ZKIZ Archives


手握47亿伺机购地 华润置地土储瞄准一线城市


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20091009/20091009012158353.html


每经记者  吴文坤  发自北京

        在确立了  “住宅开发+持有物业+增值服务”的全新经营模式后,华润置地(01109.HK)开始了大张旗鼓的扩张,日前就有该公司将斥资100亿元用于未来新增土地储备的消息曝出。

        该集团融资策划部总经理王国华昨日对《每日经济新闻》记者证实了这一消息的准确性,并表示,100亿元为华润置地全年购地的预算金额,目前已经使用了53亿元,其中50亿元用于上海。

        与前两年主要布局二三线城市不同,华润置地在今年的土地储备中,已经开始向北京、上海等一线城市倾斜。

上调全年目标至200亿

        华润置地扩张的动力来源于其房产销售形势的火爆。

        据了解,今年年初,华润置地曾定下全年销售目标为150亿元,目前已经超标。在此情形下,坊间纷纷传言华润置地已上调全年销售目标至200亿元。

        王国华也对此进行了证实,他表示,实现全年销售200亿的目标,“我们是有把握的。”

        数 据显示,截至2009年9月15日,华润置地已实现住宅签约额154.73亿元,签约面积159万平方米,分别比去年同期增长229.2%和 324.9%。连同2008年已实现销售但尚未结算的签约额61.1亿元,公司共有215.83亿元已实现签约额有待陆续结算。而且进入下半年,销售增速 依然保持良好势头。根据王国华提供的数据显示,华润置地7月份签约额环比增加64%,8月份签约额环比增加61%。

        有行业人士对《每日经济新闻》记者表示,华润置地良好的势头也与其开发和投资物业有关。

        “上半年我们业绩增长主要来源于开发物业。”王国华透露,上半年公司开发物业的营业收入增长了36.5%,达到23.6亿港元,而去年同期是17.3亿港元。

        行业人士认为,下半年华润置地投资物业的表现值得期待。由于投资物业的结算大部分会在下半年,而且投资物业占华润置地的销售收入比重达20%。

        王国华预计,全年投资物业的销售收入将会达到12亿元港元,占到华润置地全年营业额的10%左右,来自租金的盈利收入将会占到整个公司利润的15%。

        此外,为了让投资物业有一个比较稳定有序的增长,王国华表示,未来几年,华润置地每年都会一个投资物业的投入使用。

土储倾向一线城市

        在销售形势一片大好的情形下,华润置地下半年积极扩张的意图十分明显。

        王国华直言,土地储备是地产公司非常重要的“原料”,所以,华润置地仍会继续增加土地储备。

        数据显示,华润置地目前发展的项目达47个,其土地储备面积达到2532万平方米。仅2009年1~9月份,该公司就投资了53.26亿元,先后于合肥、成都和上海购入了四块土地,合计楼面面积为87.29万平方米。

        消息显示,该公司全年将投入100亿元来进行土地储备,而手中还有47亿元的购地预算,一线城市无疑会成为土地储备的重心。

        据了解,在上述新增的4块地中,就有两块位于上海,华润置地在上海两块地的资金投入达50亿元。

        “一线城市是我们土地储备的重点。”王国华对每经记者表示,从长远来看,华润置地希望把更多的资源向一线城市倾斜,包括北京、上海、深圳、杭州等。此外,为获得即时盈利贡献,华润置地下半年还将储备中型地块。

        他同时认为,由于2009年约有70亿港元的融资,5月份配股获得了43亿港元,外加销售带来的现金回流,让华润置地有足够的资金量来支撑土地储备。数据显示,华润置地对股东的净负债只有20%左右。

        “ 我们严格遵守我们的财务制度,不去参与盲目的项目竞争,以保证土地获得价格的合理性。”为了强调华润置地土储策略上的理性,王国华还透露,截至目前,华润 置地今年的新增土地储备仅323万余平方米,其中的236万平方米由母公司输送,真正从市场中获得的土地不足90万平方米。

手握 47 伺機 購地 華潤 置地 土儲 瞄準 一線 城市
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=11695

180亿购地 雅居乐战略扩张


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-21/163178.html


广州亚运城的竞标,令富力 (2777.HK)、碧桂园(2007.HK)、雅居乐(3383.HK)三家房企的负债率成为业界焦点。而雅居乐负债率从刚上市阶段的60%左右,下跌 至50%,进而又上升至70%。麦格理日前发表研究报告,将雅居乐(03383.HK)评级,由“跑赢大市”下调至“中性”,目标价亦降5%至12.4 元。

从2008年宏观调控初期,雅居乐就开始被质疑负债率过高。2008年,商务部出台限外令,导致雅居乐清水湾项目陷入外资撤场传言,一旦摩根士丹利撤资,雅居乐负债率将高达180%。

