蘋論：獨立輿論從來就不識時務不畏群情
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GS(14)@2012-04-29 14:07:02http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16289521
香港多數人知道我們的核心價值是自由法治，也知道應有選舉治港者的政治權利，在有機會表達意願時許多人願意走出來，比如 03年為 23條上街，上月 23、 24日在明知不會有實質結果的情況下仍有 22萬人參加民間選特首。然而，也同大多數中國人一樣，當自己不想看到的現實降臨並似乎不可改變時，就會認命，接受既成事實。此外，如同無綫劇集《天與地》所說：「香港人最擅長係乜？係善忘！」當然，還有幾乎世界上大多數地區的人民一樣，就是重視近利，而對影響我們基本權利的自由法治，就好像陽光空氣似的，不覺其存在，也就不擔心會失去。
這就是梁振英近來民望上升的原因。 1，這已是不可改變的現實，我們沒有能力反對，不接受又能夠怎樣？ 2，既要接受現實，就要對一切曾經難以忍受的事態失憶，種票、種人、西九門、防暴門、中聯辦助選門、種出一個疑似共產黨人的特首，一連串破壞一國兩制、港人治港的情事，都要從記憶中抹掉，這樣才能自欺欺人地把日子過下去。 3，梁振英一句雙非嬰零配額和沒有居港權，立即使民望飆升，多數人只覺他的話符合近利，而不去深究是否會犧牲香港自由法治的核心價值。
梁振英民望上升還因為他善於辭令和有說謊不眨眼的本事。筆者不斷戳破他幾乎每日一謊言，但政界和其他傳媒卻大都不以為意。最近他聘用非本港永久居民的陳冉當候任特首辦要職，理由是陳小姐認識他的政綱，這理由聽來真是十分可笑，怎麼可能有人相信這是真話呢？但政界傳媒竟無人質疑。陳冉的背景除了是前共青團員之外，她還是香港華菁會的秘書長。華菁會是去年由一群內地成長、在香港發展事業的青年人創辦的組織，聲稱以「心繫祖國，服務香港」為宗旨，要「代表香港的一種新興的力量」，「為香港發展和國家未來集賢聚能」，它的榮譽贊助人是中聯辦副主任王志民和梁振英，榮譽顧問是中聯辦青年工作部部長韓淑霞，副主席包括前港澳辦副主任陳佐洱的女兒陳晴。這個擺明要「為香港集賢聚能」的內地來港青年移民組織，被任為秘書長的陳冉怎麼可能沒有中共背後主導的背景？梁振英把陳冉聘進候任特首辦，豈止於兩個多月的任期？這是不顧香港公務員聘用制度的規定，陸續把一批大陸的「新興力量」引進香港管治班子以及公務員系統的開始。
在梁振英如此肆意妄為的同時，就爆出現任特首外訪住總統套房之事。於是輿論與政界的焦點就集中在貪曾身上，而輕輕放下對陳冉個人及家庭背景深入查探，更少人理會華菁會將在香港政治中扮演甚麼角色。究竟貪曾的總統套房對我們未來的權利影響大呢，還是陳冉的事情影響大？再看唐英年的感情缺失、僭建，曾蔭權的受款待，這些事情與香港市民的關係大呢，還是種票、種人、防暴門、中聯辦介入選舉對我們的影響大？那些無關宏旨的個人操守，竟成為主導香港過去幾個月局勢的關鍵。如果說這些事的陸續出台都是有幕後人在設計，那麼香港市民是不是中了計？
有人指「蘋論」作者持續批評梁振英，是「過時」。有人說《蘋果日報》提出要同梁振英「砌到底」是先設立場。所謂「過時」，莫非就是指「不識時務」吧。獨立輿論從來就是「不識時務」的，從來就應該是質疑權貴的公器。前輩報人張季鸞的「不黨、不賣、不私、不盲」應是新聞工作者的信條。其中不盲，就是因為民眾往往被政客所騙，為眼前利益所蒙，因此，獨立輿論除了不畏權勢之外，更要不畏群情，忠於自己所相信的核心價值。
周一至周六刊出
蘋論：癲價購居屋 即變負資產 林本利
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GS(14)@2013-06-29 17:07:02http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130628/18315199
梁振英出任特首後，隨即宣佈每年容許5,000個白表合資格人士，可免補價在二手市場購買居屋。
