政府打房頻出重手，房價後市多空難測，讓所有想買房的人陷入膠著。 但不論自住或投資抑或是景氣的好與壞，人生要買得好房前，首先一定要做好「理房」規畫。 若能理出一套心法，存得一手好房，人生的許多難題，自然可以迎刃而解。 因此，《今周刊》蒐集專家、達人的存房經驗，提供成家、滿巢、空巢和終老四大時期不同房產規畫與建議，讓房產不再是你人生的包袱，而是奮鬥路途上的親密夥伴！ 撰文‧李建興、梁任瑋 研究員‧蔡曜蓮如何讓手邊的房產，使人生財富報表成為資產而非負債？如何讓自己成為「現代員外」，而非「房奴」？存房達人的經驗告訴我們，若能在人生不同階段，把握住存房心法，不但「買房」，而且「理房」，不僅房產會是報表上的亮麗數字，若是運用得當，更能解套人生瓶頸。 四十四歲的林哲熙服務於科技業。雖然科技業分紅費用化後，讓年收入幾乎腰斬，但他卻能在太太全職在家帶女兒的情況下，以一份上班族銳減後的薪水，撐起一家三口生計；更讓人驚奇的是，他還各擁位於台北精華地段大安區與新北市板橋區，市值共四、五千萬元的房地產，並且氣定神閒地支付每月八萬多元的房貸。這一切來自於他謹守「存錢買房」、「以房養房」，「控制風險」三大原則的成果。 初入社會 以第一桶金買房出租一直以來，林哲熙就對賺錢抱持高度興趣。高中時代，當同學一有錢就買很炫的機車時，林哲熙就開始半工半讀存錢，默默訂下存錢買房的目標，「買車只會折舊；買房，能住，又能出租生財，價值高多了！」林哲熙對於資產的想法，比同儕都成熟許多。因此，一九九○年步入社會後，雖然薪水才二萬元出頭，他還是省吃儉用每月省下一萬多元，並用年終獎金與加薪所得投資股票，短短三年內就存到上百萬元。 有了第一桶金，林哲熙立刻準備買房。雖然親友們並不理解他的決定，甚至告訴當時未婚且住在家裡的他，「把錢放在銀行定存生利息不是很好嗎？還可以隨時拿出來用！」然而他卻非常堅持：「一旦買了房，貸款壓力就會逼我存錢，就算房子用不到，還可以出租用來錢滾錢！」因此，一九九三年他獨排眾議，在板橋後埔老家附近，以四七五萬元買下一戶二十七坪大的華廈住宅，之後，立刻以一萬一千元出租。「我的目的很簡單，這時期的房地產是幫我存錢的！」林哲熙如此說道。 再來，就是如何控制房貸金額的問題了。當時，林哲熙向銀行貸款三百萬元，利率高達九％，每月本利攤還約三萬多元。計算下來，除了租金外，還得從薪水撥出兩萬元付貸款。對林哲熙而言，這反而更激起他賺錢的動力。於是，雖然已是有房階級，林哲熙仍有差就兼、有錢就賺，並堅持準時繳房貸。聰明的他，利用良好的紀錄，每隔二年與銀行談降息，談不攏就轉貸，從不綁約，硬是把利率從九％降到了五％。期間，若有大筆閒錢就用來攤還本金，在開源節流皆有度下，一九九九年結婚後，林哲熙回收了房子與老婆輕鬆住進自己的家，二○○三年還清房貸。 花十年的時間，林哲熙存下人生第一戶房。二○○五年，適逢老婆懷孕，進入人生不同階段，林哲熙對房地產又有不同想像。 成家生子 換捷運共構宅，好通勤又抗跌林哲熙開始將小孩未來的生活納入考量，首先，就是設想小孩未來的學籍。某天，陪老婆到台北市台安醫院產檢，正好鄰近敦化國小學區內一棟大樓套房要出售，每坪開價高達六十七萬元。他心想，「明星學區奇貨可居，連學籍都可以出租，未來增值性一定強。」因此，幾經議價後，以每坪五十八萬元，總價七百萬元，買下十二坪挑高四米小套房。買下後，林哲熙將挑高套房隔成上下層的兩房，原本租金二萬元的房子，最後以二萬八千元出租。