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上車攻略(4)：嚴選下一浪上車盤 脫苦海

睇通大市都未足夠，還要選中具潛力的區域及樓盤，秘訣是未來交通基建發展、社區及社群提升，以及樓價還有沒有水位，筆者為您嚴選各區下一浪上車盤。

1. 交通改善──黃埔、香港仔、鴨脷洲

隨著鐵路工程不斷在各處伸展，令到交通改善的區域大大跑贏大市：2008年九龍南線令到西鐵與東鐵連接，帶動屯門元朗樓價；2014年港島西線將會完成，未通車已令西營盤、西環、堅尼地城樓價在過去幾年異軍突起。要食盡優勢，就要留意未來幾年港鐵的新線。

所以下一浪可以考慮2015年通車的南港島線及觀塘延線上車，本來都可以考慮黃埔花園及海怡半島，不過現時呎價較高，而且很少細單位選擇；相反黃埔、香港仔、鴨脷洲就有較多上車盤供應。

2. 社區改善──九龍灣站、將軍澳

樓價也可以因為社區改善而跑贏大市，一來居住環境改善，二來產業轉型令地價上升，三來高收入社群遷入。

活化工廈在各傳統工業區零星進行，政府宣佈發展東九龍為商業中心，都有機會帶動附近樓價上升，不過九龍灣站就再加多一個利好因素：牛頭角下邨拆卸之後，政府將於原址興建「觀塘跨區社區中心」以及休憩用地，結果部份現時面壁的單位，將會變為公園景，舊公屋又會變為區內罕有的康樂用地，可謂連中三元。
港島東區樓價高企，間接令到高收入人口搬到一岸之隔的將軍澳，因為將軍澳線可以直達鰂魚涌及北角兩站，早在2006年人口統計的工作人口數據已經反映這個趨勢，隨著更多高質素物業落成，該處將銳變為高收入社區。

3. 商業活動及人流增加──上水站、屯門市中心

自由行旅客近年成為零售業積極爭取的生意，商場亦陸續裝修及改變商舖以便吸金，令到租金上升，間接推高樓價。北區上水固然是最典型例子，屯門市中心亦因為西部通道通車，屯門市廣場、時代廣場都進行大變身，令到屯門各商場都今非昔比，旺丁旺財。再加上屯門站商場V-City將會以全新定位，希望能吸引區外甚至境外消費群，屯門市中心樓價亦可因而帶動。

新一浪財富效應 老狐狸

這一篇文章應該早在一星期前面世了，但小弟近期各樣project纏身，每到假期，懶惰貪吃的老狐貍不是賴床，就是在最近一個星期過了大海考察業務 (有留意小弟專頁的朋友應該知道)，吃過了佳景集團 703.HK 轄下的澳門四季火煱，也到過了銀河酒店親身感受了其中場業務，享受了一個昂貴的假期。

先講一講資金流向，常常有人問我點解呢隻股票會升，老狐貍都係答買的人多過沽的人咪升咯，說穿了就是有錢湧入來買野力量大過沽的。如大家有留意報章新聞，歐洲有銀行正式向散戶實施負利率政策，向存戶收取費用，令市民蜂搶保險箱存放實物資產，若我作為一個存戶，那不如作投資，而香港股市早前的估值為全球最低之一，不難想像會令資金湧入。而正正是在港滙轉強多天，有資金流入中港股市後，香港股市創出年內高位，直至執筆日大市在連升四天後才首次回調，期間恆指曾挑戰了23,800點的年內高位，而在美國非農業職位遜於預期情況下，市場對美國於九月加息的預期下降，刺激了近日兩個新盤Grand Yoho 同啓德一號賣個滿堂紅，二手盤亦創出年內高位。若大家看看近期國內的樓宇買賣亦火紅，今天有報導指上海樓宇庫存量可於四個多月後售光。

雖說今個股票升浪只集中在大型股如騰訊、滙控和大型中資銀行等，而小型股仍然未成氣候，但在大型股和樓市向好下，老狐貍深信新一浪的財富效應將會形成，早兩天國內的汽車銷售數字好過預期，令汽車板塊全線造好，有可能正正係呢d先富起來的人帶動的數字。

如果你問我個市會點，其實老狐貍一早已講過牛市已在不知不覺間誕生了，到最近才有各方股評人相信，但我預期下一浪或許是大型股要先整固一下，到股仔發力了，畢竟很多莊家今年都未發市，早已餓過飢了，點都會趁好市就黎一轉，反正很多散戶仍然未落疊，小股又未算郁，有一定值搏率。

