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地产商邹锡昌倒苦水：别抬杠别对赌早退休


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http://house.focus.cn/news/2009-08-10/731411.html


　赌气买地、被迫借债、上市搁浅、卖地还债……过去的20个月，邹锡昌一直在反思这段不堪回首的经历，“向外国投行伸手借钱的事，今后真的再做不得 了！”邹锡昌1992年在香港创办昌盛中国集团，在北京、广州、太原等地的核心商圈开发商住物业。由于扩张心切，他曾借下巨额外债。

　　上 周末接受CBN记者专访时，终于“无债一身轻”的邹锡昌说：“今天为了见你，我从衣柜里找出了一套西装。这一年多来，今天是我第一次穿西装。”邹锡昌不穿 西装，为的是励精图治，重新思考经营企业的方向。他把从外资投行借来的钱视作“慢性毒药”，称今后不能再上当。事实上，外资投行、风投资金和金融衍生品本 身并无毒，邹锡昌“中毒”实为好胜心作祟。

　　慢性毒药

　　邹锡昌吞下的“慢性毒药”，是两笔巨债。

　 　“最致命的一笔是2007年11月19日为支付8.34亿元竞拍款欠下的。”邹锡昌指的正是竞拍中山地王——中山广场。他回忆说，“这块地挂牌后，我就 一直盯着，业内也都知道我势在必得。但在竞拍过程中，一家知名开发商还是插了一脚，跟我抬价。这块地的底价是2.3亿元。到了7亿多的时候，我想过放弃， 但又心有不甘。”经过308次举牌，邹锡昌最终以8.34亿竞得了这块地，高出底价6亿多元。

　　由于公司实力不济，邹锡昌不得不花了两个多月时间四处找钱。最终与香港苏格兰皇家银行签订了贷款协议。“就是这两个月的时间，延误了上市的好时机，也让我背上了沉重债务。”邹锡昌向CBN记者坦言。

　 　而将邹锡昌进一步推向举债度日深渊的，则是他的再一次“赌博”。2006年12月18日，昌盛中国与高盛旗下创投基金（GSSIA）签署可转换债券协 议，向创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券，利率为7%。双方约定，若昌盛中国没有在债券的年期内进行首次公开发售，创投基金可要求邹锡昌按预定 的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。另外，若昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年28%计算。

　　“当时，我就想着高盛名气大，而且对上市有帮助，甚至可抬高股价，所以选择了与其合作。其实对我们来说，条件是很不对等的。”对这个带有对赌性质的协议，邹锡昌心知肚明，但为了上市，他豁出去了。

　　愿赌服输

　　2008年底，上述两笔债务到期在即，但由于上市计划的搁浅，昌盛中国陷入了财务危机。

　　当时，邹锡昌面临两个选择，要么出售中华广场的现成物业，要么放弃“中山地王”项目。最初，昌盛中国将出售中华广场物业作为较切实可行的融资方案之一——传闻称，中华广场的转让价格约为20亿元，折合楼面价为2万元/平方米。

　 　直到今年6月份，邹锡昌最终以6.4亿元低价卖掉“中山地王”项目（卖给奥园地产），“用6.4亿还清了苏格兰银行的债务，高盛的债务通过贱卖公司设备 以及向国内银行贷款等方式也还清了。”回望过去的一年多时间，邹锡昌为了保住“儿子”（指中华广场），几乎是倾其所有。

　　“经营企业还是要稳妥，不要超出自身能力范围去做事。”上市遭挫，虽然使昌盛中国损失惨重，甚至差点失去中华广场，但对于邹锡昌来说，未尝不是个很好的教训——缺乏足够的风险意识，拒绝不了外国投行的诱惑，都是邹锡昌总结出来的经验。

　 　现在把中华广场托付给海印集团后，邹锡昌将投入新的“3+1”项目，即武汉、天津、太原的三个住宅项目和广州市内一个6万平方米的商场项目。对于中华广 场原来的管理团队，邹锡昌表示，除了部分员工将留下来配合海印集团的调整工作之外，会将其他管理人员安排到新的商场筹备工作中。

　　目前，邹锡昌没有为昌盛中国拟定更长远的发展计划。他向CBN记者坦言，自己打拼了大半辈子，天天为了赚钱奔波，做完已签好的四个项目后便打算退休了，“做些慈善或社工服务，都是香港人退休之后的选择”。
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別對中國有偏見 艾薩

