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潘石屹称不救开发商房价还会涨

http://finance.sina.com.cn/g/20080924/06425336795.shtml
潘石 石屹 屹稱 稱不 不救 開發商 開發 房價 還會 會漲
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潘石屹:政府资助使开发商躲过生死劫


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http://finance.sina.com.cn/g/20090422/13216135219.shtml


  获救房企进入观察期:不涨价不囤地

  《东地产》翟海亮 万云选

  破产、并购、“百日剧变”、“行业大洗牌”,对于地产行业的这些曾经的预测,在2009年楼市春夏之交纷纷落空。

  唐路这几天忙得不可开交,不是忙着去看土地,就是忙着跟人谈收购土地的事情。唐路属于那种不大不小的开发商,捱过了“寒冬”,现在有钱,没地。楼市行情近期这么火爆,让唐路拿地的念头蠢蠢欲动。

  看上去一切都在好转,媒体上很难再找到房企裁员、资金链断裂之类的消息,取而代之的是“授信”、“展期”等字眼。一年前抛出“百日剧变”论的潘石屹,也在近日表示:“由于政府的资助,开发商已经躲过了生死劫。”

  不过,唐路认为潘石屹是从一个极端走向了另一个极端,“现在的情况是比去年年底好,但经济大环境还没有企稳,巨大的存量房压力以及金融政策可能出现转向等形势都表明,躲过了这次生死劫,今年年底恐怕又是鬼门关。”

  楼市上下一片红

  进入3月,陈伟林脸上的笑容多了起来。他是温州一个私人建筑老板,现在上海郊区和周边地区“揽工程”。去年是他最担忧的一年,尽管自己接下的工程没有拖欠款项,但眼看着身边的同行为收回工程款焦头烂额,老陈还是感觉忧心忡忡。

  “当时最坏的预计是,这次低潮期要持续3到5年。去年南汇一个小区的三个项目部中,我们做工的大概是60多个人,当时打算裁掉10个左右的小工。”老陈听说,同样在上海郊区的项目,有个建筑老板一个项目赔了4000万。

  去年形势不好,老陈服务的开发商没有对外销售,全部投入到工程建设上,这个曾经让老陈“觉得心没底”的“现房开盘”举动,到了今年,却成了他信心的支撑。

  从3月份以来,老陈明显感觉到来看房的人多了。“这些天,有时候一上午可以看到10多批看房的人进进出出,开发商付款也比以前更加积极了。”

  老陈所感受到的市场回暖是“看房的人多了,开发商的工程款付得更爽快了。”

  开发商付钱爽快的时间正是楼市的“小阳春”时节。这时候,去年危若累卵的楼市仿佛一夜之间变了个脸。

  今年1-3月,全国商品房销售面积11309万平方米,同比增长8.2%。尤其是全国一线城市,截至2009年3月28日,北京二手房成交量已 超过3.4万套,一季度同比增幅超过100%,交易量和增幅双双创历史新高。同期,期房签约量超过2.5万套,同比增加近八成。上海3月成交量约140万 平方米,接近2007年11月楼市顶点时的成交量。

  销售好起来了,银行的贷款也变得越来越容易了。国家统计局数据显示,1-3月,房地产开发企业本年资金来源10070亿元,同比增长9.2%。 其中,国内贷款2545亿元,增长8.0%;利用外资150亿元,增长41.9%;企业自筹资金3791亿元,增长13.1%;其他资金3585亿元,增 长5.0%。与此同时,绿城、瑞安、万科等多家房地产商纷纷获得银行的巨额授信。

  开发商不缺钱了,个别地方又出现了捂盘惜售、涨价跳价现象。对此,唐路很不屑那些见风涨价的同行,说他们是“好了伤疤忘了疼,给点阳光就灿烂,给点洪水就泛滥,出来混早晚要还的。”

  难甩库存包袱

  唐路考察了多个项目地块,最终都放弃掉了。“前天还有个开发商跟我谈土地项目转让的事情,他是2007年拿的地,现在没钱开发想转手。”唐路对《东地产》说,“最后没有谈成功,价格高了点。”

  和唐路一样,众多刚刚“脱困”的开发商在面对土地市场时,仍旧保持着足够甚至是过分的谨慎。在市场前景尚不很明朗的情况下,手中握有足够的现金是最重要的,“囤地”显然还不到时候。“可以再等等看,感觉地价还会降。”

  开发商更深一层的担心,是库存积压带来的资金压力。虽然一季度房地产成交非常火爆,但不少开发商,尤其是在2007年前后高价拿地的开发商,消化存货的压力很大。而且,目前积压在房地产开发商手中的库存,大部分都是高价库存。

  “考虑到从拿地到项目上市通常需要一年半的开发周期,目前在市场上热销的项目大都是07年拿的地,土地成本过高,价格又涨不上去,有不少楼盘都 是零利润甚至是亏本在卖。”唐路对《东地产》说,“价格涨不上去是因为巨大的库存量在制约,如果涨价了,购房者不买账,积压在手里损失更大。”

  适当的土地库存是开发商必须持有的一种资源储备,业内一般认为,土地库存供3年开发是合理的,但很多开发商囤积的土地足够开发10年的。

  戴德梁行数据显示,截至2008年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,有约12亿平方米的土地滞压在开发商手中。

  国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示,上海2009年可售楼盘为165个,共计2237万平方米。到2009年底,上海有 4288万平方米库存商品房待消化,按照2008年月均130万平方米的消化速度,上海消化完全部库存需要33个月。而且,新的上市量还在大规模增加。

  下半年无款可贷?

  “2008年底,中国大多数开发商难以渡过年关,因为欠银行的钱太多,市场销售几乎停顿,沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。许多房地产企业的 资金链马上就要绷断,这时国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表,在市场上面不断地做空和打压这些企业,他们在随时聆听中国房地产企业 资金链断裂,企业破产的爆炸声。”这是潘石屹描述的去年年底房企的艰难时光。

  “就在这紧要关头,中国银行(3.53,0.00,0.00%)大 量发放贷款,据我所知,截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款,银行基本都给延期了。”同时,各个城市的地方政府为了化解这一危机,针对房地产企业 所欠政府的土地出让金都出台了红头文件,允许其延期交纳。潘石屹话锋一转,给下了结论:“目前算是度过了这一生死劫。”

  从去年的“百日剧变”到今年的“躲过生死劫”,潘石屹观点非常“与时俱进”。但潘石屹也承认:“虽然银行从去年年底开始就发放大量贷款,但这对 房地产企业来说只是治标不治本。房地产企业要改变现状,最重要的是要有销售收入,贷款只能延缓资金链条断裂的时间,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧 的模式。”

  业内人士楚芸认为,目前只是政策、银行和购房者帮了开发商的忙,暂时脱离了生死危险,但中国有句老话叫解铃还需系铃人。最终解开生死劫的必须是 开发企业自身,居安思危,不能等到生死抉择的时候才来想办法,不能以当前市场成交的数字来估算存货消化周期,也不能将刺激经济采取的积极财政与宽松货币政 策当做永久的跳台。

  潘石屹所说的房企“躲过生死劫”是在政策扶持、银行注血的前提之下。但是唐路认为今年1季度4.58亿元的天量信贷更值得开发商警惕,因为“下 半年,很有可能出现指标用尽,无款可贷的局面,开发商的资金链依然会紧张。悲观的看法是,今年年底如果信贷不能提供足够的支持,经济大环境不能回暖的话, 等待开发商的会是又一场生死考验。”

  一个小开发商的心情日记

  2008年3月31日

  山雨欲来风满楼。天阴沉沉的,像要下雨。花开了,我没心情去看。房子卖不动,我不想降价。大家都不降,凭啥让我一个人降啊。拖着吧,看谁能耗得 过谁。专家说,房价还要涨十年呢,你们现在不买就等着看涨价吧。不过也挺担心的,王石说“拐点了”,潘石屹说要“百日剧变”,吓唬谁啊,反正我不会剧变。

  2008年8月31日

  山穷水尽疑无路。下雨了,大雨。奥运会我是一场不落都看了,反正闲着也是闲着,中国队真棒!奥运会都结束了,那些购房者该从电视机前走开了吧, 怎么都不往我们售楼处走呢?我们房子都打折了啊,一次付清可以享受9.5折优惠,可以省不少钱呢。银行又来催债了,不给,要钱没有要房子多的是。

  2008年11月31日

  柳暗花明又一村。雨停了,不知道彩虹会不会出现。解放军来了,央行、财政部、地方政府,海陆空都来救市了。政府给减税了,我也响应政府号召降 价。这次可是来真的啊,8.5折,薄利多销嘛。国外好像越来越惨了,雷曼兄弟都撑不住了,我得多回笼点资金啊。好像售楼处越来越热闹了,看来降价是对的。

  2009年3月31日

  忽如一夜春风来。春天来了,花开得真大。一年了,挺过来了,潘石屹说“躲过生死劫”了。房子又变成大白菜,大家都排队抢了。涨价?有那心也没那 个胆,还是赶紧出清存货吧!趁现在贷款容易,刚从银行贷了一笔。这几天看了好几块低价地,准备拿一块了。多拿几块囤着?当我傻啊!年底要是贷不到款了,那 可真叫“画地为牢”。
潘石 石屹 政府 資助 開發商 開發 躲過 生死
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华润融资42亿买地 开发商“地荒”重现?


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090520/20090520022503809.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        华润置地(01109,HK)昨日公告称,拟通过配售3亿股股份,融资42.4亿港元,用于添置土地储备和日后企业的运营资金。

        业内分析,由于楼市回暖,开发商尤其是全国性地产巨头  “地荒”重现,频频高额溢价竞购土地,因此需要大量购地资金。业内质疑,公开市场能否为地产巨头们提供足够的“弹药”买地。

土地储备恐不足

        机构数据显示,截至2008年底华润置地拥有2232万平方米土地储备,按照去年70万平方米的销售速度,足够可以开发32年。

        中原地产研究中心提供的一份数据显示,大部分房地产公司目前的土地储备并不足。以国内销售规模最大的房企万科为例,土地储备仅有1793万平方米,按照万科2008年557万平方米的销售量,现有的土地储备仅够开发3年。

        其 他房地产企业这种  “地荒”现象似乎并不严重。按照去年的销售速度,保利和中海的土地储备可以卖上8~9年,金地的足够卖上10年;雅居乐、招商和华润 的至少可以卖上20~30年。对此,分析师许萌介绍,与万科不同,其他房地产企业在年报中公布的土地储备总量,并不全部属于公司权益。另外,它们的年度销 售、开发面积要比万科小得多。假如上述公司要趁楼市回暖扩大销售规模,现有的土地储备显然不够。即使目前土地储备相对丰厚,也可能在公司全国布局的进程 中,出现区域性“地荒”。

土地回暖高价夺地战屡屡发生

        “地荒”之下,开发商屡屡上演高价争地。金地4月份曾与10余家开发商共同争夺上海青浦区徐泾镇一地块,最终溢价82%拍得。

        北京的开发商们也为夺地大打出手。业内人士称,富力、绿地等20家房地产公司相中的北京广渠门外10号地,在短短11天接到了多家地产公司的集体竞价,价格一路由2.9亿元的底价,飙升至6.18亿元。

        恒大、富力的房地产公司也纷纷表态,有意在适当的时机,购入一线城市的优质地块。

        国家统计局最新数据显示,今年1~4月,全国房地产开发企业共完成土地购置面积7266万平方米,其中4月土地购置面积就达2524万平方米,比一季度月均值大增近六成。

融资之惑:钱从哪来?

        一方面是土地“饥荒”,另一方面是开发商高价争夺优质土地,钱从哪里来呢?

        2007年楼市红火之时,开发商采取的方法是,通过股市配售股份融资然后购买土地;或者依托银行信贷。不少开发商甚至不惜以项目作抵押,借取高息贷款开发项目。在2008年,尤其是金融危机爆发之后,上述融资方式很快使开发商陷入危机。

        中房指数研究院杭州分院的研究副总监曹旭东表示,随着“圈钱者”数量的增多,开发商要成功从股市和债市获得融资都不容易。

链接

两岸房企积极谋划相互参股

        “ 只等台湾的两岸经贸政策放开,我们就会展开行动。”台湾远雄建设有限公司新闻发言人昨日向《每日经济新闻》宣布,远雄目前已经分别与北京首都创业集团有限 公司、中国房地产开发集团公司和碧桂园谈论过意向性合作问题,待有关政策放开后,便会和上述企业进行实质性的洽谈。不仅可以考虑和上述公司共同成立新公司 共同开发台湾市场,大陆开发商甚至可以按照台湾可能出台的法规,以不高于30%的投资比例,参股远雄企业集团。同时,远雄企业也计划参股内地的房地产集团 或项目公司,甚至于在A股上市。

        事实上,台湾房企早就有意进入大陆市场。此前,信义、太平洋等台湾房地产服务商就曾率先 进入大陆市场,并经过十多年的发展,逐步占据了自己的一席之地。而远雄建设事业股份有限公司董事长赵藤雄更是以个人资金在上海成立了远中企业集团,从事大 陆的房地产开发业务。每经记者  杨羚强

華潤 融資 42 億買 買地 開發商 開發 地荒 重現
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大供、改名-中國植物開發(2349)


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20030612/LTN20030612036_C.htm


公司原名華園控股,相信這牌子的零食,你都曾經吃過,這股在2003年6月,股市稍好時上市,以85仙,發行6,000萬股,集資淨額僅3,900萬,主要用來還債,可見公司上市目的是為了減持。


股本僅2億股,上市後市值約1.7億。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20030612/02349/CWP120_c.pdf


盈利穩定,但應收帳款已經不合格。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20040217/LTN20040217104_C.pdf


其中一位大股東減持600萬股,可見分家、減持意圖明顯。


以股抵債。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20051018/LTN20051018134_C.pdf

以10仙,2供3,發行3.21至3.39億股,集資僅3,000多萬,可見是集中貨源。之後股價炒上。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20060410/LTN20060410068_C.pdf


中國水務(855)以2億注入沙棘業務,以1,995萬新股,及1.8005億元,年息3%可換股債支付,新股及可換股債換股價均為15仙,成為大股東。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070712/LTN20070712457_C.pdf


批1.22億可換股債予兩基金,年息3%,換股價1.144-1.43元。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071024/LTN20071024366_C.pdf


買東西。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071211/LTN20071211417_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080114/LTN20080114304_C.pdf


易至現名。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080328/LTN20080328536_C.pdf


又買東西。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080826/LTN20080826416_C.pdf


2供1,每股8仙,中國水務包銷,先以股東貸款換,後以現金補足。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20081119/LTN20081119374_C.pdf


昨日,公司1供5,發行不少於55.22億股,每股5仙,最少集資2.76億,包銷商為國泰君安,並再次易名為中國水務地產集團有限公司,以彰顯某些決心。公告稱:

更改名稱之理由
茲提述本公司日期為二零零九年八月六日之盈利警告。鑑於經濟狀況持續不明朗,董事會認為,本集團須分散其投資,而本公司將計劃參與購買及開發位於中國之物業。董事會認為,更改名稱將更能準確地反映本公司業務範疇之擴展。


因此,董事會認為,建議更改本公司名稱符合本公司及股東之整體利益。



包銷商強,市好,供股後盤子集中,又有憧憬,未嘗不是好事。
大供 供、 改名 中國 植物 開發 2349
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i-monet邱永漢專訪外傳-中國植物開發(2349)


公司故事:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/10191

公司供股後,會更名為中國水務地產集團有限公司,以彰顯某些決心。公告稱:

更改名稱之理由
茲提述本公司日期為二零零九年八月六日之盈利警告。鑑於經濟狀況持續不明朗,董事會認為,本集團須分散其投資,而本公司將計劃參與購買及開發位於中國之物業。董事會認為,更改名稱將更能準確地反映本公司業務範疇之擴展。


因此,董事會認為,建議更改本公司名稱符合本公司及股東之整體利益。

那為何改這名?