林哲熙的租金收入，幾乎可以完全支付五百萬元貸款，每月近三萬元的房貸月付金。「這戶房子，可說是房客幫忙養的！」林哲熙些許得意地說。 二○○六年，隨著女兒出生，林哲熙想給自己以及家人更大的空間，打算換屋。他分析，「對一個年近四十，有家室有小孩的人來說，擔子很重，房子一定要是能增值的正資產，而不能只考慮住而已，否則只會增加未來的負擔！」因此選定板橋精華地段近捷運的房子，「買精華地段，肯定抗跌，而且住在捷運站附近，可以省下買車以及通勤的時間與金錢，這是許多人忘記精算的！」最後，他買下了緊鄰江子翠站的捷運宅，總價二七六○萬元，兩戶打通，總共六十二坪，並且有兩個大車位。此外，林哲熙還把門牌戶籍各自保留。他認為，「未來可以再隔開出租，或讓女兒住，等於下半輩子的需求，全滿足了。」的確，對於受薪階級而言，買下近三千萬元的房子，絕對是個龐大的負擔。因此，為了控制預算及還款風險，林哲熙先將第一戶位於板橋的房產，以六五○萬元出售；此外，再把股票、基金、美元債券共一千多萬元的獲利，以及太太一七○萬元的私房錢，作為頭期款，壓低貸款金額，最後，貸款八百多萬元順利換房。對於年收入二、三百萬元的林家來說，負擔每月五萬多元的貸款月付金，算來十分輕鬆。甚至，由於住家緊鄰捷運站，林太太乾脆把車賣掉，再把其中一個車位，以每月四五○○元出租拿來補貼房貸，這麼一來，房貸的負擔就更輕了。 值得一提的是，由於風險控管得宜，因此，即使科技業景氣下滑，林哲熙年薪從近三百萬元縮水到一五○幾萬元，他還是能負擔得起房貸。並且，隨著房價增值，台北與板橋的房子更各自增值了一倍與三成，總價值逼近五千萬元。 從大學時期開始儲備買房基金至於今年四十九歲的阮麗蓉，也有精采的存房經驗。阮麗蓉的父母從年輕時就開始存房，因此，在她印象中，有別於其他親戚煩惱著退休後的經濟，父母親不但能氣定神閒地靠著租金等退休，還可以拿著在高雄市區精華地段的房產地契，老神在在地說：「這些房子，必要時可以賣掉救急，不怕沒後盾。留著，最起碼讓孩子少辛苦個十幾二十年！」有了父母成功的例子，「存房」早已成為阮麗蓉的人生目標。因此，從大學時期開始，她就與男朋友（現為老公）在銀行開戶，強迫兩人每個月要各存進二千元作為買房基金。到了大四畢業前，當所有同學都還兩手空空時，他們已有十萬元的積蓄。 想起兩人當年一起為買房打拚的情景，至今，阮麗蓉仍記得男友在當兵前說的一段話：「麗蓉，我們先分手十天，我要準備考預官。考上了，薪水會從三千多元變成一萬二千多元，離我們的夢想就更近了！」這番話也燃起了阮麗蓉的鬥志，因此，踏出社會後，除了努力工作外，也開始學習投資。幸運的是，一九八○年代末期，正值許多電子股上市，報酬率驚人，阮麗蓉用自己與「預官男友」薪水省下的錢投資基金，此外，並在一個多月電子股股票蜜月期間快速套利，有獲利就再投資新股。一九九一年，男友退伍時，兩人已存足一百多萬元的買房基金。 為了要離買房夢想更近，兩人更仔細地分析財務現況。他們認為，以一百萬元為自備款，設定貸款七成，只能買三百萬元以下的房子，而貸款二百萬元，再以當時一○％的房貸利率推估，若每月本利攤還，得繳二萬五千元的房貸。而為了不讓貸款超過安全值｜｜家庭收入的三分之一，兩人收入須要達到七萬五千元。當時，這對準夫妻合計月收入才五萬五千元，但為了要更快達到目標，兩人下班後共兼四份家教，再加上男友勤接翻譯的案子，每月硬生生地再多拱出二萬元的收入。