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搶都更大餅 一銀放膽全都貸

2010-07-5  商業周刊





都市更新,成了推升台灣房地產價 格最熱門的題材,但是,現在搶到最多都更商機的不是建商,而是銀行。

其中,又以金管會主委陳裕璋主掌過的第一銀行最為積極,打敗專做土地 融資為放款業務的土地銀行,成為目前國內銀行業的自辦都更王。

今年六月,第一銀行拿下南投埔里中華商場案,再加上去年十一月底,搶下台北 市尚華仁愛大樓的十億元自辦都更案,半年多來,一銀就累積兩件自辦都更成功個案,成功打響住戶自辦都更名號。

今年八月,預計台北市政府將 公告新的都更容積獎勵辦法,以台北市現有二十九萬戶,四至五層樓老房子,未來只要符合特定更新條件,最高可由現行一.五倍容積獎勵,提高到兩倍。

在 銀行眼中,這門都更生意,在政府帶頭坐莊炒熱下,未來整體融資額度破兆元的好生意,更將引爆都更熱。

而且,自辦都更案融資額度大,一銀承 做的利率水準約三到四%,是現在一般房貸的兩倍,更是企業聯貸案的三到四倍,成了一銀的新金雞母。

一銀能在自辦都更案上,超越土銀,是因 為早在二○○六年,營建署修正都更建築容積獎勵辦法,一銀就投入都更,第一金前董事長陳裕璋憑著過去在北市府任內淵源,加速積極推動,去年十月正式成立都 更部,有七位成員專攻都更。

敢付代價拉客戶:免費服務三年半也做

一銀都更部經理吳進良指出,目前實際輔導近一百件個案, 其中自辦更新占半數,近期第三案將簽約,領先同業。

只是在享受好處前,得付出龐大代價。由於都更案整合困難,十件案件約只兩件能成功,特 別是從零開始的住戶自建模式,更要有長期做白工的準備。以尚華仁愛案為例,一銀團隊在三年半時間內,光晚間和週末等非上班時間義務陪住戶開了不下七十次會 議,正式簽約前全為免費服務。

有逾五年都更經驗的一銀專辦李振祥說,考量資金與人力需求,建商大多一次只辦理幾件都更案,具公信力與融資 實力的銀行同時接上百件都更案也不成問題,比建商有籌碼。

不過藉發起、籌組、整合、資金來源等更新各階段累積的經驗,讓一銀的都更團隊體 認到,建案未來價值及住戶支持度最居成敗關鍵。

敢突破授信風險:標榜住戶零出資搶商機

「都更案最重要除了牽扯每個人權利 分配,另一重點就是能不能蓋下去等安全性問題。」李振祥指出,除了解住戶想法,還得考量各自債權、債務、繼承與財務負擔等問題。

「房屋拆 除沒有擔保品,住戶個別債信不同,沒有自備款還要提供百分之百融資?」盡可能補足住戶自辦更新各環節缺口;面對質疑,一銀更突破傳統銀行授信風險觀念,大 力配合自建更新案融資。

不願具名的土銀都更業務主管觀察,一銀標榜「住戶零出資」,但擔保品不足時,敢不敢高額融資除取決授信政策寬鬆, 也考驗銀行風險評估。

他舉例,若更新案工程成本要價十億元,依融資五成慣例,還須自籌五億,若加計更新利益,以總銷價二十億元計算,同樣 借五成就能支付工程造價,讓商用不動產可全額貸款,「土銀相對較保守。」

李振祥透露,「也不是說一銀很敢,我們能夠控制,也多方評估過未 來價值、成本、更新會住戶同意門檻等等,這些問題能解決才敢(貸款)。」

「不懂的銀行是越講越陌生……,(一銀)不論是信託架構,或融資 的全力支持,解決了其他銀行目前在技術上還無法處理的都更專業問題。」尚華仁愛更新會主委陳顯雄表示。

若非金管會主委陳裕璋當年欽點成 立,全力搶攻自辦都更成功案例,讓一銀能逐漸突破住戶的心防,及融資風險控管,成了台灣銀行界率先搶下最多自辦都更商機的銀行。

延伸閱 讀:住戶如何自辦都更?

相較建商全權主導的合建案,住戶自建開發效益全歸住戶,還能親自參與重建規畫;當個案都更容積獎勵高,所處地段房價 又好,原樓層原位置分回後,甚至有望達到住戶零出資。

住戶若有意自辦都更,要先留意各地政府條件不盡相同。按台北市政府規定,首先更新面積 要夠大,原則上最好涵蓋整個街廓,一般來說以一千平方公尺(約三百坪)為下限,但不得讓鄰地成為無法開發的畸零地。

再來,台北市都更處更新 企畫與經營科股長謝旻成說,還要按七大類建築物及地區環境狀況,至少符合一項對應指標與其他兩項指標。也就是,十四項指標中最少要符合三項,才能申請都更 與後續執行。

舉例來說,若建物環境屬「避免災害發生」,須符合非防火建築物或非耐震設計,以及屋齡、離捷運站兩百公尺內、附近巷道無法通行 等其他任兩項指標。

由於都更行政程序至少歷時兩年,住戶自建也須籌組更新會,統籌各更新環節所需,建議可找專業單位合作。而若民眾對相關法 規有疑問,也可免費洽詢營建署都更推動辦公室,與台北市都更處。

 
 



搶都 都更 大餅 一銀 放膽 全都
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利益擺不平 一品大廈都更案暫停 連戰加持也過不了關的都更案!

2011-1-17  TWM




整合長達三年,全台灣最受矚目的「一品大廈」都更案,最近傳出觸礁消息。都市更新究竟是房價鍍金保證?還是處處考驗人性的雙面刃?為何連全台灣名人齊聚、住戶水準最整齊的一品大廈都更案,也面臨破局困境?

撰文‧梁任瑋

擁有前副總統連戰、國泰信託集團理事主席蔡辰男、新光金控董事長吳東進等知名住戶、坐落北市大安區敦化南路燙金地段的一品大廈豪宅,兩年多前開始進行的都更計畫,如今面臨難產危機!

這個全台灣房價金額最高、住戶水準最整齊、最具有代表性的都更案觸礁,幕後到底有什麼無法克服的難題?

「很麻煩啦,我如果搬家,買比這裡貴的覺得划不來,比這裡便宜的地方我不見得想住。」一位住在一品大廈二十多年的老住戶說,整合近三年的都更計畫由於許多 住戶無法達成共識,重回原點。據了解,一品的住戶都更同意比率一直停留在六八%,無法突破都更法令規定的四分之三私有土地及合法建築物樓地板面積的比例人 同意門檻 (七五%),一品大廈住戶透露,已暫時不申請都更,「等瓜熟蒂落再說。」

採都更模式保有原容積

這個擁有最多資源、全國最受矚目的都更案為何受挫?其實與目前所有正在進行的都更案面臨同樣的問題:有錢人也過不了人性這一關!

由於一品大廈一九七八年興建完成時,尚未實施建築容積率管制,總容積率約五三八%,但法令規定容積率僅為三○○%,若依建築法實施重建,居住面積會愈蓋愈小,唯有以都市更新模式申請更新改建,才能保有原容積,因此兩年前,一品大廈就確定重建後面積不會縮水。

隨著都市更新議題愈炒愈熱,一品大廈的富豪住戶對大樓改建也躍躍欲試,「過去開管委會時都派公司祕書出席的住戶,現在召開都更委員會時都親自出席,為的就是爭取自身權益。」住戶之一、皇家季節酒店總裁李銘松說。

雖然涉及的金額與住戶的身價不成正比,這些富豪還是堅持立場,寸步不讓。攤開這棟全台第一名宅的住戶名單,就可以看出這些各霸一方的名流,絕對不是容易擺平的狠角色。

三十三年前興建一品大廈的蔡辰男表示,因為建材高檔,一品大廈預售時每坪開價六萬元,硬是比區域行情每坪三萬元高出一倍,每戶約一千萬元起跳,因為太奢華,還一度被國稅局盯上查稅。據了解,當時︽中國時報︾創辦人余紀中也曾看過房子,後來考量社會觀感而不敢下訂。

「住習慣一品大廈的人,都不願意賣。」蔡辰男說,最早買的住戶是當時駐薩爾瓦多的大使連戰,經由蔡辰男推薦,連戰只看了一下土地,立刻就向蔡辰男訂了兩戶,兩年後從天母搬到大安區。

反倒是當時興建者蔡辰男一戶都沒有保留。發生十信案後,他才從仁愛路圓環搬到岳父居住的一品大廈,這幾年他再慢慢從中古屋市場買回來,至今已有五戶。二○ 一○年十二月,蔡辰男的弟弟寒舍集團董事長蔡辰洋也透過投資公司買了一戶,蔡萬春一脈的蔡家又成為一品大廈最大住戶。

此外,一品大廈藝人名媛幫有張俐敏、湯臣集團總裁徐楓、鄧美芳、孫凌華與劉桂貞,三、四年前鄧美芳自中古屋市場以一戶三千五百萬元買到一品大廈,算是近年買得最便宜的住戶。房仲分析,去年底一品大廈有一戶以每坪一○五萬元私下成交,若流通到市場價格還會更高。

找上金控降低融資難度

為了避免都更後分配不均,一品大廈管理委員會為此還訂了利益迴避條款,排除有營建背景的住戶參與都更開發。去年還找來十二位建商,每個月輪流由一位建商來 簡報,台面上喊得出名號的上市建商、北市一線豪宅品牌建商無一缺席,號稱全台灣規格最高的都更案。住戶透露,十二家建商經過比案後,最後出線的三家分別是 富邦、樸園與昇陽建設。

但是這些大戶算盤實在撥得太精,建商想賺到一品大廈的錢可說難如登天,「一品大廈每位住戶都是有頭有臉的人物,可以賣多少房價他們比你還會算,建商最後可以分到的利潤真的很少。」一位曾向一品大廈住戶簡報的建商無奈表示。

因一品大廈住戶要求分屋面積不得比重建前還小,以每戶室內面積一百坪計算,重建後至少要蓋一四○坪才分得回原面積,所以一品大廈住戶不希望與建商合作共同 開發;而傾向直接與有金控公司背景的建商合建,可以解決營造費用的融資問題,最後沒有被任何人賺走錢,金控公司賺利息、建築師事務所賺規畫費、營造廠賺管 理費、代銷公司賺銷售獎金,可說是算得最精的都更案。

一切算盡還是過不了關

雖然萬事俱備,但是最後還是卡在住戶本身的利益問題,協商了二年多,還是無法達到七五%的同意門檻,住戶們都累了。

據了解,因為生活機能太方便、住戶各個身價不菲,一品大廈不同意都更的住戶有三種類型:第一種是上了年紀的老住戶,認為好處是第二代拿,根本沒有都更意 願;第二種是剛重新裝潢完的住戶,不願已投入數百萬元重新整修的房子泡湯;第三種則是認為都更後的房產價值,至少有二.八倍,若現在一品大廈每坪房價有一 百萬元,都更後的權利變換價值,每坪至少應有二八○萬元行情,但現在還無法達到。

房地產都市更新的世界,是人性最大的試煉場,忍受得了孤寂的人可以享受富貴的果實,但過程中也會遭遇各種欲望、誘惑的干擾,讓人性貪念逐漸膨脹。對於房價已站穩每坪百萬元的一品大廈豪宅來說,也得面臨同樣的考驗。

名流齊聚

一品大廈知名住戶

姓名 身分 戶數

蔡辰男 國泰信託集團理事主席 5 寒溪投資 寒舍集團董事長蔡辰洋 1

連 戰 前副總統 3

李銘松 皇家季節酒店總裁 3 吳東進 新光金控董事長 2 貿聯開發 中航董事長彭蔭剛家族 1

湯臣開發 藝人徐楓 1

陳飛鵬 南僑集團副會長 1 林博正 前明台產險董事長 1 翁大銘 華隆集團負責人 1


利益 不平 一品 大廈 都更 更案 暫停 連戰 加持 持也 也過 不了 關的 的都
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三十四歲黃坤鍵 敢碰豪宅法拍、冷門都更案 劉媽媽、文林苑王家 唯一信任的律師

2012-5-7  TWM



外號「劉媽媽」的知名投資客劉月釵住帝寶,也靠投資帝寶賺進上億元。在她的幕僚團中,有一位幫她處理法律事務的律師黃坤鍵,不但去年幫她打贏帝寶法拍官 司,也在投資客圈中打響名號。連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑,案主王家也找上他排解。

撰文‧梁任瑋

去年投資客「劉媽媽」標下帝寶法拍屋,以每坪一九八萬元成交,創下台灣法拍屋單價最高紀錄,一度還成為官方打房標的;後來前屋主霸占該屋,讓帝寶法拍案占 據各大媒體版面,也使得向來神祕的劉媽媽瞬間成了媒體焦點。

在帝寶案風波中,行事低調的劉媽媽原本拒不露面,但後來竟大方現身媒體面前,這其中轉折,全繫於一位關鍵人物︱︱劉媽媽的委任律師,華亞協和法律事務所律 師黃坤鍵。

台大生 三十四歲身經百戰「前屋主一口氣告劉媽媽三件刑事官司,劉媽媽怕媒體拍照不想出庭,我對她說,『不出庭,官司會愈拖愈久』,最後她終於被我說服。」黃坤鍵 回想去年陪劉媽媽開庭的那個早上,彷彿是一場高潮迭起的心理戰。

