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3招買在績優股起漲點 國文老師賺3千萬的投資告白

2014-09-22  TCW  
 

 

這是一篇面對八百多位投資課程學員的演講稿,也是一位財富自由追尋者的告白。

現年三十七歲的國文老師雅雯,嫁給科技新貴的老公、住在花木扶疏的高級住宅區;她有傭人幫忙做家事,還有一雙可愛活潑的兒女,幸福人生的所有願望,在不到三十歲的她身上一一實現,然而,一場大火,卻彷彿嫉妒她的幸福般帶來驟變與詛咒。

這場火,使雅雯娘家損失慘重、燒出了負債,也搗毀了一個幸福女人無憂無慮的生活。

老天的詛咒有時也是祝福,一股渴望財富自由的熾烈雄心在這場火災灰燼中悄悄燃起;自認為是數學白癡的雅雯,透過學習與摸索,竟成為股市與房地產的投資高手,過去六年來,股票收益加上房地產增值達三千萬元,因為如此,她的資產足足比火災前翻了三倍以上。

雅雯追尋財富自由的故事,值得我們好好品味。

製作人.謝富旭

撰文‧雅雯 攝影.劉咸昌

噩夢

這是一場電線走火意外,火勢非常猛烈,大概過了一、二個小時,就統統燒乾淨了。在那個當下,我覺得自己一貧如洗,而且掉入深淵。

我從來沒想過,要跟那麼多人談論錢的主題。錢跟計算有關,計算跟數學有關。而我對數學,有著許多恐怖的回憶。

國中三年,我的數學平均分數是三十九分……,三十九分!

對我來講,九九乘法表已經是我的高級數學。我看不懂log,不會算代數,聽你們談論「杜邦公式」,我只能點頭、微笑,假裝自己比較低調。在你們面前,我大概一捅就破。

八年前,我的家庭發生一場嚴重的變故。因為這場變故,我開始學習用錢去賺錢,今年,已經是第八年了。在這八年裡,我學習買進房產、出租房產,我學習在正確的時間買進股票、賣出股票。出事後,我每天都很努力。

二○一○年,我「用錢賺錢」的理財收入是六十萬元,一一年九十萬元,一二年至一三年中,約一年半時間,信義房屋持股的股息收入,加上房屋租金,總共接近二百萬元。這二百萬元並沒有把房地產的增值收益算進去。這個曲線看起來很不錯,但是過程非常慘烈。我還是犯了很多錯,很多決定荒腔走板,非常狼狽。

我向大家坦承,我的起點並不低。我先生在科技業工作,我們夫妻倆在還很年輕時,手上就已經累積了一些資本。但是我必須強調,錢從來都不是關鍵,是你的頭腦、你的行動,決定你能不能財富自由。

○六年四月,台中市西屯區發生一場大火。那是我娘家,是一場非常嚴重的火災,電視新聞SNG現場轉播。那一天,我還在醫院,三天前才剛生了第一個小孩。手邊電話突然響起……我這一輩子都不會忘記那個發抖的聲音,我先生一直在喘氣。

他說:「你聽我說,不要激動,你家出事了。房子燒起來,非常嚴重。」等我回過神,已經看見我媽媽出現在電視上,一個特寫。我這輩子沒看過我媽媽出現在電視上,但是那個時候,我看見我媽一張大臉,還有一臉驚慌的表情。我聽得見火場嗶嗶剝剝燒東西的聲音,很多人跑來跑去。

那是中午十二點。攝影機拉近,看著火球越燒越高,越燒越旺,最後燒成一片。我縮著身體,坐在病房床上,腦子裡一片空白,喉嚨像噎住了,什麼聲音也發不出來。從那天起,我才明白。人受到驚嚇的時候是不會崩潰的,你只會空白。

這是一場電線走火意外,我家加蓋的鐵皮屋裝了一台舊冷氣,冷氣電線走火,隔間都是木板,一下子就燒起來了。火勢非常猛烈,波及兩間房屋,大概過了一、二個小時,就統統燒乾淨了。

當時我有一點點儲蓄,妹妹還在念書,我的博士學位念到第三年,我的父母沒有存下多少錢。新聞說,「目前還不知道有沒有死傷!」火是從我家燃起,我們一定要負起全部的責任。我心裡清楚,那種老房子是不會有保險的,我根本不知道那點存款夠不夠賠,而我的生活,也不知道會有什麼改變。

