高處不勝寒，還是高處未算高？差餉物業估價署的住宅售價指數創歷史新高，中原城市領先指數（CCL）亦報147.74點，創下歷史新高，繼啟德地皮連串新高價後，上週五再有中資財團以逾一百六十八億港元投得香港仔地王，價錢同樣創歷史新高。辣招壓不下樓價，美國加息也嚇不怕，樓價就是任性地向上衝。連串破紀錄地價，令到本已升溫的樓市更加瘋狂。「麵粉價」（地皮）瘋癲，全港屋苑二手樓市立即起哄，不少業主紛紛封盤反價。鴨脷洲海怡半島，有放盤單位加價逾百萬；美孚新邨有三房單位加價一百五十萬；奧運站帝柏海灣，亦有放盤單位叫高二百萬；即使是將軍澳，業主亦反價達14%。樓市癲得瀰漫着一股恐慌氣氛。這種恐慌分為兩類，一種是恐慌樓價會繼續上升，所以即使覺得現時樓價很貴，也會硬着頭皮高位入市；另一種是恐慌現在樓價過高，會有隨時爆煲下跌風險，現在買樓很容易變蟹，所以不敢入市。 手持磚頭與否，都同樣受到困擾。不買樓，恐慌以後買不了，買了樓，又恐慌加息自己受不了。就在這恐慌氣氛籠罩下，有不少業主封盤，也有趕入市的買家，更有盲目恐慌搶貨者。人類社會的經濟行為，都是因為貪心而造成，因為貪心想獲利，才會有經濟活動。九七年時，個個湧去買樓就是想獲利，但現在這個樓市，市民買樓情緒已不是貪心，而是恐慌，情緒很不健康。到底怎麼了？本刊走訪不同個案，他們上了車或未上車，甚至落錯車，整個生活都被「磚頭」牽着走，都被樓的問題困擾，一人一故事，也見證了香港的樓瘋時代。 這幾天網上熱爆一條短片，是一九八○年的港台新聞節目，講的是當時的樓價問題，網民回顧後議論紛紛，原來片中提出的問題套在二○一七年沒區別，近四十年來一直未解決。「寸金尺土、樓價狂升、土地供應不足、上車難、供樓難……」而這幾天的樓市評論也偏向兩極化。中原集團主席兼總裁施永青，一月曾預測今年樓價會跌一成，但他日前轉軚，稱現在是一個新升浪的開始，為期一年至年半，估計升幅約兩成。而祥益地產總裁汪敦敬，更預算今年樓價有條件上升兩至三成，並指「不買的風險比買的風險更高」。但資深投資者林一鳴就認為，目前樓市形勢極似九七年爆煲前，隨時大跌在後頭。專家評論各走極端，沒有中間路線，令到市場氣氛更加恐慌。 樓本位時代 這個樓瘋狂潮，無論是上了車還是未上車的市民，生活上或多或少都是被「樓」所困擾，例如每個月的財政，每個週末忙着去睇樓。每個香港人的自身價值，都由是否擁有樓來決定，有樓有價值，有樓有高潮，樓代表了一切。剛過去的週末，各區預約睇二手盤的客人大幅上升，不少業主都封盤加價，買家就盲目趕入市。其中有二千七百多個單位的大圍金獅花園，日前僅剩下一個實用面積三百零六呎的鎖匙盤。這個對正天橋的低質盤，依然有三枱客人鬥搶，地產經紀齊齊趕到銅鑼灣鬥快給業主支票，成交價比原先叫價搶高12%，十分誇張。「睇見香港仔地皮高價賣出，依家都唔會急於買樓，會等待時機，儲多啲錢再考慮，畢竟驚後市唔知會點樣。」二十八歲的Derek打算跟女友結婚，近一年來頻頻睇樓。本來已覺樓價貴的他，現在更覺得絕望，上車機會也變得渺茫。在屯門醫院任職護士的Derek，住在新蒲崗的居屋，每月收入三萬元，與任職化驗室助理月入一萬八千元、住在青衣公屋的女朋友Suki（二十六歲）拍拖兩年多，兩人合共收入接近五萬元。他們早前計劃結婚，過去一年經常四出睇樓，「近呢一年開始睇樓，但睇咗好多個盤，價錢都高過自己預算。」