上海瑞威資產管理(1835)專區
1 :
GS(14)@2018-06-29 06:53:20https://baike.baidu.com/item/%E4 ... 0%E5%85%AC%E5%8F%B8收藏 1
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上海瑞威资产管理股份有限公司 编辑
瑞威资本（全称上海瑞威资产管理股份有限公司），成立于2010年1月，是一家专注于不动产投资的创新型资产管理公司。瑞威资本开展以不动产投资为主的私募基金管理、财富管理及其他投融资相关专业服务。
中文名 上海瑞威资产管理股份有限公司 外文名 Shanghai Realway Capital Assets Management Co., Ltd. 公司类型 股份有限公司（非上市） 登记机关 上海市工商局 成立时间 2010年1月12日 发照时间 2010年1月12日
目录
1 总裁介绍
2 企业定位
3 发展愿景
4 核心竞争力
5 核心价值观
6 战略版图
7 品牌责任
8 企业寄语
总裁介绍编辑
朱平，瑞威资本董事会主席、总裁，中国房地产金融领军人物。华东政法学院法学学士、长江商学院EMBA、
交通大学高级金融研修班在读博士、中华人民共和国执业律师。 [1]
朱平先生作为主要管理团队成员运营管理的企业已有两家成功上市；朱平先生曾经发起并管理的私募基金包括易居中国房地产投资基金、天津滨海汇中股权投资基金等；朱平先生深厚的法律背景和风险控制能力及其在资管行业十多年的积累，成为瑞威资本稳健发展的基石。 [1]
企业定位编辑
专注于不动产投资的创新型资产管理公司。 [1]
发展愿景编辑
成为“中国房地产金融领导品牌”与“广受投资人信任的资产管理公司”。 [1]
核心竞争力编辑
高效的项目主动监管、精准的项目价值评估、全面的基金风险控制。 [1]
核心价值观编辑
专业：资产管理能力、风险控制能力、产品开发能力、行业研判能力
责任：投资人责任、产业责任、社会责任、员工责任
创新：产品创新、服务创新、模式创新、理念创新
活力：狼性文化、学习氛围、协同凝练、激励机制。 [1]
战略版图编辑
集团公司：上海；
各地子公司：北京、武汉、广州、深圳、杭州、重庆、西安等； [1]
品牌责任编辑
产业责任:公司持续将中国经济重要组成部分“房地产”作为服务对象，创新引领产业进步。
员工责任:公司为员工提供各类职业发展培训以及良好的薪资福利体系，关注员工成长。
社会责任:公司以极高的责任心，积极履行社会责任，积极服务社会服务产业。
客户责任:保障投资人利益是对投资人的最好责任。诚信、专业、严谨是我们对投资人的承诺。 [1]
企业寄语编辑
鼎力塑造优秀企业。瑞威资本致力成为持续、有效、不断增加价值创造的经济组织，为社会各方创造价值，我们诚邀志同道合之士，携手赢在大资管时代。 [1]
词条图册
2 :
GS(14)@2018-06-29 06:53:38http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018062704_c.htm招股書
3 :
失頭哥(51894)@2018-11-02 16:22:20做基金的頭五名最高薪酬人士之薪酬，平均每人年薪不夠100萬??? 怎麼留下人才? 這公司可以認購嗎?
"截至2017年12月31日止三個年度及截至2018年4月30日止四個月，產生之有關本公司
五名最高薪酬人士之薪酬總額（包括袍金、薪金、退休金計劃供款、住房津貼及其他補
貼、實物利益及酌情花紅）分別約為人民幣1.8百萬元、人民幣3.2百萬元、人民幣4.6百
萬元及人民幣1.1百萬元。"
4 :
GS(14)@2018-11-03 01:00:41失頭哥在3樓提及
做基金的頭五名最高薪酬人士之薪酬，平均每人年薪不夠100萬??? 怎麼留下人才? 這公司可以認購嗎?
"截至2017年12月31日止三個年度及截至2018年4月30日止四個月，產生之有關本公司
五名最高薪酬人士之薪酬總額（包括袍金、薪金、退休金計劃供款、住房津貼及其他補
貼、實物利益及酌情花紅）分別約為人民幣1.8百萬元、人民幣3.2百萬元、人民幣4.6百
萬元及人民幣1.1百萬元。"
低得太過份，可能有做數吧
5 :
GS(14)@2018-11-05 03:59:481. 我們為中國投資基金管理人，專注於不動產投資基金管理。根據弗若斯特沙利文
報告，我們就管理資產而言於2017年12月31日為中國第十大不動產投資基金管理人。我
們的基金組合涵蓋商業不動產項目、不良資產項目以及城市化及重新開發項目。我們
的使命為利用我們資產管理技能、風險管理專業知識及執行能力以通過（其中包括）去
除不動產市場現有存貨及振興不良或其他利用不足的資產增強不同類別的不動產項目
的價值，從而促進中國經濟整體健康增長。自我們2010年成立以來，我們管理的基金已
經投資了合計25個大型投資項目，其中已經完成及成功退出的項目為15個。該等投資
項目由遍佈包括上海、深圳、成都、杭州、南京、無錫、寧波、西安、合肥、福州及濟
寧在內的十多個中國城市的組合資產組成。
我們管理兩大類基金，即項目基金及母基金。項目基金為專門項目設置，而母基
金靈活性高及可能於不同階段投資於各母基金指定投資範圍內的不同項目中。項目基
金期限通常介乎15至48個月，母基金期限通常介乎36至60個月。於最後實際可行日期，
我們管理合共10個項目基金及6個母基金，管理資產總額約為人民幣4,452.9百萬元。於
2015年1月1日（即往績記錄期開始之日），管理資產額約為人民幣583.2百萬元，即管理
資產額複合年增長率約為70.4%。我們的所有基金皆針對高淨值人士及機構投資者，而
我們私下通過直接銷售及外部營銷夥伴推薦的客戶為我們的基金募集資金。我們概無
透過任何互聯網點對點平台為我們的基金籌集資金。儘管我們的基金概無向投資者提
供任何保證回報，我們的已退出項目基金及已退出母基金於往績記錄期產生約17.6%及
約22.5%的平均已變現回報率。於往績記錄期，所有已退出基金之整體平均已變現回報
率約為18.8%。
在我們合格的專業團隊的支持下，我們相信我們的核心優勢之一在於我們能夠管
理我們投資組合範圍內的各種資產。我們的管理團隊及主要專業人員作為法律從業者、
合資格會計師或其他相關執業人員均於不動產資產管理行業或相關領域擁有豐富的行
業知識、管理經驗及專業技術知識。我們高級管理層團隊的大多數成員於資產管理行
業及相關領域擁有超過10年的經驗，且已在本集團工作超過五年。
於往績記錄期，我們的收益主要來自我們向項目基金及母基金收取的費用，該等
費用由常規管理費及績效費組成。常規管理費根據預先釐定的固定百分比（通常為1.0%
