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中国第一豪宅汤臣一品硬撑4年后降价约40%销售


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http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090309/16545950590.shtml


  《东地产》周东健 童丹霞报道

  近日,业内正小范围热议:号称“绝不降价”的天价楼盘汤臣一品在硬撑了近4年后,终于做出降价让步。

  《东地产》记者独家追踪获悉,汤臣一品最近成交了一套房源,单价仅6.8万元每平方米。该价格相对汤臣一品2005年开盘时对外公布的11万元每平方米的天价下降了大约38%,接近六折销售。

  熟悉此次交易的卫明不动产智库负责人蔡为民向记者透露,买家为台湾一家上市公司的董事长,下单时间为今年1月底。

  与此同时,与汤臣一品遥遥相望的小陆家嘴(19.38,-0.44,-2.22%)另一大知名豪宅世茂滨江花园,在去年下半年推出5号楼,效果平平之后,近日也传出最低2.5万元/平方米放盘的消息。

  小陆家嘴,一度是中国豪宅第一标杆地,也不幸沦为金融危机袭击后的重灾区。

  “最低可打对折”

  记者在上海房产交易中心查询结果显示,截至目前汤臣一品住宅成交数量仍然是3套,并没有新的交易信息。蔡为民解释:“该套房源还没有过户,因此房产交易中心还没有登记。”

  据悉,该买家今年1月份和一批台湾投资客到浦东打高尔夫球,并准备到新天地考察投资房产。由于时间紧迫,最终改为在浦东看汤臣一品并下单购买。

  记者就此事致电汤臣一品售楼中心,接电话的人员表示不便透露相关情况。

  上海一家知名的二手房中介公司副总向记者证实,汤臣一品折扣价卖楼目前还处于针对股东以及熟客放风声的阶段。一般购房者前往售楼处询价,售楼人员并不会透露打折信息,只有当购房者看中并诚意购买时,才会个别议价。

  该副总介绍,针对汤臣集团的股东,汤臣给出的价格可以低至5万元每平方米,这个价格甚至还不到开盘价的一半,而针对熟客则给出7万元每平方米左右的单价。

  无论是股东价还是熟客价,均远远低于汤臣一品售楼处对外报价。目前汤臣一品对外销售的A、D两栋楼,对外均价依旧保持在11万元/平方米左右,公开的最低折扣为9.8折。

  网上惊现低价挂牌

  记者随后从上海二手房网站安居客看到,有多个汤臣一品的折扣价挂牌房源。

  其中一套30楼4室3厅5卫,面积598平方米的房源总价售5000万元,折合单价为83612元每平方米。另一套低价房源为11楼5室3厅4 卫,面积597.57平方米的房源总价售5360万元,折合单价为89697元每平方米。记者致电该房源的二手房经纪人杜姝姝,她告诉记者,“这套房源绝 对真实,因为楼层不是很好的缘故,所以卖这个价格,已在售楼处的价格上打9.8折了。”

  当记者询问最低价可以打多少时,杜姝姝表示,这已是最低折扣,如果不要装修的话,每平方米可以减少5000元。至于汤臣一品打6折的消息,她表示并不清楚。

  “6.8万元也很贵”

  第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬在接受记者采访时表示,即使是6.8万元每平方米的价格,在陆家嘴乃至上海仍然是很贵的价格。

  刘德扬表示,以前汤臣一品11万元每平方米的叫价属于“有价无市”,并不具备参考价值。“6.8万无论是在新天地还是在陆家嘴,都是很贵的价格了,市场也很难承受。”

  此外,刘德扬指出,从2005年至今,汤臣一品房龄已不算短,在某种程度上沦为了“二手房”,评估价值时也要考虑折旧的因素。

  上海美讯商业地产机构执行董事张景瑞对记者表示,汤臣一品的暗降价格销售可能和目前陆家嘴豪宅市场的残酷竞争有关。目前陆家嘴区域汇聚了盛大金 磐、仁恒滨江、财富海景和世茂滨江等众多的高端物业,未来新鸿基还将在该区域推出顶级豪宅滨江凯旋门,在交易异常冷清的情况下,供给显得几近饱和。

  佑威房地产研究中心数据显示,在进入2009年后,陆家嘴豪宅只有盛大金磐成交了一套。

  而世茂房产旗下的世茂5号在去年高调推盘后反响平平,在今年也全面哑火,近3个月均没有成交记录。  

  汤臣一品艰难卖房路

  汤臣一品于2005年10月19日开始预售,当时标价为11万元/平方米,最小的户型面积为434平方米,最大的1243平方米,在开盘之初就被称为“中国第一豪宅”。

  开盘后一直无人问津,汤臣一品就这样“晾”了将近一年。2006年8月,汤臣一品成功售出了第一套房源———A栋3801室的复式房以1.3亿元价格被一东南亚买家买下,单价13万元,总面积979.31平方米。

  同年11月,又有一台湾客户以单价11.5万元/平方米的单价,购得一套单位面积为598平方米、总价6900万元左右房源。此后直到2007 年2月,汤臣一品以14.21万元/平方米的价格售出了第三套住宅,刷新了此前由它自己创下的13万元/平方米中国住宅最贵单价纪录。

  在2007年2月至今的两年内,汤臣一品住宅再无成交记录。“第四套”难产也迫使汤臣集团做出销售策略商的改变。2007年11月,汤臣一品开卖429个地下车位,单间售52.5万。

  去年5月,汤臣一品再次做出策略调整,以每套最低7.5万元/月的租金对外出租,这意味着汤臣一品由以往“只售不租”转为“租售并举”。
中國 第一 豪宅 湯臣 一品 硬撐 年後 降價 40% 銷售
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阜丰将祭降价旗 黄原胶内外资暗战升级


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-24/HTML_NWJWSY1PR31V.html


“我们将大幅降低黄原胶价格,将公司的成本优势扩张成市场优势,把一些竞争对手淘汰掉。”7月19日,阜丰集团(00546.HK)董事长李学纯放出豪言,将在下半年发起黄原胶价格战。

黄原胶最初由美国斯比凯可公司发明,是一种以玉米淀粉为原料,经过发酵生成的生物合成胶,被作为增稠剂广泛应用于食品领域。黄原胶还能作为驱油剂,在石油采集工业上有重要用途,世界年需求量超过10万吨。

阜丰集团是世界最大的味精生产企业,控制国内约四分之一的味精市场。

在 味精领域站稳脚跟之余,阜丰也把眼光集中到黄原胶上。公司财务总监龚卿礼表示:“公司黄原胶的毛利率超过35%,且需求量增幅很大。”由于味精和黄原胶都 是由玉米发酵制成,因此阜丰集团的转型相对顺利。2008年年报显示,黄原胶占公司营业收入的15%左右,而李学纯的计划是“通过价格战,将公司黄原胶的 市场份额从30%提高50%”。

目前,阜丰公司山东生产基地年产黄原胶8000吨,而内蒙古的三条生产线在今年年底完工之后,公司总产能将达到4.4万吨。

相 对而言,外资背景的中轩和金粟却在近年止步不前。业内人士介绍,华平在入主中轩之后,并没有迅速扩大黄原胶的产能,目前中轩的年产量在3万吨左右。而斯比 凯可由于内部管理问题,也未能将金粟做大,而是转为品牌运营,为其他企业的黄原胶产品贴牌,“斯比凯可的产品很多都由中轩和阜丰生产”。

该人士表示:“外资企业在成本上没有优势,山东玉米和能源价格都要高于阜丰所在的内蒙。”玉米是黄原胶成本构成的大头,今年山东的玉米价格一直在每公斤1.8元左右,而内蒙古的价格仅为每公斤1.6元不到。

正是倚仗了内蒙古的资源价格优势,阜丰才敢于挑起价格战。

尽管阜丰祭出降价大旗良机,但国际石油价格仍是制约黄原胶供需的重要因素,国内市场迟迟未能打开也成为阜丰的羁绊。李学纯向记者透露:“目前全球前五大的石油采钻企业都与公司建立了合作关系,但是国内几大石油巨头却还未开始使用。要改变他们习惯的生产方式并不容易。”
阜豐 豐將 將祭 降價 原膠 內外資 內外 暗戰 升級
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绿地集团将对旗下楼盘降价销售


http://www.yicai.com/news/2010/05/346404.html

继恒大地产(03333.HK)宣布对旗下房产项目售价予以打折优惠后,绿地集团董事长张玉良昨日对第一财经表示,公司也将对旗下楼盘实施降价销售, 其中部分楼盘折扣最高达9折。
据张玉良透露,绿地集团开发的多个楼盘将根据各个楼盘所处区域的不同,采取差异化安排。

此前有网络媒体报道称,绿地位于上海松江区的绿地蔷薇九里项目一次性付清9.3折,贷款9.5折;同一区域的另一个楼盘绿地诺丁山联排别墅总价立减 8万元;江苏昆山的绿地21新城总价优惠则为2万元。

张玉良表示,根据绿地集团年初制定的发展策略,公司将实行两大产品结构调整,一方面减少市场化住宅,另一方面加大保障房开发力度。

绿地集团2009年实现业务经营收入740亿元,其中房地产销售额达到533亿元,年底在建面积为1818万平方米。2010年该集团的经营目标约 1000亿元。今年1至4月,绿地集团已实现业绩340亿元。

另据《上海证券报》今日报道,除恒大和绿地外,保利地产位于上海的“湖畔阳光苑”也出现降价。报道称,该楼盘4月的均价为15750元/平方米,但 到5月第一周价格已经降至14283元/平方米。

此前保利地产董事长李彬海曾表示,近期出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头,而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。



綠地 集團 將對 旗下 樓盤 降價 銷售
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十大房企回应恒大降价多数称将随市场决定策略


