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李嘉诚一生最伟大投资 油价11美元时购石油公司

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李嘉诚玩具业务亏损严重抛售虎门冠越

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危机中的明星:李嘉欣亏1亿刘德华股市抄底

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李嘉诚如何过冬


From

http://www.p5w.net/newfortune/fmgs/200901/t2125199.htm


 在經濟危機中壯大的藝術

  經濟危機的週期性衝擊,富豪也不能避免,已滿80歲的李嘉誠在漫長的商業生涯中經歷過多次危機,但他反而以高人一籌的「危機創富力」,帶領「長和系」在歷次危機中不斷壯大,其個人財富也更上一層樓,在1999年亞洲金融危機結束之後,他首次坐上了香港首富的交椅。
    
李嘉誠旗下的長江實業一直奉行「現金為王」的財務政策,注重維持流動資產大於全部負債,以防地產業務風險擴散;在樓市低迷時,長實也比對手更願意採取低 價策略來加快銷售。保持財務穩健的同時,李嘉誠善於針對不同的市道實施不同的策略,如在股市高位時再融資,樓市低谷時競標拿地、逆市擴張。其另一個技巧 是,將工業用地改為住宅和商業用地的談判拖入低潮期,從而節省補交地價的費用。
多元化經營的和記黃埔,更充分地放大了李嘉誠逆市擴張的投資哲 學。和黃近年的商業模式為:通過一系列能產生穩定現金流的業務,為投資回報週期長、資本密集型的新興「准壟斷」行業提供強大的現金流支持。在亞洲金融危機 後,和黃先後出售了Orange等資產,用非經常性盈利平滑了業績波動。另一方面,資產出售帶來的利潤,為和黃在危機後的低潮期大舉投資港口、移動通信等 「准壟斷」行業提供了資金支持。新領域的投資需要巨額資金。在零散出售資產無法滿足後續資金投入時,和黃又採取了將各項目分拆上市的戰略,使各項目負擔自 身的現金流,並避免和黃股價被嚴重低估。截至2008年6月30日,和黃的現金和流動資金總額已達1822.89億港元。  目前,李嘉誠很可能是在等待 另一個1999-2000年那樣的危機後復甦期的到來,市場或許會再次對和黃現有的某項業務開出高價,屆時他可以選擇獲利了結,並利用本次金融危機的機 會,低價投入那些資產價格被壓制的項目或者另一個全新的領域。
從金融危機中的個人投資表現看,李嘉誠同樣善於高沽低買、控制風險,對於所投資項目的價值和價格掌握精準,製造了大量非經常性盈利。在香港股市的深幅下跌中,他成功增持了「長和系」股份。
當然,李嘉誠的成功不僅在於恰當的過冬哲學,其對於投資趨勢的判斷、時機的把握,同樣需要經驗、理智與膽識。自2007年起,每次重大媒體發佈會上,李嘉誠都不斷提醒投資者面對泡沫要量力而為,即使作長線投資也要謹慎,並直斥利用內幕消息賺錢是「罪過」。??
雖然李嘉誠在過去的亞洲金融風暴等危機中資產不斷壯大,但在這次史無前例的全球金融危機中,他能否順利過冬,仍有待市場的考驗。


席捲全球的金融海嘯使中國富豪們的腰包大大縮水。A股和港股持續大幅下挫,令楊惠妍、朱孟依 等國內財富「新貴」的損失合計超過1萬億元;素來經營穩健的中信泰富「中招」累股證,導致榮智健的持股市值在兩個交易日內就損失了66%;綽號「亞洲股 神」的「四叔」李兆基曾預測2008年秋季恆指將達33000點,而他旗下恆基地產的股價數月內跌去了3/4。
回過頭看,「長和系」主席李嘉 誠在對時勢的判斷上非常準確。雖然旗艦公司長江實業(00001.HK,下稱「長實」)與和記黃埔(00013.HK,下稱「和黃」)的股價下跌也一度超 過40%,導致李嘉誠的財富在2008年大幅縮水,但是港交所的資料顯示,李嘉誠不僅在2007年的高位將手中的多只中資股套現,一定程度上避免了損失, 而且在2008年內多次增持旗下公司股份,略微攤低了持股成本。
李嘉誠的財富故事已經廣為流傳,但很少有人發現,李嘉誠往往在金融危機或者經 濟衰退中體現出高人一籌的「創富力」,甚至能夠使個人財富更上一層樓。比如,在1996年的福布斯全球富豪排行榜中,李嘉誠以106億美元名列香港富豪第 三位,位居李兆基家族和郭炳湘兄弟之後,而在1997年亞洲金融危機爆發後,李嘉誠的財富反而在1999年大幅增長,並首次坐上香港第一富豪的交椅(圖 1)。在2007年3月的全球富豪排行榜中,李嘉誠以230億美元的財富位列香港地區第一,比第二名李兆基的170億美元多出50億美元;在美國次貸危機 爆發之後的2008年3月,李嘉誠的財富達到265億美元,比李兆基190億美元的財富增速更快;而在金融海嘯席捲全球後,「和黃系」的股價跌幅遠小於李 兆基的「恆基系」,雙方的財富差距還在進一步擴大。


那麼,李嘉誠究竟有何應對金融危機的「秘訣」?「長和系」能夠歷經風暴而持續增長,其在經濟衰退中的策略又是什麼呢?我們試圖通過分析長實與和黃這兩隻「長和系」旗艦,回答這些疑問。

  兩大旗艦各有分工
  從集團架構來看,長實是整個「長和 系」最上層的公司。截至2008年10月,李嘉誠旗下信託基金持有長實40.24%股份,長實持有和黃49.9%的股份,而和黃持有長江基建集團有限公司 (01038.HK,下稱「長江基建」)84.6%的股份,長江基建持有香港電燈集團有限公司(00006.HK,下稱「港燈」)38.9%的股份。同 時,長實分別持有44.3%的長江生命科技集團有限公司(00775.HK,下稱「長江生命科技」)及14.6%的TOM集團有限公司 (02383.HK,下稱「TOM.COM」)股份,和黃則持有59.3%的和記電訊國際有限公司(02332.HK,下稱「和記電訊國際」)、 71.5%的和記港陸有限公司(00715.HK,下稱「和記港陸」)及29.35%的TOM.COM股權。按2008年10月31日的市值計算,長江集 團旗下在香港上市的公司的聯合市值為5420億港元。此外,「長和系」旗下還有多家公司在國外上市,如和黃持有在多倫多證券交易所上市的赫斯基能源(證券 代號:HSE,下稱「赫斯基」)34.6%股份和在澳大利亞證券交易所上市的和記電訊澳洲公司52.03%股份,和記電訊國際持有在納斯達克和以色列的特 拉維夫證券交易所上市的Partner電訊(證券代號:PTNR,下稱「Partner」)等(圖2)。


目前這樣一個集團架構,是李嘉誠在1997年亞洲金融風暴前夕搭建起來的。這種架構的好處, 是可以起到降低盈利波動幅度從而平滑盈利的效果。此前的架構,是長實直接持有和黃45.4%股份和長江基建70.7%股份,而和黃持有港燈34.6%股份 (圖3)。由於長實主要從事地產開發,長江基建從事基礎建設,二者在業務類型和業務地域上相關性較高,因而長實的綜合盈利波動較大。在新架構下,長江基建 控股港燈,不僅二者業務性質相關較低,而且港燈可以為長江基建提供穩定而連續的現金流,解決了長江基建回報期長、業績波動大的問題。長實不直接持有長江基 建之後,盈利波動性降低,而且和黃的回報穩定,對長實業績曲線起到了一個明顯的平滑效果(參見本刊2003年2月號《李嘉誠如何思考大策略》)。


很明顯,在新的架構下,李嘉誠應對金融危機和經濟衰退的策略可以主要圍繞長實展開,而由於和 黃貢獻了長實約2/3的利潤,其在危機中的應對策略也同樣重要。研究發現,長實與和黃的危機應對策略有很大不同,而正是因為二者的策略互為補充,才使整個 「長和系」歷經危機而不斷壯大。

  長實:現金為王
長江實業是李嘉誠全部基業的起點。「長江」二字取自荀子《勸學篇》中「不積小 流,無以成江海」,也體現了長實的經營策略。作為香港規模最大的地產發展商之一,除了投資以外,長實長期以來最主要的業務就是在香港開發一系列的住宅及工 商物業。經過幾十年的發展,目前,香港每7個私人住宅中,就有一個是長實開發的。1997年亞洲金融危機以後,長實的地產開發重點從香港轉向內地,並積極 投資和營運新的領域,包括互聯網和生命科技等。不過,這些投資的比重較小,長實通常還是被看成是一家地產公司。

  策略一:維持流動資產大於全部負債,
防止地產業務風險擴散
   長期以來,長實的對外長期投資等非流動資產佔到總資產的3/4以上,在1997年亞洲金融風暴之前,非流動資產的比例更高達85%以上。雖然資產龐大, 但李嘉誠一直奉行「高現金、低負債」的財務政策,資產負債率僅保持在12%左右。李嘉誠曾對媒體表示:「在開拓業務方面,保持現金儲備多於負債,要求收入 與支出平衡,甚至要有盈利,我想求的是穩健與進取中取得平衡。」
1997年亞洲金融風暴之前,香港經濟連續多年高速增長,其中,從1994年 4月到1995年第三季,在香港政府推出一系列壓抑樓價措施以及美國連續7次調高息率等因素的影響下,香港樓市曾一度進入調整期,住宅樓價下跌約三成(圖 4)。財報顯示,以地產開發為收入主要來源的長實在這一年大幅了降低長期貸款,提高資產周轉率,使流動資產足以覆蓋全部負債,而且並未像新鴻基地產等開發 商一樣向購房者提供抵押貸款。1996年,香港經濟再度上揚,房價和股市都走出了波瀾壯闊的大行情,長實的流動資產淨值大幅增長,長期負債卻保持著原有的 線性增長速度,從而在1997年下半年亞洲金融危機爆發時,流動資產仍然大於全部負債(圖5)。


不過,長實可用於地產開發的現金流並不寬裕。眾所周知,房地產企業的流動資產中包括物業存 貨,即土地、在開發和待售的房地產項目,如果把這一部分扣除,長實的流動資產淨值分別在1998年和2007年兩個年份出現拐點,由正轉負。這說明在兩次 金融危機的衝擊下,長實手頭的現金難以支付一年內到期的債務。從長實的現金流來源看,以2001年為界呈現出兩種截然不同的情況:1996-2001年, 長實融資前的現金流入淨額一直是負數,到2001年末,長實的年末賬面現金僅相當於總資產的0.8%,後續資金壓力很大;2001年之後,長實的融資前現 金流波動加大,呈現出一年高、一年低的情況,這說明長實是在依靠外部融資產生的現金流與之對沖的情況下,才維持了賬面現金的穩定(圖6)。


