英國樓價近5年首見按季跌 第一太平：低息利好不再 宜轉投鄰近城市
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GS(14)@2017-05-13 01:38:58【明報專訊】近年全球息率徘徊歷史低位，當中歐洲和日本央行更採取負利率政策。低息環境刺激樓價上揚，但數據顯示英國4月樓價錄得近5年來首次按季跌幅，反映當地樓市近期有放緩迹象。 第一太平戴維斯全球研究主管Yolande Barnes（圖）認為，息口對倫敦樓市的利好作用已經過去，又建議有意投資英國房地產的人士，可考慮一些南部城市。
明報記者 王俊騏
Barnes相信今年倫敦豪宅價格不會錄得任何增長，相反，外城區和倫敦以外地點的樓市表現強勁。她表示，目前豪宅的租賃需求疲弱，但中低級住宅需求強勁，樓價和租金增長仍然正面。她表示，近年全球處於歷史低息環境 ，帶動不同城市包括倫敦的樓價急升，惟息口對倫敦樓市的利好作用已經過去；反而其他城市如香港和新加坡，未來樓價升幅會更貼近租金增長。
中低級住宅需求仍強
按揭貸款機構Halifax最新數據顯示，上月英國樓價按季下跌0.2%，是2012年11月以來首次錄得按季跌幅，平均樓價21.96萬鎊（約222萬港元）。該機構表示通脹升溫加重家庭開支，而且就業機會有下降迹象，可能壓抑樓市需求。皇家特許測量師學會（RICS）早前更形容目前樓市「呆滯」和缺乏動力。
對於預算有限的首次買家，Barnes表示倫敦缺乏呎價低於450鎊（約4500港元）的新盤 ，建議購買二手樓，租金收入較理想，因為毋須與新盤的其他租盤競爭。至於選址方面，她稱倫敦以外的一些小鎮和小城市的樓市表現理想，同樣能提供避險資產功能，而且部分租賃需求大，但樓價遠低於倫敦。
如果投資者傾向購買新盤，Barnes表示，仍須考慮大城市如曼徹斯特（Manchester），因為需求穩定、經濟強勁和前景樂觀，而布里斯托（Bristol）亦可取。不過，她表示除了北部城市外，一些較少港人熟悉的南部城市亦有良好的樓價和租金增長前景，例如利明頓溫泉鎮 （Lemmington Spa）、伯恩茅斯（Bournemouth）、布賴頓（Brighton）等，而這些城市的租金回報甚至高於倫敦中部地區。
南部城市租金回報勝倫敦中部
目前在英倫三島地區中，Barnes表示租金回報最高的是愛爾蘭都柏林，租金回報達7厘 ，至於英國國內則是利物浦，但租金和樓價增幅低，投資者入市前需留意當地租金回報高的原因，因為有時或源自市場表現差劣。據海外地產資訊網站Global Property Guide資料顯示，歐洲租金回報率最高的國家中，經濟較差的葡萄牙和烏克蘭等亦處前列位置（見表）。
料政治不明朗影響持續
被問到市民海外置業需關注的事項，Barnes建議市民置業前應關注相關城市的概况而非國家，因為很多城市的樓市表現跑贏國家整體。她表示，市民需要留意當地的經濟增長等因素，而歐洲不少城市都有良好前景，例如都伯林，因為吸引不少企業和商業機構進駐、租盤供應少和租金回報高等。
去年6月脫歐公投後樓市交投下跌，樓價亦出現調整，Barnes相信政治不明朗因素將持續影響交投，至於能否復蘇則視乎6月英國大選的結果和投資者對其觀感。此外，脫歐談判將於大選後展開，談判過程複雜和不明朗無疑亦會影響交投，但同時為進取的投資者帶來入市機會。她又指英鎊貶值令香港市民於當地置業變相有20%至25%折讓 ，無疑會鼓勵部分買家入市，特別是對於打算作中長期投資、相信脫歐對英國經濟影響不如外界預期般壞的人士。
政府遏海外買家 反推高租金
加拿大多倫多早前向海外買家徵收額外15%稅項，Barnes表示現時全球不少國家或城市都採取針對海外買家的措施，但這些地區都存在負擔能力問題，令市民選擇租樓，從而推高租金。她表示，全球很多政客選擇向海外買家開刀，但基本原因是市場需求很大，特別是年輕人，而且實際上限制外資反而會令租盤供應減少，進一步推高租金。她稱，限制海外買家政策的效果，往往與政府預期相反。
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1543&issue=20170512