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本週一晚上，新鴻基地產發聲明， 公布持有新地四成二股權，市值一千四百多億的郭氏家族酌情信託基金重組，郭老太鄺肖卿是該等股份權益的全部受益人，同時，「郭炳湘的家人」持三分之一、 「郭炳江及其家人」佔三分之一、「郭炳聯及其家人」佔三分之一，不過，有別於兩個細佬，受益人並不包括郭炳湘本人。擔任家族信託監護人，持有尚方寶劍的郭 老太為這個新安排親自操刀。目的是把多事之徒，郭家大少郭炳湘擯走，令家族基金更為團結。

不過，原來正在外地的郭炳湘事前完全不知情，直至 通告一出，他表現得十分驚訝，故立即在當日深夜出新聞稿反擊，表示「三兄弟的權益應沒有分別」並指：「鄺肖卿女士不是全部郭氏家族所擁有之新地股份權益的 受益人。」他一名身邊人說：「趁佢唔喺香港先公布事件，阿湘同我哋都唔明點解。」

郭炳湘一方回應「三兄弟的權益應沒有分別」，但事實擺在眼前，他就是被剔出最大份家族信託基金受益人之列。廿九億放生郭炳湘

新 地創辦人郭得勝在世時，立下這個信託基金，郭老太及郭氏三兄弟都是基金的受益人，不可以賣出股份，亦不能解散，希望他們「兄弟同心」。基金由郭老太作監護 人，自從○八年二月郭炳湘被勸退主席一職後，變相廢太子，今次續把郭炳湘從家族信託受益人名單中剔除，進一步被褫奪在族中的權益。

三兄弟分 別以個人信託名義持有二千多萬股新地股份，在郭炳江及郭炳聯的信託中，二人只是受益人，但郭炳湘的信託中，他是成立人，有較大的買賣自由度，這個安排變相 放生郭炳湘，讓他靈活調動資產。但這筆信託持有新地股份市值只是廿九億，與郭氏家族的酌情信託市值一千四百億，簡直蚊髀與牛髀。

被母親及兩 名弟弟勸退後的郭炳湘，只在集團擔任非執行董事，他一直希望可以再次重坐主席之位。每當在香港時，他都會返回灣仔總部的新鴻基中心，其四十六樓的寫字樓上 班，處理自己的私人投資，「佢覺得當日由佢來決定到拍板興建ICC，佢好想跟到尾。佢兩兄弟已經逼走左阿湘，宜家仲要連錢都唔分俾佢，實在太絕。」

佔中愈演愈烈，為的是一場「公民抗命」。在西貢的蠔涌村，亦正在上演一場「封路運動」。「封路者」為的，卻是一壇涉及五億元的搵銀大計。蠔涌村口只有唯一的一條車路通往外邊，近月被地主擺上大型石屎封路，旁邊還要加上柱躉，令私家車、電單車，甚至嬰兒車都過唔到！居民苦不堪言。路，是這裡土豪的武器；而蠔涌村居民，就是其中籌碼。原來有人想藉此「要脅」政府，加速發展蠔涌地皮。這條「財路」，既通往一向有「西貢地主」之稱、發展商黃才平的豪宅王國，亦直達他籌建多時，佔地十八萬平方呎的五億元港版少林寺大計。

西貢蠔涌，分新村及舊村，位置在匡湖居外大迴旋處附近，屬西貢的大村落。而被封的通道，是西貢蠔涌新村的主要出入口。地主一早預告封路，上月某日下午，果然找來重型田螺車，在地上灌上水泥及擺放大型石頭，並在石頭旁加上柱躉，私家車、電單車一律「過唔到」，只餘僅僅一個人的身位，讓居民步行進出。當日有車主在外駕車回家，才發現無路可入，無奈在附近搵地方泊車。「你話有無搞錯！車出入唔到都算，問題係村屋冇排管道，要用化糞池。吸糞車經常要來吸走洗手間啲嘢，你封咗條路，啲車入唔到來吸糞。如果化糞池爆埋，就廁所都無得用啦！」朱先生是蠔涌新村的租客，他表示今個月滿租約後即刻搬走，「我養狗，所以鍾意住村屋，原本仲想喺呢度買個單位，而家唔買喇﹗」