除了「開源」，更一有空閒就看房，試圖尋找更便宜的房子，他們深知，「人生的第一棟房，不能超出預算，但也要有增值的潛力，才不會讓資產白白地縮水，甚至能成為下一次換房時的本錢！」隨人生階段、收入不同 有系統地「理房」一九九二年兩人結婚後，持續看了數十多戶房，之後，選擇了一戶接近高雄九如交流道、科工館、屋齡十年、頂樓加蓋的公寓五樓。小兩口盤算著，除了地點有增值機會外，頂樓還可出租或當作家教班教室；孩子出生後，可暫時隔出房間；而且房子總價才二三○萬元，只需要貸款一三○萬元，每月足足省下了九千多元的房貸支出，兩人開源加上節流後，每月多出了近三萬元的盈餘。 但小夫妻並不急著享樂，由於當時一○％的高利率，每月一萬六千元的貸款月付金，將近一萬一千元是用來還息。因此，兩人除了投資股票基金外，採用每半年就大額還款的策略，降低還息的金額，並先還高利率的房貸，以每年償還五、六十萬元的速度，不到兩年已還清貸款。 隨著人生階段的不同，阮麗蓉夫妻買房的考量也跟著改變。當夫婦倆年屆四十歲，有二個小孩後，為了實現五十歲後不想再背房貸的計畫，他們買房財力的評估更為保守。例如，貸款月付金壓在月收入的五分之一，以十萬元月收入計算，貸款月付金在二萬三千元左右，以當時二％的利率與七成貸款計算，房子的總價在六百萬元左右。因此夫妻倆以總價六百萬元為上限，努力找房。由於時值房地產低點，容易殺價，最後以不到五百萬元，買到高雄捷運生態園區站、近明星學區的好房。 房地產對人生財富扮演的五大功能隨著收入增加，以及有系統的「理房」計畫，二○一一年時，阮麗蓉不但還清第二戶房貸，並且房價在捷運通車後，已漲至八百多萬元，增值了將近一倍之多。當時，雖然阮麗蓉夫婦已存有兩房，但仍有滿腔的買房熱情。不同的是，孩子陸續離家就學，進入了人生空巢期的夫婦倆，買房的思惟不再是通勤與學區，而是好好地「犒賞自己」。他們的盤算是，第三戶房不能太偏遠，未來要能順利出租或賣個好價錢，存錢養老。因此，阮麗蓉夫婦選擇高雄美術館附近的房子，兼具休閒與保值的功能；然而，強調風險控管的兩人，雖然年薪合計近五百萬元，可以輕鬆買下好幾千萬元的房子，但為了堅守「臨老不背房貸」的計畫，精算還款風險後，買了一戶約一四○○萬元的房子。二年後，再度還清第三戶房的貸款。 即將進入五十歲大關的阮麗蓉夫婦，已存有三戶無房貸的房產。由於希望在風景如畫、空氣新鮮的夢想小鎮終老，因此，今年，他們在高雄美濃以現金買了人生的第四戶房。有別於許多有錢人砸下數千萬甚至上億元打造退休豪宅，進入人生後半場的他們卻十分收斂。阮麗蓉夫妻認為，「在郊區的退休房，通常只會貶值不會增值，房子變成了消耗品，沒收入的退休族，更不該衝動消費！」因此，這次他們只拿出存款的零頭，用六百多萬元現金，實現了人生最後一個「存房」夢以及「臨老零房貸」的計畫。 「房地產本來就該是能圓夢、救急、致富、安家的活資產！不只有『居住』功能，更應該與人生財富規畫緊緊扣連！」旗下擁有數千位門生的投資達人啟富達國際董事長李建平如此認為。根據阮麗蓉的存房歷程，他進一步解構房地產之於人生財富的五大功能｜｜「年輕人的存錢筒」、「小家庭的根據地」、「置產客的聚寶盆」、「退休族的養老金」與「失意者的救命符」。 在「年輕人的存錢筒」方面，中信房屋行銷企畫室經理江龍銘則十分贊成李建平的見解。