穿著一襲黑色西裝,在白淨斯文的外表下,今年僅三十四歲的黃坤鍵已身經百戰,在房地產業闖出名號。不但深獲劉媽媽信任,就連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑案, 案主王家也找上他。

台大法律系畢業的黃坤鍵,以榜首之姿考進台大法研所。九年前初出茅廬,一邊執業,一邊擔任房仲公司不動產營業員訓練講師,因緣際會踏入不動產業。

擔任講師時期,他為避免被刁鑽的房仲學生考倒,花很多時間充實房屋交易實務案例,例如「三角簽」糾紛、凶宅認定,「為了找答案,假日我假裝成客戶,去房仲 公司問業務員,可以算是真正的實務派。」黃坤鍵充滿自信地說。

令他印象最深刻的是,十年前房仲認定「凶宅」一詞,是請賣方勾選是或不是,但何謂凶宅並無具體定義,常因每個人主觀認知不同而有差異,進而產生買賣糾紛。

早期模糊的寫法造成許多糾紛,後期也有房仲將凶宅定義改為:「是否曾在持有期間內,於專有部分發生自殺或他殺身故之事件。」但加上持有期間的敘述,會導致 道德風險。屋主持有期間若不幸發生以上事故,為了規避,可將房子移轉給配偶等親友,再由親友名下出售。

實務上,黃坤鍵就遇過這種房子還是法院承認的、會減損價格的凶宅。所以某些仲介公司自己加上「持有期間內」這個限制,其實是沒有用的,反而會造成屋主的錯 誤認知。

斡旋都更案 遭兄弟亮槍懷著對不動產法務的熱忱,黃坤鍵執業以來,幾乎都集中在不動產領域,處理過各式各樣的房地產個案,就連沒有律師想碰的冷門都更案,他都經驗十 足。

他第一件接觸的都更案,是坐落台北市忠孝東路四段,不少律師敬而遠之的「正義大樓」。當時一樓住戶尚未與建商簽約,雖曾找過知名律師事務所幫忙與建商談 判,但徒勞無功,於是轉而求助黃坤鍵。

「我看一樓店面屋主都是老實人,怎會一拖十幾年毫無進度?」黃坤鍵實際了解發現,屋主直接與建商談判,雙方易陷入僵局,有他居中斡旋,進度果然加快完成。

黃坤鍵的律師生涯也遇過黑道兄弟亮槍恐嚇,「你做這個可以拿多少錢?你有錢也沒命花!」回想當時處境,「我才二十六歲,說不會害怕是騙人的。」黃坤鍵懷疑 被跟蹤,壓力大到一度萌生退意,想推掉所有都更案;但最終他並沒有「落跑」,反而把自己鍛鍊得更堅強。

黃坤鍵說,參與都更最終是責任感支撐,晚上代替住戶開協調會是家常便飯,有時住戶對法令不了解,一遇到問題就打電話給他,幾乎二十四小時待命。

由於都更涉及權利分配條件,住戶往往一開始不敢說出心裡真正的期待,這時黃坤鍵會直截了當地問當事人的需求與底線,甚至會擺明地說:「你們要把我當自己 人,才能打贏這場仗。」最近連「文林苑」王家也主動找上黃坤鍵,希望讓全案有轉圜餘地。

勤耕房地產 變身明星律師都更冷灶燒熱後,黃坤鍵逐漸做出口碑,建立在房地產業的人脈。靠著客戶介紹,六年前,他開始幫台北市東區店面投資大戶劉媽媽處理房地產合約, 最經典一役是二○一○年幫劉媽媽投標「帝寶」首宗法拍案。

第一次法拍時,劉媽媽的兒子俞昌哲以二‧八億元得標帝寶,最後卻棄標收場,劉媽媽除了面對輿論壓力,還被沒收高達四七一八萬元的保證金。

由於劉媽媽有意第二次投標出手,為降低外界繪聲繪影的傳聞,黃坤鍵當時建議她,第一,不要逃避媒體,主動說清楚、講明白,購買帝寶是自住;第二,對外統一 發言窗口。也因此,黃坤鍵在投標日不但代劉媽媽到場投標,甚至主動回答媒體問題,他穩健的台風與專業的應答,加深劉媽媽對他的信任。

黃坤鍵腦筋靈活、反應快,最重要的是口風很緊,贏得客戶信任,透過劉媽媽介紹,他的客戶不乏知名房地產投資人。

任誰都未料到,昔年一塊不起眼的田,憑著一股傻勁默默耕耘,竟意外成就黃坤鍵成為東區投資客最信任的律師,也讓他從一位都更局外人,變身稱霸台北市都更界 的明星律師。

黃坤鍵

出生:1978年

現職:華亞協和法律事務所合夥律師經歷:至遠法律事務所訴訟部律師學歷:台大法律系、台大法律研究所

家庭:未婚

三十 十四 四歲 歲黃 黃坤 坤鍵 敢碰 豪宅 法拍 拍、 冷門 都更 更案 媽媽 、文 林苑 王家 唯一 信任 律師
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補償機制完善 保存都市歷史記憶 香港市建局主導都更 創造三贏

2012-7-9  TWM




香港啟動都市更新已長達十幾年,歷經許多抗爭、紛擾,相關措施法規也歷經數次修正,香港政府設立「市區重建局」主導都市更新,由政府擔負起「公共利益」的責任,創造都更戶、建商、政府三贏,作法值得台灣借鏡。

撰文‧燕珍宜

二○一○年初,九龍馬頭圍道一棟樓齡超過五十年的六層樓老屋,不幸發生崩塌慘劇,震驚全港。根據香港市區重建局統計,香港屋齡超過三十年的房子高達一.六萬棟;而屋齡超過五十年的房子,更超過四千多棟。

都市更新在香港,不單是建築老化問題,更是嚴重的社會問題。許多破落的大樓,住的多是一些外來移民與弱勢居民,居住品質惡劣,更容易衍生治安問題。

公營單位主導 「不以營利為目的」因此,香港啟動都市更新已長達十幾年,迄今共完成五十五個重建項目,共有近三萬四千戶,平均每年推動五個案子。其中歷經許多抗爭、紛擾,相關措施法規也數次修正,「香港經驗」的成功與失敗之處,值得我們借鏡參考,並引以為戒。

首先,為何台灣的都更案,建商與都更戶總是糾紛不斷,香港則無此問題,原因與誰來主導都更計畫有關。

台灣都市更新模式,由於政府害怕被扣上「與民爭利」的帽子,因此自動退位、將角色降到最低,由建商來發動都更,讓利益、立場對立的私部門(建商與住戶), 自行談判所謂的分配問題。這先天利益衝突的雙方,誰的餅畫大一點,另一方的餅就一定會縮小,導致利益分配的糾紛與衝突層出不窮,也引發各界批評,都更的龐 大利益由建商獨攬。

香港的都市更新是由政府出資,設立「市區重建局」(市建局)來主導。市建局成立於○一年,從規畫、收地、賠償、標售、業權,都是由市建局統整後,才公開招標由建商接手。

市建局的最高權力架構是董事會,董事會的成員有政府官員、 立法會議員、專家、學者與社會工作者等,他們的工作都與市區更新有關。市建局啟動的營運資本,來自政府注資的一百億港幣,以及豁免都市重建項目的地價。

由公營單位主導的都更計畫,與建商啟動的都更最大不同在於,「不以營利為目的」。市建局企業傳訊總監邱松鶴解釋:「市建局也會開展一些無利可圖,甚至虧損 的都更專案,這是我們與發展商(建商)最大的分別,這精神也比較符合都更的公共利益原則。」○八年市建局就曾因房價大跌而虧損四十五億港幣,後來則因為房 價回漲,○九年變成六十九億港幣盈餘,盈餘會投入在拆遷賠償以及新的都更項目中。在都更執行過程中,市建局會協助原住戶尋找新住處,至於釘子戶,因為市建 局有強制拆遷權力,因此釘子戶的問題並不嚴重。

補償機制透明化、制度化

由建商主導的都更案,一般不會賠償弱勢的承租戶,但是香港市建局則根據《業主與租客(綜合)條例》,補償額約是租戶三年半租金的總和,補償下限為七萬港幣。對於一些不希望拿錢的租戶,市建局會協助他們申請香港的公共房屋。

台大建築與城鄉研究所所長黃麗玲表示,台灣都市更新中,政府的角色非常弱,讓私部門去談分配問題,政府沒有承擔起審議、保障人民財產等責任。都市重建龐大的開發利益由建商獨享,是否嚴重違反都市更新政策開宗明義所標舉「公共利益」的大旗,值得檢討。

一九九○年代末期,市建局前身「土地發展公司」,即因被批評官商勾結,讓重建的大部分利益落入合作的地產商口袋,而不是給了社會或公營的土地發展公司,最 後,香港政府只好關閉土地發展公司。而今,即使已有由市建局主導,執行不以營利為目的的都更計畫,但若建商可以自行整合改建舊樓,符合雙方利益,並非一定 得由市建局主導,同樣可以進行。

香港另一成功之處是補償機制透明化、制度化。以下是台灣每戶都更戶都會遇到的棘手問題:「建商給的條件是三十五坪實坪加十三坪公設,現在住的坪數是三十三 坪,建商要我們家用一坪四十五萬元的價格買多出來的十五坪……,請問如此這般的條件合理嗎?」「建商給的條件合理嗎?」每戶都更戶都怕被建商占便宜,都想 成為最後一位簽同意書的人,都想談到最好的條件。台灣都更設計,每位都更戶得到的補償利益可能都不相同,似乎只要會吵會鬧就有糖吃,既不透明、又不符合公 平原則,這也是都更案爭端不斷、延宕落後的主因。

香港都更的補償機制是經由立法會(類似台灣的立法院)批准,有一套客觀標準,以達透明與制度化。此補償公式為以「同區七年樓」的單位價格乘以收購面積:是 指在重建區同一或近似的區域內,樓齡約七年樓房的單位平均價,按照此單位價,乘以收購樓房的面積,就可以得出補償金額。此為一樓以上住宅的方式,至於一樓 店面,則再加三五%的面積計算。

這個「同區七年樓」的單位價,不是由市建局估計的,而是以抽籤方式選出七位獨立估價師估價,最後把估值最高與最低的剔除,再把其餘五家估價師的估價除以五,得出平均數。這樣的補償設計,暫且不論都更戶是否覺得「足夠」,但是至少不會有同一樓房不同價格的情形出現。

邱松鶴補充表示,對於都更原住戶,原本,香港︽市區重建策略︾規定一律採取現金補償,但後因許多民眾反映希望能以樓換樓,因此,新法規也開放改建後,原住戶可以簽約當時新樓單位價回購。

積極保存歷史文化

站在香港島的灣仔區或荃灣新天地,放眼望去,一棟棟嶄新的商業大樓與豪宅取代市井小民舊式唐樓,擺滿國際精品的豪華商場取代了街道小商鋪。拆舊樓蓋豪宅,引來香港居民對都市更新最後都簡化成「一切都只為了錢」的批評聲浪。

二○○六年香港政府強硬拆除具歷史意義的天星碼頭與皇后碼頭,引發群眾聚集抗議,香港社會趨向保存具歷史特色建築。香港社會工作人員協會榮譽會長吳水麗表示,不論是政府或私人機構進行市區更新時,對樓房的修復工作及具有保存價值的建築物應給予充分保護。

市建局也從善如流,採納各界的建議,不但展開六十棟具有歷史價值戰前樓宇的保育工作,並透過協商收購與資助修復的方式,展開騎樓式建築保育計畫。其中,位 於灣仔的四棟騎樓式建築──和昌大押,即透過細緻的保育翻新工作,如今成為有特色的餐廳;而香港中環街市大樓,則規畫成為「城中綠洲」,並採納原住戶意 見,拒絕LV等國際精品進駐。

房地產開發豪宅化,往往就是驅逐當地小的商家,邱松鶴表示他們也注意到這個問題,已開始規畫小商鋪的安置計畫。

台北市長郝龍斌一一年二月參訪香港的都市更新時,即表示要評估成立台北市的都市更新公司。都市更新應是整體都市計畫中的一環,都市更新不能以私人利益為目的,而涉及公共利益的都市更新,政府更不應該缺席。

都市更新

台、港兩樣情

台灣

實施時間 1998年公布《都市更新條例》已拆遷數 122件,共15395戶

都更實施者 私人建商

土地所有權 私人

拆遷補償機制 談判制、金額不透明

釘子戶 不能強制徵收

香港

實施時間 1988(土地發展公司)已拆遷數 55個重建項目,共約3.4萬戶都更實施者 公營機構市建局

土地所有權 政府

拆遷補償機制 補償規定公開透明

釘子戶 強制收回

補償 機制 完善 保存 都市 歷史 記憶 香港市 香港 建局 主導 都更 創造 三贏
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不到二年搞定萬華七十六位地主 潤泰新從最難的下手 拿下千坪都更地

2012-7-30  TWM




台北市地價居高不下,都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道,但是曠日廢時的整合過程,也讓很多建商視都更為畏途,而潤泰創新卻能在此時突破重圍,在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

撰文‧梁任瑋

「終於等到這一天了,我們一定住得到新厝!」五月十九日上午,台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮,幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建,掩不住激動的心情,握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前,這裡還是一片雜亂,荒廢的老房子野草蔓生;如今透過都更,已整理得煥然一新,更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層,擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說,「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準,這個條件若放在有六三%的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區,顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中,該區因房價偏低,並非首選。台北市政府都更處統計,近十年,萬華都更申請案五十三件,但核定的僅三件,六%的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中,萬花園卻異軍突起,只花一年十個月就整合完所有地主,創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手,正是都更新兵潤泰創新。

