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陀地經紀撼贏大財團

 

2010-10-07  NM





樓市持續升溫,除了業主高興外,最開心莫過於地產代理。

論規模,肯定是中原及美聯兩大財團獨霸市場(利嘉閣及香港置業,分別是中原及美聯的附屬公司);但中原主席施永青卻指行業並非「中美大戰」這麼簡單,大行亦難以攻破陀地勢力雄厚的區域。「中原、美聯各佔市場三分一,其餘由中、小型行佔據,我哋好少沾手舊區市場。」

事實上,各區有不少陀地經紀行揮低大行,例如駐紮屯門的祥益地產,長期佔區內逾一半成交;而曾在中原任經紀的創富物業老闆,睇準大行欠缺靈活,遂自立門戶,短短三年已成為粉嶺大哥;至於主攻大角咀的龍鳳地產,大行甚至於區內全無蹤影。祥益地產

開業年期 21年

分行數目 25間

區域 屯門

代理人數 200人

中原、美聯向來明爭暗鬥,但在屯門卻不敵地頭蟲。今年六月,祥益連開四間分行,老闆汪敦敬猛讚市中心屯門時代廣場的鋪位難求,較兩旁的美聯或香港置業的鋪位大三倍,「喺正轉角位,兩邊落地玻璃對正市中心,我哋要預先交裝修設計俾大業主先爭得到。」

屯門是祥益的根據地,故此凡有大行開鋪的地方,必定有其足跡,例如全港最大型居屋兆康苑,便有三間分鋪,而最旺的屯門市中心,亦有七間分店插旗,「有啲鋪足足等咗十年,我不惜工本爭番嚟。」

屯門面積之大,約有半個九龍,難怪祥益開鋪政策如便利店般,總有一間喺左近,令屯門分店多達二十五間;反之四大代理鋪,在屯門加起來亦只得十九間分鋪,有屯門大行經理說:「唔係潑自己冷水,屯門有一半成交都係祥益做。」

舌戰施永青

不單愛鬥鋪多,兩年前汪敦敬更曾與施永青在電台舌戰,施認為細行於金融海嘯後不宜逆市擴張,質疑汪的策略不切實際。「施永青嗰時睇淡樓市,我就話樓市好快復甦,結果你都睇到啦。」

其實行內對祥益的印象麻麻,指其職員筍盤就自己買,然後托高價格沽貨獲利,汪敦敬試圖解畫,指經紀買賣實屬正常,「只要交易時向買家申報就無問題,如果違法,同行早就報警啦。」

惟背後仍有不少炒家對這種手法有怨言,認為有利益衝突。汪敦敬卻反指常被行家抹黑,「商場閉路電視,影到對方踢我哋職員,有晒證據,最後對方要留案底!」

專請笨人

他笑言旗下經紀不作奸犯科,反而「笨笨地」居多。全公司二百名職員,有七成是再培訓人士及新移民,「佢哋住喺屯門,客仔多數係街坊或者同鄉。」

任職祥益經紀十二年的陳阿麗,九七年屯門八佰伴結業,便轉行做代理,由於廣東話半桶水,帶客睇樓時非常尷尬,「我講嘢唔正,要講幾次客人先明白。」可幸屯 門住有不少新移民,口音反成為其優勢,「有個客見我有口音,問我邊度嚟,原來大家都係福建鄉里,之後講鄉下話傾偈,最後傾成百三萬買兆禧苑,佢啲兄弟姊妹 後來都幫襯我。」陳阿麗現已成為祥益佣金最高的經紀之一。汪敦敬笑說:「我啲伙記識講中國十六種方言。」

搞地區關係

政府七十年代發展屯門新市鎮,汪敦敬是首批殺入屯門開地產鋪的人,自此便立心在區內搞關係,現時身兼區內多項公職,每年農曆新年大派十萬個利是封,又扮聖 誕老人派禮物,「我哋中、小型公司,廣告一定唔夠大行多,惟有實際啲答謝街坊。」又例如業主只要簽下委託書,讓祥益獨家放盤,便送五百元的全屋清潔。

祥益一直是屯門王,但汪敦敬卻從未在區內居住,近年他愛買九龍站豪宅,惟作為地產公司老闆,亦要透過對手入市,「我透過中原同利嘉閣搵盤,始終西九靚盤唔易搵,要四十八小時內決定買唔買。」

