二手量升 現小陽春？ 樓市未見底 4指標測證
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GS(14)@2016-03-16 15:18:542016-03-12 iM
踏入3月，沉寂多時的樓市交投突然暢旺，數百萬元的中小型新盤以至數億元的豪宅盤，銷情均不俗。發展商爭相加推單位應市，部分更提價試水溫。新盤市場回暖，冰封多時的二手市場更有溶雪迹象，過去一周，全港35個私樓屋苑錄66宗成交，成交量按周彈升74%，創去年7月後新高。
樓市久旱逢甘霖，究竟是小陽春乍現還是見底？本刊據四大指標作出分析，發現目前樓市僅成交量稍為反彈，樓價未見有上升勢頭，現時市況只屬小陽春，難言見底。不過，紀惠集團行政總裁湯文亮卻估計，金管局有望於4月放寬逆周期措施，屆時發展商將趁勢谷優惠推盤，有助激活整個樓市，下半年樓價有望回穩。全年整體樓價或將跌少於10%，寄語有足夠能力的準買家，可先物色心頭好，其中新盤市場更是不錯之選。
辣招未減 小陽春現
農曆年後，多個準買家屏息以待的一手樓盤恢復推售，紛紛以貼市價或大額優惠作招徠，令新盤市場回復熱鬧，部分樓盤的第二批單位開價甚至有所調高。隨着美國聯儲局本月加息陰霾減緩，而新年度財政預算案雖然沒有解除樓市辣招及金管局按揭成數限制，卻消除了市場對減辣憧憬，使買賣雙方議價回歸務實。
綜觀3月迄今，本港大型屋苑中，最具指標性的太古城、嘉湖山莊等成交回升，睇樓量拾級而上，都反映出樓市正受惠小陽春。問題是，上述因素是否足以支撑樓價見底反彈，抑或小陽春乍現後即無以為繼，樓市調整未見盡頭？
近期樓市氣氛改善，尤其一手市場再次掀起新盤推售潮。在過去周末，一手市場共錄得92伙成交，按周急升九成，屬去年12月初以來市況最暢旺的周末，上車盤及大碼豪宅皆受捧。新鴻基地產（00016）今年首個項目元朗映御，早前開售138伙，首周沽出九成，新地食髓知味，24小時內公布3份銷售安排加推，迄今累沽160伙，套現6.2億元，系內將軍澳海天晉、峻巒及明德山也趁勢「添食」，反映發展商刻意加促銷情。映御周五（11日）起出售新一批40伙，連折扣10.76%計，最新入場價維持300萬元內，對準買家仍具吸引力。
朗屏8號每呎1.16萬元
中大碼新盤同樣造好，主打3房、4房大單位的恒基地產（00012）馬鞍山迎海?御峰，首輪開售38伙，兩天內售出22伙，平均每伙涉資2,300萬元，個別大手客斥5,000萬元連購10伙；本周末將加推31個第9座單邊單位出售，普遍加價1%，部分加幅更達3%。中國海外（00688）環角徑二號洋房項目，又以約2.94億元售出5號屋，呎價高達69,971元；同區新地的50 Stanley Village Road亦售出獨立屋，價值1.358億元，一手市場不乏逾億成交。
同時間，不斷有新盤加入酣戰，嘉華國際（00173）及信和置業（00083）合作的朗屏8號，屬西鐵朗屏站沿綫項目，周四（10日）公布首批208伙售價，市值13.5億元，成為元朗區近12個月來第五個新盤。首批涵蓋1房至4房間隔，計及最高12%優惠後，折實單位售價介乎338.8萬元至1111.8萬元，平均呎價11,588元，較長實地產（01113）世宙去年底首批均價11,950元低約3%，但比映御首批高逾一成，最快下周開售。是次入門單位，為2座1樓C室的1房戶，實用面積337平方呎，折實售338.8萬元。