2011-8-4  NM



「一顆有瑕疵的鑽石，比一塊完美 的石頭值錢。」投資者把焦點由歐洲轉移到美國、再轉移至中國、繼而印度、石油、黃金……近日又談論到第三輪量化寬鬆政策。我對他們關注的迅速轉變，感到驚 訝。這正好反映了，我們身邊不斷出現各種各樣的事情，但人的集中力始終有限。事情往往一波未平，一波又起，這就是投資，相關新聞永遠不會停止。

一 名基金經理這樣說：「歐美問題嚴重，比起中國發生什麼事更令我憂慮。」他的話說明了，當現在有些不太嚴重的事情出現時，便會掩蔽了一些長遠會發生，又非常 嚴重的事情。股神畢菲特批評美國國會，指他們爭論國債上限的問題，實在是浪費時間。同時間，國會的做法告訴了全世界他們無能為力，未能為美國作長遠打算。 連國會都被指責浪費時間，可以想像在投資界，浪費時間的大有人在。

中國經濟進可攻退可守

現階段，我們只關注中國面對利率上 升、通脹惡化、樓市泡沫、呆壞賬等的問題，卻忽視了西方的問題，包括銀行破產、政府無能、財政超收、失業率高企等等問題。我們只有愛莫能助，同時為我們相 對安穩的環境感恩。我們把矛頭指向中國和其他地方，說他們不該，怪他們錯了。不過我們明知道西方所做的已徹底失敗，中國為什麼還會重蹈覆轍呢？我假設中國 有一天會面對超支和過度借貸的問題，但不是現在。現時國家有三點二萬億元儲備，經濟增長每年達百分之八，加上政府有能力以財政和貨幣政策來刺激或收緊經 濟，不會帶來沉重的副作用，可謂進可攻，退可守。西方不但有赤字問題，經濟增長緩慢，甚至債台高築，還款能力成疑。但政府在干預經濟問題上，卻顯得無計可 施，進退兩難，中國相對有靈活性。

造假不止是中國問題

雖然中國的企業被爆出造假賬醜聞，但哪個國家身家清白？歐美過去十年發 生的詐騙案，涉及的金額共過萬億，相比下中國只是九牛一毛。澳洲煤礦公司詐騙案便夠無恥，印度由九二、九三年的金融業醜聞，至今仍有不少大規模的會計詐騙 案。馬來西亞、新加坡、泰國、菲律賓，全都不能獨善其身。但專門攻擊中國的人，卻大做文章，好像忽視了其他國家的所作所為。懶惰的投資者只怪罪於人，你的 失敗只怪你在買股票前沒有做好功課，閱讀年報是基本要求，好好閱讀和分析當中的數字，我估計九成的企業詐騙能及早被揭發。如果你買入中國及香港以外地方上 市的中國公司，你注定要被人打劫。英美的企業會否來港上市？當然不會！曭膠亄{在普拉達（PRADA）（1913）和新秀麗（SAMSONITE） （1910） 才來港上市，投資者開始了解它們的品牌和市場地位，欣賞有增長潛力的消費股。部分歐美最大的證券商建議購入中海油（883）、中國鋁業（2600）、聯通 （762）、中國人壽（2628），這些意見說明了他們並沒有努力做功課。如果他們有做功課，就不會推薦這些股票吧。祝君好運！艾 薩[email protected]

艾薩

Tony Measor的好友及舊同事，本身是特許會計師，有逾三十年投資實戰經驗，現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口，並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其 管理的環球投資組合，在91-00年間增長達十四倍。讀者對港股有任何疑問，歡迎致電郵本刊，中英亦可。[email protected]


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別對我撒謊！黑馬教你5招識破虛報融資額

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0225/149221.html

i黑馬：融資改估值、人民幣改美元、乘3乘5乘以10......融資真相慘不忍睹，投資人都看不下去了。大年初四，真格基金的創始人徐小平在微博發起倡議，希望2015年創投界來一場“真實行動”，抵制、曝光虛假投資(金額)行為。企業要做得長久，總可能有上市的一天，當遞交招股說明書的一剎那，你是穿了“內褲”還是“裸泳”，一看便知。

文/王方 本刊記者

編輯/卡西 劉惜墨

\1、為什麽要打假?