至2.5%，費率高達5%的若干項目除外）直接定期自基金收取。基金退出後，倘資本收益
超過某一預定基準，則績效費按佔退出時已實現資本收益的百分比（一般為20%，實際
利率可能更高）收取。
2. (i) 按管理費率劃分之管理資產
於12月31日 於4月30日
常規管理費率 2015年 2016年 2017年 2018年
人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元
2.5%或以下 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 913.2 1,070.0 2,692.8 3,046.2
2.5%（不含）–3.5%. . . . . . . . . . . . . . . . . . 130.0 2,110.3 2,631.7 1,796.5
3.5%（不含）–5.0%. . . . . . . . . . . . . . . . . . 171.4 650.0 150.0 150.0
管理資產總值 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,214.6 3,830.3 5,474.5 4,992.7
減母基金於項目基金中的投資. . . . . . (225.5) (248.1) (489.6) (581.3)
管理資產淨值 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989.1 3,582.2 4,984.9 4,411.4
3. (ii) 按績效費率劃分之管理資產
於12月31日 於4月30日
績效費率 2015年 2016年 2017年 2018年
人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元
無 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48.7 47.7 434.6 716.3
20%至25%. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 935.9 2,744.0 3,504.9 3,731.5
25%（不含）至30%. . . . . . . . . . . . . . . . . . — 660.3 1,100.0 241.7
其他（附註） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230.0 378.3 435.0 303.2
管理資產總值 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,214.6 3,830.3 5,474.5 4,992.7
減母基金於項目基金中的投資. . . . . . (225.5) (248.1) (489.6) (581.3)
管理資產淨值 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989.1 3,582.2 4,984.9 4,411.4
4. (iii) 按基準回報劃分之管理資產
於12月31日 於4月30日
基準回報（附註） 2015年 2016年 2017年 2018年
人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元
無 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450.1 2,107.3 2,508.7 1,864.7
8%至12%. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 539.0 195.5 435.7 492.8
12%（不含）至15%. . . . . . . . . . . . . . . . . . 225.5 1,527.5 2,530.1 2,635.2
管理資產總值 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,214.6 3,830.3 5,474.5 4,992.7
減母基金於項目基金中的投資. . . . . . (225.5) (248.1) (489.6) (581.3)
管理資產淨值 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989.1 3,582.2 4,984.9 4,411.4
5. 排除該等基金。
下文載列於往績記錄期按收入來源劃分的收益明細：
截至12月31日止年度 截至2018年
2015年 2016年 2017年 4月30日止四個月
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
項目基金 — 常規管理費. . . . . . . 13,611 39.0 57,019 68.4 103,518 79.1 35,306 62.5 — 績效費 . . . . . . . . . . . 15,184 43.5 11,737 14.1 17,682 13.5 16,163 28.6 — 一次性基金設立費 3,562 10.3 3,421 4.0 2,100 1.6 2,286 4.1
小計. . . . . . . . . . . . . . . . 32,357 92.8 72,177 86.5 123,300 94.2 53,755 95.2
母基金（附註1）
— 常規管理費. . . . . . . 4,498 12.9 4,059 4.9 6,231 4.8 2,962 5.3 — 績效費 . . . . . . . . . . . — — 8,447 10.1 2,061 1.6 — —
— 一次性基金設立費 — — — — 19 — 83 0.1
小計. . . . . . . . . . . . . . . . 4,498 12.9 12,506 15.0 8,311 6.4 3,045 5.4
諮詢費（附註2） . . . . . . . . . . . 100 0.3 — — — — — —
減：銷售相關稅項. . . . . (2,086) (6.0) (1,261) (1.5) (736) (0.6) (333) (0.6)
總計. . . . . . . . . . . . . . . . . . 34,869 100.0 83,422 100.0 130,875 100.0 56,467 100.0
