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文具店為街坊甘棄千萬 自由行炒貴租金舖價 地區小店幾絕

1 : GS(14)@2014-10-13 12:44:59

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141013/news/ec_gba1.htm

【明報專訊】中港矛盾怎麼辦？


中港融合之路，回歸以來跌跌撞撞，回歸前，港商大舉北上投資設廠，回歸後，國企紛紛進駐香港。自由行等融合政策協助香港在SARS後恢復經濟，同時又助長了內地資金湧港令樓價急升，旅客迫爆社區，將回歸以來埋藏底下的中港深層次矛盾一次過引爆，加上政改爭拗，亦令港人思考「一國兩制」應如何走下去。本報以系列報道，嘗試為兩地融合問題提供新思維。

【商舖篇】

沿跑馬地成和道走，左邊是一排地產代理舖，右邊有多間連鎖化妝店，10年前這裏兩旁是賣家電、檀香和有名的齋堂「佛有緣」，但隨自由行遊客湧到香港，一街商店被炒賣轉手幾回。地方小店已不敵貴租而幾絕。唯獨老東主李龍亨的「普文文具」，47個年頭屹立不倒，近年不少炒家向他問價，毗鄰店舖更以「天價」3800萬元轉手，李龍亨不諱言「確實係唔知賣幾多支筆先賺到」，但他卻不為金錢所動，理由很簡單﹕「一個細路仔出世，湊到佢40幾歲，你捨唔捨得賣？」

過去10年香港土地供應不足，零售樓面增長緩慢，10年來自由行湧港購物，由前往尖沙嘴、旺角和銅鑼灣等遊客區，擴展到上水、屯門和沙田新市鎮，地區街坊店變成連鎖店，藥房藥行多過便利店。一些自置物業的商舖店主，在重建和收購等「一硬一軟」的政策和誘因下選擇離場，租舖者則難敵加租無奈結業。

67年開業 89年買舖定居

與銅鑼灣僅相隔數分鐘路程的跑馬地社區，卻有一間「反市道」而行的文具舖。850呎店舖，今時今日賣盤值3800萬元，放租可月賺8.5萬元，但業主兼老闆李龍亨選擇每天回來準時開店，哪怕你只光顧數元的一支筆、10多元的原稿紙，或數十元的筆盒，他也面帶微笑，與街坊噓寒問暖。

1967年開業的普文文具，李龍亨自八九民運樓市低潮後，便選擇自置舖頭「定居」。面積雖小，文具店卻五臟俱全，分了4條巷售賣上千種產品，李龍亨笑言「合埋眼都摸得到邊度」，「我無電腦，全部靠人腦，你話要乜，我帶你去搵，咁多樣，靠自己記」。

說起文具，李龍亨滔滔不絕，恍如提起老友，「舊時多學生買擦膠、鉛筆、木顏色筆，不過設計變好多喇……舊時你讀書有冇用過ABC擦膠？人家好想搵，四五十歲人入問仲有冇。梗係無啦！日本仔做，早就無」。

至於毛筆、「上大人孔乙己」的毛筆帖，以至粉筆及原稿紙，早已變成「無乜市場」的文具。原稿紙更只剩「街坊」蔡東豪購買，本可絕，但李龍亨說，「開店就是想服務街坊，希望人到買到想要，應該多元化」。

倘租金8.5萬 須賣萬支原子筆

李龍亨說，17歲已想經營文具店，取名「普文」正因自己是一個「普通文化」的人，「做不到大事，但又想做些幫到人、又有文化氣息行業」。現在文具舖一做50年，他說，當年八九後買舖，他無考慮過離開收山，相反向銀行借貸百多萬元買入舖位繼續經營。

現在其舖位升值了30多倍，市值3800萬元，即使放租，每月收入亦可高達8.5萬元，以7元一支原子筆計算，每月要賣出1.2萬支，不過李龍亨說，就算租給別人好過自己做，也不會放盤，「不過就是唔捨得。好多人都問，你做得咁辛苦，做做乜，但我就諗，再做先啦」。

不想社區剩連鎖 「錢夠就可」

地產代理近年不斷造訪，李龍亨都一一婉拒，「可能有人買舖投資，但如果唔想賣，你理得佢做咩，只係成日覺得，唔做真係有可惜，一個細路仔出世，湊到佢40幾歲，你捨唔捨得賣？」

