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整合長達三年，全台灣最受矚目的「一品大廈」都更案，最近傳出觸礁消息。都市更新究竟是房價鍍金保證？還是處處考驗人性的雙面刃？為何連全台灣名人齊聚、住戶水準最整齊的一品大廈都更案，也面臨破局困境？

撰文‧梁任瑋

擁有前副總統連戰、國泰信託集團理事主席蔡辰男、新光金控董事長吳東進等知名住戶、坐落北市大安區敦化南路燙金地段的一品大廈豪宅，兩年多前開始進行的都更計畫，如今面臨難產危機！

這個全台灣房價金額最高、住戶水準最整齊、最具有代表性的都更案觸礁，幕後到底有什麼無法克服的難題？

「很麻煩啦，我如果搬家，買比這裡貴的覺得划不來，比這裡便宜的地方我不見得想住。」一位住在一品大廈二十多年的老住戶說，整合近三年的都更計畫由於許多 住戶無法達成共識，重回原點。據了解，一品的住戶都更同意比率一直停留在六八％，無法突破都更法令規定的四分之三私有土地及合法建築物樓地板面積的比例人 同意門檻 (七五％)，一品大廈住戶透露，已暫時不申請都更，「等瓜熟蒂落再說。」

採都更模式保有原容積

這個擁有最多資源、全國最受矚目的都更案為何受挫？其實與目前所有正在進行的都更案面臨同樣的問題：有錢人也過不了人性這一關！

由於一品大廈一九七八年興建完成時，尚未實施建築容積率管制，總容積率約五三八％，但法令規定容積率僅為三○○％，若依建築法實施重建，居住面積會愈蓋愈小，唯有以都市更新模式申請更新改建，才能保有原容積，因此兩年前，一品大廈就確定重建後面積不會縮水。

隨著都市更新議題愈炒愈熱，一品大廈的富豪住戶對大樓改建也躍躍欲試，「過去開管委會時都派公司祕書出席的住戶，現在召開都更委員會時都親自出席，為的就是爭取自身權益。」住戶之一、皇家季節酒店總裁李銘松說。

雖然涉及的金額與住戶的身價不成正比，這些富豪還是堅持立場，寸步不讓。攤開這棟全台第一名宅的住戶名單，就可以看出這些各霸一方的名流，絕對不是容易擺平的狠角色。

三十三年前興建一品大廈的蔡辰男表示，因為建材高檔，一品大廈預售時每坪開價六萬元，硬是比區域行情每坪三萬元高出一倍，每戶約一千萬元起跳，因為太奢華，還一度被國稅局盯上查稅。據了解，當時︽中國時報︾創辦人余紀中也曾看過房子，後來考量社會觀感而不敢下訂。

「住習慣一品大廈的人，都不願意賣。」蔡辰男說，最早買的住戶是當時駐薩爾瓦多的大使連戰，經由蔡辰男推薦，連戰只看了一下土地，立刻就向蔡辰男訂了兩戶，兩年後從天母搬到大安區。

反倒是當時興建者蔡辰男一戶都沒有保留。發生十信案後，他才從仁愛路圓環搬到岳父居住的一品大廈，這幾年他再慢慢從中古屋市場買回來，至今已有五戶。二○ 一○年十二月，蔡辰男的弟弟寒舍集團董事長蔡辰洋也透過投資公司買了一戶，蔡萬春一脈的蔡家又成為一品大廈最大住戶。

此外，一品大廈藝人名媛幫有張俐敏、湯臣集團總裁徐楓、鄧美芳、孫凌華與劉桂貞，三、四年前鄧美芳自中古屋市場以一戶三千五百萬元買到一品大廈，算是近年買得最便宜的住戶。房仲分析，去年底一品大廈有一戶以每坪一○五萬元私下成交，若流通到市場價格還會更高。

找上金控降低融資難度

為了避免都更後分配不均，一品大廈管理委員會為此還訂了利益迴避條款，排除有營建背景的住戶參與都更開發。去年還找來十二位建商，每個月輪流由一位建商來 簡報，台面上喊得出名號的上市建商、北市一線豪宅品牌建商無一缺席，號稱全台灣規格最高的都更案。住戶透露，十二家建商經過比案後，最後出線的三家分別是 富邦、樸園與昇陽建設。

但是這些大戶算盤實在撥得太精，建商想賺到一品大廈的錢可說難如登天，「一品大廈每位住戶都是有頭有臉的人物，可以賣多少房價他們比你還會算，建商最後可以分到的利潤真的很少。」一位曾向一品大廈住戶簡報的建商無奈表示。

因一品大廈住戶要求分屋面積不得比重建前還小，以每戶室內面積一百坪計算，重建後至少要蓋一四○坪才分得回原面積，所以一品大廈住戶不希望與建商合作共同 開發；而傾向直接與有金控公司背景的建商合建，可以解決營造費用的融資問題，最後沒有被任何人賺走錢，金控公司賺利息、建築師事務所賺規畫費、營造廠賺管 理費、代銷公司賺銷售獎金，可說是算得最精的都更案。

一切算盡還是過不了關

雖然萬事俱備，但是最後還是卡在住戶本身的利益問題，協商了二年多，還是無法達到七五％的同意門檻，住戶們都累了。

據了解，因為生活機能太方便、住戶各個身價不菲，一品大廈不同意都更的住戶有三種類型：第一種是上了年紀的老住戶，認為好處是第二代拿，根本沒有都更意 願；第二種是剛重新裝潢完的住戶，不願已投入數百萬元重新整修的房子泡湯；第三種則是認為都更後的房產價值，至少有二．八倍，若現在一品大廈每坪房價有一 百萬元，都更後的權利變換價值，每坪至少應有二八○萬元行情，但現在還無法達到。

房地產都市更新的世界，是人性最大的試煉場，忍受得了孤寂的人可以享受富貴的果實，但過程中也會遭遇各種欲望、誘惑的干擾，讓人性貪念逐漸膨脹。對於房價已站穩每坪百萬元的一品大廈豪宅來說，也得面臨同樣的考驗。

名流齊聚

一品大廈知名住戶

姓名 身分 戶數

蔡辰男 國泰信託集團理事主席 5 寒溪投資 寒舍集團董事長蔡辰洋 1

連 戰 前副總統 3

李銘松 皇家季節酒店總裁 3 吳東進 新光金控董事長 2 貿聯開發 中航董事長彭蔭剛家族 1

湯臣開發 藝人徐楓 1

陳飛鵬 南僑集團副會長 1 林博正 前明台產險董事長 1 翁大銘 華隆集團負責人 1

外號「劉媽媽」的知名投資客劉月釵住帝寶，也靠投資帝寶賺進上億元。在她的幕僚團中，有一位幫她處理法律事務的律師黃坤鍵，不但去年幫她打贏帝寶法拍官 司，也在投資客圈中打響名號。連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑，案主王家也找上他排解。

撰文‧梁任瑋

去年投資客「劉媽媽」標下帝寶法拍屋，以每坪一九八萬元成交，創下台灣法拍屋單價最高紀錄，一度還成為官方打房標的；後來前屋主霸占該屋，讓帝寶法拍案占 據各大媒體版面，也使得向來神祕的劉媽媽瞬間成了媒體焦點。