發展商順應趨勢，為買家提供八成一按計劃，最長還款期25年，首三年定息3厘、之後全期為P（現為5厘）。事實上，朗屏8號與映御位置鄰近，其賣點為設有天橋接駁朗屏站，但樓花期達22個月，兩盤定價直接對壘，上述1房入場售價，與映御同類單位售340萬元相若；估計即將推出的開放式單位，造價亦追貼映御同類售價280萬元水平。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指，朗屏8號以低市價半成推盤，若加推時定價仍保持克制，估計短期內便可沽出七成至八成單位。朗屏8號開價後，映御更即時加推55伙截擊，包括首度應市的兩房戶，並增加員工優惠至樓價八折，以搶佔購買力。
二手屋苑成交急升74%
二手市況亦回暖，藍籌屋苑交投表現理想。美聯物業統計，過去一周全港35個大型屋苑總共錄得66宗買賣，大幅急升73.7%之餘，也是連續第三周回升，創去年7月後的35周新高。該行首席分析師劉嘉輝指出，二手成交明顯攀升，主要受新界屋苑帶動，相信隨着發展商重新啟動推盤步伐，整體市況更為改善，3月首周的大型屋苑成交，已逼近2月全月數字的106宗，很大機會超越上月數字。
上月底財政預算案後，二手議幅陸續加大，成交呈「價跌量升」格局，多個上車屋苑兩房戶跌穿300萬元關口，例如荃灣錦豐園的339平方呎高層單位，減價12萬元或4%後，日前以288萬元易手，創屋苑近1年低位，另外嘉湖山莊過去一周成交量，亦回復至10宗以上的正常市況水平。
亦有投資者趁低吸納，荔枝角美孚新邨本月暫錄6宗成交，市場消息指，其中3宗由同一名在該區經營裝修工程的投資者購入作長綫收租，涉資1,860萬元，3伙造價均低市價逾1成，包括屋苑5期恒柏徑低層C室，面積509平方呎，以500萬元承接，呎價僅9,823元，按市值租金約1.5萬元，回報率達3.6厘。
中資獨攬今年3地皮
近期市場關注，是中資財團搶攻本港樓市，趨勢有愈來愈加快迹象。月初，何文田常盛街的一幅矚目豪宅地皮，就由主要業務位於內地的高銀金融（00530），出價63.81億元投取，每平方呎樓面地價10,889元。繼上月中海外投得大埔山塘路地皮、萬科置業（香港）投得深水埗福榮街地皮後，2016年迄今，政府推出的3幅住宅地皮，全由中資機構囊括。
法巴最新報告亦指，留意到中國發展商進取地收購本港地皮，從去年9月起政府共批出6幅地皮，中資財團投得當中5幅，包括大窩坪及常盛街都是價值60億元以上的地王，持續支持香港地價。法巴估計，中資搶地意欲增強，源於內地房地產陷入僵局，香港為一綫國際城市，屬開拓海外業務的起點。
高力國際資本市場及物業投資副常務董事胡孝直同意，中資積極來港買地，對樓市有承托作用，因地價是支持樓價的主要因素，且近期出手的中資公司中，民企比央企為多，估計內地房地產市況欠明朗，人民幣滙率疲勢，使香港物業愈來愈吸引內地資金避險，有利促進和本地發展商之間的良性競爭。
4大因素證樓市未見底
樓市轉旺，亦看似有見底迹象，但本刊據以下四大角度分析，目前樓市僅屬小陽春，樓價未來仍有下跌壓力，現階段樓市難言見底：
1.成交量增惟樓價未升
近日無論是新盤還是二手交投明顯增加，但值得留意，交投量只屬反彈，據美聯物業數據，上周末（3月5日至6日）10大藍籌屋苑錄得約16宗買賣成交，雖然較前一周的7宗急升約128.6%，重返雙位數水平，但於正常水平而言仍屬極低數字。同時，樓市見底的其中一個重要訊號是「價量齊升」，如今成交稍為增加，但樓價未見上升動力。