整條成和道只剩下這間「老字號」，跑馬地街坊全都認識他，人人叫他「老闆」。「李老闆」笑言，他不是什麼抵抗大市場的偉人，只是在他眼中，「錢足夠就可以，唔係咁緊要」，「最緊要幫到人，自己找到興趣，見到學生哥又可以傾偈，又夠開心」。

李龍亨也不希望自己的社區只有一式一樣的店，「賣了舖就會變連鎖(店)，好似你家唔會想去銅鑼灣，以前有唔同商店，家全部是金舖，賣手表；舊時你阿媽去度買對襪畀你返學，家係去買金勞」。伴隨他經歷大半生的老闆娘亦支持丈夫不要賣舖賺錢，訪問完結，老闆娘恰巧回到店內，靜靜地收拾貨品，幫他招待客人，李龍亨笑說，「佢成日都驚我辛苦，叫我退休，知佢緊，我就同佢講，做先啦，唔好賣住啦！」

【系列之三】

明報記者 鄭穎瑩

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2 : GS(14)@2014-10-13 12:45:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141013/news/ec_gba2.htm




零售10年升185% 舖量僅增16.9％


2014年10月13日





【明報專訊】本港的藥房、金舖、連鎖店近年在各區「遍地開花」，反映經營自由行生意的商舖利潤遠高於地區小店，同時地區無足夠店舖樓面供應讓小店容身。差餉署及統計處數據顯示，零售業銷售金額過去10年急升兩倍，至去年底高達4944億元，不過同期零售店舖樓面的供應量僅升16.9%(見圖)。學者分析，數據顯示自由行帶旺零售業，但商舖供應彈性極低，導致商舖租金與售價不斷上升，不少業主選擇賣舖賺錢，亦成了趕絕小店生存的主因。


內地在2003年放寬自由行政策，改變香港零售生態。2003至2008年間，零售業總額上升60%，商舖總樓面面積亦增加了14%。2009年起至2013年的5年間，零售業總額急升近80%，政府未能因應市場增加商舖總樓面面積供應，5年間樓面供應只增長2%，遠遠落後零售業需求。

賣舖比開舖更賺錢

中文大學未來城市研究所副所長姚松炎稱，從以上數據顯示，自由行帶動了本港零售業在過去10年暢旺，政府供應零售樓面嚴重不足，加上聯繫匯率令負利率衍生，店舖價格自然被炒高，「3個原因加埋，會令做生意的人覺得不如『炒』，因為舖頭賺錢，永遠少過你賣舖賺錢……寫字樓與工廈無零售舖升得咁高，因為無受自由行幫助咁大」。

於是小業主繼而賣舖、發展商接手，再發展成單一化的商店，因為只有那些商店能付得起舖租。姚坦言，小店主若希望繼續開業，只能搬到樓上舖、較小的店，甚至位置不佳的地方，因為買不起街舖。

學者﹕改變人數舖量土地限制

他說，近期零售總值開始出現跌幅，今年較後時間或會見到市場有轉變，但由於政府繼續容許二線城市的自由行旅客來港，預料市面店舖組成不會有太大轉變。長遠而言，他認為政府要「三管齊下」才有望改變現，包括先要管理好旅客人數、要平衡商舖樓面的供應，而土地使用規劃限制亦要有靈活彈性，如以往有商住樓宇，但現在已沒有了。

明報記者

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3 : GS(14)@2014-10-13 12:45:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141013/news/ec_gba3.htm



舊區重建 趕絕老店


2014年10月13日





【明報專訊】零售特色小店近年愈來愈少，除了因為小店敵不過貴租被迫結業，另一原因則是因為舊區重建。關注重建發展的「活在觀塘」創辦人袁智仁最近完成深水區重建資料，發現自2001年起，區內先後開展19個重建項目，多達187幢唐樓被清拆，當中估計約500間舊店因而消失，相等於5個旺角西洋菜街行人專區。


民生店厭惡業「被消失」

袁智仁其後分析其中238間「被消失」的店舖，發現近兩成是民生小店如士多、報檔，另外16%是手藝特色店，如醬酒店、花牌店等，另外五金工藝與車房亦分別佔兩成，但當中卻沒有一間屬連鎖店，「因為它們在重建展開前已有能力搬走了」。