睇通大行弊病減佣致勝

祥益是屯門開荒牛,相反成立不足三年的創富物業,已在粉嶺開了六間分行,四大則在該區合共有十間鋪,創富老闆張銘均牙擦地說:「一開鋪我就預咗要同大行平分天下,而家佔咗三分之一成交。」

張銘均以前是粉嶺及上水區的地產經紀,不時自己也揸鑊鏟,「响粉嶺做咗十四年,沙士之後,啲樓低水得好緊要,索性邊做代理邊炒樓。」翻查資料,從○四年起,張銘均至少炒過二十多個上水及粉嶺單位,買入價大部分約一百萬元,通常賺一至二成便離場,最厲害是從未損手。

直至○七年,他決定放手一搏,花七十萬元創業,「樓市始終有波幅,唔會長升,炒樓始終有風險。」故此他揀在私樓較集中的粉嶺開鋪,半年內開兩間分行,與大行硬碰。

創富物業

開業年期 約3年

分行數目 6間

區域 粉嶺

代理人數 50人

炒樓即炒魷

他在創業之前,已與區內的炒家打了招呼,「除咗大家都識嘅鬍鬚余之外,仲有四、五個炒家活躍於粉嶺,佢哋揸貨比鬍鬚余仲多。」

他更向炒家承諾連同自己在內,所有員工不可炒樓,違者必炒魷,「你問吓鬍鬚余,係咪好多大行經紀有筍盤都自己炒先,對佢哋唔公平。」

他更睇穿大行靈活性低,去年底帶頭將買家的佣金減至七折,大行起初也照跟如儀,「佢哋減咗四個月就無繼續,聽講話總公司怕對其他區嘅客唔公平,影響深遠,所以即刻停止。」他表示此招薄利多銷奏效,生意額急增一半,故今年在區內再多開三間鋪。

成功搶了佔有率,他又再度橋,欲將佣金調回正常水平,最近便開了裝修公司鋪路,「慢慢加到八成、九成,轉為送幾千蚊裝修禮券,同時又可以幫襯我哋裝修公司,我又賺得番,一舉兩得。」

擴張太快易中伏

經濟低迷時,就算分行逾百間的大行亦重創,利嘉閣在九七年,分行數目逾一百間,惟金融風暴後縮減至六十間。至○一年,樓市仍未復甦,終以一億元賣盤予中原。

而香港置業,九六年為擴充,引入長實,翌年擴展至一百四十間分行,金融風暴後縮減至二十五間。有報導指,香港置業與長實的關係太密切,遭其他地產商杯葛,使港置只能賣長實樓盤,生意轉差,經紀不斷跳槽,直至○○年被美聯收購。

另外,紅極一時的鴻運地產,曾是沙田區的二手樓大阿哥,可惜金融風暴後大損元氣,至○○年轉攻一手盤,卻被中原、美聯夾擊,最終結業。○三年,其老闆田國強的妻子沈國芳重操故業,成立鴻雋地產,至今規模依然不大。

為抗衡大行,美國的世紀21引入特許經營模式,小型地產鋪加盟後,每月付專利費,便可使用其招牌,現時在港有一百三十間分店。

舊區包通渠

細行欠缺宣傳,故上述兩大陀地公司老闆也樂於訪問,惟獨在旺角及大角咀開了十間分店的龍鳳地產老闆甄智傑卻異常低調,卡片只印上投訴部經理,「我只想平平淡淡做生意,依家只負責客人投訴,我派個經理同你做訪問啦。」

四十多歲的甄智傑,是龍鳳的創辦人,行家指他甚少在店內出現,只知他在區內有數個物業收租。

龍鳳地產

開業年期 18年

分行數目 10間

區域 大角咀、旺角

代理人數 約20人

被迫擴張

龍鳳現時在區內有十間分店,較歷史悠久的大同地產還要規模大,惟行內人指它是「被迫」擴張,「其實佢唔想開咁多分行,有啲隔籬街已經有一間,但職員做得耐,要俾佢哋多啲發展,所以先開分行,否則就自立門戶。」

事實上,龍鳳就算分行眾多,但員工只有二十名,龍鳳地產經理陳宗健表示每間鋪只有一至兩人,若要帶客睇樓,鋪頭便索性關門,因此營運成本有限,「好多職員都係附近嘅師奶,一做就十幾年,有自己班客,買樓賣樓都係同一個代理經手。」

