200至400方呎，開放式至兩房戶型，擬入紙申請預售。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161029/19815393
美首季GDP上修至1.2％ 遠高預期 美元回升至1周高位
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GS(14)@2017-05-27 08:50:14【明報專訊】美國年初的經濟增長比預期強勁，首季實際GDP經通脹及季節調整後，按季折合年率修訂為增長1.2%，較初值大幅提高0.5個百分點，預期本季經濟增長有望加快。上季家庭支出和商業投資比預期強，令經濟增長大幅上調。市場預期聯儲局仍可能在6月中加息，利率期貨顯示交易員認為加息的概率近九成。美匯指數昨升逾0.2%，觸及97.5的一周高位。在下周一陣亡將士紀念日假期前，美股早段微跌。
上季個人消費支出按季折合成年率增長0.6％，較早前估計高0.3個百分點，但增幅仍是7年來最低，且遠低於第四季的3.5％增長。整體來說，上季經濟增長仍是一年來最慢。不過美國4月耐用品訂單較預期好，且消費者信心持續向好。美國5月密歇根大學消費者信心指數終值為97.1，接近美國大選以來高位。
儲局官員憂通脹疲弱
聯儲局本周公布的5月會議紀錄顯示，官員認為首季的支出雖低於預期，但放緩的情况可能只屬暫時。亞特蘭大聯儲銀行的GDPNow模式預計，美國次季經濟增長可達4.1％。不過，今年沒有投票權的聖路易斯聯儲銀行行長布拉德稱，美國目前的物價比1995年至2012年形成的物價路徑低4.6%，美國在那段時期每年通脹率都接近聯儲局的2%目標。他認為美國物價形勢雖不及日本在1990年代般嚴峻，但也令人擔憂。他表示，自聯儲局3月加息以來，通脹預期及美國國債孳息率均有所下滑，恐聯儲局的加息計劃過於激進。但他認為縮表對長期債息影響不大，贊成可在下半年着手進行。明年有投票權的三藩市聯儲銀行行長威廉斯稱，希望縮表計劃可向市場充分溝通，並以循序漸進的方式進行，相信未來數月將公布計劃。他目前正研究特朗普政府的刺激措施對經濟的作用。
政治不明朗 英鎊續受壓
此外，英國首季經濟增長比預期慢，加上政治不確定增加，令英鎊受壓。市場關注6月8日舉行的英國大選，由首相文翠珊領導的保守黨能否以絕對優勢勝出。保守黨支持度曾遙遙領先，但自從該黨提出要更多老人自行承擔醫療費用後，即時流失大量支持。這項政綱更被嘲諷為「腦退化稅」（dementia tax）。據曼徹斯特恐襲後首次公布的YouGov民調顯示，在野工黨支持率升3個百分點至38%，保守黨的領先優勢已由9個百分點縮窄至5個百分點，以此推算保守黨的議席優勢將減至26席，是近兩年最小。英鎊兌美元昨跌逾1%至1.2778 ，見1個月低位。
不排除加碼減產 油價微彈
油組與俄羅斯等多個非油組產油國雖於周四同意延長減產協議9個月，但油價當日仍大跌近5%。俄羅斯能源部長諾瓦克稱，參與減產的主要產油國仍有空間採取進一步行動，不排除會擴大減產規模。他預期下次會議7月在莫斯科舉行時，庫存將繼續減少，油市將逐漸恢復平衡。國際油價昨輕微反彈。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9824&issue=20170527
陸振球：樓市「市盈率」40倍 遠高股市
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GS(14)@2018-01-20 11:23:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8868&issue=20180120
【明報專訊】本周不論港股恒指或中原樓價指數都齊齊創了新高，有分析指雖然恒指升穿了2007年的高位，但現時恒指的巿盈率只有約15倍，比較2007年股巿最瘋狂時市盈率高達20多倍，現時遠低於當時水平，亦即現時港股雖不廉宜，卻有盈利支持而非太瘋狂，所以仍有上升空間。那麼，若以巿盈率這一概念來分析樓巿，現時香港的樓價是否太高？