可以從該專訪看到:


http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/10709

水˙稀有金屬篇 食水吃緊利淨水供應業

跟糧食相比,邱永漢認為,食水不足的問題更為嚴峻。他指,目前中國每年缺水約4%,他到內地城巿考察,必定會問當地官員:「自來水的供應沒有問題吧?」幾 乎每次對方都會一下子臉色轉青,答不上話來。由於農業化、工業化及都巿化3大發展之間互相爭奪用水,如何有效處理污水及淡化海水,今後將成為一大課題。

是次投資團在新加坡考察時,特地參觀一間從事海水化淡的上巿公司Hyflux。該公司在天津設有海水化淡廠,並在內地擁有49個污水處理工場。邱永漢指,內地目前還沒有一間上巿公司從事海水化淡,但經營淨水及與水務相關業務的中國水務,受惠於政府愈來愈重視供水問題及水費上漲,值得留意。

經營水務享獲多項特權

他稱,中國水務在全國10個省供水,由於是一個自然壟斷的生意,所以一直有穩定的利潤。不過該公司近年突然涉足房地產業務,使巿場及邱永漢都摸不着頭腦,於是他前往其位於江西的工廠向管理層了解。「怎料見面後,他們竟帶我看房地產,而不是看水道!」

股神先開一個玩笑,然後解釋,由於中國水務經營公共事業,早年以極低價獲政府批出巿中心靚地皮興建水廠,現在舊水廠產能不足,獲政府另批新地,他們只需補一點點地價,便可把舊廠用地發展為住宅獲利。「他們的主席(段傳良)出身中國水利部,數星期前以2元大手增持股票(該股周五收報1.86元),他買我也要跟他買,我認為這家公司的股票值得投資。」

大家明白了嗎?該股雖不賺錢,但概念就在此了。
i-monet 永漢 專訪 外傳 中國 植物 開發 2349
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=10717

囤地缓慢开发 什么企业在拿地


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http://finance.sina.com.cn/chanjing/sdbd/20091101/22236909042.shtml


  李泽楷旗下盈科北京炒地皮 利润是盖房的三倍

  前几天和朋友聚会聊天的时候,听到一个消息,估计跟你说了,你也会吓一跳,说是北京没房可卖了。

  是吗?这如果是真的那就太可怕了。北京真的没房可卖了,那房价还不顶到天上去呀?

  没错,我也这样担心。后来我就到网上查了一下,发现这可是近期网上热议的话题。消息源于民生银行(8.10,0.42,5.47%)地产金融事业部近期发布的《中国地产金融蓝皮书》,这上面说,截止到今年9月底,北京楼市的库存房已经跌破了10万套的警戒线,只够5个月的销量,而就在今年年初,北京的存量房还够卖两年的。

  难怪这北京的房价总是跌不下来。其实,你想想,土地资源的确是有限的,用一块少一块,尤其是市中心更是寸土寸金。没地建房子了,房价当然就会越来越高。

  话是这么说,可是最近我们的记者却发现,就在北京城区最黄金的地段,仍然有些本该建住宅楼的地块,一空就是好几年,现在还闲着。这又是怎么回事呢?我们一起来看记者殷莉的调查。

  潘石屹:很多开发商只倒土地从不盖房

  记者:“我身后是北京市东三环的长虹桥,这里算得上是北京最繁华的地段之一,一般住宅公寓的售价大概是在每平方米3万到5万元,可以说寸土寸金,不过我们了解到,就是在这样一个黄金地段,有一块地原本是打算建住宅的,却一直闲置多年没有开发。”

  施工单位工作人员:“无可奉告,请出去。”

  北京市民:“听说是盈科的,李泽楷的,就是那个李嘉诚儿子的地。”

  北京市民:“差不多三年,我来四年了,我来那年就好像就说盖楼盖楼没盖。”

  附近的居民告诉记者,几年前这里就挖了个大坑,据说是要建住宅楼,但是几年过去了一直没啥动静。为了一探究竟,记者决定到空地的现场去了解更多的情况。

  由于施工方的阻拦,加上这块地的四周也已经被围墙给包围得严严实实,记者没法来到空地的现场。随后记者来到附近的一栋居民楼的楼上,拍摄到了这块空地。从高处可以看到,工地上零零星星有一些工人在干活。而这块地的北边紧邻着北京电讯盈科的大楼。

  北京市民:“刚开始说是不是哪买了,后来完了说是又换一家,反正在这儿耽误好几年。”

  这块位于北京核心城区的地块究竟是什么背景?为什么闲置多年没有开发呢?在经过多方打听和查阅了大量资料后,记者了解到,原来这块地就是被称为2006年新年第一拍的工体四号地。

  北京地产界资深评论人杨少峰:“当时这块地是被香港的盈科,就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷他旗下的房地产公司拿走,当时这块地整个的 拍卖价达到5.1亿,这块地的规划面积才4.6万平方米,折算完之后当时成家的楼面地价就达到1.2655万块钱每平方米,而当时这个周边最好的楼盘最贵 的楼盘才卖到1.6万左右。”

  按照土地出让合同的约定,这块地的开工日期为2006年9月20日,为赶在奥运会前完工,项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个 土地出让合同的约定最终变成了一纸空文,直到今天这里仍然只是一个大坑。今年8月21日,香港上市公司瑞安建业公告,向盈科大衍地产公司作价约1.18亿 美元购入工体四号地项目。拿地三年半不开发却转卖出去,这到底是为什么呢?记者电话联系到香港盈科大衍地产有限公司。

  工作人员:“公告以外的内容我们没什么好补充的。”

  按照国家相关规定,对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的,可征收土地出让金20%以下下的土地闲置费;闲置两年以上不开发的土地,政 府可无偿收回开发商的土地使用权。然而这块工体四号地却闲置了长达三年半的时间,最终不仅没有被政府罚款和没收,而且还高价转让出去,并由此获取巨额利 润。在盈大地产发布的公告中记者注意到,此次工体四号地的交易,为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。

  杨少峰:“而当时如果他当时把这块地盖成楼来卖的话,他可能挣的钱还只有几千万甚至不到一个亿左右,也就是说盈科地产在这块地运作的过程中,他实际上他是一种,我们认为他很可能就是另外一种炒地皮的一种行为。”

  记者:“炒地皮?”

  杨少峰:“对,所以这也是典型的囤地的一种行为。”

  而在SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来,像这样的囤地倒卖现象在中国的房地产业其实并不少见。

  SOHO中国有限公司董事长潘石屹:“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的,就是倒土地的,从来不盖房子的。”

  记者:“这样的房地产开发商多吗?”

  潘石屹:“三分之一吧,能够占三分之一,他们不是盖房子的。”

  记者:“只是为了囤积土地?”

  潘石屹:“囤积土地倒卖土地。”

  记者:“有这么多?”

  潘石屹:“我能了解的情况,差不多有三分之一。”

  囤地缓慢开发,什么企业在拿地?

  不盖房比盖房更赚钱,难怪潘石屹说得如此斩钉截铁,这么多房地产开发商都宁愿炒地,也不愿意动一锹土,他们这钱也赚的太轻松了吧。

  他们赚钱倒是轻松,不过,这样一来,大大加剧了土地市场的价格泡沫。而这些地价最后都会转化到房价上,苦了我们这些买房的人。

  正因为这样,国家对开发商囤地的行为三令五申严令禁止。可除了像盈科这种大有来头明目张胆囤地的,更多的开发商和土地监管部门打起了太极拳。他们又是怎么逃避监管的?

  记者:“位于北京市南五环以外的大兴是距离北京城区最近的郊区,今年夏天大兴诞生了新地王,随后房价也一路飙升,现在大兴主要城区的房价已经超过一万元,不过就是在大兴中高端楼盘最集中的地段,仍然可以看看大片大片闲置的空地。”

  北京地产界资深评论人杨少峰:“这块地是2007年很著名的大兴的地王,当时在2007年的12月份,华润置地以194轮的竞价才以6291元 的楼面地价拍到这个地,当时这个周边这个房价大概只卖到6千到7千块钱左右,有部分的项目可能8千多,所以当时这块地我们是面粉贵过面包这也是其中的一个 例子。”

  从2007年拿地到现在,华润置地的这块地已经接近两年的时间。不过昔日的地王如今杂草丛生、一片荒凉,丝毫看不出任何动工的迹象。实际上,像这样正在晒太阳的地王在全国各地大量存在。

  北京大学房地产研究所所长陈国强:“有机构专门对07年的地王项目做过调研,那么除了少数是退地这种之外,那么闲置的未开发的占了绝大多数,那么一半以上都还是处在待开发状态。”

  华润置地地产公司是华润集团旗下在香港的上市公司。记者了解到,像大兴17号地这样被闲置的土地,在华润公司还有很多。据统计,截止到2009 年9月底,华润置地公司的土地储备多达 2530 万平方米,在全国开发商中排名第八位。如果按照今年预计的销售业绩来计算,华润置地的土地储备足够开发10年以上。不过对此华润似乎并不满足,就在土地储 备已经足够多的情况下,华润置地今年仍然在大规模拿地。

  中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱:“它在2008年的时候拿地的数量是它销售数量的8倍,在2009年的时候,拿地数量也是它销售数量的两到三倍,也就说他拿地的速度远远超过他卖房的速度。”

  像华润置地这样拥有大量闲置土地的开发商在中国到底有多少?他们囤积土地的数量究竟有多大呢?

  陈国强:“的确这种情况在不同的城市在全国应该是比较普遍,而且数量是非常可观,去年底就是(戴德良行)这个是一家国际著名地产机构,他们对于 我们国内的存量土地资源曾经有过一个研究,那么从1998年到08年实际上是房改以来10年时间,就房地产市场开发出来的土地面积大概是31亿平方米,那 么截止到去年底,实际开发的数字是19.4亿,也就是19亿的样子,那么实际上也就是说还有将近12亿平方米的地是闲置没开发是这样一个情况。”

  根据克尔瑞信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示,截止到今年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。 其中,恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。北京地产资深评论人 杨少锋对这些开发商的土地储备可供开发年份进行了统计。

  杨少锋:“已经在这些上市公司的手中,它们所拿到的这些地,可以够他们开发,多的够它们开发几十年,少的够它们开发五六年的时间,绝大多数是十多年时间,这说明了什么,这说明这些土地目前供应到市场的大量的土地被这些开发商囤在手中了。”

  究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间,不亦乐乎?

  从这张表上,你看这些开发商手中的土地储备足够开发十几年的,真的让人很惊讶。你还记不记得今年夏天地王频频诞生的情景?我注意到,这些土地储备量特别大的开发商好多都是今年和2007年地王的得主。

  而且你有没有发现,这些开发商绝大多数都是上市公司和国企。你说为什么这些国企和上市公司手中已经有了那么多地,还拼命拿地呢?

  因为他们的钱来得容易啊。我注意到前几个月,有家上市公司发布公告就称,要增发几十亿元用于买地,实际上他们买了更多的地以后,又可以到资本市场融更多的资金。

  究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间,不亦乐乎?这场资本游戏最终将造成什么样的危害?

  尽管已经过去三个多月,但是潘石屹至今还清楚地记得今年6月30日广渠路十五号拍卖的情景。

  潘石屹:“当时很热闹,我记得广渠路15号地拍卖的时候,一共是有11家,从这11家的构成情况来看就很有意思,有10家是国有企业为背景的公司。”

  拍卖现场的竞争越来越激烈,在紧张的举牌中,价格以每3分钟一亿元的速度攀升。起拍价迅速从21.12亿元飙升到30亿元以上。最终潘石屹不得不决定止步于39亿元,而中化方兴以40.6亿拿下了这个北京新地王。

  潘石屹:“这里面给我的感觉就是说,有地的要来抢地,没地的也去抢抢抢地。”

  潘石屹再一次乘兴而去,败兴而归。实际上,今年潘石屹参加了不只一次土地拍卖会,却没有一次成功地拿到地。他发现如今地价越来越高,拿地也越来越难。偏爱建房子的潘石屹颇感郁闷。

  潘石屹:“这些企业都好像手头上有很多的土地储备,而且土地储备好像似乎都可以开发他们几十年,其实他们手头上不缺地。”

  记者:“不缺地的他们为什么还抢地?”

  潘石屹:“主要的动力还是想在资本市场上面去圈钱而不是为了盖房子,如果土地储备的量大,上市的时候,市值就会大,如果土地储备的量大,上完市的时候,可以增发,增发的时候又来可以回来钱,不是为建房子,这个就整个房地产这个市场土地市场就会出问题。”

  记者:“出问题导致的危害是什么?”

  潘石屹:“就是资产的泡沫化,这个是在资本市场表现出来的,从这个现实生活中我们看到的是,大片的土地圈了,农民就不种了,就不种粮食了,不种菜了,不种水果了,没法种了。”

  记者:“没地?”

  潘石屹:“就让一些房地产公司保安去看着,晒太阳。”

  在潘石屹看来,近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。

  潘石屹:“就是你囤积的土地多了,建房子的地就会少,建房子的地少的话,市场上面房子的供应量就会少,在中国城市化的进程经济增长速度又非常快的时候,需求量是不断的增加,房子的供应量要上不去的话,它这个价格就会飞涨的,物以希为贵。”

  实际上,过去五年,全国的房价平均上涨了大约两到三倍。根据中国房地产信息集团提供的数据显示,北京2004年商品住宅的价格是每平方米 4747元,今年9月底为每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元,今年9月底是12016元;深圳2004年是6385元,今年9月 底是13893元。

  中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱:“我们从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看,土地的供应是跟不上整个的住宅的销售成交的,比如说上 海,这三年来,整个住宅的成交是土地,就住宅土地出让的面积的2.9倍,北京差不多是1.5倍,深圳也要接近3倍,广州也要差不多是1倍,就基本是平衡, 那么从一线城市来看土地是供不应求的。”

  为了从增加供给的角度防止房价过度上涨,改善楼市供求关系,今年中央政府频频吹风将加大土地供应,国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模 较去年增加16.7%。 在北京市土地储备中心记者了解到,今年北京推出的土地数量比往年显著增加,同时还拿出了1000 亿元进行土地储备。

  北京市土地储备中心主任助理周同伟:“截至10月20日已经推出114宗地,944公顷,今年出让土地的面积是去年的两倍,普通住宅出让的面积是去年同期的157%。”

  然而大幅度增加的土地供应,似乎并没有调动房地产企业的开发热情,今年北京的住宅开工面积不升反降。据统计,今年一到九月,北京住宅新开工面积为713.4万平方米,比去年同期大幅度下降29.9%。

  杨少峰:“那么我们政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中,它形不成真正的供应量,那么我们现在的这个供不应求这种假象就得不到改变,那么只 要市场还是供不应求,只要这个需求远远大于这个供应量,那么房价它肯定会上涨,所以说囤地这是造成高房价的一个非常关键的一个原因。”

  记者:“其实最终买单的还是消费者?”

