一個普通老百姓對房價、貨幣以及股市的一些粗淺認識 designer533
http://xueqiu.com/3805202320/23772708作為一個資本市場的新手，一個普通老百姓，我談談我對房價、貨幣以及股市的認識。歡迎大家提意見。
一、高房價的影響
1、社會的穩定和諧，房子基本上吸進了大多數中國普通老百姓一生的積蓄，甚至出現了幾代人的共同籌錢付首付的情況，絕非個案。當買房對於大多數普通老百姓來說成為一種奢侈的夢之後，社會難言穩定和諧。
2、抑制了消費。當老百姓打大部分錢都用在房屋消費上，已經沒有什麼太大的消費能力了。
3、危機實業。資本總是逐利的，如果地產的賺錢效應太好了，那麼誰都無心實業了，都搞地產了，那麼我們國家的製造業、科技創新等基本上非常難了
4、地產在特定的歷史時期對我們國家起到過非常重要的作用，通過賣地以及其它稅收，充裕了國家財政，國家完成了大量的基礎設施建設，完善了社會的保障體系，
PS：從某種角度來說，這是吸收了老百姓多年的積蓄甚至未來的收入來完成的。如果沒有高房價以及全民的買房熱情，這些錢可能趟在銀行裡面或者股票裡面，因此這也算是高房價的一個影響。我不知道未來如果房價不能保值了，這部分人算不算是被犧牲掉的人。但是國家已經給了提醒了，限購了，你還是離婚都要買第三套、第四套，那就沒辦法了。當然這是後話了，不一定能夠實現。
5、影響經濟轉型。這一點毋庸置疑，以投資和地產拉動的經濟已經被全社會詬病了，如果不能轉型，你能指望中國人民依靠房地產實現中華民族的偉大復興？
二、房屋的估值
房屋雖然不是純粹的投資屬性，但也應該有估值。
這個論壇裡面幾乎所有人都知道，股票依靠市盈率以及市淨率等指標來估值，那麼房屋的估值公認的是按照租售比和房價/收入比。全世界公認的指標，到中國來看可能短時期失效，但是長期看是必須的有效。為什麼呢。以房價收入比為例，這個指標如果超過30，基本上是不可想像的，因為一個人一生的工作時間可能就是30年左右，如果把一生收入都用來買一套房都還買不起的話，那麼基本上房子就屬於奢侈品了，已經不是普通老百姓可以擁有的了。從這個角度來說，租售比達到30基本上是是對普通老百姓剝削的極限。
當然顯然我們不能把所有的收入都用來買房，我們還需要吃飯、還要贍養老人，教育子女以及其它精神和物質消費，一般而言30%以內的收入用於住房消費是被認可的，那麼我們考慮最大值30%，很簡單30*0.3=9，租售比超過這個數字，可能生活起來負擔就很大了，如果到了房價收入比20以上的話，那麼基本上住房的消費要佔到總收入的70%以上，這基本上是不可想像的，也是不可持續的。除非住房在中國人民心中的地位已經超出了佛在早年西藏農奴心中的地位，一生無論受什麼苦都一定要買一套房，那麼就無話可說了，但是總體來說，這種可能性不大。
當然這只是從平均水平來說，比如一個家庭在北京年入10萬，基本上不可能在現在買房，那麼可以倒逼他們到二線甚至房價更低的地方去，這是可能的。但是我這裡只是說明租售比和房價收入比這兩個指標是很有意義的。
另外一個指標，租售比也有類似的含義，目前這一指標在很多城市都高於400，國際上公認的指標是200-250。換句話說，如果租售比為400，基本上租金（按照國家規定是要納稅的）的收益已經低於同期社會無風險收益很多了（五年期國債收益超過5%）。
從估值的角度來說，目前中國房價已經屬於高估了，這種高估是否已經包含了中國人民未來收入水平會大幅度提升的潛力呢，嘿嘿。如果從這個角度上來說，中國的房價會大幅度跑贏居民的收入水平增長嗎？如果跑不贏，房屋還有什麼投資價值。
三、開發商的利潤可持續性
開放商說是政府收錢太多了，當然的確也是事實，但是開發商自己呢，粗略看看萬科2012年的財務報表，毛利率大約36%，淨利潤率大約12%，這已經不是一個成熟行業，沒有太多門檻的行業可以擁有的盈利能力，當然這只是我的初步印象，我沒有調查過國外的同行的盈利水平，有做美股的同學可以提供一些。