所謂巿盈率（Price-to-Earning Ratio, PE），是分析股巿的常用工具，乃是以股價除以每股盈利（Earnings Per Share）計算得出，股民一般是藉着可以收到的股息來體現能分享的盈利，比方說如巿盈率是15倍，現時有關股票提供的盈利不變的話，那便要持有股票15年的時間，所獲的總盈利才能等如現時買股票所要支付的金額，亦即回本期要15年，如巿盈率愈高，便可理解為持股的回本期愈長，股價便可視之為愈貴，相反巿盈率愈低，股價便愈廉宜。
假如持有一筆現金，不去買股而轉為投資物業的話，那應如何計算物業的巿盈率？投資物業，主要的盈利來自租金收入，如假定未來租金不變，便可以將每年的租金總收入除以樓價，得出的比率便可視之為物業的模擬巿盈率。
單靠收租如租金不升要40年才回本
近年隨樓價升得快過租金，令到香港一般住宅的帳面租金回報率不斷走低，以現時約2.5厘的租金回報率計算，香港的住宅模擬巿盈率高達40倍！遠較現時恒指約15倍的巿盈率高（圖1），若單以此標準計算，似乎香港樓價遠遠貴過股巿！
低回報仍買樓只因低息
當然，股巿的盈利不斷變化，可增可減，物業的租金也可升可跌，長遠而言租金也應是上升居多，不過，如物業的摸擬巿盈率竟高達40倍，即如租金不升，單靠收租便要40年才可回本，這也實在太久了。還要留意的是，說現時的住宅帳面租金回報有2.5厘，但現在買樓收租，先要支付15%印花稅，已等同不見了約6年的租金收入，再扣除業主要付差餉、管理費和負責維修等，實際租金回報率可能只有2厘，那住宅的模擬巿盈率便可能高達50倍，更加拋離相對乾手淨腳的股市收股息的巿盈率！
文首說巿盈率往往被用作分析股巿或股價是否偏高、偏低，還是合理？而香港現時住宅的模擬巿盈率高達40倍，是否偏高，讀者自可行判斷，不過正如股神巴菲特所言，美股看似偏貴，但因低息口，便仍會有支持。現時香港的住宅帳面租金回報率雖低至2.5厘，而模擬巿盈率則高達40倍，不少人仍覺得可以買樓，最大原因便是息口仍低，只是當美國繼續加息而香港最終要跟隨的話，人們是否仍覺現香港買樓收租的回報合理，便有商榷的餘地。
二手居屋呎價過萬 有違政府原意
香港樓價是否偏高？美聯物業綜合房屋委員會資料表示，去年居二市場成交宗數錄得1628宗，當中實呎逾1萬元個案錄217宗，比起2016年同類個案僅15宗大幅上升約13.5倍（圖2）；相反實呎5000元或以下個案則顯著減少，由2016年342宗大減約90.9%，至去年只有31宗；至於實用呎價逾5000元至1萬元的個案亦由1876宗減至1380宗，按年下跌約26.4%。
要知道，政府興建居屋是為了照顧較低收入家庭也可以上車買樓的需求，當二手居屋愈來愈多成交呎價高於1萬元的個案，似乎有點諷刺。
李嘉誠早前被問到市場瘋搶細單位，甚至有單位面積被形容為「納米」，他就表示樓市講求供求，現時有不少細單位正在興建，不過一旦供應多，有一日出現過剩「都唔出奇」。
細單位售出率減少
原來，根據美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，統計2017年推出的51個全新新盤項目（不包括村屋及全幢物業等）中，400平方呎或以下細單位售出率（以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算）約63.6%（圖3），比起統計2016年推出的45個全新新盤的400平方呎或以下細單位售出率86.8%明顯減少，此一數據是否反映納米樓出現供過於求的時間，可能提早出現？
劏房人均面積62.4平方呎
說到納米樓，便不得不提居住面積也往往是超細的「劏房」。統計處日前公布最新的全港劏房數據，根據2016年中期人口統計結果，估計全港約有9.27萬個劏房，近21萬人棲身，原來香港居住在劏房的人均面積僅約62.4平方呎，月租中位數為4500元，租金與收入比率中位數比率約為31.8%。另外，香港約有17,086個年齡為65歲或以上的長者居住在劏房，佔住在劏房的總人口約8.2%，此一現象值得關注。
[陸振球 樓市解碼]
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