既然現金流並不寬裕,而且長實的資產負債率一直很低,始終沒有超過15%,為什麼長實不通過增加負債解決資金問題呢?
從長實的發展背景來看,1997年之前長實所面對的形勢與國內地產商目前的形勢比較相似。自1985年香港進入過渡時期以後,其地產市道便進入一個長週 期的上升階段,特別是1991年以後,由住宅樓宇帶動,地產價格連年大幅跳升。香港仲量行的住宅指數顯示,從1984年1月到1997年7月的13年半期 間,香港住宅樓價整整上升了3倍。在這一背景下,香港住宅開發類地產公司快速膨脹。這類公司的經營模式具有如下特徵:市價拿地,市價賣房,快速銷售,快速 回籠,分散佈局,規模效應,盈利能力一般,產品集中於面向中等收入基層的大眾化住宅。不過,該模式的缺點和優點同樣明顯:公司業績對樓市房價、成交量非常 敏感,在房價上漲中將顯著受益,具有很強的進攻性,但在成交量萎縮的樓市中,銷售壓力較大;銷售收入、現金流和業績對銷售速度依賴性較高,必須保持高於行 業平均的周轉速度,才能充分發揮規模效應,彌補地價成本高、毛利率低的短處。長實正是這種模式的代表。
上世紀90年代,長實策劃了四大私人屋 村的發展計劃,包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島,以及元朗天水圍的嘉湖山莊,都是香港地產發展史上僅見的大型發展計劃。四大 屋村共佔地747萬平方英呎,可提供樓面面積2953萬平方英呎,其中住宅單位逾4萬個,總投資超過185億元。從長實的資產結構和現金流入情況也可以看 出,長實在這一時期對外部融資有著超常規的需求。
然而,李嘉誠通過對債務的控制,使總負債僅與地產業務的流動資產相匹配,而不是與長實整體資 產相匹配,使地產業務的風險在集團內得到控制,避免其風險擴散到其他業務。而正是因為在房價上漲時期保持了較低的負債率,亞洲金融風暴期間,儘管銀行向一 般客戶收緊信貸,長實仍成功籌措到銀團貸款並發行票據,後者還得到超額認購。1999年2月,長實通過發行浮息票據融資12.5億港元,同時獲得銀團貸款 25億港元,使可用於地產開發的資金相對充裕。

  策略二:借股市高位再融資
香港經濟中一向有一種特殊的現象—「股地拉扯」,也就是股市與樓市的 聯動。具體流程是:房地產商紛紛上市,到股市融資,以募集資金四處圈地,造成地價不斷上漲,而高價圈來的地也直接反映在房地產商的市值上,然後房地產商不 斷在資本市場上增發新股再融資,形成「良性互動」;而在銷售市場,高地價「暗示」並推動現售房價的上漲,房地產商賺取巨額利潤,推動股價進一步上漲。不 過,由於李嘉誠在長實的持股比例僅為33%左右,為了保證控制權,長實除1987年曾參與「長和系」供股計劃外,一向很少進行股本融資。
1997年亞洲金融風暴之前,香港恆生指數從1995年初的6967點猛升到1996年底的13203點,漲幅高達89.5%;而且自1995年第四季度 起,香港地產市道也從谷底迅速回升,房價幾乎每天都創出新高,中原地產指數由1996年7月的66點急升至1997年7月的100點,12個月內升幅逾 50%。在股價和房價高漲的情況下,長實於1996年實施了9年來的首次股本融資,募集資金51.54億港元。此外,長實還通過附屬子公司向少數股東大量 發行股份的方式,募集資金41.78億元。財報顯示,長實1996年的融資前現金流出淨額高達88.88億港元,而主要通過股權融資的方式,使當年的淨現 金流入由負數轉為正數。這也使長實在亞洲金融危機爆發、市場銀根收緊之後,仍然可以進行選擇性投資。

  策略三:率先降價銷售
  1997年第四季度突如其來的亞洲金融風暴,使香港的經濟和物業市場急轉 直下,銀行信貸緊縮,股市及資產價格大幅縮水,投資和消費願望低落。但是,根據長實的公告,「在第四季度發售的鹿茵山莊及聽濤雅苑二期項目,在淡市中仍然 取得了理想的銷售業績。」其中,聽濤雅苑二期獲得了高達3倍的超額認購。而之所以能夠有這樣的成績,李嘉誠坦承是因為「靈活和掌握市場動向的營銷策略」。 換言之,是長實在業內率先進行了降價銷售。
長實開發的鹿茵山莊第一次開售,正值1997年10月股災之後,香港樓市停滯不前之時。開始,長實 以分層單位約12000港元/平方英呎、獨立洋房約16000港元/平方英呎的高價出售,但是內部認購冷淡,長實因而決定推遲4天公開發售,並宣佈減價兩 成促銷。中原地產的資料表明,受該此消息影響,香港大埔區的樓價迅速下跌了7%,元朗、上水等鄰區的樓市也因此受壓。此後,長實的聽濤雅苑二期以平均每平 方英呎5181港元開價,最低價不到4700港元,被香港媒體稱為「為市場之震撼價」,「威脅同區樓價,對市場雪上加霜」。在減價促銷的同時,長實還推出 各種優惠措施  加以配合,比如在推銷天水圍嘉湖山莊美湖居剩餘單位時,推出「110%信心計劃付款方法」,採取期權的概念以「包升值」來促銷。
長實率先低價促銷新樓盤之後,香港各地產開發商紛紛加入減價行列。數據顯示,到1998年1月,香港各區的大型私人屋售價均已從1997年第二季度的高 位大幅回落,跌幅普遍超過3成,大部分已返回1996年初水平。減價風潮也燃起了開發商之間的「戰火」。據香港媒體報導,1998年5月,新鴻基地產(簡 稱「新地」)推出青衣曉峰園160多個單位,樓面售價為4280元/平方英呎,但隨即遭到長實的截擊,長實以比市價低兩成的「超震撼價」—樓面4147元 /平方英呎推出青衣地鐵站上蓋盈翠半島對撼,結果造成轟動效應,開售當天已全部售罄1300個單位,而新地的曉峰園則只售出約80個單位。新地隨即部署減 價反擊,將曉峰園售價大幅減少一成七,並委託地產代理大規模促銷。
摩根士丹利同期的一份研究報告指出:「長實相比競爭對手更願意採用低價策略來加快銷售。香港住宅市場自1997年6月以後持續下滑的形勢,證明這是一個恰當的策略。長實對降價如此隨意,也是因為它的收入來源比其他開發商更加多元化。」
值 得注意的是,在2008年金融海嘯擴散後,長實也採取了類似的策略。據媒體報導,長實在北京投資的第一個別墅項目譽天下,在低迷的樓市下開始以最低5.7 折甩賣。據譽天下銷售人員透露,從2008年11月8日至11月11日,譽天下別墅項目推出兩個組團的特價房,實行「一口價」銷售,共有聯排、雙拼及少量 獨棟3種戶型,總套數為100套;此次特價銷售的聯排單價折後是17296元/平方米、雙拼18275元/平方米,而譽天下登記的預售價格為30000元 /平方米和35000元/平方米兩個價格,該區域別墅的均價也在25000-27000元/平方米左右。

  策略四:增持出租物業,低谷競標拿地
  眾所周知,香港 地產商在幾十年的浮沉拚殺中形成了自己獨特的風險管理模式,這就是「地產開發+地產投資(物業出租)」的模式。但是,港島中區等優質地段的物業早年間都已 被怡和、太古等老牌英資洋行佔據,也很少有新的土地供應。因此,亞洲金融危機前,長實的銷售收入以房地產開發為主,地段集中於地價較低的市區邊緣和新興市 鎮,而且大多在新修的地鐵站附近,從而便於在項目完工前預售。根據財報,1997年物業銷售佔長實銷售收入的79.88%,佔經常性利潤的84.61%。
亞洲金融危機為長實改變盈利模式提供了機會。在1997年年報中,作為董事會主席的李嘉誠表示:「現雖面對經濟放緩之環境,(長實)穩健中仍不忘發展, 爭取每個投資機會,繼續拓展其多元化業務。」1998年,一向以住宅地產為主的長實忽然加大了對出租物業的開發,旗下出租物業在年內相繼落成,使當年的固 定資產較1997年猛增423%(圖7)。雖然商業物業、寫字樓和工業物業市場當時也處於調整期,但與住宅市場相比,需求相對穩定,可以提供可靠的租金收 益。李嘉誠在當年給股東的信中說:「集團的優質樓面面積將於未來一、兩年間顯著上升,使集團的經常性盈利基礎更趨雄厚。」


此外,長實在亞洲金融危機後退出了基建業務,代之以發展酒店和套房服務業務,以提供穩定性收 益。到2007年,物業銷售已減少到只佔長實經常性利潤的75.06%,而物業租賃佔16.41%,酒店和套房服務佔7.27%,降低了由物業銷售不穩定 所帶來的巨大波動(圖8)。


長實在這一時期還抓住競爭者減少的機會,成為競標拿地的大贏家。香港特區政府的公開資料顯 示,1998年1月,港府通過招標的方式相繼出售位於沙田馬鞍山的一塊酒店用地和位於廣東道前警察宿舍的住宅用地。通常,政府只對公開拍賣的土地限定底 價,而不對以招標方式出售的土地限定底價。根據地政公署的解釋,此次之所以採用投標方式,是因為最高投標價往往比次高投標價高出很多,而最高拍賣價通常只 比次高拍賣價高出一個價位,而且當時的地產市場已經陷入低迷,而拍賣要有好成績,必須有若干競投者爭相出價。香港地政總署在招標前估計,馬鞍山土地的售價 應為10.56億港元。但是,因為對形勢判斷有誤,地政總署一共只接獲了兩份標書。其中,長實以1.2億港元的最高投標價中標,相當於樓麵價2150港元 /平方米。這一案例成為了香港地產拍賣史上的經典。與此類似,測量師在政府出售廣東道前警察宿舍土地前估計,該地價約值4000港元/平方英呎,總值超過 40億港元,結果以長實為首的財團以28.93億港元標價再奪一城,樓面地價僅為2840元/平方英呎。

  策略五:高潮期合作開發,低潮期獨立開發
  亞洲金融危 機之前,長實充分利用其聲譽及資金,與一些「有地無錢」的公司合作,共同開發這些公司擁有的土地,並通過協議約定利潤分配。這種合作對長實十分有利,因為 既可以分享住宅市場的盛宴,又不需要付出大筆資金購買土地。更重要的是,這些合作開發(共同控制)公司按權益法記賬,長實只攤佔這些公司的損益,而不合併 對方的財務報表。這樣,即使合作開發公司為了博取高利潤運用了較高的財務槓桿,也不會放大長實自身的財務風險。
財報顯示,亞洲金融危機之前, 長實地產業務的銷售收入和利潤絕大部分來自合作開發公司,而從1998年起,總公司和附屬公司所佔比重開始加大,並逐漸超過了合作開發公司(圖9)。公開 資料顯示,在地產市場的風險已經充分釋放的情況下,長實在1998年後積極採用投標、收購等方式直接拿地,地理位置多位於市區優質地段,物業類型也開始向 寫字樓、商場、工業大廈、酒店等非住宅物業轉變,由此加大了獨立開發的比重,以便更多地享受利潤(表1)。不過,2002年以後,長實把重點轉向國內市 場,又重新開始通過合作開發的方式大量儲備土地。而為了避免在合作開發公司佔有的股權比例過高(通常不能超過50%,並且不能是單一最大股東)從而無法用 權益法記賬,長實往往選擇同屬於李嘉誠旗艦公司的和黃作為合作夥伴。


另一個需要指出的技巧是,地產高潮時期將工業用地改為住宅和商業用地,需要向政府繳納大量資 金補地價,但是,如果把談判拖入地產低潮時期,補地價的費用就相對低廉,可以大大降低開發成本。1998年6月,長實獲得香港城市規劃委員會批准,額外增 加海逸豪園開發項目的可建樓面面積約3.94萬平方米;12月,長實又獲准額外增加東涌市地段的住宅樓面面積約10.56萬平方米。

