📖 ZKIZ Archives

萬科參觀記 jackxu

http://xueqiu.com/1198408535/26057934
這次在雪球 @O_Livia 美女帶領下參觀萬科，不過咱們是先到的，雪球美女居然自己走錯路，不知是否是日理萬機緣故。這次參觀的四家公司萬科是感覺最好的（其他幾家是比亞迪、中國平安、平安銀行），一上來就回答問題不搞前戲，回答也很詳細，另外帶各位參觀萬科外景介紹的美女看的也很舒服。嗯，萬科是家有品位的公司，10多年前就看過它的員工手冊，寫的很有人文情懷。作為投資標的的話好公司當然還要有好價格，現在的股價是高還是低看各位自己判斷。這麼樣的好公司，又有積澱，但就是由於處在被政府搞成一個時不時要打壓的行業，主供應商特牛！害得它老是些位置偏的地，要想拿好地方法各位懂得。其市值（按A股價）和騰訊差6倍多，不公平啊，不公平。現實就這麼殘酷。想當年萬科成名時，騰訊還沒出生呢。哎，好漢不提當年勇啊。另一個感覺萬科總部的PM2.5明顯比市內要低呢。諸位參觀的球友有此感覺否？下面是問答內容摘要，不能完全保證完整，有錯請球友指出！插張萬科美女picture，也不枉到此一遊。
查看原图
Q：萬科對未來養老住宅類的設想
A：目前只是嘗試，看看是否能否找到適合的方式。
Q：投資徽商銀行的動機
A：結合社區金融吸引客戶，幫助萬科的供應商（目前有1萬多家），提供按揭幫助，萬科是徽商銀行第一大股東，未來可以借助這個平台來做些事情。
建幸福驛站也是做社區平台，例如食堂、幫住戶代購、快遞代收等，目前有40萬家庭
Q：有多少儲備用地
A:地價今年漲幅快於房價，公司一般儲備3年用地（和政府有限供應有關），目前有6千萬平米地，看3季度報告說是4500多萬，似乎數據不一致。
Q：關於負債
A：目前80%的負債，但短期負債中有50%以上（1500-1600億近年） 是預收客戶房款，為0付息。有500多億是信託（7+%利息)和境外借款（4-5%因為要入境要批准，所以時間週期會長些），銀行貸款250億（一般拿到預售才會放款，而這時可以收客戶訂房款了，所以效率較低），全裝修房對於收更多的房款有幫助。
Q：未來房價
A：目前52%左右的城市化（包括進城務工的），未來需求仍然很大。目前買房使用槓桿不算高
購房者中33%為第一次購買，50%以上為改善性需求，15%為投資性需求
Q：分紅問題
A：大於 淨利潤15%用於分紅或派息（應該不會高出大多、許多投資人都不太滿意啊）
Q:房地產稅（物業稅）
A：應該是未來的方向，估計是從新房開始，達到一定的面積開始徵收。
Q:有關發展商業地產的設想
A：目前是小比例的開發商業地產，累積經驗。目前和未來仍以住宅為主。
Q：關於利潤增長
A：預期未來三年每年可以達到20%以上的淨利潤的增長。（看3季度報告還有1900多億客戶已付款而未交付結算的住房，這個未來都會在財報上體現為業績的）
Q：現金數量
A：2013年初有500多億，11月份有370億，主要今年購地較多（1900多萬平米）
Q:為何在北京上海一線城市拿地較偏
A：和政府的透明有關，03-08年政府透明增高，08以後透明度在下降，北京以合作開發為主。當然還是看好未來的。
Q：B轉H股目前進展。
A：目前和年初進展變化不大。
Q:關於海外發展
A：公司有拓展海外的計劃。香港收購一家公司.....，美國也與一家公司合資，我方佔大股份，這次主要去學習的，外方雖然佔小股份但收益很高如有授權費等，這也是我司要學習的，以後合作不一定要佔大股份，小股份也可以更多收益（比如收授權費）
Q:工廠化模式
A：公司03年局開始工廠化住宅的探索，目前有部分住宅使用工廠化的方式建設（既將住宅先在工廠做成部件，然後再運到工地安裝），其目的是加快工期、確保品質（在工地工作的工人不同的人對於工程品質控制相對不穩定，即使同一個人不同的時間情緒也還不同）。但目前成本仍高於普通方式建的住宅。未來的方向是如何降低成本。