樓市看似回暖，相信是由於農曆新年以來積存已久的購買力再重投市場，但由於業主的持貨能力仍強，願意大幅減價的業主有限，當二手市場上的減價盤被吸納，相信成交將再處於膠着局面。另方面，一手市場看似銷情暢旺，但看清一點，以往旺市時新盤開售當天推出單位不難出現「一Q清袋」，但過去銷情較理想的新地映御，發展商於2月26日首輪推出138伙，至數天後仍未「清袋」，只售出約九成單位，銷情較旺市時稍為遜色。
2.新盤未有明顯加價空間
近日新盤群起而出，部分雖然首批是以低市價開售，但當加推第二輪銷售時，卻僅以為數不多的單位應市，優惠幅度亦不及首批單位，例如恒地迎海?御峰加推31伙，位於項目第9座的單邊單位，就作出平均提價1%，一些單位加幅更達3%，有分析認為這個情況，顯示發展商持有惜售態度，亦象徵樓價距離見底之日不遠，但高力國際香港副常務董事胡孝直並不同意。
他指出，發展商今年必定大手推盤，雖然新盤優惠在第二批加推時未必再有減價，甚至調轉頭出現加幅，但這情況是按個別樓盤而定，「市面各個新盤位處地區、素質不同，有些單位望海景，或屬於大型項目的最後僅餘貨尾，當然會賣貴一點，但不代表發展商對銷售上有保留或遲疑，畢竟，發展商眼見樓宇落成量踏入高峰，倘若今年不賣，明年面對競爭就更大，因此仍然是以盡快沽售套現，作為銷售目標。」
胡孝直估計，隨着新盤魚貫而出，競爭逐漸白熱化，多數都向買家設有大額樓價折扣或現金回贈作為招徠。
3.供應量超實際需求
2008年金融海嘯後，樓市大幅滑落但迅速在半年內收復失地，胡孝直指出今次情況不同過往，較難短時間內反彈，主因是供應量變得龐大。「目前樓市和2008年不同，當年只是銀行體系問題引發市況調整，但本港市民人均收入、整個社會經濟表現，都沒有損害。更重要是當時樓市供需關係也沒有改變，並不是說金融海嘯發生，大家對住屋的需求就降低，或者供應量急升，因為當年幾乎是停止賣地。」
「相反，現在樓市面對的結構性問題，就是供應量過多，在外圍經濟和本地GDP增長不明朗環境下，供應可能超過實際市場需求，因此會延長今次樓市調整周期，跌市料將持續多2至3年。近數個月，從官方住宅施工及落成數據慢慢證明，未來3至4年有8.7萬伙並不成問題，可以說供應量大幅上升情況已十分明確。」
4.政府未有意減辣
「3D」辣招一直是近年樓市隱憂，胡孝直認為短時間內，政府撤除單一辣招的機會很微。「政府要考慮辣招今時今日的效益，以及小心衡量一旦減辣對樓市產生的作用，上月宣讀財政預算案，無改動任何現有措施，其實已反映政府不知道可以怎樣調整，相信最少今年之內都很難真正撤招，財金當局不敢過早拿走抑制樓市的工具。」
湯文亮：昐4月放寬逆周期措施
樓市回暖，但住宅成交量仍處於低位，近月要求政府減辣的聲音增加，紀惠集團行政總裁湯文亮卻認為，政府的原意是希望首次置業人士有機會上車，但取消辣招只令有錢人受惠，對首次置業人士作用有限，反觀放寬按揭卻令多方受惠。多次準確預測樓市的他，這次大膽預測，金管局或於4月放寬逆周期措施，並估計成交量於下半年將回升，樓價亦會平穩下來。
湯文亮於去年2月提出「細價樓爆煲論」，在樓市處於極高峰時預言細價樓將於6個月後爆煲，最後樓市於去年9月轉勢向下，細價樓更出現明顯調整，僅較他的預測稍為推遲一個月而已。自此湯文亮被市場冠以「爆煲之父」的稱號，成業界大紅人。本刊翻查他過去的言論，發現他對樓市的預測準確度甚高，如去年初時，當時中原城市領先指數（CCL）處於136點水平，他曾估計若政府沒出手，樓價會再升10%至15%，隨後會回落；也預測當時入市、愈遲買的人會愈重傷。最後樓市走勢的確如他所料。