  杨少峰:“对,最终的买单当然是消费者。”

  经过这么梳理,我们看的很明显,土地市场和商品房市场的供需链条,在房地产开发商手上被死死卡住了。一方面他们把大量供应的土地捏在手里,不断增值;另一方面,他们又在商品房市场,人为制造紧张,抬高房价,获取更高的利润。两本帐,怎么算开发商都合适。

  为了遏制开发商的囤地冲动,国家也出台了不少监管政策。可为什么这些政策措施却不太管用,开发商手上的地越来越多呢?

  囤积现象屡禁不止的原因:政策如同一纸空文

  前面我们了解到,由于开发商大量囤地,今年即使加大了土地供应量,但房地产市场还是出现了地价房价齐涨的现象。

  其实,对于闲置土地处理的相关政策早就出台了,早在1994,我国就颁布了《城市房地产管理法》,在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地 处置办法》。这两部法规中明确规定,“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权 ”。

  这些法规白纸黑字地写在那儿,规定也是一次比一次严,为什么我们看到开发商还是敢明目张胆的大肆囤地呢?

  为了进一步打击屡禁不止的囤地现象,2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,再次重申土地闲置满两年、依法 应当无偿收回的,坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,闲置房地产用地要征缴增值地价。然而,这个通知 并没有能够改变长期以来一直存在的囤地现象。

  潘石屹:“政府基本上每年都在说,要清理闲置土地,每年都在清理闲置土地,现在政府这个政策有点像狼来了一样,每年都喊狼来了,每年都喊狼来 了,结果狼没有来,所以就是所有的人都说是这个政策是不会执行的,就是闲置两年土地也不会收回的,闲置一年的土地也不会收闲置费的,所以这样的话就是,让 大家的胆子更大了,就更大规模的圈地。”

  在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,企业之所以敢于大规模拿地和囤地,是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地的行为,同样也是利益驱动。

  北京大学房地产研究所所长陈国强:“它也实际上有很多的顾虑,因为有利益的考量,有和企业关系的,具体的经办人或者相关的官员可能跟,跟这些地块背后的这些项目都有千丝万缕的这种利益关系,所以这个事情就没办法操作。”

  在杨少峰看来,要想彻底改变开发商囤地的现状,需要相关政府部门真正痛下决心,加大执法力度。

  杨少峰:“那么要打破这种现象,我个人觉得第一如果政府能出台政策把土地出让金大部分土地出让金都收归国有,收归国家所有,那么我想地方政府它 就会失去拍地的冲动,因为他们这块没有太多的利益,那么它在执法上,那么它就会采取更大的力度,这是第一个,第二个我们要改变这种情况,那必须得管住上市 房地产公司,我们需要由国土资源部门跟证监会对这些公司进行监督,尤其是管住这些大公司,而不是像一些地方政府,我把一些小开发商处罚一下,杀只鸡给猴子 看,那么应该是杀猴子给鸡看,只要管住这些大公司,自然而然小公司就会去遵守这个规则。”

  开发商敢于大肆囤地,的确暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。多年来,这个现象一直是房地产市场争论的热点,但是在各种利益纠葛下,却一直也难以解决。

  今年以来,囤地现象在货币供应量大增、地王频现、房价上涨的背景下,再度凸显了出来。那么,大家又怎么看待开发商的行为呢?

  近日经济半小时栏目和新浪网乐居频道联合进行了调查,结果显示:

  有97.7%的人认为开发商囤地严重,现象比较普遍。

  对于开发商囤地的原因,90.3%的人认为开发商囤地是为了等待土地升值及房价上涨,坐享土地增值空间,只有0.5%的人认为囤地是为了企业的持续发展。

  对于开发商囤地给楼市带来的影响,65%的人认为囤地导致房源供应短缺,助推房价。33.6%的人认为这是恶意制造土地供不应求,导致地王频现。只有1.4%的人认为囤地对楼市没有影响。

  那么为什么囤地现象一直屡禁不止,69.4%的人认为这是地方政府卖地的利益驱动所致,26.4%的认为是因为相关禁止囤地的政策不完善所导致。

  如何改变房地产商囤地的局面呢?50%的人认为政府应加大监管执法力度,满两年不开发立即收回。32.6%的认为土地拍卖收入收归国家,不由地方政府支配。

  半小时观察:让地产商干他们该干的事去!

  非常明摆着,开发商屯地的目的是人为制造土地资源的紧张,使土地显得物以稀为贵,从而抬高房价牟取暴利。如果说,在这场资本游戏中,开发商是站 在前台的主角,在后台还站着一个分账的,那就是地方政府。运动员和裁判员都是囤地的受益者,所以,我们不可能指望这场游戏变得公平。如何打通房地产市场的 供需链条,让大家走出被高房价胁迫的困境?现在看来最治本的办法,就是重建这个市场的游戏规则,打破运动员和裁判员的利益关联,让地产商干它们该干的事 去。
囤地 緩慢 開發 企業 在拿 拿地
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气价或提高超一成 中石油不开发票待涨?


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100120/20100120043122836.html


每经记者  喻春来  发自北京

        原本有望在1月份上旬出台的天然气价格改革方案并未如期出台。

        昨日(1月19日),中石油有关人士对《每日经济新闻》透露,近期中石油一直在对西气东输沿线的下游用户做提价调研。燃气公司人士称,自本月起,中石油对外销售的天然气已不再开具销售发票,此举或是为了涨价后补回差价。

        业内人士预计,气改方案下一个推出的时间点极有可能是“两会”之后。

中石油与下游沟通涨价方案

        近来,中石油在对西气东输沿线的浙江、江苏和上海等地的下游用户做提价调研。中石油有关人士表示,相关销售公司与下游用户接触,听取用户对涨价的反映,沟通涨价方案,了解下游能承受多大的上涨幅度。

        据杭州巨能燃气公司内部人士称,此次中石油沟通的涨价方案是天然气存量部分维持原价、增量部分涨价。以浙江为例,目前每年供应到位的天然气为13亿立方米,之后要逐年增加到20亿立方米,这7亿立方米的增量将要求价格上涨。

        苏州华峰液化天然气有限公司(以下简称苏州华峰)相关人士介绍,存量气指西气东输一线气,产自塔里木;增量气指西气东输二线气,主要来自中亚。

        对于涨价幅度,各公司说法不一。杭州巨能燃气内部人士称,是在目前的门站价格基础上上涨10%。南京港华燃气称,南京民用终端价格可能涨 到2.71元/立方米。《每日经济新闻》记者还了解到,上海民用天然气终端价格可能涨至2.9元/立方米~3.0元/立方米。数据显示,目前南京和上海的 民用天然气价格分别为2.2元/立方米和2.5元/立方米。

        息旺能源分析师说,上述两种说法的涨幅不一致,但并不矛盾。目前,上海、浙江和江苏等地接收的为西气东输一线的天然气,属于国内的低价气 源,因此价格率先上浮。而此后的增量部分将加入西二线中亚天然气,是业内公认的“贵气”,若按照中石油价改方案——多种气源综合加权平均来计算,门站的混 合天然气价传递到终端,价格涨幅将进一步提高。

        华峰液化有关人士说:“价改后,中石油管道天然气均价可能为2元多,现在是1.5元左右,上涨近50%。”

        以往,城市天然气终端用户价格调整采用听证会的方法,常出现上下游不能联动或者联动推迟,给地方燃气公司带来损失。据悉,天然气价改出台后,上游可能调价下游可以顺调,那么燃气公司也不用召开听证会。

气改或“两会”后推出

        “我们现在是高价买气,低价出售,比较难受。”中石油有关人士对《每日经济新闻》记者表示,“公司很想抓紧时间早日理顺价格,我们也只能等国家发改委的调价通知。”

        息旺能源分析师卢庆称,1月份启动天然气价改的呼声一直很高,但国家并没有实质表态,并没有出台定价机制。

        值得注意的是,华峰液化相关人士透露,1月份,中石油市场部已向下游公司发了传真,从1月份起销售的天然气不开具销售发票,可能是想等价改后,把少收的钱补回来。

        “中石油不给我们发票,我们也不会给下游用户开发票,现在就是这种局面。”华峰液化人士说道,“这样一来,整个天然气产业链上的公司直到终端工业用户都没有拿到销售发票。”对此,中石油有关人士说:“现在是只用气以后再结账。”

        2009年12月14日,中亚天然气管道正式投产通气,至此,中亚气将进入西气东输二线西段,2010年下半年将进入二线东段,年底到达广州。

        华峰液化相关人士称,中石油在原油价格最高位时买进中亚气,现在只能通过涨价转嫁给下游用户,下游用户也只能是层层涨价,最后由用气量最大的终端工业用户承担。

        对于近期中石油的提价方案,燃气公司和下游用户多持“不接受”的态度。华峰液化相关人士说,终端工业用户不只是用天然气,还使用液化石油 气、柴油、重油和燃料油等,天然气价格涨得太高,它们也会改用其他燃料。以液化石油气为例,目前液化石油气价格与天然气价格持平。如果价改后,天然气要5 元/立方米的话,折合成液化石油气的价格为7000元/吨,而现在液化石油气只有6000元/吨。

        “天然气价格现在比较敏感,国家推迟调价可能有宏观上的考虑,政府也会考虑到上下游各方的利益。”中石油有关人士表示。

        中国城市燃气协会秘书长迟国敬称,何时出台价改,“我这儿没有说法,等国家通知。”

        卢庆分析,目前涨价的时机还不成熟,再说国内面临通货膨胀压力,所以可以会推迟。

        显然,中石油提价调研是配合天然气价格改革的系列动作,天然气价改下一个推出的时间点极有可能是“两会”之后。

氣價 價或 提高 一成 石油 開發 票待 待漲
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亚视豪门恩怨 内地开发商、李泽楷均有意介入





http://www.china-cbn.com/s/n/000023/20100126/000000146913.shtml



查懋声 插图/苏益


CBN记者 郭兴艳 舒时 

近两三个月来,香港亚洲电视(下称“亚视”)两大股东之间龃龉不断,近日终于爆发公开的口水仗。

20日,香港查氏家族掌门人查懋声召开记者会,亲自向媒体披露了与台湾旺旺集团(00151.HK)主席蔡衍明之间的股权争议。次日,蔡衍明也向香港媒体公开一份声明,力驳查家的言论。

十多年来,亚视股权纷争不断,老板换了一拨又一拨,在无线电视(TVB)的竞争下无法抬头。如今,香港特区政府正在考虑扩大免费电视牌照申请,对亚视是个巨大的利空消息。内外交困的亚视将何去何从?

两家族入股亚视始末

现年66岁的查懋声是香港名流查济民的长子,其本人为全国政协委员,也是香港国际主题乐园有限公司的独立非执行董事,同时还是香港兴业国际集团(00480.HK)主席。

1月20日,近年来备受胰腺癌困扰的查懋声不顾体弱,罕有地召开了记者会。

在长达2个小时的记者招待会上,查懋声详述入主亚视原因、蔡衍明加入前后以及未来计划。会后,查懋声更向包括《第一财经日报》在内的传媒提供长达12页的声明,将他所讲内容形成文字,可见查懋声对此次记者会非常谨慎认真。

据查懋声披露,2007年受荷兰银行邀约,他和弟弟查懋德通过一家全资控股公司Panfair 控股公司,投资约2.5亿港元持有亚视约10.8%股 权;然后再通过另一家全资控股公司Alnery No.112 Limited,与荷兰银行及另一投资者合作,由荷兰银行投资约11.25亿港元,共同持 有亚视约47.6%股权。

但在金融危机后的2008年11月,荷兰银行被苏格兰皇家银行并购,决定出售全部亚视投资。查懋声称:“2008年8月,蔡衍明通过胡兢英的先生徐敏辉接触我,表示有意投资亚视。”

2009年2月,香港广播事务管理局(下称“香港广管局”)批准亚视股权及拥有权结构的变动。是次变动,由Antenna投资公司(下称 “Antenna”)全数收购亚视现有股东Alnery所持有亚视47.58%的控制权股份,成为亚视的新股东。其中,蔡衍明全资拥有的神旺媒体控股有限 公司占Antenna 股权的49%,查氏兄弟则拥有Antenna 51%的股权。

“蔡先生同荷兰银行一样,不能控股,亚视一定要香港人控股。我们两兄弟当时向蔡衍明表示:5年内,只要蔡先生遵守广播条例取得香港广管局的批准,具有表决控制权资格后,我们会以既定价格,将已定数量的亚视股份及Antenna表决控制权转让给蔡衍明。” 查懋声说。

根据《香港广播条例》的规定,公共电视的表决控制权,必须由“符合资格”人士持有。其中一个资格要求是该人士必须是常居于香港,且不少于7年连续居港并已获得永久居民身份。蔡衍明父子均非香港永久居民。

蔡衍明竹篮打水一场空?