陳宗健指舊區經紀要提供另類服務,「條渠塞咗、停電、漏水都會搵我哋幫手,我有好多相熟鋪頭嘅電話。有時業主會問我哋點裝修,邊間裝修鋪好,如果業主想劏房,仲要教埋佢哋點攞牌同裝修。」

九○年代初,房協興建的油麻地駿發花園落成,大行亦曾嘗試殺進該處開鋪,惟最終亦被龍鳳揮低,「駿發的二手成交唔多,養唔起一間大行,細行無咩開支先做得 住。大行每月要上繳約十萬元行政費給總部做廣告費,皮費太重。」一名地產經紀笑說,一些單幢樓較多的舊區,即使所有成交全由一間大行獨霸,亦不夠維皮。

現時舊區有不少重建新盤落成,龍鳳也積極搶生意,今年在奧運站新盤海桃灣樓下開了分行,以為可食正區內換樓客幫襯,可惜生意麻麻,陳宗健坦言:「新盤點都唔夠大行鬥。」

大同地產決裂

大角咀細地產鋪林立,其中有逾四十年歷史的大同地產最悠久。首間分店位於大角咀大同新邨,故以此為名,高峰時擁有二十八間分行,單是美孚便有近十間分行。

惟○三年,三名股東不和決定分家,各自分區盤據,但依然沿用大同地產作招牌,彼此的裝修亦很統一,一律掛着葫蘆及銅鑼等中式布置,只是樓盤資料已各不相通,外人難以知道已拆夥。本刊找到大角咀大同的老闆劉小娟,但她拒絕回答任何問題。

 


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全球頭條丨特朗普點頭波音或贏大單 聯合利華回絕卡夫亨氏報價

——CNBC——

【特朗普重申力挺制造業 波音或贏得F18戰機大單】周五特朗普來到波音在南卡羅來納的總裝廠,重申了振興美國制造業的決心,並再次威脅了試圖將工作崗位移至海外的企業。特朗普表示將全力支持“國貨”,想外遷的企業將面臨“嚴厲懲罰”。此前特朗普曾炮轟波音“空軍一號”造價過高,波音承諾將改進,特朗普對此非常滿意,並表示正考慮給波音F-18"超級大黃蜂”戰機的大訂單,這對洛克希德馬丁的F-35戰機項目是巨大打擊。而特朗普此前提出的入境限制令,也讓波音在伊朗、伊拉克等國的200億美元項目面臨“告吹”的風險。

【索羅斯在錯誤的時間看空股市 金融股救了他】周五索羅斯基金截至2月15日的持倉情況公布,雖然索羅斯對大銀行欣賞有加,但他依然對股市依然持悲觀態度,不過去年四季度以來對小盤股指數及大市值個股的錯誤預判令他損失慘重。索羅斯買入了追蹤小盤股安碩羅素2000指數ETF基金250萬股賣空期權。該ETF在大選之前見底,並從低點反彈21%。索羅斯還持有追蹤標普500指數的SPDR S&P 500 ETF 49.3萬股賣空期權,名義價值較前一季度下降27%。不過索羅斯在金融股上的收益對沖了損失,他持有價值7270萬美元的SPDR金融板塊 ETF看漲期權,而這一板塊在特朗普松綁金融監管的背景下去年四季度上漲了27%。此外他還買入了PNC金融、高盛等個股。

——金融時報——

【西班牙克里斯蒂娜公主被判無罪】西班牙法院周五作出裁決,涉嫌稅務欺詐的西班牙國王費利佩六世的51歲的姐姐,王位第六繼承人克里斯蒂娜公主最終被判無罪,判處罰金26.5萬歐元。2014年,經過西班牙當局四年的調查,巴利阿里群島高等法院下令克里斯蒂娜公主就涉嫌稅務欺詐出庭受審,成為西班牙1975年恢複王室以來,首位在法庭上面臨指控的王室成員。而克里斯蒂娜的丈夫烏丹加林因挪用公款、欺詐和洗黑錢等罪名被判決6年3個月監禁。為重塑王室形象,費利佩六世2015年剝奪了克里斯蒂娜和烏丹加林“帕爾瑪公爵夫人”和“帕爾瑪公爵”頭銜。

