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萬達甲方乙方

從長白山旅遊度假項目開發模式可見，萬達在和地方政府的合作中處於強勢地位，看上去萬達像甲方，而地方政府反倒像乙方□ 本刊記者 朱以師 于寧 文大連萬達集團以擴張迅猛著稱，短短幾年內，旗下的萬達廣場旋即遍佈全國。現在，新一代的旅遊綜合體正沿著城市商業綜合體的模式開始演進，而占地規模更大的文化旅遊城也在籌劃之中。商業和旅遊地產均佔用資金巨大，而回收緩慢，因此，外界對於萬達如何完成資金周轉一向頗為好奇。

在所有這些萬達模式中，萬達集團與地方政府的關係是其核心所在。過去多年來，萬達歷次戰略調整和轉型，總能契合政府的政策及發展思路，滿足地方主政官員的政績訴求，繼而迅速地開疆辟土、跑馬圈地。各地政府對萬達模式趨之若鶩。萬達集團董事長王健林曾透露，每年到萬達總部邀請其投資的城市有上百個，萬達只能從中挑選30%來 做——這種強勢的“選擇權”，使得萬達在與地方政府的合作談判中總能處於“類似于甲方”的優勢地位，不但能以極低甚至免費的價格獲得土地，還能獲得各種稅費減免及補貼。

近年來，萬達在公開市場拿地頻頻 陷入“內定”傳聞。

長白山國際旅遊度假區，是萬達旅遊綜合體的開山之作（詳見本刊2012年第25期“萬達長白山造城始末”）。近日，財新記者獲得了萬達集團與當地政府簽訂的《長白山國際旅遊度假區項目投資合同書》及《補充協議》，證實了常見於萬達模式的“零地價”、“內定”拿地等“傳說”，萬達集團與地方政府的合作模式亦在此案中有典型而充分的顯示。

“零地價”拿地

萬達長白山國際旅遊度假區項目位於吉林省白山市撫松縣松江河鎮，占地面積約20平方公里，包含旅遊新城、國際會議中心、高檔酒店群、大型滑雪場、高爾夫球場、露水河國際狩獵場和漂流等多種業態。歷經兩年多開發建設，目前萬達廣場、高檔酒店群、旅遊商業小鎮等已經開業，滑雪場也將於今年年底投入運營。

撫松縣政府在2009年3月6日與大連萬達商業地產有限公司、中國泛海控股集團、大連一方集團、巨人投資、億利資源集團五家公司簽訂投資合同書。財新記者獲得的這份投資合同顯示，度假區項目總投資規模約為200億元，其中旅遊新城開發投資約90億元，10個酒店開發投資約30億元，大型滑雪場投資約 15億元，露水河國際狩獵場和漂流投資約10億元，其他用地開發投資約35億元，度假區基礎設施開發投資約20億元。由上述五家公司成立合資公司負責項目的投資、開發、建設和運營。後來，巨人投資退出，聯想與用友科技進入，最終形成萬達、泛海、大連一方、億利資源、聯想和用友科技六方股東的格局。

項目公司名稱確定為長白山國際旅遊度假區開發有限公司。在同日簽署的《補充協議一》約定，項目公司取得土地只需實際支付林地、耕地的徵地費用以及用地範圍內的拆遷補償、林下經濟補償、拆遷勞務費和採伐勞務費。其中，地方林徵地費用為2.453萬元/畝，一般公益林的徵地費用為2.986萬元/畝，重點公益林的徵地費用為3.119萬元/畝，耕地徵地費用為2.014萬元/畝，拆遷補償及勞務費用不超過1億元。撫松縣政府在協議中承諾，除上述需要支付的費用，其餘費用會在一個月之內以適當方式全部返還，且返還款不計稅。實際上，上述聲稱需要萬達支付的費用，也在隨後的幾個補充協議中以各種形式得到了返還承諾。

萬達則在協議中承諾，在旅遊新城範圍內建設2萬平方米的辦公樓及配套設施，贈予撫松縣政府，作為黨政機關辦公地址。撫松縣政府承諾在2011年底之前完成搬遷。但今年6月底財新記者到訪長白山項目時，縣政府仍未搬遷。