在帝寶案風波中，行事低調的劉媽媽原本拒不露面，但後來竟大方現身媒體面前，這其中轉折，全繫於一位關鍵人物︱︱劉媽媽的委任律師，華亞協和法律事務所律 師黃坤鍵。

台大生 三十四歲身經百戰「前屋主一口氣告劉媽媽三件刑事官司，劉媽媽怕媒體拍照不想出庭，我對她說，『不出庭，官司會愈拖愈久』，最後她終於被我說服。」黃坤鍵 回想去年陪劉媽媽開庭的那個早上，彷彿是一場高潮迭起的心理戰。

穿著一襲黑色西裝，在白淨斯文的外表下，今年僅三十四歲的黃坤鍵已身經百戰，在房地產業闖出名號。不但深獲劉媽媽信任，就連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑案， 案主王家也找上他。

台大法律系畢業的黃坤鍵，以榜首之姿考進台大法研所。九年前初出茅廬，一邊執業，一邊擔任房仲公司不動產營業員訓練講師，因緣際會踏入不動產業。

擔任講師時期，他為避免被刁鑽的房仲學生考倒，花很多時間充實房屋交易實務案例，例如「三角簽」糾紛、凶宅認定，「為了找答案，假日我假裝成客戶，去房仲 公司問業務員，可以算是真正的實務派。」黃坤鍵充滿自信地說。

令他印象最深刻的是，十年前房仲認定「凶宅」一詞，是請賣方勾選是或不是，但何謂凶宅並無具體定義，常因每個人主觀認知不同而有差異，進而產生買賣糾紛。

早期模糊的寫法造成許多糾紛，後期也有房仲將凶宅定義改為：「是否曾在持有期間內，於專有部分發生自殺或他殺身故之事件。」但加上持有期間的敘述，會導致 道德風險。屋主持有期間若不幸發生以上事故，為了規避，可將房子移轉給配偶等親友，再由親友名下出售。

實務上，黃坤鍵就遇過這種房子還是法院承認的、會減損價格的凶宅。所以某些仲介公司自己加上「持有期間內」這個限制，其實是沒有用的，反而會造成屋主的錯 誤認知。

斡旋都更案 遭兄弟亮槍懷著對不動產法務的熱忱，黃坤鍵執業以來，幾乎都集中在不動產領域，處理過各式各樣的房地產個案，就連沒有律師想碰的冷門都更案，他都經驗十 足。

他第一件接觸的都更案，是坐落台北市忠孝東路四段，不少律師敬而遠之的「正義大樓」。當時一樓住戶尚未與建商簽約，雖曾找過知名律師事務所幫忙與建商談 判，但徒勞無功，於是轉而求助黃坤鍵。

「我看一樓店面屋主都是老實人，怎會一拖十幾年毫無進度？」黃坤鍵實際了解發現，屋主直接與建商談判，雙方易陷入僵局，有他居中斡旋，進度果然加快完成。

黃坤鍵的律師生涯也遇過黑道兄弟亮槍恐嚇，「你做這個可以拿多少錢？你有錢也沒命花！」回想當時處境，「我才二十六歲，說不會害怕是騙人的。」黃坤鍵懷疑 被跟蹤，壓力大到一度萌生退意，想推掉所有都更案；但最終他並沒有「落跑」，反而把自己鍛鍊得更堅強。

黃坤鍵說，參與都更最終是責任感支撐，晚上代替住戶開協調會是家常便飯，有時住戶對法令不了解，一遇到問題就打電話給他，幾乎二十四小時待命。

由於都更涉及權利分配條件，住戶往往一開始不敢說出心裡真正的期待，這時黃坤鍵會直截了當地問當事人的需求與底線，甚至會擺明地說：「你們要把我當自己 人，才能打贏這場仗。」最近連「文林苑」王家也主動找上黃坤鍵，希望讓全案有轉圜餘地。

勤耕房地產 變身明星律師都更冷灶燒熱後，黃坤鍵逐漸做出口碑，建立在房地產業的人脈。靠著客戶介紹，六年前，他開始幫台北市東區店面投資大戶劉媽媽處理房地產合約， 最經典一役是二○一○年幫劉媽媽投標「帝寶」首宗法拍案。

第一次法拍時，劉媽媽的兒子俞昌哲以二‧八億元得標帝寶，最後卻棄標收場，劉媽媽除了面對輿論壓力，還被沒收高達四七一八萬元的保證金。

由於劉媽媽有意第二次投標出手，為降低外界繪聲繪影的傳聞，黃坤鍵當時建議她，第一，不要逃避媒體，主動說清楚、講明白，購買帝寶是自住；第二，對外統一 發言窗口。也因此，黃坤鍵在投標日不但代劉媽媽到場投標，甚至主動回答媒體問題，他穩健的台風與專業的應答，加深劉媽媽對他的信任。

黃坤鍵腦筋靈活、反應快，最重要的是口風很緊，贏得客戶信任，透過劉媽媽介紹，他的客戶不乏知名房地產投資人。

任誰都未料到，昔年一塊不起眼的田，憑著一股傻勁默默耕耘，竟意外成就黃坤鍵成為東區投資客最信任的律師，也讓他從一位都更局外人，變身稱霸台北市都更界 的明星律師。

黃坤鍵

出生：1978年

現職：華亞協和法律事務所合夥律師經歷：至遠法律事務所訴訟部律師學歷：台大法律系、台大法律研究所

家庭：未婚

香港啟動都市更新已長達十幾年，歷經許多抗爭、紛擾，相關措施法規也歷經數次修正，香港政府設立「市區重建局」主導都市更新，由政府擔負起「公共利益」的責任，創造都更戶、建商、政府三贏，作法值得台灣借鏡。

撰文‧燕珍宜

二○一○年初，九龍馬頭圍道一棟樓齡超過五十年的六層樓老屋，不幸發生崩塌慘劇，震驚全港。根據香港市區重建局統計，香港屋齡超過三十年的房子高達一．六萬棟；而屋齡超過五十年的房子，更超過四千多棟。

都市更新在香港，不單是建築老化問題，更是嚴重的社會問題。許多破落的大樓，住的多是一些外來移民與弱勢居民，居住品質惡劣，更容易衍生治安問題。

公營單位主導 「不以營利為目的」因此，香港啟動都市更新已長達十幾年，迄今共完成五十五個重建項目，共有近三萬四千戶，平均每年推動五個案子。其中歷經許多抗爭、紛擾，相關措施法規也數次修正，「香港經驗」的成功與失敗之處，值得我們借鏡參考，並引以為戒。

首先，為何台灣的都更案，建商與都更戶總是糾紛不斷，香港則無此問題，原因與誰來主導都更計畫有關。

台灣都市更新模式，由於政府害怕被扣上「與民爭利」的帽子，因此自動退位、將角色降到最低，由建商來發動都更，讓利益、立場對立的私部門（建商與住戶）， 自行談判所謂的分配問題。這先天利益衝突的雙方，誰的餅畫大一點，另一方的餅就一定會縮小，導致利益分配的糾紛與衝突層出不窮，也引發各界批評，都更的龐 大利益由建商獨攬。

香港的都市更新是由政府出資，設立「市區重建局」（市建局）來主導。市建局成立於○一年，從規畫、收地、賠償、標售、業權，都是由市建局統整後，才公開招標由建商接手。

市建局的最高權力架構是董事會，董事會的成員有政府官員、 立法會議員、專家、學者與社會工作者等，他們的工作都與市區更新有關。市建局啟動的營運資本，來自政府注資的一百億港幣，以及豁免都市重建項目的地價。