——BBC——

【菲永收回如被調查將退選承諾】周五法國總統候選人菲永收回了此前的承諾,表示不會因為接受“空餉門”調查而退出競選,本周四法國檢方已經開始了初步調查。1月26日,菲永曾表示只有一件事能讓他退選,那就是檢方啟動對自己的調查,這是對自己聲譽的侮辱。法國總統大選首輪將在4月23日開始,最終決戰將在兩周後打響。

【布萊爾:讓我們“站起來”反脫歐】英國前首相布萊爾周五在倫敦發表演講,呼籲人們“站起來”並改變對脫歐的支持態度,因為他們並沒有認識到脫歐的真實含義。布萊爾指責特雷莎·梅不顧一切代價脫歐的行為可能導致蘇格蘭獨立及愛爾蘭分離。英國現政府當前和未來的工作重心會集中在無比複雜的脫歐談判程序上,忽略那些關乎民眾實際利益的問題。脫歐運動領袖,現任外交大臣鮑里斯·約翰遜則反擊稱,英國脫歐會取得巨大成功,布萊爾的言論是在侮辱選民的智商。

——華爾街日報——

【索尼將成為三星Galaxy S8電池供應商】有知情人士表示三星為了確保下一代產品Galaxy S8的安全,將引入第三家電池供應商:來自索尼子公司的鋰離子電池組。索尼也是繼三星SDI、新能源科技後,第三家為三星提供電池的供應商。目前,剩余兩家已經得知索尼即將加入的消息,不過有消息稱三星向索尼下達的電池訂單數量並不多。此前曾有消息稱三星將於3月底發布Galaxy S8,隨後便會公開發售。

——Reuters——

【聯合利華否決卡夫亨氏1430億美元並購報價】聯合利華周五否決了美國食品巨頭卡夫亨氏1430億美元的收購報價,認為這價格完全沒有誠意,低估了公司的價值,建議股東不要接受要約。據悉卡夫亨氏向這家立頓茶包和多芬香皂生產商提供的報價是每股50美元,溢價約18%,消息公布後聯合利華在英國倫敦交易所一度大漲14%至38.48英鎊(約合47.7美元),刷新歷史新高。卡夫亨氏隨後表示,將繼續尋求達成最終協議。如果雙方達成最終協議,這將是史上第三大的並購合同。僅次於2000年美國在線(AOL)收購1862億美元時代華納(Time Warner)及同年英國沃達豐(Vodafone)1850億美元合並德國曼內斯曼。

——Bloomberg——

【法國左翼候選人討論聯手對抗勒龐】法國社會黨總統總統候選人哈蒙(Benoit Hamon)周五表示,要與極左翼候選人梅蘭雄(Jean-Luc Melenchon)進一步協商合二為一共同競選的可能。根據最新的民調結果,兩人的支持率之和足以獲得進入總統決戰的機會,而反歐盟極右翼國民陣線領袖勒龐的勝選幾率將比與馬克龍對決更多。受此影響,法國國債遭拋售,歐元下跌,CAC40盤中一度重挫1%。

全球 頭條 特朗普 特朗 點頭 波音 或贏 贏大 大單 聯合 利華 回絕 卡夫 亨氏 報價
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央企贏大孖沙 奪啟德地王

1 : GS(14)@2014-02-26 12:56:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140226/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】中資持續出高價來港搶地,並再度撼贏本地大孖沙,繼去年中海外(0688)投得啟德2幅港人港地後,中資再奪市區靚地。上周五截標的啟德三幅限量地皮,其中規模最大、景觀最佳的第1I區3號地盤,由具央企背景的保利置業(0119)以約39.234億元投得,每呎樓面地價約6530元,不但較中海外奪得的鄰地樓面呎價高約兩成,亦高市場預期上限約14.5%,可謂貴絕東九龍官地。另外1號及2號地皮,分別由堡獅龍羅氏家族成員羅家駒等,以及新亞洲賭王呂志和旗下嘉華國際(0173),以每呎樓面地價約5600元及5330元投得,符合市場預期。