甲乙雙方在2009年6月15日簽定《補充協議二》，約定將度假區項目建設用地分為南區與北區，分別為5平方公里左右。據當時測算，北區地塊總地價款約為13.5億元，即作為掛牌出讓起始價。

項目公司在土地掛牌前墊付前期徵地費用5.7億元，掛牌後交競買保證金1.6億元，摘牌後再付6.2億元。

北區地塊在2009年8月21日確認成交，經調整後的總建築面積約為635萬平方米，總地價款約為8.308億元。項目公司在2009年6月26日、8月11日分別支付了1.95億元和3.7億元，作為墊付的前期徵地費用。隨後，又在8月19日支付了1.6 億元競買保證金。土地確認成交後，項目公司在8月26日支付1.058億元，總計支付款項即為8.308億元。

與此對應，撫松縣政府分別在8月26日、9月22日和9月25日補貼給項目公司1.5億元、0.35億元和3.65億元，累計支付補貼額為5.5億元（另扣除0.3億元補貼款作為南區地塊的地價款）。如此，項目公司為北區地塊實際支付2.508億元，但對於這筆款項，撫松縣政府亦承諾通過補貼、行政性收費減免等方式及時返還。

南區地塊與北區操作手法相同。根據雙方在2010年3月30日簽訂的《補充協議四》，南區地塊出讓面積為6.35平方公里，總地價款12.72億元。雙方約定，項目公司在2010年4月8日之前墊付前期徵地費用6億元；土地掛牌後，項目公司支付1億元競買保證金；摘牌後，撫松縣政府在2010年5月11日至6月8日的一個月內分五次補貼給項目公司8.46億元，項目公司則在5月分三次支付5.72億元。

如此，項目公司為南區地塊實際支付4.26億元。撫松縣政府承諾通過補貼、行政性收費減免等方式及時返還。

這種“邊返還邊支付”的土地款支付方式，資金在政府和開發商的左右口袋中騰挪，極大地減少了項目公司的實際資金支出。項目公司只需要墊付前期徵地費用，即可完成土地款的支付周轉。

更重要的是，在取得土地之後，又能將土地抵押至銀行獲得資金，投入項目的滾動開發。這構成了“萬達模式”中平衡現金流的重要一環。

雙方還在《補充協議一》中明確，項目公司因取得建設用地而繳納的土地契稅以及建設期間產生的各項稅費，在繳納後的一個月內，撫松縣政府將省級及以下各級政府所收取的部分，以適當方式返還。同時，項目建設期間，地方政府應收取的報批報建等各項行政性收費全額減免。此外，在項目經營期間，撫松縣政府將繼續補貼和返還省級及以下各級政府所收取的稅費，直到補齊用地成本為止。補貼時間為收取稅費後的一個月內。撫松縣政府還明確，對給予的補貼、扶持資金，項目公司無需繳稅。

如此，萬達取得的長白山項目土地基本為“零地價”，只在辦理公司註冊、立項批復、項目可研編審、環評、徵地手續等前期工作時，支付給撫松縣政府共1500萬元的包幹費用。

同時，雙方在《投資合同書》中約定，自2011年起，撫松縣在長白山西坡門票收入分成中給予項目公司一定的利益分享。以長白山西坡接待50萬人次為基數（如實際不足50萬人次，則以2010 年實際接待人數為基數），超出部分的15%由撫松縣政府于每年1月15日之前，以適當的方式獎勵給項目公司。

此外，北區的旅遊新城地塊在完成市政配套之後，也由項目公司分期招商轉讓，轉讓土地所產生的所有稅費，項目公司僅實際承擔轉讓價款的5%，超出部分在徵收後全額返還。

撫松縣政府還承諾向國家申請基礎設施建設項目無償國債扶持資金不少于1億元，力爭2億元以上，用于度假區項 目內道路、基礎設施建設。

違規“預避險”