封路儀式起衝突

據直擊「封路儀式」的居民憶述，當日很多居民蜂擁而出抗議，並與地主理論，最終報警處理，「不過警方都話無辦法啦，因為封住嘅係私人地方。」原來該條車路，大部分地方屬於官地，唯獨是關鍵的出入口，卻是私人地方，地主要封路、甚至要淋屎淋尿，亦無人可管。現時該處是窩尾村原居民早年買入的祖堂地，由鄉紳謝譚有作代理人，封路當日，謝譚有向居民直指：「我哋喺自己地上面，淋水泥設路障，係合法嘅！」 蠔涌新村住的，絕大部分都是非原居民。過去，居民要使用該條車路，已經要每部車繳交每月六至八百元的「過路費」。現時無路可去，車都要暫時泊在村外、政府劃出的臨時停車場，再等待「發落」。鄉紳們還合理化他們的舉動，指夥伴黃才平被西貢民政處「背信棄義」，製造白色恐懼，他們才決定封路！

汽車維修員出身

鄉紳開口埋口，都是「黃才平」；這位富商，深得村內原居民歡心，多少摻了點鄉紳與富商「合作」的意味。今年十一國慶，黃才平亦出錢出力，贊助數十圍盆菜宴，「佢識籠絡人，每年條村有乜活動，人哋捐一萬，佢最少捐十萬嘅！」現已成為西貢「權力核心」的黃才平，並非原居民，原來他早年只是汽車維修員，其後轉做承建商，開設建築公司，並成立宏甫地產，專接興建丁屋生意。他旗下亦有財務公司，讓原居民向他按地借錢周轉，以作建屋之用。根據土地註冊處資料，他名下多個物業及地皮，大部分位於西貢。有認識他的村民說：「佢借錢俾村民，如果村民無錢還，咪還塊地囉，令佢喺西貢嘅地皮愈來愈多。」近年黃才平有更大的圖謀。一○年他成立豐盈行公司，籌組香港少林寺籌建處，由他自己出任籌建主任，更印製一本重達三磅的刊物，向政府力銷方案。去年三月，他更邀請嵩山少林寺方丈釋永信，親到蠔涌村視察。黃才平指方丈認為蠔涌村風水一流，故希望選用當中十八萬呎土地。這個少林寺大計，將複製嵩山少林寺的建築格局，有大雄寶殿、練功場及塔林等。整個建造費達五億元，將由少林寺出資，成為建築商虎視眈眈的生意。另一個關鍵的，是寺內會建骨灰龕場，提供逾四千個龕位供少林寺圓寂弟子使用，如西貢區民需要，可興建更多龕位。大計如箭在弦，能否開通，就要睇政府取態，民政事務署回覆指，會按既定程序處理。

佢出豉油人出雞

然而，西貢民政處卻仍未有表態支持。當初黃才平為表「誠意」，表示會無償捐出八萬七千方呎土地起寺，聲稱市值達三千萬元，另外十萬呎希望由政府提供官地。事實上，黃才平的地皮由○八至一○年間購入，花費只是六百多萬，正是想「人出雞、佢出豉油」。同時他與鄉紳已私自擴建一條公家路，可直通少林寺所在地。這條公家路，正是村內另一條主要道路南邊圍路。黃才平與部分村民，今年初在沒有政府許可下，竟擅自在南邊圍路修路及興建三個避車處。西貢民政處指在其協助統籌下，與其他部門採取聯合行動，即時將三個在官地上興建的避車處移除，修復路壆。惟有人在避車處被移除後，又再次興建避車處，當正政府「無到」。這條南邊圍路的重要性，還在於打通了黃才平豪宅王國的「任督二脈」。他在蠔涌村持有不少土地，部分以數十萬元購入，建屋後最少已獲利五千多萬。早年在南邊圍路旁，他興建了三十棟三層獨立屋豪宅帝湖居，近年再興建新一期共九間的聚皇府，現時正在招租，每間月租五萬五千元，「租得入去都有啲錢，吓吓將架名車剷上路壆避車，架車仲使要？」一名村民說。有傳，嘉華等發展商亦有向他及其他村民收購附近一帶的農地，把丁屋豪宅王國繼續伸延。