在那個當下,我已經覺得自己一貧如洗,而且掉入深淵。

但是我記得很清楚,那一天我沒有哭。到了晚上,還是沒有。我的孩子躺在旁邊,眼睛朝上看,手腳一直揮來揮去。我突然很生氣,不自覺地罵出一句跟媽媽有關的粗話;我不甘心。握著孩子的手,我對自己說,我就不信,賺不回來。

那場火災成了我這輩子最大的噩夢。那一天開始,我對自己說,我要有錢、有自由,有錢到「給它多燒個幾次我都不怕」的程度。

振作

累積資本是你要蹲的第一個馬步。

你不可能在不知道自己一年花多少錢的狀態下,宣布要達到財富自由,不可能。

從那一天起,我就從數學三十九分的程度,開始學習賺錢。我跑到圖書館,發揮研究的精神,把我能吸收的理財書統統瀏覽一遍。書上說,要變有錢就要先記帳;記帳很容易,也不難開始,既然書上這麼說,我就照著做。從那一天開始,我就記帳,至今做了七年半。

第一年,我花了整年時間記錄再整理,做出全年支出表。第二年,經過監控與整理,我的支出降低二○%。第三年,我的家庭總支出又再降低二五%。請注意,我在○六年生了第一個孩子,○七年生了第二個孩子。我在兩年內生了兩個孩子,但是三年內,我的家庭年度總支出,卻降低了四○%。

我向大家坦白,我減肥減了無數次,每次都失敗。我不想變瘦嗎?非常想,那為何每次減肥都會失敗?因為習慣。習慣是日積月累養成的,非常難改。

你要改變它就要用心,要有策略。在關於錢的事情上,我比減肥更有決心,為了改變花錢的習慣,我花了很多時間,去找扭轉習慣的方法。

我跑到圖書館,尋找有用的企業管理書,最後總結「重複」還有「跟進」兩個原則,設計了這樣的流程:記錄↓編列↓監控。

我每一年,都會做出支出總結。我會知道每一項需要花多少錢,然後依據習慣,編列來年預算。編列預算後,你的生活就要開始根據預算來監控,這能幫助你做到兩點,一是重複,二是跟進。我總結出來,要改變花錢的習慣,就要做到這兩點。

你聽到這裡,可能會說,需要那麼累嗎?需要那麼囉嗦嗎?你需要。累積資本是你要蹲的第一個馬步。你不可能在不知道自己一年花多少錢的狀態下,宣布要達到財富自由,不可能。

我有把握,如果你從來沒有記過帳,一旦算出最後金額,結果應該會讓你大吃一驚。累積資本,是理財的第一步,你得把這個馬步蹲好,才能走下一步。請審視你的報表,如果你沒有報表,我建議你明天就做一張。先做到誠實,改變才會發生。

這種生活真的非常枯燥,我會去估算沙拉油的使用刻度,在桶子外面畫線,進行配給。我大女兒的兩歲生日禮物是一個人民幣三塊錢的皮球(編按:當時她旅居上海);三歲的禮物,是菜市場買的兩把塑膠水槍。我苛刻算計,極盡瘋狂。

從衛生紙到沙拉油,都被我記錄成圖表,建立預算、嚴格控管、鐵血執行。我的生活變得非常枯燥,但是錢累積的速度卻慢得讓人生氣,我覺得事情似乎不太對勁,但是我不知道錯在哪裡。

後來我的沮喪感,被一件事情解開了。

有一天,我終於下定決心,去問一個我當時所能接觸到最有錢的人。那個有錢人是一位非常成功的銷售員,資產淨值至少是我的十倍,全部是靠自己賺的。我太想知道,自己做錯了什麼?