但随后事情的发展令查懋声不快。他在记者会上指出,蔡衍明在投入1.5亿港元后,表示不愿独自向亚视注资。“2009年9月,亚视董事会第4次请求注资,蔡先生拒绝,又提出新的股东贷款方案,主要是提供贷款,年息为30%,并且以广告收入来抵息。”

查懋声表示,亚视大部分董事对上述方案表示不能接受,而在亚视继续入不敷支的情况下,董事会决定按照蔡氏入股时的0.28港元换股价,向所有股东配股。

“我们不是去刻意摊薄任何人的股份。”查懋声说,“蔡先生一日未向香港广管局提出申请和取得批准,我们也无法把前述亚视及Antenna的股权转让给他。”

对于查懋声的这番言论,蔡衍明次日即通过声明反驳。

蔡衍明称,当初的合约规定,蔡有权要求查懋声把股权转让给由他所提议的合资格人士,而并非一定是他或蔡绍中。

对于蔡衍明所指上述约定,本报向Panfair 控股公司公关进行查询,截至发稿时尚未得到回复。

而查懋声欲将亚视出手的想法更是刺激了蔡衍明。查懋声坦承,已经有投资者正在与他接触入股亚视事宜。

蔡衍明针锋相对地指出,查懋声在亚视的投资,“应该已经获利出场”。香港媒体猜测,蔡衍明的声明,矛头直指查懋声与神秘内地地产开发商王征,已就出售亚 视股份达成交易。据本报了解,生于1963年7月的王征是深圳上市公司荣丰控股(000668.SZ)董事长。据报道,王征最早于上世纪80年代来港工作 赚得“第一桶金”,并已成为香港居民及持有香港身份证,符合香港广管局对公共电视控股人的资格要求。

本报昨天向荣丰控股查询王征购买亚视股份事宜,其发言人表示:“这是董事长个人的事情,我们上市公司并不清楚。”

查懋声方面则承认,的确在与王征接触,“现在仍在谈之中”。

内忧未平外患又起

事实上,对于亚视来说,目前正面临的不仅是大股东之间的股权内斗忧患,还存在严峻的外部竞争压力。在香港特区政府打算扩大免费电视牌照申请的决策之下, 目前已经有多家媒体打算加入竞争,瓜分这块市场。最新的消息是,李泽楷旗下的电讯盈科(00008.HK)将会紧随城市电讯(01137.HK)及香港有 线宽频(01097.HK)的步伐,向监管层申请免费电视牌照。

昨日,电讯盈科的发言人对本报记者确认了上述消息。电盈的发言人透露,有关申请工作正在进行之中,一旦有进展将会进行公告。

目前尚不知道,在市场竞争加剧的情况之下,如果以查氏为代表的大股东不准备出让控制权,是否还能吸引到类似蔡衍明这样的财务投资者。香港前工商及科技局 长王永平就亚视股权纠纷撰文称,表面看来,香港应该可以容纳两家赚钱的免费电视台。但在资讯多元化及网络化的大趋势下,使积弱多年的亚视恢复生机,比开办 一家新电视台困难得多。

对于多家竞争对手向香港广管局申请免费公共电视牌照,查懋声直言对亚视不利。“对观众来说,多竞争多选择是好事,可是对亚视来说十分不好。”他说,“竞争也要看是恶性还是良性,香港传媒的路应怎样走要重新思考。”

遗憾的是,亚视在解决自身的大股东内斗之前,可能还没有精力考虑香港传媒的整体发展道路问题。

亞視 豪門 恩怨 內地 開發商 開發 李澤楷 李澤 有意 介入
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创新能源介入山西煤层气开发


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-1/3OMDAwMDE4NDQ3OA.html


6月29日,香港上市公司创新能源(702.HK)宣布将以不高于3.5亿美元代价收购奥瑞安能源国际有限公司(下称奥瑞安) 全部权益,双方目前已就收购事宜订立不具约束力的谅解备忘录。

公开资料显示,奥瑞安在山西省三交区块从事煤层气勘探、开采及生产业务,其于 2006年与中联煤层气公司签署合作开发山西省三交区块煤层气资源的产品分成合同。

中联煤层气公司一高管告诉本报,此项目股比为6:4,奥 瑞安占据40%股权。此后由于中联煤层气拆分,中石油单干,三交区块项目被划到中石油名下,目前控股股东已变更为中石油股份公司。

三交区块 煤层厚度大、含气量高、埋深适中,被认为是山西省煤层气开发潜力最大的地区。上述中联煤层气高管对本报表示,奥瑞安煤层气开发技术实力雄厚,所在的三交区 块也是目前山西煤层气开发较好的区块。

业内关心的是奥瑞安选择卖掉这部分权益的主要原因。一位与奥瑞安高层多次接触的业内人士告诉本报记 者,这主要是由于强势中石油入主后,奥瑞安的话语权已大不如从前,这使得奥瑞安萌生了退意。把该部分权益转给创新能源后,这部股权转为实力相对更为雄厚的 香港上市公司所有,将能有助于改变外方弱势的现状。

对此次转让,奥瑞安控股股东兼总经理杨陆武如此表示:“与创新能源合作,这样能够做到技 术与资本结合,加速三交区块的煤层气商业化开发步伐。”

创新能源愿意接手除看中煤层气的开发前景外,也跟其手头现金较为充足有关。该公司近 期刚通过配股募集到1.7亿港元。创新能源执行董事戴小兵表示:“集团目前手头现金近4亿港元,而且无负债,有助集团物色洽购具潜力的投资项目,煤层气项 目是集团未来投资的重点之一。”

戴小兵认为,常规天然气储量有限,同时天然气需求增长迅速,天然气市场一直处于供不应求的局面。但中国拥有 丰富的煤层气资源,根据新一轮全国煤层气资源评价,中国埋深少于2000米的煤层气地质资源量约为36.81万亿立方米,与陆上常规天然气资源量基本相 当,居全球第三位。

山西是中国煤层气储量最丰富的省份之一,约占全国总量的三分之一,山西煤层气开采具有十分广阔的前景。更重要的是,中国 政府为了鼓励煤层气的开发,出台了一系列的税收优惠和财政补贴政策,煤层气的开发技术日趋成熟。

“这次集团拟收购的项目具有煤层气丰度高、 埋深浅、距离主干输气管网近的特点,预计煤层气的探明储量将超过560亿立方米,是十分优质的煤层气项目。”戴小兵指出。

根据创新能源的公 告,此次交易达成条件包括创新能源完成及满意对奥瑞安公司的尽职审查结果,并要求煤层气探明及推断储量不低于2000亿立方尺(约合74亿立方米)等。显 然这一储量要求远小于目前已探明储量,上述中联煤层气高层告诉本报,该地区储量目前并未完全明确,但应该在600亿-800亿立方米之间。




創新 能源 介入 山西 煤層氣 煤層 開發
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二线城市能成为开发商的“救命稻草”吗


http://www.yicai.com/news/2010/07/379528.html




东方不亮西方亮”,如果说两年前对转战二、三线城市仍心存疑虑,那么这一刻开发商已经达成共识。一线城市成交量受制于政策调控而出现急剧萎缩,开发商不得不把下半年的业绩增长希望转寄于二、三线城市,尤其是二线城市。

但这未必十分靠谱。

调控至今已满三个月,目前尚无结束的迹象,而随着调控效果的不断扩散,二线城市房地产市场开始暗藏诸多变数。尤其是房价居高不下抑制刚性需求,二线城市的销售也开始面临后继乏力的局面。

西安楼市价格仍坚挺

7月22日,西安市曲江新区的几个正在销售的楼盘依然气氛冷清,一度热卖的曲江6号售楼部偶尔有人进去短暂逗留,这个均价13000元/平方米的楼盘自开售以来一直价格坚挺,让多数西安人只能望而却步。

在陕西省房地产研究会会长王圣学看来,作为一个典型的二线城市,西安的房价合理水平应该在5500元/平方米左右。而根据官方统计数据,今年上半年西安商品住房成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。

即便很多人认为西安房地产以自住需求为主,但王圣学在接受《第一财经日报》采访时仍将之形容为“过热”,并认为这里同样存在一定的楼市泡沫,尽管它没有北京、上海、深圳及广州等一线城市那么严重。

以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》和《西咸一体化建设规划》,为西安带来大发展的新契机。未来,以西安(咸阳)大都市为经济区核心,与宝 鸡、天水等次核心城市,依托陇海铁路和连霍高速公路,形成西部的发达城市群和产业集聚带的轮廓日益清晰地呈现在世人面前,这也是被公认的支撑西安房价不断 上涨的最大利好。

上半年的市场从4月调控新政后出现拐点,一线城市成交量受到严重影响,上海、北京等城市成交量甚至萎缩了70%~80%;而前期价格上涨比较平缓的 二、三线城市的成交情况则相对平稳。根据世联地产西安分公司向本报提供的报告,西安楼市在4月新政出台后显现为量价齐跌,但房价下降幅度有限,均价和成交 量下跌幅度都在10%以内。

金地集团总裁助理、西安公司董事长胡弘向本报表示,调控政策对市场预期带来的变化远远大于对西安房价的影响,目前市场仍处于观望状态。但他表示,西 安分公司的投资占集团的7%,而销售额和利润额所占比例都超过了10%,2010年西安分公司将与2009年销售额基本持平,“调控不会对分公司的业绩增 长产生太大影响。”

不过,金地集团上半年仅仅实现累计签约金额53.76亿元,较上年同期下降37.3%,只完成了全年210亿元销售目标的四分之一。金地集团也多次强调,无盘可售是导致业绩还不理想的主要原因。

而从今年全年金地供货的区域结构上来看,除了西安比例略小外,金地各区域公司供应量占比相对来讲都较为均衡,下半年供应量平均占到了全年供应量的 70%左右。除了北京、上海和深圳外,金地下半年推出的六个热点楼盘中有三个位于二线城市的武汉、西安和沈阳,这也在根本上决定着金地集团的全年销售目标 能否实现。

二线城市销售比例大升

相对金地集团而言,绿地集团在陕西的投资更加“声势浩大”。绿地集团先后与西安市未央区、西安浐灞生态区签订了两个项目意向书,分别涉及位处未央区团结水库的1149亩土地和浐灞的4000亩土地。

2010年上半年,西安市住宅销售面积536.29万平方米,同比增长19.2%;成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。世联地产的 报告认为,如果下半年市场的刚性需求能够得到释放,那么2010年全年西安房地产市场成交量则有望与2009年全年成交1210.93万平方米相持平甚至 超越,成为自1992年西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来,商品房销量单年最高水平。

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,2010年上半年企业二、三线城市的销售业 绩贡献比重明显提升,这直接成就了万科、恒大、绿地等以二、三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现,体现了企业率先布局高增长二、三线城市的战 略的成功运用。

新政相继出台,一线城市处于风口浪尖,二线城市逐渐取代一线城市,成为投资者及刚性需求热捧的市场。上述排行榜的进榜企业十大热销项目中,二线城市金额和面积贡献率分别达到67%和88%,而一线城市金额和面积贡献率仅为14%和7%。

仅仅在西安,目前已经进入的外埠开发商有万科、中海地产、珠江地产、恒大集团、融侨集团、和记黄埔、恒基兆业、中新集团、奥林匹克花园、恒鑫集团等知名企业。

从销售金额来看,2010年上半年排名前20名的企业在一线城市的比重则下降10%至29%;二线城市的比重略有增长,达到了52%。可见,二线城市已经成为了销售金额前20企业实现销售收入的最主力区域。

而在销售面积上,2010年上半年销售面积排名前20名的企业在二线城市实现的销售面积占比最多,为全部项目销售面积的62%,与去年持平;一线城 市销售面积下降幅度不及金额下降明显,下降5%至16%。从销售表现来看,二、三线的城市占比提高主要是由于新政对于一线城市打击使得一线城市销售急剧下 降造成的。

但SOHO中国(00410.HK)主席潘石屹对二、三线城市却表示担忧。他近日在接受媒体采访时认为,下半年政策倾向难以预测,但预期成交量仍将 下降,一线城市楼价跌幅不会太大,主要是开发商资金充裕,以及土地量供应不多;相反,二、三线城市及较偏远地区则受政府加大保障住房建设影响,中低档次住 宅价格将面临较大压力。
二線 城市 成為 開發商 開發 救命 稻草
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二线城市能成为开发商的“救命稻草”吗


http://www.yicai.com/news/2010/07/379528.html


“东方不亮西方亮”,如果说两年前对转战二、三线城市仍心存疑虑,那么这一刻开发商已经达成共识。一线城市成交量受制于政策调控而出现急剧萎缩,开发商不得不把下半年的业绩增长希望转寄于二、三线城市,尤其是二线城市。

但这未必十分靠谱。

调控至今已满三个月,目前尚无结束的迹象,而随着调控效果的不断扩散,二线城市房地产市场开始暗藏诸多变数。尤其是房价居高不下抑制刚性需求,二线城市的销售也开始面临后继乏力的局面。

西安楼市价格仍坚挺

7月22日,西安市曲江新区的几个正在销售的楼盘依然气氛冷清,一度热卖的曲江6号售楼部偶尔有人进去短暂逗留,这个均价13000元/平方米的楼盘自开售以来一直价格坚挺,让多数西安人只能望而却步。

在陕西省房地产研究会会长王圣学看来,作为一个典型的二线城市,西安的房价合理水平应该在5500元/平方米左右。而根据官方统计数据,今年上半年西安商品住房成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。

即便很多人认为西安房地产以自住需求为主,但王圣学在接受《第一财经日报》采访时仍将之形容为“过热”,并认为这里同样存在一定的楼市泡沫,尽管它没有北京、上海、深圳及广州等一线城市那么严重。

以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》和《西咸一体化建设规划》,为西安带来大发展的新契机。未来,以西安(咸阳)大都市为经济区核心,与宝 鸡、天水等次核心城市,依托陇海铁路和连霍高速公路,形成西部的发达城市群和产业集聚带的轮廓日益清晰地呈现在世人面前,这也是被公认的支撑西安房价不断 上涨的最大利好。

上半年的市场从4月调控新政后出现拐点,一线城市成交量受到严重影响,上海、北京等城市成交量甚至萎缩了70%~80%;而前期价格上涨比较平缓的 二、三线城市的成交情况则相对平稳。根据世联地产西安分公司向本报提供的报告,西安楼市在4月新政出台后显现为量价齐跌,但房价下降幅度有限,均价和成交 量下跌幅度都在10%以内。

金地集团总裁助理、西安公司董事长胡弘向本报表示,调控政策对市场预期带来的变化远远大于对西安房价的影响,目前市场仍处于观望状态。但他表示,西 安分公司的投资占集团的7%,而销售额和利润额所占比例都超过了10%,2010年西安分公司将与2009年销售额基本持平,“调控不会对分公司的业绩增 长产生太大影响。”

不过,金地集团上半年仅仅实现累计签约金额53.76亿元,较上年同期下降37.3%,只完成了全年210亿元销售目标的四分之一。金地集团也多次强调,无盘可售是导致业绩还不理想的主要原因。

而从今年全年金地供货的区域结构上来看,除了西安比例略小外,金地各区域公司供应量占比相对来讲都较为均衡,下半年供应量平均占到了全年供应量的 70%左右。除了北京、上海和深圳外,金地下半年推出的六个热点楼盘中有三个位于二线城市的武汉、西安和沈阳,这也在根本上决定着金地集团的全年销售目标 能否实现。

二线城市销售比例大升

相对金地集团而言,绿地集团在陕西的投资更加“声势浩大”。绿地集团先后与西安市未央区、西安浐灞生态区签订了两个项目意向书,分别涉及位处未央区团结水库的1149亩土地和浐灞的4000亩土地。

2010年上半年,西安市住宅销售面积536.29万平方米,同比增长19.2%;成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。世联地产的 报告认为,如果下半年市场的刚性需求能够得到释放,那么2010年全年西安房地产市场成交量则有望与2009年全年成交1210.93万平方米相持平甚至 超越,成为自1992年西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来,商品房销量单年最高水平。

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,2010年上半年企业二、三线城市的销售业 绩贡献比重明显提升,这直接成就了万科、恒大、绿地等以二、三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现,体现了企业率先布局高增长二、三线城市的战 略的成功运用。

新政相继出台,一线城市处于风口浪尖,二线城市逐渐取代一线城市,成为投资者及刚性需求热捧的市场。上述排行榜的进榜企业十大热销项目中,二线城市金额和面积贡献率分别达到67%和88%,而一线城市金额和面积贡献率仅为14%和7%。