土豪手法具爭議

過去黃才平「土豪式」的處事手法，已引起不少爭議。由他興建的帝湖居，曾有居民投訴買入單位時，發展商曾承諾會有車路直達，但其後竟把鐵閘大門上鎖，要求每戶居民每月繳付一百五十元「買路錢」才開閘。三年前，在西貢斬竹灣，宏甫地產相關人士曾被當區居民指，私自用推土機剷走十多棵樹木，懷疑用作擴地，引致居民不滿。本刊多次到黃才平居住的匡湖居及其辦公室，找他回應，但職員都指他不在香港。本週一，記者再到他尖東辦公室，職員張先生表示代為解釋。張先生說：「我哋明白佢哋（居民）入來住時已經有路，但無人確保係一直都有o架！你哋唔好再話黃生不是，政府自己諗辦法啦。「嗰度牽涉好多業權，黃先生係當區鄉事顧問，民政處當年叫我哋幫手，同各方面傾借地，起條車路俾居民。我哋咁做背後有無動機？係無動機o架﹗」他指責是民政處現在不念「恩情」，「避車處由地政路政管，但點解係民政處出聲要佢哋拆？」記者問他為何不按程序申請，他反指責政府動作慢：「南邊圍路係單線雙程行車，好危險o架。我哋申請咗成年，政府都唔理，起呢條路全村居民得益，大家忍無可忍，先自發性去起啫。等政府做嘢？你睇吓斬竹灣村，居民想申請鞏固斜坡，十年都未有回音，山泥傾瀉點算呀？」黃才平不肯退讓，最無辜是夾在其中的居民；由於被封的道路，同時亦是蠔涌新村的消防通道，這成為居民向政府施壓的唯一「理據」，他們已準備遊行抗議。這場混仗，有排打。

律師教路防土豪封路

這類封路事件，在不少鄉村不時上演。由於該路段往往屬於私人土地，居民很難追究法律責任。律師鍾卓成指：「地政署審批丁屋都有個政策，就係睇你有冇EVA（消防通道）路，證明你啲屋係符合安全，如果條通道係涉及私人土地，咁土地業主喺起條通道時，就要交份同意書俾地政署，不過呢啲村屋事件好多時未必寫好啲文件，或者好多同意書係上一代簽訂，到下一代村民接手時又有唔同決定，結果帶來好多問題。」他建議，買家日後在買入村屋時，應透過地政署，與土地持有人，簽署一份土地使用同意書，預防日後被封路時，用作申訴之用。

這個政府，總要和全港想安居樂業的市民作對。市民呻買樓難，政府話：「買唔到樓，咪唔好買囉！」

上週五，金管局突然出招，將樓價七百萬以下的自用物業，最高按揭成數由七成降至六成，又把第二套房及各類非自用物業，按揭貸款的供款與入息比率，由現時五成下調至四成。新措施旨在控制金融體系風險，並壓抑市場需求，但亦正正趕絕一班真正用家。

上車換樓客突然要多付一成首期，市民怨聲載道，埋怨殺錯良民，買樓變得不可能。真正得益的，是一班因樓價繼續升值、肥到襪都著唔落的有錢炒家，內地客近月更有回歸之勢。畸形的樓市政策，有錢人繼續享受資產升值的財富效應，窮人繼續含忍。辣招無力壓樓市

10/2009年

$2,000萬以上物業按揭成數收緊至60%。

8/2010年

政府九招遏炒風，包括收緊豪宅貸款上限，$1,200萬或以上豪宅，按揭成數由70%降至60%，以及禁止一手樓花「摩貨」轉讓，並發展啟德等增加單位供應。

11/2010年

首度推出「額外印花稅（SSD），買家六個月內轉手徵15%印花稅等。

6/2011年

$1,000萬以上物業按揭成數收緊至50%。

9/2012年

已擁有一項或以上按揭，再申請按揭，供款入息比率上限由50%降至40%。

10/2012年

推出加強版額外印花稅（SSD 2），將印花稅適用期由兩年延至三年，首半年轉手稅率由15%加至20%；又推出「買家印花稅（BSD）」，對非香港永久居民與用本地及海外公民名義買入住宅，一律徵收15%買家印花稅。

