「樓市確認轉勢」施永青籲撤辣招
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GS(14)@2016-02-18 23:31:05【本報訊】金管局總裁陳德霖日前指若確信本港樓市踏入下行周期，將會適度放寬逆周期措施。中原集團主席兼總裁施永青表示，樓市已確認轉勢，政府應適度減辣，包括放寬按揭，政府亦毋須擔憂一旦撤辣樓價會急劇反彈。施永青認為，即使有反彈也只會輕微反彈，之後仍受宏觀經濟及未來供應影響，無可能一撤招便轉勢。就算撤招後，「樓價可能只會跌慢啲，嗰幾招都係發燒時候吃的藥，而家就嚟發冷，冇理由仲食退燒藥，所以撤晒都冇問題」。政府有責任令樓價調整有秩序地在市民預期範圍內進行，並不是突然失足跌下來，若跌得急會令人失信心，所以他覺得政府應防範急劇下跌，令投資者失去信心，一旦失信心，便會引起恐懼性連鎖反應，到時想扭轉局勢更加困難。施永青又指，當新盤面對現實低價開盤，對二手市場會造成拖累，最近土地價格下滑亦明顯，而且「並不是跌一成、成半，而係跌三成四成，」反映發展商已不敢高價搶地。近期投地好多是內地開發商，他們對香港市道不認識，內地生意難做，寄望香港增加銷售額才「咁勇」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160218/19495226
施永青籲撤辣 建首置盤助上車 「107動力」9周年晚會 暢談特首熱門候選人
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GS(14)@2016-12-22 08:09:04【明報專訊】下屆特首選戰如箭在弦，候選人的房屋政策必成焦點之一。不少香港等着一圓上車夢，到底下屆特首可以如何造就港人最大福祉呢？中原集團主席施永青最近出席「107動力」九周年晚會分享他對多名特首熱門人選的看法。另外，他建議下屆政府取消印花稅辣招，重新恢復買樓投資移民，令市場回復健康發展；並撥出足夠的土地予私人發展商興建「首置盤」，照顧本港居民需要。
明報記者 葉創成
隨着特首梁振英於月初宣布不競逐連任，財政司長曾俊華請辭料為參選作準備，政務司長林鄭月娥亦表態指自己「不得不考慮參選」，新一屆特首選戰隨即升溫。梁振英不參選的消息，已經令部分市場人士猜測未來政府遏抑樓價的辣招會否持續，相信其餘候選人針對樓市的政綱也會引起社會熱議。
港府於上月4日推出15%住宅新印花稅，僅首次置業的本港永久居民可獲豁免，至今不論一手及二手成交均顯著放緩，而樓價則仍然在高位徘徊。施永青出席「107動力」九周年晚會作演講嘉賓時指出，由於目前本港社會氣氛撕裂不利經濟發展，料情况若持績惡化，樓價在明年中便會掉頭下跌，予新一屆特首契機在7月上任後撤銷15%住宅印花稅，「特首一定要聽取民意，目前民意主流是支持辣招，而辣招的功能是勒住樓價升勢。如果到明年中，樓價不升反跌，便不需要再壓抑樓價，屆時辣招亦不需要再存在了。」
支持重推置業投資移民
施永青認為，目前只有極小部分的年輕人追求香港獨立，不利整體經濟及社會發展，甚至可能令「一國兩制」出現改變，是影響樓價的不利因素，「一國兩制的初衷，是保障香港人在1997年回歸祖國後，跟着50年可維持生活方式不變。但按現時的情况發展，我自己認為不需等到2047年，可能很快便不再需要奉行一國兩制。因為一國兩制是隨着香港回歸祖國而出現，有回歸才有一國兩制；若香港分裂追求獨立，那便沒有回歸可言，既然行不下去，中央唯有收回一國兩制。」