除了“零地價”拿地之外，萬達集團還通過補充協議對項目違規部分進行提前避險，如長白山項目中的高爾夫球場與別墅。萬達在與撫松縣政府的《補充協議》中明確，投資合同中的“其他用地”是指高爾夫球場和別墅用地，高爾夫球場占地約3平方公里，別墅用地約4平方公里。隨後，萬達方面在《補充協議二》中明確，關於南區地塊中的高爾夫用地，撫松縣政府以小球訓練中心等名義在控制性規劃中體現，但政府需保證開發公司可以經營高爾夫，如因經營用途遭受處罰，則撫松縣政府承擔全部責任並賠償全部損失；別墅用地，撫松縣政府需同意以雙拼、聯排住宅項目立項，並在銷售時及時發放預售許可證，否則萬達將終止一切投資。同時，撫松縣政府需確保在南區地塊掛牌文件及規劃設計條件通知書中體現“雪上兩項、小球訓練 中心；運動員公寓、酒店公寓”等建設內容。而萬達集團對外一直否認有高爾夫和別墅項目，堅持只有雪上兩項運動場地和運動員公寓，“高爾夫經營屬增項內容，如果獲批就做，不獲批就不做”為確保地塊轉讓無虞，萬達要求政府在土地掛牌時提出 “競買企業註冊資 本10億元以上，有大型商業中心及五星級酒店開發運營經驗”等限定條件。這一方法在其他城市也時常被使用。萬達今年在東莞、佛山、昆山等城市拿地時，多次傳出“內定”傳聞，地方政府通過限定競買人資質等方式，將地塊“定向出讓給萬達。

在長白山項目中，萬達集團還在協議里約定，如果萬達不能如期拿到土地將撤回所有投資，墊付的前期徵地費用還將按月息0.8%收取佔用費。此外，為保證還款，白山市政府向萬達方面出具了同意履行付款義務的函，承諾如果撫松縣政府無力償還墊付款，白山市政府將代為償還。

為了保證項目後期的運營，萬達方面要求撫松縣政府徵得省政府同意承諾在2011年10月底之前，開通長白山機場到北京、上海、廣州、深圳、成都的航線，並確保至北京、上海、廣州的每條航線每天至少一班飛機；長白山內、中兩個環路建成通車；營撫高速全線通車鶴大高速2013年建成通車。但是，開通航線一事並不順利。直到今年7月底長白山項目開業時，萬達集團仍在與吉林省政府協調航線事宜，並提出補貼航空公司的想法。

萬達緣何強勢

“萬達與地方政府的框架協議還屬正常但‘貓膩’比較多地藏在投資合同及補充協議里，往往萬達像甲方，地方政府反倒像乙方。”一位開發商人士告訴財 新記者，在二三線城市，萬達對地方政府非常強勢。

萬達每年做的項目全部都來自政府邀請，且只是每年各地諸多熱情要約中的一小部分。由此，萬達掌控著對地方政府的議價權。“現在稍微貴一點的地方我就放一放，放一放他著急了，可能第二年就把價錢降下來又請我去。”王健林曾如是說。

中國商業地產聯盟秘書長王永平對財新記者分析稱，萬達模式的獨到之處，源於其對地方政府的巨大吸引力。一方面，王健林有“紅帽子”，身兼全國政協常委、全國工商聯副主席等職務，更容易為地方官員接受與信任，且其通常與省級官員接觸，從上而下更能促進項 目落地。另一方面，地方政府認為萬達廣場的城市商業綜合體模式，可以提供更多的就業崗位和稅源，提升城市形象。

更為重要的是，從拿地到開業僅需18個月的“萬達速度”，在五年一度的政府換屆節奏中，更能迎合地方主政官員的短期政績訴求。

廣東電改降低用電成本12億 用戶稱“有了真正甲方的感覺”

作為電力改革“試驗田”，目前廣東電力市場交易活躍，市場主體迅速增加，價格也日趨合理。

南方電網公司副總經理楊晉柏告訴第一財經記者，相對獨立的電力交易中心確保了交易的公正公平公開，激發了市場活力。南方電網公司區域包括廣東在內的五省區，通過輸配電價改革、落實煤電價格聯動、開展市場化交易等，累計為用戶節約用電成本241.5億元。