6. 於相關年╱期末管理資產的收益明細載列如下：
於12月31日 於
2015年 2016年 於2017年 2018年4月30日
基金
數目 管理資產
基金
數目 管理資產
基金
數目 管理資產
基金
數目 管理資產
人民幣
百萬元
人民幣
百萬元
人民幣
百萬元
人民幣
百萬元
項目基金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 989.1 6 3,557.3 11 4,933.5 12 4,354.6
母基金. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 225.5 3 273.0 6 541.0 6 638.1
減：項目基金中的母
基金投資（附註） . . . . . . . . . . . . . — (225.5) — (248.1) — (489.6) — (581.3)
經調整總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 989.1 9 3,582.2 17 4,984.9 18 4,411.4
7. 截至12月31日止年度 截至2018年
2015年 2016年 2017年 4月30日止四個月
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
商業不動產項目. . . . . . . 8,439 26.1 37,150 51.5 34,836 28.3 10,187 19.0
不良資產項目 . . . . . . . . . — — 22,538 31.2 51,905 42.1 22,104 41.1
城市化及
重新開發項目 . . . . . . 23,918 73.9 12,489 17.3 36,559 29.6 21,464 39.9
項目基金總額（附註） . . . . . 32,357 100.0 72,177 100.0 123,300 100.0 53,755 100.0
8. 我們的客戶為我們所管理基金投資的投資者。我們的目標客戶定位於高淨值人士
及機構投資者。截至2017年12月31日止三個年度及截至2018年4月30日止四個月，我們
已分別服務141、242、254及275名客戶，其中29、48、147及229名客戶為經常性客戶。截
至2017年12月31日止三個年度及截至2018年4月30日止四個月，我們的五大客戶貢獻的
收益分別佔總收益的約12.5%、44.7%、50.6%及35.5%，而我們的最大客戶貢獻收益分別
佔總收益的約7.1%、17.2%、18.4%及14.0%。
9. 由於(a)我們的客戶群集一起並由不同基金管理，及(b)尋求投資者有關的費用皆由
該等資金收取，為提供對本集團五大客戶的有意義的分析，我們已於相關年度╱期
間根據我們五大收益貢獻基金編製相關資料。截至2017年12月31日止三個年度及截至
2018年4月30日止四個月，我們的五大收益貢獻基金分別貢獻約76.7%、86.1%、77.5%及
64.1%的收益。截至2017年12月31日止三個年度及截至2018年4月30日止四個月，我們的
最大收益貢獻基金分別約佔我們收益總額的23.0%、29.4%、31.2%及23.8%。據董事所深
知及確信，除本招股章程所披露者外，概無主要股東及董事或其各自的任何聯繫人於
我們任何五大收益貢獻基金擁有任何權益。
於往績記錄期內，由於我們的業務性質使然，本集團並無定期或重大供應商。而我
們可能與我們業務合夥人合作以為我們基金集資，該等業務合夥人介紹或尋求投資者
相關開支計為相關基金之直接成本而非本集團之開支。
10. 股息
本集團於截至2016年12月31日止年度及截至2017年12月31日止年度分別宣派中期股
息人民幣35.0百萬元及末期股息人民幣45.0百萬元。本公司已派付2016年中期股息。於
2018年8月下旬，2017年末期股息已獲悉數結算。除所披露者外，本集團於往績記錄期
概無宣派或派付任何其他股息。於2018年4月30日，我們並無打算於上市前宣派任何其
他股息。
11. 最近發展
往績記錄期之後，我們繼續專注中國的不動產投資基金管理業務。
我們主要於往績記錄期後直至最後實際可行日期完成三個大型投資，即淀山湖項目、
寧波鎮海項目及福州萬寶城項目。我們的基金基本已從該等基金中退出及我們已收取
績效費及相關投資產生之所有常規管理費。
淀山湖項目
淀山湖項目為城市化及重新開發項目，包括位於上海及蘇州附近的面向高端
客戶之公寓及別墅式物業。我們所管理基金之投資總額約為人民幣1,100.0百萬元。
截至2017年12月31日止兩個年度及截至2018年4月30日止四個月，我們該項目所得之
常規管理費分別約人民幣1.0百萬元、人民幣27.3百萬元及人民幣5.3百萬元。於往績
記錄期後及直至最後實際可行日期，我們該項目所得之常規管理費及績效費分別
約為人民幣0.3百萬元及人民幣7.5百萬元。於最後實際可行日期，淀山湖項目已經
過最終交收階段及預計該項目將於2018年12月之前完成。
寧波鎮海項目
寧波鎮海項目為城市化及重新開發項目，包括公寓及商場，總月租出面積約為
126,000平方米。我們的基金已作出達約人民幣316.8百萬元的投資。截至2017年12月
31日止兩個年度及截至2018年4月30日止四個月，我們該項目所產生的常規管理費
用約人民幣2.4百萬元、人民幣4.6百萬元及人民幣0.5百萬元。截至2018年4月30日止
四個月，我們該項目已產生績效費約人民幣11.6百萬元。於往績記錄期後及直至最
後實際可行日期，我們該項目所得之常規管理費約為人民幣0.01百萬元。寧波鎮海
項目已於2018年9月退出。
福州萬寶城項目
福州萬寶城項目為一個位於福建省福州市中心商業區的商業不動產項目，涉
及將舊防空洞改建為可出租面積為192,488平方米的商場。我們管理的基金所作投
資總額約為人民幣650.0百萬元。截至2017年12月31日止三個年度及截至2018年4月
30日止四個月，我們自該項目產生常規管理費分別約為人民幣0.3百萬元、人民幣
22.3百萬元、人民幣10.9百萬元及零，以及截至2017年12月31日止年度及截至2018年
4月30日止四個月，我們自該項目產生績效費分別約為人民幣14.3百萬元及人民幣4.6
百萬元。我們於2018年7月已從該項目撤資。
我們繼續提供資金並選擇合適的投資項目並設立投資於該等項目的投資基金。於
最後實際可行日期，我們的業務發展部門及立項委員會正評估五項投資建議，潛在投
資額為人民幣1,470.0百萬元。