由公營單位主導的都更計畫，與建商啟動的都更最大不同在於，「不以營利為目的」。市建局企業傳訊總監邱松鶴解釋：「市建局也會開展一些無利可圖，甚至虧損 的都更專案，這是我們與發展商（建商）最大的分別，這精神也比較符合都更的公共利益原則。」○八年市建局就曾因房價大跌而虧損四十五億港幣，後來則因為房 價回漲，○九年變成六十九億港幣盈餘，盈餘會投入在拆遷賠償以及新的都更項目中。在都更執行過程中，市建局會協助原住戶尋找新住處，至於釘子戶，因為市建 局有強制拆遷權力，因此釘子戶的問題並不嚴重。

補償機制透明化、制度化

由建商主導的都更案，一般不會賠償弱勢的承租戶，但是香港市建局則根據《業主與租客（綜合）條例》，補償額約是租戶三年半租金的總和，補償下限為七萬港幣。對於一些不希望拿錢的租戶，市建局會協助他們申請香港的公共房屋。

台大建築與城鄉研究所所長黃麗玲表示，台灣都市更新中，政府的角色非常弱，讓私部門去談分配問題，政府沒有承擔起審議、保障人民財產等責任。都市重建龐大的開發利益由建商獨享，是否嚴重違反都市更新政策開宗明義所標舉「公共利益」的大旗，值得檢討。

一九九○年代末期，市建局前身「土地發展公司」，即因被批評官商勾結，讓重建的大部分利益落入合作的地產商口袋，而不是給了社會或公營的土地發展公司，最 後，香港政府只好關閉土地發展公司。而今，即使已有由市建局主導，執行不以營利為目的的都更計畫，但若建商可以自行整合改建舊樓，符合雙方利益，並非一定 得由市建局主導，同樣可以進行。

香港另一成功之處是補償機制透明化、制度化。以下是台灣每戶都更戶都會遇到的棘手問題：「建商給的條件是三十五坪實坪加十三坪公設，現在住的坪數是三十三 坪，建商要我們家用一坪四十五萬元的價格買多出來的十五坪……，請問如此這般的條件合理嗎？」「建商給的條件合理嗎？」每戶都更戶都怕被建商占便宜，都想 成為最後一位簽同意書的人，都想談到最好的條件。台灣都更設計，每位都更戶得到的補償利益可能都不相同，似乎只要會吵會鬧就有糖吃，既不透明、又不符合公 平原則，這也是都更案爭端不斷、延宕落後的主因。

香港都更的補償機制是經由立法會（類似台灣的立法院）批准，有一套客觀標準，以達透明與制度化。此補償公式為以「同區七年樓」的單位價格乘以收購面積：是 指在重建區同一或近似的區域內，樓齡約七年樓房的單位平均價，按照此單位價，乘以收購樓房的面積，就可以得出補償金額。此為一樓以上住宅的方式，至於一樓 店面，則再加三五％的面積計算。

這個「同區七年樓」的單位價，不是由市建局估計的，而是以抽籤方式選出七位獨立估價師估價，最後把估值最高與最低的剔除，再把其餘五家估價師的估價除以五，得出平均數。這樣的補償設計，暫且不論都更戶是否覺得「足夠」，但是至少不會有同一樓房不同價格的情形出現。

邱松鶴補充表示，對於都更原住戶，原本，香港︽市區重建策略︾規定一律採取現金補償，但後因許多民眾反映希望能以樓換樓，因此，新法規也開放改建後，原住戶可以簽約當時新樓單位價回購。

積極保存歷史文化

站在香港島的灣仔區或荃灣新天地，放眼望去，一棟棟嶄新的商業大樓與豪宅取代市井小民舊式唐樓，擺滿國際精品的豪華商場取代了街道小商鋪。拆舊樓蓋豪宅，引來香港居民對都市更新最後都簡化成「一切都只為了錢」的批評聲浪。

二○○六年香港政府強硬拆除具歷史意義的天星碼頭與皇后碼頭，引發群眾聚集抗議，香港社會趨向保存具歷史特色建築。香港社會工作人員協會榮譽會長吳水麗表示，不論是政府或私人機構進行市區更新時，對樓房的修復工作及具有保存價值的建築物應給予充分保護。

市建局也從善如流，採納各界的建議，不但展開六十棟具有歷史價值戰前樓宇的保育工作，並透過協商收購與資助修復的方式，展開騎樓式建築保育計畫。其中，位 於灣仔的四棟騎樓式建築──和昌大押，即透過細緻的保育翻新工作，如今成為有特色的餐廳；而香港中環街市大樓，則規畫成為「城中綠洲」，並採納原住戶意 見，拒絕ＬＶ等國際精品進駐。

房地產開發豪宅化，往往就是驅逐當地小的商家，邱松鶴表示他們也注意到這個問題，已開始規畫小商鋪的安置計畫。

台北市長郝龍斌一一年二月參訪香港的都市更新時，即表示要評估成立台北市的都市更新公司。都市更新應是整體都市計畫中的一環，都市更新不能以私人利益為目的，而涉及公共利益的都市更新，政府更不應該缺席。

都市更新

台、港兩樣情

台灣

實施時間 1998年公布《都市更新條例》已拆遷數 122件，共15395戶

都更實施者 私人建商

土地所有權 私人

拆遷補償機制 談判制、金額不透明

釘子戶 不能強制徵收

香港

實施時間 1988（土地發展公司）已拆遷數 55個重建項目，共約3.4萬戶都更實施者 公營機構市建局

土地所有權 政府

拆遷補償機制 補償規定公開透明

釘子戶 強制收回

台北市地價居高不下，都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整合過程，也讓很多建商視都更為畏途，而潤泰創新卻能在此時突破重圍，在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

撰文‧梁任瑋

「終於等到這一天了，我們一定住得到新厝！」五月十九日上午，台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮，幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建，掩不住激動的心情，握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前，這裡還是一片雜亂，荒廢的老房子野草蔓生；如今透過都更，已整理得煥然一新，更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說，「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中，該區因房價偏低，並非首選。台北市政府都更處統計，近十年，萬華都更申請案五十三件，但核定的僅三件，六％的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中，萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主，創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。

靠地緣關係拉近距離

擅長開發豪宅、投標台鐵ＢＯＴ與聯合開發案的潤泰創新，這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站ＢＯＴ案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日，潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八．八億元標下信義計畫區世貿二館，刷新國內地上權總價、每坪價格 新高，惟獨都更腳步落後。

近五年，潤泰參與過的都更案超過十個，但進度不一，「要讓社區裡所有住戶達成改建協議，並不是件容易的事！」潤泰創新總經理簡滄圳坦言，沒想到，最令人驚訝、且最快完成的個案，竟是面積廣達一千兩百六十四坪，有七十六位地主的萬花園案。

時間回到二○○七年夏天，當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」，由於建材、施工品質高檔，預售當時每坪成交價站上六十萬元，創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意，主動找上潤泰整合他們的土地。

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝，隨著後代開枝散葉，蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

簡滄圳接手後發現，這件案子背後頗為複雜。原來，早在二十年前即有建商陸續介入整合，也已插旗購入土地近百坪，如何以合理價格購回其土地，這是第一難。

此外，在潤泰整合之前幾個月，另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約，占全案同意門檻近三○％，如何統合開發權利是第二難。