至於咩板塊會好呢？不如你話番俾我知上一浪打柴後邊個行業死左呢？咁呢個板塊就係最有值搏率咯。 對了，我相信很多人都會話係高級消費股，好似賣車、賣名錶等等，既然車都郁左咯，今次老狐貍就睇一睇一隻鐘錶股。

Sincerewatch HK (444.HK)  (9月7日收市價: $0.213)

睇完呢個圖，大家都會嘩左一聲出黎，原來係2015年4月份，即係1年多前，佢既高位係2.95，而今日收市都只係$0.213，現價只係當日的7.22% ，真係平爆。

如果你想知佢既業務，我就唔多講，大家可以睇番佢D資料，至於業績，在過去一年生意又差，租金又貴的情況下，當然係蝕咯，截至2016年3月全年蝕1.4億元，亦係預計之內。

咁呢隻股有乜賣點？咁就要睇番佢大股東同之前的批股行動了：

配售：

2015年3月，公司以$0.61 配售6.92億股，以後就炒過上$2.95，當中宣佈了朱太入股。
2015年9月，朱太向嘉實基金出售29%股權，每股份$0.53，現朱太牌面持有11.86%，及後股價急回至最低 $0.195
2016年8月，公司以$0.2售8.3億股，承配人身份未知。

財務狀況：

NAV: $0.265
公司總資產：16.78億
公司資產現金及銀行結存 (未計其他資產)： 5.22億
公司總負債： 5.79億

可以說公司可以零負債。

總結：

此公司在每次配股後均有炒作行動，而嘉實基金就俾人搵左笨X，以$0.53接左貨，係咁意上番去都有1.5倍回報，相反其52周低位只係$0.213，好抵搏。

呢個板塊已經跌到阿媽都唔認得，係咁意炒下高級消費品復甦真係不得了，唯一擔心係佢用時間去磨滅我鬥誌者。至於睇幾多，我一向都唔識睇，只知可以有機會big tea rice 咯。

(老狐貍已持有少量上述股份，以上分析只為老狐貍投資手記的自我紀錄，不應被視作投資建議遊說，股票價格可升可跌，甚至全無價值，請向投資顧問查詢。)

如大家有興趣，歡迎大家加老狐貍的FANPAGE交流下啦。
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老狐貍

消費升級浪潮，一浪更比一浪強

風險投資人 2017-04-06 16:07

百度拋棄了長達數十年的新聞源制度，將發展目標轉移到了更加廣闊的智能算法市場；阿里巴巴懈怠了安身立命的電商，轉而投向了市場廣闊的新零售領域；攜程首家線下實體店開業，開始布局線下渠道，借此打通線上和線下的渠道……一切的一切都在說明，一個緣起於用戶，開始於互聯網頭部的消費升級時代正在悄然來臨。如果說人工智能AI是創投圈由冷轉熱的解藥，那麽拯救市場營銷圈於水火的“上帝之手”非“消費升級”莫屬。

1.消費升級時代

以前，社會的物質資源是匱乏的，所以對企業的要求是產能足夠大，產品質量過關和價格成本低廉。隨著中國經濟逐步發展，三十年後的今天，我國物質資源已經非常豐裕。中國市場需要新一輪的消費升級。

消費升級是什麽？通俗點來講就是當經濟水平增高，人們的收入增加，不再只註重消費產品的價格，而更多地關註物品的“品質”。人們更希望吃到有機健康的食品，希望去各地旅遊，以前是東南亞，現在是歐洲北美澳洲。收入增加後，更加註重生活品質的提升，關註健康，不僅關註自身健康，還關註老人小孩的健康。

消費是供適應於求，當人們的需求發生變化，物品的供給也要作出相應變化，所以消費產品和消費結構就需要進一步升級換代了。

統計數據稱，2005到2010年，私人消費對GDP的增長貢獻僅有32%，而在2010-2015年，這個數據已經攀升至41%。為此，阿里研究院還發布了一組數據，預計未來5年投資和凈出口在GDP增長的貢獻占比上還將繼續減少，而私人消費卻將不斷增長，達到48%。

《大西洋月刊》聯合高盛全球投資研究所發布了一份 2015 年《中國消費者新消費階層崛起》的報告：中國城市中產消費者的人數已經過億，約有 1.46 億，他們的人均年收入在 11733 美元。這一億中產消費者連同另外 2.36 億的城市大眾消費者——他們都“不再只會花錢去置辦基本品了”。