靠地緣關係拉近距離

擅長開發豪宅、投標台鐵BOT與聯合開發案的潤泰創新,這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站BOT案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日,潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八.八億元標下信義計畫區世貿二館,刷新國內地上權總價、每坪價格 新高,惟獨都更腳步落後。

近五年,潤泰參與過的都更案超過十個,但進度不一,「要讓社區裡所有住戶達成改建協議,並不是件容易的事!」潤泰創新總經理簡滄圳坦言,沒想到,最令人驚訝、且最快完成的個案,竟是面積廣達一千兩百六十四坪,有七十六位地主的萬花園案。

時間回到二○○七年夏天,當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」,由於建材、施工品質高檔,預售當時每坪成交價站上六十萬元,創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意,主動找上潤泰整合他們的土地。

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝,隨著後代開枝散葉,蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

簡滄圳接手後發現,這件案子背後頗為複雜。原來,早在二十年前即有建商陸續介入整合,也已插旗購入土地近百坪,如何以合理價格購回其土地,這是第一難。

此外,在潤泰整合之前幾個月,另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約,占全案同意門檻近三○%,如何統合開發權利是第二難。

但是,「找人是最難的。」簡滄圳說,很多房屋破舊到連屋主都住不下去了,早就已經搬去他處,如何找出分散在各處的地主,深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

正當簡滄圳苦思解決方法之際,他突然想起,公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華,透過他來整合,或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

李安憲是老萬華人,現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」,巧合的是,他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學,這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

「萬華人比較團結,找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說,他打聽到,代表陳家的地主葉喬松,是全案的關鍵人士,便透過吳德榮牽線,直接找葉喬松談。

以誠意打動關鍵地主

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松,見識過許多知名建商來談都更,「有的建商一來就要我去餐廳吃飯,吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶!打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋,未免也想得太簡單了!」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

但潤泰的作法令他改觀,「一個禮拜跑七趟,與一個禮拜跑一次,就是不一樣。」葉喬松說,有些建商談一談,發現很難,遇到挫折就打退堂鼓,只有潤泰最勤快,一家一家挨門挨戶去談,把誠意拿出來。

除了動之以情,更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示,都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種,潤泰採兩案並行,讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配,「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長,導致增值的利益均被建商拿走。

而且,潤泰不只將土地交付銀行信託,也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制,透過等同銀行履約的保證,完全保障地主權益。

尤其,當時「萬囍」案已開始預售,簡滄圳說,萬囍是中華電信與潤泰創新合建案,至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅,種種創新的規畫,讓地主重新思考, 「連中華電信都選擇潤泰,為何地主不能?」另一方面,為了重新定位萬華區的房價,潤泰向地主提出,萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」,這項潤泰的專利,可達到灌漿扎實和耐震效果,不僅為地主資產帶來增值效益,也讓住戶住得安心。

同時,潤泰與原來整合約四○%的建商理性溝通,最後以高於市場價格的金額買下對方土地。

○七年八月,潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○%,一年一個月之後,○八年九月潤泰完成整合作業,九五%地主全部簽約完成,並將全案送到台北市政府,進行事業計畫及權利變換計畫審議。

這段通常要耗費三至四年才能達成的工作,潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。

須配合天時地利人和

「一個都更案要成功,要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說,二十年前,他們這些地主正值五十歲壯年,每個人有不同的考量,房子也沒有改建的誘 因;現在大家都七十歲了,彼此有共識,必須要整合,但「就像搓圓仔,兩粒一搓要一樣大,不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步,不可能那 麼快完成。

今年一月,萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售,讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元,在萬花園銷售完畢後,成功把售價推升至每坪七十萬元,也帶動周邊房價水漲船高。

萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月,潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案,成為切入台北市公辦都更案的贏家。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限,過去很多建商不願參與,但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高,公辦都更土地有政府完成前期的整合流程,相對於一般都更案較為單純,這塊市場的競爭也愈來愈激烈。

其實,不論公辦或民間參與都市更新案,都必須地主間懂得相互合作、放棄私利,願意在相同的時間內做一件共同的事,「只有地主與建商都肯退讓,才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

不到 二年 搞定 萬華 七十 十六 六位 地主 潤泰 泰新 新從 從最 最難 難的 下手 拿下 千坪 坪都 都更 更地
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標題陳壬發整合台大學區精華地推豪宅 低調歐吉桑推動北市最貴都更案


2012-9-10  TWM




基地位於台北市羅斯福路三段與辛亥路口的「台大OPUS ONE」,在近日平淡房地產市況中異軍突起,每坪開價一百七十萬元,兩個月幾近銷罄。讓這件磨了二十年的都更案重見天日的幕後推手,竟是走在路上看不出來是有錢人的歐吉桑︱︱保強建設老闆陳壬發。

撰文‧梁任瑋

這是一個磨了二十年的都更案,漫長的等待歲月,不少老地主陸續賣屋走人,連最初整合的建商也已辭世,直到近日壯麗的接待中心矗立街頭,才讓這段塵封往事重新被發掘。

北市兩大地主都相信他

故事的地點發生在台北市中心羅斯福路三段與辛亥路口的「台大OPUS ONE」,占地約八八三坪,這裡曾是國內最大的文成補習班大本營,如今已成北市極為稀有的大面積都更案,未來更將以豪宅面貌問世。

但就像其他土地難以取得的都更案一樣,這塊土地的背後,也有一段曲折的整合過程。

時間拉回二十年前,眾多建設公司爭相整合這塊土地,不過,尚未與地主談成,中途就遇上亞洲金融風暴,房地產業一片哀鴻遍野,讓全案一度停擺。然而,這塊坐落羅斯福路、辛亥路口兩面臨路的燙金土地,十餘年來,有不少建商私下打探,但都不得其門而入,吃了閉門羹。

直到七年前,兩大地主台頤建設董事長黃月英、信德開發老闆陳重琪攜手合作,並找保強建設擔任都更實施者,才讓這件瀕臨破局的案子重露曙光。

黃月英與陳重琪在一般大眾眼中知名度不高,但在房地產業界,兩人可是大有來頭。

黃月英被同業封為「房地產媽祖婆」,在信義路二段至三段上擁有不少精華地,不少建商見到她都得禮遇三分,開發土地還得向她買地;至於信德開發老闆陳重琪,出身迪化街大稻埕,是前台北一○一大樓董事長陳敏薰的叔叔,同樣是北市大地主。

出身迪化街 捷運宅始祖能讓這兩人信服的陳壬發更非泛泛之輩,他是位於迪化街一段霞海城隍廟隔壁的保強建設老闆,也是強盛染整董事長。

就像大多數的老字號傳產業老闆一樣,行事低調的陳壬發,幾乎未曾在媒體前公開露面,但鮮少人知道,他就是大台北地區「捷運共構宅」的鼻祖。

陳壬發的父親陳澤創辦強盛染整,育有三子一女。一九九一年,交棒給長子陳壬發後,強盛開始跨足建築、寵物疫苗等多角化投資,並推動強盛股票上市。但染整業景氣江河日下,反而轉投資的房地產成績勝過本業。

雖然陳壬發從事紡織,但對於房地產卻一點也不陌生,早在一九八九年台灣房地產全盛時期,他就以個人名義投資台北市建案,甚至還到泰國蓋房子。加上紡織染整業當時也處於高峰期,讓陳壬發的迪化街金主地位穩若泰山。

一九九七年,陳壬發結束東南亞房地產投資,將資金轉回台灣營建業,並以上市的強盛轉投資保強建設,找來好友林武健擔任董事長,搭上台北捷運聯合開發案的起步階段,保強建設變成強盛的小金雞母。

保強建設成立十七年,只推出七件建案,平均三年推一案,每件總銷金額都不超過十億元,但地點不是捷運共構的聯合開發住宅案,就是緊鄰捷運站出口。「因為地點太好,幾乎不用打廣告,就靜悄悄地賣光。」一位房地產代銷業者如此形容。

冠德建設副總經理洪錦欽說,十年前,捷運共構宅沒人做過,也沒人敢做,但保強早於二○○一年就在捷運頂溪站推出共構案,是這類產品的鼻祖。

保強當時公司規模小,也較無品牌優勢,陳壬發主動找上冠德合作,推出了捷運新店區公所站的「都會通」,沒想到市場反應熱烈,快速銷售一空,也讓冠德自此開始投標捷運共構案。

當眾家建商積極搶進捷運聯合開發案市場之際,七年前,一向穩健經營的保強建設另闢藍海,將重心轉向剛萌芽的都市更新案。

陳壬發曾向朋友透露,強盛不是資產股,房地產推案是賺「加工財」,一個建案銷售完才繼續開發下一塊土地,所以不會將資金押在土地上,連迪化街辦公室都是向一銀租的。

陳壬發買土地推案抱持著替紡織本業找出路,在沒有持續推案壓力的情況下,保強建設從未盲目追價買地,反而將心力投注在需長時間琢磨的都市更新案,除了台大OPUS ONE,目前還在整合中山北路台新銀行總部後方的三七三坪都更案,另外也參與一些北市整合中的都更案。

熟識陳壬發的紡織業者說,「他是那種走在路上看不出來是有錢人的歐吉桑,遇到陌生人顯得木訥,一旦熟稔起來,話匣子一開就停不住。」一如他古意的個性,他賣房子同樣不浮誇。

「當時,黃月英與陳重琪找上陳壬發,共同開發羅斯福路三段都更案,甚至將都市更新實施者的頭銜主動讓給保強,兩人退居幕後,看上的就是保強三十年在傳產業建立的殷實形象與穩健的財務基礎。」一位土地開發人士透露。

然而,陳壬發介入後發現,產權之中還有兩百多坪的土地屬於國有地,整合過程仍有變數,於是又投入五億餘元買下國有地,慢慢將基地擴大至八百餘坪,可見口袋之深。

鴨子划水 不曝光宣傳

十餘年前就參與台大OPUS ONE規畫的創意家廣告董事長王明正,原以為這個案子因業主轉換與他無緣,但最後卻峰迴路轉又找他銷售。

王明正透露,「這個案子圓滿完成,三大建商都願意各退一步是關鍵。」例如,地主都想要分配到價值上億元的一樓店面,但是如果都做店面就少了氣派的門廳,其 中一位建商看到陳壬發都掏錢買地,心想應該互相退讓,於是把名下的一戶店面讓出當大門入口,解決紛爭,荒廢多年的都更案才起死回生。

除了業主齊心協力促成,台大OPUS ONE土地整合成功的另一個關鍵,更在於保強建設鴨子划水、不強出頭的處事哲學。

這幾年北市不乏精華地段的都更案,在整合過程發生地主與建商無法達成共識的新聞,但台大OPUS ONE從未有任何新聞與消息曝光,低調到讓不少同業忽略。直到台北市政府核准都更事業計畫與建照之後,外界才驚覺,這宗長達二十年之久的都更案已整合完成。

服務過不少建商的王明正說,每件案子的銷售過程,業主都會趁勢宣傳建設公司品牌,但保強建設卻將對外發言權交給他,三大建商不願曝光宣傳。

不過,畢竟坐落公館與師大商圈中心點,今年四月,王明正只在台大OPUS ONE接待中心外牆貼上一組電話號碼,一個月內就接到兩、三百通詢問電話,加上創意家廣告長期耕耘高總價住宅市場,累積不少客戶名單,六月中旬正式銷售,不少客戶慕名來看屋。

只花兩個月時間,可售的八十戶住宅幾近售罄,而且每坪開價一百七十萬元,坐上北市單價最貴都更案寶座。

隨著銷售進入尾聲,台大OPUS ONE預計年底動工,二○一五年至一六年完工,屆時才入帳。在地產界鴨子划水的陳壬發,終於等到大爆發時刻。

陳壬發

出生:1945年

現職:強盛染整董事長、保強建設董事

經歷:佳和實業副總經理

學歷:政大法律系

台大OPUS ONE

投資興建:保強建設、台頤建設、信德開發基地位置:北市羅斯福路三段、辛亥路一段口基地面積:882.75坪

規畫戶數:148戶

保強建設

成立時間:1995年

負責人:林武健

資本額:2.09億元

推案重質不重量 成立17年僅推7案

推出時間(年) 案名

位置

2001 捷運保強大樓 捷運台北車站出口2004 都會通大廈 捷運新店市公所站出口2005 卡第兒大廈 捷運台電大樓站出口2006 卡第雅大廈 捷運頂溪站出口2009 紀汎希大廈 中山北路一段2012 台大OPUS ONE 捷運台電大樓站出口2013* 中山都更案 中山北路二段44巷28號註*:中山都更案為2013年預定計畫。

資料來源:保強建設

標題 陳壬 壬發 整合 大學 精華 地推 豪宅 低調 歐吉 推動 北市 最貴 貴都 都更 更案
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都更陷入黑暗期 建商棄開發 賣地自保

2012-10-29  TWM
 
 

 

內政部︽都市更新條例︾修正草案通過後,大幅提高土地整合門檻,台北市都更熱潮隨之消退。不少建商眼看房地產景氣反轉向下,急著抽回資金,紛紛在市場拋售都更土地並感嘆:「這段都更黑暗期沒有個五年、十年不會結束!」泛太平洋集團總裁潘思源將在十一月標售中山北路一段巷內的一塊一百坪土地,據了解這塊土地附近還有不少老公寓,原本潘思源也想擴大面積共同開發,但進度不如預期,於是委託商仲業者代為處分。無獨有偶,志嘉建設近日也將標售重慶南路、襄陽路口原本要整合都更的襄陽大樓。由此兩件事顯見都更難度提高,也讓建商參與意願不如以往。

有土地開發業者私下透露士林區也有兩件都更案,原本建商抱持雄心壯志,打算整合至八、九百坪推案;但自從︽都更條例︾修法後,面對漫長整合過程,最近也打退堂鼓,將已插旗的一百多坪土地切割出來,積極對外找買家接手。

根據台北市都市更新處「自行劃定更新單元」核准數量統計,今年至九月底僅五十五件通過,和去年全年九十九件相比,減少近一半。除了建商送件案量銳減,不少地主不願簽字同意,導致整合進度全面停滯;因此,建商把土地賣掉,不失為一個獲利了結的方法!