但是，「找人是最難的。」簡滄圳說，很多房屋破舊到連屋主都住不下去了，早就已經搬去他處，如何找出分散在各處的地主，深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

正當簡滄圳苦思解決方法之際，他突然想起，公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華，透過他來整合，或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

李安憲是老萬華人，現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」，巧合的是，他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學，這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

「萬華人比較團結，找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說，他打聽到，代表陳家的地主葉喬松，是全案的關鍵人士，便透過吳德榮牽線，直接找葉喬松談。

以誠意打動關鍵地主

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松，見識過許多知名建商來談都更，「有的建商一來就要我去餐廳吃飯，吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶！打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋，未免也想得太簡單了！」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

但潤泰的作法令他改觀，「一個禮拜跑七趟，與一個禮拜跑一次，就是不一樣。」葉喬松說，有些建商談一談，發現很難，遇到挫折就打退堂鼓，只有潤泰最勤快，一家一家挨門挨戶去談，把誠意拿出來。

除了動之以情，更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示，都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種，潤泰採兩案並行，讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配，「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長，導致增值的利益均被建商拿走。

而且，潤泰不只將土地交付銀行信託，也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制，透過等同銀行履約的保證，完全保障地主權益。

尤其，當時「萬囍」案已開始預售，簡滄圳說，萬囍是中華電信與潤泰創新合建案，至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅，種種創新的規畫，讓地主重新思考， 「連中華電信都選擇潤泰，為何地主不能？」另一方面，為了重新定位萬華區的房價，潤泰向地主提出，萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」，這項潤泰的專利，可達到灌漿扎實和耐震效果，不僅為地主資產帶來增值效益，也讓住戶住得安心。

同時，潤泰與原來整合約四○％的建商理性溝通，最後以高於市場價格的金額買下對方土地。

○七年八月，潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○％，一年一個月之後，○八年九月潤泰完成整合作業，九五％地主全部簽約完成，並將全案送到台北市政府，進行事業計畫及權利變換計畫審議。

這段通常要耗費三至四年才能達成的工作，潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。

須配合天時地利人和

「一個都更案要成功，要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說，二十年前，他們這些地主正值五十歲壯年，每個人有不同的考量，房子也沒有改建的誘 因；現在大家都七十歲了，彼此有共識，必須要整合，但「就像搓圓仔，兩粒一搓要一樣大，不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步，不可能那 麼快完成。

今年一月，萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售，讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元，在萬花園銷售完畢後，成功把售價推升至每坪七十萬元，也帶動周邊房價水漲船高。

萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月，潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案，成為切入台北市公辦都更案的贏家。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限，過去很多建商不願參與，但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高，公辦都更土地有政府完成前期的整合流程，相對於一般都更案較為單純，這塊市場的競爭也愈來愈激烈。

其實，不論公辦或民間參與都市更新案，都必須地主間懂得相互合作、放棄私利，願意在相同的時間內做一件共同的事，「只有地主與建商都肯退讓，才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

基地位於台北市羅斯福路三段與辛亥路口的「台大OPUS ONE」，在近日平淡房地產市況中異軍突起，每坪開價一百七十萬元，兩個月幾近銷罄。讓這件磨了二十年的都更案重見天日的幕後推手，竟是走在路上看不出來是有錢人的歐吉桑︱︱保強建設老闆陳壬發。

撰文‧梁任瑋

這是一個磨了二十年的都更案，漫長的等待歲月，不少老地主陸續賣屋走人，連最初整合的建商也已辭世，直到近日壯麗的接待中心矗立街頭，才讓這段塵封往事重新被發掘。

北市兩大地主都相信他

故事的地點發生在台北市中心羅斯福路三段與辛亥路口的「台大OPUS ONE」，占地約八八三坪，這裡曾是國內最大的文成補習班大本營，如今已成北市極為稀有的大面積都更案，未來更將以豪宅面貌問世。

但就像其他土地難以取得的都更案一樣，這塊土地的背後，也有一段曲折的整合過程。

時間拉回二十年前，眾多建設公司爭相整合這塊土地，不過，尚未與地主談成，中途就遇上亞洲金融風暴，房地產業一片哀鴻遍野，讓全案一度停擺。然而，這塊坐落羅斯福路、辛亥路口兩面臨路的燙金土地，十餘年來，有不少建商私下打探，但都不得其門而入，吃了閉門羹。

直到七年前，兩大地主台頤建設董事長黃月英、信德開發老闆陳重琪攜手合作，並找保強建設擔任都更實施者，才讓這件瀕臨破局的案子重露曙光。

黃月英與陳重琪在一般大眾眼中知名度不高，但在房地產業界，兩人可是大有來頭。

黃月英被同業封為「房地產媽祖婆」，在信義路二段至三段上擁有不少精華地，不少建商見到她都得禮遇三分，開發土地還得向她買地；至於信德開發老闆陳重琪，出身迪化街大稻埕，是前台北一○一大樓董事長陳敏薰的叔叔，同樣是北市大地主。

出身迪化街 捷運宅始祖能讓這兩人信服的陳壬發更非泛泛之輩，他是位於迪化街一段霞海城隍廟隔壁的保強建設老闆，也是強盛染整董事長。

就像大多數的老字號傳產業老闆一樣，行事低調的陳壬發，幾乎未曾在媒體前公開露面，但鮮少人知道，他就是大台北地區「捷運共構宅」的鼻祖。

陳壬發的父親陳澤創辦強盛染整，育有三子一女。一九九一年，交棒給長子陳壬發後，強盛開始跨足建築、寵物疫苗等多角化投資，並推動強盛股票上市。但染整業景氣江河日下，反而轉投資的房地產成績勝過本業。

雖然陳壬發從事紡織，但對於房地產卻一點也不陌生，早在一九八九年台灣房地產全盛時期，他就以個人名義投資台北市建案，甚至還到泰國蓋房子。加上紡織染整業當時也處於高峰期，讓陳壬發的迪化街金主地位穩若泰山。

一九九七年，陳壬發結束東南亞房地產投資，將資金轉回台灣營建業，並以上市的強盛轉投資保強建設，找來好友林武健擔任董事長，搭上台北捷運聯合開發案的起步階段，保強建設變成強盛的小金雞母。

保強建設成立十七年，只推出七件建案，平均三年推一案，每件總銷金額都不超過十億元，但地點不是捷運共構的聯合開發住宅案，就是緊鄰捷運站出口。「因為地點太好，幾乎不用打廣告，就靜悄悄地賣光。」一位房地產代銷業者如此形容。

冠德建設副總經理洪錦欽說，十年前，捷運共構宅沒人做過，也沒人敢做，但保強早於二○○一年就在捷運頂溪站推出共構案，是這類產品的鼻祖。

保強當時公司規模小，也較無品牌優勢，陳壬發主動找上冠德合作，推出了捷運新店區公所站的「都會通」，沒想到市場反應熱烈，快速銷售一空，也讓冠德自此開始投標捷運共構案。

當眾家建商積極搶進捷運聯合開發案市場之際，七年前，一向穩健經營的保強建設另闢藍海，將重心轉向剛萌芽的都市更新案。

陳壬發曾向朋友透露，強盛不是資產股，房地產推案是賺「加工財」，一個建案銷售完才繼續開發下一塊土地，所以不會將資金押在土地上，連迪化街辦公室都是向一銀租的。

陳壬發買土地推案抱持著替紡織本業找出路，在沒有持續推案壓力的情況下，保強建設從未盲目追價買地，反而將心力投注在需長時間琢磨的都市更新案，除了台大OPUS ONE，目前還在整合中山北路台新銀行總部後方的三七三坪都更案，另外也參與一些北市整合中的都更案。

