楊格:諗Sir你好!拜讀閣下之文章只三個月已令小第獲益良多。現有一些問題希望諗Sir賜教:
小弟與太太剛3字頭,冇兒女,月入共$5.8萬,手頭現金約$100萬。5年前用140萬買入一屯門兩房單位自住至今(現樓齡10年),現已升值至$310萬,尚欠銀行80萬。因太太於觀塘上班,交通十分不便,最早6時收工返回屯門家已經7時半(好彩的話),但街市已經關門,往往未能自己煮飯需要幫親茶餐廳,要做冇飯夫婦…….
小弟眼見自己單位已升值已過一倍,望能否運用升值單位加按向第二層樓進發之如亦希望能搬住巿區,現心怡牛池灣曉暉花園一約$410萬兩房單位,現有以下諗法:先把屯門單位加按至5成,套出現金$75萬($310/2-$80) + 手頭現金約$100萬=175萬,再以手期3成(約$140萬連其他費用)買入曉暉月供$1.1萬,但只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄。屯門單位作放租收入約$8500,減去供樓$6000及管理費$1000,除下每月約$1500落袋。
問題如下:1 .屯門單位加按作出租是否按盡只有5成?
2. 買入曉暉後只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄,如估價不足亦要自己貼錢是否太危險?照你的見解如樓市下跌是否未能有足夠彈藥補貨溝淡。
3. 購入兩單位後(一按5成,一按7成)如在樓市下跌下是否還安全?
4. 如真的現金不足,新樓能否按至8成?比按揭保險金是否值得?
5. 真的計唔惦數,是否建議要考慮把屯門單位放售?因小弟不想先賣舊居才搬,怕換樓中間時間沒有地方落腳,市面是否有銀行能提供一些換樓按揭能先把現金按出昨新樓的首期,換樓後才把舊單位放售?賣樓後現金應放係新樓把按揭減至5成?還是放自己袋作保本投資? 謝謝!
答:
首先重回最基本問題諗，就係楊格你應否再買樓加注? 如果楊格買入曉暉花園，先付三成首期而分廿五年還，每月$12000，分三十年都要$10800。由於你屯門單位剛租出，恐怕新收租金$8500(市價)未必咁快計得落核實收入，用差餉估值又差什遠。所以你完成換樓出市區後，負債比率為$(10800+5658)/$58000=28%，假設夫婦冇其他重大債項。因負債比率不高，28%表示佢完成今次換樓後仲有能力添置第三間樓，今次換屋完成後不會錯失下次低吸機會，所以諗樣對改善居住環境方面表支示。
但楊格自己都發現在一問題，就係換完樓之後cash已耗盡，得番幾十萬(錢)加兩間(一按5成,一按7成)樓，在現時市況會否過份兇險? 其實只要你工作穩定，每月收入仲可以有一至兩萬蚊儲起，現時間樓按到7成應有相當不錯之安全系數。此鑑於97年跌勢最急為一年跌三成，而你自己又有錢儲起去增加cash，就算銀行萬中冇一咁call你loan，你都應該頂得住，當然先決條件係你唔可以斷供。
基於楊格現時情況，佢可按自己情感類型，去作下列部署:
a. 情感顧家型
如果楊格見plan左換屋咁耐，係上段計過佢又買得起，真係「心動」不如行動」啦，但cash個位可以做得靚d，比四萬幾蚊一筆過按保費，做八成按揭加借埋保費上會，分三十年還咁借多幾萬蚊又唔係咩事。屯門樓唔好賣，佢同九龍灣係現時香港較有朝氣之兩個地段。4.10mil借八成分三十年還月供$12300，計埋月供屯門$5628，負債比率不高仲可收租$8500。
反而筆者對買曉暉有意見，曉暉當然新淨但返工放工時間會否大排人龍? 還掂你係為交通而搬不如一搬就搵個方便地方，淘大期數多而當中有新有舊，雖然樓齡比曉暉至少大一倍，但買樓確實係買地段，買周邊配套，切記唔好買向正地盤既就可。另一個考慮係價錢，曉暉新淨所以價位站得住，新麗花園(居屋)就舊些少但價錢平20%因而有其客路，唔想一次過用咁多cash可以考慮。
b. 投資搵錢型
呢個類型唔代表你唔顧家，搵到錢同家庭和睦係香港社會確實有莫大關係。當然搵錢就要冒風險，需要做既係放棄現時買樓機會，將屯門樓套到七成再租出，手執二百萬cash希望振英幫你質低個位入貨。但切記同楊格你現時相同情況既人唔少(係樓市賺左一百幾十萬既人)，所以市跌只不過會「人入你又入貨」，終歸跌唔落。你要希望有金融風暴加上振英發功先可以比到chance你。
改善居住環境可以照做，租出屯門自己又租入淘大即可。每月比多兩千蚊租但裝修筆錢可以慳係袋。兩百萬可買入穩定收息債券基金，月派息六千六港元可隨時贖回。風險為預計一年上下10%波幅，10%以外波幅發生率應不多於15%。
係市低時兩百萬可以狼死到買四間樓都得! 原因係你夫婦可先每人一間自住，做九成上會。市況差時更可九成上會樓都容許出租，你睇番19997年至現時按揭政策由緊到鬆，由鬆到現時緊便知! 祝投資順利!