如果對於這種關係到國計民生的普通行業，沒有太多的門檻的行業來說，能夠維持這麼高的盈利水平，其它做實業的資金沒有理由不流入其中。如果未來這個12%回歸到5%或者6%的水平呢，會是什麼情況。當然我並不是說萬科沒投資價值，萬科這種行業龍頭可以通過薄利多銷，佔領更多的市場來彌補可能的盈利能力的降低，畢竟這個行業的必須要有的，而且隨著居民生活水平的提高，市場會越來越大。我只是給大家提個醒。因為沒有簡單從這個角度來分析地產股的。
四、貨幣和M2
房屋作為一種商品，當然會受到通貨膨脹這種貨幣現象的影響，但是似乎目前有一種比較流行的說法是M2的增速=通脹速度，M2增長多少房價增長多少是合理的。我有點懷疑這是誰提出來的洗腦的觀點，為什麼呢，對通貨膨脹幾乎所有的老百姓都是有這個概念的，對抗通脹幾乎是哪怕文盲都有的常識性的知識，於是有人用M2來代表通脹，來告訴大家通脹有多麼厲害，老百姓是很容易接受這個觀點。因為他們知道，並不是每個老百姓都知道M2是個什麼東西，大部分甚至簡單的認為M2就是央行印的錢。雖然我也是一個對金融知識略懂一二的資本市場新人，但我知道這個概念是不對的，我可能理解也有不對的地方，但是我盡我最大的努力來把這個問題解釋一下。首先明白M2是和兩個基本因素相關的，一是基礎貨幣，也就是實際發行的貨幣；二是貨幣乘數。M2近似可以認為是基礎貨幣與貨幣乘數的乘積。
基礎貨幣，這個問題必須從我國的貨幣發行制度說起，我們的貨幣發行是和外匯掛鉤的，我們的貿易順差或者外部的熱錢進來1美元，央行相應的發行6.2人民幣（和匯率掛鉤，當前匯率在6.2左右）以保證幣值穩定，這些年我們的貿易順差賺了不少錢，進一步刺激人民升值，國外的熱錢肯定也要流入中國套利（記得那個美國人花50萬美元到中國來免費旅遊的故事嗎），因此積累了大量的外匯儲備，同時也就影響的印刷了大量的基礎貨幣，如果按照3萬億和平均7的匯率粗略計算，這個量級大約是21萬億人民幣。當然這裡有個不得不說的問題，我們的外匯儲備如果用來去美國購買等量的商品回來，那麼國內的貨幣和商品是平衡的，不會通脹，但是問題出在我們沒 有用這個錢去買商品，而是買了美國國債，把錢借給美國人了，問題就出在這裡了。
另外一個因素，就是貨幣乘數，基本上有點金融常識的都知道這個東西，如果你恰好不知道，那麼我解釋一下。如果A在銀行存款100元，那麼在20%的存款準備金率的條件下，它可以放貸80元給B，B拿到錢後轉移支付給C，C存入銀行，銀行繼續放貸64元給D，不斷的循環，那麼最終銀行的存款可能就有500元，同時有貸款400元，實際的淨資產還是100元，但是表現出來的M2就是500元。簡單的說，貨幣乘數的極限值是在存款準備金的倒數，比如例子裡面提到的20%存款準備金可能的最大貨幣乘數是5，當然這是極限值，因為C拿到80元可能只存入40元到銀行，這樣就是的貨幣乘數小於5了。
貨幣乘數這個概念這裡很重要，這可以解釋為什麼我們的M2增長這麼快，不完全是因為基礎貨幣發行得太多了（當然肯定有這個因素）。
那麼影響M2的到底哪些因素呢？
1、存款準備金率。上面已經提到了。也就是為什麼說降低存款準備金率是放水，短期利好股市。
2、儲蓄率。上面例子中的C如果得到80元用於消費了，那麼貨幣就不會再擴張了，但是中國人喜歡存錢，因此這個貨幣的擴張就得以繼續，這就是小川同志說的高儲蓄的亞洲國家為什麼M2普遍較高。
3、貸款數量。大家注意到每個月都要公佈新增信貸的量，影響就在這裡。比如如果沒人貸款的話，或者貸款需求不足的話，那麼例子的B可能只貸款60元，這樣貨幣乘數就小了。
說了這麼多廢話，那麼M2為什麼增長那麼快呢，一是前面提到的外匯佔款激增，導致基礎貨幣增加，另外，中國人以前不喜歡借錢，都喜歡存錢，但是現在基本上所有的80後都是按揭買房，這樣實際上體現就是中國信貸更加發達了，我們在消費未來的收入了，中國從一個沒有信貸消費的國家變成了一個大量信貸消費的國家。當然影響因素還有上面提到的儲蓄的問題，這些都是導致M2增長的原因，可見M2不等於印刷的錢，更不等於通脹。事實上，我們的物質總是再不斷的豐富，即使貨幣增多未必也導致通貨膨脹，更何況影響M2的貨幣乘數在過去幾年由於消費習慣等問題速度提高也加速提高的影響。因此完全把M2等同於通脹的說法無法站住腳。從另外一個例子來看，大家都知道日本通縮了好多年，大家可以查查相關的數據，對應的M2是不是也同步通縮。