熟識陳壬發的紡織業者說，「他是那種走在路上看不出來是有錢人的歐吉桑，遇到陌生人顯得木訥，一旦熟稔起來，話匣子一開就停不住。」一如他古意的個性，他賣房子同樣不浮誇。

「當時，黃月英與陳重琪找上陳壬發，共同開發羅斯福路三段都更案，甚至將都市更新實施者的頭銜主動讓給保強，兩人退居幕後，看上的就是保強三十年在傳產業建立的殷實形象與穩健的財務基礎。」一位土地開發人士透露。

然而，陳壬發介入後發現，產權之中還有兩百多坪的土地屬於國有地，整合過程仍有變數，於是又投入五億餘元買下國有地，慢慢將基地擴大至八百餘坪，可見口袋之深。

鴨子划水 不曝光宣傳

十餘年前就參與台大OPUS ONE規畫的創意家廣告董事長王明正，原以為這個案子因業主轉換與他無緣，但最後卻峰迴路轉又找他銷售。

王明正透露，「這個案子圓滿完成，三大建商都願意各退一步是關鍵。」例如，地主都想要分配到價值上億元的一樓店面，但是如果都做店面就少了氣派的門廳，其 中一位建商看到陳壬發都掏錢買地，心想應該互相退讓，於是把名下的一戶店面讓出當大門入口，解決紛爭，荒廢多年的都更案才起死回生。

除了業主齊心協力促成，台大OPUS ONE土地整合成功的另一個關鍵，更在於保強建設鴨子划水、不強出頭的處事哲學。

這幾年北市不乏精華地段的都更案，在整合過程發生地主與建商無法達成共識的新聞，但台大OPUS ONE從未有任何新聞與消息曝光，低調到讓不少同業忽略。直到台北市政府核准都更事業計畫與建照之後，外界才驚覺，這宗長達二十年之久的都更案已整合完成。

服務過不少建商的王明正說，每件案子的銷售過程，業主都會趁勢宣傳建設公司品牌，但保強建設卻將對外發言權交給他，三大建商不願曝光宣傳。

不過，畢竟坐落公館與師大商圈中心點，今年四月，王明正只在台大OPUS ONE接待中心外牆貼上一組電話號碼，一個月內就接到兩、三百通詢問電話，加上創意家廣告長期耕耘高總價住宅市場，累積不少客戶名單，六月中旬正式銷售，不少客戶慕名來看屋。

只花兩個月時間，可售的八十戶住宅幾近售罄，而且每坪開價一百七十萬元，坐上北市單價最貴都更案寶座。

隨著銷售進入尾聲，台大OPUS ONE預計年底動工，二○一五年至一六年完工，屆時才入帳。在地產界鴨子划水的陳壬發，終於等到大爆發時刻。

陳壬發

出生：1945年

現職：強盛染整董事長、保強建設董事

經歷：佳和實業副總經理

學歷：政大法律系

台大OPUS ONE

投資興建：保強建設、台頤建設、信德開發基地位置：北市羅斯福路三段、辛亥路一段口基地面積：882.75坪

規畫戶數：148戶

保強建設

成立時間：1995年

負責人：林武健

資本額：2.09億元

推案重質不重量 成立17年僅推7案

推出時間（年） 案名

位置

2001 捷運保強大樓 捷運台北車站出口2004 都會通大廈 捷運新店市公所站出口2005 卡第兒大廈 捷運台電大樓站出口2006 卡第雅大廈 捷運頂溪站出口2009 紀汎希大廈 中山北路一段2012 台大OPUS ONE 捷運台電大樓站出口2013＊ 中山都更案 中山北路二段44巷28號註＊：中山都更案為2013年預定計畫。

資料來源：保強建設

內政部︽都市更新條例︾修正草案通過後，大幅提高土地整合門檻，台北市都更熱潮隨之消退。不少建商眼看房地產景氣反轉向下，急著抽回資金，紛紛在市場拋售都更土地並感嘆：「這段都更黑暗期沒有個五年、十年不會結束！」泛太平洋集團總裁潘思源將在十一月標售中山北路一段巷內的一塊一百坪土地，據了解這塊土地附近還有不少老公寓，原本潘思源也想擴大面積共同開發，但進度不如預期，於是委託商仲業者代為處分。無獨有偶，志嘉建設近日也將標售重慶南路、襄陽路口原本要整合都更的襄陽大樓。由此兩件事顯見都更難度提高，也讓建商參與意願不如以往。

有土地開發業者私下透露士林區也有兩件都更案，原本建商抱持雄心壯志，打算整合至八、九百坪推案；但自從︽都更條例︾修法後，面對漫長整合過程，最近也打退堂鼓，將已插旗的一百多坪土地切割出來，積極對外找買家接手。

根據台北市都市更新處「自行劃定更新單元」核准數量統計，今年至九月底僅五十五件通過，和去年全年九十九件相比，減少近一半。除了建商送件案量銳減，不少地主不願簽字同意，導致整合進度全面停滯；因此，建商把土地賣掉，不失為一個獲利了結的方法！

（梁任瑋）

幾聲槍響，不但驚嚇到理髮中的新東陽老闆麥寬成，也讓這位「肉鬆大王」成了新聞焦點。「新東陽」家族如何在火爐旁一鏟一鏟炒肉鬆，炒出如今身價？麥寬成、麥石來兄弟致富後為何引發家門訴訟，成為麥寬成心中的最痛？

撰文‧劉俞青

十月十八日下午，躁熱的初秋午後，數發子彈劃破台北市東區街頭，一輛賓士車後座接連中彈，驚嚇到新東陽集團老董麥寬成，也讓這個陪伴台灣快要半世紀的集團，再度成為新聞話題。

儘管「新東陽肉鬆」在台灣幾乎是家喻戶曉的食品，但這個每年至少要賣掉超過五萬罐的「肉鬆家族」，卻難掩其神祕色彩，﹁新東陽」三個字除了隨家族第二代偶爾的緋聞見報之外，董事長麥寬成要不是這場警告性質的槍擊案，也不會浮上枱面。

肉鬆、燒臘

建立起新東陽帝國

頂著日式的捲蓬頭，寬寬的臉龐，總是一臉笑瞇瞇的麥寬成，是如今新東陽帝國的當家老闆，但麥氏家族有如今的集團規模，卻是從早期麥家兄弟站在大火爐旁，揮汗如雨、一鏟一鏟地親手炒肉鬆炒出來的。

新東陽集團創立者其實不是麥寬成，而是早歿的大哥麥幸夫。一九六○年代，麥幸夫就帶著弟弟們，從桃園大園鄉北上，向人家學得炒肉鬆、做燒臘的功夫，就在現在台北市的城中市場附近，炒肉鬆來賣。

在物資不豐的一九六○年代，肉鬆、燒臘都是少數有錢人才吃得起的高檔食品，城中市場老一輩的人說，麥家兄弟首創「溫體肉鬆」，現場手炒，再以特殊的鐵桶保溫，讓主婦把肉鬆買回家後，還能保有餘溫，以確保肉鬆的新鮮而聞名。因此生意越做越好，幾年後，麥幸夫就在附近找了一家店面承租下來，取名「東陽燒臘行」。