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100507/499460.shtml


 每经记者 杨羚强 朱玲 张初亮发自上海、广州
2008年,万科曾在国内房地产市场带头掀起降价大潮。这次恒大的降价是否会引起各开发商的 争相跟进?未来价格大战如果爆发,哪些知名开发商最有可能率先应战?
5月6日,《每日经济新闻》记者对10家全国性的房地产开发企业进行了采 访。采访结果表明,大多数的全国性开发商目前对降价的口径十分谨慎,但从目前企业的资金情况和此次的表态来看,购房者热盼开发商们短期内出现类似2008 年集体跟风的愿望有可能会落空。
万科:我们按照购房者意愿定价
“我们不对同行的经营决定与选择进行评论。价格是由市场决定的,企业不 可能单方面‘决定’价格,而只能尝试去‘发现’价格。万科始终对市场保持敬畏之心,尊重市场的实际情况,按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”万科 方面对恒大地产降价一事作出如是回应。而在今年3月举行的万科2009年度业绩推介会上,公司总裁郁亮也曾明确表示,希望每个楼盘开盘当月销售率达到 60%;如果达不到,也会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。
中国指数研究院副院长陈晟认为,那些与经济适用房、保障房为邻的低端住宅, 在今年最有可能降价。而在万科目前丰富的产品线上,低端产品的数量较少,而类似上海万科晶源、上海万科翡翠别墅等高端产品,受调控影响较小,因此降价可能 性不大。
中海:将以股东价值最大化为考量
和万科的情况相似,中海地产也表态不会跟风恒大。在该公司回复给《每日经济新闻》记者的电子 邮件中称,每个公司根据自身的财务状况、产品策略、品牌、经营模式等特点的不同,会制定不同的销售策略。在任何情况下,中海将以股东价值最大化为优先考 量,并因应市场的变化,考虑制定自身的销售策略。
熟悉中海的地产分析人士认为,经历过两次金融危机的中海,财务控制一直很严格,现金流没有出 现大的波动,同时非常顾及自身品牌,不轻言降价。中原地产的数据显示,截至2009年底,中海拥有的现金达到209.3亿元,而一年内到期的短期借款只有 区区38亿元。同时中海还将土地储备从2008年底的2480万平方米扩增至3258万平方米,也没有需要大量套现买地的压力。
碧桂园:定价合理 无降价需要
碧桂园的产品由于多分布在三四线城市,又大多地处城郊,因此产品售价相对较低。一些业内人士认为,它与恒大地产有某些相似之处, 有可能会紧随恒大的步伐降价。不过,碧桂园相关负责人6日却回复记者称,公司不会步恒大之后尘,因为项目定价合理,没有降价的需要。该人士还称,碧桂园的 产品比恒大更有竞争力。
5月5日,碧桂园曾公布今年前4月的销售业绩,截至4月30日,实现销售认购金额约103亿元人民币(下同),其中已 签约合同销售金额约95亿元,待签约金额约8亿元。而截至去年底,该公司拥有的现金为46亿元,一年到期的短期借款只有33亿元,仅从财务状况看,似乎没 有降价的必要性。
不过,根据陈晟的观点,本轮降价将主要发生在经济适用房集中的区域附近,因此部分与经济适用房比邻的碧桂园项目有可能会受到 冲击而降价,但所开发的经济型别墅降价的可能性较低。
龙湖:产品线丰富足以应对市场波动
对于恒大地产的降价,龙湖主管媒体接待工作的 相关人士给出的回复是一句龙湖常用的开发战略口号——“区域聚焦多业态”。
此前,龙湖地产的相关人士曾给《每日经济新闻》记者详细解释过“区 域聚焦多业态”的概念,就是要在扎根一个城市的基础上,丰富龙湖地产的产品线,开发各种不同的产品,以应对市场的波动。龙湖方面认为,这一模式能够保证龙 湖拥有持续稳定的现金流。
中原地产的数据显示,截至去年底,龙湖拥有73亿元的现金,只有37亿元的短期借款,另外,公司还在4月份推出了总 额为118亿元的信托及债券融资计划,因此资金压力并不大。
华润:尚未接到降价通知
和龙湖、绿城等公司的情况相同,华润也是陈晟眼中 不太可能降价的开发商。此前,华润在上海、北京等地开发的房地产项目大部分是中高端产品,受经济适用房等保障住宅的影响很小。
而华润置地品牌 总监马隽6日在回应是否会跟随恒大地产降价一事时也向记者表示,没有接到来自集团的降价通知。
中原地产分析师许萌说,像中海、华润、保利这样 的央企现金流控制得都比较好,不会存在因为资金压力而必须降价的问题。
保利:将随市场情况决定产品价格
“任何定价都是市场行为,我们 会跟着市场而定。”保利地产副总经理余英向记者表示,公司从来不会刻意将项目的价格调高或调低,都是根据整体市场而定。他同时认为,恒大的促销是企业自己 的行为,保利方面不会对此进行评论,也不会实行统一的全国定价。
在新政的影响下,不少城市成交量出现下滑,买卖双方进入持续观望阶段。余英认 为,在这样的情况下,企业降价也是市场化的行为,但如果统一指标却是不太可能执行的,比如上海的市场和东北市场会有很大不同;一个区域的稀缺项目等因素也 会使统一定价难以实现。“应该将降价看成市场的常态,”余英认为,“目前有一些城市出现观望情绪,我们也会考虑根据当地情况进行定价。”
仲量 联行投资部刘裕通认为,保利成长性非常好。由于是国有企业,现金流情况不存在压力。根据年报显示,该公司去年底负债率为49%,已比上年的69%有所下 降。他表示,暂时还未看出该公司有调价的可能。
富力:暂时未调价 按正常推货
“我们的产品暂时没有调价,正按正常的速度推货。”富力 地产营销总监朱文婷向《每日经济新闻》表示,每家房地产公司都存在不同的运营情况,这次楼市新政比较猛烈,对楼市冲击较大,部分公司根据自身实际情况进行 相应的价格调整策略是可以理解的。
朱文婷认为,这次楼市新政的出台主要是为了打压楼市泡沫和过度投机,促进房地产市场健康发展,同时新政必然 会引起全国高企的房价有所回落。但房地产市场地域性强,比如广州中心城区,因为刚性需求的支撑和资源的稀缺性,预计地产价格将会相对稳定。
“尽管当前市场受新政波动大,但富力今年前几个月的销售业绩都在正常范围之内。”刘裕通认为,富力目前的现金流情况良好,但公司负债相比其他港股企业来说 偏高。他同时表示,在新政的调控下,预计公司海南项目业绩将不会很乐观,而较高的负债率也将增加公司调整产品价格的压力。
雅居乐:尚未作出调整 后市待观察
雅居乐相关人士向记者表示,目前集团方面还未就应对新政的策略进行部署,公司会关注市场动态,调整自己的市场策略。
该 人士表示,目前恒大的打折方式是其一贯的做法,但市场是否真正出现降价还有待观察,率先降价的房企可能是出于加快推货速度或者是加速资金运转的考虑。而楼 市今后的走向还需要看后续政策面上的影响而定。
6日,雅居乐公布将回购一笔2013年到期的利率为9%的债券。记者注意到,从4月23日到5 月4日期间,雅居乐曾先后斥资5亿港元、分8次回购股份。根据年报显示,撇除2008年出售收益,雅居乐2009年净利润为19亿元,上升40%。不过有 机构指出,由于海南项目波动,使得净利润增长不如预期。
辉立证券的分析师陈耕认为,像雅居乐、富力这样的港股大企业融资渠道好过在内地上市的 企业,他们的负债情况也都还没到必须靠降价来回流现金的地步。如果今后对产品降价,也是出于公司对未来市场的一个判断和预期。
绿城:跟住市场节奏 暂无打折计划
针对恒大地产降价的消息,绿城集团营销副总监祝军华6日在接受《每日经济新闻》采访时明确表示,绿城完全有自己的市场节奏,即 便为顺应市场促进销售,也不会选择打折销售。
对于绿城是否会降价的判断,杭州知名房产人士双赢机构总经理章惠芳向记者表示,“绿城房产降价的 可能性不大,即使在2008年降价潮中,资金紧张的绿城都没有选择降价,而今年该公司的资金面宽松许多,应该更不可能降价。”
然而有熟悉绿城 的业内人士认为,绿城降价的压力不是没有。该人士表示,绿城今年的销售指标是600亿元,而一季度的销售额是78亿元,依如今的市场情况,公司还是有比较 大的销售压力。尽管公司目前现金流比较充裕,可保证企业的运营,但2009年底一年内到期还款额为85亿元,短期仍面临不小的还款压力。
对此 章惠芳认为,绿城目前和其他企业合作开发比较多,因此销售压力并不大。“当然,当其他房产公司选择降价带动销售,并且影响了绿城的销售时,公司在此后新推 楼盘的价格上也一定会作出调整。”
远洋地产:暂不调价将依据市场随时反应
6日,远洋地产市场部一负责人向记者透露,尽管恒大地产降价 给当前房地产市场带来了较大的影响,但由于远洋地产前期销售情况不错,所以公司方面暂时没有调整价格的计划。
据远洋地产在港发布的2009年 全年业绩公告显示,截至2009年12月31日,远洋集团现金资源为185.16亿元(人民币,下同),集团净借贷比保持14%的较低水平,可供2010 年或之后年份入账的尚未入账的协议销售额为116.17亿元。有业内人士分析认为,2008年频繁的融资动作让远洋地产不缺钱,这也是公司能够不降价的资 本。
对此,上述远洋地产市场部负责人向记者表示,远洋地产各地项目不错的销售业绩至少可以保证公司在近期不会降价,但公司也会根据市场状况不 断进行分析,在必要的时候也会作出适当的调整。

十大 房企 回應 降價 多數 稱將 將隨 市場 決定 策略
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带头降价 恒大回笼资金意在同业收购?


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100507/499459.shtml



每经记者 杨羚强 发自上海
“松山湖”魅影重现?与2008年国家调控政策之下房地产企业掀起一轮降价潮相似,前日又有企业宣布在全国范围 内以85折促销,只不过这一次的“带头大哥”换成了恒大。但数据显示,该公司2009年现金流同比劲增940%,降价似乎与财务压力无关。
5 月5日,恒大地产突然宣布,将在全国范围内对旗下40个楼盘以85折进行降价促销。
对此,SOHO中国总裁潘石屹随即在微博上公布了他的疑 惑:恒大地产2009年末有现金73亿 (不包括受限制银行存款);负债142亿(短期64亿,长期78亿);净利润率(不含重估收益)为7%;2009年末有79亿未付土地款;近期发债两 次:1月7.5亿美元,4月6亿美元,年利率13%。
上述财务数据似乎说明,恒大地产全国范围内的85折统一降价并不是因为公司的财务压力所 迫。此前,公司刚刚公布了4月份的月报,目前所掌握的现金已经达到210亿港元。
针对这一疑问,恒大地产一内部人士6日向 《每日经济新闻》记者特别释疑,公司全国降价并非由于财务压力,而是在准备吞并其他房企的巨额资金。由于公司看准了国家的宏观调控政策将会向深层次发展, 因此极有可能出现中型或者中型以上的房地产企业在调控中倒下的情况,恒大此举正是为了寻找机会收购这些公司的优质资产。
对于恒大地产的上述判 断,另一家全国性的房地产巨头公关经理6日也表示了赞同。“今年的调控将会是2008年的延续,国家会把在2008年未尽的举措安排在2010年完成。” 按照他的观点,将会有更多的中小开发商倒在宏观调控的风暴下。
地产巨头现金流改善明显
分析人士认为,恒大地产的上述判断或许来自公司 对2008年楼市调控的深刻理解。
2008年的第四季度,各大网站曾流传过一段不被万科承认的所谓 “松山湖会议讲话”,讲话的内容称,“半年后全国各地政府在财政支付的压力下,将开始大批量推出既好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力 压价,再迅速建设低价销售。那些不敢降价、不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会。”
而本次恒大地产全线85折的战略与上述网络版“松山 湖会议”如出一辙。
5月6日,中原地产向《每日经济新闻》记者提供了一组2008年底和2009年底主要房地产公司现金流数据对照表,这些数 据非常清晰地反映出各家房地产公司在2008年底曾经遭遇的巨大压力。当时主要房地产公司中仅万科、中海、保利、华润、碧桂园有能力归还当年到期的短期债 务,其他房地产公司均没有能力支付上述欠款。个别房地产公司当年到期的短期债务甚至达到公司拥有现金的7倍多。
恒隆地产主席陈启宗曾在 2009年8月举行的博鳌房地产论坛上,形容当时各家公司的惨状是 “技术上都已破产”。绿城董事长宋卫平也曾在去年11月举行的投资者、媒体见面会上表示,当时公司的财务压力巨大,以至于有同行想接手绿城。不过时隔仅仅 一年,各家房地产公司的财务状况已大大提升。以这次最先降价的恒大地产为例,2008年底拥有的现金仅为7亿元,但到了2009年底,现金达到73亿,现 金流增幅达到了940%。
和恒大情况类似,绿城从2008年底的17.2亿元,增长到了2009年底的118亿元,增长幅度也达到了 586%。全国前十的房地产公司中,除了万科、招商、雅居乐等少数几家,大部分房地产公司的现金流增幅都达到100%以上。
不仅如此,各家地 产商还大幅缩减了一年内到期的短期债务。龙湖、富力、华润、雅居乐等地产公司都削减了50%左右的短期借款,去年成功上市的恒大地产,也只是在原来62亿 元短期借款的基础上增加了2%至64亿元。只有个别公司的现金低于一年到期的短期负债额,大部分公司都有充足的现金流偿还债务。
而在今年上半 年,已有9家房地产公司宣布了股权、债权、信托融资计划,总额超过600亿元,其中恒大的债权融资计划总额达到41亿元。根据中原地产的研究,各家房地产 公司在不降价的情况下,现有的资金流能保证企业3~6个月左右的运营,这说明短期内大开发商因为财务压力而降价卖房的可能性并不大。
房企一旦倒下 群鳄竞相争食
尽管大部分房地产公司目前还没有感受到很大的风险,但宏观调控确实会令一些房地产企业成为其他地产大鳄竞相争食的“牺牲品”, 其中甚至可能包括目前行业的龙头企业。
“本次调控,中型和小型房地产企业将进一步受到压迫,甚至被迫退出市场。而假如真有大企业出问题,这个 企业倒下后的份额不会被中小企业蚕食掉,而是会被‘第一集团军’瓜分。”新浪地产网主编林戈早已对地产大鳄间可能发生的兼并了然于胸。事实上,大部分房地 产企业早就预备了巨额的现金流等待“分一杯羹”。
中原地产提供的财务数据显示,截至2009年年底,拥有100亿元以上现金的房地产企业超过 5家,其中中海和万科拥有的现金超过200亿元。
但除了万科和保利以外,多家房地产公司的土地储备实际上只比2007年年底略有增加,有些还 出现了土地储备的下降。以10家标杆房地产企业中的富力为例,2007年时该公司拥有土地储备达到2617万平方米,但截至今年3月底所拥有的土地储备仅 为2136万平方米。
和富力情况相似的还有招商地产,目前的土地储备已经从2008年底的1100万平方米下降至今年3月的1020万平方 米。一方面是土地储备的下降,另一方面又是手中的现金流之多前所未有,类似恒大地产这样想借宏观调控吞并竞争对手的房地产企业,恐怕绝不会只有一家。
中原地产分析师许萌认为,虽然大部分房企目前没有财务压力,但销售收入主要来源于某一市场的房地产公司可能因当地市场调控而被迫降价,或者被其他竞争对 手 “分食”。比如,一些房地产公司去年销售收入主要来自海南,而海南楼市出现的调整将令他们首先遭遇市场的巨大压力。
不过林戈认为,恒大地 产预期中的调控深度演变发生的可能性不大。如果市场下调得快,那么触底也快。而且当前调控主要以打击改善性需求为主,因此调控手段从市场退出后,这部分需 求有可能迅速恢复。