  策略五:借利空以個人資產換股
  李嘉誠善於借金融危機中的「利空」增持長實股份。當地產企業處於 低潮時,2000年5月17日,摩根士丹利宣佈將長實剔除出MSCI指數,從而引發了市場的拋售情緒。但就在同一天,長實宣佈擬購入李嘉誠在新加坡私人投 資的「旭日灣」物業的權益,代價是給予李嘉誠1860萬股新股,使李嘉誠個人及其信託基金的持股量從34.9%升至35.8%。德意志銀行等投行均認為, 長實收購「旭日灣」的價格比該資產的實際價值至少高出10-15%,而且公佈日期的選擇顯然難以用巧合來解釋。
該做法的另一巧妙之處在於,李 嘉誠的持股量由此突破了35%的全面收購觸發點(根據香港《公司收購及合併守則》,持股超過35%就要向全部股東發出全面要約收購,目前這一觸發點已經降 至30%)。按照慣例,用資產換股比較容易獲得香港證監會的批准豁免全面收購,而從二級市場收購則很難獲批。一旦獲批,李嘉誠就享有了另一權利:根據香港 證監會的規定,持股超過35%的股東,有權在每12個月內購買不超過5%的已流通股份,直至達到50%。由此,李嘉誠的增持自由度大大增加。

  策略六:內部互助,現金上移
  和其他地產商相比,長實 最大的優勢在於利潤來源分散,由於持有近50%的和黃股份,而且和黃的國際化和多元化程度高,一定程度上減輕了香港房地產業的衰退衝擊(表2)。即使扣除 和黃的非經常性收益計算,和黃1998-2000年間對長實的利潤貢獻也達到了65%左右。而且在此期間,長實借助和黃的全球性網絡,跟隨和黃的地產業 務,開始向內地、新加坡、英國等地拓展房地產業務。


和黃對長實的幫助還體現在直接現金支持上。1997年,在地產業的高峰期,長實將所持有的70.66%的長江基建股權全部賣給和黃,和黃則向長實支付了現金55.68億港元及發行2.54億股普通股作為代價。通過這次股份發行,長實持有和黃的權益增加了約3.6%。
為了適應李嘉誠的整體戰略,「長和系」內不同公司的派息策略明顯不同。位於「金字塔」架構底層的公司派息率較高,而位於頂端的長實就較低,這樣便於李嘉 誠統一調配「長實系」資金資源,也可以使長實的現金流保持充裕。比如港燈過去13年的平均派息率為57.64%,和黃過去18年的平均派息率為 48.19%,而長實過去18年的平均派息率只有31.72%(圖10)。不過,最近幾年,由於和黃的3G業務投入過大,現金流受到拖累,過去6年的股息 額固定在73.75億港元沒有變化。


值得注意的是,2008年金融危機蔓延後,長實為解決現金流問題,同樣採取了內部互助的方 式。比如,長實向關聯方轉讓地產項目少數股權,並由關聯方向項目提供貸款。2008年12月3日,長實通過轉讓子公司股權的方式,把港鐵荃灣西七區物業開 發項目15%的股權轉讓給一家與自己有多次合作關係的關聯公司南豐發展有限公司(下稱「南豐」),在此之前,南豐已經為該物業開發項目提供了 7595.59萬港元的貸款,該款項正好相等於該項目已支出金額的15%。對於轉讓的理由,長實含糊地表示:「本集團與南豐曾於其他項目合作,董事會認 為,基於雙方以往合作之成功經驗,南豐為發展項目之合適夥伴。」

  和黃:逆市擴張
  如果把長實看作一家地產公司,那麼和 黃就是典型的多元化企業,因而更能體現李嘉誠的投資哲學。很容易看出,1997年之前,和黃的利潤波動很小,而在此之後,波動明顯增 大;1990-1997年,代表利潤增長率波動幅度的標準差僅為6.56%,而1997-2007年則擴大到了12.88%(圖11)。換句話說,亞洲金 融危機之後,和黃的業績波動和經營風險大增,李嘉誠對和黃的經營策略有了很大改變。那麼,這種改變究竟是什麼呢?

  策略一:出售資產,用非經常性盈利平滑業績波動
  1997年,經過多年的全球化與多元化發展,和 黃主要從事五項業務:港口、地產、零售和製造、電訊、能源和金融,收入和利潤構成比較分散。因此,亞洲金融危機之初,和黃受到的衝擊較小。不過,隨著危機 的影響擴散,香港經歷了前所未有的資產貶值和嚴重的經濟衰退,和黃的地產、零售等部門開始受到衝擊。比如,其地產部門1998年的稅前盈利比1997年減 少23%,這還不包括巨額的特殊撥備;港口業務1998年同比下滑8%,最重要的國際貨櫃碼頭葵湧的業務出現收縮;零售、製造和其他服務部門1998年的 經常性息稅前盈利同比減少37%,其中,零售部門的百佳超市和屈臣氏大藥房在內地出現虧損,香港豐澤電子器材連鎖店盈利持續疲弱。
和黃的資金 流由總部統一管理,如果當年的經常性利潤較低或者現金流緊張,和黃往往會用出售旗下部分投資項目或資產的方法來解決。比如,在零售業受到亞洲金融危機巨大 衝擊的背景下,和黃首先出售了寶潔和記有限公司的部分權益。寶潔和記有限公司成立於1988年,寶潔持有69%股權,和黃持有31%。1997年,和黃與 寶潔對原協議進行了修改,和黃出售寶潔和記10%的權益給寶潔,雙方股權比例變為80%:20%。由此,和黃在1997年、1998年分別獲得特殊溢利 14.3億港元和33.32億港元。
另一項重要出售是亞洲衛星通訊。早在上世紀90年代,和記電訊與英國大東電報局及中信集團合作成立合資公 司亞洲衛星通訊,和黃持股54%,主營衛星通訊和電視業務。為了集中精力發展移動通信業務,和記電訊於1997年和1998年分兩次出售了持有的全部 54%的股份,扣除成本共盈利23.99億港元,分別為1997年和1998年增加特殊溢利15.15億港元和6.84億港元。此外,和黃還在1998年 將和記西港碼頭10%的股權出售給馬士基,一次性獲得4億港元收益,並計入了營業利潤。
財報顯示,以上資產出售對和黃平滑業績起到了重要作 用。和黃1997年淨利潤較1996年增長2.05%,1998年淨利潤較1997年下滑29.02%,但是,如果沒有以上三宗出售股權交易,則1997 年淨利潤較1996年下滑22.45%,1998年較1997年下滑65.02%。尤為重要的是,在經營形勢更為嚴峻的1999年,和黃出售了從事歐洲移 動電信業務的「橙子」(Orange plc),得到1180億港元的巨額利潤,一舉扭轉了1997年以來「節節敗退」的局面。

  策略二 : 投資「准壟斷」行業
  自上世紀90年代以來,和黃採取了一種獨特的商業模式:擁有一系列能產生穩定現金流的業務,從而為投資新業務提供強大的現金流支持。這些新業務通常是回報週期長、資本密集型的新興行業,或稱之為「准壟斷」行業。亞洲金融危機為和黃大舉進入這些行業提供了機會。
第一個行業是港口。和黃的港口業務從1995才開始走向全球化,亞洲金融危機期間,和黃在亞洲和全球範圍內大舉收購港口。1997年,為把握緬甸於 1997年加入東盟的時機,和黃將仰光的貨櫃貨櫃港權益增至80%;同年,由和黃控股90%的子公司和記港口(英國)公司購入了Thamesport貨櫃 港,並簽訂了一份收購Harwich國際港口的協議,進一步加強英國的港口業務;此外,和黃取得了巴拿馬運河兩端的巴爾博亞港及克里斯托瓦爾港的經營權, 持有兩個港口72%的實益權益,並收購了大巴哈馬機場公司50%的權益。1998年3月,和黃在香港國際貨櫃碼頭有限公司的權益由85%增至88%;在鹽 田港的實益權益由47.75%增至49.95%;1998年2月,和黃收購新落成的英國泰晤士港貨櫃港;4月,收購哈爾威治國際港90%權益,進一步鞏固 在英國市場的地位。目前,和黃已經是全球最大的港口公司之一。
另一個行業是移動通信。眾所周知,香港的富豪大多以地產起家,並逐漸形成多元化 產業集團。但是多元化企業中,能夠大手筆投投入電信或高科技產業的,只有和黃。1997年,和黃收購美國西部無線公司(Western Wireless,Inc)5%權益及西部個人通訊服務公司(Western PCS Corporation)19.9%權益,以拓展在美國的移動電話業務。1998年,和黃在印度Hutchison Max電訊公司的股權由29.4%增至49.5%,並認購了該公司一名大股東發行的優先股;通過與以色列一家運營商合資建立Partner電訊公司進入以 色列市場;同年,和記電訊還與荷蘭皇家電信公司移動通信部門(KPN Mobile)成立合資公司,從而進軍比利時市場。此外,和記電訊還進軍非洲,1998年,和記電訊在加納收購一家擁有全國移動電話牌照的公司80%的股 權,登陸加納。
1999年是世界電信企業最風光的一年,電信類企業的股票市值屢創新高,和黃抓住時機,創造了「千億賣橙」的「神話」。先是在 2月份出售約4%的「橙子」股份,套現50億港元,10月,將「橙子」剩餘的約45%的股權全部出售給德國電信商曼內斯曼(Mannesmann),作價 1130億港元。至此,和黃在2G上全部退出歐洲移動市場。在歐洲8年的經營時間裡,和黃在電訊業的總投資回報率高達1475%。
和黃之所以 賣掉「橙子」,除了平滑利潤的需要,也是因為在電信領域面對很多困難。由於起步較晚,和黃在2G領域很難成為行業領先者,只能處於第二梯隊,而當時3G開 始興起,提供了一個可以讓後進入者成為行業新寡頭的機會。在賣掉「橙子」之後,截至1999年末,和黃手持的現金頭寸約110億港元,如果算上上市和未上 市的可變現資產,和黃可以運用的現金達到2030億港元,李嘉誠認為這足以支撐和黃進軍3G領域。