這家店就是現在新東陽在台北市武昌街上的店面，也是新東陽的第一家店面，不僅幾十年來生意興隆，也成了新東陽的「起家厝」。麥家對這家店有很深厚的感情，在鼎盛時期，每次到了農曆年前，樓下店面生意做不完，樓上辦公室則是數鈔票數不完，是所有麥家人很重要的共同記憶。

機場設點

成為代表性的台灣伴手禮

因此即使到後來，賺了錢，麥寬成在最精華的台北市忠孝東路四段逐層買下半棟大樓（其他沒買下的樓層是因為地主不賣），作為集團的辦公室，但念舊的麥寬成，還是會經常回來發源店巡巡、看看。

和一般本土食品業不同的是，新東陽很早就有踏上國際舞台的視野，希望「有華人的地方就有新東陽」，因此麥寬成兄弟很早就決定要走出台灣，到美國成立美國新東陽。早期許多旅美台灣人，在美國吃到新東陽的肉乾、肉鬆，是思鄉時最好的療癒食品。

也因為放眼國際，因此新東陽在一九九○年代就決定進攻機場，讓許多觀光客和出國的國人人手一袋「新東陽」禮盒，這個策略，奠定「新東陽」這個品牌，成為具有台灣味的代表性伴手禮。

這幾年，新東陽雖然沒有高調的行銷手法，但默默地朝不同通路經營，最近的成績就是桃園機場第一航廈的美食廣場。目前包括百貨專櫃在內，新東陽在全國共有四十六個據點，還有四個機場場區、五個國道服務區、六個客運國道站的據點，去年創造逾三十二億元的營收。

公司雖然沒有爆發性的成長，但新東陽穩當經營的態度，很受業內尊重。一位不願具名的同業就說，食品業的最大罩門，就是「食品安全」，只要誤踩一次紅線，多年商譽一次就「買單」。因此為了嚴格把關，新東陽至今堅持不到大陸設廠，所有的產品全在台灣生產製造，確保品質穩定。

此外，新東陽幾乎沒有負債，幾家老店面包括武昌街、西寧店、南京東路二段上的店面，全部都是個人或公司自有，從一九七○年代持有至今，甚至沒有向銀行質押設定一毛錢，財務實力相當驚人。

跨足建築

殷實作風表現在拿現金買地一位麥家的多年好友說，麥寬成在很早期就看出本土食品業成長性受局限的困境，因此一九八七年，他毅然決定跨足當時最夯的建築業，在新東陽之外，獨資成立「昇陽建設」，而這也是麥寬成在家族兄弟共同持有的新東陽之外，屬於自己的事業。

就像台灣其他老牌食品業家族，例如義美，麥寬成後來雖然跨足營建業，但仍保有殷實、本土的台灣家族特性，和一般建設公司慣用財務槓桿操作的習性，不太一樣。

曾經當過昇陽建設獨立董事的淡江大學教授莊孟翰就說，一般建商通常是先與銀行談好貸款，才會去買地、蓋房子，但昇陽建設好幾次決定要買地，董事會上麥寬成就會報告說，「我們現金已經增資進來了，現在要來買某一塊地……。」這種「拿現金買地」的手法，在營建業實屬罕見。

麥寬成幾乎是用經營食品業的嚴謹手法，在經營營建業，也因此，昇陽建設樹立起很好的口碑，只要是昇陽的建案，幾乎就是「豪宅」的代名詞。二十年前，在信義計畫區的「昇陽國寶」，幾乎是第一代的信義區豪宅，當年包括國巨陳泰銘、潤泰尹衍樑等住戶，都是首屈一指的富豪。

這一次，麥寬成座車遭槍擊，事後傳出可能和都更案有關，甚至有媒體直指可能是萬華區的一件都更案。但據業內表示，目前昇陽手上金額最高的都更案，其實是位在台北市松壽路、基隆路口的都更案，這個案子因為緊鄰信義計畫區，因此據了解，金額高達三百億元以上，利益當然也十分龐大，因此覬覦者眾。

但是昇陽開發董事長簡伯殷向本刊表示，經過多年整合，目前這個案子已經跨過都更門檻，超過八成住戶簽署同意參與都更，正式進入台北市政府的都更程序。

即使如此，簡伯殷仍苦笑說，「這不代表這個案子已經完成」，因為雖然已經通過法定門檻，但自從「文林苑」案後，如今沒有百分之百的住戶同意，沒有建商敢正式動工，因此，「從八成到百分百」之路還要走多久，「我也沒把握。」簡伯殷坦承。

不過，當問到「這件都更和槍擊案有無關係？」簡伯殷則說，應該沒關係。

除了這次的槍擊案，事實上，今年七十歲的麥寬成心中永遠的傷痛，則是兄弟之間多年的官司。

家門訴訟

心中永遠的痛

根據一位和麥寬成交情超過三十年的老友表示，「大麥」（朋友對麥寬成的暱稱）嘴裡不說，但身邊的人都知道，他和大弟麥石來（市場人稱「小麥」）之間多年的官司，﹁是他心裡永遠的痛」。

麥家一共有四子五女，自從大哥麥幸夫在一九八七年因為腦溢血病逝之後，十多年前，老二麥寬成和老三麥石來又因為彼此對公司前景的看法分歧，兄弟因此分道揚鑣。

麥寬成留在台灣繼續掌理台灣新東陽，而老三麥石來則是遠走大陸，除了掛起招牌也做「新東陽」之外，在一九九二年更在福市建省福州批下一塊高達五十萬坪的土地，如今開創出休閒地產事業的一片天，其中包括二十七洞的高爾夫球場、豪宅、飯店。近年來更一路北上，連上海、黑龍江都有推案，曾經有大陸媒體估計，「中國新東陽集團」資產超過一百億人民幣，財力比起台灣新東陽，恐怕是有過之而無不及。

但對大陸也掛起「新東陽」招牌這件事，台灣新東陽則非常不以為然，因此一狀告進法院；不過根據新東陽今年半年報表示，這樁歷經多年的「兄弟之爭」，判決結果台灣新東陽暫居下風，但全案還在北京的人民地方法院繼續上訴中。

儘管兄弟撕破臉，甚至無論在多好的朋友面前，麥寬成都絕口不提這場家門訴訟，選擇以沉默掩飾傷痛。但即使如此，麥寬成還是堅持一切公事公辦，在新東陽去年的年報上，清楚載明新東陽的第一大股東是「麥石來」，持股二○．一四％，而麥寬成自己則以一九．二五％，居第二大股東。

此外，在家族持有的不動產上，許多也是兄弟共同持有，顯然兄弟之間血濃於水的親情關係，似乎不是法律官司可以一刀切除；但也可以看出麥寬成遵守公司治理，公私分明的正派經營風格。

「『大麥』就是這種個性，誰都勸不了。」一旦他認為對的事，就會堅持到底。除了不隨波逐流赴大陸設廠，以致和弟弟失和，他個人的投資也是如此。

麥寬成是玉山銀行（如今是玉山金控）的創始股東，一直是玉山的常務董事，「麥常董對行內所有事務都很支持。」玉山金控總經理黃男洲不只一次在公開場合感謝麥寬成。

而麥寬成也確實很夠意思，台灣金融業長期低迷不振，絕大多數股東都叫苦連天，例如同是玉山金控股東的壹傳媒老闆黎智英，在去年年中就出清手上五十多萬張股票，揮揮衣袖說拜拜；但麥寬成自始至終以行動表示支持，當然讓玉山金控高層點滴在心頭。