除我們城市及重建項目之主要投資外，於往績記錄期後，我們亦進一步開發我們
的不良資產組合。我們已於2018年6月與大型持牌資產管理公司（「資產管理公司合夥人」）
及位於無錫的大型投資公司（「無錫合夥人」）訂立戰略合作，以進一步開發中國江蘇省
的不良資產投資機遇。根據戰略合作，我們於2018年年底擬為訂約方聯合成立之基金
籌集人民幣20億元及委任本公司之前全資擁有之附屬公司金開東瑞作為平台以管理該
基金及進一步發展我們與該等訂約方之間的關係。因此，於2018年6月，我們分別將金
開東瑞 27.5%及27.5%之權益轉讓予資產管理公司合夥人及無錫合夥人。有關金開東瑞
之進一步詳情，請參閱本招股章程「歷史、發展及企業架構」一節。
於最後實際可行日期，我們基金持有之不良資產之管理資產總額為約人民幣2,593.8
百萬元，該金額全部由有關不動產及╱或相關資產擔保。下文載列於最後實際可行日
期我們基金持有之不良資產詳情明細：
於最後實際
可行日期之
管理資產
於最後實際
可行日期之
持有期
預計
變現日期
人民幣百萬元 月份
余杭馨華園項目 1,062.1 16 2018年11月
東方保瑞不良資產項目 1,450.0 30 2020年4月
信達江蘇11戶項目 81.7 11 2021年9月
總計 2,593.8
我們亦於2018年9月18日與北方國際信託股份有限公司（「國有企業A」）及光大金控（青
島）有限公司（「國有企業B」）共同成立光瑞聚耀（青島）財富資產管理有限公司（「青島合
營企業」）。國有企業A為中國國有企業，主要從事資產管理業務，於北京、上海、深圳、
程度及武漢均有業務運營。國有企業B為中國國有企業，主要於中國從事投資基金管理。
其資產投資組合包括不動產投資基金、風險投資基金、證券投資基金及外匯基金。於
最後實際可行日期，青島合營企業由國有企業A擁有42%、國有企業B擁有40%及由本公
司擁有18%，而國有企業A、國有企業B及本公司將作出的注資分別為人民幣21.0百萬元、
人民幣20.0百萬元及人民幣9.0百萬元。青島合營企業預期將於2019年初開始進行理財業
務。
除上市開支外，於往績記錄期後，本集團的綜合損益及其他全面收益表內並無任
何重大非經常性項目。於2018年4月30日，本集團的流動資產淨值約人民幣54.0百萬元，
其根據我們未經審核管理賬目增至約人民幣60.5百萬元。於最後實際可行日期，於2018
年4月30日，未付之應收款項之約人民幣9.9百萬元或24.1%已於隨後結清。考慮到我們的
業務策略，即將約30%所得款項淨額用於通過設立新附屬公司及擴大及增強分支機構擴
大我們於中國開展業務的地域範圍，行政開支（包括員工成本）預期於截至2018年12月31
日止年度將大幅增加，其將影響我們的盈利能力及純利率，儘管我們的收益預期將（由
於我們的管理資產主要因母基金的增加而擴張）增加。設立成本之詳情，請參閱本招股
章程「未來計劃及所得款項用途」一節。
12. 上市開支
假設發售價為6.0港元（即指示性發售價範圍的中位數），我們預期產生估計上市開
支總額約48.1百萬港元（相當於人民幣42.3百萬元），其中(i)約人民幣1.2百萬元、人民幣9.6
百萬元及人民幣3.9百萬元分別於我們截至2016年及2017年12月31日止年度及截至2018年
4月30日止四個月的收益表內確認；(ii)人民幣13.5百萬元預期將於上市前（根據我們的當
前估計）收益表內確認；及(iii)剩餘人民幣14.1百萬元預期於截至2018年12月31日止年度
確認為直接扣減權益。上市相關開支為非經常性性質。本集團財務表現及經營業績於
截至2017年12月31日止年度已經及於截至2018年12月31日止年度將受上市相關開支的重
大不利影響。將於本集團損益確認或將予資本化的實際金額將根據審計及可變因素及
假設變動作出調整。
13. 股份發售估計所得款項淨額
發售價每股
發售股份5.0港元
（發售價最低值）
發售價每股
發售股份7.0港元
（發售價最高值）
股份市值 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 766.8百萬港元 1,073.5百萬港元
每股未經審核備考經調整綜合有形資產淨值附註 . . . . . . . 2.73港元 3.22港元
6 :
GS(14)@2018-11-05 04:55:2114. 風險: 不利投資決策、地產市場波動、項目不足夠、人、產品銷售、籌集資金不足、依賴第三方籌集資金、洗錢、依賴業務夥伴進行營運、缺乏項目控制、保險、退出投資困難、實現不良資訊、退出基金成本、績效費受市場影響、投入資金受集資所限、管理能力受限、手上投資價值受多項因表影響、政府規定、現金流出、費用、未來策略、內控、AR、系統、中國政治社會經濟、匯率
7 :
GS(14)@2018-11-05 04:56:3215. 2010年成立，生意一路發展，增大，引資重組上市
8 :
GS(14)@2018-11-05 05:02:4716. 下表載列於往績記錄期各年度╱期間末母基金資本之使用率：
於12月31日 於4月30日
2015年 2016年 2017年 2018年
管理資產 投資所用資本（附註1） 管理資產 投資所用資本（附註1） 管理資產 投資所用資本（附註1） 管理資產 投資所用資本（附註1）
人民幣
百萬元
人民幣
百萬元 %
人民幣
百萬元
人民幣
百萬元 %
人民幣
百萬元
人民幣
百萬元 %
人民幣
百萬元
人民幣
百萬元 %
母基金I .... 198.0 198.0 100.0 — — — — — — — — —
母基金II ... 27.5 27.5 100.0 27.5 27.5 100.0 — — — — — —
母基金III... — — — 195.5 170.6 87.3 300.0 274.4 91.5 300.0 265.9 88.6
母基金IV .. — — — 50.0 50.0 100.0 160.0 160.0 100.0 200.0 195.0 97.5
母基金V ... — — — — — — 9.0 8.7 96.7 9.0 8.8 97.8
母基金VI .. — — — — — — 48.0 46.5 96.9 48.0 48.5 101.0
（附註2）
母基金VII. . — — — — — — 18.0 — — 18.0 — —
母基金VIII . — — — — — — 6.0 — — 63.1 63.1 100.0
母基金
總計..... 225.5 225.5 100.0 273.0 248.1 90.9 541.0 489.6 90.5 638.1 581.3 91.1
17. 除進一步發展我們的母基金外，我們亦將繼續擴大基金資產投資組合以吸引新舊