  策略三:零散出售,分拆上市,應對資金「黑洞」
  起初,和黃預計經營3G的成本,包括牌照費、器 材、利息及爭取客戶所需要的支出,全部加起來也不會超過1123億港元。因此,和黃在出售「橙子」後,在全球各地不斷競投3G牌照。不幸的是,3G的發展 遠沒有李嘉誠想像的那麼樂觀。在終端價格一降再降的同時,和黃卻必須承受當年高價收購牌照帶來的巨額資產攤銷。2002年,和黃的3G業務虧損20.7億 港元;2003年,虧損183億港元,2004年虧損已擴大到370億港元。與此同時,和黃到2004年末已向3G業務投入約2000億港元。因為市場擔 憂3G前景,和黃的股價大幅下挫。
在風險日增的情況下,李嘉誠採取了零散出售、分拆上市的辦法。1999年8月,和記電訊澳洲公司(HTA) 在澳大利亞公開招股,並在澳大利亞證券交易所上市。11月,和黃通過將以色列的子公司Partner電訊在納斯達克和倫敦證交所IPO,取得溢利 13.92港元。2000年2月,和記電訊將持有的10.2%的曼內斯曼股權轉換為5%的沃達豐電訊股權,獲得利潤500億港元,隨後又售出沃達豐電訊約 1.5%的股份,獲得利潤16億港元;2001年5月,和記電訊將其在Voice Stream Wireless中持有的股份全部出售給德國電信,獲得利潤300億港元;2002年4月,以4.1億美元出售香港和記電話有限公司19%的股權給日本 NTT DoCoMo公司,獲得盈利22億港元。
到2004年,為解決3G後續資金問題,李嘉誠開始分拆旗下主要的電信資產上市,儘量將3G 業務的影響孤立化,從而最終解決3G的困擾。第一步是分拆香港的固定電話業務上市。2004年1月28日,和黃宣佈將香港的固定電話業務注入中聯系統控股 有限公司(00757.HK,下稱「中聯系統」),借殼上市。翌日,中聯系統復牌後股價急升40%,收市報1.52港元;和記黃埔以0.9港元,相當於當 日股價6折的價格配售中聯新股18.18億股。3月5日,中聯系統改名為和記環球電訊控股有限公司(00757.HK,下稱「和記環球」)。
第二步是分拆2G業務,即分拆中國香港和澳門、印度、以色列、泰國、斯里蘭卡、巴拉圭及加納等八地電信資產上市。分拆之前,市場普遍預期和黃會將2G業務 注入和記環球,但是,李嘉誠卻選擇了將2G業務獨立上市。2004年10月15日,新分拆出來的和記電訊國際上市,和黃持有70.16%股權。通過這次分 拆,和黃獲得特殊盈利41億港元。
第三步是由和記電訊國際「私有化」和記環球。和記電訊國際上市之後,和記環球帥印旁落,股價由此一浪低於一 浪。和記電訊國際上市計劃宣佈的當日,和記環球收市大跌至0.61港元,並由此開始一路走低,2004年7月間更已經跌落至0.46港元的水平。2005 年5月3日,和記電訊國際與和記環球共同宣佈,將通過協議安排的方式將和記環球私有化。持有和記環球的小股東可以選擇現金或股份兩種方案:每一股可換取 0.65港元現金,或將每21股和記環球股份轉為2股和記電訊國際;現金及股份選擇的價格,分別較和記環球股份最後交易日溢價約36.84%及 48.38%。面對此項計劃,市場反應不一。有投資者認為,之前和黃以0.90港元配股,而和記電訊國際如今僅以0.65港元的現金報價進行私有化,實為 高賣低買,有失公允,建議提高收購價格。但李嘉誠不為所動,自始至終堅持原報價。最終,該私有化計劃以壓倒性多數獲得通過。
通過對和記環球在市場預期利好的時候進行配售,在利好落空的時候進行回購,李嘉誠進行了一次成功的套利,但是,該事件引發了關於保護小股東權益的廣泛討論。
第四步,進一步分拆3G業務。2004年12月,和黃披露有意出售25%意大利3G業務(下稱「3意大利」)的股權並將3意大利在當地上市。但是,由於市場形勢的變化,和黃的IPO計劃始終未能實施,於2006年宣佈無限期擱置。
綜上所述,和黃選擇的新領域往往需要很長時間才能產生盈利,在通過零散出售資產無法滿足後續資金投入時,和黃採取將各項目分拆上市的戰略,使各項目獨立 運作,負擔自身的現金流,從而縮短整個新投資領域的回報期。而且,隨著越來越多的項目被分拆上市,各項目的內在價值得以體現,可以避免和黃股價出現被嚴重 低估的情況。

  策略四:先增持再派息
  2007年2月,和記電訊國際出售了所持印度第四大移動電訊運營商和記埃薩(Hutchison Essar,和黃與印度埃薩集團合資成立的電訊公司)的股份,從而獲得一次性的693.43億港元溢利入賬,市場一直憧憬和黃會將這筆套現資金作併購之用。
2008 年10月20日,和黃宣佈以每股平均價8.286港元,增持794.6萬股和記電訊國際,持股量升至59.29%。隨後,和黃主席李嘉誠更於當月21日和 24日,分別以每股8.908元及9元的平均價,在場內增持2023.1萬股和記電訊國際股份,從而使李嘉誠、長實及和黃持有的和記電訊國際股權由 66.87%增至67.03%。
增持完成之後,2008年11月12日,和記電訊國際發佈公告,宣佈每股派息7港元。如此高的派息金額大大出 乎市場預期。由於李嘉誠旗下企業共持有和記電訊控股67.03%,因此可以收取32.24億港元股息。而李嘉誠21日和24日的增持行動動用資金約1.8 億港元,不到20天就可以獲得1.416億港元的股息。李嘉誠和和黃都是在和記電訊國際宣佈派發特別股息的前一個月內增持,買入行動是否屬於利用內幕信 息,引發了市場的爭議。

  策略五:積聚現金,等待新機會
  在2007年美國次貸危機爆發之前,和黃就開始採取靜觀待變的態 度,積聚現金。2007年和2008年上半年,和黃的對外投資明顯減少。比如,港口部門在收購新港口方面明顯不如前幾年活躍。同樣,零售部門也在收縮。 2000-2005年,和黃在歐洲收購零售資產的活動非常頻繁,單單在保健與美容連鎖領域,2000年併購英國的Savers、2002年併購歐洲的 Kruidvat、2004年併購拉脫維亞和立陶宛的Drogas及德國的Dirk Rossmann、2005年併購土耳其的Cosmo Shop及法國的香水及化妝品零售商瑪麗奧諾(Marionnaud)。但是,2007年之後沒有任何收購。和黃地產的情況也與此類似。與 2004-2006年相比,2007年在國內收購土地的活動明顯減少,並且只是集中於一些重點區域,比如上海浦東、武漢和重慶。和黃董事總經理霍建寧表 示,和黃把重點放在了如何提高現存資產的盈利能力上。
2007年以來,和黃內部最活躍的業務毫無疑問是赫斯基能源。除了與中海油在南海共同開 發石油和印尼項目外,還在冰島獲得了兩個石油勘探項目。更重要的是,2008年3月,與英國BP公司達成協議,成立針對油砂開採及下游煉化的合資企業。這 家李嘉誠通過家族公司與和黃於1986年斥資32億港元收購的石油公司,目前已成為和黃最大的盈利來源,也是李嘉誠與和黃最大的經常性現金流來源。僅 2008年第二季度,赫斯基就分派季度息0.5加元,個人持有赫斯基約36%股權的李嘉誠,以及持有約34.6%股權的和黃,估計分別獲派股息約 11.82億港元及11.36億港元。
雖然3G業務仍在虧損,李嘉誠最近自信地表示,除非出現不利的法規或市場變化,預計3G項目到2008 年下半年將錄得盈利,而2009年全年將錄得盈利,屆時和黃的負債情況將大大緩解。如果和黃的3G業務確實可以在2009年帶來正現金流,就將會為和黃併 購其他業務領域打開大門。從賬面看,到2008年6月30日,和黃手頭現金和流動資金總額已高達1822.89億港元,按照和黃的慣例,不會容忍如此大量 現金在賬面存留太久。目前,李嘉誠很可能是在等待另一個1999-2000年的到來,就像「橙子」和Voice Stream身上所發生的,市場或許會再次對和黃現有的某項業務開出高價,屆時他可以選擇獲利了結,從而積聚更多的現金,投入那些資產價格被壓制的項目或 者另一個全新的領域。

  尋找最佳交易機會
  「長和系」內各公司充任的戰略角色不同,投資方向各異。此外,李嘉誠也通過個人的信託基金頻繁進行交易。我們希望通過簡單的梳理,可以找到李嘉誠可資借鑑的經營哲學與投資理念。

  廣泛試水,控制風險
  與從不涉足高科技公司的巴菲特不同,李嘉誠並不抗拒高科技的誘惑。李嘉誠基 金會發言人就表示,李嘉誠一向對革命性及創新性的科技項目感興趣。比如,「長和系」1996-1997年就開始投資互聯網行業。1999年1月,長實、和 黃與李澤楷合資設立Tom.com;2000年,長實、和黃與香港兩家最大的銀行—匯豐、恆生銀行合資成立匯網集團有限公司。
本次金融危機爆 發前夕,2007年5月,李嘉誠通過旗下信託基金,連同國際著名風險投資機構紅杉資本等,向全球首個提供高清網上電視服務的Joost網站注資約4500 萬美元,推動Joost加快產品的開發和服務,並擴充全球市場。而在此之前,在微軟宣佈投資2.4億美元獲得Facebook公司1.6%的股權之後不 久,李嘉誠信託基金也向Facebook投資6000萬美元,獲得該網站0.4%的股權。
李嘉誠還鍾情中醫藥行業。1998年,李嘉誠就與香 港新世界集團聯手打造香港「中藥港」。2000年,和黃以戰略投資者身份成為同仁堂科技第二大股東。2003年12月,和黃通過附屬公司和記中藥,與同仁 堂集團總部成立北京同仁堂和記醫藥投資有限公司,同仁堂與和記各佔49%股份。合資公司全面介入同仁堂的所有實體項目,如內地開設藥店、藥品或藥材生產以 及同仁堂海外開店。2001年8月,和黃出資1.1億元與上海藥材公司合資成立上海和黃藥業,雙方各佔50%股份。2004年5月底,和黃與廣州白雲山股 份有限公司達成合作意向,以白雲山中藥廠為基礎成立合資公司—白雲山和記中藥有限公司,投資金額10億元。
綜合以上項目,李嘉誠主要都是與行業內的龍頭企業合作,以共同控制的方式進行投資或者個人進行少量投資。這樣做,既可以分享該公司的權益增長,又不會因該公司出現問題而增加「長和系」的財務風險。

  高沽低買,增減有道
  從金融危機中的表現來看,李嘉誠對於所投資項目的價值和價格掌握精準,善於 運用高沽低買的策略,製造大量非經常性盈利。自2007年起,每次重大媒體發佈會上,李嘉誠都提醒大家謹慎投資。2007年5月,他直言對內地的炒股熱很 是擔心,認為內地股市已經出現泡沫,提醒股民要量力而為。2007年8月,他告誡股民,目前內地及港股均處於高位,以他多年的投資心得和經驗,即使作長線 投資也要小心,如作短期投機性買賣,更存在風險。2008年3月27日,李嘉誠表示港股仍未調整到合理水平,建議內地投資者要量力而行。2008年8月 20日,受內地救市消息影響,香港及內地股市大升,他再次告誡投資股市要「好小心」,並直斥利用此類消息賺錢是「罪過」。
2007年9月25 日至11月30日,李嘉誠旗下信託基金及「長和系」10次減持東方航空,共減持近1.62億股,套現約17.02億港元;2007年11月1日至12月 14日,共6次減持中國遠洋1.8億股,套現約51.72億港元;從2007年11月2日至12月14日,李嘉誠5次減持中海集運,共減持5.56億股, 套現約20億港元。減持之後,這三隻股票的市值在一年內都跌去了近90%,李嘉誠因此避免了近百億港元的損失。
另一方面,在香港股市深幅下跌 的過程中,李嘉誠開始增持「長和系」股份,僅2008年4月11日至7月16日的3個月內,就先後10次共斥資5.8億港元增持長實;在9月29日至10 月8日之間,又繼續增持42.8萬股長實,所涉資金約3525萬港元。10月21日,李嘉誠以每股8.935港元買入976.7萬股和記電訊國際股份,這 是他自2008年2月以來的首度增持,其後在10月24日、29日和30日三個交易日,又以每股8.34-9港元繼續買進,持股量從2月底的66%增至 10月30日的67.03%。11月14日,李嘉誠又出手增持和黃30萬股,每股平均價37.225港元,涉資1116.8萬元,持股比例上升至 51.38%,這是他2006年5月以來首次增持和黃。
2007年3月以來,李嘉誠在長實的控股比例從39.03%提高到40%。在增持的過 程中,長實股價從96.781港元/股升至110.289港元/股。與2007年初李嘉誠持有長實約875億港元的市值相比,2007年7月李嘉誠對長實 的最近一次增持以後,其持有的市值高達1022多億港元,增值約147億港元。不僅如此,2007年9月,李嘉誠還增持了Tom.com,在購入120萬 股Tom.com股份後,其持股數增至13.96億股。
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 李嘉誠語錄

