筆友: 您好! 本文冗長,首先多謝閣下的抽空寶貴時間閱讀,謝!
本人一直有看你的文章,獲益良多,現有一些問題,望請指教。本人34歲,已婚,有一子,月入32k,資產60萬,太太全職照顧兒子,名義月入16k(有報稅及出糧證明,兼職收入數千,我們keep出糧證明是希望將來能多買一層樓),實際家庭收入38k。於2009年尾以本人及太太名義購入一間256萬的屋(同類型現成交400萬),花了30萬裝修,借9成供25年,月供9k利率約1.1%H plan,尚欠210萬,之前收到地產信件說有實客430萬想買。本人很滿意這屋,但想放售獲利。
現有想法如下(假設每月供款9k是固定支出,如有剩會儲下):
A本人想放450萬(很理想吧),因之前花了30萬裝修。如以430萬售出,減去雜費套現約210萬,然後租住同屋苑單位約12k或租住父毋A單位約8k(很舊,要裝修約13萬,這是ok的,父母將來易租些),將210萬買入人民幣收息每月約5.6k,實際租金每月支出2.4-6.4k,比現時供款少6.6-2.6k,3年省下約23萬。本人認為樓巿將於2至3年後回落25%,如自住單位回落至300萬,將以個人名義借7成購入B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,尚餘70萬,如樓價穩定,再以夫妻名義借7成購入300萬C單位收租,3成首期90萬加10萬雜費。資產剩約為50萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月約為23萬)減(A單位裝修13萬+B單位成本90萬+10萬+30萬+C單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為293萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月為23萬)
B加按,本人在中X銀行九成按揭,不能加按,要重新做按揭A單位,網上銀行估價375-406萬,400萬按7成供25年,利率約2.3%,套現約70萬(280萬減210萬現在欠款),月供12.2k,將70萬買人民幣收息每月約1.8k,每月實際供款付出10.4k,比現時供款多1.4k,3年供款多出5萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個300萬B單位收租,3成首期90萬加10萬雜費,資產剩約為25萬(70萬+60萬)減(A單位套現成本5萬)減(B單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為125萬(70萬+60萬)減(5萬),和有一間供緊400萬單位。
C換樓,以430萬賣出,減去雜費套現約210萬,以個人名義再買入300萬A單位(近父母,方便照應,36年樓但比較實用),借七成供25年,利率約2.3%,月供9.2k,成本約110萬(90萬首期+10萬雜費+10萬裝修(裝修盡慳))約剩餘100萬,將100萬買人民幣收息每月約2.6k,每月實際供6.6k,三年省下約9萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個現自住類型300萬B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,再將A單位租出。資產剩約 約為39萬(210萬+60萬+9萬)(A單位成本90萬+10萬+10萬)減(B單位成本90萬+10萬+30萬裝修),和有兩間供緊300萬及225萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為170萬(210萬+60萬)減(A單位成本90萬+10萬+10萬),和有一間供緊300萬單位。
問題如下:用方法A,以430萬買出現自住樓,將來再買兩間300萬樓之後,如能以430萬以上賣出,是否值得這樣做呢?但3年後樓巿不跌,我們便利要繼續租樓或再買樓。用方法B,將失去現時極低H plan,但這方法在3年後如樓價不跌,我們依然有一間供緊的樓,但不能多買一間樓收租了,亦要多付數十萬全期利息。方法C的好處是如樓市平穩或上升,我們依有一層樓住,樓巿上升的話可享有升值帶來的利益,如下跌的話,就可買多一層樓,如果實行方法C,我是否應先放樓後買樓呢?是否能以430賣出現住單位,才值得實行方法A或B呢?請問這三個方法,那個比較可取和注意的地方呢?或有其它建議呢?本人數口不精,如有錯誤的地方,煩請指正。多謝閣下的意見,謝!
p.s. 我之前只是在腦裏空想,但發覺要寫一封信給你後,令我更清楚自己的處境。
解答呢個咁詳盡既問題，諗樣先提出你要考慮既角度，諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢，個個心郁郁想放賣，咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買)，而你賣樓賺到你五年先儲到既錢，何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入，現時欠銀行一百七十萬，若然樓價現時2012年升至三百萬，咁你賺既係一百萬，而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求，或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金，咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。
點解係五年? 現時樓市已上行四年，即由2008年計起。相信你望多五年，即四加五有成十年咁滯，好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論，在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢，唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所，單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula，如你每個月只可以儲一千蚊，根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手，此乃理財基本步。
當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩，睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現，可以先賣樓後租住，將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變，佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁，只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手，唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨，個市旺時更可以走幾轉!
由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出，及賣出後點樣先為之高安全系數，而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注，要衡量自己能力才做。 講左咁耐，係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil，如加按只可套0.7mil，要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢，值得套現。至於賣左樓租應買返定租返，好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。
解答呢個咁詳盡既問題，諗樣先提出你要考慮既角度，諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢，個個心郁郁想放賣，咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買)，而你賣樓賺到你五年先儲到既錢，何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入，現時欠銀行一百七十萬，若然樓價現時2012年升至三百萬，咁你賺既係一百萬，而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求，或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金，咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。
點解係五年? 現時樓市已上行四年，即由2008年計起。相信你望多五年，即四加五有成十年咁滯，好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論，在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢，唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所，單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula，如你每個月只可以儲一千蚊，根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手，此乃理財基本步。
當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩，睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現，可以先賣樓後租住，將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變，佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁，只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手，唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨，個市旺時更可以走幾轉!