過去五年，私樓供應不足，平均每年新落成單位數量不到一萬個。即使政府增加土地供應，但仍要再過多幾年，私樓供應才會上升至每年二萬個的水平。在私樓供應不足，新居屋供應遙遙無期的形勢下，梁振英宣佈白表免補價購二手居屋（白居二）政策，不但刺激二手居屋價格，並帶動中小型私樓價格大幅上漲。
根據差餉物業估價署的數字，自從去年七月梁振英上台後，實用面積在430平方呎以下的小型住宅單位，平均價格持續上升，到今年二月的升幅接近兩成，之後才稍為回落。同期實用面積在1,076平方呎的大型住宅單位，樓價升幅不過7%左右。由此可見，「白居二」政策，直接間接推動中小型住宅價格上升，加重小市民的置業負擔。
去年七月政府宣佈推出有關政策後，綠表二手居屋市場隨即作出反應，一個位於筲箕灣愛蝶灣693平方呎（建築面積）的居屋單位，竟由綠表人士以453萬元未補價的價格購入，呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算，市價達到每呎11,673元，與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多。之後其他地區亦錄得類似的綠表癲價成交個案，出現居屋市價竟然與私樓睇齊，甚至超過私樓呎價的荒謬情況。
到今年一月，房委會接受有關計劃的申請，突然大幅放寬白表人士的家庭收入上限，由3萬元增加至4萬元，資產上限亦由53萬元調升至83萬元。倘若一個家庭擁有80萬元資產，每月收入接近4萬元，本身已有足夠經濟能力置業。這個家庭透過按揭證券公司購買保險，可以做足九成按揭，只須要付出一成首期便可以成為業主。
房委會大幅放寬白表申請資格，兼且不設資產及收入下限，申請人沒有收入和積蓄亦可申請，可以由親友協助置業，結果總共收到6萬多份申請。申請反應熱烈，進一步刺激二手居屋和中小型私人住宅價格上升，要等到今年二月底政府再推出雙倍印花稅的辣招，才稍為冷卻熾熱的樓市。
樓市今年三月至五月輕微回落，到近月房委會向首批2,500個中籤人士發出「購買資格證明書」後，又再調頭回升。樓市突然間多了一批白表客認購二手居屋，帶動中小型住宅樓價及交投回升，令政府希望樓價下調的如意算盤落空。
現時在二手居屋市場認購單位的準買家，絕大部份是首次置業，經濟能力有限，對物業投資缺乏經驗，很容易變成「羊牯」，以高價購入二手居屋單位。不少準買家，沒考慮到免補價購入二手居屋，日後若要在自由市場上出售，依然要補足差價。他們往往將免補價二手居屋叫價，與自由市場價或同區的私樓叫價作個比較；當發覺免補價二手居屋叫價較低時便以為是「筍盤」，完全忘記日後要補足差價才可以在自由市場上出售。個別二手居屋業主見有「儍瓜」入市，竟然大幅調升叫價，叫價甚至高過自由市場價。
例如一個自由市場值500萬元的居屋單位，折扣率是40%，在二手免補價市場理應只值300萬元。但白表準買家見業主開價350萬元，低於500萬元自由市場價便認購，即時賬面損失50萬元。若買家付出35萬元作首期，向銀行借315萬元；即使銀行估足價，願意承造315萬元按揭，買家購入的單位即時變成負資產，二手居屋合理價（300萬元）低於按揭貸款額（315萬元）。
加上房委會資助房屋小組主席黃遠輝期望樓價下跌兩成，若果真的成為事實，到時這批以高價認購二手居屋的白表人士，賬面損失將更慘重。因此，中籤的「白居二」申請人不要太過興奮，可能中了「死亡籤」而已。
蘋論： 現代書院得食 老師學生當災 盧峯
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GS(14)@2013-07-16 22:33:05http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130716/18335992
不管從一個教育機構還是商業機構來看，現代書院都是不合格的，都對不起學生、家長。偏偏這樣的機構卻不用受到處分或制裁，還可以不斷左閃右避推卸責任，這實在教人憤怒之極。
今屆中學文憑試出現幾十年來最嚴重的違規行為，現代書院有二十三名學生在中文科校本評核習作中抄襲網上文章，沒有說明出處，違反考試規條，考評局公開考試委員會最終決定取消這些學生整個中文科成績，令他們失去報讀大學以至副學士課程的資格。學生抄襲功課應付考試當然應該受罰，否則公開考試的公信力及認受性便會大大削弱。問題是負責教導學生及送學生應考的現代書院不但毋須負上任何責任，不但毋須面對任何懲罰，反而以各種歪理及荒謬的說法為自己開脫，彷彿一切跟書院特別是書院管理層無關，這怎不令公眾譁然及憤怒呢？