我們約在台北喜來登飯店的辰園。她那天對我說了什麼,詳細的內容我已經記不清楚了,我只記得離開前她對我說了兩句話:「錢是越花越多的,你不知道嗎?」「錢是賺出來的,不是省出來的。你不知道嗎?」我不是很懂,但是隱隱約約知道我犯了一個錯,我發現自己「見樹不見林」。那天離開飯店,我坐上捷運,在車廂上我拿出筆記本,寫下兩句話:「賺錢的能力,比省錢的能力更重要。」「拓展收入,比量入為出更重要。」

重挫

好幾個股市直線下墜的夜晚夜不成眠。

到了下跌的後期,我已經崩潰了。

有一天,我開車開到一半,突然淚流滿面……但是,錢要怎麼賺呢?當然就是投資嘍!在認識Michael(編按:雅雯的投資啟蒙老師,晉昂投顧總經理洪瑞泰)之前,我已經有買股票的經驗。中國A股的牛市,從三千點到六千點,再從六千點到一千六百點,我都在裡面。

火災之後,我除了持續苛刻地執行cost down(降低成本)計畫,同時把身上僅有的幾百萬元現金統統投入股市。我絕口不提自己買房,想都不想。我的目標就在前面,所有能存下來的每一分錢,我都投進股市,我想賺快錢。

○六年發生火災,○七年,我就從台灣股市與大陸股市各賺一百萬新台幣;我在台股的投報率是二一%,略低於那一年大盤的增長率。那一年,我做了四次交易,不知道發生什麼事,四次進出,居然都賺到錢。○七年七月的時候,我記得就賺了二百多萬元,平均持有時間都不到半年。

我沒有注意到,○七年,是只要有買股票都能賺錢的一年。而且,我的投資報酬率還略低於大盤漲幅。我把眼睛矇住了,只看到自己賺錢。

○七年底,我花掉其中一百多萬元,幫家裡還一些債,然後把剩下的資本,重壓聯詠,我相信,再過一年必定會翻上一倍。然後,志得意滿地滿手持股,進入○八年。

○八年,非常慘烈。因為我深信長線投資,堅持滿檔、不退出,股票帳面損失了四○%。我以為,這是考驗耐力的時刻。我對自己打氣:「不要賣、不要賣、不要賣;巴菲特、巴菲特、巴菲特!」唉……,我一張也沒有賣。等我忍不住想賣的時候,已經虧掉五百多萬新台幣。

那年,上海A股從六一二四點崩盤,聯詠從我買進的一六七元下滑,滑到了六十元。我咬緊牙關,好幾個股市直線下墜的夜晚夜不成眠。到了下跌的後期,我已經崩潰了。有一天,我開車開到一半,突然淚流滿面,必須把車先停在路邊,因為我哭到眼睛已經張不開。

○八年年底,我灰頭土臉。我的堅決跟頑固,讓我的儲蓄灰飛煙滅,每天苦讀的那些資料、節省下來的家用全都白費。我的心情惡劣,辛苦這麼久,財富累積竟回到原點。

我不知道哪裡錯了,我不是都照著書上說的做嗎?我記帳、存錢、讀書、做筆記,我記錄每一次進出,計算淨值,我在想,是不是自己業障很深?這種自我懷疑的聲音一直跑出來,讓我的鬥志奄奄一息。

如果有一天,你「回到原點」,不要放棄,你還在路上。想想我的例子,擦乾你的眼淚,給自己打氣。你不能說「我沒有那個命」,你不能說「股票太危險了」!

我的朋友對我說,最聰明的魚,上鉤的時候不會逃開,而是朝著被鉤住的地方游過去,讓魚線處於放鬆狀態,才有機會活命。我對自己說,要當聰明的魚,迎向我的鉤子,只有面向困難,承擔迎面而來的壓力,放眼遠景與目標,改變最終會發生,你不能怨天尤人。

○八年底,上海下起一場大雪。就在那年年底,我終於迎來了我投資生涯的第一次機會。

再起

我的選股策略,就是要找到,「長跑選手中,突然一個轉彎,能短跑衝刺的」,賺上一波。

有一天,我開車到離家不遠的星巴克喝咖啡。星巴克的太妃榛果拿鐵有超高的卡路里,非常適合一個沮喪的人。我繞了一圈,隨手拿了本雜誌,坐下來,然後打開,翻到某一頁,呼吸幾乎喘不過來。我簡直不敢相信自己看到的東西,心臟要停了。

我住那區的房價,居然在暴跌。○八年十一月,上海房價突然瘋狂下跌。短短一個月,跌掉五○%,許多公寓甚至跌回幾年前的起漲點。

我看著那張圖開始計算:手上只剩七百萬元新台幣,若買兩間房子,大概會花掉六百多萬元新台幣;兩間房的租金收入,我知道一年是接近三十萬元新台幣,所以我的殖利率是五%。我做了簡單的判斷,回到家裡,當下就決定,要買進。我在大雪的天氣裡天天找房子,找到馬上買,沒有猶豫。