(梁任瑋)


都更 陷入 黑暗 建商 開發 賣地 自保
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推動三百億都更案 導致座車遭槍擊? 新東陽麥寬成百億身價揭密

2012-10-29 TWM
 
 

 

幾聲槍響,不但驚嚇到理髮中的新東陽老闆麥寬成,也讓這位「肉鬆大王」成了新聞焦點。「新東陽」家族如何在火爐旁一鏟一鏟炒肉鬆,炒出如今身價?麥寬成、麥石來兄弟致富後為何引發家門訴訟,成為麥寬成心中的最痛?

撰文‧劉俞青

十月十八日下午,躁熱的初秋午後,數發子彈劃破台北市東區街頭,一輛賓士車後座接連中彈,驚嚇到新東陽集團老董麥寬成,也讓這個陪伴台灣快要半世紀的集團,再度成為新聞話題。

儘管「新東陽肉鬆」在台灣幾乎是家喻戶曉的食品,但這個每年至少要賣掉超過五萬罐的「肉鬆家族」,卻難掩其神祕色彩,﹁新東陽」三個字除了隨家族第二代偶爾的緋聞見報之外,董事長麥寬成要不是這場警告性質的槍擊案,也不會浮上枱面。

肉鬆、燒臘

建立起新東陽帝國

頂著日式的捲蓬頭,寬寬的臉龐,總是一臉笑瞇瞇的麥寬成,是如今新東陽帝國的當家老闆,但麥氏家族有如今的集團規模,卻是從早期麥家兄弟站在大火爐旁,揮汗如雨、一鏟一鏟地親手炒肉鬆炒出來的。

新東陽集團創立者其實不是麥寬成,而是早歿的大哥麥幸夫。一九六○年代,麥幸夫就帶著弟弟們,從桃園大園鄉北上,向人家學得炒肉鬆、做燒臘的功夫,就在現在台北市的城中市場附近,炒肉鬆來賣。

在物資不豐的一九六○年代,肉鬆、燒臘都是少數有錢人才吃得起的高檔食品,城中市場老一輩的人說,麥家兄弟首創「溫體肉鬆」,現場手炒,再以特殊的鐵桶保溫,讓主婦把肉鬆買回家後,還能保有餘溫,以確保肉鬆的新鮮而聞名。因此生意越做越好,幾年後,麥幸夫就在附近找了一家店面承租下來,取名「東陽燒臘行」。

這家店就是現在新東陽在台北市武昌街上的店面,也是新東陽的第一家店面,不僅幾十年來生意興隆,也成了新東陽的「起家厝」。麥家對這家店有很深厚的感情,在鼎盛時期,每次到了農曆年前,樓下店面生意做不完,樓上辦公室則是數鈔票數不完,是所有麥家人很重要的共同記憶。

機場設點

成為代表性的台灣伴手禮

因此即使到後來,賺了錢,麥寬成在最精華的台北市忠孝東路四段逐層買下半棟大樓(其他沒買下的樓層是因為地主不賣),作為集團的辦公室,但念舊的麥寬成,還是會經常回來發源店巡巡、看看。

和一般本土食品業不同的是,新東陽很早就有踏上國際舞台的視野,希望「有華人的地方就有新東陽」,因此麥寬成兄弟很早就決定要走出台灣,到美國成立美國新東陽。早期許多旅美台灣人,在美國吃到新東陽的肉乾、肉鬆,是思鄉時最好的療癒食品。

也因為放眼國際,因此新東陽在一九九○年代就決定進攻機場,讓許多觀光客和出國的國人人手一袋「新東陽」禮盒,這個策略,奠定「新東陽」這個品牌,成為具有台灣味的代表性伴手禮。

這幾年,新東陽雖然沒有高調的行銷手法,但默默地朝不同通路經營,最近的成績就是桃園機場第一航廈的美食廣場。目前包括百貨專櫃在內,新東陽在全國共有四十六個據點,還有四個機場場區、五個國道服務區、六個客運國道站的據點,去年創造逾三十二億元的營收。

公司雖然沒有爆發性的成長,但新東陽穩當經營的態度,很受業內尊重。一位不願具名的同業就說,食品業的最大罩門,就是「食品安全」,只要誤踩一次紅線,多年商譽一次就「買單」。因此為了嚴格把關,新東陽至今堅持不到大陸設廠,所有的產品全在台灣生產製造,確保品質穩定。

此外,新東陽幾乎沒有負債,幾家老店面包括武昌街、西寧店、南京東路二段上的店面,全部都是個人或公司自有,從一九七○年代持有至今,甚至沒有向銀行質押設定一毛錢,財務實力相當驚人。

跨足建築

殷實作風表現在拿現金買地一位麥家的多年好友說,麥寬成在很早期就看出本土食品業成長性受局限的困境,因此一九八七年,他毅然決定跨足當時最夯的建築業,在新東陽之外,獨資成立「昇陽建設」,而這也是麥寬成在家族兄弟共同持有的新東陽之外,屬於自己的事業。

就像台灣其他老牌食品業家族,例如義美,麥寬成後來雖然跨足營建業,但仍保有殷實、本土的台灣家族特性,和一般建設公司慣用財務槓桿操作的習性,不太一樣。

曾經當過昇陽建設獨立董事的淡江大學教授莊孟翰就說,一般建商通常是先與銀行談好貸款,才會去買地、蓋房子,但昇陽建設好幾次決定要買地,董事會上麥寬成就會報告說,「我們現金已經增資進來了,現在要來買某一塊地……。」這種「拿現金買地」的手法,在營建業實屬罕見。

麥寬成幾乎是用經營食品業的嚴謹手法,在經營營建業,也因此,昇陽建設樹立起很好的口碑,只要是昇陽的建案,幾乎就是「豪宅」的代名詞。二十年前,在信義計畫區的「昇陽國寶」,幾乎是第一代的信義區豪宅,當年包括國巨陳泰銘、潤泰尹衍樑等住戶,都是首屈一指的富豪。

這一次,麥寬成座車遭槍擊,事後傳出可能和都更案有關,甚至有媒體直指可能是萬華區的一件都更案。但據業內表示,目前昇陽手上金額最高的都更案,其實是位在台北市松壽路、基隆路口的都更案,這個案子因為緊鄰信義計畫區,因此據了解,金額高達三百億元以上,利益當然也十分龐大,因此覬覦者眾。

但是昇陽開發董事長簡伯殷向本刊表示,經過多年整合,目前這個案子已經跨過都更門檻,超過八成住戶簽署同意參與都更,正式進入台北市政府的都更程序。

即使如此,簡伯殷仍苦笑說,「這不代表這個案子已經完成」,因為雖然已經通過法定門檻,但自從「文林苑」案後,如今沒有百分之百的住戶同意,沒有建商敢正式動工,因此,「從八成到百分百」之路還要走多久,「我也沒把握。」簡伯殷坦承。

不過,當問到「這件都更和槍擊案有無關係?」簡伯殷則說,應該沒關係。

除了這次的槍擊案,事實上,今年七十歲的麥寬成心中永遠的傷痛,則是兄弟之間多年的官司。

家門訴訟

心中永遠的痛

根據一位和麥寬成交情超過三十年的老友表示,「大麥」(朋友對麥寬成的暱稱)嘴裡不說,但身邊的人都知道,他和大弟麥石來(市場人稱「小麥」)之間多年的官司,﹁是他心裡永遠的痛」。

麥家一共有四子五女,自從大哥麥幸夫在一九八七年因為腦溢血病逝之後,十多年前,老二麥寬成和老三麥石來又因為彼此對公司前景的看法分歧,兄弟因此分道揚鑣。

麥寬成留在台灣繼續掌理台灣新東陽,而老三麥石來則是遠走大陸,除了掛起招牌也做「新東陽」之外,在一九九二年更在福市建省福州批下一塊高達五十萬坪的土地,如今開創出休閒地產事業的一片天,其中包括二十七洞的高爾夫球場、豪宅、飯店。近年來更一路北上,連上海、黑龍江都有推案,曾經有大陸媒體估計,「中國新東陽集團」資產超過一百億人民幣,財力比起台灣新東陽,恐怕是有過之而無不及。

但對大陸也掛起「新東陽」招牌這件事,台灣新東陽則非常不以為然,因此一狀告進法院;不過根據新東陽今年半年報表示,這樁歷經多年的「兄弟之爭」,判決結果台灣新東陽暫居下風,但全案還在北京的人民地方法院繼續上訴中。

儘管兄弟撕破臉,甚至無論在多好的朋友面前,麥寬成都絕口不提這場家門訴訟,選擇以沉默掩飾傷痛。但即使如此,麥寬成還是堅持一切公事公辦,在新東陽去年的年報上,清楚載明新東陽的第一大股東是「麥石來」,持股二○.一四%,而麥寬成自己則以一九.二五%,居第二大股東。

此外,在家族持有的不動產上,許多也是兄弟共同持有,顯然兄弟之間血濃於水的親情關係,似乎不是法律官司可以一刀切除;但也可以看出麥寬成遵守公司治理,公私分明的正派經營風格。

「『大麥』就是這種個性,誰都勸不了。」一旦他認為對的事,就會堅持到底。除了不隨波逐流赴大陸設廠,以致和弟弟失和,他個人的投資也是如此。

麥寬成是玉山銀行(如今是玉山金控)的創始股東,一直是玉山的常務董事,「麥常董對行內所有事務都很支持。」玉山金控總經理黃男洲不只一次在公開場合感謝麥寬成。

而麥寬成也確實很夠意思,台灣金融業長期低迷不振,絕大多數股東都叫苦連天,例如同是玉山金控股東的壹傳媒老闆黎智英,在去年年中就出清手上五十多萬張股票,揮揮衣袖說拜拜;但麥寬成自始至終以行動表示支持,當然讓玉山金控高層點滴在心頭。

二代接班

一改低調作風借殼上櫃

但麥寬成低調了幾十年的作風,最近頻頻被打破。

除了槍擊事件之外,去年昇陽開發借殼原來的上櫃生技公司弘如洋,成為上櫃建商。今年十一月九日,昇陽開發還要召開股東會,與昇陽建設正式合併,借殼程序到此正式完成。

老友說,新東陽集團走過四十五個年頭,如果按照麥寬成一貫的低調作風,是不會上市櫃的,這一次,選擇借殼上櫃,「當然和第二代接班有關」。

麥寬成有二子一女,其中兩個兒子麥修瑋、麥修仁都已進入集團多年,「磨練得是時候了,總得正式上場比賽。」事實上,這幾年來,麥寬成已逐漸放手,將家族事業新東陽,交由大哥的兒子麥升陽掌理;自己的昇陽建設,由專業經理人簡伯殷與兒子共治。麥寬成自己則退居幕後,花更多的時間沉浸在他最愛的收藏世界裡。

麥寬成從年輕開始就有收藏喜好,他的紫砂壺、鎏金佛收藏,早已是藏家的等級,只是他的收藏世界也和他的人一樣低調,既不炫富,也不太分享。要不是這次,九道槍響劃破寧靜,新東陽集團就會繼續安靜地、平穩地賺取細水長流之財。

麥寬成 收藏紫砂壺兩岸第一人麥寬成的收藏和他的為人一樣低調,儘管收藏極早,但他既不參加類似國內「清翫雅集」的組織,與同好分享,連多年好友都很少被邀請到收藏室一窺寶藏,因此知道的人並不多。

麥寬成的紫砂壺收藏稱得上兩岸第一,尤其紫砂壺的溫潤很得他心,根據透露,他目前所收藏的紫砂壺約有三千多只,多半放置在台北市松德路上某棟大樓的地下室中;無論從收藏的廣度或深度來看,麥寬成的紫砂壺應該都是國內第一。

因為收藏實在太完整,因此2004年和2008年時,麥寬成兩度應江蘇省南京博物館之邀,拿出好幾百只好壺做展覽,這恐怕也是20多年來,麥寬成僅有的幾次收藏展覽。

但即使如此,麥寬成還是非常低調,在當次展覽的展出圖片集中,依然不見「麥寬成」三個字,他只以名下的「成陽基金會」展出,許多人還不知道成陽基金會就是麥寬成的。

除了紫砂壺之外,麥寬成還有好幾百尊鎏金佛、上萬斤的台灣好茶,闢室收藏。麥寬成雖然不太與其他大老闆分享,但卻有不少位「民間友人」,這些朋友或許不具知名度,卻是專業收藏家,例如他經常輕車熟路,來到台北市永康街上的茶商、或是建國花市旁的某家古董商,坐下來,茶一泡,話匣子一開,就是大半個下午,作風平民,藏品卻是專業等級。

麥寬成

出生:1946年

現職:新東陽董事長 昇陽開發董事

玉山金控董事

學歷:開南商工

婚姻:已婚;二子一 女

新東陽

資本額:8.8億元

負責人:麥寬成

2011年營收:32.6億元2011 年EPS:1.44元

昇陽開發

資本額:12.31億元

負責人:簡伯殷

2011年營收:10.66億元2011年EPS:1.5元

目前股價:約20.5元

新東陽家族

麥阿銀

麥幸夫(歿) 子 麥升陽 (新東陽總經理)

麥寬成

妻 林秀英 麥修仁 麥修瑋(昇陽開發董事、宏芯科技監察人) 麥嘉容麥石來(中國新東陽負責人) 麥嘉陽(中國新東陽副總經理)麥添財(新東陽副董事長)

 

推動 三百 百億 億都 都更 更案 導致 座車 槍擊 東陽 麥寬 成百 身價 揭密
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嘉泥第三代接班 挑戰台北市最大都更案 張剛綸 要讓起家厝變西區地標

2013-07-01  TWM
 
 

 

成立五十九年的嘉新水泥,正式進入第三代接班時代。在公司經營寒冬期之際接任董座的張剛綸,致力活化資產拚轉型,首役就是整合八千坪的都更案,他能帶領嘉新水泥走出悶局嗎?