2/2013年

銀行壓力測試假設利率回升2%至3%。樓價$450萬以上只可承造最多80%按揭；並推出「雙倍印花稅（DSD）」，把樓宇買賣印花稅率全面增加一倍，最高稅率由樓價4.25%加至8.5%。

2/2015年（最新）

$700萬以下，按揭由過去60%至70%按揭成數，一律降至60%。購買第二套房，不管是否自用，供款入息比率由50%降至40%；非自用住宅及工商單位，供款與收入比率一律定為40%。

辣招推出後，記者即時到集中細價樓的沙田第一城感受市場氣氛，代理行經紀都牙痛咁聲：「政府有無諗過，會令幾多人無飯開，製造失業大軍！」當晚的確有不少準買家「心急入市」，務求借足七成，故即晚完成交易。不過更多的人，卻因此招而大失預算，要重新部署。例如在翌日，只能在另一細價盤荃灣中心地產鋪「徘徊」的Cherry夫婦。Cherry原本打算生小孩後便入市，但措施令他們的買樓計劃告吹。她激動地說：「如果呢個政策係為咗打擊一班炒樓嘅人，我可以講，而家係打壓埋我哋呢班真心想買樓自住嘅人！」

用家計唔到數

上週五，金管局總裁陳德霖突然召開記者會，宣布又再出招，是為○九年以來第七輪招數。當中主要為：七百萬元以下自用單位，可借按揭成數上限，由七成一律下降至六成；購買第二套房，不論是否自住，供款入息比率由五成降至四成；及非自用住宅及工商單位，供款與收入比率一律定為四成等。眾多招數中，以收緊七百萬元以下按揭成數，帶來的反應最激；尤其後生一輩，在社交群組中媽聲四起，認為連累的是一眾無辜的自住用家。本刊一位記者的家姐個案，正好反映現實。記者的家姐區太，任職教師，與丈夫月入共四萬。○九年以近二百五十萬元，買入將軍澳新都城一期一個三百多呎單位。因為下個月女兒出世，正打算換大單位，但上週金管局出招，令她計唔到數，「BB未出世屋企已經唔夠住，淨係BB車、BB床、BB衫已經霸咗成個廳。之前睇啱一個五百呎單位，樓價六百萬。如果借足七成，首期要一百八十萬。而家收緊到只可借六成，即首期要二百四十萬。我層樓就算賣咗，最盡都只能套現二百萬！」按此，區太要想辦法湊足首期差價，不外乎向親友借、向財仔借，又或自己慢慢儲多兩三年，但不排除其間樓價仍再升。即使向外借首期湊夠，區太還要面對壓力測試一關。前年第六輪金管局措施，要求銀行壓力測試的假設利率，由兩釐升至三釐。區太現符合壓力測試要求，但這是假設她沒有任何其他債項。如果她借錢俾首期，分分鐘過唔到關！其實付經紀佣金及從價印花稅，她已要使二十四萬元。面對開支排山倒海，只是一名單純用家、並無投機心態的區太，人生計劃要再諗過。原本打算三年抱兩的她，現在生仔和買樓計劃都要「停一停，諗一諗」，「再睇定啲啦，呢個時候要俾多六十幾萬真係有啲吃力，逼啲住住先都要o架啦，唔再生住囉。」