二手成交將達4.8萬宗
市場對今年住宅市場看法不樂觀，部分投行、地產代理界人士更預計未來樓價潛在跌幅達三成，甚為驚人。湯文亮卻唱反調，認為住宅樓價今年上半年將跌15%，至下半年成交量將回升，樓價也會平穩過來，轉捩點在於一手市場。他解釋：「過了復活節後，隨着更多新盤以低價推出，一些現在心大心細的買家最後也會按捺不住入市。」
他續稱，今年新盤供應甚多，估計新盤買家中，起碼有一半人本身已持有物業，「他們購入一手單位後，就會沽出本身的自住物業，這樣樓市成交就會增加，因此我相信上半年的樓市成交可能差少少，但全年來說，整體情況不是太差。」隨着下半年成交量增加，他估計今年全年二手成交量將會達至4.8萬宗，高於市場預測。
最近樓市稍為解凍，但住宅交投仍處極低點，據中原地產的數據，今年2月已登記二手私人住宅現樓按揭僅得2,300宗，創歷史新低，地產業界多次懇求政府為樓市減辣，惟湯文亮卻認為放寬逆周期措施較取消辣招更有效。他指出，政府推出辣招的原意就是樓價太高，人們上不到車，如果政府放寬辣招，對首次置業者其實是沒有影響，作用不大。
他說：「如政府取消辣招，買第二間樓的人不需要繳交雙倍印花稅，而利用有限公司，甚至海外公司名義買樓者，也不需要繳交買家印花稅，但取消辣招對初次買樓人士可謂『冇着數』、『冇作用』。」反觀放寬逆周期措施，如將可承造按揭金額由七成升至八成，就有更多人可以買到樓，地產商、銀行也可以做更多生意。
放寬措施樓價即穩
自2009年以來，金管局已先後推出7輪收緊按揭等逆周期措施，湯文亮估計，假如金管局開始放寬逆周期措施，大有可能回到「逆五」，甚至「逆四」（編按：第四輪逆周期措施於2011年6月推出，其中1,000萬元或以上物業按揭上限降至五成，700至1,000萬元物業按揭上限維持六成；700萬以下的物業按揭上限維持七成），他續稱，即使不放寬按揭成數，金管局在壓力測試方面也會做些功夫。
究竟樓價回落至甚麼水平，政府才有機會放寬逆周期措施？湯文亮指政府官員早於去年9月時已提出，如確認樓價下跌就會放寬，現在樓價已由高位累積跌約11%，部分屋苑樓價更跌約20%，他相信已近合適的放寬時間，估計最快是復活節後，即4月推行。「我相信最遲在6月前會放寬，如果真的在4月放寬，地產商也一定會做一輪推廣，刺激起整個樓市，樓價會立即平穩下來，樓價全年計最多只跌10%。」
湯文亮奉勸，市場不要期望政府會突然全面放寬辣招，「這要一步一步來，事實上，如政府放寬辣招，即代表市場的情況極度不好，沒有人買樓時，政府希望再吸引人入市才會這樣做。」他又舉例指，連同滙率下跌的因素，新加坡樓價已累積跌了四、五成，但當地政府仍未有放寬，或考慮放寬樓市調控措施。
消費仍強經濟不死
過去一年，本港訪港旅客人數下跌，零售經濟也步向弱勢，湯博士對今年樓價預測卻相對業界樂觀，他表示：「事實上經濟並沒有你們想像中那麼差，滙豐之前說過凍薪其後收回，但我覺得這只是她跟港府在放寬按揭上的角力，因為如果政府不放寬按揭，銀行就冇生意做，可能要凍薪，甚至裁員。」