麦格里调低雅居乐评级的主要原因在于,雅居乐至今需缴土地费用180亿元,半数已于2009年度缴付,因要支付地价令其负债率由51%,提升至70%,为历来最高水平;加上预测其新购项目最快于2011年或之后,方见有盈利贡献,故调整其盈利预测。

该行下调其2009年盈利预测3%,以反映与Aetos就广东省惠州白鹭湖项目上赔偿的3800万美元之损失;下调2010年盈利预测6%,以反映高利息支出的影响;但上调其2011年盈利预测4%,以反映新项目的盈利贡献。

建设海南岛国际旅游岛的计划已获国务院批准,在海南当地拥有超大型项目清水湾的雅居乐因而受惠,该公司的海南岛项目2009年已锁定60亿元人民币的合约销售额。

自从清水湾项目入市后,雅居乐战略扩张浮出水面。去年以来雅居乐圈地14块,涉资180亿元,但施工进度缓慢,包括位于番禺中心区南区的三块土地至今已经闲置两年多,却仍没有开工。

雅 居乐的战略转变,从2008年与2009年的财务数据可见一斑。雅居乐2008年底持有30亿元现金,未付土地余额为4.56亿元,于2009年全数清 付;净负债对权益比率由2007年60.3%下跌至2008年的54.4%。2009年,雅居乐迈开扩张的步伐。2009年中报显示,雅居乐现持有的53 个项目分布于内地21个城市或地区,其中连同新购入位于从化、中山、上海及海南等城市的土地,现有土地储备建筑面积2871万平方米,足够应付未来8至 10年的发展需求,而其每平方米土地成本价仅为591元。截至2008年12月底,集团土地储备内竣工待售的面积为90.3万平方米,比2007年上升 62.7%。

1月5日,雅居乐公布数据显示,2009年全年累计合约销售面积约279万平方米,相比2008年全年合约销售额116亿元,增长逾69%,超越全年目标228万平方米逾22%;同时,全年合同销售额按年增长94.8%至226亿元,亦较目标160亿元超出41.25%。

其中,海南清水湾合约销售额约64亿元,中山凯茵新城合约销售额约22亿元,广州雅居乐花园合约销售额约20亿元,南京雅居乐花园合约销售额约20亿元,惠州雅居乐白鹭湖合约销售额约15亿元。



180 購地 居樂 戰略 擴張
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=13918

世茂武汉重金购地加速布局二线城市

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100827/1556344.shtml

每经记者 刘晓杰 发自武汉
自去年5月完成资产重组后,世茂股份正逐步明确自身定位,将战略重心转移至商业地产领域。种种迹象表明,这个沪籍商业地产先锋也开始集中发力内地,火速加入对二线城市土地资源的争夺战。
世茂逾5亿武汉购地
昨日 (8月26日),《每日经济新闻》从武汉土地交易中心了解到,位于武汉远郊蔡甸区内的3块总用地面积约1284亩的国有建设用地,经过多轮竞拍,最终被世茂股份旗下的武汉世贸嘉年华置业有限公司拿下,成交总价为5.68亿元。
记者在发布的公告上看到,这次被挂牌的地块位于交通不便的武汉西郊蔡甸区竹圻、天星、溪水村,总占地面积85.6万平方米。而规划土地用途中表明有两块是用于商业服务,另一块则是用于“绿地”。
对此,武汉浦江建筑首席地产分析师张胜就告诉 《每日经济新闻》:“据我所知,这些地块应该是很早就已经规划好了,这次估计是完成程序而已。”
加速二线城市的扩张
“这种通过前期修建游乐项目的名义来获取大量廉价土地,进而做住宅和商业地产的开发,在沿海经济成熟地区已经是一个比较普遍的现象”,武汉地产人士张胜 如此告诉《每日经济新闻》。他还介绍称,武汉在这个方面一直还没有成功的案例。不过,按照武汉现在的发展速度,“很快就会和沿海地区一样,出现大批这类小 公园、大地产的开发项目,这个是大势所趋。”
世茂股份首席财务官陈汝侠此前在接受《每日经济新闻》采访时坦言:“最近几年全国二、三线城市的消费能力大大增强,很多城市对零售业的需求变得很旺盛。我们觉得二、三线城市的商业地产会有很好的机会,我们已经提前进入这些城市,因为先行者得天下。”
据悉,世茂股份已在十多个二线城市,包括杭州、厦门、济南、武汉、绍兴、苏州、徐州、常州、昆山、常熟、嘉兴等开发有20多个项目,土地储备规划总面积超过800万平米。

世茂 武漢 重金 購地 加速 布局 二線 城市
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17656

