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一幢位處筲箕灣舊樓群的二十多層 高單幢樓，附近是美沙酮診所及嘈雜老街，但面積五百餘呎的單位，竟然賣九百六十八萬元，令市場一片嘩然！說的是上週二開賣、由新地發展的「譽都」，百多個 單位幾乎即日售罄，最高呎價達一萬六千元，較同區二手高出兩倍！正好體現特首曾蔭權早前所指：新樓樓價已達危險界線。這次賣樓特別之處，是譽都屬遠期樓 花，並罕有不設即供，買家付兩成首期「睇到尾」。看落買家「有數」，但其實只如新地揸庄，向買家開出一張期票對賭。其間樓價下跌、上不到會的風險，完全由 買家承擔，亦反映發展商認為現時樓價已是「到頂價」；買家入市風險極高，與入賭場搏一鋪無異。

「小姐，你唔能夠再考慮，一衝出呢個門口就冇o架啦！」上週記者到銅鑼灣世貿中心參觀譽都示範單位，一名經紀已按捺不住飛撲游說：「同區指標單幢樓講緊呎 租廿蚊，但我敢擔保譽都落成後呎租做到六十蚊！用來投資再搏升值，我諗唔到唔買嘅理由。」隨後又拿出多份報章，「好多發展商喺筲箕灣一帶有項目，我哋買 咩？買名牌吖嘛，新地一向有保證，將來成個區一齊升值，最賺錢邊個？就係你哋第一批入市嘅醒目買家。」代理口中的譽都，簡直百分百完美，不過現場睇樓盤， 其最大賣點是鄰近筲箕灣港鐵站，但附近還有提供美沙酮的筲箕灣賽馬會診所、濕嵁嵁且嘈雜的舊街老鋪、還有衞生麻麻的「食街」東大街，人流複雜。新地卻以 「年輕專才」為主題，推出全港首個iPhone App物業管理服務來提升檔次，聲稱日常細節如送早餐或消夜、洗衣、代訂雜誌等都可以用電話代辦。不過每呎管理費預算為二元五角，最細的三百九十八呎單位 也要交近千

譽都小資料

地址：筲箕灣道305號單位總數：117面積：1房398-500呎2房581-622呎呎價：$13,000起落成：2013年8月

新地焗買家「睇到尾」

單幢樓譽都有一百一十七個單位，面積由三百九十八呎到六百二十二呎，上週二正式開售，即日便沽出九成。其中頂層31樓A單位，由於可直達供所有住客使用、 二十四小時開放的健身室，被「界定」為特色戶，面積五百八十一呎，成交價竟為九百六十八萬元！即平均呎價一萬六千六元。整個樓盤平均呎價亦要一萬三千元， 最細的三百多呎一房單位，亦要五百多萬，不過仍吸引不少投資者掃貨，主要來自中半山及南區，另有內地客連環掃入十伙，據知大部分買家以公司名義持有。這次 新地賣樓與往日不同之處，是這個屬遠期樓花，二○一三年八月才入伙，且以往皆設即供及二按等其他付款方法，今次卻「獨沽一味」只提供「建築期付款」。買家 現時付樓價一成為首期訂金，九十及一百八十日內分別再付百分之五，到入伙才需付清八成餘數。斥資八百萬元購入最大E室單位的陳小姐，十分看好後市，認為新 地的單幢樓具有潛力，加上只須付兩成首期，用一百六十萬元去搏非常值得。「樓價唔會大跌嘅，即使跌都有大把人（其他買家）陪我！」她的如意算盤，是只要屆 時樓價升百分之五，便可蓋過釐印及代理佣金；若升百分之十，則可淨賺四十萬元落袋，這樣付一百六十萬首期等兩年，回報是兩成半。更勝在現在不用「籌旗」， 而兩年後入伙，亦過了政府額外印花稅（SSD）徵收的時限。眼見此法吸引買家，嘉里於上週三宣布加推黃大仙現崇山第六座時，亦有樣學樣，買家可以「一成首 期睇到尾」。而這種付款方法，又的確非常適合實力一般的買家。上週六，只有廿二歲，手上已持有四個荃灣區單位的溫州炒家黃先生，不帶任何證件、支票便來睇 樓，但即日睇即日扑槌，身旁的葉姓經紀唯有吩咐公司出車載他回酒店拿信用卡和證件。晚上他於售樓處辦好手續，拿着兩個放有合約的環保袋離開：「我買了6B 座兩個六百八十五呎的C、D單位，一千四百萬左右。」他如此爽手，正正是受到發展商一成首期睇到尾所吸引，「我只須給一百四十萬就可買兩個單位，很適合投 資用，我哋溫州資本運作好先進，俾少幾成再錢滾錢，好划算。」

贏粒糖輸鑊甘

過往發展商都愛採用即供付款方法，雖要減若干樓價吸引買家，但貪其可以即時套現入賬，現轉用一至兩成首期睇到尾的方式，就如做庄開出一張期貨合約，入伙時 樓價升自然袋袋平安，就算樓價跌，也已經穩袋買家已付的首期，就算買家上不到會撻訂，仍可再放售單位或甚至索性轉做服務式住宅，並向買家追回差價。但對買 家來說，其間樓價跌的風險由他們承擔，買家在等待上會期間要提心吊膽。而據工商銀行董事兼副總經理黃遠輝指，若選用建期形式付款，銀行是不會為遠期樓花估 價，要到樓盤入伙才會按當時市價估值；若屆時銀行估不足價，買家要抬錢上會，兼且要預算單位作投資用途，最多只可借銀行五成，屆時買家要「籌錢」便倒瀉籮 蟹，分分鐘贏粒糖輸鑊甘。「如果到時樓價下跌就大件事啦，好似九七或者○三年沙士時，好多人變晒負資產，未必有能力供款，要斷供層樓。」黃遠輝說。而行內 人士更指，發展商不等一、兩年後以現樓發售，反而急急推暫時不用找銀行估價的遠期樓花，正好反映現時已是可賺到盡的瘋狂「到頂價」，並睇淡後市。

樓價已見頂

事實上，樓市風險已現；高力國際住宅買賣部董事潘偉基看淡後市，認為現時樓價比九七年已高出四成，再上升的空間非常有限，「我覺得樓市已見頂，銀行評估物 業多數不到價，約相差百分之十五至二十，加上不少準買家未能通過壓力測試而不能入市，二手樓有價冇市，一旦加息樓價就會立刻有調整。」經濟學家關焯照亦認 為，現時樓價已很高，上升空間有限，故絕不是買遠期樓花的好時機，「一手現樓銀行可以估價，風險小啲。至於樓花，傻咩？我當然唔會買，兩年後嘅市冇人知， 要搏一鋪，好大風險喎。個價已經好高。好似譽都，對於資金不足的買家來說，風險好大。」