他解釋，以往舊區地舖多為老店或厭惡行業，長時間扎根地區，有自己的顧客，繳交的租金亦非市值租金，本來已非跟隨市場運作，但市建局的重建計劃，迫使店主要回歸市場，但其賠償或收購金額，根本不能令他們有足夠資金在同區找到合適舖位復業，導致不少小店因重建而消失，加上市建局以地產商業模式運作，既未有協助安置或舖換舖等政策，最終只趕絕商戶。

而當不同的業權重建後變為單一發展商擁有，大多是發展成連鎖式商場。以市建局在利東街及上海街等項目為例，前者現已發展為「囍匯」，以往利東街的租戶，即使可優先遷回，但因無法承受天價租金，沒有一間重返利東街；後者則因為重建發展成朗豪坊，同樣是開辦大商場並由連鎖店入駐。

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4 : GS(14)@2014-10-13 12:46:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141013/news/ec_gba4.htm



投資者﹕繼續物色舖位


2014年10月13日





【明報專訊】同樣從事零售業多年，但多年來不時參與舖位買賣的太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明表示，1980至90年代已開始投資舖位，當時買賣舖位是作珠寶鐘表以外的另一門「生意」，買入的舖位不是以長線持有為目標，即使舖位不適合自己本身業務需要，但只要有潛力就會入貨，亦不會考慮舖位收租多少。


3000萬細價舖 3年放售賺逾倍

他指出，隨近年舖位租金升幅驚人，公司開始購入舖位自用，購貨目標亦較重視是否適合旗下珠寶鐘表銷售的發展。過去半年鄧鉅明入貨速度已減慢，回顧今年購入的較大碼物業已是5個月前以11.8億元購入的尖沙嘴星光行舖位。

至於細價舖買賣方面，鄧氏稱，目前仍有在市場上物色細價舖作投資，例如3年前以逾3000萬元購入的一個灣仔舖位，租客為食肆，上月以6500萬元沽出，回報理想。

對於市場普遍認為自由行旅客減少對本港零售市場影響甚巨，鄧鉅明則認為，自由行旅客未見減少，只是其消費模式漸趨成熟，鑑於內地有多個城市尚未開放自由行，故對後市仍有信心，未來仍會繼續物色舖位。

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佔中後沽2.5億貨 廖偉麟料舖價升幅收窄

1 : GS(14)@2014-12-03 12:12:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_lab1.htm

【明報專訊】佔中已超過2個月，部分投資者減持手上物業，廖創興家族成員、紀惠集團副主席廖偉麟接受本報訪問時指，今年第四季積極出貨，尤其佔中發生後，上月先後沽出上環信德中心商廈樓面，以及拆售牛池灣匯八坊商場舖位，共涉逾2.5億元。他預期舖市將首當其衝，舖價升幅由原來預期15%，收縮至僅5至8%。


全年出貨套8億 勝去年

一直活躍商業物業市場的廖偉麟，今年轉為低調，本年至今未見大手入市。他接受本報訪問時表示，今年以出貨為主，當中包括牛池灣匯八坊商場舖位，以及上環泰達大廈，截至10月套現達5.3億元。而第四季廖氏亦繼續發力出貨，當中包括匯八坊商場2個大型地庫舖位，以及早年購入的信德中心東翼商廈樓面，套現逾2.6億，連同上環泰達大廈等，累計本年至今沽貨涉及金額約8億元，跑贏去年全年6億元進帳。

指佔中影響 商廈成交比意向低5%

廖偉麟近年投資商業物業均有斬獲，其中最為人津津樂道為拆售尖沙嘴H8銀座式商廈，他以6.8億元購入，僅花一周便全數拆售套現，獲利約2億元。廖氏笑稱：「2012年有H8，2014年就有I8(匯八坊)，匯八坊去年尾以3.5億元購入，拆售至今已套現6.2億，預料全數售清後套現將達6.5億元，帳面獲利將達3億元。」