帶頭 降價 回籠 資金 意在 同業 收購
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恒大降价无人跟进 楼市陷入僵局


http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-13/2NMDAwMDE3Njk2NA.html


“恒大降价”引发了一场有关房地产资金链问题的大讨论。

“房地产企业手中尚有1.8万亿元,至少可以再撑一年, 而恒大降价仅仅是企业个体行为。”5月10日,华远地产总裁任志强再次在RIECO工作室《2010年1季度的房地产市场运行状况与预测》的市场报告会上 放言。

5月5日,恒大地产高层对外宣布“全线8.5折”,5月12日,恒大官网贴出公告申明:全国楼盘统一85折后,实际价格再折 5%-10%,优惠折扣根据市场两周调整一次。SOHO中国董事长潘石屹继此前乐观预测开发商资金现状后又表现出了一丝担忧,“如果恒大推倒的是第一张多 米诺骨牌,那么连锁反应倒下的第二张、第三张骨牌又会是谁?”

5月11日,国家统计局发布数据显示,4月,全国70个大中城市房屋销售价格 同比上涨12.8%。房价上行压力依然很大,宏观调控或将继续,开发商所面临的市场环境似乎正在走向恶化。

多米诺效应何时出现?

短 期之内,恒大的降价到底是个案还是现象,快言快语的任志强显然站到了前者阵营。

任志强表示,去年房地产企业共销售4.39万亿,扣除年底商 业贷款,再按本年新增房地产开发资金来源增长61.4%计算,投资只完成3万多亿,企业手里还应该有1.8万多亿。

任志强说:“从上市公司 来看,超过100亿现金流的有几十家,达到60亿的可能有四五十家。所以大企业的现金流,在目前这个阶段应该说没有受到任何影响,大多数房企坚持一年都没 有问题”。

“如果继续开工,继续往里投入,那就要根据销售的情况决定了。如果销售情况不好,那现金流就会有问题。现在来看,半年之内绝大部 分开发商不会因为现金流而出现问题,这和2008年完全不一样。”任志强以北京为例指出,北京一年有20万套左右的销售量,有半年库存即10万套是比较合 理的,现在情况远远低于这个数。任志强认为,后期供求矛盾差将继续加大。

REICO报告中对此也指出,一季度的资金同比增长66.8%,新 增的开发资金大概是61.4%,比去年同期增长了52个百分点。

潘石屹用“资本市场和房地产市场的‘地震’”来形容恒大降价的行业影响力。 “我们判断的依据主要是看这些企业财务报表中的各项指标是否强劲、健康,越是资金流有问题的企业,越着急促销降价。”

记者同时也拿到的一份 主要上市房企的净负债权益比列表,也显示出了房地产行业债务风险并不如想象的那样乐观。

“当净负债权益比值大于100%时,说明企业所持有 现金不足以支付债务,股东面临偿付债务的风险较大;当比值小于100%甚至为负数时,说明企业的财务结构稳健,股东权益受到保障。”向记者出示该列表的的 一位开发商分析道。

记者在列表中看到,仅有三四家房企该值为负数,包括中海地产、招商地产、远洋地产、保利地产、万科地产、华润地产的比值 则在20%以内,大多数房企的值在30%-60%之间,接近或超过100%的则有复地、富力以及绿城,意味着这三家企业其持有的现金或不足以支付其债务, 其股东面临偿付债务的风险较大。

根据相关公司的2009年年报披露的数据,目前绿城中国的总债务为249亿元,净负债率为105%;富力地 产净负债与权益比率为97.6%,接近100%的警戒比率。

记者同时也注意到,恒大地产的净负债权益比大约在50%左右,而该值大于恒大地 产的则有中粮、世茂、碧桂园、方兴、复地、富力以及绿城等。第二张、第三张骨牌会否就在其中?

潘石屹的另一种悲观则表现,“开发商从银行贷 款将变得很困难”。

此前,有消息传出,政府将对预售收入进行监管,并限制银行给房地产的开发贷款,如果这样,开发商的资金流将受到重创。

库 存不足显示供求依旧失衡

5月8日,国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长夏斌在“第六届金融改革高层论坛”上也 指出,楼市调控或将持续2-3年。

至于回落的幅度,潘石屹指出,“恒大做出降价15%的决定,就是恒大地产预测市场上住房价格的最大降幅。 我预计住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右,回到2009年初的水平。”

市场决定资金,资金又影响投资。业内人士在肯定宏观调控初现 效应的同时,也对未来的供求矛盾给予了更多的关注。

来自国家统计局和REICO数据库的统计数据显示,由于楼市交投两旺,房地产开发投资的 意愿也相当高涨。“2010年第一季度,房地产开发投资同比增长35.1%,增幅比去年同期增加31%,比上季度增加15%。同时,房地产开发企业购置土 地面积出现30%的较大幅度增加;商品房新开工面积增长60.8%,增幅比去年同期增加77%。”1-4月,全国完成房地产开发投资9932亿元,同比增 长36.2%,增势依旧强劲。

全国工商联房地产商会会长聂梅生指出,今年一季度开始的房地产开发投资量的增长态势几乎是垂直向上的一条曲线。“这条线对于未 来的房价走势尤为重要。”

但聂梅生的话锋一转,4月中旬宏观调控以来,开发商的第一反应是不继续拿地了。这并不是好的趋势,房价处于停涨的 状态,交易量开始下降,土地的交易量和交易价格开始下降,后续如果出现房地产投资下降,新开工量下降,就预示着一年后的市场供给将下降。”

聂 梅生认为,“如果各个地方政府出台的政策当中,能够加上增加土地供给,就会使开发商出现的一季度的供给加大情况能够继续。只有这样,未来房价报复性反弹的 可能性才会变小。”



降價 無人 跟進 樓市 陷入 僵局
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中海油率先降价 两巨头推价失败


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100618/857526.shtml


 每经记者 喻春来 发自北京
缺乏成品油终端销售渠道的中海油正在成为此轮国内市场行情持续低迷下的“领跌”先锋。6月17日,《每日经济新 闻》从中海油销售公司获悉,上周日(13日),其国三93#汽油批发价急挫至7460元/吨左右,与中石油、中石化的价差达到100元/吨左右。
分析人士认为,此举标志着三大石油巨头的价格联盟在低迷的市场环境下被彻底打破,这在一定程度上将拉低石化双雄的成品油批发定价,由于近期原油低迷,雨 季削弱需求及批零市场竞争加剧,石化双雄自6月8日开始的推价行动失败。
中海油价格战大打出手
此次,中海油之所以如此大的降价与其炼 厂汽油憋库严重有关。据市场人士分析,由于目前北方“三夏”用油是拉动销售量的主要市场,但是这块市场已被中石化和中石油所占,因为中海油只是在沿海局部 有销售,所以只能通过更低的价格与两大巨头竞争。
自6月1日国家发改委下调国内汽柴油零售价以来,成品油市场整体呈现出低迷的局势,而华南地 区行情疲软,批发价走低更加明显。
息旺能源分析师廖凯舜说,三大石油公司一般情况是联手定价的,但各自也会考虑销售及库存的情况,一旦关系到 自己利益,定价联盟就会被打破。
此前,中海油销售公司也在华东地区“领跌”价格。5月底,中海油在华东地区就曾低价抛售汽柴油,仅维持两天, 完成销售计划后基本停批,但对当地批发市场仍形成较大影响。
“中海油压价销售就会挤兑两大巨头的市场,”廖凯舜说道,“影响大了,同等质量 下,基本同等口碑下,价格就是最好的杀伤力。”
5月份,中海油销售汽油10万吨,柴油40万吨,环比4月份均增长25%左右。该公司计划在 2015年前把原油年加工能力提高到5150万吨,或100万桶/日。去年其加工了2039万吨原油。
据悉,近期中海油在江阴和无锡寻找油 库,计划租赁部分油罐来存放成品油,以在镇江和南通之外的市场多开发客户,比如江阴、无锡、常州等市场,从而拓宽市场销路。
两巨头推价最终失败
6月8日国际原油逐步反弹,外围利好因素出现,石化双雄借势在部分地区推价50元~100元/吨不等,以求达到烘托市场气氛的目的。
但据息 旺能源的监测,稍好的市场需求仅在推价前半天左右的时间出现,随之即“转瞬即逝”,恢复到目前疲软局面,更有地区终于顶不住需求疲软,6月11日价格出现 下跌。
业内人士认为,此番推价失败且市场需求疲软不改,主要由于原油低迷,雨季削弱需求及批零市场竞争加剧造成。
廖凯舜认为,需 求相对较好的华北及华中市场,也因批发与零售价差急剧收窄,造成两大公司批发直销部门销售疲软。6月份,夏收季节期间的农用汽柴油主要以加油站的零售及小 额配送为主,而石化双雄加油站伺机加深优惠幅度增加销量,造成加油站大打价格战,个别地区零售优惠幅度甚至高达1元~1.3元/升;在低价资源的吸引下, 贸易商和终端用户纷纷转投加油站采购,也在一定程度上造成了批发市场销售清淡。
不过,卓创资讯的分析师李倩分析,6月中旬之后,我国即将进入 传统的需求高峰期,石化双雄极有可能在需求量上升的情况下再次进行联手推价。而且从近期国际市场相关数据来看,国际油价有止跌转暖的迹象,即便国家7月下 调了成品油最高零售价格,由于石化双雄批发价格与零售价格的调整并不同步,后期国内批发价格仍有继续上行的可能。

中海 率先 降價 巨頭 推價 失敗
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意向金30万抵35万绿城变相降价?