  投資原則
  「好景時,我們絕不過分樂觀;不好景時,也不必過度悲觀,這一直是我們集團經營的原則。在衰退期間,我們總會大量投資。我們主要的衡量標準是,從長遠角度看該項資產是否有盈利潛力,而不是該項資產當時是否便宜,或者是否有人對它感興趣。我們歷來只做長線投資。」
「現金流、公司負債的百分比是我一貫最注重的環節,是任何公司的重要健康指標。任何發展中的業務,一定要讓業績達致正數的現金流。」
「好謀而成、分段治事、不疾而速、無為而治,若能拈出這四句話的精髓,生命是可以如此的好。『好謀而成』是凡事深思熟慮,謀定而後動。『分段治事』是洞 悉事物的條理,按部就班進行。『不疾而速』就是你沒做這個事之前,你老早想到假如碰到這個問題時你怎麼辦。由於已有充足的準備,故能胸有成竹,當機會來臨 時自能迅速把握,一擊即中。『無為而治』則要有好的制度、好的管治系統來管理。兼具以上四種因素,成功的藍圖自然展現。」
「眼光放大放遠,發展中不忘記穩健,這是我做人的哲學。進取中不忘穩健,在穩健中不忘進取,這是我投資的宗旨。」


 投資準備
  「隨時留意身邊有無生意可做,才會抓住時機,把握升浪起點。著手越快越好。遇到不尋常的事發生時立即想到賺錢,這是生意人應該具備的素質。」
「能買下希爾頓是因為有一天我去酒會,後面有兩個外國人在講,一個說中區有一個酒店要賣,對方就問他賣家在哪裡?他們知道酒會太多人知道不好,他就說, 在Texas(德州),我聽到後立即便知道他們所說的是希爾頓酒店。酒會還沒結束,我已經跑到那個賣家的會計師行(賣方代表)那裡,找他的 auditor(審計師)馬上講,我要買這個酒店。他說奇怪,我們兩個小時之前才決定要賣的,你怎麼知道?當然我笑而不答心自閒,我只說:如果你有這件 事,我就要買。我當時估計,全香港的酒店,在兩、三年內租金會直線上揚。(賣家)是一間上市公司,在香港擁有希爾頓,在峇里島是Hyatt Hotel(凱悅飯店),但是我只算它香港希爾頓的資產,就已經值得我跟它買。這就是決定性的數據,讓這間公司在我手裡。」
「我凡事必有充分的準備然後才去做。一向以來,做生意、處理事情都是如此。例如天文台說天氣很好,但我常常問我自己,如5分鐘後宣佈有颱風,我會怎樣,在香港做生意,亦要保持這種心理準備。」
「你一定要先想到失敗,從前我們中國人有句做生意的話:『未買先想賣』。你還沒有買進來,你就先想怎麼賣出去,你應該先想失敗會怎麼樣。因為成功的效果 是100%或50%之差別根本不是太重要,但是如果一個小漏洞不及早修補,可能帶給企業極大損害,所以,當一個項目發生虧蝕問題時,即使所涉金額不大,我 也會和有關部門商量解決問題,所付出的時間和以倍數計的精神都是遠遠超乎比例的。我常常講,一個機械手錶,只要其中一個齒輪有一點毛病,你這個表就會停 頓。一家公司也是,一個機構只要有一個弱點,就可能失敗。瞭解細節,經常能在事前防禦危機的發生。」

  風險管理
  「我奉行的原則是保持現金儲備多於負債,可以起到平衡作用。」
「我本身是 一個很進取的人,從我從事行業之多便可看得到。不過,我著重的是在進取中不忘穩健,原因是有不少人把積蓄投資於我們公司,我們要對他們負責,故在策略上講 求穩健,但並非不進取,相反在進攻時我們要考慮風險及公司的承擔。在開拓業務方面,我要求收入與支出平衡,甚至要有盈利,我講求的是於穩健與進取中取得平 衡。船要行得快,但面對風浪一定要捱得住。」
「從前經商,只要有些計謀,敏捷迅速,就可以成功;可現在的企業家,還必須要有相當豐富的資本、資產,對於國內外的地理、風俗、人情、市場調查、會計統計等都非常熟悉不可。」
「我個人對全球電信業務很有興趣,而且時刻都在尋找新的發展機遇。然而,我們絕不能為了獲得每一個3G營業執照而無限制地競標。例如,在德國的執照成本 過於高昂,超過了我們的預算,別無選擇,只有退出。知道何時應該退出,這點非常重要,在管理任何一項業務時都必須牢記這一點。我的主張從來都是穩中求進。 我們事先都會制定出預算,然後在適當的時候以合適的價格投資。尤其在電信項目上,你需要時間來創建網絡和消費者群體,然後收穫的季節才會來到。」


 出售時機
  「如果出售一部分業務可以改善我們的戰略地位,我們會考慮這一步驟。除了考慮獲取合理的利潤以外,更重要的是在取得利潤之後,能否在相同的經營領域中讓我們的投資更上層樓。」
「到目前為止,我似乎沒有大的錯誤,每次近作決定前也作好準備,例如Orange這歷史上最大的交易,我事前不認識對方,亦從未見面,只聽過他的名字, 那次對方只有數小時逗留在香港洽談,因我事先已熟悉cellular telephone(移動電話)的前途及作好準備,向對方清楚表達,所以很快便可作決定。我雖然是作最後決策的人,但事前一定聽取很多方面的意見,當做決 定及執行時必定很快。可見時間的分配、消除壓力要靠組織來配合。」
「電訊業的競爭激烈,當時如果不出售Orange,又不收購擴充的話,便很 難在行業內競爭。我不怕競爭,但我怕負債過高。Orange的管理層是想繼續擴充的,但我覺得負債太多對公司不利,加上當時每一個打來提出收購的電話所建 議的價格已經很高,所以權衡二者,我認為出售Orange可以實時為集團賺一筆大錢,發展其他項目。」
「1999年我決定把Orange出 售,賣出前兩個月,管理層建議我不要賣,甚至去收購另一家公司。我給他們列了四個條件,如果他們辦得到,便按他們的方法去做:一、收購對象必須有足夠流動 現金;二、完成收購後,負債比率不能增高;三、Orange發行新股去進行收購之後,和黃仍然要保持35%的股權,我跟他們說,35%股權不但保護和黃利 益,更重要是保護Orange全體股東的利益;四、對收購的公司有絕對控制權。他們聽完很高興,而且也同意這四點原則,認為守在這四點範圍內,他們就可以 去進行收購。結果他們辦不到,這個提議當然就無法實行。我建立四個坐標給Orange管理人員,讓他們清楚知道這個坐標,這是公司的原則。」
「過去兩年裡股市最熾熱的時候,有人說如果我們將碼頭業務出售,可以獲得50、60倍的市盈率,我們不是不懂得買賣,但集裝箱碼頭是我們的核心業務,這麼多年建起來,不會隨便賣掉公司的控股權。」
「長和系賣樓,價格以市價盡取是對的,買賣價格在今日的競爭激烈是無可避免的。如果一間公司把一買一賣之間take it easy(不在意),它的market capitalization(市值)只會一直下跌。」


  多元化經營
  「現在是一個多元的年代,四方八面的挑戰很多。我們業務遍佈55個國家,公 司的架構及企業文化,必須兼顧來自不同地方同事的期望與顧慮。所以靈活的架構可以為集團輸送生命動力,還可以給不同業務的管理層自我發展的生命力,甚至讓 他們互相競爭,不斷尋找最佳發展機會,帶給公司最大利益。公司一定要有完善的治理守則和清晰的指引,才可以確保創意空間。例如長實,長實在過去十年有很多 不同的創意組織和管理人員,他們的表現都很出色,所有項目不分大小,全部都是很有潛力和有不俗的利潤。大家一定要知道,企業越大,單一的指令與行為是不可 行的,因為這會限制不同的管理階層,發揮他的專業和經驗。」
「我除了用很多時間考慮失敗的可能性外,還會反覆研究哪些行業對我們是未來的機 會,哪些行業風險高,哪些生意今天很好,但十年之後優勢不再,哪些今天欠佳,十年之後卻風景秀麗。比如石油公司赫斯基,最初大家並不看好,但我卻一直很有 信心,這是由於我平時對經濟、政治、民生、市場供求、技術演變等一切與自己經營行業有關、或沒有直接關係但具影響的最新、最準確數據及訊息全部都具備所有 詳細數據,加上公司內擁有內行的專家,當機會來臨時我便能迅速作出決定。」
「我從不間斷讀新科技、新知識的書籍,不至因為不瞭解新訊息而和時代潮流脫節。」
「我昨天開會,講到facebook。從最初的幾家大學開始,有人說2011年還是2012年才達到4800萬名用戶,其實這公司上個月已達4500多 萬用戶,但是如果你沒有這個information(信息)的話,要分析facebook,你的數據就不足夠。所以呢,做哪一行都要記住,最要緊的就是要 追求最新的information,做哪行都是一樣!」
「第一個,你做那個行業,一定要追求那個行業最好的知識、information,最好的 技術是什麼,且必須處於最佳的狀態。這是第一。第二,努力、毅力。不過,很重要的是,如果一個機構,沒有掌握跟這個行業有關的知識,如果你判斷錯誤,就算 你再努力、再有毅力,你失敗的代價太大。第三就是建立好的制度與人才。」
「萬一真的失敗了,也不必怨恨,慢慢圖謀東山再起的機會,只要一息尚存,仍有作最後決戰的本錢。」

  個人理財
  「我覺得投資者買股票最重要的是要看PE(市盈率)。量力而為,要買PE不太高的、賺錢能力強、有能力提高派息水平的公司。」
「因為我不是只投資一種行業,我是分散投資的,所以無論如何都有回報,我比較小心。而且我個人(資產),很多是一個禮拜便可以拿得到現金。一週能拿到現 金(的項目)佔我的投資比例不少於1/3。例如政府債券、股票,一個禮拜都能拿到。我當然還有其他的投資,例如地產,這不是馬上可以兌換為現金的。」
「這麼多年來,1950年到今天,個人(資產)來講,從來沒有一年比去年少。要做到這樣,第一原則就是不要有負債。我在1956、1957年以後,個人 沒有欠過一個債,我的負債是這個(邊桌上有兩隻金屬製大、小北極熊雕像,指著小北極熊說),我的現金是這樣大(指著大北極熊)。」


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  李嘉诚30亿真如A3-6搅醒沪上地产 新鸿基追资


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http://finance.sina.com.cn/roll/20090309/05285947341.shtml





  亚洲首富李嘉诚这个“风向标”转向多方,鼓舞市场上更多的资金将筹码压向沪上商业地产

  理财周报记者 赵心砚/文

  香港地产大鳄李嘉诚在接连抛售数栋位于上海黄金宝地的商业物业之后,于近日决意逆市启动内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。

  2009年,内地楼市多空博弈的关键年份,李嘉诚这个“风向标”转向多方,无疑鼓舞了市场上更多的资金将筹码压在沪上商业地产身上。无论是最早 进入市场至今得以坐享租酬的恒隆地产(00101.HK),还是近两年为押宝内地而不惜大规模举债的新鸿基地产(00016.HK),港资开发商在上海商 业物业的争夺战中已是先行一步。