據悉匯八坊商場目前僅餘2個舖位未售出，叫價共約2696萬元；此外廖氏指今年9月份以約1.3億元購入的上環乙級商廈泰達大廈8層，目前亦已沽出近半數樓面，套現約1億元，最高呎價貼近9900元，帳面升幅達25%。惟受佔中影響，市場交投量轉慢，故此該批單位成交價已較意向減5至6%。

持貨25億 目標吸納商場舖乙廈

廖氏又稱，目前持貨都已上會，總資產高逾25億元；在今年「收成期」後，則計劃斥10至12億元吸納商場舖及乙廈市場。

明報記者 劉詠怡

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舖價半年跌一成 二三線舖爆蝕讓潮

1 : GS(14)@2016-05-17 03:43:15

http://property.mpfinance.com/cf ... 0516/paa01/lam1.txt



【明報專訊】舖位租金急挫，連帶舖價亦受拖累，差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布資料顯示，截至今年3月，零售商舖售價指數方面最新報513.5點，半年間累跌逾一成。市場近月亦漸見有舖位蝕讓成交，業內人士認為，市場漸現二三線街舖及劏場舖蝕讓，但相信舖市重災區仍集中租賃市場，料全年租金下跌15%。

明報記者 劉詠怡

差估署舖位售價指數反映近12年多舖市走勢（見圖）。政府於2003年7月推出內地自由行，當時售價指數為79.4點，及至2009年4月深圳推行「一簽多行」時，售價指數已大升至171.8點，較推出自由行初期升幅逾1倍。然而2015年4月起內地政府收緊「一簽多行」政策，改為「一周一行」，舖位售價指數先升後回，至今年3月售價指數為513.5點水平，數字為2015年9月573.6點的高位連跌6個月後，累積跌幅約10.5%。不過，數字仍比報遠比2003年高出逾5倍。

舖價指數比2003年高逾5倍

零售市道前景欠明朗，部分業主近期寧以蝕讓價沽貨。其中旺角廣華街翠園大樓2期地下7號舖，面積約850方呎，早前以3346.8萬元、呎價3.9萬元沽出，較原業主2012年購入價約4000萬元蝕約653.2萬元，蝕幅16.3%；上址曾為添好運點心專門店的首家店舖。

此外，銅鑼灣霎東街樓上舖Oliv中層全層，面積1809方呎，以呎價2.26萬元成交，成交價4089萬元，較2013年購入價6964.5 萬元，帳面蝕讓約2875萬元或41%。尖沙嘴金巴利道27至31號永利大廈地下4號舖部分、23A號、23B號及閣樓23號舖位，早前以1.9億元放售，放售價較業主2012年4月購入價1.88億元高，即使最終能以放盤價售出，但購入時單是印花稅已需799萬元，再加上買賣代理佣金及律師費等使費，料需蝕近千萬元，近年區內罕見。

萊坊高級董事林浩文稱，近期市場漸見有舖位蝕讓，但願意蝕沽的主力是近數年購入二三線街舖，以及拆場舖業主，反之一線街舖多由實力投資者及業主持有，他認為未來租金指數跌幅將擴大，並超越售價指數。

舖租指數4連跌 返去年初水平

今年3月差估署舖位租金指數報178.5點，連跌4個月，並重回2015年初水平。今年首季零售商舖租金指數則為179.2點，較去年7至9月高峰期184.9點，半年間跌3%。

零售市道轉差，街舖和商場舖租賃均見慘淡，其中旺角中心繼早前連環推出平盤短租吸客後，近期亦擬將多個劏舖改裝成5個大舖，以經營小食店及飲品店。部分舖位早前完成改裝，終成功租出。位於亞皆老街的新之城，市場消息指目前有約20個放租盤，面積80方呎至260方呎，叫租2萬至3.5萬元，呎租由250元至330元水平，部分舖位早已交吉，目前待租。其中商場地下1個雙號舖，面積約800方呎，早前叫租14萬元，現時最新叫租12萬元，調低意向約14%。

巨舖拆細 租金料下調

林浩文認為，現時租金指數未反映市場情况，由於早年不少業主把手上舖位一整合成大舖，故此認為未來巨舖重新招租或拆細出租，租金仍有機會下調，故相信今年舖市租金仍有下跌空間，料全年舖市租金將跌15%。

[樓巿數據尋真]

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