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100622/876812.shtml


 每经记者 张初亮 发自上海
无锡绿城玉兰花园近日向客户发出一条短信:“意向金30万元抵35万元,5天内签约优惠1万元,一次性付款优惠 6万元。若贷款首付50%优惠2万元,送一个车位、中央空调、净水器。有意向可先交意向金,马上要开盘了。”昨日该楼盘工作人员向记者证明了上述信息的真 实性。
绿城中国5月份业绩显示,其当月销售20亿元,同比缩水7成,居5月上市房企销售业绩下跌榜首位。绿城中国近期公布,截至6月13日, 公司实现累计销售额为200亿元,按年升17%。其中合同销售金额为174亿元,仅达到全年销售目标26%。
在绿城今年在建开工的100多个 项目中,有近3成位于华东及一线城市。开发的楼盘多为高端项目,面向客户群体多为改善型需求或者外地投资客,此次受宏观调控影响较大。
一位业 内人士表示,在2008年的调整期,绿城董事长宋卫平曾表示绿城决不会跟降。因为该决定,绿城当时积压大量存货,以至于资金周转一度出现缺口。绿城去年疯 狂拿地,且不少为地王项目,在新政压力下,不得不提防可能到来的资金压力,这或是公司降价主因。
不过,绿城中国在公告中称,绿城集团现金流状 况良好,楼盘销售去化率维持在健康水准。公司今年总授信额度为660亿元,除已用授信额度,尚有约380亿元可用授信。同时,基于绿城集团与平安信托签署 的框架协议,预期未来2年~3年内,平安信托投入绿城集团的资金总额有望达到150亿元。
绿城集团营销副总监祝军华昨日表示,“绿城目前没有 任何降价。”
虽绿城集团目前尚无降价,一些小幅度的优惠却出现在各地项目中。比如于近期开盘的杭州临安绿城钱王文化广场,均价12800元/ 平方米,开盘出现直签总价优惠1万元,一次性99折的小幅优惠。祝军华称:“绿城钱王文化广场周边其他楼盘的价格只有7000元/平方米、8000元/平 方米,钱王文化广场的优惠,称不上降价。

意向 30 萬抵 35 綠城 變相 降價
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调控百日调查:降价才刚刚开始


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-22/wNMDAwMDE4ODEwNA.html


4月17日以新国十条为标志的此轮房地产调控,已届百日。政策和市场将往何处去?本报记者调查显示,进入7月中下旬,各地新开楼盘价格比预期明显下调,其中尤以品牌房企最为明显;地价方面,近期土地出让溢价率下降,环比涨幅趋缓。

调控效果初显,但信贷执行力度、保障房供地及建设等后续调控措施,仍然不容懈怠。

新盘定价下调

0.1%,这是国家统计局近日公布的全国房价6月份首次环比下跌的比例;而对于普通人而言,根本尚未感受到房价的真实下跌。

变 化正在发生。7月下旬,位于北京北五环外的标杆楼盘华贸城,推出新一期LOFT房源,均价27500元/平米,相当于买一层送一层;而此前的上半年,华贸 城平层产品均价曾达到27500元/平米,“这相当于变相降价,”长期关注华贸城的韩小姐说,她去看了样板间,虽然层高仅为4.85米,但确实可以隔成两 层。

将于月底正式开盘的万科长阳半岛项目,于18日公开了部分房源价格。买房人刘女士告诉本报记者,销售人员给与她的价格最低可至11500元/平米,该项目对外预计均价为13500-16500元/平米。

根据21世纪不动产等机构监测,目前北京存在打折、降价、促销的新盘已由6月底的80个,上升到了现在的近百个。目前推出的新盘,均有或多或少的折扣降价。但公开降价的项目依旧寥寥无几,大部分项目仍旧采用暗降的方式。

在广州,年度标杆亚运城的入市,将是下半年楼市风向标。业内对于亚运城首期房源的价格预期,已从之前的13000元以上调至万元以下,但亚运城五大开发商尚未对此明确表态。

在深圳,万科华府楼王栋134平双拼户型7月15日开盘,价格区间为28000元/平米-32000元/平米,购买按揭付款总价减8万,3日内签约再减5万,双拼户型按两套计算,3日内签约按揭付款总价减26万。宝安、龙岗多个项目推出的特价房,价格也降至万元以下。

“房价实质性下跌将从新盘开始。”多位业内人士认为。近期,万科、保利、中海、金地等标杆房企均表示,其下半年将集中推出新房源。预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前,如果届时成交量仍未大幅恢复,则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

地价继续下行

中国土地勘测规划院日前公布的地价监测报告显示,二季度全国105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓,商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点,居住地价增幅下降幅度最大。

据北京土地整理储备中心数据统计显示,截至6月30日 ,北京共拍卖土地117块,其中新政以后拍卖50块,楼面价则明显下调,住宅的楼面价从新政前的12258元,下调至新政以后的5085元每平米,下调近6成。

万科、恒大、远洋等公司有关负责人对本报记者表示,下半年将是这一轮调控带来的绝佳拿地时机,公司有意在土地市场抄底。远洋地产甚至进行了一笔最多9亿美元的海外融资。

但 问题也已出现:伴随着土地溢价率的大减,地方政府出让土地的积极性也在消减。北京、上海、广州和深圳,业内人士普遍认为土地供应缓慢。万科执行副总裁肖莉 提醒,应关注目前土地供应和开发投资不足,将给明年带来房屋供应不足的问题,并采取一些办法解决这一问题。万科的建议是,在土地一级开发环节、在市政、公 用设施领域引入民间资金,减少政府投入成本、加快土地开发节奏,提高土地出让效率。

如何防止供应不足导致的房价报复性反弹,令调控走出“越调越涨”的怪圈?

保 障房住房被寄予补足投资和分流需求的厚望。住房与城乡建设部部长姜伟新7月17日表示,今年保障性住房建设580万套的目标不会变,中央已经下拨600多 亿资金用于这一事务。姜伟新还透露,国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点,已确定北京等28个城市作为试点城市。

中原地产研 究中心董事程澐认为,鉴于国内正在改变过去住宅市场化为主导的单一局面,保障房的推出,有助于实现楼市的供需平衡。深圳社科院城市运营中心主任高海燕指 出,保障房住房供应首先影响人们的心理预期。本轮调控目的不仅仅在于房价,还作用于产业结构、促进收入分配公平等方面,必将持续相当长的时间。而伴随政策 的持续,将从现有的心理层面影响进入试探性调整,并真正进入全面调整期。

房价跌20%,地价跌30%?

市场发生变化的同时,银监会、住建部、国土部高层近期也频频表态,严控信贷、严查囤地、加强保障房等措施被反复强调,显示政策仍未放松,下半年房价下跌已成共识。

房价究竟会下跌多少?几乎所有人都迫切需要答案。一些数据或许可以一窥端倪:品牌房企带动的降价潮,将对区域市场产生巨大影响。根据公开资料,万 科、保利等十大标杆房企2008年底以前所获得的土地储备,将是今年下半年新增供应的集中区域,其中大部分土地价格不超过两年前地价水平,中原地产认为, 考虑到这两年间土地价格的大幅增长,大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利。

“上半年的触底仅仅是阶段性的调整。预计下半年,新增供应将加速入市,在短期供大于求的情况下,各地住宅项目将陆续降价,降幅可能在15%~20%。”北京中原地产市场总监张大伟预测。

建银精瑞投资董事长李晓东认为,不排除某些高价地亏本的可能性;肖莉也认为,有开发商可能会不得不针对部分项目计提存货跌价准备。

中 国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱分析,5、6月份土地市场和1-4月份相比,所谓地王已经不存在了,高总价地块整体水平明显下降;从楼板价来看,6月仅 有4幅地块楼板价超过万元,且无一地块进入上半年前十的排行榜,楼板价水平持续降低。他预计,一线及部分二线城市地价将出现30%左右的回调。
調控 百日 調查 降價 剛剛 開始
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碧桂园降价销售提业绩 依赖二三线布局

http://www.yicai.com/news/2010/08/396924.html'

提前布局二三线城市的碧桂园(02007.HK)在应对房地产调控中显示出不错的抗风险能力。其8月24日公布的中期业绩报告显示,今年上半年实现合同销售金额约人民币132亿元,合同销售建筑面积约242万平方米,同比分别增长约50%和26%。

在中国房产信息集团和中国房地产测评中心推出的今年上半年中国房地产企业销售排行榜中,碧桂园销售金额全国排名第七,销售面积全国排名第四。

碧桂园上半年总收入同比增长27.8%达到117.65亿元,但碧桂园的净利润却同比下降4.8%至17.6亿元。公司解释称,若扣除因股份掉期所 产生的公允价值损失1.91亿元及因回购可换股债券所产生的收益0.35亿元,公司的净利润则超过19.19亿元,同比增长则超过了35%。

值得关注的是,在三四线城市急速扩张一度受挫之后,碧桂园去年实施的回归广东策略取得显著效果。碧桂园上半年在广东的合同销售金额占公司全部合同销 售金额的约72%。截至2010年6月30日,碧桂园供有78个项目处于不同发展阶段,其中广东省内项目占据48个;已经取得国土证的建筑面积约4285 万平方米,其中广东省内约占46%。

为在调控中缓解资金压力,碧桂园上半年曾经两度借新债还旧债,发债融资规模合计9.5亿美元。公告显示,碧桂园上半年净负债率由2009年底的约52.7%下降到2010年6月30日的约48.1%。

穆迪在近期报告中认为,碧桂园在二三线城市这些尚未完全被挖掘的市场里提供的产品价格属可负担水平,也较少受当前调控措施的影响。这也是碧桂园在上半年房地产调控中能取得稳健业绩增长的重要原因。

除布局二三线城市以外,降价促销成为碧桂园提升销售业绩的另一因素。尽管碧桂园未明确表态降价,但从数据上来看,今年上半年碧桂园的平均销售价格为每平方米5336元,比今年1月份的每平方米5946元均价下降了10%。


碧桂 桂園 降價 銷售 業績 依賴 三線 布局
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不降價!統一星巴克撐過平價混戰

2010-12-13  TCW




不過三年前,統一星巴克還處在自民國八十七年進入台灣市場以來,最大的衰退;今年,它已將創下在台灣最好的成績。

今年以來,統一星巴克新增十家門市,突破去年幾乎沒有動靜的淨增店數,截至第三季,整體來客數比起去年同期成長兩成、平均客單價也有提高;此外,光前三季稅後淨利二億五千萬元,就比三年前全年成長逾四倍。

然而,這三年間,統一星巴克並沒有大規模的「換腦、變身」,它所做的,只是一次「漂亮的轉身」,將同樣體態,用不同角度亮相,就重新攫獲市場目光。

資優生突然不及格 稅後淨利兩年大減六七%

這場「寧靜革命」始於民國九十六年。當時,因前一年爆發卡債危機、消費緊縮,加上便利商店、平價咖啡開始大舉搶市、原物料上漲,星巴克雖因有展店而增加營 業額,但稅後淨利卻大幅下滑,從九十四年的一億四千四百萬元掉到九十六年的四千八百萬元,減少六七%。「之前星巴克業績一直都很好,很成功,突然遇到衰 退,我們根本反應不過來,」統一星巴克總經理徐光宇憶起那段一時不知如何應付的日子,猶有餘悸。

他展開危機動員,在九十六年上半年進行一次大規模市場調查。結果顯示,經濟不景氣,加上平價現煮咖啡店大量出現,消費者把便宜、方便、簡單的咖啡當作首選,這與價格偏高、講氛圍重情境、客製化的星巴克,正好背道而馳。

「調查結果看來很有道理,照理講,我照著去改革就好了,降低價格、開很多店、做簡單咖啡,但事實上我們根本不可能這麼做。」徐光宇分析,降價不但與星巴克「精品咖啡」形象不符,一旦降價,也很難再回頭。而如果取消客製化,都賣一樣的標準咖啡,「那就不叫星巴克了。」

透過一再的自我檢視,徐光宇這才明白,平價咖啡搶了市場是事實,「但星巴克賣的本來就不只是咖啡而已,還有品牌、空間等其他價值。」問題出在,星巴克面對挑戰,自己嚇到了,把原來對的事看成不對,因而自我懷疑,「那時我們的夥伴都笑不出來。」

品牌軍堅持不降價 改用買一送一增加來客數

確認了星巴克的核心價值,徐光宇也定下方向,統一星巴克要做的,不是大規模整型,而是微調面對市場的姿態,同時強化品牌精神。

第一步,讓星巴克的身段更親切些。堅持不降價的星巴克,換個方式推出「買一送一」,表面上是打五折促銷,但看得更深一些,「這是一種集客活動。」台灣連鎖暨加盟協會秘書長洪雅齡說,應該把送掉的那一杯當作是行銷成本,「他們是在釣魚,而不是把魚網弄破。」

東方線上行銷副總監李釧如也認為,星巴克的促銷是在特殊環境下所必須做的權衡,「這個時候,萬一別的品牌起來,取代它的地位,要再追回來不容易,」她分析,買一送一不但增加來客數,也提高品牌的可接近性。

然而,這當中,星巴克經歷了矛盾緊張。反對意見認為,「星巴克怎麼可以向市場低頭。」不只內部,現場也出現抱怨,「有時忽然就變得很忙,忙不過來還會被顧 客罵。」連美國總部一開始也不同意。「這是生存保衛戰,我要生存,我們要先有命。」徐光宇因此努力說服總部、安撫同仁,「如果公司收掉,你再去強調客製化 也沒有用。」

經過一年多的努力,第二年業績終於好轉,營收成長超過一成,「有了成績,我就壯膽了。」徐光宇知道,撐過存亡關頭只是第一步,要在經濟不景氣、同業競爭、成本高漲等外在壓力下,讓星巴克氣夠長,只有不斷展現它最無可取代的品牌價值。

連鎖店升級特色店 目的在累積無形品牌價值

「一直以來,星巴克強調自己是家和辦公室之外的第三生活空間,都講十年了,我覺得應該要upgrade(升級)。」徐光宇把星巴克從「每樣東西,連位置擺哪都規定好」的連鎖店轉移為個性化的獨立咖啡館。