蔡鎮宇、林敏雄「和平分手」 雙雄拆夥 連手購地戲碼不再

2011-10-17  TWM




蔡鎮宇和林敏雄曾於二○○八年連手以創紀錄的高價標得信義聯勤土地,轟動市場;但,一○年年底的「以地易地」分手協議,已確定了雙雄合謀獵地的精采戲碼將 成為過去式。

撰文.梁任瑋

九月二十三日,台北市新光敦南大樓不動產資產信託(REAT)標售,新壽、國壽、富邦人壽、頂新集團全員到齊,前國泰金控副董事長蔡鎮宇主導的寶豐隆地產 也悄悄出現在投標之列。

雖然最後是由國泰金控董事長蔡宏圖領軍的國泰人壽以九十六億元得標,但身為﹁個體戶﹂的蔡鎮宇,手握近七百億元的購地實力,一出手絕對不容小覷。

二○○八年,蔡鎮宇與好哥兒們元利機構董事長林敏雄連手買下「信義聯勤」土地,曾創台灣房地產史上單筆土地銷售最高總價紀錄。沒想到,兩年過去,林蔡的連 手戛然而止,雙方在一○年底就定下﹁分手協議﹂,如今,蔡鎮宇的獵地大計,重回單打局面。

兩人分手協議的重點在於「以地易地」:由林敏雄吃下屬於蔡鎮宇名下的信義聯勤土地持分,而林敏雄在○九年向國泰人壽購買的一一七八坪信義計畫區D5土地, 則在今年五月賣給蔡鎮宇的寶豐隆地產。

對此,元利建設董事長蔡建生低調證實,今年七月,雙方已經完成「以地易地」的過戶,元利建設取得信義聯勤的完全主導地位。

想法各異 但分手只是暫時?

蔡鎮宇與林敏雄兩人分道揚鑣的原因,據了解,是雙方在建築理念的歧異,蔡鎮宇對於豪宅規畫有許多細膩的想法,而林敏雄則務實穩健,以追求獲利為第一目標。 為了讓事情「單純化」,兩人決定各做各的,去年底決定﹁分手﹂。

由於信義聯勤當初就由林敏雄的元利建設著手規畫,林敏雄不希望前功盡棄,於是協議把原本就是由蔡鎮宇以及家族共同持有部分的信義計畫區D5土地換給蔡鎮 宇。

據說,易地過程中兩人對於土地價值的認定與交易細節,認知難免不同,至於兩人未來互動,相關人士透露,林敏雄向來與人為善,從來不會把話說死,就是要替雙 方預留合作空間。

只是,信義聯勤的基地面積較D5土地大上許多,總共二四九○坪的信義聯勤買價總計一○一.四億元,林蔡兩人各出資五○.七億元,至於D5土地當初買價約二 十五億元左右,雙方交換時換算了兩塊土地近年增值幅度,結果,林敏雄還得支付不小的差額給蔡鎮宇。

一樁哥兒們連手的美事雖然結束,無論是否另有內情,但兩人都能保持風度低調對外,既無礙於蔡鎮宇以個體戶之姿繼續獵地的氣勢,也無損林敏雄繼續作「世界最 高級豪宅」的推案夢。


蔡鎮 鎮宇 宇、 、林 林敏 敏雄 和平 分手 雙雄 拆夥 連手 購地 戲碼 不再
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=28537

說史130726傑弗遜傳(21) 購地案 掌門天地

http://www.tangsbookclub.com/2013/07/26/%E8%AA%AA%E5%8F%B2130726%E5%82%91%E5%BC%97%E9%81%9C%E5%82%B321-%E8%B3%BC%E5%9C%B0%E6%A1%88/

說史130726
傑弗遜傳(21) 購地案
朝日執筆

〈美國簡史番外篇〉:
天才傑弗遜和他的對手們(十)—–「路易斯安那購地案」Louisiana Purchase/ Vente de la Louisiane(上)

1801年,美國政府高層收到消息,得悉法西兩國訂立了「密西西比河密約」。雖然對「密約」內容知之不詳,但總統 傑弗遜立即意識到事態嚴重。 他知道拿破崙野心勃勃,雖然不久前簽署了《楓丹白露條約》,法國似乎已放棄了對美國的控制。然而,當此大戰方酣之際,拿破崙既肯從西班牙手中接管「路易斯安那」,顯然仍有心經營北美。
西班牙雖是老牌帝國,唯已日暮途窮,相較容易對付。況且美西之間尚有《平克尼條約》作為「最後屏障」,美國當不會輕易失去在密西西比河的權益。相反,在拿破崙獨裁統領下的法國,此刻正是如日方中,在歐洲尚且睥睨列強,對一個年輕的國家難道還會客氣嗎? 退一萬步說,美國至少也要保住在密西西比河和新奧爾良的權益。