二代接班

一改低調作風借殼上櫃

但麥寬成低調了幾十年的作風，最近頻頻被打破。

除了槍擊事件之外，去年昇陽開發借殼原來的上櫃生技公司弘如洋，成為上櫃建商。今年十一月九日，昇陽開發還要召開股東會，與昇陽建設正式合併，借殼程序到此正式完成。

老友說，新東陽集團走過四十五個年頭，如果按照麥寬成一貫的低調作風，是不會上市櫃的，這一次，選擇借殼上櫃，「當然和第二代接班有關」。

麥寬成有二子一女，其中兩個兒子麥修瑋、麥修仁都已進入集團多年，「磨練得是時候了，總得正式上場比賽。」事實上，這幾年來，麥寬成已逐漸放手，將家族事業新東陽，交由大哥的兒子麥升陽掌理；自己的昇陽建設，由專業經理人簡伯殷與兒子共治。麥寬成自己則退居幕後，花更多的時間沉浸在他最愛的收藏世界裡。

麥寬成從年輕開始就有收藏喜好，他的紫砂壺、鎏金佛收藏，早已是藏家的等級，只是他的收藏世界也和他的人一樣低調，既不炫富，也不太分享。要不是這次，九道槍響劃破寧靜，新東陽集團就會繼續安靜地、平穩地賺取細水長流之財。

麥寬成 收藏紫砂壺兩岸第一人麥寬成的收藏和他的為人一樣低調，儘管收藏極早，但他既不參加類似國內「清翫雅集」的組織，與同好分享，連多年好友都很少被邀請到收藏室一窺寶藏，因此知道的人並不多。

麥寬成的紫砂壺收藏稱得上兩岸第一，尤其紫砂壺的溫潤很得他心，根據透露，他目前所收藏的紫砂壺約有三千多只，多半放置在台北市松德路上某棟大樓的地下室中；無論從收藏的廣度或深度來看，麥寬成的紫砂壺應該都是國內第一。

因為收藏實在太完整，因此2004年和2008年時，麥寬成兩度應江蘇省南京博物館之邀，拿出好幾百只好壺做展覽，這恐怕也是20多年來，麥寬成僅有的幾次收藏展覽。

但即使如此，麥寬成還是非常低調，在當次展覽的展出圖片集中，依然不見「麥寬成」三個字，他只以名下的「成陽基金會」展出，許多人還不知道成陽基金會就是麥寬成的。

除了紫砂壺之外，麥寬成還有好幾百尊鎏金佛、上萬斤的台灣好茶，闢室收藏。麥寬成雖然不太與其他大老闆分享，但卻有不少位「民間友人」，這些朋友或許不具知名度，卻是專業收藏家，例如他經常輕車熟路，來到台北市永康街上的茶商、或是建國花市旁的某家古董商，坐下來，茶一泡，話匣子一開，就是大半個下午，作風平民，藏品卻是專業等級。

麥寬成

出生：1946年

現職：新東陽董事長 昇陽開發董事

玉山金控董事

學歷：開南商工

婚姻：已婚；二子一 女

新東陽

資本額：8.8億元

負責人：麥寬成

2011年營收：32.6億元2011 年EPS：1.44元

昇陽開發

資本額：12.31億元

負責人：簡伯殷

2011年營收：10.66億元2011年EPS：1.5元

目前股價：約20.5元

新東陽家族

麥阿銀

麥幸夫（歿） 子 麥升陽 （新東陽總經理）

麥寬成

妻 林秀英 麥修仁 麥修瑋（昇陽開發董事、宏芯科技監察人） 麥嘉容麥石來（中國新東陽負責人） 麥嘉陽（中國新東陽副總經理）麥添財（新東陽副董事長）

成立五十九年的嘉新水泥，正式進入第三代接班時代。在公司經營寒冬期之際接任董座的張剛綸，致力活化資產拚轉型，首役就是整合八千坪的都更案，他能帶領嘉新水泥走出悶局嗎？

撰文‧梁任瑋

六月十九日，老牌水泥公司嘉新改選董監事，董事長張安平交棒給姪子張剛綸，宣告成立五十九年的嘉新水泥企業團，正式進入第三代接班時代。

二○一一年，張安平的二哥、嘉泥前董事長張永平因涉嫌內線交易請辭，長期擔任嘉泥副董、素有「企業最佳救援投手」之稱的張安平，臨危受命接任董座，雖然任期只有短暫的十八個月，但這段時間對嘉泥來說，卻是變革最劇烈的陣痛期。

去年虧損 面臨經營寒冬期近年台灣公共工程銳減，水泥需求量趨緩，中小型水泥廠愈來愈難生存，嘉泥去年每股稅後虧損一．一三元，讓公司面臨成立近一甲子以來最嚴酷的經營寒冬。

儘管張安平上任後，在內部厲行撙節開支、人力精簡政策，去年甚至一口氣裁員二三％，但在股東會前夕仍遭市場派大股東點燃委託書收購大戰。

為了讓股東感受活化資產的決心，張安平還在股東會前夕將原本老舊的嘉新大樓一樓改裝為房地產銷售中心、擺出建築模型，趁著股東會首度將嘉新大樓的都更計畫對外公布。

「未來嘉泥的重心是台北市中山北路的嘉新大樓都市更新，最起碼要整合七、八年以上，我希望讓年輕人從頭到尾進行。」張安平坦言，過去他重新整頓一家公司，至少要五至六年才會見到成果，他接手嘉泥才一年半，無法繳出一張漂亮的成績單，他認為嘉泥未來只有資產活化一路可走。

攤開嘉泥的土地資產報表，二十筆資產中，土地資產約二十二．五萬坪，帳面金額約五十五．六億元；建物資產約一萬六四七一坪，帳面金額約二．一億元。在嘉泥眾多不動產中，最具價值、也最受矚目的就是占地一七四六坪的中山北路二段嘉新大樓的開發案。

一九六七年完工的嘉新大樓，是台灣第一棟中央空調、雙層隔音鋁窗辦公大樓，剛完工時，為中山北路最氣派的商辦大樓，全盛時期甚至有二十多國外商公司承租，所以在大樓一樓仍看得到許多國家的國旗，代表房客的國際化。

本案二○○七年原本只打算拆除自地重建，但張安平上台後，轉向進行大街廓都市更新，為此，還請來曾設計過東京六本木之丘森大廈、中國第一高樓上海環球金融廣場的美國知名建築師事務所ＫＰＦ規畫設計，顯見他想將父親嘉泥創辦人張敏鈺的起家厝變身為西區地標的企圖心。

挑戰都更 讓周邊效益放大今年五月，嘉新大樓改建計畫正式命名為「台北世紀城中城」，預計整合中山北路、錦西街至捷運雙連站共八千坪土地，光現住戶就有四百三十戶，將創台北市最大面積的都市更新案。然而，值此台北市都市更新正陷入文林苑引發的整合僵局之際，負責整合的張剛綸要面對的挑戰也不小。