他抱怨樓價太貴而未能購置新居，「真係太貴啦，老實講買唔起。一啲平嘅，家人會話咁多年樓，之後維修又要夾錢，大廈外牆又夾一筆，又唔係太化算。」 天水圍都買不起 為了「上車」，家住九龍東的Derek，不介意跑到新界西睇樓，「都係二手盤，其實一定係選擇遠嘅，自己又無父蔭，市區一定唔使諗，有想過天水圍。」以為天水圍樓價會低少少，但現實又是另一回事，走進去一看嚇一跳。「一般四百呎左右嘅單位，都叫價四百萬，好誇張。」計劃買一個三百多萬小單位的Derek，坦言愈來愈擔心「上車」問題。現在不買，會否擔心樓價再升便買不到？「擔心都無辦法，小市民見樓價上升只可跟着走，唯一出路就係嚴守財政紀律，但儲錢速度永遠趕不上樓價升幅。」不過他們仍為了夢想節衣縮食，Derek和Suki都說，以前未拍拖還是單身時，都是賺幾多花幾多，「工作賺到錢都會想去玩，有錢就去旅行，根本無諗過儲蓄買樓。」樓，全部都是樓，二人所有生活都被樓佔據。 死慳死抵儲萬五 要買樓，他們都規定自己每月要儲多少錢。月薪三萬的Derek，每月要還學生和銀行共八千元貸款，再加上給父母家用和自己日常使費，每月大概儲一萬元，「我都想儲多少少，但香港生活指數太高，乜嘢都貴。」人工沒這麼高的Suki，由於還在進修要交學費，扣除所有開支後，每月儲到五、六千元，她說：「我每個月大概用二、三千蚊，試過有個月好慳，只係用咗千幾蚊。」兩人每月合共儲約一萬五千元，為了不想亂花錢，他們放假時不會有太多花錢的節目，「多數去行山露營，重點係唔使點用錢。其他時間多數喺屋企，好少出去睇戲，大時大節已講好唔使送禮物。」要買樓，這樣還是不夠的，Derek連一些生活習慣也改變，「以前一兩個月會到尖沙咀剪頭髮，依家唔會啦，都是去樓下50蚊嘅速剪。」外表與買樓，他選擇後者。而Suki也是死慳死抵過生活，不輸給男友。「返工會選擇最便宜嘅交通工具，如果出街要坐巴士，就會刻意選擇有轉乘優惠嘅路線。」另外Suki又稱，他們外出（多數是快餐店）吃飯時，吃不完的就會用飯盒把吃剩的食物帶回公司吃，「一來環保，二來又慳一餐。」大部分港人為買磚頭變成了情意結，願意犧牲很多。 兩代人的矛盾 有人埋怨樓價高買不起樓，亦有人看到現在樓價瘋癲，而後悔自己當年「落錯車」。現在，很難再做業主，更被兒子埋怨。如果我哋當年無賣層樓，依家應該會幾好。」Leo（四十歲）聽見八歲兒子說完後，心頭一震，他只好答說：「如你日後有能力，可以自己賺錢買，爸爸未必有能力幫你置業，有樓留給你也未必是好事，自己要努力。」有沒有樓，成為父子兩代人的矛盾，甚至互推責任。Leo其實本來有樓的，更是在低價時上車的幸運兒。○五年結婚後，他以一百零八萬購入青衣美景花園一個五百多呎的兩房單位。當時的樓價，真的很貼地，「九成半按揭，實際只需約六萬蚊首期，再加埋其他費用，十多萬元已經上咗車，每月都係供五千幾蚊，好舒服。」 落車後買不起樓 ○八年兒子出世，Leo見住所殘舊需要裝修，索性換一個大單位，「當時層樓升咗一半，賣咗一百四十八萬，但之後搵唔到合適單位，只好暫時租屋住，再將錢做生意投資，想等下一個上車機會。」他以為樓價會回落再執平貨，但○九年中開始樓價颷升，他已經負擔不起首期，惟有一直租屋住。他起初以為升勢只是泡沫，「我賺五成已覺好高，但之後再升至一倍、二倍，甚至三倍。好多百幾萬嘅單位，依家要四百萬，價錢相差得太遠，根本追唔到，就算負擔得起首期，每月供款都好吃力。」