根據現代書院總校長陳紀笙先生的解釋，二十多位學生呈交涉抄襲成份的功課是因為相關老師「太誠實」，如實向考評局提交六份樣本功課，卻沒有要求學生「做要好啲靚啲」才交，以至出事。他又認為，其他學校有可能會先做「好啲」才把功課呈交當局，陳紀笙先生這樣的說法不但是在推卸責任，更是在侮辱整個教育專業。首先，誠實是教育學生時很基本的要求，是社會對學生最基本的期許。老師如實呈交學生功課樣本是他的基本責任，根本不是甚麼錯誤，更沒有理由被批評為「太誠實」。若果陳先生的說法成立，那麼老師是不是索性該做學生的「槍手」，為他們整理出一份「完美」的功課以爭取最高的分數呢？
此外，抄襲他人的文章或答案在任何學校都是不容許的，都會被嚴厲懲處的。假若現代書院在平日教學時就從嚴處理學生抄襲功課問題，或像其他學校那樣嚴打抄襲功課的行為，那不管老師抽出甚麼功課，抽出多少份功課，都不致於出現二十幾個學生集體抄襲的醜聞及被取消分數。偏偏陳紀笙總校長卻倒果為因，指鹿為馬，把責任推在老師身上，批評他把「問題功課」呈報是太老實。像這樣厚顏無恥的解說怎能不令公眾憤怒呢？
這位總校長有另一個奇談怪論，那就是說學校沒有完善的檢查軟件，所以不能確認學生作品有否涉及抄襲。他還抱怨大學及其他教育界沒有跟他們分享這些檢查軟件。可是，稍稍有點教學經驗及注意學生表現的老師都知道，學生抄襲行為其實不難發現，因為抄襲而來的文章跟他們平日的功課不管在用字、語氣、句法上都會有很大分別。而且，只要花幾分鐘把學生功課內的關鍵字輸入搜尋器搜尋，就很容易發現學生是否抄襲他人的作品，根本不需要甚麼特別軟件。由此可見，現代書院在審閱、批改學生功課方面一直只是馬虎了事，任由抄襲的功課過關，甚至毫不知情。像這樣的學校完全是敷衍了事，馬虎失責。
私營學校在管理及做法上當然可以有較多彈性，較大靈活性；但彈性及靈活性不等於降低對學生品行及功課的要求，不等於可以置基本的教育理念與規條於不顧。現代書院作為一所學校根本沒有達到社會的要求，根本沒有盡好教育學生的責任，負責人更是千方百計砌詞狡辯，混淆視聽。教育局作為監管學校的部門實在沒有理由任它逍遙法外，實在沒有理由不追究它的過失。退一步而言，即使現代書院自視為商業機構，只想賺學生、家長的錢，它提供的服務也未免太差勁，太貨不對辦。學生入讀現代書院至少希望能在公開試大展身手，爭取好成績及入大學的機會。這一回現代書院由於本身過失令學生走入死胡同，平白失去升大學的機會。像這樣一家提供劣質教育服務的機構有甚麼理由不需受任何處分呢！
蘋論： 從怡和遷冊到超人賣百佳 盧峯
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GS(14)@2013-07-23 00:04:42http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130722/18343806
李嘉誠先生旗下的和黃集團一聲研究出售百佳超市業務即時引起大量遐想及議論，其中一個最流行的說法是李超人對梁振英政府不滿。有意以撤資行動教訓教訓他，並展示自己的超人政經實力。政界及公眾有這樣的聯想一點也不奇怪，大財團運用自己手上的資本向政府或政治領袖示威是常有的事，香港也不乏類似的例子。其中最矚目的要數中英談判期間老牌英資財團怡和集團的遷冊決定。那個時候中英剛開始商討九七後香港的安排，聯合聲明未簽署，怡和集團突然在八三年三月宣佈把公司註冊由香港遷往百慕達。這個決定立時震散港股，令恒指一天大跌近百分之六；香港商界及國際普遍把怡和遷冊視為向北京及香港未來投下不信任一票。事實上，北京政府對怡和的做法震怒非常，認為她在搞小動作製造信心危機，藉以增加英國政府的談判籌碼。
李超人賣百佳的重要性及震撼性當然不能跟怡和遷冊相比，但李超人跟梁振英不友好是鐵的事實，從特首選舉開始李超人已高調支持梁的對手唐英年先生，到梁上任後雙方關係仍然冷淡，絲毫看不到修好的迹象。在這樣的情況下，政界及市民把出售百佳聯想為李超人的政治動作也一點也不奇怪。