是次保利置業投得的啟德第1I區3號地,樓面約60萬方呎,限建不少於930伙,據地政總署公布,該地共吸引4間內地發展商入標,除保利置業外,去年初伙拍新世界(0017)投得荃灣西站六區項目的萬科,是次亦與永泰(0369)合資入標。萬科置業(香港)地產發展助理董事林力山稱,會持續留意本港各區地皮,而昨日起招意向的市建局觀塘市中心第二、三期發展區重建項目,亦會視乎條件考慮遞交意向。此外,世茂房地產(0813)及合景泰富(1813),亦罕有來港入標競投啟德地皮。

中資萬科合景世茂齊入標

事實上,啟德去年至今售出的5幅地皮,其中3幅已由內房奪得,共涉約2075伙。本港發展商繼去年不敵中海外後,是次又不敵保利置業,其中龍頭如長實(0001)、恒地(0012)、新地(0016)等,雖有獨資競投,惟出價相對審慎,即使是新世界牽頭、伙拍信置(0083)、南豐、英皇(0163)及資本策略(0497)合資的財團,入標三地均落空。

翻查資料,長實已有一年多未有投得地皮,對上一次投得官地,已是2012年第四季以4.3億元購入的馬鞍山落禾沙彩沙街地。高緯環球測量師張翹楚認為,本地大型發展商土儲較多,並不急於出高價投地,預期保利置業投得的啟德地,日後開售實呎約1.5萬元以上水平。

嘉華羅家駒奪餘下兩地

此外,嘉華以29.38億元奪啟德第1I區2號地盤,每呎樓面約55.13萬方呎,限建不少於855伙,樓面地價約5330元,屬預期中位數。去年斥約5320萬元,購入一幅屯門虎地52區蚊型官地的堡獅龍羅氏家族成員羅家駒等,則爆冷以29.11億元購得1號地,可建逾51.97萬方呎,限建不少於805伙,每樓面地價約5600元,接近預期上限。

明報記者 麥穎
2 : GS(14)@2014-02-26 12:56:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140226/news/ea_eaa2.htm



中資志在必得 做價欠參考價值


2014年2月26日





【明報專訊】再有中資財團以超高價姿態撼贏本地發展商,有測量師認為,內地發展商來港買地可謂志在必得,故計算地價時並非全計利潤因素,出價自然比較「勇」,因此有關項目之做價,欠參考價值。


發展商近期低價中標

事實上,近月地價已明顯回落,而本地發展商更成功「執雞」低價中標,如本月中南豐便以每方呎樓面地價2139元投得屯門震寰路與良德街交界地,創12年來區內官地新低。第一太平戴維斯陳超國認為,本地發展商購地,最主要計算利潤,但對內地發展商而言,則有更多因素,故進取程度會較本地發展商高。

陳氏透露,內地發展商積極來港發展,主要由於他們在內地發展經已飽和,且內地樓市調控力度比香港高,風險亦較高,而且本地發展、管理制度都比內地完善、先進。他又稱,由於他們除計及利潤外,亦有志在必得的心態,故計算之溢價自然會較高,因而擊敗本港龍頭發展商。

不設港人港地有助做價

業內亦指出,雖然是次啟德3幅地均設限量條款,但今次售出之啟德地皮,樓面地價較去年售出的兩幅貴超過兩成,主要是今次出售之地皮並無「港人港地」條款,且位置、景觀亦較佳,日後發展商賣樓的自由度及做價仍較高。
3 : GS(14)@2014-02-26 12:56:37

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140226/news/ea_eaa3.htm

【明報專訊】保利置業(0119)現為保利(香港)控股的子公司,前身為新海康航業投資有限公司,早於1973年於香港成立,經營航運生意,惟1980年代航運業低迷,直至1993年該公司被中國保利集團收購,遂由原來的航運公司轉為綜合企業。


母公司伙南豐發展昇薈

2005年保利置業曾以保利(香港)投資名義發展,2012年為提升企業形象才更名為保利置業。該公司先於2005年起開始進軍內地房地產業務,後來更獲母公司注入資產,逐步成為全國性房地產開發商,項目遍佈上海、廣州、深圳及重慶等20個一、二線主要城市。

據悉保利集團擁內地軍方背景,公司1992年經中國國務院及中央軍委批准組建,並於1999年由軍隊劃歸中央大型企業工作委員會管理,其業務除涉及房地產外,亦包括軍用品貿易及礦產開發。近年不少內地財團來港發展,保利亦有分一杯羹,如保利置業母公司保利控股曾伙拍南豐發展東涌昇薈。
4 : Sunny^_^(11601)@2014-02-27 09:27:39

