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希慎(0014)之上市

我之前同順叔講,我有希慎的存稿,現在不如寫寫。希慎置業由利氏家族創辦,相信大家都知道,但是原來當年大昌利產(88)仍持有約10%的股權,大家知不知道?相信都有部分人知道的。其實他們的股票是和他們合作取得的。

希慎在1971年成立,當年稱Hennessy Development Company Limited(軒尼詩地產發展有限公司),相信都是以該地區的街道改名,並在1981年8月26日發行招股書,發行宣佈上市,以每股1元發行5億股上市,計及該批新股後,合股票數達39.28925億股,市值也是同樣數市,以當年的每股有形資產淨值47億及預計盈利1.53億計,資產折讓只是20%,市盈率達到25.68倍,可見價格真是非常進取,一來因為市況暢旺,二來他們個個有頭有面,三來據股評稱,公司無債,資產又值錢,當然唔平唔賣,食得好盡。








當年他們承諾的派息為4.5仙,年息率是4.5%,有股評話派息好低,但現在都是約4%,我就覺得不低呢。從下面的股評中,我們可以知道希慎道一號、禮頓中心、興和中心、新寧大廈及新寧閣,大部分現在希慎仍持有,可見他們真是好保守。

當年的股評都仲有少少良心,稱雖然都是有來頭,但是一來價格過高,加上大昌地產等多位小股東他們個個都獲厚利,造成阻力,形勢會受影響,所以利潤較少,如果借貸認購,計及利息,加上當時股市盛極而衰,獲利難以預料。


確實讓他預料中,在希慎上市後前幾日,股市大跌,結果跌確招股價,得番86仙,跌14%,收報87仙,跌13%。
根據資料,在1991年5合1,後來大股東還以派送紅利輪行使,把其他在銅鑼灣項目注入,但繼續維持保守風格。但在1996年,他購入了華人置業(127)在中環的娛樂行,其後金融風暴,造成重大損失,在2005年以27億蝕讓予,之後故事相信都不用說,現在只是地鋪的租金都已經是6,000萬一年了,價格約20億,真是一錯再錯。



不過,在銅鑼灣就有斬獲。希慎在2001年購入先施(244)的利舞台30%股權,整體估值約17億,相信近幾年價值大幅上升,估計至少值50-60億,先施眼光就好差,所以股價低落確實有原因。近年希慎廣場開幕,資產又再上升。

但是他的保守作風,總算使公司有所增值,年年都算有息派,所以都算是唔錯的管理層。

可以見到,上市公司要唔熟唔食,如果要挑戰,就先要有輸的心理準備。
希慎 0014 上市
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=37492

存稿系列(3): 希慎(0014)希望

我在希慎廣場開幕當日曾經去參觀過一次,之後又經過了幾次,今日講下對呢個場的感覺。

重建後希慎廣場內部設計類似高級版的apm,合共有40層,地庫3層同樓面14層都是店舖,由15樓對上23層都是寫字樓,最底層為於新加坡上市的牛奶國際旗下的超級市場。地庫1及底層是由DFS集團經營,並設有地鐵接駁口。1至7樓均以售賣女性用品,8至10樓是台灣上市的誠品生活旗下的誠品書店,而11至14樓各國食肆總匯。

我當日是在1樓的入口進去的,因為當日開幕,人流相當多,感到不太舒服。然後向下層探索,這兩層不知為甚麼原因實在香味實在太濃郁了,令我感覺非常難受,後來從地鐵口進去才發現,這些香味是為了吸引陌生及不知地方客人而設的,讓他們可以容易找到這個地方,不過這個方法我不太接受。

底層的超級市場的貨品頗為齊全,並設有食肆,應能吸引大量人流。然後我就由底層往上走,發現每上一層的電梯只有一部,如人流一多,上樓較為困難,如果想選擇升降機,或許想使顧客多逗留,每部只能上3層,亦非常不方便。雖然整體感覺不如九龍站圓方孤獨,店舖風格獨特也有賣點,但是可能預留大量地方給寫字樓樓面,分配給商場的地方嚴重不足,加上每層的店舖相當多,擺設也不少,於是就採用開放式店錯、並需縮窄行人走廊應付,但是希慎廣場的位置是在核心區域,人流較多,如果採用這種方式,會給顧客侷促的感覺,不利他們的消費。但誠品書店的設置,正如上一篇所講,我個人認為不太樂觀,但在銅鑼灣缺乏書店下,可能是一個妙著,至於最高層食肆其實感覺滿不錯,價錢也適合這一區的消費,不過以我的消費模式來睇,真是唔會入去駛一蚊。

個人認為,這商場真是不太適合男性,對女性,特別是中高消費的熟女則頗為理想,可能主席利小姐本人會喜歡,但是家庭客肯定是會不喜歡的。而這種模式卻是侷限了租金收入的增長。不過這個場就是有獨特個性,至少能做一個利基性的商場,但以地標性的商場來睇,雖然位置確實唔錯,但因為設計卻是認為商業是寫字樓的附屬,有些地方我認為做得過窄過少,預留給寫字樓的地方又太大,我覺得他的設計難以做到這目標。

至於在戰略上,利氏家族早在戰前已取得銅鑼灣一帶地皮,經過多年發展,雖然曾經出售部分物業,但在1981年把和大昌地產(88)地產商合資的希慎發展上市,雖曾經在1991曾有有注資利舞臺的動作,但是相對其他大型發展商來講,除了1997年購入娛樂行後來又蝕本賣出之後,他們的動作只是不斷把物業拆卸然後重建,並作多項內部裝修,提升物的租金,希慎廣場就是一例,這種模式雖然悶但是穩勝。在重建以後,和利舞臺廣場物業群及利園物業群形成三面包圍之勢,盡享地利,但是他卻非以商場為主,所以雖然自遊行對他利好,但不很顯著,所以這增長較緩慢。不過這種穩健的模式,卻是家族企業背景所決定的,未來有機會再和大家分享。

雖然租金收入增長有所侷限,不過對希慎來說,肯定是利好的。於從希慎的最新業績顯示,希慎廣場佔擴大後整體物業面積逾15%,但因為其地點優越,加上持續不斷更新物業組合,租金及盈利增長會增長很快。另外,由於其財務一向穩健,負債率只是12%,加上重大資本支出告一段落,估計派息也會提高。雖然近來股價已逐步反映這利好因素,但購入此股仍未遲也,因為始終是一隻穩定增長且管理層不錯的收租股。

這隻股又令我想起劉德華的一句,你想過足癮輸,定係想悶悶哋贏?



資料來源:
1. 希慎(0014)之上市
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/37492


存稿 系列 希慎 0014 希望
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=39851

1990年3月15日: 希慎(0014)業績


28年前盈利只是4.48億,現在,基礎盈利達24.91億。當年股息只是8.5仙,現在是135仙,當年資產值2.42元,現在是66.89元。可以看到資產大於股息增幅,也大於盈利增幅,所以買股票也是注重資產價值會容易些。

1990 15 希慎 0014 業績
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=261344

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