第一財經記者實地走訪了廣東電力交易中心，采訪了售電公司、發電廠、用戶和交易中心各個市場主體，了解到售電側改革的紅利得到釋放，對降低成本、結構調整、產業轉移、效能提升都產生了積極影響。同時直接競爭交易增加了風險和不確定性，廣東電力交易中心將完善市場主體準入和退出、違約懲罰、信用管理等機制等。

電力市場交易活躍

楊晉柏表示，廣東電力市場建設成效初顯，改革紅利得到釋放，用電企業通過市場交易降低用電成本，有效落實供給側結構性改革要求，2013年以來用戶累計降低用電成本12億元。

第一財經記者了解到，符合產業政策、行業領先的大型骨幹企業優先進入市場，涉及醫藥、機械、電子電器、石油化工等行業共73家大型骨幹企業大用戶先期進入市場，總用電量約170億千瓦時。

此外，在產業轉移方面，省級產業轉移園區企業優先進入市場,促進粵東西北地區發展,共有569家園區電力用戶進入市場。依托售電市場和售電公司,提供綜合能源服務,提高企業用電效能。

廣東電力交易中心主任楊駿偉告訴第一財經記者，廣東電力交易中心設定了一定的機制來促進節能減排。具體而言，在機制引導方面，引入調節機制,煤耗越低可申報的市場電量上限越高,煤耗每降低1克,市場電量小時數可增加2-4小時。在準入條件方面，節能環保機組準許進入市場交易,30萬千瓦及以上煤機準許進入。

在合約轉讓方面，發電企業之間合同電量轉讓交易須符合節能減排原則,原則上只允許煤耗高的機組轉讓給煤耗低的機組。在成交順序方面，月度集中競爭市場,申報價差相同時,機組能耗低者優先成交。

楊駿偉向第一財經記者展示了一組數據，截至2016年11月底,進入廣東電力交易市場的市場主體共1297個。其中電廠38家,全部為30萬千瓦以上煤機,共計101臺,裝機5271萬千瓦,達全省統調裝機的51%。大用戶613家(可直接參與市場交易)、園區中小用戶436家(11個園區,需售電公司代理參與市場交易)。售電公司210家,數量全國最多。

2013年以來,累計成交電量840億千瓦時,單位價差-21.02厘/千瓦時,其中年度雙邊協商累計成交電量550億千瓦時,單位價差-9.65厘/千瓦時,月度集中競爭累計成交電量290億千瓦時,單位價差-42.58厘/千瓦時。

按照《關於進一步深化電力體制改革的若幹意見》(下稱中發9號文)的要求,在國家發改委、能源局及省政府的指導下,2016年6月28日,公司制的廣東電力交易中心掛牌。該交易中心不以營利為目的,在政府監管下搭建公開透明、功能完善的交易平臺,為市場主體提供規範公開透明的電力交易服務。

廣東電力交易中心有兩大交易品種,交易規則特點主要是價差傳導及價差對撮合。年度雙邊協商是按照自主自願原則,雙方線下協商,線上申報並生成合同，每年末開展。月度集中競爭是線上集中報價,價差對撮合成交，每月中旬開展。

楊駿偉對第一財經記者說，廣東電力交易市場交易活躍,隨著市場交易平穩有序開展,市場主體參與交易的熱情被不斷激發，形成了電網企業、發電企業、售電公司、電力用戶為主體的多買多賣的市場結構。

價格趨於合理

廣東電網公司副總經理陳曄對第一財經記者表示，隨著市場主體對交易規則和供求關系理解更加深入,市場價格逐步趨於合理水平。2016年上半年月度集中競爭市場利益分配波動相對較大,但隨著市場逐漸成熟,市場信息更加透明清晰,利益分布更加合理,通過市場無形之手的自動調節使市場交易逐步趨於理性。

廣東粵電集團有限公司沙角A電廠經營部部長李海雲接受第一財經記者采訪時表示，電力市場化改革是大勢所趨,對參與的市場主體來講，競爭推進發電企業實施全價值鏈管理、降低成本，由於電能是高度同質化的特殊商品，發電企業參與市場競爭不存在“產品性能差異”，價格成為企業的核心競爭力。要爭取客戶，就必須苦練內功，通過企業的全價值鏈管理來降低每一個生產經營環節的成本、形成價格上的優勢。