撰文‧梁任瑋

六月十九日,老牌水泥公司嘉新改選董監事,董事長張安平交棒給姪子張剛綸,宣告成立五十九年的嘉新水泥企業團,正式進入第三代接班時代。

二○一一年,張安平的二哥、嘉泥前董事長張永平因涉嫌內線交易請辭,長期擔任嘉泥副董、素有「企業最佳救援投手」之稱的張安平,臨危受命接任董座,雖然任期只有短暫的十八個月,但這段時間對嘉泥來說,卻是變革最劇烈的陣痛期。

去年虧損 面臨經營寒冬期近年台灣公共工程銳減,水泥需求量趨緩,中小型水泥廠愈來愈難生存,嘉泥去年每股稅後虧損一.一三元,讓公司面臨成立近一甲子以來最嚴酷的經營寒冬。

儘管張安平上任後,在內部厲行撙節開支、人力精簡政策,去年甚至一口氣裁員二三%,但在股東會前夕仍遭市場派大股東點燃委託書收購大戰。

為了讓股東感受活化資產的決心,張安平還在股東會前夕將原本老舊的嘉新大樓一樓改裝為房地產銷售中心、擺出建築模型,趁著股東會首度將嘉新大樓的都更計畫對外公布。

「未來嘉泥的重心是台北市中山北路的嘉新大樓都市更新,最起碼要整合七、八年以上,我希望讓年輕人從頭到尾進行。」張安平坦言,過去他重新整頓一家公司,至少要五至六年才會見到成果,他接手嘉泥才一年半,無法繳出一張漂亮的成績單,他認為嘉泥未來只有資產活化一路可走。

攤開嘉泥的土地資產報表,二十筆資產中,土地資產約二十二.五萬坪,帳面金額約五十五.六億元;建物資產約一萬六四七一坪,帳面金額約二.一億元。在嘉泥眾多不動產中,最具價值、也最受矚目的就是占地一七四六坪的中山北路二段嘉新大樓的開發案。

一九六七年完工的嘉新大樓,是台灣第一棟中央空調、雙層隔音鋁窗辦公大樓,剛完工時,為中山北路最氣派的商辦大樓,全盛時期甚至有二十多國外商公司承租,所以在大樓一樓仍看得到許多國家的國旗,代表房客的國際化。

本案二○○七年原本只打算拆除自地重建,但張安平上台後,轉向進行大街廓都市更新,為此,還請來曾設計過東京六本木之丘森大廈、中國第一高樓上海環球金融廣場的美國知名建築師事務所KPF規畫設計,顯見他想將父親嘉泥創辦人張敏鈺的起家厝變身為西區地標的企圖心。

挑戰都更 讓周邊效益放大今年五月,嘉新大樓改建計畫正式命名為「台北世紀城中城」,預計整合中山北路、錦西街至捷運雙連站共八千坪土地,光現住戶就有四百三十戶,將創台北市最大面積的都市更新案。然而,值此台北市都市更新正陷入文林苑引發的整合僵局之際,負責整合的張剛綸要面對的挑戰也不小。

娃娃臉的張剛綸,四十二歲,外人看不出來他進入水泥業已近二十年。「他很早就被父親(嘉泥前董事長張永平)培養接班,大學畢業後僅在美國工作一年,二十四歲就被派駐嘉泥中國參與建廠,兩年就為嘉泥蓋了江蘇京陽廠,以及上海浦東和浦西的兩座儲運廠房。」張剛綸的表妹、嘉泥副總經理王立心說,張剛綸適應新環境的能力很強。

「我們大可以直接賣掉土地,快速顯現效益給股東看,但卻無法發揮改善周邊環境的最大效益。」站在嘉新大樓二樓會客室祖父張敏鈺的自畫像前,張剛綸回憶,小時候每次到嘉新大樓,爺爺的辦公室裡總是亮著一盞枱燈,透過淡黃的光線坐在辦公桌前翻閱報紙,對於張家人來說,這棟建築物是張家的精神地標,為了延續這份精神,他選擇了一條較艱難的路傳承家族企業。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析,嘉新大樓整合周邊土地的規模愈大,所創造出來的商業價值愈高,若參與都市更新還可申請到容積獎勵,有助於推升改建後的房價增值空間。

嘉泥內部估算,若順利整合八千坪土地都更,將規畫為五棟結合商辦、購物中心與住宅的複合建築量體,可興建的樓地板面積有六萬坪,以目前開給住戶每坪一百五十萬元房價條件換算,總銷金額高達一千億元,嘉泥可分回約三百億元。

嘉新大樓所在的台北市中山區集英里里長何喜雄說,過去也有很多建商想要整合中山北路二段、錦西街都更,但沒有一件成功過,去年底,嘉新資產總經理祁士鉅登門向他說明都更案規畫,他很贊同整體街區的改造概念,所以當下他就同意參與都更。

據了解,目前嘉泥已接觸到全區六○%地主,其中有六八%支持,換句話說,還有近六成的地主需要說服,「這個案子絕對不簡單。」誠如張安平在股東會上表示,看來張剛綸要帶領嘉新轉型的另一波挑戰才剛開始。

張剛綸

出生:1971年

現職:嘉新水泥董事長

經歷:嘉泥副總、台泥監察人、嘉泥(中國)控股公司首席執行長學歷:美國麻省理工學院碩士家庭:已婚,育有二子

台北世紀城中城

位置:台北市中山北路二段至錦西街口

投資興建:嘉新水泥

基地面積:約8000坪

建築設計:美國KPF建築師事務所建築規畫:5棟建築物(辦公大樓、商場、住宅)、一座媒體塔

 

嘉泥 泥第 三代 接班 挑戰 北市 最大 都更 更案 張剛 剛綸 要讓 起家 厝變 西區 地標
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謹記「老矮小」原則 建商不愛、都更更快

2014-02-17  TCW
 
 

 

今年元旦祝詞,總統馬英九宣示將透過三波經濟政策,讓二○一四年成為台灣的經濟突破年。其中一項,就是土地活化和都市更新。

土地活化,經政府大力推動國有地BOT、地上權案,地上權住宅已在今年開花結果。而曾經被宣告「都更已死」的老公寓市場,也將以新的面貌強勢回歸。

從去年內政部的大型防災性都更、公辦都更,到今年雙北市的老屋重建、簡易都更,可以看出,經文林苑事件,政府找出的都更活路是:公部門自己做東、鼓勵民眾自辦都更。

政府與住戶聯手,象徵都更宅的遊戲規則,將完全改變。業界人士評論,從都更修法提高同意戶門檻,及北市都更處在年前預告修改指標、讓審查標準越來越嚴格看來,「在政府的都更算盤裡,建商已經淪為配角。」

都更政策急轉彎文林苑爛帳,讓政府從配角變導演

他分析,過去政府的做法,是在幕後提供容積獎勵,做為建商推動都更的誘因,卻因文林苑惹來一身臭名。所以現在,政府決定介入主導都更,並巧妙避開都更條例的死路,透過老屋重建、簡易都更等非都更途徑,鼓勵小面積基地自力更新,都有架空建商的意味。

長虹建設財務長陳茂慶也坦言,最近崛起的微型都更,因基地小、案量少,對建商來說實在沒有利潤,因此不會考慮參與。

也就是說,未來,想要都更,建商已經不是最好的靠山,靠政府或自力更新,才是新顯學。這也代表,在都更宅的購買原則上,容積已經不是最高指導原則,反而「好地段、爛房子」,即週遭住戶真的有急迫改建需求的產品,才是未來的「都更保證」。

都市更新研究發展基金會執行長丁致成分析,在新政策上受惠最大的,就是四層樓以下、戶數少、低矮的老舊住宅。此類建物因容積少、沒有都更機會,過去不受建商青睞;但只要是好地段,一旦都更成功,增值空間仍然驚人。

也就是說,未來挑選都更宅,必須反其道而行:建商不愛的,都更更快成功。房產專業部落客紅色子房建議,遵循人數、年份、面積、公有地四大原則。

快速都更守則一:避五○、二○禁忌,更快百分百同意

首先,以目前氣氛與政策看來,同意戶達百分之百,已是都更不可避免的門檻。因此,他建議謹記「五○、二○」禁忌,避免挑中地雷。

都更單元內住戶達五十戶以上:依目前的百分百同意標準看來,以實務經驗判斷,要整合超過五十戶,幾乎是不可能的事。

店面戶數佔全部戶數的二○%以上:店面越多越難談攏,尤其是靠黃金店面收租的屋主,無論是拆遷補償金、重建分回店面區位的爭執,都很難擺平。

快速都更守則二:三十年指標破功,缺陷房最有成功相

年前北市都更處的預告修正草案中,鋼筋混凝土建築三十年以上的標準已被刪除,改由建築師、專業技師判定,象徵政府認為屋齡已無法反映實際的建物機能。因此,要想搭上政府的新都更列車,衡量該建物是否「真的需要更新」是上策。

事實上,建物如果真的受損嚴重,本來就比較容易凝聚住戶共識。因此,在買房之前,建議可以先和鄰居探探口風,或是實際商請建築師到場判斷,可提高命中率。

快速都更守則三:大面積不吃香,小案件易過關

過去,北市「一坪換一坪」的基本面積需兩千平方公尺以上(約六百零五坪),讓許多人認為大面積建案才有機會。但從此政策上路超過三年,只通過個位數案件來看,大面積都更可能是窒礙難行。

目前,新政策將基本面積門檻拉低至五百平方公尺(約一百五十一坪),和動輒一、兩千平方公尺對照,戶數很可能整整減少一半,象徵整合難度直接減半。幸運的話更可能在十戶以內搞定,門檻大幅降低。

因此,戶數越少、面積越小,越可能快速如願。

快速都更守則四:把公有地拉進來,政府變成都更靠山

公辦都更大案齊發,但其實,民眾想參與其中也並非不可能。據公辦都更規定,只要更新單元面積裡有五百平方公尺以上公有地,且佔更新單元面積一半以上,就將由政府主導更新,這也是國內都更最有效率的管道。因此,若周邊有公有閒置資產如公家宿舍,也是好的都更宅標的。

【延伸閱讀】自辦都更門檻高,但成案速度快——自辦都更vs.合建都更比較

自辦都更:

實施者:地主或建築經理公司審件速度:最快3個月基本面積門檻:500平方公尺房價門檻:不限優點:1.整合容易;2.經簡易都更更新政策,加速行政流程;3.分回坪數高缺點:1.民眾缺乏專業知識;2.資金壓力

合建都更:

實施者:建設公司審件速度:2年半以上基本面積門檻:1.000平方公尺以上才有誘因房價門檻:40萬以上才有誘因優點:1.全程建商包到好;2.不用出資;3.建成後售價高缺點:1.整合不易;2.分回比例易起糾紛

整理:郭子苓

謹記 矮小 原則 建商 不愛 愛、 、都 都更 更快
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《燙金地段》彭淮南、施振榮都愛住這裡 人潮、都更、名校加持 各路人馬砸巨資卡位

2014-03-10  TWM  
 

 

梁任瑋

含金量超高的台北市永康街,近年房地產身價也跟著水漲船高,不僅全台最貴的店王在此成交,連全台最貴的老公寓也隱身於此,一條小小的街道,為何有辦法同時拿下住宅與商店身價雙冠王?

撰文‧梁任瑋

近年來因國外觀光客彙集而聲名遠播的台北市永康街,生活機能方便,又充滿濃厚人文氛圍,雖然躍上媒體版面的消息,大多是店麵價格創新高,其實區域內居住的名人同樣大有來頭,包括央行總裁彭淮南、台北市長擬參選人柯文哲、宏碁創辦人施振榮、藝人蔡琴、胡因夢、媒體人陳鳳馨,以及已故烹飪名師傅培梅與她的女兒程安琪等,皆是當地老住戶。

不同於台北市其他兩大商圈「忠孝東路四段」、「西門町」,永康商圈是典型的住商混合區,但相對於幾年前因住商對立議題而鬧得沸沸揚揚的師大商圈,這裡的住商關係顯得融洽許多,更增添其獨特色彩。

人潮帶錢潮!