顧客。於2016年4月，憑藉我們於管理不動產投資基金方面堅實的專業知識，我們已將
資產投資組合擴張至不良資產項目，其為我們不動產投資管理業務的自然延伸，因為
我們的基金所收購的不良資產主要包括不動產相關不良資產或由基於物業資產抵押的
不良資產，我們通過(i)清算不良資產及獲取清算所得款項的法院程序；(ii)拍賣轉讓╱
出售債務權益；(iii)獲得相關作為抵押品的質押不動產資產的所有權並以市場價值出售；
或(iv)獲得相關作為抵押品的質押不動產資產的所有權並於出售前重新開發該等物業以
提高價值，實現我們基金的不良資產的價值。
憑藉我們於投資基金管理方面良好的往績記錄，結合專業團隊完善的行業知識及
於法律及會計領域的專業技術，我們已成功將不良資產納入資產投資組合，該領域嚴
重依賴作為基金管理人的類似的專業及技術知識。於往績記錄期及直至最後實際可行
日期，所有在管不良資產均由有關不動產及╱或相關資產擔保。截至2016年及2017年12
月31日止年度及截至2018年4月30日止四個月，就該等資產的管理已產生收益分別約人
民幣22.5百萬元、人民幣51.9百萬元及人民幣22.1百萬元。於最後實際可行日期，我們已
變現不良資產投資基金約人民幣311.5百萬元（「已變現價值」）並訂立價值約人民幣1,617.5
百萬元（「承諾價值」）的承諾合約，合共佔已開始其回收╱變現進程的該等項目之不良
資產成本總回收鎖定率的83.4%，其乃按於最後實際可行日期的已變現價值及承諾價值
的總額約人民幣1,929.0百萬元除以相關不良資產的初始收購成本總額約人民幣2,314.0百
萬元計算。已變現價值約人民幣311.5百萬元為變現活動╱交易所得實際現金，而承諾
價值為我們的基金根據公司變現╱出售協議的應收代價，由於我們並未合併該等管理
基金，其不會計為本集團之應收款項。
鑒於該等不良資產的初始收購成本總額約為人民幣2,314.0百萬元，我們的目標價值
（不良資產成本的21%至56%）估計介乎人民幣2,799.9百萬元至人民幣3,609.8百萬元，而
我們已於最後實際可行日期實現已變現價值及承諾價值合共達人民幣1,929.0百萬元，
剩餘至少人民幣870.9百萬元的價值以達至目標價值。
除不良資產之外，我們將繼續擴張及多元化資產投資組合，尤其是城市化及重新
開發項目領域。我們計劃憑藉專業知識抓住產生自該領域增長的商機。
18. 有關於往績記錄期我們項目基金項下投資組合資產的更多詳情，請參閱本節「我們
的投資基金 — 項目基金 — 投資組合資產」一段。於2018年4月30日，本集團正在進行的
投資項目（已開始但尚未完成）合共12個。下表載列相關項目的明細：
項目名稱 項目類型
於2018年
4月30日的
管理資產 開始日期
預計完成
日期（附註1、4）
於最後實際可行日期
之發展狀況
人民幣百萬元
1. 華僑城項目. . . . . . . . . . . . . 商業不動產 568.0 2017.10 2021.10 已租出約73.3%
2. 眾恒項目 . . . . . . . . . . . . . . . 商業不動產 63.3 2017.11 2020.6 已作出公開銷售公告
3. 福州萬寶城項目（附註3） . . . . 商業不動產 150.0 2015.12 2018.7 已完成
4. 紹興柯橋項目. . . . . . . . . . . 商業不動產 303.2 2016.9 2019.6 於2018年第三季度開始
單元出售
5. 東方保瑞不良資產項目. . 不良資產 1,450.0 2016.4 2020.4 回收鎖定率（附註2）已達至
約92.8%
6. 余杭馨華園項目 . . . . . . . . 不良資產 962.1 2017.6 2018.11 回收鎖定率（附註2）已達至
約75.1%；籌備全部
不良資產的批量出售
7. 信達江蘇11戶項目 . . . . . . 不良資產 81.7 2017.11 2021.9 已收購資產，為籌備出
售而正在進行稅務規
劃的已收購資產；回
收╱變現進程尚未開
始
8. 寧波鎮海項目（附註3） . . . . . . 城市化及重新開發 111.3 2016.6 2018.9 已完成
9. 淀山湖項目（附註3） . . . . . . . . 城市化及重新開發 241.7 2016.11 2018.12 我們的基金已變現投資
且我們的基金處於清
算階段
10. 嵊泗項目 . . . . . . . . . . . . . . . 城市化及重新開發 278.9 2017.12 2019.11 於2018年第四季度開始
單元出售
11. 成都項目 . . . . . . . . . . . . . . . 城市化及重新開發 121.3 2017.12 2019.11 於建設及售前階段
12. 深圳新喬圍項目 . . . . . . . . 城市化及重新開發 23.1 2018.4 2020.7 準備着手拆除現有架構
階段
19. 不良資產項目
憑藉我們在不動產投資基金管理方面的紮實專業知識，於2016年4月，我們已將資
產投資組合延伸至不良資產項目，由於我們的資金將收購的不良資產主要包括不動產
相關的或以物業資產為抵押的嚴重依賴於基金管理人的類似專業知識及技術知識的資產，
故該不良資產項目為我們不動產投資管理業務的自然延伸。該等物業資產包括獨立住房、
公寓、工業廠房、商場及街邊商鋪。
我們的董事認為我們可以利用現行政府鼓勵存量資產投資的政策轉變所帶來的機
會擴展我們的不動產資產組合以涵蓋不良資產。於2015年12月18日舉行的中央政府經濟
工作會議上，其指出（其中包括）中國不動產市場不斷增加的不良、未售或未動用物業
庫存已導致中國經濟整體出現結構性及流動性問題與風險。因此，會議表明中國政府
應推出多項市場倡議以減少物業庫存，改善中國不動產市場整體環境並通過改善日後
市場的流動性以減少中國經濟的系統性風險。該等倡議包括由中國政府官員於會議上
作出的承諾，即發起及建立有利於從事出售不良資產（作為減少中國不動產市場物業庫
存數量的方法之一）的企業的稅收及其他利益。由於該政策倡議專門針對不動產相關不
良資產，憑藉我們於不動產投資基金管理方面紮實的專業知識，我們的董事認為我們
有足夠能力利用該政策倡議推出我們的不良資產基金。
此外，我們亦認為不良資產項目以具有成本效益的方式為我們提供了不動產項目
的替代來源。一般而言，不良組合資產包括一系列主要以不動產物業作抵押的債務工具。
我們的基金透過競標、公開拍賣、秘密競價或協議收購等方式從金融機構（如四大
資產管理公司）及非金融機構收購次級市場的不良資產。於往績記錄期，我們的資金以