另外，本港經濟於1997至2003年先後經歷亞洲金融風暴、科網泡沫爆破及SARS，陷入困難時期，樓價亦曾由高位大跌七成，故港府於2003年10月曾推出投資移民計劃，當中包括可投資不少於650萬元的房地產；惟隨着跟着7年樓價大漲小回累升逾倍，港府於2010年10月已叫停置業投資移民，2015年1月更全面中止投資移民計劃，而該計劃在執行的逾11年期間曾吸納逾2000億元。施永青認為，本港自從1841年開埠以來，大多數時間均是移民城市，此一定位亦是過去百多年來本港由小漁港成為大都會創造經濟奇蹟的重要因素，叫停投資移民計劃與該定位不符，「香港目前已經成為本土城市，因為香港不歡迎移民了，咁又點做移民城市呢？」
施永青相信，目前很多內地富豪仍然願意移居本港，故他建議恢復置業投資移民計劃，同時撤銷針對外國人來港置業的買家印花稅(BSD)，以及額外印花稅(SSD)與雙倍印花稅(DSD)，令市場回復健康發展，「如果香港畀人移民、畀人投資，香港樓價便會反映投資者對香港地產的偏好，而不只是反映香港普通人的負擔能力。」
顯然上述建議若落實勢必令樓價大升，衍生不少社會問題，施永青也認同，因此他亦同時呼籲港府與私人發展商合作推出大量「首置盤」，間接為首次置業本港永久居民提供資助，滿足其上車需求，「我建議政府推出大量有限制用途的住宅土地，這些土地同樣在公開市場向發展商銷售，但在批地時作出限制，只可售予首次置業的本港永久居民；本港永久居民購入有關住宅後，只可自用不可出租，日後出售的對象同樣限於本港永久居民。」他估計，上述規範會大大減低有關物業對投資者的吸引力，其價格自然便會較不設限制的正常私樓低，便利年輕人上車。施永青相信，上述建議有助解決本港經濟發展及房屋問題，建議下屆特首落實應該就此詳細研究。
首置盤不可出租 轉售只限上車客
新一屆特首的政策對樓市有很大影響，因此施永青也不忘在晚會上分享自己對多名熱門候選人的看法：「目前最熱門的是曾俊華及林鄭月娥，兩位都是政府高官出身，正因如此，他們過去發言多數是代表政府立場，未有明確表示自己的政治立場，所以我暫時難以判斷哪人較有優勢；胡國興過去一直任職法官，一向沒有政治訴求，大多數人之前都沒有想到他會突然走出來競選，對他的政治立場並不清楚；至於葉劉淑儀從政多年，政治立場很鮮明，亦比較容易得到中央的信任，但是她得唔到大多數香港人的支持，之前3位特首（董建華、曾蔭權、梁振英）都得到中央的信任，但若得不到香港人充分的支持，施政便會好困難，所以我覺得葉劉若上任施政都會好困難。」
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8523&issue=20161222
施永青籲新土地預留半數售上車客
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GS(14)@2018-01-23 12:39:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3857&issue=20180123
【明報專訊】樓價高企，最新有調查指本港家庭要零支出長達19.4年方能置業，中原集團主席施永青（圖）昨日表示，若以每月供款佔收入比例來看，現時不是歷史高位，1982年及1997年當時較現在還高。他表示，本港每年約2萬伙供應，現在一部分先富起來的人，已足夠消化市場上供應的新單位，惟新樓供應量不足的確是不健康，加上市民基本工資加幅小，收入分配不均才令部分人「買唔起樓」，很多人不能置業也是不健康現象。
施認為特區政府要有特殊政策，才可幫助普通香港市民置業，包括政府願意降低地價水平，才可控制樓價，同時亦建議每年私人發展土地，毋須全部售予自由市場，可釋出一半土地供上車客，另一半則予換樓客。對於樓價走勢，他表示，經濟近期向好，多方面的好消息已蓋過加息因素，加上股市表現好，預計樓價增長勢頭持續。
現時不算供款佔收入比例高峰