花了兩個月,我就掏光身上所有現金,買進兩間套房,統統出租,然後等待曙光出現。

我沒有做任何貸款,因為當時貸款利率是八%,而且在上海買房,在台灣無法貸款,我的股票統統在○八年底賣掉,損失四○%的資金,還剩七五○萬元新台幣,我幾乎全都押下去。

上海的房地產市場只下跌五個月,然後就開始瘋狂反彈。我在股市裡失去的四○%本金,在那場房地產瘋狂反彈中,統統彈了回來。○九年,我的淨值又回來了,好像跳了河,河又把你彈回來。就像安慰我一樣,上天摸了摸我的頭,叫我繼續努力。

回想起來,如果那個時候買股票,我會做得更好。事實上,在那個時間點投入對的股票,我的淨值可以膨脹三倍、五倍,甚至更多。

我會全額買進房地產,不懂得融資技巧,凸顯了我在財商上的幼稚與愚蠢。我心裡很清楚,當時很不成熟。

在我認識巴菲特班跟Michael以前,我每年的理財收入,幾乎只在三十萬元上下徘徊,沒有什麼突破點。這個情況,在○九年接觸《巴菲特選股魔法書》之後有了改變;我知道書上說的東西是對的,幾乎第一時間,我就想進場做看看。

手邊沒有多少錢了,我飛回台灣,拿保單質押,利率三%,想辦法又拿到一筆錢,開始投入股市。我陸續買進大統益、正新,獲利了結。接著買進信義、再加碼信義。我的操作像海綿寶寶做蟹堡一樣簡單。花了三年,我在股市裡的資金,翻了一倍。

視調性選股,找出最有把握的狠狠下注Michael教我,買進股票,必須讓自己像一位企業家一樣思考。你必須想像,每家公司、每張股票都像賽跑選手,有的企業像短跑選手,它們靠衝、賣新的東西來掌握先機,拚命先賣,先賺一大筆;有的企業像長跑選手,它們靠耐力,對成本要有穩健的控管,才能細水長流。

我的選股策略,就是要找到,「長跑選手中,突然一個轉彎,能短跑衝刺的」,賺上一波。舉例來講,信義、正新、大統益等,就是這種例子。

還有,我也分享我的建議。剛開始的時候,專注在學習,而不是賺錢。就算只是一張兩萬元的單子,我都會操作得很專注;最有效的防禦,就是進攻。我不會去建立防禦的部位,統統進攻。也就是說,我只會押注在最有把握的股票上,狠狠下注。

其次,你要進行思考的訓練。先進行有效的推論,然後押注。我用一個對話當例子,說明這個問題。

想像有一位同學走進會場,腿到我的腰那麼長。身材窈窕、長髮披肩,你忍不住靠過去跟她攀談。那位同學說,她叫志玲。

為了尋找話題,你問志玲:「同學,最近A股好像不錯,你怎麼看?」志玲咯咯一笑,揮手撥了撥頭髮:「是不錯,加油!我買中國銀行。」你趁機靠得更近了。又說:「同學,怎麼說?總有個理由,它哪兒不錯?」志玲挽起你的手說:「哈……,我、就、是、覺、得、它、不、錯。」你不死心,繼續追問:「到底哪不錯?」志玲回答:「A股這波,中國銀行漲得特別多!」「可是地方債務的問題,中國銀行會受波及啊?」「地方債沒事!我昨天看財經台,裡面的專家就這樣說啊!」在這個對話裡,那位志玲同學犯了所有邏輯上的錯誤。她說:「我、就、是、覺、得、它、不、錯。」這叫「奇蹟式思考」;她說:「A股這波,中國銀行漲得特別多!」這叫「循環論證」,她把結論當成了前提;她說:「地方債沒事!我昨天聽專家說過。」這叫「權威推論」。這些都不是正當的推理過程。而正當的推理過程(她的推理式投資法詳見子篇),對你進行押注、提高勝率,有莫大的關係。

我在上海,認識了一些身價億來億去的朋友,這些人的待遇很高,住的很好;他們能有賓士車、保時捷;但是這些人,向我展示了內心不可見的一面,那是一種害怕、擔心、恐懼、空虛的那一面。