\近三個月，已有數名投資大佬發出信號：希望業界都能形成一股誠信風，爆出各自真實的融資數據(這句話翻譯過來就是：別再這麽幹了，再幹就削你。)

去年12月底，在黑馬創交會上，易凱資本CEO王冉說，經常看到這種情況，一家公司融了3000萬美元，然後報出來就是8000萬美元，融了1億美元報出來可能是3億美元。他呼籲：“建立誠信社會，從公布正確的融資額做起。”

2月22日，真格基金創始人徐小平也發起倡議：一起來消除這個虛報投資額的現象!他要求真格所投公司要麽不報，要報就報真實數字，否則小心他說出真相!

看到倡議，黑馬哥也是淚眼雙流。平日里，這種風氣把媒體搞得烏煙瘴氣，遇到這種事，媒體就成了其虛假宣傳的工具。比如融資敲定前，一些公司通常會求報道，說文章是寫給投資人看的，數字體面些能給投資人一點壓力，多拿點錢。融資敲定後，又來求報道，拋一個無法證實的天文數字，讓媒體們苦不堪言。

現在，終於有大佬出來抵制了。

企業要做得長久，總可能有上市的一天，當遞交招股說明書的一剎那，你是穿了“內褲”還是“裸泳”，一看便知。當然，絕大多數的情況是，連誠信都沒有的企業，通常在走到IPO之前，就已死在了路上。

2、哪些企業在造假?

\先用天使投資人蔡文勝的觀點，給這些虛報融資額的企業貼一個標簽：自卑、不成熟。

2010年12月，蔡文勝曾發布一條微博，內容如下：

“經常看媒體爆料，誰和誰又拿到錢，融資金額很大。其實，一般主動對外公布融資的，大多是自信不足的企業，多報金額的更是忽悠成分，公布融資好處是宣傳企業，但壞處更多。嘿嘿，我以前投資企業也犯過這樣錯誤。而融資到手又不對外公布，說明企業相對成熟，並進入快速發展沖刺階段。”

據黑馬哥了解，創業者融資時，會與投資方簽訂一個3個月的保密期。所以經常會有消息稱，某企業3月份完成融資，半年後才宣布。至於選擇哪一天，主要看公司是否有宣傳需要。

但成熟的企業會默默沖刺，即便宣布，也是真實的融資額。哪些公司會這麽做?比如被上市公司投資過的公司，它們想虛報也不會被允許，因為投資方財報通透，涉及到嚴格、敏感的上市公司，沒必要因小失大。

3、哪些人在打假?

\融資造假這麽多，為什麽被曝光出來的少之又少?因為，創業者與投資方往往坐在一條船上，除了競爭對手之外，誰還會更在乎這個數字的真相。於是乎，之前少數被曝有造假嫌疑的融資案例，主要是通過競爭對手舉報的方式：

1、同行爆料，這種情況最為常見。

早前如2011年團購大戰時，各種不知名公司裹挾著巨資破土而出。當年4月，大眾點評、拉手網均獲得巨額融資，前者宣布超1億美元，後者稱數額達1.1億美元。大眾點評創始人張濤便爆料，某網站1.1億美元註水不少。“真正的融資金額差不多是對外版本的一半左右，大約是5000萬美元。”

最近的如超級課程。去年12月，超級課程表CEO余佳文參加央視《青年中國說》稱，已獲得由阿里巴巴集團領投的千萬美元級B輪融資，並稱“明年給員工發1個億”。後被匿名網友、離職員工舉報“虛假融資”：實際僅為小幾百萬美元。阿里以上市公司不便披露為由，對具體數值不予評論。

這種方法缺陷很大：眾說紛紜，真實性存疑。同行是直接競爭對手，不排除刻意攻擊。目前為止也沒有實際證據證明，某團購網站、超級課程表確實虛報融資。

2、第三方監督。

上市公司比較嚴格，有證監會、渾水做空機構專門監督，但多針對於上市公司本身，至於其投過的公司虛報，中間隔著十萬八千里，出事兒的概率很低。

非上市公司就更是如此，誰來監督?工商局?貌似還沒有過先例哪家公司因虛報融資額受罰。靠媒體?許多媒體已成為企業、投資方的虛假傳播代言人，監督義務名存實亡、節操盡失。So，第三方監督的方法有時也很無力。

4、黑馬教你“5招”識破虛假融資額

\那麽對於小白用戶而言，應該如何戳破謊言?其實，門檻沒有想象中高，方法有幾種：

1、查閱其工商資料。部分企業牛皮吹得太大，只需查閱工商資料，一輪融資完畢後，資料顯示投資總額增加了多少，再對比其公開宣稱的數額，大致能推算結果。

2、查閱招股說明書(上市公告)。吹牛遲早要納稅，出來混總是要還的。現在是創業公司，總有一天是要上市的。而上市是要公開招股說明書的，某年某月融資多少，乘以3乘以5還是乘以10，這份文件里會寫得清清楚楚。