他分析，由於房地產不同於一般的消費品，不但能使用，更具備保值和增值的功能，只要評估得宜，的確是能讓人生財富倍增的捷徑，因此相當建議年輕人可以藉著買房，不但購屋前能強迫自己存得人生的第一桶金，購屋後又能讓財富增值。 「就精神層面來說，房子還提供一家人安身立命、穩定的功用。」關於房子，全國不動產董事長葉春智則十分贊同老一輩「有土斯有財」觀念，他認為，雖然房地產所費不貲，還會有稅負、修繕等額外開銷，但相較於租屋來說，前者是幫自己養資產，後者則是替別人養，「付租金純粹只是消費，但付房貸則晉升至理財階段了！」「最重要的是，許多家庭因買了房，一家人的生命歷程有了一個明確的根據地，也有了共同努力的目標，『家』的雛形更加完備！」葉春智說。 至於投資理財方面，信義房屋總經理薛健平認為，「相對於其他投資商品，房地產是個進可攻退可守的好工具。」他指出，股票、基金、黃金一旦重貶，除非認賠，否則動彈不得，但房地產只要財務槓桿衡量得宜，就算跌價了，仍可以轉為出租養房，若又買到優質好房，無異是「置產客的聚寶盆」，而到了退休時，房子只要保值，更可收租或賣掉變現，成為養老的財源。 「值得一提的是，房子還能救命！」網路地產王總經理陳韻如更提醒，由於目前房貸利率遠低於信貸和保單質借利率，而且拿房子當擔保品，貸款金額遠比其他方式高，再加上短期內房貸大幅升息機會不大，因此一旦遇到人生急需大筆資金時，房地產將是救急的貴人。 人生四大階段，存房規畫各有不同「因此，人生要懂得『存房』！」著名投資講師啟富達國際總經理趙靜芬指出，房地產絕不能與理財輕易切割。她提出「一二三理論」｜｜年輕時有一戶房子，作為儲蓄、累積財富的根本；結婚生子滿巢期時，要有二戶房子，一戶自住，另一戶投資生財，以應付人生開銷最大的時期；到了年老退休空巢期時，要有三戶房子，一戶養老自住，一戶作為收租保本，另外一戶留給孩子。趙靜芬也提醒，由於房子動輒上千萬元，切勿衝動購買，一定要扣緊財務配置，從財力、家庭成員、房地產的功能（投資或自住）等三大條件，評估適合的屋型、坪數、價格、地段。她進一步分析，可依「成家」、「滿巢」、「空巢」及「終老」等人生四大時期分階段規畫。 成家期：資金規畫好，買房沒想像中困難在成家期階段，通常收入有限。因此，需要精算租與買何者划算？租房租金是否高於房貸月付金？以及買房的其他成本，如稅負、修繕。另外，籌措自備款或還款能力也是考量的重點。至於屋型、坪數與地段，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，剛成家時預算吃緊，因此可考慮買小一點、遠一點的房子。此外，空間以未來三至五年的家庭居住成員作為考量，勿買過大的房子造成負擔，但地點的選擇仍要堅守交通方便，除了能減輕通勤的時間及車資成本外，更有增值的潛力，累積換屋時的本錢。 至於「薪水追不上房價」的這個難題，阮麗蓉見解不同。她分析，二十年前房貸利率動輒一○％，貸款百萬元，本利攤還每月一二五○○元，光利息部分就要支付八三三三元，貸款的六成六白白繳利息。相反的，目前利率二％，年輕人貸款百萬元，只要月繳五八○○元，其中利息只有一六六六元，占月付金三成不到，還本速度比以前快。換句話說，二十年前買一百萬元的房子，負擔等於現在的二百萬元，「二十年前的我們，並沒有比較輕鬆，關鍵在於如何規畫。甚至若能善用前三年還息不還本的寬限期，現代年輕人買房門檻又更低了！」她有感而發。 