最新消息，Leo當年賣掉的單位，現在已升超過五百萬。 相信樓價不會長升 Leo承認有後悔「落錯車」，惟有自我安慰，「我始終有賺錢，只係無賺到盡，邊個識睇高位？呢個係自己選擇，當年負資產情況都係經驗同歷史，我唔相信樓價一直向上，總會有人無法接貨，只好等待下一個機會，現在要做好準備。」九年來租屋住，試過被業主加租兩成而搬屋，亦試過抽居屋失敗。這一切，都是因為當年賣掉單位造成。現在樓價太高，他自有一套理論來使自己舒服，他覺得勉強「上車」不是好事，「好多人要家人協助上會俾首期，之後要死慳死抵生活供樓，每日消費五十蚊，交通、食飯，甚至日用品每一樣都要慳住用，完全無消費娛樂，係咪好事呢？我唔會刻意追價入市，就算無樓都能夠生活，最重要心態自行調節。」 被嘲靠外母買樓 這個樓價瘋癲的年代，年輕人要靠自己拿百多二百萬首期「上車」，真的十分困難。任職銀行文員的Sam（二十七歲），去年尾跟做兼職工作的女友Devyn（二十八歲）結婚，幸獲得女方家人支持，兩個月前以六百八十萬元購入將軍澳日出康城一個三房單位。但上了車，為樓煩的日子未有停止。Devyn表示，自己一直與母親居住於灣仔，而婚後她亦想跟家人同住，於是母親便賣去原有的自住單位套現，幫助他們付首期，「俾咗四成首期，大部分係我阿媽俾，老公出咗小部分。」雖然成功「上車」，但夫婦二人卻聽到親戚不少閒言閒語，「有時候有啲說話好難聽，話我哋靠父母、靠外母。」 出來工作便儲錢 雖然只是負責小部分首期，但已耗盡老公的畢生積蓄，Devyn說：「我知佢未拍拖已開始儲錢，啲錢佢真係儲咗好耐，佢都付出好多。」Sam就說，由細到大父母都有幫他儲錢。四年前出來工作，Sam已開始儲錢買樓，「第一份工月薪大概一萬蚊，其實我唔多點使錢，俾家用後都無乜嘢特別支出，所以都可以儲錢。三千元家用，午餐每日大約四、五十蚊，早餐晚飯都喺屋企食，其餘嘅就儲起來。」工作了四年，轉過工亦加過薪，節儉的Sam終儲到三十萬。夫婦二人現在月入大概二萬五千元，每月供樓便要一萬元，還未計其他雜費，所以兩人都要慳得就慳，Sam說：「多數留喺屋企，少啲外出。以前中午會外出食飯，依家會帶飯返公司食。」社交方面也盡量減少，「一個月只會跟朋友見一兩次，聚會地點都係低消費。」而自認十分大使的Devyn，亦因為現在要供樓，已學懂知慳識儉，「我以前洗腳唔抹腳，喜歡嘅就會買，跟朋友食餐飯最少都二、三百蚊。」未「上車」的要慳吃慳用儲首期，買了樓的也要節衣縮食地供樓。 十二蚊有高潮 在加拿大長大、居住二千呎獨立屋的歌手鄭嘉嘉，九年前回港打拼音樂事業，租金太貴，結果要屈居在港島區一間九十呎劏房，「可以用監獄去形容，係我住過最差嘅環境。」劏房放了床後，就沒工作的位置，廁所只是僅足夠站立一人，馬桶就在身旁，煮食也沒有地方，只能在廁所煮即食麵，「我唔敢同家人講，呃佢哋話住喺朋友家中。」其後和男友結婚，也沒有想過買樓，因她覺得香港樓價真的太貴，根本負擔不來，幸好家姑有一個三百多呎的物業，地方雖小，但總算結婚後有地方住，「奶奶仲問我介唔介意，佢唔介意我哋住入去，已經好開心。」在國外長大的她，從沒想過港人住屋問題這麼困難，「即使屋企只有三百多呎，但我都好感恩，因為香港樓價太貴，有一個安樂窩都唔易。」她說會和老公努力工作，希望能換一個五百呎兩房單位，「日後生小朋友，子女都有自己房間。」