📖 ZKIZ Archives

大圍站減兩成補價 防流標

1 : GS(14)@2014-09-17 15:03:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140917/news/ec_laa1.htm


港鐵「減辣」重推大圍站上蓋項目招標，消息指項目補地價大減近20%至103.56億元，同時特設兩個發展方式增入標彈性，發展商可選擇支付全數地價保商場權益。（資料圖片）


【明報專訊】港鐵(0066)急推大圍站上蓋項目，繼日前截收意向後昨日旋即招標，汲取早前流標教訓，是次港鐵決定「減辣」重推大圍站項目，補地價大減近20%至103.56億元，每呎補地價3830元，同時破天荒設兩種發展方式增入標彈性，市場估計，大發展商將傾向全數支付百億地價保商場權益，而中小型發展商或合組財團，選擇門檻低至約28億元補地價、放棄商場擁有權的方案入場。


項目下月13日截標，消息指是次不設入場費，標書列明補地價金額為103.56億元，發展商可選擇全數支付地價以取得整個項目發展權(下稱A餐)，或由港鐵「起」75億元補地價，餘下28.56億元由中標發展商支付，惟商場則由港鐵擁有(下稱B餐)；至於分紅方面，未來住宅單位銷售達成本(補地價連同建築成本)的七成起開始進行分紅，分紅比例最低為15%，隨後的分紅比例安排則由發展商提出。發展商可選擇只參與當中一個發展方式或同時參與兩個發展方式。

4年來批出最大宗補地價

事實上，是次招標條款較兩年前首推項目時大幅「減辣」，當時補地價金額達127億元，相等於每方呎樓面地價約4700元，而現時批出的大圍站補地價金額雖然已回落至103.56億元，不過由於發展規模較大，是次批出的補地價卻是繼2010年南昌站補地價130億元、柯士甸站補地價117億元後新高。

雖然不少獲邀入標的發展商初步研究標書後，紛認為條款較複雜，不過新地(0016)副董事總經理雷霆回應查詢指出，新地會研究入標；另太古地產(1972)亦表示有意入標。

發展商可同時兩方式入標

至於首度提交發展意向的領匯(0823)是否獲邀入標，發言人指暫未有相關消息。

部分發展商指，港鐵今次以「A餐」、「B餐」模式推出大圍站招標，是希望可盡攬各類型發展商入標，藉此減少流標機會，當中「A餐」由發展商全數支付補地價開支，估計只吸引少數龍頭地產商入標；至於「B餐」是由港鐵「起」約75億元補地價金額，由於門檻較「A餐」低，因而可吸引中小型發展商合組財團參予競投。

商場擁有權成關鍵因素

業界指出，大圍站提供約2900伙，單位類型以實用700餘方呎為主，估計每方呎建築成本連利息開支介乎4500至5100元，建築總成本料逾120億至137億元，連地價估計總成本介乎約220億至240億元。

明報記者 劉詠怡、林可為、林尚民

---

2 : GS(14)@2014-09-17 15:04:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140917/news/ec_laa2.htm



兩選擇 港鐵仍是大贏家


2014年9月17日





【明報專訊】雖然今次港鐵(0066)大圍站上蓋項目補地價大減接近兩成，又同時提供兩款入標方案令發展商入標更具彈性，不過，無論發展商選擇A餐還是B餐，最終還是肥了港鐵。


A餐分紅或多收近10億

市場消息指，今次大圍站分紅「起跑線」，是在發展商所付之總成本的70%開始，與過往扣除所有成本後才分紅，有顯著的分別。若發展商最終以A餐成功投標，假設總投資額為220億元，即未來賣樓金額在154億元以上即可獲分紅，換言之發展商有多66億元要分紅予港鐵，以最低分紅比例15%，港鐵多收10億元。

若發展商以B餐成功投標，雖然港鐵要支付75億元之補地價，但發展商成本亦隨即大減至約145億元，即賣樓收益在101.5億元以上便要分紅，港鐵可收的分紅將更多，並可全資擁有項目之商場業權。不過，實際分紅金額，亦要視乎發展商投標時提出的條件再作決定。

為應付全年1.88萬伙的供應量，政府不惜調低入標門檻，加快大型項目批標進度。以月初批出的「巨無霸」項目觀塘市中心第2、3期發展區為例，市建局於首次流標後，大幅度修改招標條款，包括撤銷原定80億元入場門檻，改由發展商自行釐定入標價及分紅比例；10家發展商更可自行合組財團，甚至可與未獲邀的發展商合作，變相拆細項目招標。市場估計，如大圍站上蓋項目順利售出，今年首2個財年季度共8200伙的供應量則有望達標。

---