很多年前,香港股神曹仁超的一段話,常常出現在我腦子裡。曹仁超說:「當一般人的財富累積超過一千萬港幣關卡時,他認為,人生追求的目標,應該由金錢轉移到其他地方,比如你的健康、家庭、婚姻,或是真心對待你的朋友,以免勞碌一生,除了金錢,一片空白。」勞碌一生,除了金錢,一片空白。這三句話,重重敲中我的心。這幾年來,我不是想著賺錢,就是正在賺錢,剩下來的時間已經心力交瘁。比起七年前,我的淨值翻了三倍,我的被動收入翻了六倍,但是我的心裡總是空空的。

在一年前,這個困惑終於解開。我看到一篇文章突然茅塞頓開。那是黑幼龍寫的,關於夢想與渴望。黑幼龍說,開好車、住帝寶、出國留學、賺更多錢……,這些都只是渴望。但夢想的層次不只是渴望,渴望只為了讓自己滿足;夢想,會希望讓別人滿足。

簡單講,渴望,只跟自己有關;夢想,會跟別人有關。如果賺了錢,你能用錢去交換一種生活、去交換你的使命,那麼,你將會自由、將會快樂,將會與世界跟自己達成圓滿的聯繫。

我突然理解,巴菲特之所以不凡,不只是因為他是世界上最會賺錢的人,他還是這個世界上最會花錢的人。回顧這整個過程,因為火災,我學會省錢;因為省了錢,我發現賺錢更重要;因為賺了錢,我發現花錢更重要。

經過深談跟思考,在今年,我在自己的筆記本上,寫下第二個有關金錢的祕密,屬於我自己的,很深的體會。原來,花錢的能力,比賺錢的能力更重要。錢只是工具,快樂才是目的。這就是我體會到的,自由的經歷。

雅雯

出生:1977年

經歷:僑光科技大學、遠東科技大學國文講師

學歷:師大國文系博士

家庭:已婚,育有一子一女著作:《曼尼先生》(秀威少年出版)因為老婆,

家庭資產增加3倍

雅雯隨丈夫赴上海派駐,辭掉教職,成了家庭主婦。任職國內某半導體大廠的雅雯夫婿鍾先生說:「雅雯是家裡的財務長,因為有她,我們的家庭資產得以增加3倍以上。」40歲的鍾先生雖是年薪7位數的科技新貴,但他很支持雅雯涉獵股市與房地產的積極投資作法。每天上午7點出門,晚上9點才回到家的鍾先生說:「科技業很操、很累,能不能早一點退休,就指望老婆的投資功力了。」鍾先生透露,日常生活中的雅雯還滿散漫的,但她對投資理財的學習與實戰,卻有令人驚訝的嚴謹與毅力。「我難免在工作上會聽到許多明牌,叫她去買,全都被否決,事後證明她大都是對的。」「她總說明牌要靠自己推理,抽絲剝繭找出來,像她投資的大統益,我聽都沒聽過,竟讓我們大賺!」鍾先生承認,因為雅雯在房地產與股票投資的豐碩成績,讓家庭資產至少增加3倍以上,沒工作的她,賺錢功力比他每天辛苦工作14小時還要厲害。

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日本、馬來西亞、柬埔寨 房價起漲還能賺價差? 海外置產選標的 這些功課必懂

2015-06-29  TWM

撰文•周思含

近年來台灣房市沉寂,海外投資市場異軍突起,打著「高投報率」的旗幟,紛紛吸引台灣熱錢流出海外置產,不過真的有這麼好康的事嗎?專家提醒,別被甜美的報酬率數字沖昏頭,勤做功課才是投資守則第一條。

台灣房價高漲、租金報酬率低早就不是新聞,除了增值空間有限,加上政府打房政策影響,想尋求穩定收益的包租公們,前仆後繼飛往海外置產,蔚為風潮。這股海外不動產投資熱潮持續至今,熱度有增無減。

而台灣人最喜歡的海外不動產標的,多半集中在鄰近的亞洲國家,其中,日本置產著重於長期持有,賺取穩定租金報酬;東南亞地區則因成長快速,房價起漲,有機會短進短出賺價差。