首置都受影響

這類個案，其實比比皆是。計劃明年結婚的張小姐，首次置業，與男友已儲定近五十萬首期。因婚後要與奶奶同住，正在觀塘區物色四百呎單位，「而家四百呎單位都要五百萬，原本首置可以按足九成，兩個人供每月都啱啱好，唔超過供款入息比率，但而家收緊咗，我哋就要俾多五十萬首期喎！」原不計劃向屋企人借錢的張小姐，現在心大心細，「有邊個想麻煩屋企人？五十萬對我哋呢啲蟻民算好多，問佢哋借都未必借到。」她另一打算是買更細的單位，「唯有睇二、三百呎嘅樓啦，你都無得揀！」她大罵政府幫倒忙，「佢唔做好過做啦！出埋啲招數歧視窮人，財爺講到出口，叫你哋班窮人買唔到樓，就唔好買！點解可以咁刻薄？點解政府係要懲罰一班腳踏實地嘅人？」相反，對有實力的炒家來說，現時市況對他們最為有利，且應付得綽綽有餘。記者訪問多名投資者及學者意見，大都認為金管局的招數，一如既往，只會令成交大縮而樓價繼續向上。有樓揸手的投資者，只要將升值了的物業加按，隨時套現再買樓收租。例如元朗有十多層細價樓收租的陳先生，每層入市價由幾十萬至百多萬不等。他每年總租金收入便有百多、二百萬元，「升咗價嘅我會再借二按，套番啲錢再投資。而且嚟緊我會再加租，收到嘅錢更多。」出招前，他再以四百多萬買入YOHO TOWN一個單位，「如果銀行唔借嘅，我咪all cash俾晒，無咩影響。」

炒家綽綽有餘

事實上，過往政府針對大價樓的辣招，根本遏止不了樓價，價格愈升愈有。不借銀行，投資者仍有不少借錢渠道，當中包括俗稱財仔的財務公司。由於業主的磚頭夠保值，財仔都非常樂意借錢。本刊翻查土地註冊處資料，發現近年不少物業都有二、三、四按甚至更多記錄。例如持有火炭御龍山的趙姓業主，一○年以一千七百多萬元購入，其間先後向易還財務、新鴻基財務、借得易財務等借錢。計盡其未贖及已贖按揭，前前後後按揭次數竟達十五次，金額合共起碼三千萬元以上，物業就如一部提款機。加上全球放水，仍在低息環境，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，連同過往政府所出、扭曲樓市的招數，市場對物業的需求會持續爆發。「政府係用錯招，上年政府見中小型樓升勢顯著，就刻意打壓，其實今年豪宅先係升市火車頭！」他指各國貨幣貶值，不少有條件買家都傾向買豪宅來保值。「自上年歐央行印銀紙之後，豪宅交投明顯增加，價格仲愈升愈有，升幅明顯追上中小型樓。」百利保（617）執行董事范統亦指出，環球放水令豪宅需求上升，「我聽番啲經紀講，有趨勢見到內地客都回港買樓。之前DSD（雙倍印花稅）一出，一百個內地客即刻剩番十個，甚至無。而家有趨勢見大陸客返緊嚟。」

一手旺租盤更旺

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，金管局今次出招，是想向市場發放「政府做緊嘢」的訊息，「樓市升得好緊要，市場有訴求想政府出招壓抑樓價，咁最快又唔使立法會通過嘅招數，就係由金管局調整按揭，壓抑需求，就算樓價唔跌，至少唔好升咁快啦！」市場普遍預期，自住用家可能由二手市場，「被迫」轉投一手樓。黃良昇指：「今次嘅樓市干預會令二手樓供應更加少，發展商會以二按嚟吸引準買家。喺無得揀嘅情況下，會有唔少準業主寧願俾貴少少都會揀番一手樓。」他又警告，近期租盤不足情況已相當普遍，金管局推新辣招後，對租盤市場影響深遠。「新政策始終淘汰一班人出局。佢哋買唔起樓都會去租。喺呢幾年市場上租盤加速，追唔上需求，呢個問題今年會慢慢浮現出嚟，政府要小心應對。」金管局出招，令樓市呈兩極分化，激活炒家趕絕用家，真正唔做好過做！

財仔氾濫金管局加壓

近年樓市還有一個怪現象，就是財仔開得成行成市，大量承造樓宇按揭，取代了銀行部分角色，但最終其風險卻轉嫁了給銀行。根據記錄，自○九年起，財仔由三百間，在六年間升至今年的一千二百間，升幅達三倍，幾乎隔日就有一間新財仔開業！但金管局只監管銀行，警務處又只管放債人牌照，及有否違法行為。財仔的借貸規模及資金來源不受規管，形成一個未能掌握的樓市風險。