啟德係新區,冇太多已經進駐既人

好似天水圍係長實,元朗係恆基新世界咁…
央企 企贏 贏大 大孖 孖沙 啟德 地王
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王弼﹕勝者全取 VISA有力跑贏大巿

1 : GS(14)@2016-07-26 07:45:36

【明報專訊】一個星期過去,全球股市離不開一個主題,股票回報吸引、抵買,所以資金持續湧入股市,美股連升9日,在上周四斷纜,但周五又重拾升勢,再創收市新高。港股升勢,大致跟隨美股。

所謂股票抵買,是相對而言的。投資界目前放眼政府國債低得可憐的孳息率(10年美債孳息率曾低見1.375厘,更不要談歐日國債),便認為股票(如標普500的股息率達2.04厘)奇貨可居。傳統上,美國10年國債息率應該高於股息,如今股息竟然高於債息,市場以此為藉口,把股票炒上,所以上周本欄說股票當債券炒,正是這個意思。我們要問的,是這個現象會否成為常態,因為如果標普500的股息可以下降到10年美債孳息水位(假設不削減股息),股票的上升空間可以很可觀,問題是,股票當債券炒,股息追到國債息的假設,經得起時間考驗嗎?

日股息跌 股價也跌

其實,只要和其他市場相比,我們便知分曉。目前,日本10年國債孳息已經是負數,股息不可能是負數,因此難以對比,但只要我們把時間倒流到去年年底,當時日本10年國債孳息率約0.25厘,日經指數為19033點,股息達1.93厘,如果日股股息要追平日本國債孳息,日經指數豈非要倍數上升?可是到2016年5月31日,日本10年國債孳息已經跌到負0.1厘的水平,日經指數的股息,亦跌至1.63厘,可以說,股息和債息的差距仍然相若,但日經指數就不升反跌至17234點,跌幅達一成。日本的例子,說明了許多事情。股票不同債券,債券孳息隨着債價改變,但票面息率不會變,意味如果投資者今天買進債券,手持到到期日,他的回報完全可以預期(假設沒違約出現)。可是,股息的派送,沒有既定,可以隨市况和盈利增派減派,日本的例子,指數和股息俱跌,很可能的解釋是,日本上市公司整體盈利出現大幅倒退,拖累了股價,證明了要股息追平債息,並非一定要炒起股票,亦可以透過減派息達成,而減派息,通常會大幅拖累股價表現。另外,縱使日債孳息屢創新低,但投資日債的成績仍然可以跑贏日股。

股息率續向下 可以是因減派息

正如本欄兩周前說,道瓊斯指數30隻成分公司收入在2015年下跌了5.2%,標普500成分公司,收入增長由2012年的近10%見頂,四年間輾轉向下到現在的負增長2.47%。在營業額收縮的情况下,這些公司的CFO已經不斷透過裁員和財技(例如股票回購和借債派息)維持派息,但如果世界經濟復蘇還是像現在緩慢,最近Brexit加上歐洲的恐怖活動像每周例會般頻密,還有固有的超低利率導致資源錯配出現的不良投資,以整體股市而言,我認同股息會持續向下,但長遠是會從現在的股價炒上帶動,變為由削減派息帶動,到時必然對股市造成壓力。

話雖如此,縱然大部分公司的派息和國債孳息率會持續向下,但我預期美國跨國公司的強中之強(即在過去幾年的盈利和派息仍可持續增長的)如VISA一類,會以「勝者全取」的姿態跑贏大市。短期而言,股票當債券炒仍然會持續一段時間,美股仍有力挑戰新高,第一個轉捩點可能在本周日本央行議息出現,看看黑田東彥能否滿足股市對放水的極高期望。

明報財經節目「投資.王道」

香港奧國經濟學院院長王弼會在每周主持的《明報》財經節目「投資.王道」,以專業投資者角度分析經濟和股市市况,欲收看內容,可登入:link.mingpao.com/45334.htm

香港奧國經濟學院院長 fb.com/buytillsuspension

[王弼 投資王道]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8603&issue=20160725
王弼 勝者 全取 VISA 有力 跑贏 贏大 大巿
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越南放寬海外買家置業 胡志明巿廉價住宅交投跑贏大巿