  与此同时,内地房企却拖累于居高不下的负债率和存量资产,在抢滩沪上商业地产的战役中显得有心无力。李嘉诚看多沪上物业,这无疑刺激了他们加速布局商业地产的欲望。但无论是有意与带头大哥分一杯羹的本土最强开发商绿地,还是已经进入商业地产注资最后冲刺阶段的世茂股份(8.69,-0.55,-5.95%)(600823.SH),如何迅速消化存量房并回笼资金成为摆在他们面前的一道共同难题。

  内地最大项目即将破土

  李嘉诚看多沪上商业物业

  在2009年的头两个月,李嘉诚沽空上海地产的论断一时甚嚣尘上:1.5亿起价拍卖沪上豪宅玉翠豪庭的40余家商铺,将浦东御翠园200多幢出 租10余年的商业别墅“转租为售”。这位以地产发家的香港富豪接连抛售上海项目的一系列举动,曾被业内看作是境外资本沽空上海商业地产的标识。

  3月初始,李嘉诚旗下企业长江实业在内地最大的项目——上海真如城市副中心即将动土却传遍坊巷。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理 何智奇在近日对媒体表示,收到长实副主席李泽钜的亲笔信,希望政府协助确保开工,目前长实已经做好所有准备,具体开工日期有望定在3、4月。公开资料表 明,该公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。

  消息公布之后,投行瑞银将长江实业(0001.HK)的评级升至“买入”,并将其目标价锁定在75.9港元。

  对于长实真如项目即将开工的消息,真如城市副中心开发建设投资有限公司市场部负责人向理财周报记者表示,长实确实已经拿到部分施工许可证,真如项目即将于3、4月动工。该人士同时还否认了上海本土最大房产商绿地集团将参与真如项目。

  长江实业企业事务部的黄丽婷也对记者表示,“真如城市副中心项目正按长实的内部规划落实,但具体进度目前不便公开。”

  “作为香港的龙头地产商,长实此举证明了李嘉诚对投资大陆仍抱有信心,对于内地,尤其是一线城市商业地产的开发具有风向标的意义。”香港大福证券研究部主管麦德光认为。

  不过麦德光认为,该项目对长江实业的短期股价不会有很大提振作用,因为商业地产初期租金的收益率不会很高,大约在10%-15%左右,至少需要10年时间来精耕细作。另外,房地产的业务盈利只占长江集团盈利比重的10%到20%。

  根据上海市规土局的公开资料,长江实业于2006年12月以底价22亿元竞得该真如副中心A3-6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056 元,总建筑面积近100万平方米,其中近八成被规划为大型商业物业项目。何智奇认为,按照每平米售价2万的保守估计,该大型商业物业综合体至少能为长实带 来200亿元的收入。

  另据2007年政府出台的《上海市真如城市副中心规划方案》,真如城市副中心被规划为上海市第四个也是最后一个城市副中心,前三个副中心分别是徐家汇、五角场和花木。真如将成为上海及长三角的服务中心,而长实开发的真如A3-6地块正位于该中心的核心位置。

  带头大哥一呼百应

  港资开发商布局沪上商业物业

  “真如项目的动工预期很可能会引起港资开发商投资内地商业地产的一波热潮。”麦德光这样预计。

  无独有偶,瑞银也在2月末发布的研究报告中表明,长实真如项目的破土或显示了现金充裕的香港地产商,能在国内房地产周期接近谷底时买入平价土地的趋势。

  麦德光表示,长实在内地大部分的盈利都来自与和记黄埔合作开发的住宅地产项目,商业物业还没有开始贡献盈利。然而长实出手内地超大型商业项目, 相比起内地和香港的竞争者,有着资金实力和开发经验的独特优势。长实目前的资产负债率在10%以下,相比起内地房企动辄50%的资产负债率,长实现金流充 裕,无需过度举债,这对于讲求“永续经营”的商业地产来说尤为重要。从长期来讲,长实的商业物业将为企业带来稳定的租金回报,发挥商业地产“熨平经济周期 ”的功能。

  除了长实以外,其他香港开发商布局上海商业地产的步伐也从来没有间断过。即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年,与长实并列“香港地产五虎”的新鸿基地产仍表示将增加投资300多亿元。

  在新鸿基扩展其内地房产版图的这三年中,其投资额比例由现在的17%提升至30%,投资额从现在的400多亿元升至700多亿元。

  新鸿基2007/2008年报显示,截至2008年9月止,公司在内地的土地储备(总楼面面积)已经超过620万平方米,建成的10%土地均用 作高档商用物业,其中16%的土地存量位于上海。而在新鸿基吃进的沪上土地中,近80%将用于建设包括写字楼、商场和酒店在内的商业物业。这就意味着自今 年起新鸿基将有超过70万商用物业投向市场。其中,新鸿基位于上海陆家嘴(19.38,-0.44,-2.22%)核心的上海国金中心已于2008年11月封顶,看来公司将于今年觅良机将该项目推向市场。

  但新鸿基也因其对内地物业投资的放量而担负着沉重的资金压力。尽管港资开发商的现金流状况普遍优于内地房企,但根据WIND统计,截至2009年3月4日,新鸿基地产的经营现金流达-246.06倍,而长实的这一数据为78.09倍。

  而最早布局上海商业物业的恒隆集团在2008年已经尝到先行一步的甜头。至2008年来自内地的商业租赁收入已超过港币10亿元(合人民币1024百万元),超过租赁总收入的50%。目前内地的租金收益全部来自恒隆位于上海的恒隆广场与港汇广场。

  广州合富辉煌集团董事副总经理黎振伟近日表示,政府已经在力推安居房,宏观调控的大方向导致内地的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不 涉及民生,又是近几年才新兴起的投资领域,可提升运作的空间很大,所以外资机构眼下更热衷追捧零售商业。“目前,内地住宅地产的投资回报率大概为3%~5 %,而商业地产的回报率则有6%~8%。”

  受困高企存量住宅

  内地房企商业物业转向有心无力

  李嘉诚的逆市出手也刺激了内地房产商的胃口,越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。

  “发展商业地产是绿地的长期规划。”绿地集团办公室主任助理王晓东对理财周报记者表示,“绿地目前在上海的商业项目体量在50%左右,高于全国约30%的比例。”

  王晓东透露,绿地有意加入真如项目的开发,目前仍与有关部门进行初步接触。

  另外,具备“A+H”股优势的世茂股份的商业地产注资进程已过大半。世茂股份2008年报显示,国内已有9家地产公司完成了股东变更的工商登记手续,还剩2家物业资产尚未过户。

  记者联系世茂股份的董秘葛红卫,他表示“注资进程正在进行中,期间的具体进展不便透露”。

  不过,假如注资方案如期完成,世茂最终将获得总建筑面积超过400万平方米的商业土地储备,总量将超越陆家嘴(600663.SH)、浦东金桥(600648.SH)等一线地产上市公司,成为名副其实的商业地产龙头。

  然而,内地开发商在商业地产的征途亦困难重重。

  首先,高库存的商品住宅房难以在短时间内消化,开发商的商业地产资金来源成为难题。官方数据显示,2008年前11个月商品房销售面积为4.9 亿平方米,同比减少18.3%;空置面积达1.36亿平方米,同比增加了15.3%。房市需求萎缩,供给放量,内地开发商库存越压越高,手头也越来越紧。 截至2009年底,易居CRIC系统预期市场上的商品住宅房存量将至少达到2000万平方米。

  另外,国家力推保障性房源,在建的项目也要求小户型达到一定比例,这大大压缩了内地房企商品住宅开发的收益率,也挑战了内地开发商依赖资金快速 滚动的住宅开发模式。日前,国务院总理温家宝更在两会上表示,中央政府在2009年将投资总额9080亿元用于保障性住房等经济社会发展的薄弱环节。

  并且,由于前两年的激进拿地策略,国内房企的资金链都异常紧绷,这令他们的商业地产扩张之路阻碍重重。以世茂股份为例,公司在2008年实现营 业收入4.77亿元,与上年同期相比减少7.64亿元,减少幅度为61.55%;实现营业利润1.23亿元,与上年同期相比减少1.24亿元,减少幅度为 50.14%。

  而同为世茂集团旗下的姐妹公司世贸房地产情况似乎更为糟糕,根据标准普尔在3月发布的中国房地产报告,世茂房地产被评为“负面”。由于世茂房地产的举债将陆续于2010年到期,以现有的现金流计算,届时世茂将不得不面对近50亿资金缺口。

  连续两年营业收入、营业利润缩减,世茂股份仍在年报中预估2009年的利润将达5.2亿元,利润超过4亿元。面对结果未知的注资进程,以及在几 年内无法产生现金流的待建商业项目,葛红卫向记者解释,“还是会来自老项目的销售”。根据公开资料,世茂2008年的主营销售项目包括两个分别位于南京和 福州的住宅项目。

  然而自2月始,上海商品住宅的量升价跌令越来越多的开发商参与到存量房销售的价格战中。对此,大福证券研究部人士表示,世茂如果不降价恐怕很难 实现其预期销售收入。根据易居CRIC系统,上海2月商品住宅销售总成交量环比增长33.6%,同比增幅50.5%。同时,成交均价达1.2万元/平方 米,环比下跌10.9%。

  业内资深人士认为,旗下商业地产业务的拆分反而可能为其发展带来一系列困难:首先,世茂在大本营香港从未接手过酒店业务之外的商业地产,开发经 验不足;另外,世茂的竞争对手很多,包括内地的本土开发商和香港的大开发商;最后,注资过程牵扯到控股权和资产划分的问题,如何在不影响大股东利益的基础 上分得合理,是世茂股份成功转型商业地产龙头的关键。
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蛰伏近三年 李嘉诚父子上海动“心”


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090423/20090423024042470.html


和 记黄埔(00013,HK)与长江实业(00001,HK)虽然都是李嘉诚旗下的产业航母,但历来各自分工不同。有报道称,李嘉诚在上海的大部分项目主要 是由和记黄埔运作,长江实业更多只是进行股份投资和基础建设。但从上海真如项目开始,情况则有所变化,变成由长江实业主导操作。在和黄上海抛售高端物业的 同时,长江实业却在上海商业地产领域积极布局。

        真如项目的动工,正好暗合长江实业战略转变的需要。真如副中心开发建设投资有限公司何智奇曾表示,可以预判,李嘉诚对真如项目胸有成竹。

看好楼市长远发展

        对于今后的发展,李泽钜说:“今后,我们将继续与政府合作,打造上海市的城市亮点。”

        长江实业网站资料显示,从1992年进军内地开始,目前“长和系”在上海拥有的项目已经达到13个,包括最初的梅陇镇广场以及2005年竞得的浦东竹园商贸区地块。

        真如项目此时动工,意味着李嘉诚仍然看好内地房地产市场。3月26日,长江实业2008年年报中称,“受全球金融危机影响,物业市场整体交投及价格相应下调,惟长远住房需求、以及政府行之有效的土地和房屋政策,为物业市场长远、平稳发展奠定基石。”

        李 嘉诚认为,加上内地维持稳固发展的利好因素支持,集团将把握机会“以合理价格购入有潜力之优质土地”,对未来两三年的地产价格持乐观态度。目前,集团在北 京、天津、长春、沈阳、上海、常州、青岛、重庆、成都、武汉、西安、长沙、广州、深圳、东莞、珠海、江门及惠州等地均有多个项目正在进行中,并会继续考虑 在其他省市投资。

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经济放缓 李嘉诚改做长线投资


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090509/2009050902265093.html