由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出，及賣出後點樣先為之高安全系數，而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注，要衡量自己能力才做。 講左咁耐，係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil，如加按只可套0.7mil，要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢，值得套現。至於賣左樓租應買返定租返，好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。
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等了四年，玉山銀行終於順利在中國成功將深圳分行轉制為子行，並拔得頭籌成為第一家在華南地區被中國銀監會核准通過的台資銀行，更是廣東自貿區第一家外資法人銀行，玉山銀行打亞洲盃的策略為何？ 玉山金控總經理黃男州說，玉山銀雖非最早登陸，但在中國申設子行成功，已有後發先至的意義。 趕在台灣總統選舉前夕，玉山銀行期盼已久的深圳子行終獲中國銀監會核准通過，一舉超前台灣金控業在中國布局的進度，成為繼富邦華一、永豐銀行之後，第三家成功升格子行的台資銀行。 然而，好不容易等來許可令，好日子卻過完了；面對去年以來經濟成長力道不再的中國市場，台資銀行不僅在大陸分支機構的利差下滑，授信風險也不斷增高。 根據金管會銀行局最新公布本國銀行二○一五年前十一個月獲利比，一四年衰退二．五％，其中中國分行衰退幅度高達二三％，國際金融業務分行（OBU）也衰退一一％，玉山銀行此刻面對的經營環境其實嚴峻。 中國總部設於深圳前海 就在眾多競爭者陷入進退兩難，甚至把目光移轉到東協市場之際，只有玉山銀行堅持一步一腳印，一舉登陸，「它安安靜靜地就讓競爭者備感壓力。」一家台資銀行行長如此描述他們眼中的玉山銀。 有別於多數台資銀行大部分以上海或北京為據點，玉山銀行另闢蹊徑選在珠三角地區搶灘，並直接將中國總部設在深圳前海，玉山金控總經理黃男州說，「雖然玉山 登陸不是最早，但集中資源耕耘深圳，找到自己的利基點。」事實上，珠三角的仗也不好打，主要競爭對手是中資和香港銀行。一位台資銀行香港分行總經理表示， 中國或香港銀行可直接拿台商在中國廠房作抵押，但台資銀行卻不成，貸款金額逾千萬元台幣的案件，更必須經台灣總行批准，程序繁鎖，無形中削弱了台資銀行的 競爭力。 困難還不只這樣，「光是東莞，經常兩個客戶分處東西，車程一個多小時，一天只能拜訪一、兩個客戶，要維繫客戶關係只能靠勤跑。」黃男州坦承，要克服的困難確實不少。 但明知山有虎，玉山銀當然撥好算盤才敢上山；東莞是中國台商投資最為密集的地區，全市現有台資企業近一萬家，約占廣東省台資企業三分之一，眾多台商市場，當然是玉山銀值此大環境不佳時機中，仍拍板登陸的關鍵因素。 一向定位為亞洲區域銀行的星展銀行台灣總經理陳亮丞表示，以星展的經驗，聚焦區域可提高效率，台資銀行先天上與台商同文同種的優勢，的確是很多外銀無法取代的。 玉山銀行很早就看好深圳前海是中國現代服務業最重要的示範區，具有深港合作、金融創新、制度改革的重要使命，搭上這幾年中國力推「前海深港現代服務業合作 區」及「廣東自貿區前海蛇口片區」，截至一五年十二月底，入駐企業高達六萬餘家，註冊金額三．二兆元人民幣，，未來很有機會成為「中國版的曼哈頓」。 海外布局重視「五L」 然而，當亞洲盃成為金融業須面對的趨勢，台灣總部如何避免海外分行各唱各調、變成不同企業文化的銀行？ 「海外據點不是一個『義肢』放在那個地方，必須血肉相連。」黃男州講得坦白，台灣的企業往亞洲布局，遇到的困難都是制度的結合，「你怎麼管理中國當地幹 部？海外的總經理薪資要怎麼給？這都是台灣企業國際化遇到的最大挑戰。」海外布局必須有「五L」，除了Licence（執照）、Leadership（人 才），更要抱持Long-term（長期經營）心態，一旦要經營當地客群，就要Localization（本土化）用當地人，雖然初期成本高，但長期一定 是對的。 第五個L，也是台灣金融業者最容易忽視的Logistics，後勤資源系統。黃男州舉例，當初玉山銀設立柬埔寨分行，為了管理人力資源系統，台北總部的資 訊系統不僅有中文介面，還有英文介面；此外，為了順利在地化，制度上也給予很大的彈性、包容性。「台灣銀行業也必須學習的是如何跨文化管理，以及學習和國 際專業經理人共處。」去年玉山銀行海外分行獲利占比已達一○至一二％，若含OBU已逾五○％，「未來三至五年目標是海外獲利成長到一五％。」黃男州自信地 說。 此時在中國市場設立子行，挑戰不可謂不小，玉山銀要如何閃過風險、打通這條關鍵筋絡，繼續提升海外獲利，市場很關注。 撰文 / 梁任瑋 | ||||