娃娃臉的張剛綸，四十二歲，外人看不出來他進入水泥業已近二十年。「他很早就被父親（嘉泥前董事長張永平）培養接班，大學畢業後僅在美國工作一年，二十四歲就被派駐嘉泥中國參與建廠，兩年就為嘉泥蓋了江蘇京陽廠，以及上海浦東和浦西的兩座儲運廠房。」張剛綸的表妹、嘉泥副總經理王立心說，張剛綸適應新環境的能力很強。

「我們大可以直接賣掉土地，快速顯現效益給股東看，但卻無法發揮改善周邊環境的最大效益。」站在嘉新大樓二樓會客室祖父張敏鈺的自畫像前，張剛綸回憶，小時候每次到嘉新大樓，爺爺的辦公室裡總是亮著一盞枱燈，透過淡黃的光線坐在辦公桌前翻閱報紙，對於張家人來說，這棟建築物是張家的精神地標，為了延續這份精神，他選擇了一條較艱難的路傳承家族企業。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析，嘉新大樓整合周邊土地的規模愈大，所創造出來的商業價值愈高，若參與都市更新還可申請到容積獎勵，有助於推升改建後的房價增值空間。

嘉泥內部估算，若順利整合八千坪土地都更，將規畫為五棟結合商辦、購物中心與住宅的複合建築量體，可興建的樓地板面積有六萬坪，以目前開給住戶每坪一百五十萬元房價條件換算，總銷金額高達一千億元，嘉泥可分回約三百億元。

嘉新大樓所在的台北市中山區集英里里長何喜雄說，過去也有很多建商想要整合中山北路二段、錦西街都更，但沒有一件成功過，去年底，嘉新資產總經理祁士鉅登門向他說明都更案規畫，他很贊同整體街區的改造概念，所以當下他就同意參與都更。

據了解，目前嘉泥已接觸到全區六○％地主，其中有六八％支持，換句話說，還有近六成的地主需要說服，「這個案子絕對不簡單。」誠如張安平在股東會上表示，看來張剛綸要帶領嘉新轉型的另一波挑戰才剛開始。

張剛綸

出生：1971年

現職：嘉新水泥董事長

經歷：嘉泥副總、台泥監察人、嘉泥（中國）控股公司首席執行長學歷：美國麻省理工學院碩士家庭：已婚，育有二子

台北世紀城中城

位置：台北市中山北路二段至錦西街口

投資興建：嘉新水泥

基地面積：約8000坪

建築設計：美國KPF建築師事務所建築規畫：５棟建築物（辦公大樓、商場、住宅）、一座媒體塔

今年元旦祝詞，總統馬英九宣示將透過三波經濟政策，讓二○一四年成為台灣的經濟突破年。其中一項，就是土地活化和都市更新。

土地活化，經政府大力推動國有地BOT、地上權案，地上權住宅已在今年開花結果。而曾經被宣告「都更已死」的老公寓市場，也將以新的面貌強勢回歸。

從去年內政部的大型防災性都更、公辦都更，到今年雙北市的老屋重建、簡易都更，可以看出，經文林苑事件，政府找出的都更活路是：公部門自己做東、鼓勵民眾自辦都更。

政府與住戶聯手，象徵都更宅的遊戲規則，將完全改變。業界人士評論，從都更修法提高同意戶門檻，及北市都更處在年前預告修改指標、讓審查標準越來越嚴格看來，「在政府的都更算盤裡，建商已經淪為配角。」

都更政策急轉彎文林苑爛帳，讓政府從配角變導演

他分析，過去政府的做法，是在幕後提供容積獎勵，做為建商推動都更的誘因，卻因文林苑惹來一身臭名。所以現在，政府決定介入主導都更，並巧妙避開都更條例的死路，透過老屋重建、簡易都更等非都更途徑，鼓勵小面積基地自力更新，都有架空建商的意味。

長虹建設財務長陳茂慶也坦言，最近崛起的微型都更，因基地小、案量少，對建商來說實在沒有利潤，因此不會考慮參與。

也就是說，未來，想要都更，建商已經不是最好的靠山，靠政府或自力更新，才是新顯學。這也代表，在都更宅的購買原則上，容積已經不是最高指導原則，反而「好地段、爛房子」，即週遭住戶真的有急迫改建需求的產品，才是未來的「都更保證」。

都市更新研究發展基金會執行長丁致成分析，在新政策上受惠最大的，就是四層樓以下、戶數少、低矮的老舊住宅。此類建物因容積少、沒有都更機會，過去不受建商青睞；但只要是好地段，一旦都更成功，增值空間仍然驚人。

也就是說，未來挑選都更宅，必須反其道而行：建商不愛的，都更更快成功。房產專業部落客紅色子房建議，遵循人數、年份、面積、公有地四大原則。

快速都更守則一：避五○、二○禁忌，更快百分百同意

首先，以目前氣氛與政策看來，同意戶達百分之百，已是都更不可避免的門檻。因此，他建議謹記「五○、二○」禁忌，避免挑中地雷。

都更單元內住戶達五十戶以上：依目前的百分百同意標準看來，以實務經驗判斷，要整合超過五十戶，幾乎是不可能的事。

店面戶數佔全部戶數的二○％以上：店面越多越難談攏，尤其是靠黃金店面收租的屋主，無論是拆遷補償金、重建分回店面區位的爭執，都很難擺平。

快速都更守則二：三十年指標破功，缺陷房最有成功相

年前北市都更處的預告修正草案中，鋼筋混凝土建築三十年以上的標準已被刪除，改由建築師、專業技師判定，象徵政府認為屋齡已無法反映實際的建物機能。因此，要想搭上政府的新都更列車，衡量該建物是否「真的需要更新」是上策。

事實上，建物如果真的受損嚴重，本來就比較容易凝聚住戶共識。因此，在買房之前，建議可以先和鄰居探探口風，或是實際商請建築師到場判斷，可提高命中率。

快速都更守則三：大面積不吃香，小案件易過關

過去，北市「一坪換一坪」的基本面積需兩千平方公尺以上（約六百零五坪），讓許多人認為大面積建案才有機會。但從此政策上路超過三年，只通過個位數案件來看，大面積都更可能是窒礙難行。

目前，新政策將基本面積門檻拉低至五百平方公尺（約一百五十一坪），和動輒一、兩千平方公尺對照，戶數很可能整整減少一半，象徵整合難度直接減半。幸運的話更可能在十戶以內搞定，門檻大幅降低。

因此，戶數越少、面積越小，越可能快速如願。

快速都更守則四：把公有地拉進來，政府變成都更靠山

公辦都更大案齊發，但其實，民眾想參與其中也並非不可能。據公辦都更規定，只要更新單元面積裡有五百平方公尺以上公有地，且佔更新單元面積一半以上，就將由政府主導更新，這也是國內都更最有效率的管道。因此，若周邊有公有閒置資產如公家宿舍，也是好的都更宅標的。

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自辦都更：

實施者：地主或建築經理公司審件速度：最快3個月基本面積門檻：500平方公尺房價門檻：不限優點：1.整合容易；2.經簡易都更更新政策，加速行政流程；3.分回坪數高缺點：1.民眾缺乏專業知識；2.資金壓力

合建都更：

實施者：建設公司審件速度：2年半以上基本面積門檻：1.000平方公尺以上才有誘因房價門檻：40萬以上才有誘因優點：1.全程建商包到好；2.不用出資；3.建成後售價高缺點：1.整合不易；2.分回比例易起糾紛

整理：郭子苓