每经记者  李凌霞

        全球经济急剧放缓,去年大多数行业的业绩表现也不尽人意,在此情形下,“超人”李嘉诚则选择将手持的 大量现金投入到长期的债权投资上来。日前李嘉诚旗下上市公司旗舰之一和记黄埔(00013,HK)宣布,斥资总计约为15.5亿港元,购买旗下另一家在加 拿大上市的赫斯基能源的两批票据。

        2009年5月7日,和记黄埔通过旗下全资附属公司 AceDimensionLimited接受了一项配售,并同意以2亿美元(约15.5亿港元)的总代价购入由赫斯基发行的分别为2014年及2019年 到期的票据。据了解,赫斯基此次发售的这两批票据总值均分别为7.5亿美元  (约58.13亿港元),利率分别为5.9厘和7.25厘。该等票据分别获 穆迪投资“Baa2”的评级,前景稳定,以及获标普“BBB+”评级,前景稳定。

        据悉,和记黄埔主要经营与投资五项核心业务,包括港口及相关服务、地产及酒店、零售、能源及基建、财务投资以及电讯等,其中财务投资是该公司盈利的一个重要来源。

        和 记黄埔表示,鉴于全球经济急剧放缓,多个市场增长减慢,全球主要经济体系陷于衰退,加上环球银行业绩出现前所未有的倒退,在目前极具挑战的营商环境中,备 存过剩流动资金只可带来低回报。所以集团在审订其投资及库务政策时,就开始考虑可否投资在年期较长的工具,尤其是优质企业债券等方面。和记黄埔董事会认 为,收购上述票据正好给公司投资企业债券带来机会。

        从去年和记黄埔的年报中可以看到,2008年和记黄埔在财务投资上的收入表现并不理想,虽然没有亏损,但该部分利润大幅倒退了54%,为64.67亿港元,而在2007年,股权投资给公司带来了高达97.54亿港元的盈利。

        对于此次投资赫斯基债券,和记黄埔表现出较大的信心。公司董事会认为,其董事对赫斯基的业务、管理及信贷状况一般而言较对其他独立公司更为熟悉,这将让和记黄埔在提升回报的同时,得以将增加的风险控制在审慎的水平上。

        资料显示,赫斯基能源公司总部位于加拿大卡尔加里,在多伦多证券交易所上市,主要擅长深海油气勘探开发作业。和记黄埔主席李嘉诚私人持有该公司约36%的股份。

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卷土重来 李嘉诚逼近“东八块”


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-20/HTML_QC2XV9QV70LB.html


七月,上海。

持续攀升的房价使每一寸可供开发的土地都变得热气逼人。过去几年人们避之惟恐不及的,位于上海市静安区东北部的东八块区域,亦再度使人垂涎。

月初,紧邻东八块的西斯文里地块围墙之中,陆续有打桩设备、管桩运抵。7月12日,现场一位黑衣包工头说,该地可以确认是和记黄埔地块:“这里的地皮是黄金铺成,说建成后只租不卖。”

西斯文里就“镶嵌”在因周正毅而一举成名的“东八块”区域中间。2003年,“上海首富”周正毅案发,被誉为上海最后黄金地、占地约18万平方米的“东八块”顿成是非之地。其盘根错节之利益和难以言说之意味,令众多地产豪门望而却步。。

周案之后,“东八块”由静安区政府全面回收,规划进行了较大调整。继南面三个街坊建为公园绿地之后,北面的五个街坊最终被划入新规划的苏州河滨现代服务业聚集区——规划和相关基础设施改造已在进行中。

西斯文里项目亦在此新规划的“绝版黄金宝地”之中。它虽不属于周正毅当年所签的老东八块,但由于紧密相连而共属于百姓口中的“大东八块地区”。

对此,即便是原东八块的业主们在概念上也很模糊,以至于和黄入主西斯文里后,他们群情激愤,发出《致香港首富李嘉诚》之公开信,称查阅上海房地产交易资料,未见“东八块”出让信息,于是在香港媒体上逼宫李嘉诚,要求其公开交代获得上述地块的详细资料。

对此,即便是原东八块的业主们在概念上也很模糊,以至于和黄入主西斯文里后,他们群情激愤,发出《致香港首富李嘉诚》之公开信,称查阅上海房地产交易资料,未见“东八块”出让信息,于是在香港媒体上逼宫李嘉诚,要求其公开交代获得上述地块的详细资料。

众多媒体都曾以“李嘉诚接手周正毅原东八块项目”为题进行大幅报道,和记黄埔则一直对此不置一词。

为此,本报向上海市静安区权威人士求证此事。该人士称,“事实上,西斯文里地块并不属于周正毅在2002年签下的八个街坊的土地,而是位于东八块大区域中的另外一个地块。”

然而,对普通百姓来说,东八块并不是一个简单的地理概念,而是那个地产枭雄盛行,官商共舞于灰色土地出让游戏时代的符号。

所以,当上海地产又进入一个反弹甚至即创新高的行业周期,人们对西斯文里新主人的关注,也就超出了一般意义。

“东八块”战乱时代

在上一轮地产暴涨周期中,“东八块”曾经是上海最大的伤疤。此地作为“上海首富”周正毅的发家筹码,一度被视为当时中国城市土地制度不健全的象征,引发诸多争议,并间接引发上海官场反腐风潮。

这个被誉为“上海最后一块黄金地”的旧城区,位于上海市静安区东北部,由八个连绵的旧街坊组成,东至成都北路(南北高架)、南至北京西路、西至石门二路、北至新闸路,总面积17.64万平方米。

上海市静安区委2002年的一份拆迁文件曾经对这个地块做出如下定义:“东八块” 是建设双高区的一项重大工程,对改善北部地区居民住房状况和城市形态,意义特别重大。按照既定规划,这个项目启动的最终目的是通过招商引进外资加快旧区改造。

2002年5月,上海市政府将这片土地分割为八块,以免土地出让金的模式,与当时的“上海首富”周正毅签订了八块国有土地的八个出让合同。

此时的周正毅对外放言,他打算将“东八块”拿下,然后改建为 “规模比古北新区还大的”高档住宅、商业区,投入60亿元人民币,可获得80亿元人民币的投资回报。

根据当时的公开报道,盯上“东八块”的并不仅仅是周正毅一人,来自香港的李嘉诚家族、新鸿基集团等多家财团均对此项目展开过明争暗夺。

后来的故事已众人皆知——周正毅虽然获胜,但由于在土地转让和居民拆迁安置上的众多纠纷,最终引发了连环诉讼和举报。一年之后,周锒铛入狱。2003年八月底,上海市政府将该地块回收。

当时的很多报道均证实,政府出面回收上述土地只是权宜之计——这个庞大的旧城改造项目,究竟将如何进行,由谁利用何种方式推进,都是外界关心热点。此后多年,有关这块土地的最终归宿,一直广受关注。

在各种利弊权衡间,数年过去。此时的上海房价和土地价格已经一飞冲天,而市区内可以大规划开发的土地更是所剩无几——“东八块”何去何从再度成为热点。

之 后,上海市静安区提出新的建设规划。原“东八块”区域内靠南部的三个街坊被规划为公共绿地,而其余五个街坊则内纳入新规划的苏州河滨现代服务业聚集区,由 此,原饱受争议的“东八块”事实上已经不再作为一个整体出现——目前划入苏州河滨区的街坊,已经有陆续的拆迁工程展开。

如今,一切已物是人非,周正毅正在二度服刑,而当时铩羽而归的李嘉诚财团,却借助新的规划,再度曲线逼近“东八块”。

和黄曲线重返

五年之后,卷土重来,和记黄埔当别有一番滋味在心头。

据本报独家调查,李氏联手上海两家当地公司共同组建的长和达盛(上海)有限公司已成为西斯文里的新主人。

相关资料显示,在这个项目公司中,李嘉诚旗下的和记黄埔拥有60%的股权,静安区区属企业上海达安房产投资公司占25%股权,剩余的15%股份则由上海盛融投资有限公司持有。根据公开资料,该项目占地1.45万平方米。

不过,和黄此次入主仍然是颇费周章——如果说上一次是与民企地头蛇较量,这一次则是曲线借道地方国企。

工商资料显示,西斯文里地块最早是在1997年批出,当时的中房上海房地产开发总公司(40%),香港金马长江投资有限公司(60%)联合组成的上海金马中房置业有限公司,以1888.64万元的价格从上海房地局获得,原定建设项目为中央广场商办楼。

2002年、2003年,上海金马相继经过第二手、第三手流转,最终其控制权落入上海达安房产投资公司之手——该公司系静安区区属企业。

静安区规划与土地管理局人士告诉本报:“流转的原因相当复杂,有合资双方矛盾,也有上海楼市周期起伏因素造成,该地皮因此成为静安区一个有名的烂尾盘。”

而该“烂尾盘”的最后命运是由静安区区属房产企业上海达安房产投资公司出面接手,由于限于自身实力因素,达安拉了和记黄埔,国资巨头上海盛融,一起投资西斯文里项目,建设一座不超过100米高的高档物业。

易居中国分析师薛建雄说:“上世纪90年代到2003年之前,上海房地产没有起来的时候,静安区许多旧城改造的项目很大一部分都是通过上海达安进行运作。”目前,位于西斯文里边上,达安城楼盘、达安世纪大厦均为上海达安开发。

在此时间段,周正毅案发。东八块以及其周边相邻的旧城改造项目均告停止。政府对原“东八块”区域的相关规划正在制定中——最终成型的方案就是目前的南部三个街坊成为绿地,而其余几个街坊进入苏州河滨区,成为“东八块大区域”。

“在周正毅之前,包括和记黄埔在内的多家港资地产巨头,曾对东八块土地兴趣相当大,但是被政府开出的高地价‘吓跑’”。长期关注东八块区域的易居中国分析师薛建雄告诉本报。

“前几年来,上海中心城区的旧改土地,多是由和政府有关系的国资关联公司拿到,所以和记黄埔只能通过参股项目公司等方式,抢滩宝贵地块地产建设。”薛表示。

上海外国投资工作委员会的一份批复显示,2005年,拥有西斯文里项目的公司将其权益分别卖给英属维京群岛Beright Investments Limited、上海达安房产投资公司和上海盛融投资有限公司。受让方三家公司付出的收购总价为2.925亿。

当时渣打银行(香港)有限公司出示给上海政府的一份资金状况证明显示,Beright Investments Limited既是和记黄埔地产有限公司控制实体,“资金状况良好,与本行之一切交往均感满意。”

而此后不久,上海金马中房置业有限公司正式更名为长和达盛(上海)有限公司,2007年新规划设计办公楼项目,新公司注册资本从9933万元增至2.2175亿,投资总额扩大至4.435亿,其中50%自有,50%银行贷款。

至此,和记黄埔终于通过与本地国有企业的联手,曲线逼近东八块区域。

记者经调查得知,该地块目前由项目公司长和达盛公司负责推进。该公司注册资本为2.2175亿,其中地产巨头和记黄埔占公司60%股权、上海达安房产投资公司占25%、上海盛融投资有限公司占15%。在2007年暂列出的项目投资数额为4.435亿。

本报调阅工商资料上长和达盛一份董事会决议显示,“西斯文里”项目用途为办公及商业,总建筑面积约8万平方米。和记黄埔对该项目建设显得极为低调。在和记黄埔有限公司网站列出的上海十大地产项目中,和黄对外称谓为“新闸路项目”。

根据相关信息,这并不是一个特别庞大的项目,在规划中,西斯文里项目总土地费用仅为1.91亿,其它建安成本费用2.525亿。

但毫无疑问,这是一笔划算的买卖。此前李嘉诚位于长乐路一座写字楼世纪商贸广场,其建筑面积与西斯文里项目相当,但是地段远逊于西斯文里。2008年5月,世纪商贸物业售出44.38亿元的价格。业内预计,以此对比,建成之后的西斯文里项目将会是寸土寸金。