不過,亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超提醒,高報酬的投資背後隱含著不可輕忽的風險,想當海外包租公,還是得勤做功課,隨時掌握投資區域的最新動態。

海外標的一:日本

搶進置產的「末班車」

最早吸引海外包租公置產目光的,就是日本。除了因為日本是台灣人極為喜愛的旅遊國家,光是台灣人赴日旅遊人數全年已達兩百萬人次以上,從房地產投資的角度來看, 隨著迎接二○二○年東京奧運而興起的公共建設將陸續啟動,整個東京市將逐步改頭換面,對房價和租金都有正面助益。

觀察近半年來整體東京房市的變化,富群海外地產顧問賴煥昇表示,目前稍微呈現「價漲量縮」的現象,「『價漲』並不是指土地價格上漲,而是因應東京奧運,工資調漲,許多自有住宅建案停工,但大型建案仍然持續,新成屋價格因而受到影響;至於『量縮』,則是因為銀行利率調降,民眾相對較能負擔房貸,進而願意買房的人多了,造成房東產生惜售的心態,因此成交量較為下滑。」既然「價漲」,那已經先行進場的包租公豈不樂歪了?

賴煥昇進一步說明,事實上,房價稍漲並不代表租金也跟著起漲,因為租金通常視區域行情而定,再加上儘管日本國內大型企業帶頭調高已凍漲多年的員工薪資,但是在消費稅也調高的情形下,房租自然無漲勢可言;普遍來說,在房價稍漲、租金不動的情形下,如果現在買進,相較於半年前,日圓計價的投報率其實是微幅下跌的。不過賴煥昇認為,在日圓大幅走軟的情形之下,抵銷了微幅上調的房價,和早前的進場時機點來說,並沒有太大的差異。

整體來說,已在日本置產者,目前仍有續抱等待房產增值的空間,至於空手但現在有意買進的投資者,現階段仍可把握日圓處於低檔的機會點,但日前日銀總裁黑田東彥聲稱,日圓實質有效匯率已經「非常低」,不太可能進一步貶值,也許這是搶進日本置產的「末班車」。

海外標的二:馬來西亞

優選首都SOHO型物件

除了日本之外,近幾年台灣人最喜歡的海外投資標的,另外還有搭上東協經濟成長列車的東南亞地區,剔除物價太過高昂的新加坡、排華情形時有所聞的越南及印尼,有「東協資優生」稱號的馬來西亞因而出線。

璽朵國際海外資產部門副總經理黃淑苓說,這幾年從事馬來西亞房產仲介的業者迅速膨脹,表示市場真的很熱,「不過,市場很熱通常也代表基期相對較高,想投入馬來西亞置產的投資人,要有長期抗戰的心理準備。」由於馬來西亞可以使用華文溝通,加上高速經濟成長與大馬政府大力推動交通、基礎建設,並祭出多項政策吸引海外資金進駐,此外,大馬政府為了活絡房地產市場,從○六年開始放寬地產政策,近年更鼓勵投資移民,推動MM2H︵第二家園︶計畫,種種利多,果然激勵大馬房價近兩年來逐漸走升。

而台灣人在大馬置產,首選地點以首都吉隆坡為主,特別是由雙子星大樓、敦拉薩經濟特區及巴比倫廣場所圍繞起的「金三角」,更是精華商圈。一般而言,吉隆坡的大樓目前每坪單價從四十萬元台幣起跳,最貴突破百萬元,多數入門總價至少就要千萬。除了吉隆坡,距離車程兩小時的麻六甲,在○六年被列為世界文化遺產,每年吸引超過數以千萬的遊客,為當地帶來龐大商機,也是國人前往馬來西亞置產的第二選擇。

經過這兩年「熱炒」,大馬房價已被拉高,但黃淑苓表示,「相較於台灣房市,馬來西亞仍然是可以進場的標的,不過物件的選擇就要以投報率較穩健的居家辦公室(SOHO型物件)為優先考量。」此外,由於馬來西亞政府也有打房措施,稅率上亦面臨修正,在當地買氣不高的情形下,將來轉手性的問題值得多加考慮,因此選擇新成屋優於預售屋,除了考量議價空間,預售屋的不可控制因素也比較大。至於標的位置,黃淑苓給的建議是,「所有海外買房都應該以首都為首選,因此,吉隆坡就是最佳標的。」相較於馬來西亞首都,從房仲門市海報聲稱「只要車位價,即可擁有」的柬埔寨就親民多了。