不過，李超人對有關猜測看來有點在意，自消息傳出後便一再公開強調出售百佳完全是正常商業活動，不涉及政治，呼籲外界不要反應過敏及胡亂猜測。究竟李超人計劃出售百佳是不是有政治目的，有甚麼政治盤算大概只有他自己及他的「近臣」最清楚。只是，「百佳」在他的商業王國中重要性甚低，對整體營業額及盈利貢獻有限，即使出售對公司、企業以至香港整體影響不大。說得坦白點，百佳作為向北京或梁振英示威的注碼未免太少，太缺乏殺傷力；弄的不好還可以成為內地財團進駐香港零售業的好機會。以李超人這樣在中外政圈打滾多年的老手，沒有理由出手如此欠缺份量吧！
此外，梁振英上台一年早已弄得天怒人怨，敵人遍全港。即使李超人不出手，他已是處境艱難，命懸一線，隨時要腳痛下台。李超人大概不必冒開罪北京政府或至少是挺梁官員的風險主動出擊，令自己在內地的商業王國受到影響。
假若李超人真的決心倒梁，出售百佳只能是「前菜」或第一着，往下來他必須要祭出更凌厲的殺着，例如撤出電訊、地產市場，把投資大部份轉到其他地區，只有這樣有力的行動才有可能震動北京及香港，達到心目中的政治後果。
撇開陰謀論不說，李超人計劃出售百佳對香港日用食品市場以至整體商業環境未必是壞事，甚至利大於弊。外國投資者以及本地消費者對香港市場的其中一個主要投訴就是大部份行業由少數財團壟斷，特別是以地產為本業的財團。單是李超人的財團已是讓地產到電訊到物業管理到超市到電器等無所不包的超級企業，左右萬千市民的日常生活，限制了市場的競爭。李超人放售百佳的話，至少可以令市場重新洗牌，有機會引入新的經營者，打破兩大超市集團支配市場的局面。到時候不管是供貨商、中小型超市及消費者都會受益，地產霸權的霸氣也可以稍稍淡化一下。
蘋論：正視「一起舉傘」力量 開展真正溝通
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GS(14)@2014-10-06 13:54:37
在星期六晚金鐘的「全民反暴、和平抗爭」晚會上，當歌手黃耀明、何韻詩等為大會唱出「撐起雨傘」時，身邊有人禁不住輕輕和唱，有人開動手機的燈光隨音樂搖動，也有人啜泣及輕拭眼淚；當唱到「一起舉傘、一起的撐」時，大家禁不住加入一起唱，並深切體會到同坐一條船的感動。是的，和平佔中、全民抗爭運動能走到這個地步，能喚起香港社會、國際社會的關注，能牽動全港市民的心，靠的就是「一起舉傘、一起的撐」！只是，撐住不容易，當權者對愛與和平的價值不屑一顧，他們想到的是千方百計清場，驅散和平佔中運動，並且不惜挑動市民的矛盾，不惜借助黑社會勢力衝擊市民的和平抗爭。旺角街頭的暴力、流血事件，旺角街頭縱容少數人暴力襲擊學生、市民的醜惡場面就清楚顯示689的歹毒與橫蠻。這種縱容社會敗類傷害學生、市民的做法是無恥的，是會永遠被釘在歷史恥辱之柱上的。我們強烈譴責警方在旺角暴力衝突事件上的不公執法，我們要求監警會及立法會立即主動開展調查，追究失職失責、處理失當的警隊管理層，以還市民一個真相，以還受傷者一個公道。不能否認的是，佔領行動時間越長，對政府產生的政治壓力固然巨大，但對市民日常生活、對整體社會及經濟的影響也逐步浮現，特別是旺角、銅鑼灣區居民、商戶以至上班族受的影響最大，他們當中出現不滿、反感情緒是不難理解的；而這樣的情緒還有可能被當權者利用，成為鎮壓的藉口。面對這樣的情況，各區參與佔領行動的市民、學生除了堅持冷靜理性，堅持和平非暴力原則外，還需要有更大的耐性及韌性，以應對各種質疑、謾罵與挑釁。當然，最重要的還是令當前的社會對立、對峙氣氛緩和，還是令對抗情緒降溫，以免造成更大的衝突及難以逆料的變化。要開展對話，讓政務司司長林鄭月娥跟學生代表及佔中運動代表直接溝通是最有效的方法，也是必要的做法。只有開啟對話，才有可能產生良性互動，才有可能減少那份不信任。學聯方面已表明只要警方有效控制局面，不再讓反佔中人士以暴力衝擊支持佔中市民、學生，學生隨時願意跟政府對話。學聯及佔中運動代表的要求實在合情合理。當政府縱容反佔中人士肆意以暴力攻擊佔中市民、學生時，大家看到的只是惡意，只是歹毒，根本毫無誠意，學生怎可能跟滿懷惡意的人進行溝通、談判呢？只有政府改變態度，真正公正執法，致力保護市民的安全與基本權利，對話才有可能及有意義。若果特區政府高層還有丁點良知，真正希望透過對話溝通解決當前的政治困局，他們該做的絕不是磨拳擦掌高喊清場或要求市民、學生離場，而是切實公正執法，分隔不同意見市民，防止再發生暴力襲擊或流血事件。