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豪宅炒家頻借爆 加按成風 施佳龍抵押物業予波叔借4.9億

1 : GS(14)@2014-05-05 18:03:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】辣招推出後,豪宅成交大減,市場湧現不少投資者「按爆」物業,須以平價出貨,有物業甚至淪為銀主盤。本報發現,資深豪宅炒家施佳龍把貝沙灣一幢「孖屋」,連同葵涌一幢工廈,抵押予舖王鄧成波或相關人士,貸款4.9億元;而施佳龍持有的九龍塘根德道一屋地,在過去4年內先後八度向銀行及財務公司抵押。有業內人士認為,過去樓市炒風強勁,炒家間會互相借貸炒起樓市,至近期交投轉淡,加按情陸續浮現,實力不足的炒家最終被迫低價出售物業。


早前有消息指出,施佳龍持有之貝沙灣5期兩幢單號屋,已被利星行財務公司收回,並以銀主盤形式放售,每幢叫價1.8億元,較市價2億元低約一成。本報再翻查貝沙灣5期另一幢「孖屋」(同為施佳龍持有)的田土廳紀錄,發現除向利星行承做一按外,亦由富益貿易有限公司承造二按,單是二按已涉及4.9億元,富益之董事正是鄧成波之子鄧展英等。


息口3厘 遠低過往

本報致電鄧成波查詢,鄧氏稱,有關貸款並非單純為貝沙灣物業;施佳龍早前以7億元向鄧購入葵涌打磚坪街成功中心全幢,鄧得知施亦未成功向銀行申請按揭,故向施提供4.9億元貸款(即成交價之七成);息口只約3厘,遠低於公司過往批出之貸款息口。

至於為何會以貝沙灣物業作抵押,鄧成波則表示:「知道佢(施)唔係好掂,驚佢走我數,咪叫佢添,按埋貝沙灣」,不過,在土地註冊處文件所見,上述工廈與貝沙灣物業是分兩次作按揭登記,鄧指「詳細由律師處理,我唔清楚」。

另施佳龍秘書回應本報時稱,施曾購入葵涌兩幢工廈,並會活化成寫字樓,總投資約20億元,但就表示不清楚該工廈及貝沙灣等物業之按揭資料。

此外,施佳龍自用的根德道單號屋地,自10年5月以1.628億元購入後,已先後8次由銀行及財務公司抵押,當中4次就由永順資產管理有限公司承做按揭,最近一次為今年4月初,但有關資料並未詳細紀錄其按揭金額。

布力徑19號洋房 加按5次

事實上,近日市場上亦出現不少豪宅被揭多次加按個案。如惠州「80 後」少婦黎嘉敏於2011年,豪擲逾3.4 億元購入九龍站凱旋門摩天閣天際屋,一度刷新九龍最貴住宅紀錄。原來業主去年8 月再抵押物業,向投資者「磁帶大王」陳秉志借二按, 涉高達6000 萬元人民幣及1.8 億港元(合計共近2.55 億港元)。另由「椰菜娃娃之父」李群華家族持有的山頂布力徑19號屋一洋房,去年先後5次加按物業,最終今年以較叫價平1.5億元或33%成交,亦較市價平15%。

銀主盤增多 豪宅料受壓

第一信用財務主席冼國林認為,以往炒風強勁之時,不少炒家都會加按物業,增加流動資金,投資其他物業。由於近年豪宅交投淡靜,令該批加按物業遲遲未能賣出,部分業主唯有以平價沽貨,更有業主因斷供而被銀主沒收物業,料對豪宅樓價有一定壓力。

對於有炒家互相借貸,冼稱,過往都有不少炒家兼任放數,並會要求買家增加其他物業作抵押,一方面可賺取利息,另一方面若買家「走數」,除可收回原有物業外,更可多賺其他物業;不過若遇上淡市,買家則會隨時「輸凸」。

(樓市轉角系列2)

明報記者 林尚民、李宛婷
2 : GS(14)@2014-05-05 18:04:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】豪宅市場一向是樓市探熱針,其起落對整體樓價走向具參考作用。本報翻查差餉物業估價署於1997年至今年2月共17年的樓價指數(見圖),發現無論是97年亞洲金融風暴、2000年科網股爆破,還是2003年SARS、2008年金融海嘯,中小型單位及反映豪宅市的大單位樓價調整期大致相若,而97年、08年兩次,都以大單位跌幅較大。


辣招後 大單位跌價先於細單位





1997年,亞洲金融危機爆發,特首董建華又提出「八萬五」政策,重創地產市道。1997年5月至1998年10月,大單位樓價指數跌幅達48.36%,中小型單位則跌44.45%。2012年底起推出的辣招,包括買家印花稅(BSD) 及雙倍印花稅,對豪宅市場影響明顯較大。去年2月,大單位樓價已率先下調,迄今共跌3.93%,而細單位則要到半年後,即去年8月才跟隨下調,迄今跌幅暫只有0.81%。

過去曾炒賣多個豪宅物業的周譚月清,去年已積極散貨。她接受本報訪問時表示,今次樓價調整主要由於辣招,並非經濟因素,故預期豪宅樓價將繼續下調;再加上未來美國將會加息,故較難預計跌市會到何時才會停止。現階段,預計豪宅樓價跌幅約10%至20%。

周譚月清﹕蝕讓跟新盤鬥平

事實上,近月不少發展商都以低市價開盤,周太稱,「除非蝕讓,否則作為二手買家,根本無可能同新盤鬥平」,原因是發展商買地成本低,而二手業主買樓成本則較高,故炒家資金被凍結。現時她的策略是不買也不賣,以她持有的約10個物業為例,因沒有買家承接關係,現時全部沒有放售,部分物業唯有以低價出租,其中貝沙灣一幢洋房,更以月租約30萬元租出,比市價約40萬元平兩成半。但她補充,若用家見心水筍盤,亦不妨買樓自住,因本港樓市長遠仍會上升。
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