鎖定三角窗店面,一坪破千萬不手軟《今週刊》調查,永康街不動產大致被兩種地主掌握,第一種是長期持有的店面投資者,像信義路二段的紅櫻花食品與永康公園內的回留素食餐廳,就是由置產客黃振榮十一年前趁房地產低檔購買,不過,持有最多者,還是台北市永康國際商圈協進會理事長李慶隆,包括在永康街上的髮廊、比利時咖啡廳、麗水街上的晧雅生活館、全聯福利中心與信義路上的一之軒麵包店都是他的,而且全部是「三角窗」。

從李慶隆的置產手法,不難看出他獨鍾「三角窗」的投資偏好,形容「走進永康街就可聞到鈔票味道」的他認為,三角窗兩面臨路,廣告效益大,人潮彙集的能力較強,即使房價相對較高,但只要大趨勢不變,買了就會賺。

李慶隆買店面之前,一定都會先向區域消息集散中心——里長「拜碼頭」,從中瞭解賣家缺不缺錢、急不急著賣,作為日後與屋主談判的參考。尤其他這十五年來深耕永康商圈,對於每家店家的情況瞭若指掌,使他比別人擁有更多店面買賣的訊息。

含金量超高的永康街,年產值將近一五○億元,當地不動產市場也因商家生意暢旺,身價跟著水漲船高。一年前,位於名店「冰館」隔壁一間只有一.六八坪的「無骨夢幻鹹酥雞」店舖,悄悄以總價二七六○萬元轉手,換算每坪高達一六四三萬元,價格之高令人咋舌,堪稱「全台最貴店面王」。

此外,這裡許多知名的店家本身也是地主,例如以芒果冰聞名的前冰館舊址,二○一二年,美而美連鎖餐飲集團董事長賴瑞麟以每坪一千餘萬元向王姓屋主買下這間店面,並以「思慕昔」品牌經營芒果冰;去年底,他又出手買下麗水街前芒果皇帝店面,賴瑞麟企圖搶下永康街芒果冰霸主地位的心態,不言可喻。

都更效應夯!

建商紛紛插旗養地,小面積推案也熱賣除了店面搶手外,永康街住宅背後所隱含的長期價值同樣驚人,因此,永康街第二種地主,則是以土地開發為目的的建商。

「幾年前,還可以透過投標國有地取得土地,但隨著政府禁賣土地後,建商多半是透過一戶戶買下店面等待都市更新。」一位上市建設公司土地開發人員指出,幾乎叫得出名字的建商都曾經在永康街插旗土地,只不過面積都在一百坪以下,需要長時間養地擴大範圍。

房地產業者指出,永康街因為地點夠好,即使是小面積推案,也有塑造百萬房價的條件,光是區域換屋族,就可以有效去化。所以連三重幫宏盛建設早在二○○六年就率先卡位,取得信義路二段與連雲街巷弄的土地,這塊面積總共只有二一四坪的土地,因為插旗早,每坪取得成本僅二五六萬元,雖然至今尚未有開發動靜,但未來推案獲利相當可觀。

去年十二月,泛大同集團的上市公司新美齊,也以每坪六五二萬元,向中工買下信義路二段的土地,換算這七年來,永康商圈土地漲幅高達一五五%;此外,璞園建築團隊旗下的璞石建設,也在信義路二段鼎泰豐旁興建住宅大樓,不動產估價師預估,完工後每坪房價上看二百萬元。

永康商圈一地難求,根據內政部實價登錄統計,永康街十七巷內有一戶四十五年老公寓,每坪已出現一一○萬元的成交行情,可說是台北市最貴老公寓的地段,光是八千萬至一億元以上的住家戶數,就高達六百戶。

「現在永康街的老公寓,一戶至少要四千萬元以上。」永康裡里長黃學貴說,○二年九月到○三年六月SARS︵嚴重急性呼吸道症候群︶結束之前,是永康街房地產價格最低迷的時候,當時永康街二巷的四樓公寓,只賣八五○萬元,現在有買方開價四千萬元,屋主還不賣。

明星學區多!

雙語教學虎媽最愛,老公寓照樣搶手都更效應之外,明星學區的推波助瀾,也是永康街房價居高不下的主因。台北市最熱門的明星學校新生國小與金華國小,學區的範圍,剛好坐落在永康街商圈內的整個永康裡與福住裡,學區內周邊房價已達到每坪一○七萬元,平均單價甚至比大安區平均每坪九十一.六萬元還高,價差將近一成。

持續成長的人流,讓永康街成為連鎖服務業的一級戰區,永康街與信義路交叉的最精華兩個三角窗,原本被聖瑪莉麵包、Mister Donut甜甜圈佔據,但隨著租金不斷上漲,幾年前Mister Donut退租後,已轉由毛利更高的服飾業者進駐。

永慶房屋東門店店長劉錦峰說,永康街店面釋出量少,許多老店面多半都是子女繼承取得,所有權人分屬四、五人,像永康公園對面的沁園茶莊、小胖花藝,目前是郭氏五兄弟持有,正待價而沽找買主。

「永康街的三角窗,永遠都是市場上最搶手、租金最好的位置。」劉錦峰表示, 台灣房地產景氣不確定性,雖因國際政經因素與政府政策而攀升,但在「人潮等於錢潮、稀少性等於保值」的考量下,看來只會更凸顯永康商圈店面與住宅的價值!

永康街四大店面王,坐擁多處三角窗

賴瑞麟

思慕昔芒果冰

地址:永康街15號

坪數:4坪

前芒果皇帝

地址:麗水街16號

坪數:25坪

黃振榮

紅櫻花食品

地址:信義路二段

坪數:35坪

回留素食餐廳

地址:永康街31巷

坪數:30坪

郭氏五兄弟

沁園

地址:永康街10-1號

坪數:23坪

小胖花藝

地址:永康街10-2號

坪數:24坪

李慶隆

全聯福利中心

地址:永康街7巷

坪數:110坪

Panos Cafe

地址:永康街13巷

坪數:60坪

AVEDA

地址:永康街31-1號

坪數:62坪

晧雅生活館

地址:麗水街8號

坪數:27坪

一之軒食品

地址:信義路二段226號

坪數:34坪

永康街三大租金王出列!

屈臣氏整棟

地址:永康街2號

月租金:120萬元

成交金額:6.8億元

高記整棟

地址:永康街1號

月租金:140萬元

成交金額:5.2億元

LORANZO ROMANZA

服飾整棟

地址:信義路二段188號

月租金:65萬元

成交金額:屋主自有

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《文林苑兩週年》同意戶老弱病殘 已有近半放棄都更 王家自拆組合屋 同意戶還在等解套


2014-03-24  TCW
 
 

 

兩年來,在士林王家伸冤、抗爭的聲音背後,有另外一群人有家歸不得。原三十六戶文林苑同意戶中,不少人因病辭世、退出都更,多次向政府請願未果,只能苦候僵局解套。

撰文‧何欣潔、賴若函

士林「文林苑」都更強拆案兩週年前夕,二○一四年三月十四日,王家所有權人之一王耀德自行拆除組合屋,其父王廣樹十六日也鬆口表示「不再抗爭」,樂揚建設將重新開工。「謝謝王耀德!我們好想回家!」同意戶同聲吶喊,訴不盡他們兩年來流落四方、有家歸不得的辛酸。僵局獲解套,最欣慰的就是他們。

根據台北市都更處掌握資料,兩年以來,已有七位文林苑同意戶地主因老病而相繼辭世,等不及看新家一眼。自救會長謝春嬌估算,原有的三十六戶同意戶,已有十餘戶選擇「認賠殺出」,退出都更遊戲,只剩二十戶左右仍然等待僵局解套。

「每當其他同意戶問起進度,我就覺得很抱歉。」謝春嬌在文林苑都更案陷入僵局後,一肩扛起召集眾人和對外發言的責任,她感嘆,越來越多同意戶因病辭世、退出都更,甚至遷居中南部,每次消息傳來,她都很無力,「老的老、小的小,大家生活壓力都大。」八十老婦,有殼變無殼走進高齡八十歲的同意戶蘇清華租屋裡,明顯可以感受到空間的狹隘,「真歹勢,沒地方讓你們坐!」她頻頻道歉。與正值青春年華的孫兒同住,兩個人僅能共用不到十坪的辦公大樓小套房,聲音、氣味、衣物都互相干擾,陽光也難進屋內,生活品質不理想。

「這是朋友好心租給我們,離士林比較近,條件已經很好了。」蘇清華善用收納法,努力把房子收得乾淨整齊,讓所有「臨時」安置在此的家具各安其位,卻難以突破套房坪數的先天限制,「油煙味會飄進房間,我已經很少煮飯,孫子用電腦,也只能搬上床用。」一輩子在桃園工廠擔任女工,與丈夫勤懇存錢買屋,老來參與都更,卻讓自己的老年歲月由「有殼」變「無殼」,蘇清華的臉上滿是無奈,「當初以為一、兩年就能回去了,所以委屈在這種小地方不要緊,誰知道會拖這麼久?」高齡居民苦不堪言,中年的同意戶也有本難念的經。原本和母親同住的李彩雲,因母親生病,房東不願出租房屋,只好將母親安置在板橋的安養院,她的租屋地點從北投換到台北市中山區套房,每日往返於工作地淡水、板橋與租屋處。

中年孝女,等到心已死談起高齡七十九歲的母親,五十一歲的李彩雲淚水簌簌流下。母親因為糖尿病惡化,可能面臨雙腿截肢的處境,目前陷入昏迷,加上腎衰竭,情況很不樂觀。「她還有意識時常常問我,什麼時候可以回家?」面對病危母親的殷殷期盼,她只能垂淚以對。

單身的李彩雲,薪水除了要付補助額以外的房租,還要承擔母親一個月三萬元的安養院費用,經濟擔子沉重。原本不善言詞的她,為了回家,一字一句地練習,不但上政論節目大聲抒發己見,也向台北市政府多次發出陳情信函,但政府總以「交給法律處理」來回應。

李彩雲說,一三年,台北市長郝龍斌曾經在接見同意戶時擁抱她,並說很快就會有結果,但事實證明,一切都只是空談,「這政府已經沒救了,在等待的過程中,我的心已死。」王家自拆組合屋當天,坐著電動代步車在遠方關切的同意戶鄭立清,也殷切期盼早日回家。早年因車禍受傷的他,自力更生賣彩券、成家立業,卻因文林苑都更遙遙無期,人生再度陷入黑白。

鄭立清表示,他上有一對老父母、下有不滿三歲的稚兒,租屋負擔相當沉重,「一個月房租兩萬六千元,樂揚只補助一萬元,自己要負擔一萬六千元,還有小孩的教育、奶粉、家中的種種開銷,我身體又這樣,能怎麼辦呢?」拿著王耀德的自拆聲明稿,鄭立清忍不住雙手微微顫抖,他說:「好希望《都市更新條例》早日修法,可以解決我們的問題。」同意戶長期陷於有家歸不得的僵局,也讓家戶內的外籍配偶,處境更加艱辛。

來自越南的阮清春紅著眼眶表示,嫁來台灣已有諸多不習慣之處,遇上都更案延宕,返家之日遙遙無期,「壓力很大,晚上睡不著,因為沒錢,沒辦法回越南,連頭髮都剪短了,沒心情照顧。」阮清春的先生賴俊男,這些年來帶著一家七口離開士林租屋,高齡八十三歲的母親住在安養院,他曾在臉書激動發言,想要和建商解約,「不解約,我就燒炭自殺!」加上兩個孩子總是心繫著要回到熟悉的士林唸書,賴俊男的無奈,全寫在臉上。

兩年的孤獨等待太漫長,雖然王家已停止抗爭,台北市都更處長林崇傑也表示,文林苑建案兩年之內就可順利完工,讓許多同意戶開心不已,卻又不敢高興得太早,大家互問「這是真的嗎?」就怕再生波折。

林苑 週年 同意 戶老 老弱 病殘 已有近 已有 放棄 都更 王家 自拆 組合 戶還 還在 在等 解套
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防災型都更 讓李鴻源下台更火紅

2014-07-21  TWM
 

媒體近日報導「李鴻源、柯文哲相約碰面,引發國民黨高層關切,竊聽電話疑雲」,讓李鴻源卸任內政部長後,人氣熱度不減,再度成為媒體追逐的焦點。

「連勝文等一下會來,柯文哲也很有誠意!」七月初的一個午後,記者與李鴻源約在台大研究室訪問時,李鴻源透露,在我們的訪問之後,接著是連勝文來拜訪,問他除了連勝文之外,還有哪些人,他笑笑說:「柯文哲、沈富雄也都已經來過。」

到底讓連勝文、柯文哲、沈富雄三位台北市長參選人趨之若鶩的「好料」是什麼?