1 : GS(14)@2017-10-01 20:10:51

【明報專訊】2015年越南推出新房地產法案,放寬海外買家在當地置業條件,加上當地樓市經歷一段調整期後,逐漸走出低谷。有顧問表示,自此胡志明市平均樓價上升最多15%,而現時平均租金回報達到8厘,並稱約800方呎公寓的租金回報相對理想。雖然傳統概念單位愈大回報愈理想,但投資者需要留意,近年該市別墅的吸收比率(即成交量相對供應量比率)維持約30%,有供過於求迹象。另有數據顯示,廉價住宅佔整體成交逾六成,表現繼續跑贏大市。

根據亞洲房產網資料顯示,越南新房地產法案推出後,海外買家能購買當地所有類型房屋,但不能持有項目整體30%以上單位,獨立屋比例則不能超出10%,買入單位獲最多50年所有權,如獲當局批准或可延期。稅項方面,外國人出售越南物業增值稅為10%,轉售所得的收入需繳2%個人所得稅,租金收入則需各付5%增值及個人所得稅。

外國人出售物業 須繳10%增值稅

國際物業顧問公司Ashton Hawks執行董事賴遠方稱,胡志明市樓市開放後樓價平均每年升10%至15%,平均租金回報為8厘,當中面積700至800方呎公寓的租金回報相對理想,因較易租出,但小於600方呎單位則較難租出。他續稱,胡志明市第二郡樓價較第一和第三郡低約一半,因供應較多,而目前第一郡平均樓價為每平方米5000至8000美元。他估計,本港市民佔當地海外買家比例約5%,主要仍以韓國、新加坡和台灣買家為主,而他們大多於當地擁有業務。

700呎公寓租金回報較理想

第一太平戴維斯報告指出,越南經歷2011年樓市泡沫爆破後,胡志明市樓價指數於去年顯著上升,但於今年第二季放緩至93點 ,按季微升1點。報告把住宅劃分為3個等級,Grade A為每平方米價格高於2000美元,Grade B介乎1200至2000美元,Grade C則低於1200美元。期內Grade C表現持續理想,佔整體銷售62%,而GradeB銷售亦按季升35%。自2010年起,Grade C供應平均增長維持在15%,由於接近市民負擔水平,這類住宅表現持續跑贏大市。該行稱,位於胡志明市西部的第六和第八郡,以及Tan Phu和Binh Tan區將是未來着重發展Grade C住宅區域,這些地區擁有龐大土地供應,加上基建改善將成為樓市重要動力。

外國人二手市場交投較少

投資海外地產時,除了參考樓價和租金回報,亦需考慮承接力和二手市場等因素。仲量聯行第二季報告顯示,胡志明巿一手公寓樓價錄得1.3%按季增幅,別墅或排屋升幅達5.1%,其樓價介乎13.5萬美元至35萬美元,但二手公寓價格按季跌1.5%,因為龐大供應令價格壓力漸增。該行預料直至年底,新公寓供應會達2.7萬伙,以低價住宅為主,而新別墅或排屋供應更會創2000年來新高。

另外,第一太平戴維斯數據顯示,今年首季胡志明市別墅的吸收率為34%,自2015至今一直維持在約30%,2014年首季更曾跌至19%。這或反映當地樓市出現供求錯配現象,高級住宅供應較多,但大部分需求卻集中於中低端市場。賴遠方亦表示,由於越南只是開放樓市予海外買家不久,目前外國人二手市場並不活躍。

匯價方面,越南盾兌美元近年持續下跌,最新報每美元兌2.27萬越南盾,但走勢仍大致穩定,這是由於外匯供應量充足,外匯波動不大和國內各銀行囤積大量外匯。越南盾相比歐元和日圓穩定,另一原因是當地實行有管理的浮動匯率制度,類近人民幣匯率制度,根據對上一日銀行間的越南盾兌美元匯價和國內外市况,設立中間匯價。

越南盾匯價相對歐元日圓穩定

另外,越南地產商SonKim Land(SKL)發展的新盤Serenity Sky Villas將於本港發售,推出12個單位,入場費約1000萬元,租金回報可達6厘。項目位於胡志明市第三郡,將於2018年第四季落成,2019年首季交付。

明報記者 王俊騏

[王俊騏 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3748&issue=20170929
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341583

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