李海雲表示，沙角A電廠雖然是老電廠，但近幾年來一直堅持不懈地加大科技、技改投入，機組全部進行了增容改造，燃料管理實施精細化配煤摻燒，設備檢修推行狀態檢修和精密點檢，以確保企業的管理水平、市場意識、機組的可靠性、能耗水平等在同類型機組中領先，力爭保持較好的綜合競爭力。

華潤電力銷售有限公司總經理程誌偉對第一財經記者表示，電改對售電公司的影響是巨大的。首先在電改的推進中，售電公司作為新的市場主體參與到直接交易中，這對售電公司來說是一個積極參與到電改中的重要機會。其次，售電公司在市場中不斷摸索和積累經驗，為後續現貨市場的推出奠定了基礎。

華潤電力(廣東)銷售有限公司2016年簽約用戶共計141家，年度簽約電量約31.57億千瓦時，是廣東省簽約用戶數量最多的售電公司。結算率100%，和用戶結算全部兌現。

程誌偉介紹，華潤電力搭建了基於客戶需求的專業售電業務平臺，對接交易中心，並提供高質量的客戶管理和競價輔助服務。

“一方面交易中心的最新信息及時傳遞給售電公司，售電公司從改革的被動接受者轉變為主動參與者，並把意見和建議反饋給交易中心。同時，我們也積極參與到經信委和能監局組織的規則討論會。另一方面，交易中心搭建的交易系統平臺，涉及到信息系統、技術支持等工作，通過信息發布渠道，及時向我們提供最新信息。”程誌偉說。

對成本主要是電力的公司用戶來說，售電側改革的紅利更為明顯。空氣化工產品(中國)投資有限公司高級戰略采購經理張獻忠對第一財經記者表示，通過參與電力直接交易，不同程度上降低了生產中所使用的電力成本。電力像其它商品一樣也走向市場了，用戶購電除了電力公司外有了向電廠直接買電的新選擇。

“購電價格也降低了，這也與電力供需形勢改變和煤炭等初級能源價格降低直接相關。用戶有了真正甲方的感覺。”張獻忠說。

完善市場管理機制

李海雲告訴第一財經記者，售電側改革也給各方主體帶來了很大的挑戰。沙角A電廠的經營模式由原來的以產定銷轉變為現在的以銷定產、企業必須“安全、環保、經營”並重，更加關註市場、客戶、服務和決策。

李海雲表示，2017年度雙邊協商簽訂有力地證明了這一點。下半年以來，由於煤炭價格大幅上漲，發電企業的贏利空間大幅收窄，剛開始進行2017年雙邊協商洽談時，很多發電企業首先核算自己的成本、盈虧平衡點、邊際貢獻率等指標，設定洽談的價格底線，但談著談著發現客戶需求、市場行情超越了自己的指標，成為發電企業和用戶洽談的重要決策依據，如果僅看著自己的賬本算賬，很難簽到客戶。

程誌偉表示，對售電公司來說，電力采購變複雜了。要積極學習研究市場規則和規律，了解電力產品的特點、價格趨勢，自己公司的電力需求曲線、需求預測。只有這樣才能在市場浪潮中走為人先，為自己公司規避風險和創造價值。

張獻忠對第一財經記者，既然是市場，就會有漲跌，對用戶來說，要做好心理準備，不能期待電力市場改革就是降電價，對市場的風險要做好預判。

楊駿偉表示，廣東電力交易中心接下來也會進一步完善市場管理機制，配合政府及監管機構完善信息披露機制,完善市場主體準入和退出、違約懲罰、信用管理等機制。按照國家和省電力體制改革文件的要求,不斷放開發用電計劃,逐步有序擴大市場交易電量規模。此外，還要建設更強大的交易信息平臺，提供更豐富的交易品種體系。不斷完善功能,建設安全、可靠、高效、支撐多交易品種的交易平臺。