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公然買高價物業: 明基控股(8239)(更新)

2012年5月24日, 明基控股(8239,前MP物流、明基能源)宣佈購入Foremost Star Investments Limited,該公司由一位獨立第三方的中國英文拼音人Yuan Huafeng所持有。當然一般來說,見到中國英文拼音人,就必然有古怪,不過在呢間公司身上就自然見怪不怪,如果有時間,我會把這一些東西都寫出來,正如這一項交易般,三文魚兄也正在寫這些題材

這交易其實很簡單,Foremost Star Investments Limited擁有一座位於新界屯門天后路18號南豐工業城中央服務大樓2樓222室的物業,面積18,294平方呎,而價格為8,800萬元,即呎價4,810元,分別兩批以2,000萬元及6,800萬現金支付。

如物業估值少於售價的一成以上即880萬,作價會相應調減。根據一名獨立專業估值師師Asia Asset Limited的推算,價值為1.18億,可見價格有按估值25.4%的折讓。

為籌集資金,明基控股會透過集資籌集資金,於是在7月5日,公司委派往績一般的東方匯財作為包銷售,以2供1股比例,集資約4,700萬港元,其中3,800萬元以應付收購事項,其餘以未來集資事項支付。而由於集資金額及配售股票少於現在市值及股本的50%,所以不需通過股東批准。

其實,這個物業的作價是不是這樣高的呢?

根據最近的該物業的成交,價格大約都是由1,000元至1,400元一呎不等,大約估值即約1,829萬至2,561萬,較估值低78.3%至84.5%,亦較作價低70.9%79.0%,這物業的價格實嚴重高估。所以我有合理的理由相信,這單交易有欺騙股東的成份,估計該2,000萬是實際購買的費用,那6,800萬目標是保留一點彈性,視乎市況的好壞集資,如果市況好,供股價較高,自然就可把作價高一點,如果供股價低,則作價調低,但目的仍是把供股的股份成為無成本,自然就可以向下炒。以公司手上的現金及燒錢速度來看,計及供股、配股所得及已供的2,000萬代價,大約現時只剩下約3,000多萬的現金,所以作價或會有下調的空間,這就由估價來配合,或許作價高估及出售的代價問題就是交易通函遲遲未能發出的因由,現在經2次延遲,日期已定在9月28日以前


右為南豐工業城。

或許因為這些事件發生,在收購後公司有多人請辭,列之如下:
1.  5月28日,何錦荃辭任非執董。
2.  6月26日,陳健生及吳永鏗請辭。換上何志威及崔瑛。
3.  8月6日,江志強辭任公司首席運營總監,公司管理層大執位。

那為何他們仍然要做這樣對公司不利的交易? 如果大家知道,這間公司所屬的太陽系近來瘋狂宣傳,又太陽金業、又太陽娛樂、又太陽飛馬足球隊,耗費甚多,但實像是他們的資金實際上因為幾件賣殼事件弄得很緊,在這個背景之下,不由得他們不這樣做,如有時間這些問題我會和大家談談。

港交所及證監會應儘快調查這公司把過高估值的資產的問題調查清楚,給股民一個答案。