2.消費趨向是追求品質

盡管中國居民的消費能力在快速的上漲，但我們的市場正處於這樣的時代——你想要一個足夠好的東西，但市場上沒有。

兩年前的春節期間，由於中國遊客消費，單價2000元人民幣以上日本馬桶圈出現供不應求的狀態，原因不外乎其在設計上加入了升溫和沖洗等人性化設計。吳曉波老師的文章《去日本買只馬桶蓋》發表後，馬桶蓋這個詞就悄然進入了我們的視野。兩年間，“消費升級、供給側改革”等新名詞也隨著馬桶蓋事件為大眾所熟知。一時間，馬桶蓋儼然成為了消費升級的風向標。而無論民族品牌的汽車如何享受政策保護，其保值和品牌能力依然比不上合資品牌。這些都說明，中國消費者對於品質的追求意識正在蘇醒。

如700bike聯合創始人張向東所說， “回頭去看消費品牌的歷史，‘廉價’都曾很快贏得銷量，而深入人心的‘品質’建立起了長久的品牌。對創業公司來講，不斷突破去尋找‘廉價’，不可能在品質上不斷進步，下一階段的消費品牌，一定是建立在品質之上。”

追求品質已經逐漸成為很多企業的首要原則。這種品質化不僅僅是品質保障，這是品牌存續的基本邏輯，而是讓產品去探尋和觸發消費者心中的審美意識，用品牌塑造與消費者的價值選擇互動。

3.企業的機遇

資本看到了消費升級的投資空間，對於企業來說，這同樣是個機遇。

開在星巴克旁邊的奈雪の茶，人群絡繹不絕，旁邊的星巴克卻門庭冷落，兩者形成鮮明對比。曾經星巴克被視為休閑飲品品牌里的一座大山，但奈雪の茶成了這個領域一個強勁的競爭對手。作為茶飲市場的一顆新星，奈雪の茶在深圳一共開了16家店，都在大型商城，而且幾乎都在星巴克的旁邊或對面，但月流水總比星巴克高，有的店甚至是旁邊星巴克的4到5倍。

前瞻產業研究院認為，其中重要的一個原因在於奈雪的茶踏對了消費升級的風口。消費升級有兩個重點，一是附加值，二是消費習慣的匹配。商品本身有使用價值和附加值兩種屬性，附加值包括體驗、氛圍、品牌、便利性等等都是。而消費行為不只是和可支配資產相關，更是和消費習慣和成長環境相關。

現在80，90，00後已經變成了新時代消費的主體，根據廣發證券的調查顯示，80、90、00後將帶來65%消費增量。而新時代的消費主體由於從小就不是很缺乏物質上的需求，更追求新銳、特色的商品，但由於現在經濟水平尚未達到中產階級的水平，在不降低品質的前提下，輕奢變成了一個不錯的選擇。

城市文化的繁茂，能夠讓各種各樣的社群共識通過商業消費表達出來。當然，消費當中有不斷的價值碰撞，但並非混亂無序。消費升級的演進實際上也是淘汰的過程，篩選出正向的，與社會關懷甚至整個人類文明趨同的東西。

可以明顯的感覺到消費升級的風口已經到來了，在未來，我們可能不僅僅要關註在商品本身的使用價值，更應該註重附加值對用戶產生的貢獻，這樣我們才能在產業鏈中取得議價權。

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消費升級浪潮，一浪更比一浪強

風險投資人 2017-04-06 16:07

百度拋棄了長達數十年的新聞源制度，將發展目標轉移到了更加廣闊的智能算法市場；阿里巴巴懈怠了安身立命的電商，轉而投向了市場廣闊的新零售領域；攜程首家線下實體店開業，開始布局線下渠道，借此打通線上和線下的渠道……一切的一切都在說明，一個緣起於用戶，開始於互聯網頭部的消費升級時代正在悄然來臨。如果說人工智能AI是創投圈由冷轉熱的解藥，那麽拯救市場營銷圈於水火的“上帝之手”非“消費升級”莫屬。

1.消費升級時代

以前，社會的物質資源是匱乏的，所以對企業的要求是產能足夠大，產品質量過關和價格成本低廉。隨著中國經濟逐步發展，三十年後的今天，我國物質資源已經非常豐裕。中國市場需要新一輪的消費升級。