政府展示了這樣的和解姿態，學生、市民才有信心對話是真誠溝通，不是聲東擊西的詭計或分散注意力的幌子。近一、兩天不斷有社會知名人士包括前首席大法官李國能、多間大學校長等發出公開聲明，呼籲學生、市民撤走及以對話解決問題。發出這些聲明的人肯定都充滿良好願望，都真心誠意擔心學生、市民的安全及福祉，希望局勢不致不可收拾。但是，當前的政治危機是689及他的政府一手造成的，他的無理鎮壓，他對學生、市民要求的不聞不問更是令衝突不斷，升溫的因素。要解決僵局，淡化危機，特區政府改變僵化、橫蠻的態度，展示溝通誠意是關鍵。單單要求學生、市民退讓既不合理也不合乎政治現實，更跟佔領現場的氣氛脫節。一眾社會領袖真希望困局有轉機的話，他們應當用他們的影響力及政治能量游說北京及特區政府改變寸步不讓的態度，改變蔑視民意民情的做法。只有這樣，對峙僵持局面才有打破的可能，局勢才能舒緩。盧峯周一至周六刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20141006/18890841
蘋論：雨傘運動不是太陽花 須經劫難才開花
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GS(14)@2014-12-02 08:35:24
台灣人太讓人羨慕了，他們可以用選票趕把經濟搞至瀕臨崩潰的陳水扁下台，也可以用選票阻止馬英九擴大實施親北京的政策。台灣太陽花學運太讓人羡慕了，從3.18佔領立法院、3.30包圍總統府，到11.29讓國民黨在「九合一」選舉中崩盤，只過了八個月時間就開花結果。香港是不幸的，雨傘運動已歷時兩個多月，中共和狼英依然對市民要求真普選的呼聲聽若未聞，市民想不受限制地一人一票選特首，路漫漫其修遠兮。香港又是幸運的，青年學生沒有止步於臨淵羨魚，雨傘運動的興起讓人看到希望，哪怕要經歷再多的血淚和劫難，終有像太陽花學運一樣開花結果的一日，香港人終有像台灣人一樣用選票決定政客去留的一日。台灣「九合一」選舉落幕，國民黨執政的縣市由15個驟減至6個，全台的得票率只有40.7%，落後於民進黨的47.5%，在2016年年初的總統選舉、立委選舉中落敗幾成定局。不論台灣輿論，還是國際輿論，檢視國民黨潰敗原因時，都會把太陽花學運的影響擺在首位，而這場學運的起因、過程、結果，給香港雨傘運動的啟示，不只是對示威者有效，同樣對執政者有效。太陽花學運曾有兩次升級行動，一次是佔領行政院，遭警方暴力清場；另一次是發動3.30包圍總統府，得到社會響應，70萬人擠爆凱達格蘭大道，集會和平落幕。而太陽花學運在4月10日和平離場、撤出立法院，一是始終反對學運、堅持簽署兩岸服務貿易協定的總統馬英九沒有下令清場，他後來還向《紐約時報》透露，學運期間曾七次邀學生對話，但都被拒絕。二是立法院長王金平到議場探視學生，並承諾在兩岸協議監督條例草案完成立法前，不召集兩岸服貿協議相關黨團協商會議，即擱置兩岸服貿協議的批准。反觀香港，雖然政改三人組同學聯有過一次公開對話，但政府何曾釋出善意？何曾正面回應2017年實施真普選問題？梁振英不只未曾邀學生對話，昨日更殺氣騰騰地警告：「不要以為警方過去的忍讓就等如警方無力處理佔領事件，不要以為警方的忍讓等如軟弱。」沒有市民懷疑香港警方的能力，哪怕是在警隊被梁振英推到前線與市民對抗的今日。但是，當梁振英搬來中共把法律當作體現統治者意志、維護統治者利益工具的那一套時，傷害香港法治、傷害香港警隊形象的罪魁禍首正是他梁振英。馬英九在2012年連任總統時的得票數是689萬票，對學生佔領立法院尚且不敢採用暴力清場，還要邀學生對話，但民眾對他堅持親北京政策的質疑和不滿並未就此平息，因而在「九合一」選舉中用選票教訓國民黨。反而，在特首選舉中只得到689票的梁振英面對學運還趾高氣揚，鐵下心腸維護全國人大常委會「不能夠亦不會修改」的決定。主政者的這種心態差異，正是有沒有普選的分別所導致。香港沒有黨禁、報禁，實現真普選的道路本來應該比台灣平坦，但因中共堅持一黨專政、因梁振英對中共唯命是從，香港真普選的道路反而比台灣坎坷，雨傘運動反而比太陽花學運坎坷。台灣民進黨在「九合一」選舉狂勝後，黨主席蔡英文的致辭有兩句特別令人感慨，一是要切記國民黨的教訓，「一個政府如果不站在人民的這一邊，人民會隨時把權力收回去」；二是要誠惶誠恐看待全民託付，「從地方出發，一步一步把台灣贏回來」。是啊，香港人甚麼時候可以收回給政府的權力？甚麼時候可以從民間出發，把香港贏回來？李平