直指土地房價問題發想自一份地震中心警報

李鴻源在國土規畫方面的專業,以及手上可執行的方案,都是讓這些參選人有興趣的題材。而李鴻源手上現成的兩大方案,「防災型都更」以及「公設保留地解編」,更是直指土地、房價問題的核心。

大約在一年前,李鴻源還在內政部部長任內時,他請位於台大的國家地震中心做了一份報告。這份報告提到,如果台北發生六級地震,大台北地區會倒掉四千七百戶的房子。

他接到這個訊息後相當震驚,趕緊請營建署把全台灣若發生強震,最可能出現土壤液化(編按:在外力的作用下,原本固態的土壤會變成液態,或變成粘稠的流質)的地方給找出來,結果營建署的資料顯示,台北盆地遇到強震會產生土壤液化的地區,現在上面住了約三百萬人口。

同心圓置換方式用九公頃地活化台北老宅

雖然在過去的歷史文獻記載上,台北從未出現過六級地震。但在九二一大地震時,台北只面臨四級地震,就已經倒掉一堆房子,在有前車之鑑的情況下,他趕緊找國防部協商做「防災型的都市更新」。

根據規畫,當初李鴻源在內政部長任內,台北市的第一個「防災型都更」,是打算蓋在台北一○一旁、佔地逾九公頃的陸軍保養場。「首先,我先去拜訪國防部,跟國防部說,這九公頃給我用,我蓋一批二、三十棟大樓,這些大樓蓋完,我再把旁邊的住戶搬進來。」李鴻源說。

由於這些房子都是國家來蓋,當時他的想法是,周邊的住戶換進來之後,除了把一部分的房子給國防部,剩下來的就是社會住宅。而這九公頃蓋完大樓之後,旁邊的住戶搬進來住,就可把原本的老舊房舍拆掉,接著興建低密度、更耐震的建築物,接著再把周邊居民換進來住,一圈一圈有如同心圓一般的置換下去。等於把這原始的九公頃土地,變成活化台北市老舊住宅的一招活棋。

李鴻源認為,這樣的防災型都更有三大好處。

適用全台老舊社區未來二十年公共建設做不完

首先,讓老舊的住宅消失,確保民眾的生命財產安全。其次,社會住宅的概念就在這裡面,不用再特別在去蓋社會住宅。再者,除了台北市以外,新北市、桃園、台中、台南、高雄等,全台有老舊社區的地方都可以做,未來二十年台灣的公共建設就做不完。

都更專業律師黃坤鍵表示,現在都更會窒礙難行,是因為政府把全部的問題都丟給建商跟住戶自己去處理。如果由政府來主導會比較有公信力。

「而且,如果內政部在台北一○一旁邊蓋大樓且一坪賣八十萬,那旁邊的一坪兩百萬做得起來嗎?基本上,如果台北市多幾個地方可以這樣做,針對房價,政府就有發言權。」李鴻源說。如果是沒有大塊軍用地的縣市,他也想好了釜底抽薪的解套方法,那就是他在內政部長任內的最後兩週提出的「公設保留地解編」辦法。

李鴻源回憶,當天他在做這個報告時,央行總裁彭淮南聽了,眼睛瞪大的說,「這個案子推出去,連我的問題也解決,」會後,彭淮南還特別跟李鴻源表示,這件事我幫你敲邊鼓,我們兩個要坐下來好好談一談。

公設保留地起因於政府在四十多年前做了一個全國性的都市計畫,圈了很多學校、市場、機關等地方,當作預定地。這些預定地,都是屬於人民的土地,卻被政府圈了四十多年,沒辦法動,因此引起不少民怨。

基於現在少子化、軍事用地、機關用地越來越少,四十年前的計畫早已不符合現況。因此,李鴻源今年一月中旬在行政院院會中報告,提出全面檢討都市計畫,把不需要的公設保留地全面解編還地給民眾的計畫。

以新北市為例,新北市的公設保留地有六千三百公頃。民眾、新北市府可透過重劃,雙方各取得一半的土地,到時候,這些土地,新北市政府要拿來做防災型都更、做滯洪池、做公園等都可以。甚至出售一、兩百公頃就可以把新北市的負債都還掉。

只是沒想到,做完報告後不久,李鴻源就離開內政部了,留下沒有實現的想法。至於,李鴻源的夢幻計畫,能否獲得未來的台北市長的青睞,並實踐,就要看選情的變化了。

【延伸閱讀】新區換舊區,活化老宅一舉數得——防災型都市更新施行步驟

A區為民眾自有的老舊房舍 B區為政府主導興建的社會住宅

●第一期Step1:A區與B區跨區權利變換,同時公告招商Step2:第一階段興建B區住宅Step3:第二階段由第一期A區住戶進住已完工之B區住宅Step4:實施者興建騰空出的A區住宅

●第二期Step5:接著運用A區分回住宅做為第二期中繼住宅使用。

重複以上步驟,一步一步推動,逐漸取代不防震的老舊住宅。

整理:張瀞文

防災 型都 都更 讓李 鴻源 下臺 臺更 火紅
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背後推手 上任一百天 踏遍十二行政區老舊住宅 單挑最難搞的都更、社會宅

2015-04-13  TWM
 
 

 

林洲民:我不信台北做不到

撰文‧鄧麗萍

台北市長柯文哲的「市政白皮書」,主張公辦都更及社會住宅,而這兩項最棘手的政策,交付給一位重要推手,他就是都發局局長林洲民。

為了勘察和敲定公辦都更與社會住宅基地,上任僅一百天,林洲民的足跡已踏遍台北十二個行政區的老舊住宅,且一再重返,就連當地住戶都已認得他,碰面時會親切地和他打招呼。

三月二十八日周六下午,一身輕便裝扮的林洲民,再次來到萬華區南機場公寓勘察。這裡是半世紀以來,台北南區被公開遺忘、亟待改善的社區,通常是選舉時,才有人來關注它。過去,市政府是有幾次派人視察,寫成報告,放到書架上,從此又塵封了。

林洲民還記得,一九八三年他出國到美國紐約念書之前,曾到南機場公寓做攝影紀錄。沒想到,過了三十年,這裡仍原地不動。雖然位於台北市的精華區,南機場公寓卻像一本「違章建築的百科全書」。

「一定要面對它!」

看不下去蘭州國宅、南機場公寓爛品質「這些都是求生存當中的不得已。這是全台灣人的共業。」林洲民感慨說,南機場特殊的六角形旋轉樓梯,當年是台北最時髦的公寓,如今卻沒落到只有瓦斯桶、沒有瓦斯管的老舊社區;六層樓高的住宅,沒有電梯,住戶卻大多是年老長者。

「台北作為首善之都,不應該有這種品質的集合住宅,讓人看了不忍,一定要面對它。」於是,三天後,林洲民又來到南機場,主持公辦都更的公聽會。現場來了三、四百人,他親上火線,聆聽當地住戶的心聲,坐了整整三小時。

公辦都市更新(編按:該地區具有大面積公有土地或有阻礙都市發展、影響公共安全須急迫改善的特性,由政府主動推行都更)的推行曠日廢時,首先要處理的就是複雜的利益分配。林洲民直言,唯有親身站在現場,才能體會到,要改善南機場公寓,不僅須花費很大的心力,更需要超強的EQ,才能進行協調溝通、整合和推動都更。

「老實講,如果我只是輕鬆地去南機場夜市榕樹下的百元快炒吃個消夜,多愉快啊。」雖然他如此打趣著說,但出任都發局局長後,他卻選擇面對和執行兩大最困難的政策—公辦都更和社會住宅。

不僅如此,一向被視為都更最困難的南機場公寓,以及被喻為「台北市貧民窟」的大同區蘭州國宅,也優先納入公辦都更的規畫。對他來說,把這兩件事做好的成就感,遠超過設計台北一○一大樓。

為推動社會住宅,面對捷運聯開宅管委會代表強烈反對,他忍不住在臉書上直言:「台北人瘋了嗎?!怎麼會有可以負擔全額支付房價的人(他們應該自我欣慰)抗議暫時支付折扣租金的人(他們不應該自覺渺小)成為他們的鄰居!」雖然「自私的台北人」言論引發波瀾,但他未因此退縮,持續帶領團隊規畫更多公共住宅。

「我要開闢30個戰場」

八年內要蓋五萬戶社會住宅「我們現在的目標是,開闢三十個戰場。」林洲民堅定地道出,台北市要在四年內達成二萬五千戶、八年五萬戶社會住宅,「好地蓋好宅,一天都不能等」。

林洲民的辦公室有一面牆,貼著巨大的台北市地圖,上面有各色標記,標誌著一個個改造計畫。他還把原本的辦公桌撤掉,換上長型工作桌,擺放著各種開發案模型以及建築草圖。改造台北市的決心,一覽無遺。

曾在美國工作十二年,是貝聿銘聯合建築事務所建築師的林洲民,被柯文哲形容為「浪漫的局長」,其實,他早有豐富公共工程經驗,包括二二八紀念公園、台灣博物館景觀改善工程,都出自他手。

蓄著及肩長髮,穿著隨興的林洲民,渾身藝術家特質,和西裝筆挺的官場有些違和感。當他名字出現在首波台北市局處首長名單時,就被視為柯文哲團隊的一個亮點。

回想當時,林洲民說,他在選前即被徵詢,但仍未點頭。在縣市長投票日當日,林洲民早上八點投完票,十點就搭飛機到紐約,準備重新啟動他在紐約建築師事務所的運作。到達紐約時,他打開手機,已是開票之後的十二個小時。

當時,越洋電話不斷打來,最後他決定取消所有的行程,提前返回台北。五十九歲的他,相信柯文哲「改變台北」的理念,毅然放棄美國籍,投入公部門,站上另一個人生舞台。

林洲民是國內少數能夠在六年內連獲六個美國紐約建築師協會年度設計獎的建築師,也是唯一得過三次德國iF傳達設計獎金獎的人,是台灣建築界在國際獲獎的常勝軍。

但對他而言,當建築師是在一個既定舞台上表演,他更想做的是,創造一個很大的舞台,跟大家一起表演。「和大家一起讓台北的公共環境變得更好,是我很感興趣的挑戰。」從建築界跨入公部門,林洲民的感想是,在私人事務所,把事情做好是天經地義;在公部門要把事情做好,挑戰非常大。他說,「我很尊敬負責把事情做好的公務員,因為體制使然,在公部門要把事情做好,不容易。」柯文哲上任百日,都發局同事利用公餘之暇製作的「二○五○年台北大改造」影片,引發外界矚目。影片中,闡述了都發局的三大平行工作軸線,包括公共住宅、公辦都更、以及台北二○五○年願景。

「這是集體成就的事業!」歸功都發局千人團隊,打造宜居台北「這是一個集體成就的事業。」林洲民坦言,帶領都發局的千人局處,還有很長的學習過程,「我很幸運,有個很重要的工作夥伴,就是林欽榮副市長。」他形容,林欽榮有地方和中央的豐富歷練,為二○五○年台北的架構和願景「準備了一輩子」,而打造宜居的台北,林欽榮帶領的經建小組,六個局處缺一不可。

許多人對於台北市計畫在八年蓋五萬戶社會住宅的目標,仍抱著懷疑和觀望,負責推動這項計畫的林洲民,卻顯得意志堅定。「我一輩子念書做事,不相信理想國的境界只存在課本和論文裡。我看到世界上許多大城市的確有類似的願景被實現,所以我不相信台北做不到。」去年十二月底上任以來,他就沒休過假,連春節假期也自費到歐洲五座城市,考察社會住宅和都市營造,他笑說,「其實我用特殊材料做的。」上任屆滿百天,對林洲民來說,這一百天內,他釐清了所有問題的來源,「真正的工作要開始了。」

林洲民

出生:1955年

現職:台北市政府都發局局長

經歷:

美國紐約Moshe Safdie & Associates設計師、Araldo Cossutta & Associates 設計師、貝聿銘聯合建築事務所建築師,在台灣主持仲觀設計顧問公司、仲觀聯合建築事務所學歷:美國哥倫比亞大學建築及都市設計研究所、淡江大學建築系這批青年軍,

是林洲民都更的最好幫手

周六下午3點,有一群年輕人仍窩在台北市政府西南區九樓的小小辦公室,與滿桌的建築草圖和模型為伍。他們隸屬都發局底下的「都市更新推動中心」,董事長是副市長林欽榮,執行長為林洲民。

這個年輕團隊,涵蓋法律、財務、建築、規畫以及社會服務等專業,裝備完整,準備迎戰艱難的任務,負責實施公辦都更和社會住宅的計畫,堪稱「青年居住正義復仇者聯盟」。

都市更新推動中心目前新聘的23人,今年初以公開海選的方式徵才,吸引逾200人應徵。除了來自台灣的面試者之外,還有海外留學和工作的台灣年輕人,在日本東京、中國北京、蘇州、法國巴黎等地,以視訊方式進行口試,也有人從美國加州帕羅奧圖(Palo Alto)專程回台北面試。

「我全程參與,看到了一群頭戴光圈,兩眼發光,走路有風的台北小孩!」面對這些年輕的工作夥伴,林洲民信心滿滿,「這些新朋友,他們很厲害的,和市府團隊一樣厲害!」林洲民和團隊的工作夥伴們有基本共識,就是「先做難做的,把難做的做到最好」。未來,林洲民表示,都市更新推動中心還會再繼續招人,「人數無上限,看工作量而定。」

背後 推手 任一 百天 踏遍 十二 行政區 行政 老舊 住宅 單挑 難搞 的都 都更 更、 社會
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搶進一品大廈都更案 富邦人壽買蔡辰男五豪宅

2015-05-04  TWM  
 

 

看準房價高點,已經有大戶悄悄出脫手中豪宅。四月二十四日,富邦人壽公告買進台北市一品大廈五戶房產,等於正式宣告插旗一品大廈的都市更新;而手中一口氣擁有五戶一品大廈的「大戶」,不是別人,就是當時負責起造這棟大廈的負責人,如今的美食家蔡辰男。

根據富邦人壽的公告,依循保險業對不動產的投資規定,富邦人壽這次是以每坪一二五.八萬元、總價六.七億元,取得總共五戶、五三五坪的樓地板面積,而這五戶房產的實際擁有者都是蔡辰男。