仅仅在西安,目前已经进入的外埠开发商有万科、中海地产、珠江地产、恒大集团、融侨集团、和记黄埔、恒基兆业、中新集团、奥林匹克花园、恒鑫集团等知名企业。

从销售金额来看,2010年上半年排名前20名的企业在一线城市的比重则下降10%至29%;二线城市的比重略有增长,达到了52%。可见,二线城市已经成为了销售金额前20企业实现销售收入的最主力区域。

而在销售面积上,2010年上半年销售面积排名前20名的企业在二线城市实现的销售面积占比最多,为全部项目销售面积的62%,与去年持平;一线城 市销售面积下降幅度不及金额下降明显,下降5%至16%。从销售表现来看,二、三线的城市占比提高主要是由于新政对于一线城市打击使得一线城市销售急剧下 降造成的。

但SOHO中国(00410.HK)主席潘石屹对二、三线城市却表示担忧。他近日在接受媒体采访时认为,下半年政策倾向难以预测,但预期成交量仍将 下降,一线城市楼价跌幅不会太大,主要是开发商资金充裕,以及土地量供应不多;相反,二、三线城市及较偏远地区则受政府加大保障住房建设影响,中低档次住 宅价格将面临较大压力。




二線 城市 成為 開發商 開發 救命 稻草
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印刷難賺 秋雨打算賺土地開發財

2010-7-26 TCM





台灣營業規模前三大印刷廠秋雨印刷,自四年前爆發財務風波後,股價始終在五元上下載浮載沉,營收也不見起色;但今年六月下旬起,一度站上五‧五元,並爆出單日近三千張交易大量,市場盛傳該公司將轉型做土地開發,吸引法人與散戶加碼。

負債五億元 精湛建設總座伸援手

此消息很快獲得證實。六月十五日,該公司股東會決議更名為秋雨創新,營業項目新增特定專業區開發業、投資興建公共建設業、新市鎮、新社區開發業、區段徵收及市地重劃代辦業與都市更新重建業等七項與房地產相關業務。

秋 雨自二○○六年開始爆發一連串負面新聞,先是公司不當貸放資金,替董事長林秋雨之子、時任總經理的林耕然償還五千六百萬元私人借款,違反證券交易法,被打 入全額交割股;接著,檢調又發現林耕然曾向中華商銀貸款,被要求購買力霸公司債,但卻違法轉讓,林耕然違反證券交易法被起訴,秋雨的企業形象跌落谷底,直 到林耕然主動請辭下台,才平息風波。

二○○六年開始,秋雨將《國家地理雜誌》中文版代理權及台北市近八百坪辦公室,以近三億元賣給晶華酒店董事長潘思亮的哥哥潘思源,但負債仍高達五億元,此時,長年熟識林秋雨家族的台中精湛建設總經理陳志聲伸出援手,秋雨印刷股權結構開始產生變化。

陳志聲原本只有兩百張秋雨股票,二○○八年改選時成為秋雨董事,後來持續提高持股,目前其個人與旗下精湛投資,合計擁有約一萬張秋雨,持股近一成,是秋雨大股東。

陳志聲是誰?今年四十七歲的他,十四年前,由科技業轉跑道至房地產業,最早與精銳建設相互投資,當外界都不看好台中市七期重劃區時,就敢在七期重劃區推總價近兩千萬元的別墅。

三、四年前,他與精銳建設拆夥後,又整合前中央貿開董事長丁善理家族在大度山的土地,推出每戶一億元透天別墅;之後與鞋業大廠寶成集團結合,開發台中市「單元一」土地。

雖然,他在營建業資歷不深,卻屢屢有驚人之舉。「為了一圓成為上市公司老闆的夢想,陳志聲入主秋雨的事,已在台中建商圈傳半年了,大家都不驚訝。」一位台中建商如此表示。

印刷量萎縮 為開源做不動產開發

針對投資秋雨,陳志聲表示,與林董認識十五年,擔任秋雨股東兩年多,身為董事會成員,「如果我使得上力,更不能作壁上觀,但未來秋雨不是轉型為建設公司,而是增加土地開發業務,以與我經營的精湛建設有所區隔。」

目前秋雨在台灣有一百多位員工,最大客戶是《壹週刊》、南一書局教科書,陳志聲認為,未來印刷仍是秋雨創新的核心業務,但台灣雜誌業受限市場規模小,印量逐漸萎縮是事實,印刷產業要再像二、三十年前那般大幅成長不容易,未來要開源,朝不動產開發是一條可行之路。

土地資產豐 林口廠市值四億多元

陳志聲表示,二○○七年他與寶成集團共同成立寶慶開發,他擔任董事與總經理,合作開發土地;林秋雨也希望循此模式,找他來整合土地。

「外面說我借秋雨的殼上市,九五%說的都是錯的!」陳志聲強調,他與秋雨的關係是策略聯盟,目前他已經幫秋雨整合北部、中部幾塊土地,做為未來營收來源。

「蓋房子、賣房子的事情保留在精湛就好,秋雨只單純做土地開發買賣比較單純。」他分析,秋雨的土地資產相當多,林口廠三千七百坪、台南廠一千七百坪、上海廠一萬二千坪,這些土地取得時間早,土地成本低,他將規畫讓這些資產價值極大化。

例如,秋雨林口廠位於文化一路,正前方就是機場捷運線,雖然是工業區土地,但他認為,若該土地能發揮更大開發價值,秋雨不排除遷廠至地價較低的區域。

戴德梁行不動產估價師事務所長楊長達說,目前林口工業區土地每坪約十一至十三萬元,秋雨林口廠臨大馬路邊,市值應有四億多元。

至於位於安平工業區的秋雨台南廠,目前區域行情每坪約四至五萬元,不算特別高。

陳志聲說,兩岸簽訂ECFA後,會有台商產業回流,對工業區土地的需求大增,過去五、六年,他的重心放在工業區與住宅區土地,他也正協助秋雨開發類似土地,收購零散土地整合為大面積基地,再釋出給台商,賺土地開發財。

秋雨印刷總經理特助蔡鴻榮證實,公司相當信任陳志聲進行土地開發業務,為符合法令規定,才會在今年股東會通過更名為秋雨創新。

蔡鴻榮透露,目前林耕然在公司掛名特別顧問,創辦人兼董事長林秋雨雖然年屆九十,但身體相當硬朗,每日照常去台南工廠上班。

值得注意的是,明年六月秋雨董事會即將改選,陳志聲不否認有意取得經營權,加上今年股東會也通過要辦理私募,並限期一年內辦理,陳志聲未來勢必會有大動作,隨著股權結構消長,林秋雨家族能否持續掌權?很快就會有答案。



印刷 難賺 秋雨 打算 土地 開發
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高價買地產 頂新結盟能率開發

2010-8-5  TNm





味全以101億元高價標下新燕土 地,上週五(7月30日)又宣布與能率董家合作,進行新燕土地開發,引起市場人士矚目。根據了解,2個家族的合作,主要是在去年董炯熙女兒董怡奈嫁給日清 第三代安藤清隆的婚宴上,魏應州與董炯熙達成合作默契,而魏家兄弟也達成共識,新燕開發案將由魏家老二魏應交主導,落實集團的分工政策。

七月初,味全出手以一○一.六八億元,遠高於底標價七三.九九億元,標下新燕案工業區土地,該基地座落北縣三重市重新路五段、光復路口,捷運新莊線先嗇宮出口,總面積約一.五八萬坪,換算每坪約六十四萬元,創下法拍總金額的新高紀錄。

婚宴牽線 談妥合作

由於此次標案,僅味全一家投標,味全先是跌破眾人眼鏡以高價得標,上週五又宣布與能率董家成立不動產公司,開發新燕案土地,再度引起市場好奇。面對外界詢問,味全只說:「這是老闆的決定,我們也不清楚。」

根據了解,味全將以一○四.六八億元價格,把新燕案土地賣給新的不動產公司,該公司資本額五十億元,由味全持股五一%,頂新魏家的頂禾開發持股一九%,能率董家持股三成,「這個案子,魏家與董家談了至少一年。」知情人士透露。

根據本刊調查,去年五月,能率集團總裁董炯熙的么女董怡奈,與全球最大速食麵廠、日本日清食品第三代安藤清隆結婚,康師傅董事長魏應州也出席在東京帝國酒店舉辦的這場台日豪門婚禮。「婚宴中,大董主動提出合作開發新燕土地,雙方一拍即合。」魏家友人表示。

事實上,魏應州與董炯熙原先就有交情。魏應州長子魏宏名與么兒魏宏丞是日本早稻田大學碩士,二人都是透過早稻田台灣校友會會長董炯熙推薦入學,去年,魏應州還大手筆捐助早稻田大學九億元獎學金。

能率董家 低調蓋房

過去,能率董家知名度不如旗下上市公司佳能企業,除因佳能是全球數位相機代工一哥,旗下還有應華精密、精熙國際、上奇科技、豐聲科技和健策等上市櫃公司,下個月還有毅金要上市,集團市值逾七百億元。

「董家低調,過去曾在桃園、大直推小建案,去年在虹橋機場旁買六萬平方公尺土地蓋商辦,還買了『虹橋綠苑』社區,只租不賣。」同業表示。

董炯熙、董炯雄兩兄弟認為「有土斯有財」,過去低調蓋房,「董炯雄參加的光華隊、一打隊高爾夫球隊,隊友包括侯西峰、林敏雄、蔡辰男、陳居德等建商大老闆,董家對營建業並不陌生。」董炯雄友人表示。

魏應州在董炯熙女兒婚宴中起頭談合作,董炯熙認真評估,認為新北市要在捷運站旁找到這麼大片土地很難。

魏家地產 二董主導

「總裁有日本人脈,靈光一動認為可以朝六本木方向規劃。事實上,上個月底,董家還到日本找六本木開發商洽談。」董家友人透露。東京六本木社區除了餐廳、商店、美術館、大酒店和電影院之外,也集結了住宅和辦公室。

根據了解,魏應州跟董炯熙開口後,就未插手此次開發案,完全放手給魏家老二魏應交與老三魏應充,「去年底,董炯熙、董炯雄與魏應交、魏應充兩對兄弟檔,就密集開會,商量日後合作方向。」味全內部透露。

董家兄弟白手起家,算盤打得精。「董家心想自有資金,放個三、五年養地再開發,絕對有賺頭。」董家友人表示。相對董家打的賺錢算盤,頂新魏家除了生意經外,也是幫老二魏應交打造一個舞台。

根據本刊調查,這次標地雖然透過老三魏應充掌舵的味全出面標下,但家族達成共識,將由魏應交主導。

魏家四兄弟分工明確,老大魏應州負責康師傅;老三魏應充負責味全;老四魏應行負責中國全家便利商店及餐飲事業;唯獨老二魏應交,在○六年將一手創立的樂購持股賣給英國特易購後,失去表現的舞台。

魏 應州帶領三個弟弟衝刺事業,講求家族倫理,並嚴訂家中女眷不得插手管公事,三個弟弟對他心服口服,直到現在四兄弟賺來的錢,都集中在一個家族的基金中,每 個家庭每月固定領取一筆生活開銷費用,子女學費全由公積金支付。魏應州自己坦言,當三個弟弟的小孩不乖時,只要說「叫阿伯來」,他們就嚇得不敢說話。

砸錢搶標 後嘆買貴

去 年魏應州買私人飛機,現在四兄弟雖分居兩岸,但經常碰面溝通,「大董、四董的事業很穩定發展,三董的味全這二年漸入佳境,去年味全還從康師傅手中,買回冷 藏飲品事業,大董擺明拉三董一把。這次新燕標案雖然在味全名下,不過兄弟間有共識,土地開發應該由老二主導。」集團老臣透露。

魏應交對新燕標案志在必得,開標前桌上堆滿開發案評估書,「先前味全內部開會,預估出價九十億元,但二董害怕重蹈去年新光A11,以四千萬元差距飲恨的前例,才會出高價。」知情人士透露。

根據了解,新燕廠開標當天,董家也暗中派人出席,當味全開出一○一億元高價取得標案,原本計畫要吃大餐慶祝的董家代表,只能摸摸鼻子,一行人回辦公室吃便當。「後來董家算一算,他們占三成,比原先九十億元,多出三億元,也還能接受。」一位知情金融業者透露。

雖然,味全口口聲聲對外表示,一○一億元標新燕土地不貴,不過,「開標隔天,在味全的會議上,魏家兩兄弟言語中透露出買貴了。」知情人士說。據了解,魏家應該是誤判情勢,害怕半路殺出程咬金,壞了大事。

由於,新燕標案不點交,現場有不少釘子戶,「這種狀況不可能跟銀行借到錢,競標者口袋至少要拿出八、九十億元。」因此,銀行業者表示,開標前透露有意搶標的冠德、興富發等建商,都被認為是在虛張聲勢。

「味全聽到寶佳機構的林陳海要出手的風聲,才會把標金開到這麼高。」知情人士透露。二○○二年寶佳機構以一○四億元案量,首度登上十大建商之首,到今年已是八連霸,林陳海身價達到百億元,與三重幫出身的林堉璘、林榮三兄弟,並列國內最具實力的地產大亨。

退出量販 兩岸獵地

味全拿下新燕案,等於頂新集團在房地產業再下一城。四年前,魏應交出售樂購量販店後,曾豪氣地說:「我將再起。」之後,他便積極轉進房地產,先是規劃將上海南京東路的土地蓋成甲級商辦,但只租不賣,預估今年完工後,康師傅的總部將由天津遷到上海。

去 年,魏應交把重心轉回台灣獵地,參與信義區A11土地、民生金融大樓,但均以些微差距落敗,被富邦集團的安泰人壽、南山人壽給買走。市場人士表示:「南山 人壽、富邦集團是壽險公司,拿的是保戶的錢,只有頂新魏家是自己口袋的錢,實力不容小覷。」去年魏應州家族身價破千億元,躋身大陸十大富豪。

去 年七月,魏家陸續砸下八十億元買下台北一○一大樓三七%股權,風光入主第一高樓,魏應州么兒魏宏丞的婚禮,還特意選在台北一○一辦酒會。「魏家買一○一大 樓,向公股釋出不會搶董座善意,去年九月台北一○一大樓改選,由林鴻明接任董事長,魏應交任副董事長,發揮空間不大,新燕開發案才是他的主戰場。」市場人 士表示。

頂新集團的房市大事

◎出售味全三重廠土地 

1998年味全將1.8萬坪土地賣給新燕,新燕原打算開發成工商綜合區,但因味全未按承諾,將其中幾筆防洪用地限期變更為工業用地,新燕因而不願點交,要求解約並拒付尾款,雙方爭訟12年。新燕後來破產,土地遭債權銀行彰銀拍賣。

◎入股台北101 

2009年7月起陸續透過頂基、頂固等旗下公司,吃下開發金、中壽、台新金、華新麗華等所持有的101股權,持股合計達37%,成最大民股,現與公股共治101。

◎投資鋒尚節能環保科技公司 

2009年12月與宏泰集團合作設立,鎖定豪宅空調市場,魏應交持股3成,宏泰集團6成。宏泰提供內湖100坪土地興建節能體驗屋,雙方要合推台灣首見的低碳恆溫建案。

◎入股烤肉爐大廠關中  

2010年4月以頂基名義注資7,700萬元,認購關中私募股,雙方將異業結盟,靠高效能熱水器進軍中國市場。

◎買回新燕三重土地(原味全三重廠)

2010年7月味全以101.68億元,買回三重廠近1.6萬坪土地,將與頂新、能率集團合資50億元組土地開發公司,進行後續開發,味全將占股51%,能率集團約30%。

◎魏應交 小檔案

現職:頂新集團董事長、台北101副董事長、頂基開發董事長

生日:1955.2.4

學歷:彰化高中

家庭:4兄弟中排行第二,妻林麗棉,育有4女1子

經歷:曾任頂新製油總經理,1989年魏家進軍大陸,任頂新集團董事長

◎董炯熙小檔案

現職:能率集團總裁

生日:1936.1.27

學歷:日本早稻田大學機械工學科

家庭:3兄弟中排行老大,與老三董炯雄共創能率集團。妻董登紀子,育有2女

經歷:1965年向2位弟弟集資10萬元創業,曾任佳能董事長



高價 地產 頂新 結盟 能率 開發
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香港模式渐成楼市“窄门” 代开发模式遏制高房价?