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20141202/18954964
蘋論：坐視細價樓「爆煲」才是不負責任
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GS(14)@2015-03-03 01:44:49
特區政府終於再出手了！上星期三財政司司長曾俊華先生公佈的新一份財政預算案沒有提出任何處理樓市，特別是細價樓狂潮的措施實在教人不安，擔心特區政府忽略了這個對經濟及金融安全最大的隱患。還好只過了一天，金管局就宣佈推出新一輪的壓抑樓市措施，把七百萬以下樓宇的按揭從七成降至六成，以控制銀行及置業者的風險。金管局總裁陳德霖及其他政府官員承認，新措施對首次置業者有影響，加大了他們入市的難度，但超高樓價的威脅不容忽視，政府必須兩害取其輕。先不說措施的具體內容，單單看香港的所謂「細價樓」或中小型樓宇是六、七百萬元的單位已夠荒謬。六、七百萬是一般上班族二十年的總收入以上，這樣的樓宇居然是上車盤或首次置業人士的「入場券」，普天之下有比香港樓市更瘋狂、更超現實的嗎？正如我們較早前指出，香港樓市的非理性亢奮已到達「燒壞腦」的地步，豪宅價格固然瘋狂，中、小型樓宇近期升勢更是驚人。個別新界二手居屋呎價已過萬元，跟市民的收入及經濟基本因素完全脫節，根本難以持續下去。現在的問題已不是泡沫會不會爆破而是何時爆破。最令人擔心的是，「細價樓」買家一般是首次置業者或工作不久的年輕人。他們的儲蓄、財力有限，應付六、七百萬元樓宇的首期已非常吃力，可能需要家人支持或從銀行以外渠道如財務公司取得貸款以應付買樓、裝修的開支及周轉。換言之，這些業主是整個樓市的weakest link，隨時因為市場波動或利息走勢轉變而出現周轉問題，無法如期還款，到時候不但業主面對重大困難，金融體系的穩定也會受到衝擊。此外，支撐樓市泡沫的因素正在逐步消失。內地四萬億刺激經濟方案早已是明日黃花，當前北京政府的經濟主調是調整，是深化改革，不會再輕言放水，更不會再讓內地樓市熱火朝天。這樣的政策改變將令香港樓市少了一個重要的資金來源。另一個關鍵因素是美國的零息政策將在今年中或最遲今年秋天開始改變。開始的時候加幅也許不致太大，但一旦息口轉勢，市場的期望立時會改變，大家都預期供樓負擔將隨着利率上升而不斷加重，不會再像過去五、六年般輕鬆。再加上美國經濟明顯好轉，聯儲局又面對政治壓力要盡早出手遏止可能出現的通脹。從這些因素看，美國加息的步伐大有可能比市場預期更快更急，對「細價樓」買家所造成的衝擊更大，並可能令香港出現類似美國的次按危機。面對這樣的風險，面對細樓價隨時爆煲，特區政府盡快出手調控實在是應有之義，以免有更多實力不足的買家勉強入市，成為樓市轉勢的犧牲品。有評論指特區政府收緊按揭是在阻礙年輕人置業，有可能增加他們的怨氣；也有評論認為新政策將驅使更多人租樓，令租金進一步上升。這兩種批評都有點似是而非。把按揭成數七成降到六成無疑令首期負擔的款項加重，但也可以避免資金緊絀或需要額外借貸的人隨便入市，令他們能更小心評估自己的負擔能力及風險，入市前考慮得更仔細，對樓市健康發展肯定有好處。九七年樓市大調整的經驗顯示，付出較高首期可以加強業主應對危機的能力，即使樓價下跌三成也不致被金融機構call loan，形成巨大經濟及心理壓力。不管是年輕置業者或其他買家，變成「樓蟹」、「樓奴」的怨氣肯定比暫時無法置業大。至於租金問題，收緊按揭成數未必會刺激租金上升。付不起額外一成首期而改為租樓的人固然有，因為新辣招樓市橫行而改賣為租的業主同樣有，兩者大有可能互相抵銷。再加上新樓未來一、兩年供應增加，想等好價錢賣樓的業主選擇放租是正常不過的事。也就是說，租金因新措施上升的機會不大，很有可能保持平穩。樓市特別是細價樓市已到了瘋狂地步，加息的腳步聲則越來越響亮，樓價調整已是不可避免。這個時候特區政府再不出手調控不但不負責任，更形同任香港經濟、金融走入雷區，隨時被炸得遍體鱗傷，難以復元。盧峯周一至周六刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150302/19060275