3、投融界也專門有一套“算法”：不錯的項目，適用易凱資本CEO王冉總結的定律。“大多融資會做乘法：乘2或乘3，圈里知道會這麽做，又會除回來，做除法也並不難。”

4、不太行的項目，適用禮物說創始人溫城輝總結的定律。溫城輝是90後創業者，經常戳破投融界的謊言，為此還曾跑到央視去揭假。每碰見黑馬哥，他也會對把同行的糗事拿出來調戲一番。

在那篇《叔叔阿姨為何要撒謊》的文章里，他說：“現在的互聯網創業公司很喜歡把融資金額誇大，最常見的方式就是把人民幣說成美金，明明只是1000萬人民幣，開口一說就成了1000萬美元，金額瞬間提高到6倍!”

5、很水的項目，適用人人貸董事長楊一夫總結的定律。今年1月，楊一夫通過鳳凰視頻表達了自己的看法。“創投泡沫很大程度是由於創業者披露融資不實造成，譬如估值變融資額，翻個5-10倍。”

創業者不惜犧牲誠信，背後目的是什麽?投融界也進行了分析，藍石天使創始合夥人桂曙光曾分析原因如下(黑馬哥對其有刪減)：借機宣傳營銷，金額大甚至大到爭議更有效果;投資機構借機宣傳;3)給競爭對手市場、融資、人才等制造壓力;虛報金額是給投資機構的LP看的.....

根據歷史慣例，什麽行業火，這種現象就在什麽行業流行，危害極大，2010-2011年的團購和電商、2012年的手遊和社交APP、2013年熱起的O2O、去年的進口電商和物流... ...

會有什麽危害?去年12月，紅杉資本創始人沈南鵬曾有過一段這樣的發言：“我們經常聽到企業家說把數字說得大一些，競爭對手也把數字說的大很多。這種心態特別需要防範，做一家企業還是應該抱著百年老店的想法，走得太快、拔苗助長，往往會給這個公司發展留下陰影，留下潛在的課需要去補，這種規律是沒有辦法去改變的。”

對，黑馬哥想說，走得太快會留下陰影 ，出來混遲早要還的!這個規律無法改變。創業者請時刻謹記!

本文記者王方，著重TMT及移動互聯網方面的報道，個人微信：wangfangnews。

另本文為i黑馬原創，如需轉載必須聯系微信zzyyanan，請註意!


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別對客人說 I'll come back to you

2016-06-20  TCW

Debbie在美式餐廳打工，某天她正在幫A桌客人點餐時，B桌客人打翻果汁，請她協助善後。她對著A桌男客說：I'll come back to you. 五分鐘後，她回來點餐，卻只見男客一臉羞赧，身旁友人笑個不停。這句請對方稍候用語是鬧了什麼笑話？

【狀況A】暫時離開，想對他人說「馬上回來」時：(錯誤) I'll come back to you.

(正確) I'll be right with you.

解析：I'll come back to you意指「我會回到你身邊」，常出現在愛情電影的對白中。若想表達「請稍候，馬上回來」，應該用I'll be right with you。right是right away（立刻、馬上）之意。

例句：This shirt is not your size.Let me check on the back shelf.l'll be right with you.

(這件襯衫不是你的尺寸，我去看看後面的貨架，馬上回來。)【狀況B】趕赴約會，想告知對方「快要到了」時：x I'm coming! 0 I will be right there soon!

解析：直說I'm coruing，雖然沒有錯,但這句話是雙關語，常是床笫之間表示.快達高潮之意。為免讓對方聽了想入非非，最好換成安全的I will be right there soon!

例句：Sorry!A car accident delayed the bus.I wil I be right there soon!

(抱歉!交通事故耽擱了公車，我快到了!) 【狀況C】來電插撥，想請正在通話的人「稍後一下」時：x I have another phone. 0 I've got another call coming in。

解析：I have another phone是指’我還有另外一支電話j；欲表示通話中有來電插撥，應說I've got another call coming in,然後再請對方hold for a minute。

例句：I've got another calI coming in.Is it alright if I give you a call later?

(我現在有一通來電插撥，我等會兒再回電給你，可以嗎？)世界公民文化中心獨家授權

撰文者湯名潔

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