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-12/yNMDAwMDE5MTcyNA.html

日前国家社科院发布的《中国城市发展报告》蓝皮书指出,截至2009年,中国城镇化率为46.6%,城镇人口达6.2亿,城镇化规模居全球第一,但中国城镇化速度与质量严重不协调,“中国的城镇化是缺乏质量、不协调、不和谐的城镇化”。

黄金十年之后,中国城市化尤其是中国房地产该怎么走?在高房价等地产问题社会化压力下,急待科学解答。

本报记者最新获悉,日前由中国住宅产业化建设促进会等机构举办的“2010中国房地产最具品牌价值企业”的评选中,上海中凯房地产开发管理有限公司(以下简称“中凯开发”)跻身十强。

值得注意的是,与其他入榜的传统大型地产企业不同,中凯开发为中国首家房地产代开发企业,首次入榜标志着代开发倡导的房地产投资、开发分离的模式已得到市场认可。

中国房地产黄金十年的调整节点,代开发为核心的美国模式,或许能够在多年的香港模式后给中国房地产难题提出另一种解决之道。

“香港模式在过去的十年中,确实推动了一线城市的快速发展,但它同样带来了高房价难题。”资深房地产营销专家、中凯开发执行总裁许仰东坦言,要在接下来中国城市化向二三四线推进过程中缓解高房价,发展模式之变迫在眉睫。

模式之辩:

香港模式造就高房价?

随着中国房地产业发展的日趋成熟,众多规模小、品牌弱、资金缺乏的房地产企业面临着生存挑战,其中就包括发展模式之变。

一个不争的事实是,在中国房地产过去的黄金十年,焦点主要集中在京沪广深等一线城市,发展的主要模式是香港模式。这一模式实现了快速推动产业发展,但同时也刺激房价甚至以更快的速度上涨。

“港资模式推高房价,很大程度上具有必然性。这种模式对土地资源过于依赖,主要利润来自土地的升值,而房地产开发本身的很多管理模式、产业技术等要素则被边缘化,最终走向产品质量停滞而价格暴涨的道路。”许仰东坦言。

而一位资深的开发商人士无奈表示,香港模式易导致高房价,从香港楼市的发展历史其实大家看得很清楚,知道它的负面作用,但在高利润的诱惑下,很难让企业自觉地去改变这种发展模式。

问 题是,现在这种模式正在面临更大的瓶颈和接踵而至的挑战。除了对高房价的痛斥外,中国城市化向中小城市发展的实际拓展中,香港模式的不适应性显而易见。 “如果说,前二十年,中国地产起步及发展初期,这些区域确实成为了地产资金、地产技术、地产资源的积聚地。”许仰东指出,但今天、今后,中国城镇化进程 中,散而多、弱而小的中国地县市,正是未来十年中国城镇化和房地产发展的基石。

一组数据表明了中国地产已经到来的这种转型:至2010年,中国将有5亿多人口迁移,中国2862个县级城市将是人口迁移的主流;中国百强房地产企业大都在一二线市场运行。按目前扩容速度比较,中国一线开发商全面进入县级市,至少到2015年。

小则企业盈利、发展危机,大则城市化发展所需、中小城市的城市化势头无法被动等待香港模式下一线企业的缓慢进入,中国房地产发展模式的变革已经刻不容缓。

代开发:城市化新阶段之匙

上述社科院的蓝皮书指出,今后一段时间,中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期。到2015年城镇化率达到52%左右,到2030年达到65%左右。

“这背后蕴藏着大市场空间,但不同的市场需要不同的房地产发展模式,以实现最科学的发展。”许仰东告诉本报。

中 房信分析师薛建雄指出,内地很多外行企业想进入房地产企业,代开发模式愿意输出管理经验和开发经验迎合了他们的需求,“实际上绿城中国最新推出的新业务模 式也相当于管理输出,但他不但输出了管理,还担了最大的风险,更容易获得投资者的信认,相对来说竞争力更强。意味着代开发的模式同样需要升级。”

而社科院的蓝皮书认为,目前城市化发展并不和谐,主要体现在:大城市土地城镇化快于人口城镇化;大城市过度膨胀,小城市和小城镇发育不足;“城中村”、“垃圾围城”等问题大量存在,城市品质较低等。

针对这样的问题,解决的重点其实已经浮现。首先在于逐步降低土地的畸形倚重,逐步增加对产业发展本身的开发技术、管理经验等要素的重视;其次在于加速一线城市城市化发展经验向二三四线城市的推广,推动开发力量向今后城市化发展的重点区域流动。

有专家预测,中国地县市的未来城市人口扩容,从目前起的十年时间中,基本上以每年10%左右的速度增长。

一位资深业内人士预计,以目前主要房地产开发企业向一线城市以外市场的推进节奏,5年之内都很难全面进入大量的县级城市,因为这些传统的港式房企需要大量时间和资金去消化现有的土地储备。

香港模式从根本上无法实现这样的变革,代开发为核心的美国模式才是中国城市化新阶段的钥匙。“只有形成全程化资源嫁接,全程化市场服务才能改变这一格局。”许仰东直言。

据本报了解,上海中凯房地产开发管理或许可以成为改变这一格局传统思维的标识。美国等成熟经济体盛行的这种代开发模式,通过严格的专业化细分,形成横向价值链,构成专业细分、金融动作见长的特点。拒绝开发商敛聚暴利是这种模式的另一特点。

中国全能型房企也将告别历史。可以作为佐证的是,万科一直以普尔特为标杆,而作为美国最大地产商的普尔特,正是美国模式的典型代表,其特征是专业至上,光客户细分就达4大类11项。

代开发模式的另一个意义在于,专业化分工越细,产业链上的环节愈久,愈有利于整合资源和组织社会化大生产。中国房地产也因此有望告别短周期模式的发展阶段,目前美国房地产周期长达18-20年,中国仅4-6年。

许仰东强调,中凯开发管理,也不是美国模式的照搬,是在这一平台上实行高国产化率的“新地产模式”。

中国指数研究院副院长陈晟认为,除了代开发的模式外,若要成功,关键还在于背后需要有基金等资金平台的支持,同时能提供成熟的产品模式、明晰的产品特征。


香港 模式 漸成 樓市 窄門 開發 遏制 房價
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何壽川重用「開發派」 改造永豐金

2010-8-9 TCM




「金控董事會日前託付予本人重大使命,接任永豐金控總經理及執行長職務……,我們不會因派系而決定職位,我們只重視個人的專業與能力。」這是永豐金控新任執行長蕭子昂於七月二十二日,寄給同仁的一封信。

信中,可見永豐金內部的人事問題。先是六月底,執行長兼總經理蔡友才請辭、轉戰兆豐金控,改由原本的商品總經理兼永豐銀行副總經理蕭子昂接任。七月底的董事會,又公布多項組織改造與新人事案。

高階管理團隊變動頻繁,連外資分析師都看得眼花撩亂,忍不住說,「實在變得太快。現在(永豐金控)要怎麼做,不清楚!」

首部曲:組織重整,開發派掌要職

但毫無疑問的是,「開發派」在永豐金正式崛起。翻開永豐金控新版的組織圖,包括商品、通路、營運等三大支柱中,就有兩項職務由開發金出身的蕭子昂和莊銘福,分別出掌執行長兼商品總監及營運總監。

何壽川與「開發派」的淵源,是從何壽川當年擔任開發金董事,認識了當時擔任開發旗下大華證券資深副總經理暨大華期貨董事長的張晉源。張晉源後來協助何壽川 打贏了北商銀與建華金一役(編按:何壽川與洪敏弘爭奪入主永豐金的前身建華金控的爭奪戰),就被何壽川挖角到永豐金控擔任策略長。因為深獲信任,張晉源甚 至擔任永豐餘集團旗下元太科技的監察人。

永豐金控位於八德路總部的樓層設計,原本董事長辦公室位於十三樓,但何壽川入主後,因為個人考量將他的辦公室設在十樓,罕見的在執行長辦公室樓層之下,策 略長辦公室與董事長何壽川設在同一樓層,其受信任的程度不言可喻。蕭子昂和莊銘福兩人,也是經過張晉源的介紹,才來到永豐金。也因為有了這層信任的關係, 蕭子昂也才得以來到永豐金不過短短一年的時間,就坐上大位。

開發派的勝出,除了有過往並肩作戰的信任之情外,更代表何壽川心中對永豐金轉型求生的想法。

金融海嘯期間,永豐金因為誤踩衍生性金融商品,光是結構性商品(SIV)的曝險部位就高達三億三千五百萬美元(約合新台幣一百零七億元),讓何壽川在股東 會必須鞠躬致歉。永豐金內部人士分析何壽川當時心情指出,對造紙業出身的他來說,「賣一包衛生紙能賺多少錢?這些金融商品一賠卻是上百億,他要賣多少包衛 生紙才能補回來?」

好不容易熬過金融海嘯,結構性商品損失一○○%提存,卻又在去年碰上了記憶體供應商奇夢達倒閉,永豐金約新台幣十一億元的聯貸血本無歸,加上永豐金賣出的台版馬多夫PEM集團四十八億元財富管理產品曝險部位,更讓何壽川傷透腦筋。

「這是一個track record(紀錄),」有這些奇奇怪怪的事情會發生,就讓別人對永豐金的風險管理打問號,瑞銀金融產業分析師李懿璇強調。過去永豐金主打房貸市場,卻因 為競爭激烈、交叉銷售不強,無法有亮眼的獲利。做聯貸利差卻又低,一旦遇到一家倒閉,就是慘賠。

二部曲:強化證券端和銀行端整合

何壽川想轉變,在蔡友才轉戰兆豐金後,他順勢讓外資出身、在金融商品和證券有豐富經驗的「開發派」坐上大位,就是希望借助他們,讓永豐金朝投資銀行的路發展。

看看蕭子昂跟莊銘福的背景就不難明白何壽川會有這樣的想法。蕭子昂出身摩根士丹利,後來擔任開發金資深副總及大華證券董事長。他的出線,也讓其成為國內少數投資銀行、證券背景出身而擔任金控執行長的人。

莊銘福出身花旗,曾擔任過台灣花旗證券總經理,也曾擔任花旗銀行新加坡分行亞洲貨幣選擇權首席交易員。在來到永豐前,是開發工銀商品交易部副總。投資銀行所承做的承銷、發行、衍生性金融商品和金融交易等,賺的是手續費,利潤遠比傳統商業銀行放貸來得大。

永豐金朝向投行發展的第一步,強化證券和銀行整合已開始動起來。永豐金證券產業工會理事長蔡雨龍觀察,近來永豐金證券和銀行端的合作更緊密,「銀行主要的 商品也要幫忙推,」包括保險、信用卡、基金產品,信用卡端要幫忙賣,一改以前「銀行端做銀行端的,證券端做證券端的。」

三部曲:融合三派人馬,安定內部

蕭子昂等「開發派」出線,要能有所作為,勢必要得到同仁配合,永豐金內部一直以來存在的「建華派」、「北商銀派」等勢力能否和平相處,就是何壽川的一大考 驗。也因此,蕭子昂一上台,在他給永豐內部同仁的信中就強調,「金控歷經合併與組織調整後,仍有文化融合的問題,如何塑造屬於我們的『永豐文化』是最重要 的任務之一,」就點出了永豐內部的派系融合壓力。

然而,何壽川未來要苦惱的問題還不只這一項,還包括外界已對永豐金管理階層更換頻仍感到無法理解。「投資人就問我,為什麼它(指永豐金)每一年多,就一次major reshuffle(管理階層大變動),」一位外資金融分析師指出。

不管這次何壽川組織改造、借力「開發派」轉型到利潤高、風險相對低,收取手續費的投資銀行業務能否成功,維持永豐金內部的穩定,都會是他未來的一大挑戰。

 


何壽 壽川 重用 開發 改造 永豐
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开发商找钱

http://www.yicai.com/news/2010/08/392800.html

一切犹如重演2008年的市场发展轨迹,一干中小房企再度踏上“寻钱”之路,只是这次与以往比起来,形势更为严峻。

王先生在浙江当地拥有一家中等规模的房地产企业,在省内几个地级城市断断续续运作过一些项目之后,突然发现,今年公司快借不到钱了。

“我们这种规模的房地产公司,根本不可能从银行贷到钱了。”王先生向《第一财经日报》记者大倒苦水,“银行表面上没有停止发放新的开发贷款,但根据‘择优’放款的条件,中小房企很难轮上。”

在银行全面收紧开发商贷款,银行和信托之间的合作也被叫停之后,像王先生这样的中小开发商越来越感觉运营资金有枯竭之势。值此“危难”时刻,资金池充足的浙江民资向他们招手。

“不是说真的没有钱肯进来,而是我不敢拿。”王先生的语气显得颇为无可奈何。他所说的资金来源就是指民间借贷,但伸手去拿的代价是承受比银行高五六倍的利息。

不过解铃还需系铃人,楼市低迷的根本症结在于房价过高,远超消费者心理预期。开发商若能顺应形势主动降价,随着成交量恢复,现金流也可盘活。万科率先松动价格后,业绩和股价均一路飘红。

烫手的民间借贷

据王先生介绍,如果按照资金投资方向的不同,民间资本大致可分为民间担保、民间借贷以及民间投资。对他来说,接触较多的资金,多属于民间借贷和民间投资两大类。“按照当前的市场行情,地下钱庄的借款年息一般在 25%~30%;民间私募的借款年息大概在24%~28%。”