蘋論：把《基本法》變成「無字天書」算了！
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GS(14)@2015-04-06 14:38:16
1990年2月採訪了《基本法》起草委員會最後一次全體大會，會議通過了所有《基本法》條文、附件，準備提交4月的人大會議正式通過。會後，當時的最高領導人鄧小平接見了全體草委（被罷免的李柱銘、司徒華除外），稱讚他們「寫出了一部具有歷史意義和國際意義的法律」。北京當局為了隆重其事，還向每位參與採訪的記者贈送一本燙了個人名字的「精裝《基本法》」。25年後的今天，燙在這本《基本法》上的名字只稍稍褪了點顏色，還看得見書的主人是誰。可是，《基本法》條文的意思及精神卻在北京各級官員、中港大小護法手上變得斑斑駁駁，有些甚至面目全非，跟1990年時換了個樣子。現在重看這本小憲法，再聽聽當權者如何閹割、重寫、改寫各主要條文，只覺得欷歔、痛心及憤怒。對《基本法》最大、最根本的閹割及竄改，是把它跟《中英聯合聲明》及香港前途問題的解決方法脫鈎，把《基本法》說成是中國政府一手包辦的事，跟國際社會、香港人的意願無關。實情卻是另一回事。《基本法》的出現、《基本法》的基礎跟北京政府收回香港主權及保持香港繁榮穩定的基本政策息息相關。要達到這目標，北京除了擺平內部不同意見外，更需要得到國際社會（特別是美國、英國）及香港市民的支持。基於此，北京只好跟英國就香港前途問題展開多輪談判，然後簽署《中英聯合聲明》，把1997年後的政策及對港人的承諾詳細列出，而這些承諾就成了日後《基本法》的藍本及基礎。也就是說，《基本法》從來不僅是中國憲法或政策下的產物，它包括了北京的國際條約義務，包括了北京對香港人高度自治的承諾。現在，那些忘本的官員及護法們卻把《基本法》完全說成是北京的政治工具，體現的只是北京的權力，這怎不是在閹割、破壞《基本法》的原則及精神！此外，北京決定草擬一部詳細的小憲法並廣泛諮詢香港市民，並不是為了體現北京的權力，而是為了限制北京的權力，令北京中央政府學會按本子辦事，學會按憲法、普通法辦事，不會隨便逾越界線，確保香港順利落實高度自治權。事實上《基本法》很多章節包括中央特區關係、法院的司法管轄權、違憲審查權等，都是北京自我設限的做法，她把權力授予香港特區及特區司法機構，並願意接受香港法院、法律的規限。當北京在1990年通過《基本法》，就意味她不再享有無限制或所謂全部的權力，就意味她沒有凌駕《基本法》的位置。只要明白這一點就知道，那些護法說甚麼先一國後兩制或先考慮北京權力再看香港情況完全是在誤導公眾，是在「搬龍門」改遊戲規則，把原本理所當然屬於香港高度自治範圍的權力打折扣甚至取消。試想想明明是規限北京的金剛圈反而變成禁錮香港的鳥籠，還有比這更荒謬的事嗎？而從具體條文來看，北京及一眾護法在政制問題上變臉變的更齷齪難看。當日《基本法》草擬過程中政制發展是爭議最激烈的章節，草委內部固然有不同意見，香港不同派別團體意見也有相異之處。爭議中還出現過「間選等於直選」、「美國總統由間選產生」之類的奇怪論點。但最後敲定《基本法》45條及68條讓香港可以普選行政長官及立法會時，不管是草委、諮委或香港各界，都沒有預計普選會是北韓式或伊朗式普選，更沒有人表示香港將實行的是「先篩選後普選」的偽普選，大家都確信香港在回歸後不久將可落實貨真價實的普選，可以讓港人真正當家作主。四分一世紀後的今天，回歸還不到18年的今天，京官及大小護法卻全然推翻當年的想法，把伊朗式普選說成理所當然，把公民提名或讓不同政見人士參選的討論說成從未出現。這種竄改歷史、竄改《基本法》精神的做法，完全是在損害《基本法》的權威，破壞對港人的承諾。有內地《基本法》護法最近建議市民隨身帶備《基本法》，以加強對小憲法的認識。我不知道護法是否希望港人像當年紅衞兵般日夜把《毛語錄》放在口袋，天天高舉喊萬歲；只知道按京官、護法那樣閹割《基本法》的話，他們其實是把它變成「無字天書」，原來的條文及精神都不見了，他們愛寫甚麼就寫甚麼，愛改甚麼就改甚麼！盧峯周一至周六刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150406/19102784