對於近日「高潮女」Seasun的言論，曾住二千呎獨立屋的她說：「人各有志啦，我就比佢好運，十二蚊我就可以有高潮。因為只要有人買我嘅音樂，欣賞我做嘅音樂，我就可以『高潮迭起』。」當很多人為買樓供樓慳着過活時，有些人卻可以不用為「上車」煩惱。他們住在公屋，雖然環境及不上私樓，但總算解決居住的問題。 「公屋仔」最幸福 「公屋真係好o架，地方實用有自己空間，交通又方便，好多朋友租屋交貴租都好辛苦，佢哋都話住公屋先係王道。」唱歌組合E-Kids成員Alan（三十七歲），大讚住公屋好過住私樓，更從不介意被人說是「公屋仔」。現和父母居住慈雲山公屋的Alan，月租三千多元，不少住私樓的朋友非常羨慕他，「佢哋租樓每個月差唔多要二萬蚊，平時要好慳，唔會去旅行。」能夠做「公屋仔」，他已十分滿足，「有間屋你仲想點，呢個價錢可以租到乜嘢呀，劏房都租唔到啦。我又唔使擔心下個月有無錢去供樓，壓力真係細好多，唔使咁辛苦。」不過，Alan坦言也希望日後有能力買樓，「我都想有自己物業，不過當想到要為層樓做樓奴，無得去玩無得去旅行，我就唔想再諗。」 公屋男望做業主 二十九歲仍是單身的小白，○六年因家庭問題而獲得恩恤安置，獲配天水圍一人公屋單位，「呢度百幾呎，八百蚊租金，如果係劏房，租金要四、五千蚊，公屋最大優勢就係平租。」小白十八歲獲配公屋，擁有自己的住所，當時的同學，根本不會想到住屋問題。這方面，他贏在起跑線。小白覺得，對比起私樓，住公屋無需支付很多無謂的費用，「我覺得公屋跟私樓嘅分別，在於管理費，健身室、泳池及垃圾房嘅費用，我覺得呢啲錢好無謂。供樓每個月至少過萬蚊，我起碼多咗呢筆錢，喜歡去旅行就可以去。」他又憶述一個前同事慳錢供樓的故事，「舊公司有同事為咗供樓，真係好慘，公司喺九龍塘，佢住黃大仙，每日都行路上班，仲要每日食麵包，好可憐囉。」住公屋，小白坦言較容易儲錢，「我好少行街購物，放假會自己煮飯，返工又會帶飯，已經節省唔少。加上一個人雜費唔會太多，一個月五千元已夠用，每個月大約儲六、七千蚊。」有朝一日，他也希望買居屋做業主，「將來結婚，有層樓都容易啲。」 我恐慌嗎？ 很多人置業之時，只着眼短期升跌，而沒有考慮買樓是一個長達二十多年以上的投資，在這麼多年內，升升跌跌是必然的，故自己的供款能力，遠比短期是升是跌更重要，我們用以下例子，去看看自己的供款能力。 情況1首期應付$280萬銀行提供按揭：$420萬 月供（2.15厘30年）：約$15,841月供佔收入約三成，且跟租金水平差不多，可以接受。假設未來3年加息3厘：月供（5.15厘30年）：約$22,933月供佔收入四成多，雖然較辛苦，但如果有心理準備去捱，有部分人認為可接受。 情況2如不夠首期，兩夫婦採用近期流行的發展商提供八成按揭計劃，頭三年P（5%）-2約3厘計首期2成：應付$140萬發展商提供按揭：$560萬月供：約$23,610但如果加息3厘，即變成6厘，月供金額就會大幅上調，變成月供：約$33,575此時月供超過收入六成六，加上管理費水電煤等雜費就非常吃力，兩夫婦要考慮清楚，是否為了供樓可犧牲一切。 註：去到最後，我是否應該恐慌，關鍵是自己計好數，有心理準備，不同人可以接受不同程度的壓力，一切考慮清楚，責任自負。 撰文：何紫、艾馬、非從攝影：韋平、海江田、王晴插圖：詹震寰[email protected] | ||