这是一组让人惊叹的数字,按照银行公布的标准,1~3年期的中长期贷款基准利率为5.40%,在此基础之上实行上浮或下浮的灵活操作。“如果是房地 产企业申请开发贷款的话,就是需要按照上浮10%的要求来操作,要不然根本不可能通过审核。”一位股份制银行企业贷款部负责人称。

另一位银行业人士也表示,如果在贷款额度有限的情况下,除了以“重量级”的担保机构出面之外,还要按照“利息价高者得的原则进行操作”。而该人士口中所称的重量级担保机构,实际上只限于央企级别。

即使如此,与那些民间资本所开的条件相比,仍然差距甚远。按照王先生的说法,这些利率标准还只是属于1~2年的中长期贷款,如果是短期的“过桥贷款”,则按照每天1%~2%的利率实行计算,折算下来年利率竟然可高达365%~730%。

“如果房地产市场在下半年有回暖的可能性,那么也就硬着头皮借了。毕竟有时候只是调个‘头寸’的问题。”王先生说道。然而,市场现状表明,前景可能并不那么乐观。

不仅如此,在北京,开发商资金链赖以维系的重要环节——预售房款或将纳入监管。开发商资金链将面临空前的考验。

据《法制晚报》报道,正在研究的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》规定房地产企业不能直接收存预售资金,由购房人到监管银行付款或通过专用 POS机刷卡直接存入监管账户,已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。开发商如需用款需经施工单位、监理单位加以确认,分四个资金使用节点,每次使用不 得高于总额的25%,且每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

自筹资金比例大增

成交走势的趋弱,最为直接的后果,便是开发商现金流的运作不畅。一边是资金回笼日益困难,一边却是企业开支的逐渐提升。对于中小规模的房地产企业来说,这一次面临的考验,可谓绝无仅有。

在今年1~7月,统计数据显示,房地产开发企业本年资金来源38876亿元,同比增长39.4%。其中,企业自筹资金14394亿元,增长 50.8%。与其他资金来源相比,增幅最为突出。北京中原地产三级市场研究中心认为,开发商自筹资金的上升,显示出金融政策对于房地产行业的收紧已经影响 到了房企。而这一作用效果,将在下半年“传导”至新盘销售市场中。

一家美资私募基金人士告诉记者,自今年5月份以来,前来洽谈要求借钱的房地产企业突然开始增加。“大概每个月都会接触三到四家公司,而且全是中小规 模类型。”不过,这个在业内以低调著称的外资基金,却并不愿意接洽这类业务。“大部分公司都没有很明确的还款来源,根本不会予以考虑。”

王先生同样有过类似的遭遇。据介绍,他曾在朋友的引见下拜访过一家带有外资背景的人民币基金,对方开出了比较苛刻的条件。不过尚且存有侥幸心态的王 先生,并不情愿将手中项目轻易“相让”。“我只愿意接受项目股权质押或其他项目质押的方式,土地产证质押的话,风险太大了。”不过站在对方的立场来看,则 是后者操作更具安全性。自然,双方最终并未形成一致意见。

围追堵截开发商融资

在银行信贷收紧后,信托融资成为很多开发商的救命稻草。

中国信托业协会最新发布的行业数据表明,2010年第二季度,27775.4亿元的资金信托运作中,占比11.35%的资金被投向房地产,数额高达3153.63亿元。不过,这个对房企来说“剑走偏锋”的融资渠道,同样开始收紧。

近期在各家信托公司中相传最广的,当数某个业务增长过快的信托公司被银监会约谈的消息。“以往银行贷款一受到限制,就是信托业务发展的机会,今年的监管力度明显比从前更大。”一位信托行业人士称。

最新的调控政策业已出台,在银监会正式下发的《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》中,要求商业银行严格按照要求将表外资产在今明两年转入表 内,且要求“融资类业务余额占银信理财合作业务余额比例不得高于30%”。这对于一些依靠银行资金为来源的信托公司来说,无疑是戴上了一道“枷锁”。

规模较大的信托公司即使未受到直面冲击,但挑选门槛已经明显提升。

据一位信托行业人士介绍,虽然各家信托公司要求不同,但一般来说,房地产企业融资所需利率普遍已在13%~15%。更有甚者,“如果公司资质、项目条件都不算很好的话,收取的利率可能更高。”据悉,这一上限标准目前在20%左右。

对于王先生来说,这一门槛是难以企及的。有信托业人士介绍,在具体审核方面,除了需要核实公司还款能力之外,还需要衡量项目本身的还款能力。“如果这一项目的销售前景并不看好,那我们就会对还款能力表示怀疑。各方条件都无法满足的话,基本上就是融资无望的。”

“对于闲置土地的处理力度越来越大,余款付不出去就拿不到土地证,即使付清了也不一定有钱开工。如果再借不到钱的话,最终就可能鸡飞蛋打了。”王先生一声叹息道。

然而一边是资金链紧张,另一边却是房价坚挺导致成交低迷。

国家发改委发布的数据显示,7月份全国36大主要城市房价达到8680元/平方米,环比上涨1.61%。市场均势的打破或许仍需要外力。


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快速开发直逼龙头万科 上半年恒大收金超200亿元

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100831/1596544.shtml

 每经记者 朱玲 发自广州
新政调控之下,不少开发商收紧战略,业绩下滑,而上市不足一年的恒大地产(03333,HK)带着一股初生牛犊不 畏虎之势,销售业绩却逆势上扬。8月30日,恒大地产交出了上市后首份中报,在近期已公布中报地产公司中,恒大地产成为首个收入破200亿元的公司,整体 实力直逼龙头万科。
据中报显示,截至2010年6月30日,恒大地产收入飙升至203亿元,较去年同期激增11倍,而公司净利润达23.3亿元,同比翻近两番,相比万科的28亿元仅一步之遥。
收入激增11倍
久经波折,去年11月才赴港上市的恒大地产,在众人的眼中,不再是地产的“新生军”,而是可以与龙头万科抗衡的实力企业。经历了上市的阵痛,今年又遭遇有史以来最严厉的政策调控,上市不足一年的恒大地产,却表现出应变危机的娴熟。
上半年市场正处于政策严调之下,恒大地产率先而动,祭出降价大旗,当月业绩逆势飘红。8月30日,恒大地产更是交出了一份令市场惊叹的靓丽中报,成为上半年首家收入突破200亿元的公司。
截至2010年6月30日,恒大地产营业额创收203亿元,相比去年同期的16.4亿元,涨幅达到11倍,令人惊叹。公司毛利达到49.5亿元,相比去 年同期涨了8倍;而公司的净利润由去年同期的5.2亿元上升为25.0亿元,同比上升380.8%;股东应占利润由去年同期的5.0亿元上升为23.3亿 元,同比上升366.0%。
今年上半年,恒大地产的合约销售额达到209.8亿元,相比去年同期的102.39亿元,同比上升104.9%; 合约销售面积由去年同期的215.9万平方米,上升为333.9万平方米,同比上升54.7%;在销售均价方面,今年公司销售均价相比去年同期提升了 32.5%,达到6282元/平方米,而去年销售均价为4743元/平方米。
记者调查发现,目前在已公布中期业绩的万科、保利、碧桂园、雅居 乐、龙湖等地产公司中,其主营业务收入超过百亿的企业不足十家,分别为万科的167亿元、中海地产的153亿元,碧桂园的117亿元,保利地产的112亿 元、龙湖的104亿元,而恒大地产却逆势成为市场行业领跑者,收金达203亿元。
经过比较,记者注意到,万科今年净利润达28亿元,远远超过 保利的16.27亿元,而恒大地产公司股东应占利润已达了23.2亿元,直逼万科。此外,受新政调控的影响,市场成交萎靡到历史低谷。4月份之后,不少公 司的业绩更是下滑达30%之多,市场形势风声鹤唳,谈“政”色变,开发商、购房者处于胶着状态。
但恒大地产5月率先应变市场危机,全国打出 “85折”的降价大旗,除了2月春节外,记者注意到恒大地产今年上半年每月销售不论是同比,还是环比,均为大型上市房地产企业中唯一实现双增长的开发商; 而今年上半年的合约销售面积超333万平方米,也创下了已公布销售业绩公司中全国第一。
中报会现场,恒大地产主席许家印表示,恒大地产200多亿元的营业额收入,在众多开发商中名列前茅,反映出恒大强大的执行力,实现跨越式的发展,此外主营业务利润为公司核心的盈利能力,为股东带来丰厚的回报。
“在政策调控之下,很难想象上市不久的恒大今年上半年会有这么好的业绩,赶超万科。”一业内资深地产人士如此表示。此外他认为,这无疑与恒大前瞻的销售策略和项目的快速开发策略有关。
绝不囤地
今年以来,中央多次出台政策严厉控制房价快速上涨问题,从信贷金融政策到市场销售,最终将高房价矛头直接指向房价的源头——土地监管。从中央到地方政府,更是多次重拳出击严控开发商囤地行为。
而近期,国土资源部更是联合银监会严查开发商囤地行为,公布了一份全国高达2815宗闲置土地的名单,部分大型房企榜上有名。面临仍未放松的政策调控,闲置黑名单更是将胶着的市场预期推向或将缩紧的趋势。
不少业内人士指出,面临复杂的、还未明朗化的经济环境以及政策,未来市场风险难定,当下不少地产公司收紧战略,拿地方面更是放慢脚步或者停止。
而在土地市场甚为低调的恒大地产,尽管处于“紧张市”,并未少拿地,更是没停止拿地的脚步。“现在市场处于低谷期,土地价格也到了一个低的峰值,正是拿地的好时机。”夏海钧在此前的业绩会上如是说。
就在该公司公布中期业绩的前三天,27日,恒大地产以19亿元的价格收购了佳兆业旗下位于广州珠江新城商业地产项目,占地面积为7106平方米,而现有可售面积9.2万平方米;而在7月6日,恒大地产重金拿下山西太原项目,支付地价达9.15亿元。
中报数据显示,今年上半年恒大地产新购土地26幅,新增土地建筑面积2221万平方米,截至目前恒大地产的土地储备总量达到7238万平方米。
虽然拥有较高的土地储备,但在多次的业绩会上,夏海钧均态度坚决地表示“恒大绝不囤地。”
“尽管恒大有高达7238万平方米的土地储备,但是在建面积达到了2306万平方米,占总土地储备的32%,创下了全国在建面积最大的开发商。”中报业 绩会上,恒大地产集团董事局主席许家印如此表示,而且按目前很大的开工面积计算,目前的土地储备也只能维持3到5年的开发需求。他表示,恒大拿地后就快速 开发,截至6月30日的73个项目有67个已经大规模开工建设,开工项目比例达92%;所有项目均严格按照土地合同在约定期内开发完毕。
同时,他表示,恒大地产土地储备,是为需而备,是企业正常发展而配备的生产资料。恒大的每个项目都是快速开发、大规模开发、快速销售、低价销售。
“恒大上半年交楼均价5192元/平方米;每个项目一年四季都有楼可售,绝不惜售”。许家印说道。
一资深的房地产人士对记者表示,目前国家打击开发商囤地,非常明显就是遏制过快上涨的房价,从供应量上解决房价问题。
该人士指出,所谓囤地,就是囤积居奇,通过囤积土地、等待土地增值来牟取暴利,一般来说,有四种情况,一是拿地不开发或一点一点慢慢开发;二是动工不建但伪造建设假象;三是拿了预售证不卖房;四是即便卖房也以很高的房价捂盘惜售。
快速开发直逼万科
作为在港上市的“新生军”,恒大今年来的表现可谓不俗,以快速开发的模式赢取市场的肯定。
高达203亿元的收入,激增11倍,主营业务利润激增12倍,毛利激增8倍……这是恒大地产上市后首份靓丽中报,多项指标创下新高。而让股东看重的更是恒大地产已达23亿元的净利润,这比万科28亿元相差无几。
“目前不少开发商的新项目资金来源大部分是卖楼资金,其次才是银行信贷以及市场融资方式,特别是目前市场不好的时候,快速开发就是非常适当的策略举 措。”一证券分析师表示,在今年的政策市下,快速开发的房企,业绩一定优于开发缓慢的企业。而在市场形势不明朗的情况下,快速开发将会使公司资金得到及时 回笼,现金流得到稳定的保障。
“通过标准化运营,实现从拿地到销售6~8个月的快速开发模式。”恒大一内部人士如此表示,截至2010年6月30日,恒大地产拥有在建项目67个,在建工程面积为2306万平方米;其中在售项目41个,已取得预售证面积696万平方米。
“市场危机到来时,现金流最重要。”一地产商人士曾对记者如是表示,现金为王就是市场的领导者。
截至2010年6月30日,恒大地产拥有未使用的银行授信额度252.4亿元、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币,连同期末现金余额,拥有可动用资金495.2亿元人民币;而现金动用余额达211.9亿港币。
“我们实际每月的现金余额都在150亿元港币以上。”恒大地产高层对记者表示,现金流方面,公司一直坚持稳健经营策略,保持充足现金流。年初,公司计划每月现金余额保持在100亿元港币左右。
而今年以来,恒大先后两次成功发债,募集资金达13.5亿美元。1月成功发债7.5亿美元;2010年4月在新政出台前,恒大地产再次成功发债6亿美元。
据悉,尽管恒大拥有7000多万平方米的土地储备,但截至目前总地价款375.6亿元,已付239.4亿元,未付土地款累计为136.2亿元。未付土地款按照协议2010年下半年需付65.4亿元,2011年内需付59.6亿元,2012年内需付约11.2亿元。
做老百姓买得起的住宅
“恒大的利润主要来自于超前的发展战略,来自于超强的成本控制能力,来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利,恒大要少赚老百姓的钱,要多建老百姓 买得起的精品住宅。”在本次恒大地产中报业绩现场,很少露面的恒大地产主席许家印在业绩会上强调,恒大“民生地产”的理念,是要让利于民。
一直以来,恒大地产将其品牌定位在民生地产,若要让利于民,这必然让恒大需从成本源头控制,而在众多的成本中,土地成本占比较重。许加印认为,恒大利润主要是源头土地成本的把握。据悉,恒大上半年交楼均价5192元/平方米,核心净利润率10%。
今年以来,在上半年取得优异成绩的地产公司中,其二三线城市的项目销售额占比较重,诸如保利、万科等公司其二三线城市为其总业绩提供了有力的支撑。
恒大地产中报显示,恒大二三线城市合约销售占比达90%。进入的36个城市中,89%为省会级城市,且大部分集中在二三线及城乡结合部城市。在这些城市中,恒大地产土地平均成本519元/平方米;新增土地平均成本738元/平方米。
此外,标准化运营与集约化管理,降低了运营成本。据悉,今年上半年恒大地产的销售及行政费用占营业额的比例由去年同期的46.7%,大幅降低至6.6%,下降40.1个百分点。
许家印还表示,除了自身成本控制,还需要战略合作伙伴包括供应商、建筑商让利也必不可少。由于统一的采购、配送,有的原材料采购价是市场价的2~3折,降低了材料成本;工程集中招标,降低了建设成本;恒大目前精品战略联盟伙伴已增加至300多家。