他一面跟美國總部提案溝通,一面成立小組,默默進行實驗。去年成立於高雄美術館特區的明倫店,是第一家特色門市,籌備半年以上,是一般店的兩倍時間。這家門市,從外觀到內部空間設計,都突破了星巴克標準店模式,有壁畫、斜坡式走道、中庭花園與頂級音樂體驗區。

受到好評後,美國總部更授權,徐光宇也加速改變腳步,如今「重度改造」的特色門市已超過十家。徐光宇說,特色門市的重點不在業績,而是累積無形的品牌資 產。洪雅齡說,雖然品牌連鎖店強調一致性,但因為星巴克已有扎實的品牌實力,只要基礎的精神不變,在此之上去做些微的改變和創新,並不會傷害品牌。

除了特色門市以外,台灣星巴克去年也開始賣茶,雖然目前業績並不突出,但徐光宇說,反正咖啡賺錢,要把茶當成慢慢培養的秘密武器,希望可成為第二個成長動能。


降價 一星 巴克 撐過 平價 混戰
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高铁降速降价的背后(转) 红一方面军

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6755654701017e60.html

许 多人认为,高铁降速的目的是为了安全,铁道部也没有否认这种考虑,但我前几天在武广高铁和沪宁高铁上看到了值得反思的现象。过去车厢里屏幕是一直显示车速 的,而最近这种显示已经被取消,乘客无法知道降速了没有。对此列车长表示,高铁仍然在执行过去按时速350公里制定的列车时刻表,什么时候会降也不清楚。 从这个方面来看,铁道部对安全应该是有信心的,否则就应该在4月份宣布降速之后立即执行。再说,武广高铁已经按照时速350公里的标准安全运转了一年半, 降速的必要性并不大。

当 然,降价的必要性确实是有的,毕竟任何乘客都希望买到更便宜的车票,而按照发改委的规定,高铁的票价由里程和速度决定,铁道部无权单方面更改。现有定价标 准制定于1997年,当时发改委还叫国家计委,他们认为,时速350公里的东西更接近飞机而不是火车,所以这个速度的价位很高。如果把高铁的速度降到 300公里,票价就可以适当降低,吸引更多的人来乘坐。

但 问题是,能不能只降价不降速呢?高铁的成本主要来自于一次性投资,运行过程中的电费几乎占不了什么比例,降速意味着每天开出的列车次数减少,换句话说,就 是整个铁路的运力降低了,这无疑构成了浪费。再说,高铁的上座率绝非很多媒体报道的那么低。比如,在乘坐沪宁高铁的时候,连续多趟车没有空座,我不得不在 车站等了两个小时以上。如果这条铁路降速,只能降低效率而非相反。

事 实上,降速也不是铁道部自己做出的决定,而是来自中央的直接指示。2011年3月21日,政治局常委周永康在视察铁路后明确指示,“铁路建设和运输服务都 要考虑广大群众的购买力,提供多样化运输产品,给人们更多的出行选择”。一个月后的4月23日,就做出了降速降价的决定。高铁的价格和速度标准只不过是技 术性的,为何会引发高层如此的关注?

答 案可以在武汉市西郊的天河机场找到。武汉机场的跑道和设施都很巨大,但停在机场上的飞机只有那么几架,航站楼也很空,完全不同于总是排队和误点的北京机 场。这里的工作人员介绍说,过去机场有很多国内航班,既能通往北京、上海和广州等大城市,也是周围许多小机场的的中转站。但自从武广高铁和到上海的客专建 成后,飞往这些地方的航班受到严重影响。现在武汉每天有二十多架飞机到北京,到广州和上海的却只有七八架,还经常不满。到合肥、南昌、南京等地的飞机全部 取消了。为了应对挑战,天河机场正在引进世界上最大的A380型客机,增加国际航班。

    而在武汉的另一边,高铁武汉站则拥有还算充足的旅客。在这里每天有51列高铁向广州开出,3个多小时就可以到达,算上往返两边市区的时间,并不比飞机慢。 虽然武广高铁的车也不太满,但要考虑到火车至少也可以坐500人,有些更长的甚至可以坐1000人以上,可以说运量仍远高于飞机。今年下半年,武汉到北 京、深圳、香港的高铁将全部通车,明年到重庆和成都的高铁也要通车。到了那个时候,可在4个小时内到达全国大多数城市的高铁将成为武汉旅客的首选。

这 个现象在全中国都存在。据民航内部人士透露,中国民航的主要利润都来自于北京、上海和广州的航班,只有这三个大城市才能保证稳定的大客流,可以不打折地卖 机票。但北京到上海和广州在下半年就要通高铁了,其运量远远高于飞机。尽管各种调查都显示旅客普遍认为高铁票价太贵,但这是人之常情。如果在飞机上进行同 样的调查,乘客也不可能不要求降价。问题是,当旅客被迫选择其一的时候,高铁的舒适性和表面上的安全感都优于飞机,而且又不像中国民航一样总是晚点。航空 公司要想留住乘客,只能靠价格战。

无 论结果如何,民航的利润必然大幅下降,这将削弱几大航空公司在国际市场上的竞争力。据高盛公司的预测,今年中国民航业的利润可能会下降20%到25%。而 在民航背后,继续受到冲击的还会有机场、航空制造业等。尤其是中国自行研制并给予厚望的“C919”大型客机,很可能刚一面世就会遇到市场饱和的不利局 面。

总而言之,高铁的问题不是竞争力不强,而恰恰是太强了。

所 以,我认为高铁的降速,和同时出台的购票实名制一样,都是对竞争力的人为限制。现在的中国高铁是世界上买票最不方便的交通工具,它既不像普通的火车票一样 可以随处买,也不像飞机票一样可以在网上订购。如前所述,尤其是像我这样没有中国身份证的人,必须先到火车站排队买票,然后再拿着车票排队上车,非常容易 误点。而降速则使高铁在与飞机、普通火车的比较中,变得更像后者而不是前者,这样挤压的就是铁道部自己的市场,给航空公司留下了调整的时间。几年之后,等 市场适应过来,高铁的时速将恢复到350公里,甚至发挥出潜力,变得更快。虽然听起来有点疯狂,但实验表明,在京沪高铁上即使以时速430公里行驶,也比 目前日本新干线时速320公里的列车更稳定、更安全。

在 高铁问题上,不能不说中国舆论看得有点近。2008年通车的京津城际铁路,在建成之初客流非常少,第一年就亏损了7亿元,引发了社会上对高铁经济前景的严 重担忧。在这种舆论环境下,铁道系统关注更多的是如何增加高铁的客流,他们甚至开始为普通的火车头安装了高铁的信号装置,准备迫不得已时把高铁当成普通铁 路使用。但情况正在变化:京津城际的亏损主要是新建的火车站交通不方便造成的,一年后北京地铁4号线建成,京津城际很快停止了亏损,未来还将随着天津地铁 的通车而转为大幅盈利。然而,不知道为什么,这个变化很少有人关注,很多人仍然认为高铁都是亏损的。

相 比之下,大机构投资者的眼光就要远一些。铁道部的建设贷款里有很多社保基金和地方政府的投资,还有像企业发行的专门债券,有的债券年息居然只有6%,只比 通货膨胀的速度略快一点。据传说,甚至有人涉嫌向刘志军行贿以求贷款给铁道部。这样的态度差别,只能说明大投资者看到的中国跟老百姓看到的完全不是一回 事,而他们看的可能更准。他们对中国高铁的信心并未因刘志军的落马和高铁降速而受到打击。如果想继续建高铁,仍然可以用很低的利率从机构手中借到巨款。

中国有必要继续建高铁吗?

更 长远地看,高铁的战略前景值得看好。毕竟它是唯一用电而不用石油的交通工具。电力可以用很多方法生产,未来的成本肯定更低。而石油储量有限,用完后不可能 再有,民航和汽车业最终肯定会陷入大萧条。中国用高铁和电气化的货运铁路代替了飞机、汽车甚至海运,不仅对自己有很大好处,也有利于整个世界的经济。现在 虽然其他行业遭到了压力,但更重要的是,中国的社会变革正在增加政府获取土地的成本。在变得像日本一样没法征地之前,抓紧时间继续修建高铁将是明智的选 择。


高鐵 降速 降價 背後 紅一 方面軍 方面
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回饋包場客 加值勿降價

2011-9-19  TCW




Q:常有包場或團體聚餐客人,要 求以優惠價位供餐,因為低價,就無法端出本餐廳完整的餐點和招牌菜,一旦接這類訂單,卻又擔心客人會以為我們只供應這些東西,下次來也只點這些。我須建立 一套聚餐的收費標準嗎?(塘老鴨洋食館陳店長問)

A:提升經營績效,變更商品定價或更動收費標準,是最容易進行的改變,但後坐力卻極大,衝 擊的是店家的獲利結構和持續營運的口碑。亦即,在此前提之下,另定與店內菜單差別化的聚餐收費標準,顯然沒必要,也不利餐廳經營。

來店聚餐 的團體客戶,不是不能給予其優惠,只是要有所變通。實際做法上,雖然不改變餐飲供應定價,但可以回饋給這群顧客折價券,或若干免費招待券,把價格優惠轉移 到下一次的消費行為,引導顧客再度上門的意願;或者,免費提供客戶所需的配套服務,例如會議使用的影音設備、贈送小朋友慶生的氣球或遊戲帽等,目的無非都 是要保護商品定價,維持品牌價值。

道理不難懂,但多數店長在面對團客大單的時候,卻常在價格上接受讓步。原因出在,一般零售業店長經常只看 見眼前這筆,對營業額產生立即助益的生意,說什麼也不願輕易放棄,卻往往忽略了品牌長期經營和維護,也就是犯了「看短不看長」的毛病。

更深 一層看,問題背後涉及的是,店長如何才能自我察覺到經營上的盲點?

在大型連鎖體系,總部會例行性派出區域主管到各店,除檢視數據化的日常營 運目標,更進行顧問式的現場輔導,協助店長突破經營困境,並提供兼顧達成長、短期目標的解答。經驗豐富的區域主管也會提醒店長,一時之間未能察覺的經營盲 點,藉以持續改進並提升經營效率。

個人經營的小店,缺乏上一層的管理幹部可供諮詢,但就像所有的經理人一樣,店長也需要長期可以取得管理資 源的管道,自我提升察覺經營盲點的能力。如果暫時找不到店長的教練人選,從自己的店抽離出來,到別的商圈看相同類型的餐廳怎麼經營,或觀察其他產業看人家 是如何做創新,也都有助於自我突破。店長學堂歡迎讀者提問:fred_yu@bwnet.com.tw


回饋 包場 加值 值勿 降價
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聯發科不下單 逼晶圓雙雄降價

2011-9-26  TCW



台積電董事長張忠謀最近可真是忙得緊,一邊要為了新台幣匯率,暗指央行總裁彭淮南不如韓國政府會替企業打算,雙方唇槍舌劍;一邊又要以八十歲高齡親自拜訪客戶,向聯發科董事長蔡明介、高通(Qualcomm)等客戶高層催單。他在上次法說會開出的支票:「第四季訂單回流。」能否順利兌現,已經成為市場觀察景氣的指標之一,也是考驗張忠謀對訂單的掌握度。

張大帥出馬,果然也就立馬收效。據悉,高通、聯發科、博通(Broadcom)等手機通訊相關的晶片公司,訂單率先 自八月底回溫,台積電甚至發表聲明,表示第三季營收將優於原本預估的較第二季衰退五.九%至七.七%;但並 未公布最新預估。

然而,台積電沒說的不只是第三季的新目標,還有在訂單回流的背後,是晶圓代工價格兩年多來,在例行性降價之 外,第一次的鬆動。而這次的鬆動,其下游客戶聯發科扮演了關鍵角色。
訂單少量多筆聯發科謀求折價成功 時間推回到八月上旬。眼看著再一個多月,就是第四季的開始,但占聯電營收比重約一成、影響台積電營收約二%至三%的聯發科,在這兩家晶圓代工大廠的第四季預估下單量,卻都少得可憐,甚至有消息指出,是「趨近於零」的超低水準。

以一般晶圓代工下單至少六週的前置期推算,聯發科這樣的反常行為,不禁令台積電與聯電的業務人員神經緊繃
,趕緊追問,是不是第四季景氣真的這麼差?