其賬面值17%至68%的折讓購入不良資產組合。根據我們的內部評估，我們的目標是收
回及變現資產價值（「目標價值」），該等價值高於我們不良資產成本的21%至56%。我們
將不良資產分為兩大類，即由不動產相關資產擔保的不良資產及並無擔保不良資產。
於往績記錄期，不動產相關資產擔保的不良資產佔我們不良資產組合目標價值的約81%
至100%。
於收購不良資產前，我們會進行嚴格的盡職調查及審慎的資產評估。於收購不良
資產後，我們將對相關抵押品進行追蹤及動態管理。於出售任何資產前，我們亦會進
行適當的評估，以最大限度地提高我們從不良資產獲得的回報。透過上述過程，我們
可以對我們的不良資產進行分類，重新評估及增加該等資產的價值，同時最大限度地
提高我們的基金收益。
根據不良資產的特點、債務人的償還能力、擔保不良資產抵押品的條件及涉及的
風險水平，我們透過靈活出售或重組變現該等資產的價值保值及升值。我們的實現方
法可能包括(i)開始清算不良資產及獲取清算所得款項的法院程序；(ii)拍賣轉讓╱出售
債務權益；(iii)獲得相關質押不動產資產的所有權並以更高價出售；或(iv)獲得相關質押
不動產資產的所有權並於出售前重新開發該等物業以提高價值。我們通常會自己處理
與不動產有關的不良資產，且根據不良組合資產中其他項目的性質和預期價值，我們
會考慮處理該等項目的各種方案，包括委聘第三方法律專家協助收集╱變現過程。
誠如我們的中國法律顧問告知，基金投資組合項下的不良資產管理屬本集團於往
績記錄期所持現有牌照及監管許可的範圍。
於往績記錄期，我們對不良資產組合的投資規模介乎約人民幣81.7百萬元至約人
民幣1,450.0百萬元。我們對不良資產的投資進行調控及管理，並自我們透過管理相關
資產收取的常規管理費及退出後的績效費產生收益。我們於2016年4月開始將資產投資
組合延伸至不良資產項目。於最後實際可行日期，我們已變現不良資產投資基金約人
民幣311.5百萬元（「已變現價值」）並訂立價值約人民幣1,617.5百萬元（「承諾價值」）的承
諾合約，合共佔已開始其回收╱變現進程的該等項目之不良資產成本總回收鎖定率的
83.4%，其乃按於最後實際可行日期的已變現價值及承諾價值的總額約人民幣1,929.0百
萬元除以相關不良資產的初始收購成本總額約人民幣2,314.0百萬元計算。已變現價值
約人民幣311.5百萬元為變現活動╱交易所得實際現金，而承諾價值為我們的基金根據
公司變現╱出售協議的應收代價，由於我們並未合併該等管理基金，其不會計為本集
團之應收款項。
鑒於該等不良資產的初始收購成本總額約為人民幣2,314.0百萬元，我們的目標價值
（不良資產成本的21%至 56%）估計介乎人民幣2,799.9百萬元至人民幣3,609.8百萬元，而
我們已於最後實際可行日期實現已變現價值及承諾價值合共達人民幣1,929.0百萬元，
剩餘至少人民幣870.9百萬元的價值以達至目標價值。
20. 城市化及重新開發項目主要包括特定城市重新開發或重建項目，且我們所管理的
基金一般投資於相關項目的權益資本。我們的投資基金可於不同的開發階段投資於城
市化及重新開發項目。我們典型的城市化及重新開發項目通常將包含以下階段：
• 土地籌備階段 — 就深圳的城市化及重新開發項目而言，根據有關當地政府政
策，我們的基金的項目公司可獲得批准開始進行現有結構的拆除並隨後通過
公開拍賣╱競標出售物業。該過程預計花費最多12個月；
收購階段 — 獲得土地所有權並獲得土地擬定用途的批准，通常需要兩周至八
個月，由獲授土地證及建設用地規劃許可證來證明這一階段的完成；
• 規劃及施工前階段 — 對土地進行初步調查、設計示意圖、獲得示意圖的批准
及開始施工的許可，通常需要一至五個月，並由獲授建設工程規劃許可證及建
築工程施工許可證來證明這一階段的完成；
• 施工階段 — 於獲得建築工程施工許可證後，建築工程將由有關承建商進行；
及
• 預售階段 — 在建築工程達到25%以上（以成本為計量基準）後（一般將需要最多
四個月），項目公司將開始有關物業的預售，其將持續到相關建築工程完成。
我們的項目基金通常將於預售階段截止前退出相關投資項目。自預售階段開
始至我們項目基金退出將花費最多30個月。
我們的基金可投資於上述任何階段的城市化及重新開發項目，而我們的資金的進
一步撥款（如有）一般於本集團與相關被投資公司訂立的初步投資協議中預先協定。除
為相關項目提供股本投資外，我們的基金亦提供財務管理及風險管理諮詢。
於往績記錄期，城市化及重新開發項目的總投資規模介乎約人民幣80.0百萬元至約
人民幣1,100.0百萬元。我們的基金透過向相關合作方收取利息付款或透過出售於項目
公司股權或於住宅物業的權益變現價值。我們會派遣員工常駐項目地點，管理現金流量、
控制重大決定、監控城市化及重新開發項目進展及對項目公司董事會可能維持控制權
或否決權以作為我們風險管理措施的一部分。
21. 我們通常按有限責任合夥的形式組織我們的項目基金，作為項目基金的有限合夥
人充當具有不同契約基金的項目平台基金，以根據彼等之風險回報狀況區分不同的投
資者群體，而我們的母基金為有限責任合夥或契約基金。為履行我們的管理責任，我
們擔任普通╱執行事務合夥人（就合夥基金架構而言）或基金管理人（就契約基金而言）
以管理我們的基金。我們的基金概無給予我們任何投資者任何投資回報擔保。下表載
列兩種類型基金的簡單比較：
項目基金 母基金
創立時間 在特定投資項目開始時 與任何特定投資項目無關
期限 介乎15至48個月 介乎三至五年
投資範圍 限於一個特定的投資項目 任何屬於其指定投資範圍的投
資項目
實體類型 一般為有限合夥企業 有限合夥企業或契約基金
我們在基金中的作用 基金管理人╱普通合夥人 基金管理人╱普通合夥人
母基金乃為投資多個投資項目而設立，且彼等之資金於退出一個投資項目後計劃
於另一投資項目中循環利用。與之相反，各項目基金乃就投資一個特定投資項目的單
一目的而設立。其基金期限因此僅與投資項目的時長有關。母基金的基金期限通常則
相應地長於項目基金的基金期限。
22. 下表載列於2015年、2016年及2017年12月31日以及
2018年4月30日的按客戶類別及彼等各自的管理資產貢獻劃分的客戶明細：
於12月31日 於4月30日
2015年 2016年 2017年 2018年
人民幣
百萬元 %
人民幣
百萬元 %
人民幣
百萬元 %
人民幣
百萬元 %
項目基金
— 高淨值人士. . . . . . . . . . . . . 262.5 26.5 790.7 22.2 843.1 17.1 821.3 18.9
— 機構投資者. . . . . . . . . . . . . 501.1 50.7 2,518.5 70.8 3,596.8 72.9 2,924.0 67.1