說道這裡，有一個不得不說的問題，如果未來隨著人民幣升值到末端，我麼你的出口更難了，倒逼熱錢美元流出，那麼央行就會回收基礎貨幣，這就是一個貨幣擴張的逆過程，這個過程是很痛苦的。很多人甚至認為央行限購、增加交易稅就是為了避免外資快速出逃帶來的金融風險，當然我對這個說法持保留意見。
當然如果未來匯率改革，不再是強制結匯，而是藏匯於民，那麼也會同樣造成類似的現象。
五、有關供求關係的問題
1、人口結構問題。
1）未來人口可能進入負增長幾乎是可以預計的，好像遼寧已經負增長了；
2）最房屋需求最大的是婚齡人口，82-88年的人口婚齡逐漸要要過去了；
3）獨生子女政策決定了未來一個年輕的夫婦擁有至少雙方父母甚至祖父母一代的房屋；
2、城市化速度。
截止到目前為止，我們的城市化進程已經超過一半以上了，未來至少從增速的空間來說至少要放慢，另外，據說所知，很多農民都已經在縣城購房，這已經是一種很普遍的現象。
3、空置房的問題。
這個還是等全國聯網數據出來才能討論，但是擁有多套房的人已經還是很多了。
4、住房換代
當然房子肯定也要壞，也要重新建，但基本上大量建房子是最近10年，差不多未來的高峰期將在30-40年。
5、結構性問題。
結構性問題。在局部稀缺的地方可能需求很旺盛，但是應該注意估值是否已經很高了，因為再有需求，如果估值很高了，也不會有投資價值（和股票類似），只不過是流動性稍微好點。對於那些嚴重過剩的地方，已經沒什麼說的，即使房價收入比不高，也沒有任何價值了。
六、房子到底是什麼
這裡我說幾個要點
1、房子不是投資良好標的。
過去十年，國人似乎嘗到了投資房屋的甜頭，房子變成了國人最主要的投資標的。但是房屋本身並不是良好的投資標的，因為首先房屋的流動性並不好，尤其是地段普通的房屋，你別看房價多高，你能賣出去才是錢。另外，房屋是有使用壽命的，基本目前的房子能用50年算是極限了，從這個角度說房屋每年都會折舊2%。尤其是在租售比很高的情況下，房屋唯一的價值在於升值的空間，前面已經提到了，房價收入比等因素限制了房價不可能大幅度超過收入水平，因此目前一線城市的大漲不大可能快速超過收入水平，因此可能不是良好的投資標的。當然如果要一廂情願的認為有人來接你的棒，那麼又和玩時下流向的比特幣有什麼區別呢。
2、普遍的房屋拆遷賠償或許未來將成為一種歷史。
過去房子到了使用壽命，如果有人要佔你的地，會有開發商賠償你差不多同樣大小的房子，但這基本上在未來就是夢了。因為那是在城市化從30%到60%是一倍，從60%到80%只有3成增長，所以即使考慮城市化進程，那麼房屋的增量需求百分比要減少，如果拆遷一套房子要賠償你一套房子，那麼開發商就至少要在你這個房子基礎上開發至少4套房子，才能覆蓋成本，那麼這麼多房子賣給誰呢，這是不可能的事情。尤其是目前的電梯公寓，30層高，拆了建一個120層的房子才能保證陪你一套房子。所以未來拆遷是拆不起了，因此房子到了使用壽命，基本上就麼用了。
3、房屋最終回回歸到居住屬性。
可以預見，在房產稅、交易稅以及人民的買房熱情逐漸退卻的情況下，房租的投資價值（在現在高估值的情況下）已經變得很小了，未來居住屬性是主流。
七、幾個重要的時間節點
1、房屋數據全國聯網以及房產稅的推出；
2、人民幣匯率進入均衡狀態甚至貶值通道
3、美元指數進入中長期的上升通道；
4、中國經濟進入7%以下增長的時代；
八、地產調控是中國經濟和中國股市最大的風險
寫太多了，說個關鍵點，看看地產產業鏈上的股票的估值，銀行、地產、機械、建材，低估值說明了資本市場已經早看到了其中的問題，當然也可能是市場犯錯，但毫無疑問，如果不實現經濟轉型，中國股市的牛市前景還看不到。