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四間樓沽出一間 究竟邊間打耙?(答) Home Blogger

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小人物人工不高,但前半生之鋪排做得不錯。成績表是已擁有現家庭收入近60%的名義被動收入。當然佢仲要供樓啦,如將租金減去按揭供款,實質的現被動收入為$[(13600-7000)+(8000-7300)+(13000-7300)]=$13000。在35年歲而總收入為$60000,能為自己爭取到每月多$13000洗用(或儲起),及過多十餘年將按揭供完(其實都係租客供),收入可達現今$35000購買力之租金收入,實在可賀。因為小人物在買宇買賣下必有一套,令自己稍站於高地。

 

當然小人物能及早將樓買入及投資,可能有P-4.5%之按揭亮點。如果你眼犀看清題目,己發覺讀者有一個很低息的plan予自住樓房使用,可能是公務員或銀行中人,令自己享有低息借貸。要解答應否沽出現單位,當然要一計購買力。兩人總收入為$60000+35000,借貸力為$95000/10000*50%*2.59=12.3mil。當然留意小人物已有幾層樓係手,再買那只能用收入之40%作供款負擔比率上限,所以12.3mil是一個較寬鬆之前設,用此參考及決定讀者倉位去到那水平,亦是適合。

 

小人物借款為3.14mil+2.03mil+1.56mil+1.93mil=8.66mil,換言之,8.66/12.3=70%之借貸力已用掉,不宜再借。同想在旺市只持貨一半,等待下次時機,可減少2.5mil之借貸。現在有粉嶺樓房可作沽出,

 

樓房租金回報率按揭供款息口樓齡
粉嶺樓房3.6%2.175%>20二房低層,冇SSD
荃灣西自住1%>20三房海景
荃灣工廠區3.4%<1%<10三房山景,冇SSD
荃灣西樓景3.9%2.15%>20有SSD

 

粉嶺係低層,又係兩房。雖食盡之前細單位價跑贏大單位一浪,惟此情不可再。租金回報唔見高,樓齡唔係細,仲要冇SSD,唔沽就可惜。等短租完左收番黎,有得比街坊入屋睇樓令其更值錢之際,沽出食一鋪。收番錢之後有何保值之法,容後再談。

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