根據大和證券估算,目前半導體整體庫存天數比歷史平均高出了五%至六%,估計這一波庫存調整將延續到年底。 然而,景氣再差,聯發科的下單量也不可能趨近於零,尤其聯發科第二季底的庫存天數為七十五至八十天,屬於健 康水位,並沒有庫存過多的問題。

關鍵點來了。 據了解,八月底、九月初的時候,聯發科預定十月出貨的訂單,終於湧入台積電與聯電;不僅如此,第四季的預估下單量,也回到每季十萬至十五萬片的正常水準。而在這之前空白的幾個星期裡,聯發科與晶圓雙雄較勁,希望兩家公司能在晶圓代工價格方面讓步。

聯發科把下單量切成五萬片、三萬片等數量不等的幾筆訂單,一筆一筆與代工廠談,每談一次,就多爭取一些降價 空間。

產能利用率較低的聯電較早動搖,據悉某些訂單最後談成高達一成的價格折讓;而台積電的態度較為強硬,但對數 量較大、需求先進製程的訂單,也做了微幅(個位數百分比)的退讓。

而且不只是聯發科,多家台灣中大型的晶片設計公司,原本的第四季預估下單量都遠低於往年水準。近日總體經濟 利空暫停,少部分公司也把第三季的營收預估往上調了五%至一○%的,並陸續取得條件不等的優惠。
同業砍價搶單晶圓雙雄擅講價老神在在 晶圓雙雄價格同時對大客戶鬆動,距離上一次的○九年上半年、金融海嘯過後,間隔已長達兩年。而早在台積電、聯電九月祭出降價的撒手之前,全球晶圓(Global Foundries)與中芯國際兩家晶圓代工廠,早自七月就主動對大客戶調降十二吋廠製程的代工價格,而且幅度據說高達一五%至二○%,擺明了就是要搶單。

不過,可不是每一個客戶都能享受到台積電與聯電的降價好處。因為這一波降價,檯面上的「牌價」完全沒有更動,而「講價」唯一的衡量條件就是:請問你要下多少訂單?完全是以量制價的遊戲規則,訂單量小的公司,自然在議價空間上就比較難占上風。

針對上述的消息,台積電與聯發科都表示,下單量與價格均為商業行為,不願評論。 客戶對第四季的下單量回到正常水準,預期也將讓台積電與聯電第四季營收比第三季持平或微幅成長。原本對下半
年接單相當悲觀的聯電執行長孫世偉,也一改先前每天早、晚兩次「追」訂單的緊迫盯人態度,他最近心情看來好多了,還被內部員工形容「走路都有風了」。

明年供過於求產能利用率下滑趨勢可見 不過情勢並非好得沒有一片烏雲,畢竟第四季只是「回到正常水位」而已,不足以支撐「景氣大回春」的假設。加上今年半導體資本支出以四百一十一億美元改寫歷史新高,比去年大增二三%,供給面源源不絕湧出;需求面雖有 希臘債務危機暫時解除。不過歐美甚至中國明年的經濟成長都有疑慮,加上客戶端庫存仍高於平均,不虞匱乏,意 味著明年晶圓雙雄的產能利用率,持續往下走的機率要比往上爬的機率高出太多。

也因此,暌違兩年,今年第三季又重新啟動的晶圓代工降價風,看來不會單純是偶發事件。台積電與聯發科各自要 守住四四%與四二%的毛利率底線,將使得未來代工廠與客戶之間的價格角力賽,只會越演越烈。

聯發 科不 下單 晶圓 雙雄 降價
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绿城宋卫平:宁卖项目不降价

http://companies.caixin.cn/2011-09-28/100310387.html

  如果房子卖不出,就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了

 【财新网】(综合媒体报道)绿城集团董事长宋卫平回应近来种种风波,称信托资金在正常范围内,宁肯卖项目也不会轻易降价。

  宋卫平27日接受《钱江晚报》采访时表示,信托资金在正常范围内,目前绿城的信托成本在14%左右,占到所有资金来源的约20%。

  对于绿城目前面临的资金问题,宋卫平表示,“这个月银行贷款到期了,要去还掉,下个月信托到期了,要去还掉,如果仍能够按照现在这样良性运转下 去,一点问题都没有。”今年绿城中报显示,截至6月底,绿城的销售额为201亿元,仅完成全年目标的约36%,负债率超过160%。

  对于目前开发商降价促销现象的增多,宋卫平表示,降价是个不负责任的态度,接下来绿城的营销策略将分为3阶段:首先,努力做销售,把房子卖出 去;如果这个不奏效,会考虑腾挪掉几个项目;如果前面的手段都行不通,就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。■

    (财新见习记者 王永)

綠城 衛平 寧賣 項目 降價
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西藏5100退出 廣深動車撤水不降價引爭議

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20111026/2416295.shtml

每經記者 李亞蟬 發自廣州
很多人都在動車上喝過礦泉水西藏5100,不過,本月中旬以來,人們發現,廣深高鐵已經不再發放西藏5100礦泉 水了。網上有信息顯示,此前京津城際列車也已經停止了西藏5100礦泉水的發放。有人質疑為什麼動車上不再發放高價礦泉水,而票價卻並沒有相應下降,對 此,廣深股份相關人士否認了將礦泉水價格加入票價的說法。
值得注意的是,西藏5100礦泉水此前約半壁江山均由中鐵快運撐起。如果在鐵路上的生意減少,公司未來將走向何方?
廣深動車上沒了5100礦泉水
來自西藏的5100礦泉水從最早進入公眾視野開始就渾身散發著神秘的氣息。很多人最開始只是在動車上才看到這款藍色包裝的礦泉水,因為在大部分商超零售都難覓其蹤跡。由於是贈送的礦泉水,有人甚至以為是雜牌礦泉水。
直到今年6月,西藏5100消息傳出,大家才知道原來在動車上享受的竟是高端飲用水。
從本月中旬開始,微博上陸續有人發出廣深動車已經不再發放西藏5100礦泉水的消息。昨天 (10月25日),廣深鐵路(601333,SH)向《每日經濟新聞》證實了此消息。該公司綜合部張思斌告訴記者,考慮到動車候車室、和諧號動車每個車廂 都有桶裝水,已經可以滿足旅客的實際需求,廣深動車大約在本月15日開始停止提供西藏5100礦泉水。
除廣深動車外,是否還有其他原西藏5100鐵路線客戶不再發放該礦泉水,目前尚未得到西藏5100(01115,HK)方面證實。記者昨天多次撥打西藏5100總部電話均無人接聽。但在此前已經有消息稱京津城際也已經不再提供西藏5100礦泉水。
中投顧問食品行業研究員簡愛華認為,這一變化可能與西藏5100與其最大客戶中鐵快運的合同變更有關。西藏5100官方數據顯示,去年上半年,該集團的總銷售額1.38億元,其中中鐵快運銷售額所佔比例就達到76%。
然而今年7月雙方簽訂了更替採購合同,中鐵快運每年向西藏5100購買的瓶裝礦泉水,從75000噸降至50000噸,同時免除原有採購合同下再免費提 供75000噸瓶裝礦泉水的贈水義務。簡愛華認為,廣深線動車上停止發放西藏5100礦泉水可能與產品供給量減少有關,「另一方面或許是將此線作為試行 線,通過停止供給礦泉水能夠在一定程度上削減開支」。
欲加強零售渠道拓展
按照西藏5100與中鐵快運原有的採購合同算,西藏5100一年就有15萬噸瓶裝礦泉水售出。按照1000ml水約等於1kg換算成其330ml裝瓶裝水,每年中鐵快運就至少為西藏5100消化45萬瓶礦泉水。
當這瓶礦泉水失去廣深動車、而中鐵快運的支持也在減少的情況下,它將走向何方?
西藏5100今年上半年報表顯示,受與中鐵快運合同變更影響,今年上半年其總銷量較去年同期減少了10%。
事實上,今年上半年該公司確實成功將公司的毛利率由去年的61%提高到今年的79%。該公司稱,在與中鐵快運合同變更的同時,今年上半年其又與中國國際航空公司、中油碧辟石油有限公司(中油BP)等機構客戶訂立了銷售協議,提供給非中鐵快運渠道的銷量大幅增長。
但從當前的零售渠道看,目前很多超市仍然沒有西藏5100礦泉水在售,不過京東商城和淘寶網有售,330ml價格6~8元不等。儘管西藏5100明確提出欲加強零售渠道的拓展,但如何在零售市場贏得消費者恐怕仍有待考驗。
廣深鐵路回應「撤水不降價」
從本月中旬起,微博上開始陸續有人發佈廣深動車不再發放西藏5100的消息。在這些消息中,有人質疑為什麼動車上不再發放高價礦泉水,而票價卻並沒有相 應下降。昨天(10月25日)一位剛剛乘坐了廣深動車的旅客也向記者抱怨:沒了西藏5100礦泉水,但票價還是80元。
廣深鐵路(601333,SH)公司綜合部張思斌否認了將礦泉水價格加入票價的說法。昨天他就此質疑向《每日經濟新聞》記者回應稱,「鐵路票價都要進行一系列嚴格手續的,不可能將水的價格加進票價。」

西藏 5100 退出 廣深 動車 撤水 水不 降價 爭議
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搶著降價,搶著買房——樓市拐點時刻?

http://www.infzm.com/content/64309

一個個樓盤降價,一次次老業主砸盤,都在傳遞著一個強烈的信號——樓市降價潮已難以阻擋。

降價,是為了爭搶「能買房的人」——有資格、能力、意願買房的人。誰搶到了為數並不多的這群人,誰就有了更厚的禦寒棉衣。

本輪降價集中於郊區、中低端等此前的「泡沫」區域,而率先降價者——幅度最大的在20%左右——都收穫了今年罕見的紅火銷售。

越來越多的跡象表明,延續了一年半時間、層層加碼又嚴厲無比的樓市調控,終於讓房價堅冰動搖起來。

上週末,在房價最貴最堅挺的上海,接連三個樓盤因為大幅降價而被老業主圍攻。它們的降幅都超過了20%,並且開發商都實力不菲,全國銷量排名前十。

最保守的國家統計局數據也在提供佐證——連續三個月,全國70個大中城市的房價指數,沒再上漲。在漫長的本輪調控中,這是第一次。

本輪調控始於2010年4月14日,中央政府開始在慣用的金融調控工具之上,疊加了行政手段,並且層層加碼,從限貸到限購,從一線城市擴展到全國,組合出了史上最嚴厲的調控政策週期。

調控的時間之長和力度之大,都超出了綠城集團董事長宋衛平的預期,「否則我就不會在2009年買那麼多地了。」他對南方週末記者說。一則銀監會調查綠城信託產品的消息,曾讓他在上個月陷入一場「資金鏈緊張」的輿論危機。

調控週期的前半段,包括綠城在內的開發商其實過得算滋潤,行業老大萬科還在2010年實現了千億突破。加上仍然上行的價格和時不時的小回暖,民眾依然對調控滿腹懷疑。

但現在,不論是開發商,還是消費者,都開始相信,降價潮並非不可能出現。

2011 年10 月25 日深夜11 時,中海御景熙岸緊急售房,開盤引來近千名業主購房。據一位傍晚來的購房者介紹,此次開盤共400 套,開盤房價由原來的23500 元/平米直降6000元。一名正在等待叫號的購房者戲稱,這不叫買房,叫「偷房」。 (東方IC/圖)

降價,不再遮掩

9月初,中國房地產標竿企業萬科在北京做了個抽樣測算,結果發現在嚴格的限購政策下,只有3%的家庭有資格、能力、意願買房,折合為20萬戶。

上週末被砸的三個樓盤之一,是中國女首富吳亞軍創立的龍湖地產在上海郊區嘉定開發的「龍湖酈城」。上週日近百名老業主湧入該樓盤售樓處,要為降價帶來的幾十萬元資產蒸發討個說法,得不到滿意答覆後的業主們毀了沙盤、又砸了招牌。

另一個降價的樓盤就在馬路對面,同樣未能倖免,圍攻售樓處的業主們還打起了「綠地,你是否還流著道德血液」的橫幅。

打著「限時團購」旗號降價的龍湖酈城,被砸前就已出清;而中海集團位於浦東的一處樓盤,被老業主提前知曉並圍攻,結果改在了週二晚上11點開盤。微博上的中海業主維權ID無奈地調侃說:「古有周扒皮半夜雞叫,今有中海半夜賣房」。