但因为这块土地所处位置以及众多话题,仍旧使强势如和记黄埔者也需低调。时至今日,该公司仍对外界问题均持回避态度。

6月,本报致电和记黄埔上海分公司高管,希望了解地块事宜。对方以正在开会、身体不适为由回绝。记者按该公司公关部要求发予采访提纲,截至发稿,并未收到和记黄埔方面答复。

后“东八块”时代

如果说,从西斯文里复杂的流转开发历程,还能看到些许早年的地产运做痕迹,未来的东八块区域则将进入真正严格而规范的流程范式。

西斯文里项目率先破土动工后,静安区对东八块北面的“苏州河滨现代服务业集聚区”的土地储备亦加紧运作,记者获悉,这里涉及原东八块5个街坊的拆迁。

静安区规划和土地管理局一位主管干部对本报透露,预计今年12月底,原“东八块”中的60号街坊可以拆迁完毕,待另外几个街坊拆迁完毕后,政府有可能将其一起捆绑进入招牌挂市场,从而落实新的的规划。据透露,已陆续有海内外地产巨头前来探访。

记者在东八块现场看到,其中的60号街坊(大田路西面、山海关路北面),一半已经平整拆完。

“由于新规划的13号地铁线,‘自然博物馆站’坐落于此,所以60号街坊先行拆迁,也有可能先行进入招拍挂市场,目前已经有几家地产巨头前赴现场探访。”静安区规划和土地管理局人士透露。

“越往后拆迁的难度越大,60号街坊东面的59号街坊,67号街坊,尚不知具体何时开始拆迁,我们期望将这三个街坊拆迁完后联合上市,希望出现一家地产巨头将其一起拍走,这样有利于静安区的新规划的统一性。”静安区规划和土地管理局人士表示:“李嘉诚地块边上还有两个街坊也要拆迁,如果条件允许,静安区也可以让5个街坊一起拍卖”。

静安区规划土地管理局人士告诉本报,公园地面拆迁的资金:“前期的一部分是周正毅付的、后面的拆迁费用均由政府承担,”其没有透露各自的资金支付规模。

静安区规划和土地管理局人士透露,这是静安目前最大的成片旧里改造地区。按规划,未来将全部定位为商业办公、酒店、休闲旅游中心,正好与南面的绿地静安雕塑公园交相辉映。

6月26日,投资12亿的上海自然博物馆在静安雕塑公园内开工,上海市长韩正出席奠基仪式。

静安雕塑公园,绿草成荫。7万平方米的大手笔的绿地,正是上海政府在2003年从周正毅手中回收东八块后切出的第一块,已经建成的一期地块来自56、57两个街坊,而二期地块即是争议仍旧延绵至今的58号街坊。

2003年5月,在律师帮助下,正是来自58号街坊住户及公民代理人,发起对东八块周正毅“利益集团”的上诉。海内外媒体聚焦下,周氏通过东八块展开的一系列资本障眼法浮出水面,其资金链当即分崩离析,周也首次锒铛下狱。

而如今,这里故事依旧未有停息。但新的规划已经在政府主导下全面展开。

评论称,从原先的整体出让“东八块”,到率先启动西斯文里这个产权相对清晰的地块,最终实现拆分原“东八块”片区实施招拍挂,在这一轮地产反弹周期中,上海市政府对如何处理这个涉及诸多利益的历史遗留问题,已经有了非常清晰的施政规划。

公开信息说,上海政府对二期绿地进行了精妙的规划,绿地底下,为亚洲最大的“500千伏静安(世博)输变电站。”上海市电力公司新闻发言人王长兴告诉本报:“目前地下土建已经结束,马上即可交付地面建设绿地,整个项目预计世博前全部工程完工。”

或许那时,人们很少再会谈起“东八块”这个曾经牵动人心的地名。。



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李嘉诚的驭资术


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-27/HTML_HIDIKR870HFU_1.html


和记黄埔(00013.HK)一直是复星集团”对标”的公司之一,李嘉诚也为“星光模范生”们引为榜样。李超人从一文不名跻身为华人首富,复星创业者或许会有感同身受的地方,尽管他们的致富过程更快。

英 国有句谚语说,“一盎司的幸运胜过一磅的智慧”。上世纪七八十年代,和记黄埔和香港置地(SGX:H78)的失误,创造了难得的“机会窗口”,李嘉诚没有 错过这一盎司的“幸运”,借助于资本运作,果断出手,最终成就了事业规模的量级跃升,后来,以并购进行外延扩张也推动了复星的快速生长。

七 十年代早期,位列香港四大洋行之一的和黄,因投资过速,举债过重而陷入财务泥潭,以出让33.65%的股权获得汇丰银行(HSBC)1.5亿港币注资。彼 时和黄虽然财务陷入困境,但是持有大批物业,升值潜力良好,且有收益稳定的零售业务,而且,汇丰不可以一直持股和黄,因为根据香港法律,债权银行可接管丧 失偿债能力的工商企业,但一旦企业经营步入正常轨道,必须出售企业。和黄有成为好资产的潜质,大股东不得不出售资产,为李嘉诚的介入提供了机会。

当时,汇丰高层的打算并非售股套利,而是希望放手后的和黄经营良好,其债权人的利益可以长期得到保证。由于数次商业活动展现的能力以及汇丰董事包玉刚的游说,李嘉诚慢慢得到了认可。不过,李嘉诚主要产业长江实业(00001.HK)的净资产约在7亿港币左右,当时和黄的市值超过60亿港币,“蛇吞象”不仅需要汇丰给出一个好价格,还得有合适的财务安排,和黄才能平安落袋。

1979 年9月,长江实业宣布6.39亿港元收购汇丰持有和黄22.4%的普通股,这次收购成为李嘉诚事业的一个重要节点。而这笔交易之所以实现,首先,汇丰每股 转让的价格为7.1港元,相比市价有近一半的折让;更重要的是,汇丰允许长江实业分期付现,首期只需缴纳20%的收购资金(1.28亿港币)就能控制和 黄。为此,和黄前掌舵者则公开评论,“李嘉诚此举等于用美金2400万做订金,而购得价值10多亿美元的资产。”

事 后看,这是一笔“双赢”的交易。尽管汇丰售股非常优惠,相比其1975年8月取得和黄股份的价格1港币1股,还是收益丰厚;李嘉诚入主前的1978年财政 年度,和黄集团年综合纯利为2.31亿港元,入主后的1983年,纯利润已达11.6亿港元,由于汇丰保留了大量优先股,也分享了经营业绩改善的成果。

不 过,就交易本身而言,李嘉诚无疑受益最大,当时香江舆论因此役将李嘉诚冠以“超人”称号,但该笔交易真正的推手是汇丰,不妨理解为是汇丰以优厚条件“投资 ”了李嘉诚,时至今日,汇丰仍是和黄主要的合作银行。当年的那笔交易,好似李嘉诚以杰出的财技,以小博大,但其背后的利益考量,也只有局中人自己明白。英 国《金融时报》有篇文章说到,“那些对李嘉诚不那么欣赏的人士指出,关于李嘉诚的传奇故事通常会避而不谈他的婚姻和汇丰银行1979年决定将和黄出售给他的交易”。

除了善于利用“捡漏”的好机会,李嘉诚驾驭资本的另外一个关键是稳健的财务,使其可灵活择机而动。跟据香港学者郎咸平的研究,长实在收购和黄之前的1978年,负债比率只有0.4,比起当时潜在竞争对手新鸿基地产(00016.HK)0.59、 太古(00019.HK)0.64的负债比率低得多。以最近5年为例,和黄的流动资产净额都在数百亿港币之巨,现金及其他速动资产往往达到千亿港币的规 模。而李嘉诚能入主香港电灯(00006.HK),就是源于其大股东置地公司犯了与和记黄埔类似的大忌,周期判断失误,战线过长,财务负担过重。

1982年,香港地产巨 头置地以高于市价31%的条件,完成香港电灯收购,此间,置地进行了多起大宗投资,包括以47.5亿港币,投得中环地王。1983年,香港地产业进入萧 条,置地当年亏损13亿港元,负债超过100亿港元,陷入财务困境,寻求出售港灯,获取现金。李嘉诚决意收购“港灯”,其一,看中了“香港电灯”发电厂旧 址的地皮,可用以发展大型住宅物业,与和黄的地产业务具有协同性;其二,则是由于“香港电灯”主要经营电力业务,盈利和收入都较为稳定,可以平滑整个“长 江系”的收益。

1985年1月,和黄以较市价低13%的条件,共29.05亿港元收购置地名下34.6%香港电灯股权。按照郎咸平的数据, 当时和黄的负债比大约只有0.4,而其同业的潜在竞争对手包括太古、新世界(00017.HK)及怡和洋行在内都超过0.8,在财务能力上,和黄有绝对能 力把握机会。

2008年,和记黄埔一年的营收规模3483.7亿港元,盈利高达246.5亿港元,与之相比,复星的规模与盈利能力还有差距,不过,在过去不到20年的时间里,复星充分证明了其把握机会的能力,而随着上市后其财务指标获得根本好转,其产业布局的能力也将大大增强。



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李嘉诚减持保险股民安控股


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090916/20090916030719472.html


每经实习记者  杨可瞻

        据港交所披露,亚洲首富、长江实业(00001,HK)主席李嘉诚于8日减持民安控股 (01389,HK)249.8万股,每股作价2.133港元,涉及金额近533万港元。减持完毕后,持股量由之前的20.02%降至19.93%。昨 日,民安控股午后开盘后震荡拉高,至收盘报2.27港元,涨幅2.72%,全日成交898.88万港元。

        据了解,于 2006年12月22日在港交所主板上市的民安控股,是一家以香港为总部、且具领导地位的保险公司,其业务主要覆盖汽车、财产、责任等一般保险产品。 2004年5月,民安控股全资附属公司—香港民安获中国保监会批准,将其深圳分公司重组为一家全资附属公司,即民安中国。

        财务数据显示,截至2009年6月的半年内,民安控股录得中期业绩盈利5647.4万港元,较上期增长185.67%,另外2008年其全年则录得业绩亏损3.75亿港元。

        《每 日经济新闻》记者发现,此次是李嘉诚在港交所权益披露中,唯一一次减持民安控股。记者昨日致电民安控股投资者关系部获知,早在民安控股上市前,长江实业 (000001,HK)就是公司策略合作伙伴了。记者从投资中国网公开信息查询到,2006年,香港民安控股股东中国保险集团对香港民安实施股改,设立民 安(控股)有限公司,当时引进李嘉诚旗下长江实业成为第二大股东和战略性合作伙伴。

        辉立投资咨询(上海)研究部董事陈星 宇,昨日向《每日经济新闻》记者表示,李嘉诚此次减持民安控股,其原因可能主要有三点,其一是最近恒指涨至年内高点,同时民安控股从年初的几毛钱涨到目前 的2.27港元,在这种情况下,李嘉诚进行减持是一种较合理的选择;其二,李嘉诚是一位长线投资者,其选择持股民安控股,本身可能就是对未来保险业混业经 营及银保合作趋势的一种长线考虑,亦可能通过保险渠道向银行业进军,不排除他再度增持民安控股可能;最后,有消息称李嘉诚旗下和黄、长实未来均可能在A股 国际板上市,故李嘉诚可能通过此次减持对其旗下资产进行布局,

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