阮麗蓉建議，由於二十年前利率過高，因此估算房貸月付金時不宜超過家庭所得的三分之一至五分之一，但現代則可以放寬至三分之一即可，尤其高房價的大台北地區，則可以二分之一為上限。 滿巢期：換屋有技巧，生活能輕鬆加值進入生子後滿巢期，房子使用空間、孩子的學區則成為首要課題。由於滿巢後直到孩子成人前，是家庭開銷最大的階段，因此，房貸與家庭收入的比率配置要更為嚴謹。假設成家期貸款月付金占家庭所得的一半，滿巢期則最好緊縮到三分之一。此外，換屋時在買賣之間要考慮時間與價差的問題，以免造成資金缺口。例如，原本的舊屋賣掉後，資金是否足以支付新屋支出，而買賣的先後順序亦是關鍵。 空巢期：空間利用好，房子可投資生財到了孩子長大成人離家後的空巢期，年少時所存來的房地產，因為人數變少，會有多餘的閒置空間。因此，可考慮把多餘的房子或房間出租，作為投資生財之用。若是事業穩定的中高收入空巢族，在生活開銷減少下，可考慮買第二、三戶房投資預備養老。此時，出租及投資效益則成為考量重點。 終老期：好房來養老，退休必高枕無憂對於退休後的終老期，天時地利不動產總經理張欣民建議，若退休時體力仍佳，又嚮往鄉居生活，在財力允許的情況下，最好以現金購買較便宜的郊區房，不要負擔房貸；假設財力不夠，可到鄉間租屋，再把原本自家房子出租，用原屋租金貼補鄉居租金。至於退休後期，由於生病頻率升高，可將出租的市區房收回，在自家終老。此外，房子若有二戶以上，則可以考慮出售作為養老生活金，或留給孩子。 戲法人人會變，各有巧妙不同，只要用心找好房，做好財務規畫，加上嚴格風險控管，就能存下能生「金雞蛋」的好房。 人生4 大階段 存房最佳規畫階段1：成家期 家庭成員：單身或年輕夫妻 （約30歲左右） 建議財務規畫： 1.買房總價不宜超過家庭年所得10倍，貸款額度最好在7成以下。 2.貸款月付金絕不高於家庭月所得１/２，最好壓在１/３～１/５。 3.貸款年限以20年為佳，惟還款能力有限時，可考慮先延長為30年，或以還息不還本的寬限期應急。 階段2：滿巢期 家庭成員：年輕夫妻＋小孩 （約35～55歲） 建議財務規畫： 1.由於為人生開銷最大時期，房貸月付金得控制在家庭月所得１/３以內。 2.應常態性預留３～６個月的房貸月付金，預防不時之需。 3.貸款年限得控制在20年以內。 階段3：空巢期 家庭成員：中年夫妻，子女陸續離家的準退休族 （約51～60歲） 建議財務規畫： 1.準備退休，買房貸款年限一定要壓在10年內。 2.買房自備款至少５成，貸款月付金得在家庭月收入１/５以內。 階段4：終老期 家庭成員：中老年夫妻 （約61歲以後） 建議財務規畫： 1.自住的房子已全無貸款。 2.若欲買退休房或投資房最好不要貸款。 3.房地產的總現值＞理想退休金額1.2倍，或房子租金收益＞退休每月生活費。 整理：李建興 你該買什麼房？ 說明：回答下列問題，將選項記錄，選項最多的就是你所適合的屋型，如選Ａ次數最多，那麼你最適合買A型房，以此類推。 Q1. 買房後，是否急著搬進去？ A. 不急，我可以先租，甚至等１～２年後再進住。 B. 很急，最好一交屋就可以立刻入住。 C. 急歸急，但交屋後還可以等個１～２個月裝修。 Q2. 是否在乎屋子的新舊？ A. 非常在乎，我不能忍受房子被用過或空屋一段時間。 B. 雖然在乎，但只要是沒人住過的，設備還算新就可以了。 C. 不在乎，反正到時候重新裝潢就可以解決了。 