近期的柬埔寨旅遊十分熱絡,從聞名的吳哥窟古蹟探索之旅,搖身成為房產團的考察旅遊勝地,許多業者甚至以「比墾丁五星級度假行程還便宜」為號召出團,有業者表示,像這樣的房產考察旅遊團,小至六人成團、多到三十人一團,近兩個月來,看房人次突破千人。

海外標的三:柬埔寨

美元走強 房價基期低成亮點柬埔寨房市究竟有何魅力?首先,二十一世紀不動產副總經理曹若琪指出,「美元走強使得以美元計價及流通的國家投資正熱,柬埔寨是少有的『美元全面流通國』,再加上正值經濟發展飛速時期,像是二十年前台灣的縮影,房價基期相對低檔。」雙城建設台灣負責人黃子晃補充,海外買房最怕匯差問題,他以在大馬置產舉例說明,「先將新台幣換成美元,再用美元換成馬幣,可能造成兩次匯損,但是在柬埔寨兩種貨幣雙行,能將匯兌風險降至最低。而且,當地外匯沒有任何管制,在柬國賺的錢,都能輕鬆匯回台灣。」最重要的是,柬埔寨挾著地理位置優勢,在東協扮演貿易樞紐角色,未來待泛亞高速鐵路興建完畢,能串連昆明、越南、柬埔寨、新加坡、吉隆坡等地,前景相當樂觀,因此早就吸引許多外商集團積極搶進。

不過,在決定投資前,仍然必須特別注意風險,曹若琪指出,柬埔寨住宅的土地產權有兩種方式,一是永久產權,一是九十九年期的地上權;前者能夠向當地銀行借貸,後者不能,且會隨著使用時間逼近而跌價,買方購買前應事先確認產權,避免糾紛。再者,外國人購屋皆須遵守《外國人私有房產所有權法》,即只可購買二樓或以上的共管式高樓產業。

綜觀東南亞的房市現況,張漢超指出,投資人欲求穩定報酬,可以馬來西亞為首選,基期雖高但是相對安全穩定;如果想搭上翻倍成長的獲利列車,柬埔寨看起來很有機會,不過風險相對高出許多。

「投資工具沒有好壞,最重要的是投資人有沒有花心思做功課,不要被房仲業者用話術牽著鼻子走。」張漢超建議,海外投資房產須注意房屋轉手性、房價走勢及增值性、匯率風險,租金投報是否透明化,同時,也要掌握這些國家的政策,或者有何重大建設利多,開發投資新管道,避免被套牢。

柬、馬、日、台四國2014年以來房價漲幅 柬埔寨 馬來西亞 日本 台灣

區域 金邊

蛋黃區 吉隆坡

雙子星周邊 東京 台北

信義區

房價

年漲幅 18% 13% 6% -5% 時間:2014年1月至2015年5月底資料來源:21世紀不動產儘管海外置產標榜「高報酬」,但也相對「高風險」,勤做功課絕對不可少。

柬、馬、日、台四國2014年以來租金投報率 柬埔寨 馬來西亞 日本 台灣

區域 金邊

蛋黃區 吉隆坡

雙子星周邊 東京 台北

信義區

租金

投報率 10% 7% 5% 1.57% 資料來源:21世紀不動產專家建議,投資客投入海外置產時,未來的成長性很重要,因此,標的應以首都為優先選擇。

更正

第962期第78頁,表格誤植「交大科技法律研究所博士班」為錄取率百分百,實際上為25%,就出刊日前之資料統計,為國立大學法學院最低,特此說明。

第965期《非懂不可 10個健康密碼》第73頁圖表「從走路到飲食,你現在就該關心的健康數字!」中,正常舒張壓誤植為80∼129mmHg,正確應為80∼84mmHg。

第965期第147頁《熱門商品獨家特搜 教你買對長看險》,文中表格將南山人壽「美滿人生長期看護終身保險」誤植為「美滿人生長期看顧終身保險」;其給付項目之給付上限為十六次誤植為十六年。 編輯部
 

 


日本 馬來 西亞 柬埔寨 房價 起漲 漲還 還能 能賺 價差 外置 產選 選標 標的 這些 功課 必懂
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