蘋論：樓市泡沫預警絕不是「狼來了」！
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GS(14)@2017-01-17 01:53:08近兩、三年來每隔一段時間就有知名地產或銀行業人士警告樓市有隨時爆煲或大調整的風險。2015年地產業界人士湯文亮就認為細價樓價位高勢危，隨時會爆煲，大跌3成或更多，還可能出現一萬個銀主盤。他的「預言」提出後引發哄動爭議，有的認為是譁眾取寵，有的認為調整幅度不會如此大；也有的認同湯先生的說法，指樓市早已出現泡沫，一旦爆破跌勢自然驚人。
超高樓價基礎逐步削弱
其後美國聯儲局一再表明將啟動利率正常化，又在前年底加息，令本地樓價一度有下跌趨勢，有部份樓盤成交價比高位調整達兩成，平均而言則跌了一成半。只是，跌市沒維持多久，到夏天已企穩，其後更掉頭回升，令樓價在去年底回到跟跌市前差不多，湯文亮先生更在樓價止跌回穩後公開表示預言有錯。踏入2017年，另一位重量級財經界人物、前匯豐銀行副總經理劉智傑先生在社交媒體及主流媒體發話，指香港樓市危機四伏，內外基本結構已變，其中美國加息幅度及速度更可能比所有人的預期高，升至5厘也不讓他感到奇怪。到時候供款負擔將會大幅增加，令超高樓價無法維持，並可能出現長期跌浪，30年也無法翻身。他又認為大有可能在未來18個月出現。劉先生是資深銀行家，退休後繼續留意本地及全球經濟情況，他的看法自然有他的觀察及根據。重要的是，不管湯先生及劉先生的「預測」都建基於經濟及樓市基本因素，他們都覺察到支持超高樓價的基礎已逐步削弱，隨時有崩塌的危機。只是，資產泡沫從來不易確切知道爆破時間，絕大多數情況下只有在爆破及引發巨大衝擊後大家才知道泡沫原來已經破滅。就以九七回歸後的樓市大調整為例，第一波跌市在1997年秋天因亞洲金融風暴觸發，樓價短時間內下跌近3成。但當時大部份人都認為這是健康調整，不久後就會回穩及重拾升浪，因此而入市「執平貨」的人也有不少。誰知道樓價自此輾轉下跌，到2003年「沙士」疫潮時下跌達六、七成，蒸發大量財富。從那時回望才知道1997年秋天正是樓市泡沫爆破的時刻。本地樓市今次升浪基本上從2003年底2004年初開始，到2009年則因各國央行推行超低息及量寬政策而「起飛」，遠遠拋離經濟基本因素及市民收入增長，其後更升破1997年的「瘋癲」價，向沒有最高只有更高的價位進發。也就是說，今次樓市大牛市長達13年，樓價已升至市民要不吃不喝把所有收入存起來才足以購買一個500呎的單位的荒誕水平，根本沒條件長期維持。
經濟過熱美或重手加息
而支撐樓價高踞不下的主要因素特別是超低利率已開始明顯有變化。聯儲局的加息步伐雖比2015年時的預期慢，但到去年底口風開始轉變，認同通脹可能成為問題，意味加息傾向比之前兩年更強。此外，美國候任總統特朗普計劃推出6萬億美元的減稅方案，並在不同州分推出大型基建計劃以刺激經濟。這樣大規模的財政刺激肯定增加政府負債，推高債息水平，並加快工資增長速度，從而推高通脹壓力，迫使聯儲局理事們在加息時要更重手，以防患於未然。有聯儲局理事預計今年大有可能加息三、四次，令利率從半厘升至逼近兩厘。而且，通脹壓力一旦成形需要一段長時間才會受控，其間央行只有一招對付，那就是不斷加息以抑制過熱經濟，令未來幾年每年加息4次甚至更多的機會大增，而利率則會快速回到4至5厘的正常利率水平。以4厘跟現時近零息相比，供樓負擔將大增5成，原來兩萬元的供款升至3萬元以上，實力稍差的業主將難以負擔，新買家也將大幅減少。這樣下來，樓市怎麼可能不來個大逆轉，樓價怎可能不調整三、四成甚至更多？預測資產泡沫從來不容易，老練如聯儲局前主席格林斯潘也看漏了眼。但看錯的其實是爆破具體在何時出現而不是泡沫的本質。歷史經驗說明，泡沫本質是虛幻的，不會長期持續，日本、美國的樓市泡沫就先後爆破，造成長期損害。本地樓市處於泡沫狀態已明顯不過，破滅不是會不會的問題而是甚麼時候；而一旦爆破調整過程將會既痛苦又漫長！盧峯周一至周六刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170116/19898544
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