消費升級是什麽？通俗點來講就是當經濟水平增高，人們的收入增加，不再只註重消費產品的價格，而更多地關註物品的“品質”。人們更希望吃到有機健康的食品，希望去各地旅遊，以前是東南亞，現在是歐洲北美澳洲。收入增加後，更加註重生活品質的提升，關註健康，不僅關註自身健康，還關註老人小孩的健康。

消費是供適應於求，當人們的需求發生變化，物品的供給也要作出相應變化，所以消費產品和消費結構就需要進一步升級換代了。

統計數據稱，2005到2010年，私人消費對GDP的增長貢獻僅有32%，而在2010-2015年，這個數據已經攀升至41%。為此，阿里研究院還發布了一組數據，預計未來5年投資和凈出口在GDP增長的貢獻占比上還將繼續減少，而私人消費卻將不斷增長，達到48%。

《大西洋月刊》聯合高盛全球投資研究所發布了一份 2015 年《中國消費者新消費階層崛起》的報告：中國城市中產消費者的人數已經過億，約有 1.46 億，他們的人均年收入在 11733 美元。這一億中產消費者連同另外 2.36 億的城市大眾消費者——他們都“不再只會花錢去置辦基本品了”。

2.消費趨向是追求品質

盡管中國居民的消費能力在快速的上漲，但我們的市場正處於這樣的時代——你想要一個足夠好的東西，但市場上沒有。

兩年前的春節期間，由於中國遊客消費，單價2000元人民幣以上日本馬桶圈出現供不應求的狀態，原因不外乎其在設計上加入了升溫和沖洗等人性化設計。吳曉波老師的文章《去日本買只馬桶蓋》發表後，馬桶蓋這個詞就悄然進入了我們的視野。兩年間，“消費升級、供給側改革”等新名詞也隨著馬桶蓋事件為大眾所熟知。一時間，馬桶蓋儼然成為了消費升級的風向標。而無論民族品牌的汽車如何享受政策保護，其保值和品牌能力依然比不上合資品牌。這些都說明，中國消費者對於品質的追求意識正在蘇醒。

如700bike聯合創始人張向東所說， “回頭去看消費品牌的歷史，‘廉價’都曾很快贏得銷量，而深入人心的‘品質’建立起了長久的品牌。對創業公司來講，不斷突破去尋找‘廉價’，不可能在品質上不斷進步，下一階段的消費品牌，一定是建立在品質之上。”

追求品質已經逐漸成為很多企業的首要原則。這種品質化不僅僅是品質保障，這是品牌存續的基本邏輯，而是讓產品去探尋和觸發消費者心中的審美意識，用品牌塑造與消費者的價值選擇互動。

3.企業的機遇

資本看到了消費升級的投資空間，對於企業來說，這同樣是個機遇。

開在星巴克旁邊的奈雪の茶，人群絡繹不絕，旁邊的星巴克卻門庭冷落，兩者形成鮮明對比。曾經星巴克被視為休閑飲品品牌里的一座大山，但奈雪の茶成了這個領域一個強勁的競爭對手。作為茶飲市場的一顆新星，奈雪の茶在深圳一共開了16家店，都在大型商城，而且幾乎都在星巴克的旁邊或對面，但月流水總比星巴克高，有的店甚至是旁邊星巴克的4到5倍。

前瞻產業研究院認為，其中重要的一個原因在於奈雪的茶踏對了消費升級的風口。消費升級有兩個重點，一是附加值，二是消費習慣的匹配。商品本身有使用價值和附加值兩種屬性，附加值包括體驗、氛圍、品牌、便利性等等都是。而消費行為不只是和可支配資產相關，更是和消費習慣和成長環境相關。

現在80，90，00後已經變成了新時代消費的主體，根據廣發證券的調查顯示，80、90、00後將帶來65%消費增量。而新時代的消費主體由於從小就不是很缺乏物質上的需求，更追求新銳、特色的商品，但由於現在經濟水平尚未達到中產階級的水平，在不降低品質的前提下，輕奢變成了一個不錯的選擇。

城市文化的繁茂，能夠讓各種各樣的社群共識通過商業消費表達出來。當然，消費當中有不斷的價值碰撞，但並非混亂無序。消費升級的演進實際上也是淘汰的過程，篩選出正向的，與社會關懷甚至整個人類文明趨同的東西。

可以明顯的感覺到消費升級的風口已經到來了，在未來，我們可能不僅僅要關註在商品本身的使用價值，更應該註重附加值對用戶產生的貢獻，這樣我們才能在產業鏈中取得議價權。

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