值得留意的，是紀惠集團持有多項收租物業，租客遍布本港多個行業，湯文亮對各行業動態瞭如指掌，「現時零售及酒店業的生意只是不及以前般理想，但香港消費情況仍不錯，不是想像中那麼壞。」他引述新鴻基發展（中國）董事馮秀炎的說話，「她曾說過，做零售生意不能飯來張口，其實只是以前生意太容易做，以前客人走到一家藥房，可能一口氣購入大批藥物，現在的模式可能是客人走進來想找一種藥品，如店內沒有售賣這藥品，可能做不成生意。」
他表示，目前仍有很多內地人來香港消費，只是消費模式變得低調，並分享了個人經驗，「有次我到著名食肆『阿一』吃飯，當時有不少內地客在用膳，他們吃的是『六頭』鮑魚，每隻索價逾萬元，如計入其他餸菜，每人消費可能逾2萬元，10個人吃飯總數可數要20萬元。由此可見，香港經濟百分之一百『唔死得』，之前零售業只是過度發展，現在只是回調一下，大家不要以為幸福是必然。」
出書教授睇市心法
貴為市值超過300億的紀惠集團掌舵人，眾所周知湯文亮是位資深物業投資者，但他近年的另一個身份，就是網上人氣專欄作家，他在過去幾年撰寫的文章數量已逾3,000篇，其文章於網站的點擊率更逾億。近年他也密密出書，目前已撰寫達6本著作，去年更一口氣推出3本著作，包括《玫瑰玫瑰我愛你──細價樓爆煲論後的反思》、《細價樓爆煲論之始末因由》及《物業投資筆記2之逢三退一》。
他今年首本著作——由天窗出版的《細價樓爆煲論之危中有機》也剛於上月出爐，除解構香港樓市的根本問題外，也破解各種樓市怪現象，同時向讀者教授睇市心法，助業主、租客、物業投資者、準備上車的年輕人等於逆市中取勝。
入市待價量齊升
1.何時是入市時機？
據湯文亮的預測，樓價將於下半年回復平穩，換句話說，有意入市的準買家，其實可於上半年物色心水盤，他更指：「其實現在你遇到啱價的單位就可以買，你現在見到的劈價個案，全是已經成交的，而不是見到劈價盤也沒有人買入。其實很多劈價盤都是由財務公司放售，通常不會賣得貴，一定有買家承接。」
他又在新作《細價樓爆煲論之危中有機》中分享相對「穩陣」的入市時機，原來是待成交量回升時，他估計，當二手樓成交量回復至每月4,000宗或以上時就可以考慮買樓，但先決條件是樓價至少要保持平穩，最理想的情況，是待價量齊升時入市，勝算會較大。
值得留意的，是部分藍籌屋苑的樓價已較去年高峰期回落約20%，如沙田第一城、太古城等，有意於現階段入市的準買家可於跌幅較深的屋苑着手尋找心頭好。
2.首次置業人士如何部署？
湯文亮表示，對於未有足夠現金付首期的年輕人，現階段不要急於上車，他建議首次置業人士可趁金管局放寬逆周期措施，即放寬樓按後才考慮買樓。他指出：「如金管局放寬逆周期措施，同一筆首期，因為樓價下跌，同時銀行放寬按揭，他們可以買到的單位面積有機會比今天大四至五成。」
3.新盤樓價更吸引？
近年住宅供應源源不絕，今年將有多個新盤應市，市場普遍預期發展商開價必有驚喜，湯文亮也相信兩大發展商：新地及長實今年策略是傾將新盤平賣，他更估計上述兩大發展商旗下新盤出價將會低於二手市場，以刺激市場成交量。他指出：「市道差的時間最好買新盤，我覺得新樓是買得過的，現在最好買新樓，價錢也最優惠。」
4.租金大挫 租抵過供？
近月樓價有明顯回落，事實上住宅租金的跌勢更急，租金連跌4個月，截至1月底已累積跌幅共7.9%，重返一年半之前水平。認為樓價仍未跌至吸引水平的準買家，也可先租平盤，待1、2年後才入市。觀察多個藍籌屋苑的情況，多數屋苑目前已租平過供，如淘大花園實用面積約390平方呎的兩房單位，現時市價約420萬元水平，每月供款額約為11,305元，而現時同類型單位市值租金為約1.1萬元，目前租抵過供。