— 本集團（附註） . . . . . . . . . . . . . — — — — 4.0 0.1 28.0 0.6
項目基金中的母基金投資 . . 225.5 22.8 248.1 7.0 489.6 9.9 581.3 13.4
項目基金總額 989.1 100.0 3,557.3 100.0 4,933.5 100.0 4,354.6 100.0
母基金
— 高淨值人士. . . . . . . . . . . . . 60.5 26.8 175.0 64.1 314.0 58.0 366.1 57.4
— 機構投資者. . . . . . . . . . . . . 113.0 50.1 43.0 15.8 172.0 31.8 142.0 22.3
— 本集團 . . . . . . . . . . . . . . . . . 52.0 23.1 55.0 20.1 55.0 10.2 130.0 20.3
母基金總額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225.5 100.0 273.0 100.0 541.0 100.0 638.1 100.0
減：項目基金中的
母基金投資. . . . . . . . . . . . (225.5) (248.1) (489.6) (581.3)
總計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989.1 3,582.2 4,984.9 4,411.4
23. 我們主要依靠我們的直接銷售為我們的基金搜索機構投資者及若干高淨值人士者。
於往績記錄期，逾50%的投入基金投資來自我們的直接銷售。此外，我們的外部營銷夥
伴（大型財富管理公司）亦協助我們搜索高淨值人士。於往績記錄期及直至最後實際可
行日期，我們並未為我們的資金開展任何公開募集資金活動或通過點對點平台集資。
下表載列於往績記錄期我們基金來源的分析：
於12月31日 於2018年
2015年 2016年 2017年 4月30日
人民幣百萬元 % 人民幣百萬元 % 人民幣百萬元 % 人民幣百萬元 %
直接銷售 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562.3 56.8 1,928.4 53.8 3,213.9 64.5 3,268.0 74.1
外部營銷夥伴：
— 根據彼等產品
重新包裝 . . . . . . . . . — — 90.0 2.5 70.0 1.4 70.0 1.6
— 彼等轉介之
投資者. . . . . . . . . . . . 426.8 43.2 1,563.8 43.7 1,701.0 34.1 1,073.4 24.3
426.8 43.2 1,653.8 46.2 1,771.0 35.5 1,143.4 25.9
總計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989.1 100.0 3,582.2 100.0 4,984.9 100.0 4,411.4 100.0
24. 僱員
於2015年、2016年及2017年12月31日、2018年4月30日及最後實際可行日期，我們分
別共有44名、59名、124名、111名及164名僱員。本集團所有僱員均留駐於中國。按職能
劃分的僱員明細載列如下：
職能
於2015年
12月31日
於2016年
12月31日
於2017年
12月31日
於2018年
4月30日
於最後實際
可行日期
董事及高級管理. . . . . . . . . . . . . . . 6 6 6 6 6
董事會辦公室 . . . . . . . . . . . . . . . . . — — — — 3
行政. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 5 6 5 5
財務管理部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 6 9 9 9
金融產品 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 5 3 3 7
總裁辦公室 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 9 11 9 10
項目開發 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 16 26 28 41
風險管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 5 9 8 13
銷售及營銷 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 4 3 4
人力資源 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2 3 6 8
廣州子公司 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 5 4 3
武漢子公司 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 4 3 4
北京子公司 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — 4 9 4 9
嘉晟瑞信 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 7 11 35
上海芮楚 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 4 2 7
喬方投資 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 9 10 12
總計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 59 124 111 164
25. 專業人士
弗若斯特沙利文確認，中國第一家內地私募不動產基金管理人僅於2009年才開展此
類業務，而我們於2010年便開展此類業務。因此，我們相信，多年來在我們的董事及高
級管理層的指導下，我們已於不動產投資基金管理領域累積較我們的競爭者更加穩固
的經驗及專業知識。
儘管誠如本招股章程「董事、監事、高級管理層及僱員」一節所載列，我們的董事及