此外，利嘉閣與微軟香港合作推出人工智能搵樓平台「Rica+」，施指，資訊科技於未來新經濟扮演重要角色，要採用新技術才可超越競爭對手。技術上支援代理，代理接觸客人時更方便，傳統代理暫未被人工智能取代。他又表示，現正考慮會否為整個行業提供公用資訊科技平台。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，集團今年及去年分別投資約2000萬元發展資訊科技，數碼轉型後，佣金收益料將有兩至三成增長，今年生意額料可達20億元。他續稱，利嘉閣今年料將增加60間分行及新聘700人，較去年分別多50%及75%；分行發展網絡可加大生意額，新開分行會集中於較多新盤提供的新界，希望新盤市場市佔率可由去年18%增加至25%。
施永青籲啟德地積比增至8倍
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GS(14)@2018-02-25 02:15:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2567&issue=20180224
【明報專訊】再有業界呼籲調高啟德地皮地積比率。中原集團主席施永青昨出席利嘉閣新春團拜時表示，一向贊成增加地積比率，認為若不調高將會逼市民「捱貴租」或住「劏房」，而啟德地積比率可由5倍增至8倍，政府不需要填海或改建郊野公園，增加地積比率為比較實際的方法。
建議政府放棄部分地價收益
施又稱，本港房屋問題來自地價過高，政府若願意少收地價，以及優先照顧本地居民自住需要，可解決居住問題。他又指政府庫房盈餘多，建議可放棄部分地價收益。另外，施指樓市現時由投資主導，投資氣氛轉變對樓市較大影響 ，有別於剛性需求，股市出現較大幅度調整時會對樓市有影響，總括而言，美國大環境不變的話，香港樓市將持續向上，全年有8%至10%增長，不過料今年股市波動大。
他又預期，債息上升，以致債券價格下跌，流入債券市場資金減少，反之流向股市及樓市資金多於流入債券，故非債券資產價格上升機會較多。
利嘉閣料人手增至3500人
出席同一場合的利嘉閣地產總裁廖偉強形容，今年為地產代理黃金大時代，希望有更多創新思維；去年集團生意額達16億元創公司新高，目前有220間分行，期望年底前可增至280間；人手方面今年初錄2800人，截至本月已增至2900人，期望今年全年可達3500人。
施永青籲資助房屋撤資產限制 置業主導利社會穩定
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GS(14)@2019-02-15 07:05:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5021&issue=20190214
【明報專訊】豬年伊始，兩大代理行老闆對新一年樓市有何看法？中原集團主席施永青認為，從發展商近月減價銷售新盤銷情理想可見，市場實際需求強勁，料樓價已覓得初步支持，而他覺得不論住屋或醫療，都是政府應該予市民享有的權利，故建議港府參考新加坡的組屋政策，「給每個香港人一生中一個機會向政府購買資助房屋」；他建議增加居屋及首置上車盤的供應，並且免除首次置業港人申請這些資助房屋的資產限額。美聯副主席黃靜怡則認為，樓價有序調整屬健康現象，惟香港基調良好，擁有穩健的貨幣制度，兼備國際都市地位，及在大灣區發展中扮演重要角色，因此長遠利好樓市發展。
施永青早前接受訪問時透露，他近月把私人投資組合「施房倉」的物業佔比由35%下調至30%，原因是他預測本港樓價將出現調整。他分析，港府去年6月已改變房屋政策，將資助房屋（包括綠置居、居屋及首置上車盤）的定價與私樓價格脫鈎，改為參考申請者的負擔能力，這樣令資助房屋與私樓的競爭更白熱化，結果是私樓價格受壓。