位在台北市敦化南路二三六巷內的一品大廈,曾是台北第一豪宅,地位有如今日的「仁愛帝寶」,知名住戶還有國民黨榮譽主席連戰等人;但後來豪宅越蓋越多,這棟已有三十七年歷史的老豪宅,早從第一豪宅退位,近年來反而成為都更的指標個案,許多建商、壽險公司都想參與或主導這件都更案。

這次,富邦人壽閃電出手,一次購進五戶,等於對外宣告在這場都更案中插上一支大旗,未來無論進一步主導整合,或者與既有者任何合作方式,都確立進可攻退可守的地位,不失為一次漂亮出擊。

(劉俞青)

進一 大廈 都更 更案 富邦 人壽 買蔡 蔡辰 辰男 男五 豪宅
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這一輪房價上漲,比以往任何時候都更猛烈些

“跑地產報道十幾年,從來沒有見過這種漲法。”從大學畢業就開始做地產報道的記者劉麗琴這樣感嘆道。而研究了地產十幾年的中原地產首席市場分析師張大偉也說,這一輪房價上漲,是過去十幾年所從未見到的。

從去年到現在,深圳很多樓盤已經上漲了150%,合肥、廈門、蘇州等地的大部分樓盤價格也差不多翻了一番,其他很多城市也上漲了50%。去年底到現在,很多城市房價輪番上漲,而且這一輪房價上漲,比以往任何時候都來得更猛烈一些。

這種漲法前所未見

由於本輪上漲是在很高的基數上上漲的,所以從絕對價格上看,比往年都漲得多很多。不光是漲幅驚人,在上漲速度上,更為突出。比如以前一個城市房價從1萬到2萬,大多要經歷兩三年的時間,但這一輪上漲潮中,很多城市只需要三個月到半年的時間。

一直對杭州情有獨鐘的王小姐6月份在杭州西溪看了一套房子,價格還是每平方米2萬,到今年9月的時候,已經漲到了3萬5,“算了,我也死心了。”位於廈門翔安、距離主城區很遠的一個樓盤,2014年底開盤時價格還是每平米7千多,現在已經漲到2萬2。

張大偉說,以前的新建商品住宅價格指數中,一個城市環比漲幅達到2、3個點,已經非常高了,因為指數上漲2、3個點,意味著現實成交中基本會上漲5、6個點,而現在價格指數環比漲幅動輒超過5個點,實際可能就漲了10個點了。“一個月就已經上漲這麽多,實在太可怕。”

表:8月一二手房漲幅前十名城市

新建商品房住宅環比

二手房住宅環比

鄭州

105.6

鄭州

104.5

上海

105.2

北京

103.9

無錫

104.9

無錫

103.9

合肥

104.8

天津

103.8

福州

104.3

上海

103.7

南京

104.1

南京

103.6

廈門

103.9

石家莊

103.5

北京

103.8

杭州

102.8

石家莊

103.7

福州

102.8

天津

103.6

廣州

102.8

為什麽本輪房價上漲如此猛烈?有兩個主要原因,一是在相對寬松的信貸政策下,大量的貨幣流向了房地產。為了保持經濟平穩增長,貨幣供應必須保持一定的增速。但過去,尤其是2008年以前,我國的外貿出口高速增長,2008年後的幾年,擴內需取得了明顯成效。也就是說在這段時期,實體制造業仍處在明顯的擴張過程中,增發的貨幣也有很大一部分會流向實體經濟。

但近幾年,在外貿市場和內需都逐漸飽和之後,實體經濟已經很難再保持以往的擴張速度,在這種情況下,增發的貨幣流入實體經濟的部分大大減少,在股市低迷的情況下,樓市是最好的避風港。

其次,在過去十幾年,樓市的發展特點是,所有的城市都在擴張,所有的城市房價都在上漲。但近幾年,隨著廣大三四線城市人口外流、庫存高企,區域之間、不同城市之間出現了劇烈分化,所有的城市房子都好賣,所有城市都上漲的局面已經一去不複返。在一線城市和部分熱點二線城市、環一線城市地區上漲的同時,廣大三四五線城市及弱二線城市仍然處於持續低迷的狀態,部分三四線城市由於人口外流,房價仍在持續下跌。

反映在土地市場上也是同樣的道理,過去開發商的觸角遍布全國,但近兩年,由於三四線城市的持續低迷,各大開發商均將資金集中到20多個一二線城市爭奪,比如碧桂園、恒大這些過去主要在三四線的巨頭,這兩年也主要回歸到一二線,這也是為何這兩年會出現史無前例的地王頻出的現象。

也就是說,過去流向各行業的錢,流向所有的城市的錢,現在主要流向了這20多個一二線城市及環一線地區的樓市,這種格局下,這20多個城市也就出現可史無前例的上漲。

三四線要活起來

這種區域之間、城市之間的分化帶來的一個局面在於,在這些一二線大城市房價快速上漲後,未來來自小城市和農村的青年要想在大城市擁有一套自己的居所將可能變得越來越難。

來自福建泉州安溪的陳先生2007年在泉州市濱海買了一套房子,均價是7千多,而同期廈門房價還不到一萬。8年過去了,他在想賣掉泉州的房子,但掛牌8千多都賣不出去,而同期廈門房價已上漲了5、6倍。同鎮的林先生則在去年初舉全家之力在廈門翔安購入了一套新房。“幸好是去年買,要是到今年,想都別想了。”

同樣的情況也出現在合肥和安徽省內其他的地級市之間。張大偉說,過去安徽很多地級市的房價大概是合肥的一半多一點,賣掉當地的房子到省城合肥買房,至少可以買半套。但現在,合肥房價已經翻番,而其他地級市房價沒變,因此這些地方的人即便賣掉房子到合肥,都付不了首付了。

“過去我們說小城青年要到北上深這樣的一線大城買房立足很難,但現如今,即便到廈門、合肥、南京這樣的中等城市,也難以立足了。”張大偉說。

中國發展研究基金會副理事長劉世錦近日發聲,質問年輕人生活不下去的城市,要怎麽樣才有未來?他表示,我覺得如果一個城市,年輕人覺得這個城市生活成本太高,待不下去的時候,這個城市是沒有未來的。

從區域協調發展的角度來看,要嚴控房價過快上漲,除了一二線城市收緊政策、增加土地供應之外,怎麽樣讓三四線城市與城鎮化更好的結合,讓三四線城市活起來至為關鍵。

廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華說,城鎮化過程中的人口市民化應該是一個梯度轉移,即村鎮人口主要向三四線城市轉移。但現在的問題是,農村的人口大多直接向一二線大城市發展,再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移。這其中的最主要原因還是三四線的活力不夠,產業發展不足,無論是就業機會還是教育、醫療等公共資源存在明顯短板。

貴州省政府參事胡曉登教授告訴《第一財經日報》,要讓三四線城市真正發展起來,關鍵核心還在於公共產品的供給。比如好的醫院、學校、交通主要公共產品,要是仍然集中在一二線大城市,那三四線城市就很難真正發展起來。也就是說,三四線城市要努力做加法,如何有效增加產業和公共資源供給十分關鍵。

例如,在目前中西部的人口大省中,往往有且只有一個單極核心城市,即省會,比如武漢、合肥、鄭州等,假如這些省份擁有更多的區域中心城市,那麽城市之間、區域之間的發展將會更加協調,城鎮化的質量也會更高。

一輪 房價 上漲 以往 任何 時候 都更 猛烈
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默克全球CEO歐思明:今天的中國市場比以往任何時候都更重要 | 商業領袖

“在我移交話筒之前,我想談一個2018年及以後對我們(默克)而言很重要的話題——中國。我們進入這個市場至今已經85年,就商業而言,今天比以往任何時候都更重要。中國政府正在推進改革創新驅動經濟,並擴大醫保系統。這使我們的業務前景令人振奮。”日前,在默克全球總部德國達姆施塔特市舉辦的2018年媒體發布會上,默克集團執行董事會主席及首席執行官歐思明(Stefan Oschmann)如此表示。

盡管去年以來,外資藥企在中國縮減、調整研發中心的消息不斷,但這家至今已有350年歷史的老牌德國家族企業卻逆勢而行,持續重金加碼中國。在第一財經記者參加的這場召集了全球媒體的發布會上,作為默克如今的掌舵人,歐思明將默克未來發展的關鍵詞定為了兩個:創新科技和中國,而來自中國的記者也首次獲得了4個席位,用歐思明博士的話說,他們今後需要更多“公開和建設性地與中國夥伴來談論一些話題”。

巨頭轉型

作為一家全球公司,默克在過去一直以化工和醫藥這兩門傳統業務“見長”,但自十年前開始,這家有著350年歷史的老牌德國家族企業開始了一場邁向科技的轉型。

在此次采訪過程中,掌門人歐思明不再稱默克為醫藥化工企業,而更願意將默克定位為一家主營醫藥健康、生命科學以及高性能材料的科學和技術公司。在他半小時的發言中,有接近一半的時間在向在座的媒體介紹默克近幾年在科技領域的突破性成就,包括最新的生物制藥工藝解決方案以及液晶顯示技術等等。

根據默克公布的最新2017年財報,其近些年著力布局的新興業務——醫藥健康及生命科學已經成為了總營收貢獻的主力軍,占據了80%以上的份額,二者營收推動集團銷售增長2%。其中,醫藥健康業務在過去的一年銷售達70億歐元,占總銷售額的46%;生命科學業務總銷售額達58.8億歐元,占總銷售額的38%。

其轉型很大的表現在於默克公司運作流程的全球化轉變。在過去,默克的業務中心主要在歐洲,但如今已經轉移至了新興市場。

醫藥健康業務CEO 葛麗鶴(Belen Garijo)在接受一財的采訪中說,默克是要“在成熟市場比如美國維持增長,並在新興市場中擴大市場份額”。具體來說,歐洲、美國和日本等發達市場將靠特藥保持增長,而生物制藥、普藥中的心血管、內分泌等產品將在新興市場扮演更重要的角色。而現在,中國已經成為默克在醫藥健康領域中增長最快的市場。

加碼中國市場

值得註意的是,中國成為了這家350年的巨頭企業謀求轉型的重要一環。

“中國在很大程度上為我們這個行業未來技術的發展提供了資金。我最近訪問了深圳和北京,並會見了主要的科技和生物技術公司。中國企業在這些領域中取得了令人印象深刻的進展——這適應了北京和上海蓬勃發展的創業環境。”歐思明表示,“我們想成為這個生態系統中的一部分,這就是為什麽我們要在中國建立一個創新中心。依靠創新中心,我們希望能與初創公司和科技公司建立新的夥伴關系,共同推動中國的創新項目,我們希望並利用我們在中國的機會,對這個市場進行針對性的投資。”

目前默克在中國已經在包括北京、上海、蘇州、無錫、南通等城市興建了研發及生產中心,以推進中國市場的本土化布局。

以默克南通制藥基地為例,這個斥資1.7億歐元的制藥基地使默克成為首家在華大規模投資設廠生產中國基藥目錄藥物的跨國企業,事實上,這也是默克在歐洲之外最大的生產基地。與此同時,他們還在南通制藥基地附近投資8000萬歐元建立生命科學中心,專門生產高純度無機鹽、細胞培養基質和輔料,以及可直接使用培養基。

默克對中國的加碼與近兩年中國異軍突起的生物制藥市場不無關系。IMS Health的一項統計表示,2014年中國生物制藥市場已達到50億美元,預計到2020年,我國生物醫藥市場將成為僅次於美國的全球第二大生物醫藥市場。而在競爭層面,包括新藥研發的創新公司、跨國藥企、本土制藥巨頭都正在這條賽道上賽跑。

對於中國的生物制藥企業來說,速度已經成為關鍵。這個速度不僅僅是藥物推向市場的速度,也是臨床實驗的速度。舉例而言,如果制藥企業花費3年生產藥物再失敗,再次研發也將拖慢整個進程,而要是能將這個時間縮短到6個月,那麽就可以給企業帶來倍數級速度的提高。

為此,去年9月,默克在上海成立了BioReliance End-to-End生物工藝開發中心,為中國和亞太地區的生物制藥企業提供一整套生物藥的工藝“打包”服務,協助他們加快臨床藥物從分子開發到商業化生產的速度,分析、質量控制、最終的廠房設計和咨詢。

盡管近幾年來,外資藥企被普遍認為走出了在華發展的“黃金十年”:國產仿制藥一致性評價持續推進,中國政府政策扶持“國產”意圖明確,外資藥企的市場份額及定價區間不斷遭受沖擊。再加上中國經濟整體放緩,招標政策縮緊,以及接連兩年針對外資藥企降價幅度高達50%的藥價談判,更令外資藥企在華經營壓力顯現。

但就此放棄全球第二大規模並且增速依舊可觀的中國市場並不切實際,默克的對策是:調整在華戰略,以適應新形勢:比如深耕基層市場,尋找新的市場機會;或者加強與本土企業的合作,通過生產和技術共享的合作,力求實現雙贏。

“我知道在德國媒體上,中國的經濟和貿易政策是經常被討論的話題。面對這一市場環境,我認為正確的做法是:我們需要公開和建設性地與我們的中國夥伴談論一些話題。當然,這適用於我們所經營的所有國家。未來的關鍵技術正在中國興起。作為一家科技公司,我們將抓住中國市場提供的巨大機遇。當前我們最大的挑戰當數不斷地提供突破性創新產品,從而滿足患者的需求。”歐思明說。

默克 全球 CEO 歐思 思明 今天 中國 市場 以往 任何 時候 都更 重要 商業 領袖
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