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置富產業信託(778)的派息商榷


2010年4月14日,胡孟青小姐在專欄中談及對置富產業信託的價值:


 


想了解03年已喺新加坡上市嘅置富,可參考領匯房產基金(823),大家都係屋邨商場,分別在於公屋同私樓。領匯旗下商場要改善嘅已 改善,加租嘅已加到盡,雖然資產質素高,升值潛力卻不足。而置富旗下商場包括沙田第一城、馬鞍山廣場、都會駅、映灣坊等商場,整體出租率96.4%,去年 物業收入淨額4.95億元,每股資產淨值約6蚊,現時喺新加坡以港元交易市價做緊約3.62港元,較資產淨值折讓超過四成。


 


香港本來就係呢 隻基金祖家,現價計息率超過7厘,遠勝領匯,為咗杜絕亞洲果業(073)介紹上市大幅波動事件重演,上市代理人同管理人將為基金提供過渡安排,以套戥方式 確保基金流通量,減少兩地價格差異及供求失衡機會。


一星期後的2010年4月21日,左丁山在同報中亦談及該產業信託:


 


啱聽,不過最啱聽嘅就係有甚麼派息!睇番招股書,二○○九年派息三十二仙,香港上市前在星加坡作價約三元七角,周息率有近8.1%,在今時今日嘅低息環 境,有吸引力。青姐話畀左丁山聽,呢隻REIT在星加坡冇乜活躍買賣,市價低於資產淨值,未宣佈在香港掛牌之前,作價只係三元一角左右,宣佈後,立即急 升,在香港買入,息率可能降低一啲。都好啫,REIT其實即係收租股,左丁山對朋友話:「你住在第一城,驚商場加租嘅話,不如買入呢隻778做對冲,但股 價有升有跌,有風險,你諗吓啦!」


但我尋回招股書的核數師報告,內容如下:





細心的讀者一定看得出道道來,明天續。


提示:


2009年供股:


http://www.fortunereit.com/upload/news/325/24aug09%20Proposed%20Acquisitions%20and%20Rights%20Issue.pdf


購入物業資料:


http://www.fortunereit.com/upload/press/26/24aug09%20Secures%20refinancing%20and%20proposes%20acquisitions.pdf







置富 產業 信託 778 派息 商榷
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15267

置富產業信託(778)的派息商榷(2)


其實已有讀者wilbur猜對了答案,問題的答案之一就是供股買商場後,派息及淨 息率都減少了。

2009年8月,公司宣佈購入都會駅、影灣 園及凱帆薈商場物業,作價約20.59億。


其中大 部分作價以1供1單位,每股2.29元,發行824,879,427單位,集資18.89億,其中15.91億以用作支付代價(詳見下圖),其餘作營運用 途,收購在10月15日完成。





其中他們當時作出的假設已顯然對每單位分派及資產淨值有重大影響,預計分派會下降至22.97仙,以 現價3.78元計,對應派息率下降至約6.08%,絕不如昨日兩位專欄稱約息率「超過7厘」、「8.1%」。


亦可以從下圖看到,供股後資產值由7.80元、下降至4.80元,經重估後,至2009年12月 31日,每基金單位資產淨值則為5.32元。





那為何會導致收益率下降?主要因為那3個新購物業租金收益只有7,275萬(去年只有2.5個月租金 收入,已經年度化),扣除約4%的管理費用後,只有約6,979萬,回報率僅3.42%,經槓桿調整後即約4.67%,較原本的回報9%低所致。





那趙先生曾稱「派息率約6厘」是否 正確,明天如有機會,再分析,不然就要日後有機會分析了。但肯定的來說,青姐和左先生的專欄在今年而言,就有很大機會錯誤了。另外,長實一定要買,因為它能透過傷害子公司回報,令其股東獲得優良的收益呢。但想深一層又不是這樣,但說這些這要小心,不然會很危險。

置富 產業 信託 778 派息 商榷
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15302

27 Jan 2017 - [業績公布] 置富產業信託(778)近三年業績 + 財務分析數據

現在為大家分享置富產業信託(778)最近三年財務分析數據。(分析僅供參考,若有需要改善之處,請電郵至redmonkeykan@gmail.com)。

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(按一下下圖可放大)




27 Jan 2017 業績 公布 置富 產業 信託 778 近三 三年 財務 分析 數據
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=233952

11 Feb 2017 - [財報危與機] 置富(778)及香港電訊(6823)財務分析數據

今天在香港最受歡迎財經雜誌之一「經濟一週」,繼續隔週刊登的專欄「財報危與機」,分析可涉及任何香港上市公司,除了嘗試從財務報表發掘投資機會外,也分享可能的投資風險。今天的主角是置富(778),而就著實體書篇幅所限,我會將集團財務分析數據放在「紅猴」Blog上(按此閱讀),相輔相乘,實行內容O2O。若大家想盡快參閱專欄內容,請購買「經濟一週」實體書或電子版。
11 Feb 2017 財報 報危 危與 與機 置富 778 香港 電訊 6823 財務 分析 數據
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=235048