運房局去年12月公布《長遠房屋策略》的年度報告，宣布將未來10年住宅供應目標由46萬減少至45萬伙，並且將公私營房屋比例由六四比調整至七三比，換言之，期內每年平均私樓供應將減少至14,000伙以下，外界普遍認為私樓供應減少將利好樓價，但施永青卻不認同。他解釋，雖然綠置居及居屋被歸類為公營房屋，但與公屋業權屬政府、租戶隨着收入及資產上升可被加租或迫遷不同，綠置居及居屋業主是向政府買入有關物業的業權，即使他們將來收入及資產上升也不會被加租或逼遷，故綠置居及居屋屬私樓的替代品及競爭者，前兩者供應增加及售價較低，料會為私樓帶來沽壓。
倡未來供應分為公屋資助房屋私樓
施永青指出，過去一段時間公營房屋被稱為「公營」，原因相信是其透過政府經營及銷售，但根據他上述分析，這些房屋業權誰屬才屬關鍵，故他認為，港府目前將公屋、綠置居及居屋同納入公營房屋的範疇並不恰當，「這樣好像將兩樣不同的東西撈埋一齊」。他建議，運房局日後公布未來住宅供應時，可不再分為公營房屋及私營房屋兩大類別，而是分為公屋、資助房屋（綠置居、居屋及首置盤）及私樓三大類別。
雖然港府增加資助房屋的供應，會令私樓樓價出現調整，施永青強調，他贊成以置業為主導的房屋政策，認為這樣才有利社會穩定，他建議港府應該參考新加坡的組屋政策，「給每個香港人一生中一個機會向政府購入資助房屋」。
星洲組屋冀讓人民有資產扎根
翻查資料，新加坡在1959年6月從英國取得自治權，成立新加坡自治邦，當時當地住宅曾嚴重短缺，為了解決此問題，已故的新加坡國父李光耀領導人民行動黨在1960年成立建屋發展局，目標是每年提供1萬個組屋單位。
由於新加坡在此前30年僅興建2萬個住宅單位，故當時外界對李光耀能否達成此雄心勃勃的目標普遍存疑，但他成功以強勁的執行力年復一年完成建屋目標，為新加坡日後的發展奠定堅實基礎。
李光耀曾就此表示，建設房子不止是提供廉宜的住屋給人民，其社會目的也同樣重要：「除非人民扎根，除非他們擁有要保衛的東西……如果你要他們保衛老闆的大宅門，而他們卻住在碼頭，這是不可行的。因此，我們一開始就決定人人都有個家，每個家庭都有他們要保衛的東西，這個房子必須是他們擁有的，雖然他們要就此分期付款20年、25年甚至30年，但這些房子會成為他們最珍貴的資產」。
有錢人可睇公立醫院 也應可買首置盤
在組屋政策出台近60年的今日，新加坡永久居民仍可與伴侶或家人聯名申請組屋，當局在審批時會考慮其購房能力，但不設資產限額。施永青認為，參考新加坡的做法，港府日後出售居屋及首置上車盤時，也不應再像現時一樣對首次置業本港永久居民設有資產限額（見表），「這便等於目前每個香港人都有權去公立醫院睇醫生，窮人可以去，有錢人也可以去；若有錢人不想排隊輪候時間過長，他可以轉去私家醫院。不論住屋或醫療，都是政府應該予市民享有的權利」。
雖然首置盤若不設申請者資產限額，或會進一步搶走私樓客源，但施永青認為，港府可同時將首置盤的上限面積縮細至400方呎，「首置盤其實不完全是新事物，只是以前叫夾屋（夾心階層住屋計劃），目前叫首置盤而已。我覺得首置盤的面積不需要太大，最大400方呎便可以，想住大些就自己買私樓。假如真的是有錢人，也不會吼400方呎的首置盤，只會買面積較大的私樓」。上月截止認購的首個首置盤煥然懿居450個單位，面積介乎261至507方呎。
新盤減價一成半 應可去貨
至於樓價會下跌多少呢？施永青指出，最終要視乎中美貿易戰如何發展，而從信置（0083）上季劈價兩成求售觀塘新盤凱匯銷情理想可見，一手市場現已覓得支持位，料發展商本季「大概(較高位)減價一成半也可以去貨」；二手樓價方面，他相信從歷史高位下跌10%至15%亦會有初步支持。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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