憤怒的老業主和著急出貨的開發商,明確地透露出:降價真的發生了,而不再是開發商的噱頭,或者遮遮掩掩地優惠和贈送。  

新項目則少了對老業主的顧忌,打折潮來得更早。售樓處被砸的中海,9月份在杭州開盤的項目就比備案價格低了兩折左右。按照一家地產中介機構中原的統計,房價比肩上海的杭州,9月份開盤的新項目,幾乎都比周邊差不多的樓盤便宜了一到二成。

更早的時候,一部分大的品牌開發商,已經開始對新盤做出價格調整。4月份中海在深圳和重慶的樓盤分別打出八折和九折;7月萬科開始萬人團購;8月份富力董事長李思廉就明確表示,鑑於調控不斷加碼,上半年富力已經將價格下調了10%,下半年還將繼續調整。

「其實早在年中,一些樓盤已經開始不宣揚不炒作地降價,現在只不過是降價拿到檯面上來了,擺出我要靠降價來吸引客戶的姿態了。」上海方方工作室總諮詢師胡宗亙強調說。

5年納稅和社保證明的購房「門票」這項今年年初增加的政策,是推動這些開發商做出戰略調整的一個關鍵因素。

9月初,中國房地產標竿企業萬科在北京做了個抽樣測算,結果發現在嚴格的限購政策下,只有3%的家庭有資格、能力、意願買房,折合為20萬戶。

意識到這個嚴峻事實的開發商,自然會選擇搶先消化極其有限的客戶資源,以至於明明還有大量房子沒賣出去,北京仍然有三十多個新盤選擇在10月份入市,是去年的近一倍。

按照龍湖相關人士的說法,「龍湖酈城」的降價就是一場以搶佔華東市場為目的的行動,與資金是否緊張無關。「因為華東是調控的重災區,所以我們挑出三個樓盤第二期的不同產品,平價入市,以換取市場份額。」

龍湖的目的達到了,5天賣掉了超過九成的房子,收穫了20億元的銷售收入,這是整體成交量不到去年一半的上海許久沒有的盛況了。

失血過多的地產商

過去的九個月裡,維持房地產公司繼續運轉的錢,只有16%來自國內的銀行,達到歷年來的最低點。

5月份開始,京滬廣深四大一線城市的成交量,就開始長期徘徊於去年的一半。北京9月份新開的樓盤,有一半的成績是鴨蛋。

合生創展一度在銷售額和土地儲備上超過了萬科,但今年上半年只賣了53億元(萬科656億元),總借款卻高達300多億港元。迫不得已,今年8月底開盤的「帝景國際」及「合生·麒麟社」相繼打折促銷,且折扣幅度均在10%左右。 

成交量下降,更進一步的結果,是讓處在信貸緊縮環境下的開發商資金鏈雪上加霜,只能繼續選擇降價來緩解壓力。

過去的九個月裡,維持房地產公司繼續運轉的錢,只有16%來自於國內的銀行,達到歷年來的最低點。

捲入「信託門」傳聞的綠城集團,在全國的房地產信託產品中,佔的份額最多。宋衛平本來原本可以不用參與那麼多,但是年初各家銀行向綠城發放的300億元授信(意思是只要銀行有錢、項目合規就可以直接放貸),到現在才批下來差不多三分之一。

南通的一家中型房地產公司總經理許世林,壓根連授信都沒有拿到,於是選擇了引進多個個人或公司股東,「類似於私募基金吧,就是那些管理基金的專業人士。」往年,許世林從銀行也貸不到開發貸款,但還可以利用貿易合同之類的擦邊球拿到一部分錢,現在這條路也被堵死了。

根據央行公佈的數據,2011年上半年發放給開發商的貸款是2千億元,只有去年的一半不到。而放給買房人的貸款,也減少了近四成。

還沒到最糟的時候

「兩次調控的實質不同,這一次的影響也還沒有達到上一次,但將來的影響一定會超過。因為時間更長、手段更激烈、對購買群體的打擊更強。」

對於2008年差點將項目變賣的宋衛平來說,現在還不算太糟。「2008年的國慶,我們已經開始欠款了。」宋對南方週末記者回憶。

中房信就在一份報告裡稱,目前開發商大規模降價,大多情況下並不是因為本身的資金鏈原因,而是為了能夠在第四季度取得更好的業績,給股東和管理層一份好看的業績單。

「無論是大幅降價的樓盤,還是資金鏈緊張的企業,現在都還是個別現象,遠遠沒有達到2008年生死存亡的程度。」陶紅兵還是中期看好後市,所以辭去北方最大的代理銷售機構思源地產總經理一職後,馬上開始著手籌備自己的房地產綜合服務機構。

「現在土地款都是一次性付清的,那麼要撬動一個5萬平米的項目,只需要一兩億的資金即可,拆借20%利率的高利貸都未嘗不可。」陶紅兵如此解釋這兩次調控的不同。

儘管持續了一年半的調控,但當下最直觀的房價鬆動依然表現出結構性調整的特點,比如集中在郊區、中低端以及前期漲價較高的「泡沫」區域。

但這一次的主流開發商對未來的預期大多很悲觀。擁有13500萬平方米的全國最大地主恆大,已經決定從7月開始不再買地。除了因為上半年買了70塊地之外,對後市的判斷恐怕也是重要原因之一。

金地同樣不看好未來一年的後市,該公司一名中層員工告訴南方週末記者:「兩次調控的實質不同,這一次的影響也還沒有達到上一次,但將來的影響一定會超過。因為時間更長、手段更激烈、對購買群體的打擊更強。你看現在一降就是15%以上,因為小幅的降價已經沒有人迎合了。」

「我們顯然正在接近拐點」

南方週末記者採訪的所有業內人士,都肯定地表示,即便有小幅的放開,也不可能再出現2009年的4萬億救市主。

品牌房企的降價之火,或許不能馬上燎原;但下行的趨勢,或許正在明朗化。

在成都,當地一家知名開發商,開始通過合併部門的方式裁員,一如四年前困難之時;在北京,1-8月的成交量都在1萬套以下,一如2008年1—8月 市場整體向下之前;在上海,產權交易所的網站上,如今共有27家房地產企業掛牌等待新主人,而北京今年的併購數量和併購金額都已經比去年翻倍。

「買賣雙方矛盾已經很激烈了,但是上海的供應量少,能買房的也少,所以一直在僵持著,就看誰先跳出來降價。」方方工作室的總諮詢師胡宗亙說,「也許我們掛了電話,又會出來一單。事實上,現在相對於上海的最高點,已經跌了5%-10%。」 

當然,相反的信號同樣存在。過去的十天裡,宏觀政策放鬆的信號又開始出現。先是允許三個地方政府自行發債,然後是央票利率下降(這往往是宏觀政策由緊縮轉向中性的信號之一),再是溫家寶總理最新的發言暗示了定向寬鬆。越來越多的地方政府,也開始隱秘地放開二套房的網簽。

開發商的策略也許會延長實質性降價的到來。只有一個項目的小開發商,不需要資金去周轉,可以撐住不降;而諸如綠城這樣的品牌大開發商,也是把降價這個選項放到了賣項目之後。

但南方週末記者採訪的所有業內人士,都肯定地表示,即便有小幅放開,也不可能再出現2009年的4萬億救市主。

北京師範大學教授鐘偉的判斷是,儘管目前的困難還沒有2008年那麼大,但將來的困難只會有過之而無不及。今年年底和明年上半年將會出現二輪降價,如果沒有意外的調控政策放鬆的話。

「我們顯然正在接近拐點。今年樓市肯定降價。」融創中國董事長孫宏斌向南方週末記者表示。

但任志強仍持不同觀點。他在最近的一次座談會上表示,2013年房價會報復性上漲。


搶著 降價 買房 樓市 拐點 時刻
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開發商過冬策:降價收縮轉型

http://www.yicai.com/news/2011/11/1207853.html

者按:

開發商終於對樓市前景的判斷達成一致:冬天來了!

於是,為了避免死在冬天的嚴寒中,並順利熬過冬天,開發商們開始籌謀過冬良策。降價是最直接也是一些大開發商最願意採用的方法,且屢試不爽,比如萬 科,從2008年領路降價潮,到今年以各種名目打折促銷,其目的只有一個,儘可能多地消化存貨。只不過,今年降價潮中,跑得最快的是中海地產。

那些不願意降價求生的開發商,如綠城集團等以開發高端項目為主的開發商,或者一些中小型開發商,在融資不暢且難以通過銷售回籠資金的情況下,只能選擇「斷臂求生」——綠城集團已表示,正考慮出售部分項目股權。

更多的開發商選擇轉型。但轉型又談何容易?一窩蜂地轉向商業地產,旅遊地產,或者美其名曰轉向礦產資源開發,看上去,這些似乎都與土地有關,但實際運營與住宅開發存在著千差萬別。一不留心,亦有可能死在轉型的途中。有時候,躲避也並非上策。

無論如何,現金為王,準備「足夠厚實且暖和的棉衣」以熬過冬天,那才是順利度過樓市寒冬之上策。

編者按:

開發商終於對樓市前景的判斷達成一致:冬天來了!

於是,為了避免死在冬天的嚴寒中,並順利熬過冬天,開發商們開始籌謀過冬良策。降價是最直接也是一些大開發商最願意採用的方法,且屢試不爽,比如萬 科,從2008年領路降價潮,到今年以各種名目打折促銷,其目的只有一個,儘可能多地消化存貨。只不過,今年降價潮中,跑得最快的是中海地產。

那些不願意降價求生的開發商,如綠城集團等以開發高端項目為主的開發商,或者一些中小型開發商,在融資不暢且難以通過銷售回籠資金的情況下,只能選擇「斷臂求生」——綠城集團已表示,正考慮出售部分項目股權。

更多的開發商選擇轉型。但轉型又談何容易?一窩蜂地轉向商業地產,旅遊地產,或者美其名曰轉向礦產資源開發,看上去,這些似乎都與土地有關,但實際運營與住宅開發存在著千差萬別。一不留心,亦有可能死在轉型的途中。有時候,躲避也並非上策。

無論如何,現金為王,準備「足夠厚實且暖和的棉衣」以熬過冬天,那才是順利度過樓市寒冬之上策。

賣股權、少拿地、緩建房 開發商「斷臂」求生

徐健 柳九邦

「銀行貸款放不下來,存貨又消化不掉,很多項目已經『跑不動』了。」近日,一位業內人士正受託為上海三個住宅項目尋找資金,據他向《第一財經日報》記者獨家透露,不少開發商現在正急於給項目找資金,「股權收購也好,投資也好,只要能夠提供資金,都可以坐下來談。」

無獨有偶,來自上海產權交易所的掛牌信息同時顯示,截至11月16日,共有21家房地產企業在這裡掛牌等待新主人,6個項目的掛牌價格超過1億元人民幣。

一位知情人士向記者透露,年關將至,史上最嚴厲的地產調控卻毫無放鬆態勢,越來越多的中小開發商已回天乏術,被迫「賣身」,對於還有「騰挪」空間的標竿房企來說,「收縮」也已成為不二選擇。

斷臂求生者眾

看似平靜的房地產股權交易市場,越來越多的收購兼併正暗流湧動。

「那三個項目均位於上海郊縣,其中有公寓,還有市場上稀缺的別墅項目。」據相關受託人透露,受託項目貨量價值共達12億元,在市場中尋找資金已有一段時間。

而在上海產權交易所的掛牌信息中,新華人壽保險股份有限公司正掛牌出讓其持有的北京紫金世紀置業有限責任公司24%的股權,掛牌價格高達21.5億元;上海新江灣城投資發展有限公司50%股權也赫然在列,掛牌價格13.13億元。

此外,截至今年10月,有機構對北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌交易的房地產企業進行不完全統計顯示,今年在產權交易所掛牌出售的房地產企業或項目出現了井噴,總數超過600宗,而去年同期則不足今年的一半。

一家知名投行的分析師告訴記者,因銷售不暢,融資受阻,如今在房地產領域「棄車保帥」、「斷臂求生」的案例不在少數。「受迫於資金壓力,在未來一段 時間裡,我們會看到更多收購兼併的案例。」該人士指出,目前市場中已經有不少企業的股權被收購,成功離場,只不過多數企業並非上市公司,因此這一現象尚沒 有在官方的統計數據中被反映出來。