銀行不願call loan

而現時公屋及居屋有價，財仔活動更活躍。但問題是，承造一按的銀行，卻未必知業主再向財仔伸手借錢。前渣打銀行中國區行政總裁、現任房委會資助房屋小組主席黃遠輝指，在現時制度下，銀行未必知道業主在財務公司做二、三、四按，「業主有責任要通知銀行，但實際上佢哋好少咁做，怕影響銀行對佢嘅按揭態度。銀行如果經常查資料庫，都會知道業主做咗二按，但銀行都好少咁做，因為有太多業務要做，好少有時間定時查。」而且查冊有一定成本，若業主還款能力良好，銀行根本不會call loan倒自己米。金管局總裁陳德霖上週五透露，目前財務公司按揭貸款規模八十億至九十億元，而本港銀行按揭貸款餘額約九千億元，佔市場不足百分之一。不過黃遠輝指，「如果業主做二、三、四按，係會令業主由優質債仔，變成劣質債仔。」而且財務公司息口貴，債仔還錢都自然會先還財仔，令銀行斷供風險上升，「銀行其實只想收錢，怕麻煩，你叫佢拎層樓去賣都有成本！」

企業債有問題

另外，亦有銀行借錢給財仔做生意，再由財仔借出按揭貸款或個人貸款。此類業務會歸入企業貸款（corporate loan），銀行不會在年報中公開具體數字。有業內人士指，「好似東亞銀行咁，佢按揭貸款增長好少，但整體貸款增長好多，有幾多係借咗俾財仔都無人知！」據金管局初步統計，銀行借給財務公司的樓宇相關貸款金額，約為二百五十億元。如果財仔出事，甚至倒閉，最終還不到債項，一樣牽連銀行。雖然規模細，萬一出事對銀行體系影響有限，但金管局仍要管理銀行在樓市下滑時，所可能承受的風險。而財仔應否同被監管，亦一直是市場焦點。「有啲財仔知個債仔有樓喺手，會向根本唔夠錢還嘅債仔提供私人貸款，到其時真係還唔到，就逼佢哋賣樓。」財仔呃債仔不斷借的招數，不外乎向債仔稱，可以較低息借出更大金額，來償還之前的債項；又或是以更高息借出小額數目，用以應急，「受害人」比比皆是，其中一個就是目不識丁的何婆婆。

以為好抵其實好貴

六十六歲的何婆婆，連買餸都經常計錯數，她居住在○二年以十五萬元購入的沙田博康邨單位，同年向中銀承造按揭。一三年她因應急欠下親戚八萬元，碰巧有財務公司（中潤）來電，為了盡快還債就把公屋按下。每月只還二千多元，婆婆卻不知道年息高達四十二釐，亦不清楚還款期為十年，還以為「好抵」。這樣計算，十年後的總還款額約二十五萬，比起本金八萬高出兩倍多。其間，另有一「好心」的財仔（尚誠）表示可提供較低息貸款，婆婆不敢告訴子女，獨自答允。她因此再簽下廿五萬元的「低息」貸款清還第一筆按揭。而所謂低息，其實是三十三點六釐。三個月後，尚誠再叫婆婆以同樣息口，借五十萬冚之前廿五萬元按揭。之後另一財仔（易還財務）再借出七十五萬元。到家人突然收到易還財務釘契通知書，他們才知婆婆的欠款連利息，總還款額高達一百九十八萬！財仔釘契，即是想逼業主賣樓，婆婆真係喊都無謂！記者翻查土地註冊處記錄，滿身財仔數的業主比比皆是，就如一個風險重重、未曾引爆的計時炸彈。

在本週一釋法前夕，特首梁振英突於上週五，拉來財爺曾俊華及其他財金官員，宣布壓抑樓價的新辣招。當晚十二時起，購入所有用以投資的住宅單位，一律需繳交樓價百分之十五的印花稅，矛頭直指長期收租的投資客。一眾經紀當晚一邊鬧、一邊開工，希望搵到客仔趕搭尾班車；中原主席施永青更預言，成交量將縮減一半！不過，這招對於有實力的投資客來說，只如