Q3. 自備款夠多嗎？ A. 非常少，還不到總價的２成，且得慢慢籌措。 B. 沒很多，僅總價２～４成左右，但籌足現金了。 C. 差強人意，約有總價４成以上，甚至還有錢裝修。 Q4. 心目中的理想價位？ A. 環境與房子品質較重要，價位只要不要過高就好。 B. 得合乎區域的行情。 C. 買到低價最重要，其他的都是其次。 Q5. 在乎房子的後市行情嗎？ A. 非常在乎，我希望房價短期能大漲。 B. 還好，能漲最好，但也沒期待大漲。 C. 反正是自住，未來漲不漲還好啦。 解讀6 大優惠方案 助你「更上一層樓」方案（提供者） 內容 優點 注意事項優惠房貸（政府） 2000億元優惠房貸、青年安心成家方案、購屋及修繕住宅補貼方案。 提供低利貸款。 有身分限制。 零自備款（建商） 提供銀行核貸以外的金額給購屋者無息貸款。 消費者可免自備款購屋。 等於購屋全貸，且建商提供部分，通常還款期限短，將加深還款壓力。 成家圓夢金（建商） 交屋致贈圓夢金。 等同變相降價。 依戶別不同，所得圓夢金不同。 零利率（建商） 提供金額不等的零利率貸款，或由建商補貼利息，目前最高達10年。 若依10年200萬元計，可省27.5萬元。 勿因此而過度拉高貸款額度。 免稅（建商、仲介） 補貼購屋者房屋稅、地價稅、火險、地震險、代書費、大樓管理費等等。 等同變相降價，購屋後無額外支出，易計算。 須注意建商提出之限制條款書，如：僅限……。 送贈品（建商） 買屋送裝潢、家電或車位。 節省額外開支。 須注意限制條款，或贈品品質。 註：上述方案非常態性，使用得視當時主辦者有無提供。 你不能忽略的額外房屋成本 房屋稅 費用 自用住宅：房屋現值1.2％ 非自用：房屋現值２％ 發生時間 每年５月 火險、地震險 費用 每年2000-3000元，夾帶在貸款 發生時間 不定 印花稅、契稅、增值稅、代書費 費用 約１萬多元 發生時間 買賣時支付 地價稅 費用 自用住宅：公告地價0.2％ 一般用地：公告地價１～5.5％ 發生時間 每年11月 貸款 費用 本金＋利息 發生時間 每月 3大面向 看透最適合你的屋型 測驗結果： 您的答案中，哪一個選項最多？ A最多： 您最適合看預售屋，但如果您很急著要搬到新家住，可能得考慮暫時先租房，等交屋再搬進去，至於社區管理和鄰居品質，可詢問建商預售時其未來的管理機制是否完善，同時側面了解目前下訂的族群多半是何許人也。 B最多： 剛完工的新成屋或屋齡尚輕的一手房最適合您了，倘若碰到自備款不足的問題，可能得先向親友借貸。 C最多： 中古屋可能會是您的首選，但若您很在乎屋況，就得花一筆錢裝修。 屋型 Ａ型 Ｂ型 Ｃ型 資金壓力 價位較高，但貸款成數高，自備款在交屋前可分階段給付，交屋前資金壓力最小。 價位中等，貸款成數與預售屋相仿，惟自備款得一次備足。 價位較低，惟貸款成數也較低，自備款也得一次備足，且恐需裝潢資金，交屋前資金壓力最大。 增值性 高 中 低 屋況 全新屋況，設備新，且可客製化調整格局以及設計，惟無實物實景，風險大。 屋況新，設備也新，實屋可親身體驗判定，風險低，但格局和設計若改變須花費裝修費。 屋況較舊，水電管線等設備恐須更換。 適合族群 快速轉手的投資族群，以及自有資金較少的年輕人。 有立即住屋需求，重視屋況但資金有限的自住客。 重生活機能與社區管理和居民素質，且資金充裕者。 |