一些公開數據或許可以用來佐證房地產市場「洗牌潮」已經來臨——記者查閱萬科年報發現,其2010年年報顯示,萬科去年共收購了24家房企,合計支付收購對價約22.19億元。2011年半年報則顯示,今年上半年萬科又收購了10家公司,合計支付收購對價已達約33億元。

拿地、開工量均下降

事實上,在樓市寒冬,就連上半年還在市場中頻繁收購項目的萬科都已顯露出一絲疲態。萬科總裁郁亮提出,2012年萬科將實行冬天模式,而該模式的核心就包括現金為王、快速銷售、更謹慎拿地。

同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,當前無論是哪個發展類型的房企,都應該做好充足的策略調整的準備,尤其是在持續調控的市場背景下,土地與資金這兩 個要素中資金顯得更加重要,每個房企無論是通過項目銷售回籠資金,還是通過相關融資渠道獲得企業發展的資金,都應該有充分的準備,以「現金為王」。

據中原地產的監測數據,10月,僅有萬科、綠城兩家標竿房企共計花費約21億元購入4宗地塊。其中,綠城參股山東東營一宗商住用地僅花費9800萬元。而前期每月都有購地支出的保利、中海等房企在10月均未有動作。

一位央企開發商代表向本報記者透露,該公司目前還在市場中尋找優質地塊,但已不如之前那樣激進。「明年的計劃還不清楚,但估計拿地方面肯定要收縮。」

與歷年數據相比,今年標竿房企在土地市場上的投入明顯減少。今年前10個月,標竿房企累計拿地金額與累計合約銷售金額的比例約為21%,這一比例甚至低於處於金融危機漩渦中的2008年。

高盛高華證券投資研究部董事總經理王逸向記者指出,樓市的低迷,已直接影響到開發商在土地市場的活躍程度。與之相對應的,商品住宅新開工面積也將在未來一段時間出現明顯下降。

據國家統計局公佈的房地產運行數據,10月當月新開工面積1.29億平方米,同比上升2.2%,較9月份的8.9%繼續回落,1~10月全國商品房新開工面積16億平方米,同比增長21.7%,增幅較上個月下降2個百分點。

但王逸認為,雖然從數據上看,各項指標均有所增長,但是如果剔除保障性住房的開工面積的話,商品住宅開工面積已經出現萎縮,這種情況還會在未來一段時間加劇。

「我們預計未來幾個季度庫存將加速上升,到2012年中期庫存月數可能升至17個月以上。據我們估算,開發商需要在未來兩到三個季度繼續削減資本開 支才可令淨經營現金流轉負為正。」王逸預測,除了少數土地儲備量不大、開發流轉速度較快的公司之外,其他多數公司都會放緩開發速度,且不排除一些小公司停 工的可能性。

地價下跌兩成

市場分析人士紛紛指出,未來一段時間,尤其是今年第四季度到明年第二季度,多數開發商都會採取少拿地,緩建房的策略以度過樓市「寒冬」。

受這一策略影響,全國土地價格下降通道也正緩緩打開。

在近日舉行的「中國土地·安居工程和房地產市場」的論壇上,中國國土資源部作家協會主席陳國棟向記者透露,今年前三季度全國土地出讓金總收入為 12587億元,基本與去年持平。但維持這一收入的背後,是成交土地面積較去年同期增加約21%。也就是說,比去年多耗費了1.22億平方米土地才換得了 土地出讓金的基本持平。

高盛高華近日發佈的《2011年中國投資前沿年會》也指出,該機構研究的130個城市地價同比下滑20%,較基準地價的溢價也收縮至13.5%。

來自中原地產的報告則顯示,全國13個主要城市1~10月累計成交居住用地4450公頃,同比大幅縮減28%。同時,隨著降價在北京、上海的蔓延,部分郊區的土地出讓價格出現小幅回落。北京通州、上海嘉定和奉賢相繼出現價格回落,較前兩年同區域均價下降10%~26%。


開發商 開發 過冬 降價 收縮 轉型
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中國太陽能企業猛降價 鯰魚效應引發德企破產

http://news.imeigu.com/a/1335452761022.html

新浪財經訊 法蘭克福時間4月26日(北京時間4月26日消息)兩個月內,德國Scheuten Solar,Solon,First Solar等6家太陽能行業的企業相繼破產。市場將「破產潮」歸咎於來自中國的競爭和德國政府政策的不利。

對此,德國聯邦環境部長諾貝特-霍廷根(Norbert Roettgen)說,「太陽能行業必須有創新性地應對來自亞洲的低價競爭。誰要是不能適應,誰就是犧牲者 。」

中國企業猛降行業成本

中國企業這只「鯰魚」加入全球競爭,直接將太陽能電池和組件的價格拉低40%-50%,銷售價格的下降,直接將德企逼入資金周轉困境。

數據表明,2008年世界33%的太陽能組件來自中國,到了2011年,比例上升到57%。根據市場研究機構Solarbuzz的調研,中國在今年會將太陽能的產能翻番,達到5兆瓦。

Scheuten太陽能公司的主席漢斯-威廉森(Hans Willemsen)在申請破產的時候說,來自中國的競爭實在「太強」。德國大多數媒體也認為是中國企業的後來居上導致了德企破產。

去年6月,在慕尼黑世界光伏行業的大型展覽會(Intersolar),中國企業已成為僅次於德企的參展國家。無論展台的大小、設計還是展區位置,都與國際企業不相上下。同時,中國企業在市場營銷中也出手闊綽。

德國航空太空中心所屬經濟研究院的研究員瑪琳娜-奧蘇利文(Marlene O'Sullivan)長期關注德國太陽能行業的發展。她說,「競爭壓力實在是太大了」,德企的破產「幾年前就已經預測到了」。

盲目擴張導致產能過剩

德國太陽能企業的濫觴源於政府的政策支持以及企業盲目擴張。

在德國全境有些地方政府為了促進就業,過度扶植該產業發展。曾經最大的太陽能電池製造商Q-Cells所在的城市比特菲爾德-沃爾芬(Bitterfeld-Wolfen)一時間云集大量企業,因而得到一個類似硅谷的名字「太陽能谷」。

根據奧蘇利文的調查,2011年全德有超過38萬人在可再生能源能源行業工作,僅太陽能行業就有12.5萬。2011年,約230億歐元的65%流入太陽能行業,創下歷史記錄。

以太陽能企業Solon為例,公司在15年前在創立。按媒體的說法,自此以後,公司的發展「只有一個方向」,就是不斷向上。營業額從2004年到2008年翻了8倍,達到8億歐元。也成為德國首批上市的太陽能企業。

德國消費者保護協會的會長隆德斯泰特-喬治(Lunderstedt-Georgi)批評,「所謂的繁榮市場,比如太陽能,吸引了很多並不可靠的企業參與進來,讓投資者撒錢到臆想的所謂創新技術上。」

政府的扶持讓這些企業都覺得光明的前景還會持續很久,First Solar在破產前半年的2011年11月,還在陶醉於自己的產能翻番。然而,政府或許已經嗅到了行業的泡沫,在今年年初將削減太陽能行業補貼提上日程,並最終通過決議。

決 議一出台,Scheuten Solar公司應聲倒地。因此,有輿論認為,政府減少對太陽能行業的補貼直接導致了企業的破產。但是,據德國《經理人》雜誌披露,Scheuten Solar在3月1日宣佈破產之前的2009年就顯露出破產跡象。當年,該公司就將自己太陽能生產裝備賣給了加拿大的競爭對手Arise。雜誌指出,這樁 交易的價格始終沒有被披露出來。

德國太陽能企業轉型「高端」?

在國際競爭加劇時,德國企業並沒有及時應對。

對於破產潮,奧蘇利文認為還不至於將這個行業推向末日,畢竟「全球範圍內對太陽能的需求量還在增長」。她建議「德國製造商必須框定新的界限」。

筆 者看來,她所說的界限是指企業應該從以前只專注於電池電板的低端生產環節要擴展到產業的其他環節,尤其是向高端環節轉向。比如,德國目前出現了專門負責對 太陽能發電田進行維護的服務性企業。還有的企業轉向了幫助其他企業將生產的電賣到股市上。在去年的Intersolar展覽會上,英利高層對筆者提到,中 國企業的產品的確佔有越來越大的份額。但是在市場上,安裝太陽能設備最好的隊伍基本上都是來自德國的技術人員。

另外,德國的優勢還包括它的 品牌價值。Solon破產以後,有著印度阿拉伯背景的企業Microsol在今年3月接手了這個企業。Microsol的主席安陽-圖拉帕蒂(Anjan Turlapati)想要保住德國這個著名的品牌和技術,以便不久在德國大範圍地開展業務,並且獲得更多客戶。

技術方面,雖然中德差距不大。但是德國高等院校和科研機構對光伏技術有著深厚且持續性研究基礎。而且,德國科研機構一些新的研究轉向也會在未來對太陽能行業提供支持。例如,慕尼黑工大一研究所的一個科研小組的最新課題就是新能源發電並網輸送最優化問題。

在各國生產的太陽能電池光電轉化效率基本持平的情況下,能更有效輸送和利用太陽能電也將是企業盈利的一條路徑。 (程嚴 發自德國法蘭克福)


中國 太陽能 太陽 企業 降價 鯰魚 效應 發德 破產
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倩碧部分產品內地降價向海外看齊 回應代購衝擊

http://www.21cbh.com/HTML/2012-9-14/zONDIwXzUyMTkzOA.html

隨著大中華區新業務發展副總裁樊嘉煜上任,雅詩蘭黛高傲的姿態有些許改變。據瞭解,從今年9月起,雅詩蘭黛旗下倩碧品牌4款產品在內地降價,部分產品調價幅度在三成左右。此次降價之後的4款產品,與香港地區銷售的同樣產品價格相差無幾。

倩碧品牌公關部負責人李欣向《每日經濟新聞》記者表示,此次降價主要是應對電商的代購潮,以拉動倩碧櫃檯自身的銷售量。當記者詢問是否還會有其餘商品降價,李欣稱不方便回答。

營銷專家向記者表示,此次倩碧的降價行為,將會對其餘進口化妝品產生強烈的衝擊,從而產生進口化妝品降價的多米諾效應。

倩碧產品內地降價

記者走訪了北京市西城區百盛購物中心復興門店裡倩碧的化妝品櫃檯,其銷售人員向記者介紹了四款均已降價的產品,分別是倩碧水嫩保濕精華霜、俗稱「黃油」的潤膚露以及「水磁場」潤膚霜等。其價格降幅最高達26%,最低達13%。

銷售人員稱降價的四款產品均為內地銷售價與中國香港及國外相比差價較為嚴重的產品。如今,內地的價格已經與國外、中國香港同款產品價格相差無幾。該銷售人員稱並未收到其餘產品降價的通知。

對於此次降價,品牌營銷專家於婓認為,此為倩碧在面臨行業轉型和競爭之時的突圍性質的戰術性策略。「如今的倩碧面臨一線城市飽和和電商的衝擊之時需要突圍。降價更多是從聚焦眼球、形成氣氛以刺激市場的考慮」。

記者走訪了資生堂、SK-II、HR、歐萊雅等知名進口化妝品櫃檯,其銷售人員均未收到產品降價的通知。

或產生多米諾效應

對於進口奢侈化妝品,海外與國內的差價在40%到120%不等。不過,電商對於進口化妝品的衝擊十分巨大。中國消費者出國後直面海外化妝品市場時,差價便暴露出來,電商方便快捷的模式,讓代購熱潮一浪高過一浪。

日化營銷專家李志起向記者表示,倩碧的降價,有助於提高倩碧在內地各大商場櫃檯的銷售額,「降價將泡沫擠出去了,回歸了真實。如果不改變這個策略的話,消費者會被擠出去」。

李 志奇認為,代購市場之所以發展很快,主要是利益驅動。「經過這幾年的遲疑,進口化妝品企業們終於發現新的渠道產生的巨大衝擊。全球化妝品價格的扁平化是趨 勢」。李志起向記者表示,「從渠道角度來看,倩碧此次降價是戰略性的舉動,具有很強的標誌性意義。從現在開始,如果誰不調低價格,誰就會失去市場份額。如 此一來,進口化妝品企業會產生多米諾骨牌效應。」


倩碧 部分 產品 內地 降價 向海 看齊 回應 代購 衝擊
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