快速 開發 直逼 龍頭 萬科 上半年 上半 大收 收金 金超 200 億元
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华润置地重攻商业地产 被指开发速度过慢

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-30/3OMDAwMDE5OTY3OA.html

自去年首次进入百亿俱乐部后,低调的央企地产商华润置地的步伐似乎放慢。在今年的调控期内,华润置地住宅销售大受影响,截至8月底,华润置地完成全年销售计划的55%。而进入9月,母公司华润集团79亿元的资产注入,进一步加剧了机构对其开发进度和销售速度的担忧。

9月20日晚,华润置地发布公告宣布,以79亿港元的代价向母公司收购地产项目。华润置地高层表示,本次注资溢价主要来自海南石梅湾项目,该项目是集团通过十年培育、规划和运作,最终将不良资产盘活并增值的成功案例。

耐人寻味的是,海南石梅湾项目赫然位列国土部被点名的土地闲置名单中。去年以来,华润置地也多次陷入囤地风波。

据本报记者了解,上述三个项目中,武汉橡树湾项目最快推出市场,其住宅单位将于第四季开始预售,海南石梅湾及苏州昆山两项目的第一期工程,将分别于今年第四季及2010年10月动工,暂未能带来盈利。

摩根大通发表的研究报告指,虽然华润置地购入更多土地储备,但并未加快兴建进度,令公司的落成量与土地储备量升幅增长不一,华润置地由地皮转化为楼宇销售的过程可能会大幅落后。

本报记者获悉,受调控影响,华润置地本计划于今年入市的数个项目推至明年。如华润位于北京大兴的两个住宅项目、位于海淀的橡树湾C区后续部分以及位于门头沟的项目,预计都将明年才推出。

华润置地的开发速度放慢,或许与其战略转型有关。

华润置地内部人士透露,公司近两年的重心逐渐偏向于商业地产,未来消费将是经济发展的新动力,该人士表示,华润万象城商业模式在杭州、上海、青岛等地持续推进,未来将形成公司新的盈利点。

今年3月份的2009年业绩发布会上,华润置地高层就表示,公司将加大商业地产的开发力度,计划在5、6年时间内,将商业地产比例增加至整体业务的四成左右。

在住宅产品线上,华润置地的产品偏高端,也导致速度变慢。清华大学博士杜丽虹的研究显示,产品偏高端的华润置地周转速度要较万科、保利等要慢,但利润率相对较高。

华润置地今年前八个月只完成全年销售目标200亿元的55%。


華潤 置地 重攻 商業 地產 被指 開發 度過
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華新集團登陸第一宗地產開發案準備交卷 焦廷標父子打造千億華新城

2010-9-27  TWM




曾經大病兩場,從生死關頭走過的華新集團大家長焦廷標,九月十六日意外在「南京台灣名品城」開幕剪綵典禮中現身。精神奕奕的他,完全不像曾經臥床四年,且被醫生宣判要終身躺在床上,他如何重新站起來?

撰 文‧吳美慧 攝影‧陳永錚南京舉行的「江蘇台灣周」開幕典禮上,台商、兩岸官員熱鬧齊聚,有一位精神奕奕、戴著帽子的長者悄悄出席,他一出現在會場立即成 為焦點,他就是市值一千五百億元的華新麗華集團精神領袖── 人稱「焦師傅」的焦廷標。許久未公開露面的焦師傅,為何出現在南京?他又有何新布局?

原本說好不去南京剪綵的焦廷標,不僅參加了開幕式,還出現在由江蘇省舉辦的「江蘇台灣周」開幕典禮。意外現身的他,臉上寫滿了喜悅之情。因為同一時間,他與二兒子,也就是華新董事長焦佑倫共同打造市值達新台幣千億元的「華新城」,正在名品城對面積極地打造中。

「你 看到華新城了吧?很大吧!」八十六歲的焦廷標開心地再三提醒一定要看看華新城的規模。這塊土地占地真的很大,眼光要越過三條街才看得到盡頭。從對面的高樓 鳥瞰,幾乎等於十四座中山足球場。數十輛大型機具,二十四小時趕工中,到二○一三年,占地二五○畝,樓地板面積達百萬平方米的「華新城」,即將從地平線升 起。兩棟大樓、四棟小樓以及群樓蓋好後,華新集團第一宗的房地產開發案,將正式交卷。

華新城是生死交關代表作

對焦廷標來說,「華新城」意義非凡,除了是集團三十四年以來第一個投資大案外,也是歷經生死交關的代表作。

這塊地早在五年前就批下來了,批准的同時,焦廷標的健康再度亮起紅燈。這塊土地太大了,要怎麼開發,集團中沒人敢做決定,就這麼擺著。終於等到他健康稍有起色,才加快腳步規畫、設計,並在今年三月動工興建。這是焦廷標的夢想,由焦佑倫來執行。

當 初買地時,每畝人民幣一百八十萬元,比初開放批地時每畝五十萬元貴了六成。為何敢追價?「一地難求啊,南京市政府願意給地,再貴也要拿!」焦廷標說。幸好 土地拿下來了,現在一畝地飆漲到人民幣一千多萬元,漲了四.五倍。原本他預估,這塊地可以讓華新賺人民幣一六○億元,隨著所處的河西新區金融商圈成形與名 品城開幕,帳面獲利攀升到人民幣兩百億元,相當於華新三個股本。

「現在和水果一樣,熟了,很甜!」焦廷標這樣形容華新城的開發潛力。他同時 罕見地用「豪賭」來形容華新城的現況。「市值新台幣一千億元啊,這不是豪賭是什麼?」當年,他硬著頭皮拿下華新城土地,對華新或是他個人,的確是一場豪 賭,但隨著一地難求,以及可觀的帳面獲利,已經從「豪賭」變成「潛力」了。

獵地眼光比做股票更勝一籌如果,十年前焦廷標願意豪賭,現在華新 已經成了大地主。與中國政府關係良好,光是「焦廷標」三個字,就讓中國各地政府爭相拉攏,並批地給他。上海市政府曾要給他一千五百畝地,一毛都不用花。昆 山、蘇州、南京、無錫市都準備各批租兩千畝地給他,「我不敢要啊,哪有那麼多錢統統都要」。現在,這些地價格翻了五到十倍,唯一讓他遺憾的是,沒有拿下上 海的地。「現在不得了了!」遺憾從他的口中幽幽說出。

一轉話,他開心地說,彩晶在南京廠批租的兩千坪地,政府有意收回一半,當初這塊地一畝 人民幣三萬元,現在上漲到五十萬元,翻了十五.六倍。他不經意地透露,與朋友在常州合買的一二○畝地也正在興建中,當初這塊地每畝人民幣九十萬元,現在漲 到四百萬元,漲了三.四倍。在股市素有﹁焦師傅﹂之稱的焦廷標,看地的眼光比做股票更勝一籌。

焦廷標,之於華新如同大樹的主幹,有他的護持,讓集團得以開枝散葉。而他堅強的意志力,更讓人佩服。

過去十二年,焦廷標曾大病兩次。第一次肝出問題,靠著中醫與練氣功,把命救回來。那一次,他休息了兩年,重出「江湖」時,很多人問他怎麼還要回到工作崗位。對已經交棒的他來說,的確無須花費太多的心思在工作上,「但我就是不放心」。

幸好他回來掌舵,華新集團版圖才能隨著他訂定的「長江計畫」陸續在江陰、南京、杭州以及上海設廠,遍地開花。「還沒完成啊!」儘管他的「長江計畫」,隨著華新加入LED與太陽能布局,從長江的南邊跨到北邊的西安,但距離他的目標還遠著呢!

加 快腳步在中國布局的同時,四年前,他的健康再次亮起紅燈,肝長了腫瘤,不得不放下手邊的工作,專心養病。他在肚子上比畫著「這樣一刀、那樣一刀」。從上午 七點第一台刀,整整開了八個小時,把有腫瘤的肝割掉,到下午三點從開刀房推出時,他戰勝死神,但也足足讓他躺了四年,把腿都躺壞了,醫生還判定他這一躺可 能就是一輩子。

「我應該感謝老天爺,兩次,命都活下來了,本來應該沒命的!」他感謝老天爺,卻不服氣要一輩子躺在床上。藉由練氣功讓他站起來,最近更藉由復健讓他的精神變得更好,完全不像曾經與死神拔河一般。

從台灣名品城學到百貨經驗○九年,台灣的貿協準備在南京舉行台灣商品交易會,在南京有廠、有土地的華新,直接被當地政府點名,成為協助貿協進行展覽事宜的不二人選。

「我 們慎重地和南京市政府共同成立華新世博公司,規畫並協助展覽進行。」抱著當志工心態去做這件事的焦佑倫,沒想到,展覽吸引了台灣五百多家的中小企業來參 展,並創造出高達人民幣六十億元的交易金額。斐然的成績,讓南京市政府興起在當地設立常態性的台灣產品展覽場所,「台灣名品城」構想隨之而起,合作愉快的 華新集團,成為推動此案的最佳人選。

雖說掛的是「台灣名品城」名義,背後的大老闆卻是南京市政府。從提供土地到樓房的興建,都是由南京市政府提供,華新只扮演招商、招募員工以及管理的工作,並藉此可以學到「做百貨」的經驗。難怪焦佑倫說,「名品城不能計算利益」。

焦佑倫說,進駐廠商付的管理費與租金,主要用來支付費用,賺的錢也會全數都給南京市政府,作為日後招商、辦活動之用。

「焦 佑倫總算做對一件事!」做對什麼事?焦廷標說,他把名品城在六個月內蓋出來,讓中央和地方政府刮目相看,這份成績單讓中國政府對華新集團的實力與能力增分 不少,對版圖擴大有更上層樓機會。更重要的是,他圓了父親與自己的夢,建構一個平台,讓台灣的中小企業與年輕人,能夠以少少的錢到中國去冒險、找機會。

「這份功勞應該歸給佑倫,我已經老了,這些功勞給我沒用!」父親肯定兒子、疼愛兒子的心,在這次難得的專訪中,表露無遺。

接 下來還有什麼計畫?「我都快九十歲了,還要有什麼計畫?每天最快樂的事就是看看中國戲曲台、聽京戲!」雖然嘴上這樣說著,其實,他心中還在掛念,兒子還沒 幫他做到的風力、水資源和節能方面的投資案,加上之前批租的土地也需要開發。重新活過來的焦廷標,是否會再次賦予華新集團新面貌?

焦廷標

出生:1924年

現職:華新麗華榮譽董事長、瀚宇博德董事長

經歷:華新麗華董事長

焦佑倫

(左)

出生:1958年

現職:華新麗華 董事長學歷:華盛頓大學 工商管理系經歷:台北101 董事長


華新 集團 登陸 第一 宗地 開發 準備 交卷 焦廷 廷標 父子 打造 千億
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中铁上海一项目或无“证”打广告 开发商难掩焦虑

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101105/2040529.shtml

  每经记者 杨羚强 发自上海
上海10月份出台二次楼市调控相关政策后,却再次出现连夜排队买房的现象,楼市似乎红火依旧,然而开发商的焦虑心态却无法掩饰。
昨日 (11月4日),《每日经济新闻》记者调查发现,中铁置业集团位于上海的项目——中铁中环时代广场在报纸上刊登了楼盘广告。记者查询了上海市住房保障和房 屋管理局官方网站,没有看到该楼盘取得了预售许可证。一位广告业人士透露,如果工商部门严格查处,很可能将处以数十万元的罚款。
上海市工商管理局广告处的一位相关负责人证实,楼盘禁止在未获得预售许可证的情况下刊登广告,一旦违规刊登广告被发现,将予以处罚。目前,上海市对没有预售许可证就刊登广告的情况查处尤为严格。他表示,将就此事进行调查。
《每日经济新闻》记者进一步询问了项目的营销策划部门。该部门工作人员表示,该楼盘有没有预售许可证,记者无权知道,而是否违规也与记者无关。
中房信分析师薛建雄表示,未取得预售许可证就刊登广告的做法,以前也出现过。这一方面说明有关部门对房地产预售广告的监查还有待加强,另一方面说明开发商并不看好年底楼市的走势,因此急欲刊登广告蓄客,争取一旦获得预售许可证就能迅速卖房。
广告楼盘查无此“证”?
11月3日,上海某媒体在A32、A33版刊登报道称,上海多个高端住宅延期上市,原因是预售证 “卡了壳”。在报道列举的47个楼盘中,中铁置业集团开发的中铁中环时代广场赫然在列,而在“推迟时间”一栏中更写明取得预售证将 “推迟到11月月底”。
然而第二天该报的C8版上,却出现了中铁中环时代广场的整版广告。《每日经济新闻》记者注意到,这个楼盘广告中没有刊登楼盘的预售许可证号。根据2006年上海市工商局的规定,楼盘在获得预售许可证前禁止通过新闻媒体刊登广告。
《每日经济新闻》记者随后查询了上海市住房保障和房屋管理局网站,以及由该局主办的网上房地产,了解上述楼盘是否已获预售许可。根据规定,所有已获得预 售许可证的项目都会在上述两个网站公布楼盘的销售信息。但是,记者以“中铁中环时代广场”和开发商的名称——上海中铁市北投资发展有限公司作为关键词进行 搜索,均未找到该楼盘相关信息。
中房信集团分析师薛建雄协助记者查询了与中铁有关的所有楼盘预售信息,仍未能找到其获得预售许可证的任何信息。薛建雄表示,如果在上述网站均看不到楼盘的预售信息,则意味着该项目很有可能未获得预售许可证。
公司:是否违规与记者无关
《每日经济新闻》记者随后致电该项目售楼处,询问是否已获得预售许可证。接听电话的销售人员却说,是否在未取得预售许可证情况下刊登广告与记者没有关系,并不需要向记者出示预售许可证明。
记者随后又致电该项目的营销管理部门,该部门接听电话的工作人员也给出类似回答称,是否违规和记者无关。
上海市工商管理局广告处的相关工作人员明确表示,没有预售许可证的情况下刊登楼盘广告是违规的,上海市工商管理局将派专人调查中铁中环时代广场的广告,若属实将予以处罚。
分析师:违规打广告因急于蓄客
“其实有不少楼盘都在取得预售许可证之前就刊登广告,因为如果仅仅依靠开盘前10天积累客源,时间根本不够。”薛建雄透露,类似中铁中环时代广场这样未获得预售许可证就打广告的楼盘并不是个案。
他表示,一般楼盘蓄客周期长达3个月,而按照上海市住房保障和房屋管理局的规定,楼盘在获得预售许可证10天以内就要开盘销售,仅仅靠10天的时间来招揽客户,对于开发商来说,肯定是不够的。
很多开发商利用监管的“空子”,心怀侥幸地刊登广告。除了中铁中环时代广场,其他楼盘也有类似情况。只是多数较为隐蔽,而像中环时代广场这样高调的,还属少数。
据薛建雄分析,开发商明知违规,依然急于卖房,最主要的原因是开发商不看好后市。他认为,从目前来看,到今年年底时,楼市整体趋势不佳将成定局。


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