高級管理層擁有充足經驗及專業知識以提供方針指導及有效監督我們的運營，但我們
主要依賴我們的專業團隊的經驗及專業知識以確保運營的有效性。
於最後實際可行日期，由我們164名職員持有之專業資格（如法律實務及會計認證）
證書數目為102個。下表載列我們職員專業資格的詳情：
資質╱執照 資質數量
會計
中國註冊會計師證書(CPA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
英國特許公認會計師公會(ACCA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
美國註冊管理會計師(CMA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
建築
建築師資格證書（一級） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
建築師資格證書. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
工程師
高級工程師資格證書 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
工程師資格證書. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
經濟
高級經濟師資格證書 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
中級經濟師資格證書 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
基金從業
基金從業資格證書. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
法律
中國法律從業證書. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
總計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
9 :
GS(14)@2018-11-05 05:03:0726. 陳溢磊:8262
10 :
GS(14)@2018-11-05 05:03:5827. 基礎投資者
有關我們基礎投資者的背景基礎投資者
有關我們基礎投資者的背景資料載於下文：
Everbright Focused Value Fund
Everbright Focused Value Fund致力於從事股票投資活動，且為中國光大控股有限公
司（「光大控股」，股份代號：165)之間接全資附屬公司。光大控股透過其附屬公司及聯資料載於下文：
Everbright Focused Value Fund
Everbright Focused Value Fund致力於從事股票投資活動，且為中國光大控股有限公
司（「光大控股」，股份代號：165)之間接全資附屬公司。光大控股透過其附屬公司及聯營公司主要從事提供金融服務，並致力秉持跨境大資產管理戰略，專注發展基金管理
及投資業務，即一級市場投資、次級市場投資及結構融資及投資。
假 設 超額配股權 未獲行使 及發售價為 6.0 港 元（即 發 售 價 的 中 位 數），Everbright
Focused Value Fund將予認購之發售股份總數相當於發售股份的約4.3%及股份發售完成後
已發行股份總數的約1.1%。假設超額配股權獲悉數行使，Everbright Focused Value Fund將
予認購之發售股份總數相當於發售股份的約3.8%及股份發售完成後已發行股份總數的
約1.0%。
倘發生「股份發售的架構及條件 — 定價及分配」一節所述公開發售項下的超額認購
事項，則Everbright Focused Value Fund將認購的發售股份或會受重新分配公開發售與配
售間的發售股份的影響。
汪友林先生（「汪先生」）
汪先生為香港居民並於金融行業擁有豐富經驗。於1998年，汪先生為深圳森豐真空
鍍膜有限公司的創始人兼董事，該公司為一家專門生產金屬及其他基材上的高端裝飾
性及功能性塗料的公司。於2004年，汪先生亦為森科五金（深圳）有限公司的創始人，該
公司為一家專注於離子鍍膜及真空鍍膜設備製造的公司。
假設超額配股權未獲行使及發售價為6.0港元（即發售價的中位數），汪先生將予認
購之發售股份總數相當於發售股份的約6.5%及股份發售完成後已發行股份總數的約1.6%。
假設超額配股權獲悉數行使，汪先生將予認購之發售股份總數相當於發售股份的約5.7%
及股份發售完成後已發行股份總數的約1.6%。
倘發生「股份發售的架構及條件 — 定價及分配」一節所述公開發售項下的超額認購
事項，則汪先生將認購的發售股份或會受重新分配公開發售與配售間的發售股份的影響。
梁峯誠先生（「梁先生」）
梁先生為香港居民並於金融業擁有豐富經驗。彼現時為滙德國際有限公司的一名
董事，該公司為一家專注於不動產交易及組合資產管理的私人有限公司。
假設超額配股權未獲行使及發售價為6.0港元（即發售價的中位數），梁先生將予認
購之發售股份總數相當於發售股份的約4.3%及股份發售完成後已發行股份總數的約1.1%。
假設超額配股權獲悉數行使，梁先生將予認購之發售股份總數相當於發售股份的約3.8%
及股份發售完成後已發行股份總數的約1.0%。
倘發生「股份發售的架構及條件 — 定價及分配」一節所述公開發售項下的超額認購
事項，則梁先生將認購的發售股份或會受重新分配公開發售與配售間的發售股份的影響。
11 :
GS(14)@2018-11-05 05:06:2828. 安永
29. 2017年盈利增1成，至3,600萬，2018年盈利增10%，至1,600萬，輕債
12 :
GS(14)@2019-01-20 03:21:45更換主席
上海瑞威資產管理股份有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）
董事（「董事」）會（「董事會」）宣佈，成軍先生（「成先生」）將退任董事會主席（「主
席」）職務，自2019年1月18日起生效，並留任本公司非執行董事，以便投入更
多時間為本集團的長期增長探索及發展策略機會。
成先生已確認彼與董事會並無意見分歧及除本公告所披露者外，概無任何有
關彼退任主席的其他事項須提請聯交所及本公司股東垂注。
董事會謹藉此機會就成先生作為主席對本公司的領導及寶貴貢獻向彼表示謝意。
本公司現任執行董事兼首席執行官（「首席執行官」）朱平先生（「朱先生」）將獲
委任為主席以替代成先生，自2019年1月18日起生效（「調任」）。