11 Feb 2017 - [財報危與機] 置富(778)財務分析數據

今天在香港最受歡迎財經雜誌之一「經濟一週」,繼續隔週刊登的專欄「財報危與機」,分析可涉及任何香港上市公司,除了嘗試從財務報表發掘投資機會外,也分享可能的投資風險。今天的主角是置富(778),而就著實體書篇幅所限,我會將集團財務分析數據放在「紅猴」Blog上(按此閱讀),相輔相乘,實行內容O2O。若大家想盡快參閱專欄內容,請購買「經濟一週」實體書或電子版。
11 Feb 2017 財報 報危 危與 與機 置富 778 財務 分析 數據
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28 Jul 2017 - 置富產業信託(778)公布中期業績後的估值

置富產業信託(778)於今天收市後公布中期業績,上半年收入按年升2%,物業收入淨額按年升3%,可供分派予基金單位持有人之收益按年升4%,升幅皆比去年同期下跌。 每基金單位分派按年升3%至$0.2553,按以往數年上下半年皆相若,可推算全年每股派息$0.5106,和市場原先預期差不多,只能保持低單位數分享。

(資料來源:公司年報) * 按下圖可放大



跟據業績,於2017 年 6 月 30 日的出租率 為96.6%,維持在去年尾水平, 平均租金為每平方呎 42.0 港元;另外,報告期間錄得續租租金調升率為 10.7%。商場租戶往往三年才作租金調整, 10.7%即代表每年只有3.5至3.6%升幅,亦解釋其收入及派息按年增幅低企。

若以過往兩年已提升的估值息率區間5.0%至6.4%作基礎,我現時預測其今年估值區間為$7.98至$10.21,合理估值在$9.10,今年最低見$8.52,即預期息率6.0%,最高見$9.82,即預期息率5.2%,今天收報$9.78,是貴是平可作個參考。
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我與Larry Hung已成立「博立資本」,提供股票組合管理服務,有興趣可按此作進一步了解。
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(利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有此股) 


 (以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
28 Jul 2017 置富 產業 信託 778 公布 中期 業績 後的 估值
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康景花園3房778萬沽 重返同類去年中價格

1 : GS(14)@2018-10-15 07:57:48

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5391&issue=20181015
【明報專訊】施政報告首個周末二手淡靜,十大屋苑周末僅錄4宗成交,其中鰂魚涌康怡花園由上月至今依然未開齋,而區內康景花園則有單位大幅劈價後沽出,並錄得屋苑本月首宗成交。

中原地產首席分區經理楊文傑表示,康景花園E座中層05室,實用面積561方呎(建築面積688方呎),3房間隔,放盤約1個月,最初叫價880萬元,上月底減至848萬元,本月初再減至800萬元,一減再減,最終以778萬元沽出,實呎13,868元,累減102萬元或近12%,成交價重返去年5月屋苑同類價水平。原業主2012年1月以455萬元買入,帳面獲利323萬元或71%。

映灣園3房實呎再跌穿萬元

東涌映灣園3房戶再錄呎價不足1萬元成交,為屋苑同類單位半年新低。中原分區營業經理陳旭明表示,映灣園1期3座低層H室,實用956方呎,屬3房間隔,原業主以950萬元放盤,累減54萬元或5.7%後以896萬元獲承接,實呎9372元,原業主2012年以313.8萬元一手買入自住,持貨6年,帳面獲利582.2萬元或1.85倍。上月初同類單位呎價已跌穿1萬元,單位為2座低層同面積H室,以950萬元成交、實呎9937元,相隔約一個月,上述單位成交價再低54萬元或5.7%。

天頌苑綠表210萬 今年屋苑新低

二手私樓樓價回軟,加上五二折居屋出籠,令部分綠表居屋錄得今年低價成交。祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,天水圍天頌苑M座中層15室,實用面積429方呎,獲一名區內綠表客以210萬元購入,實呎4895元,成交價為屋苑今年新低。原業主2000年9月以50.5萬綠表價購入,持貨約18年,帳面獲利159.5萬元或3.2倍。

綠悠雅苑綠表價首破800萬

不過,全港首個「置安心」計劃項目青衣綠悠雅苑,綠表成交價首次升穿800萬元,亦是區內綠表價新高。利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示,綠悠雅苑2座低層F室,實用696方呎,三房一套間隔,新近以803萬元(未補地價)易手,實呎11,537元,成交價創屋苑綠表新高。原業主2013年以457萬元(未補地價)買入,持貨5年,帳面獲利346萬元或76%。
康景 花園 778 萬沽 重返 同類 去年 價格
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351389

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