傑弗遜立即派遣資深外家 利雲斯頓Robert Livingston為駐法國大使。利雲斯頓是紐約州民主共和黨人,曾在大陸議會時期擔當首任「外務卿Secretary for Foreign Affairs」。 傑弗遜令其與法國洽商,希望把新奧爾良及在大河以東的零星土地買下來,以確保密西西比河航路的暢通。利雲斯頓抵達巴黎,但法方對此購地建議反應冷淡。傑弗遜見洽商毫無寸進,決定另謀他途,委託法籍商人 尼摩Pierre Samuel du Pont de Nemours代辦此事。

尼摩是傑弗遜的多年好友,在法國政商界人脈很廣。 他按照傑弗遜的意思,以私人名義就購地事宜向拿破崙「摸底」。 經過幾次會面,尼摩摸清楚拿破崙的想法:要麼獨佔作為北美重要樞紐的密西西比河,全力經營美洲;要麼就徹底退出美洲,集中力量在歐洲爭霸。****
美國現下提出的購買建議,顯然不能引起他的興趣。 尼摩告訴傑弗遜,除非向法國提出一個更大規模的收購方案,否則美國將不可能得到新奧爾良。

事實上拿破崙本人當時仍拿不定主義,不過法國外交部長 塔列朗則不贊成賣地。 至於美國這一方面,拿破崙的想法其實早已在傑弗遜的意料之中。只是他極不願意進行這種「規模過大」的交易。 除了擔心一下子也許「吃不下」這一大片的土地,而讓英國「有機可乘」外,更重要的還是出於他對「行政權力過大」的疑慮。 傑弗遜認為《憲法》並沒有授權總統交涉此類議題,進行這種「規模巨大」的交易會令行政部門(即他自己)及聯邦政府的權力過度擴張,損害各州權益。

1802年,神通廣大的美國傳媒,把法西《聖伊德方素條約Treaty of San Ildefonso》的主要內容,在報紙上刊出,舉國嘩然。 仍然在路易斯安那行使管治權的西班牙總督,見事情已然曝光,悍然撕破臉皮,宣佈由於該地主權即將讓渡法國,為便利交割,《平克尼條約》即時失效。***
美國商人在新奧爾良存貨及使用貨運設施的權利被取消,也不再享有密西西比河的航行權。 密西西比河和新奧爾良幾乎是整個阿帕拉契山脈以西,農產品出口的唯一門戶。 西班牙此舉無異於把九個州的美國人迫上絕路。整個美國西部登時一片鼎沸,怒吼聲和抗議聲此起彼落,甚至有人提出應立即一起「納架生」過河「維權」。

傑弗遜見民情洶湧,擔心局勢一發不可收拾。向來對英國並無好感的他,先給利雲斯頓一個準備:「如果法軍進駐新奧爾良,並把我們驅逐。那麼,我們除了與英國聯手夾擊法國以外,恐怕別無他途。」 同時決定不再依靠尼摩的「間接溝通」,改為派遣 門羅James Monroe(後來成為第六任總統)作為「購地全權特使」,到巴黎與法國方面直接交涉。

門羅是維珍尼亞人,民主共和黨的大老,也是一個富有經驗的外交幹才。 不過,門羅對此行並沒有太大的信心,一來他看不出拿破崙有在北美撤退的理由,二來門羅自己上次出使法國時,曾與對方發生齟齬而被驅逐出境,今番再次使法,恐怕會出現尷尬場面。
在出發之前,他與國務卿 麥迪遜預估法國的不同立場,草擬了多個應對方案。若能把包括新奧爾良在內,大河東西沿岸的土地全部買下,也就是將整條密西西比河納入美國的版圖之內,自是一勞永逸的「上上之策」。
要是法國不允,則也希望買得新奧爾良及大河東岸的全部土地,確保美國船隻在密西西比河沿線航行無礙,此亦屬相當穩妥的「上策」。
若然法國堅持「寸土不(轉)讓」,就出動「中策」,援引美國與西班牙故事,請求法國接受與《平克尼條約》相同的條款,即美國向法國租借密西西比河的「航行權」和新奧爾良的「存貨權」。
如果連這也不成,最後的「下策」,則是向法國懇求,在密西西比河下游近出海口的任何地方,買或租一小片地方,建一個小港口。
這是最後的底線,再過就恐怕只能兵戎相見了。

適逢早前發生了不少事, 令國際局勢出現急劇變化, 轉變導致的結果完全超出了麥迪遜和門羅的意料。其中最重要的事件,應該要數拿破崙在「西班牙島La Española(西班牙語)」,又稱「海地島Haïti(法語)」的慘敗。

西班牙島位於加勒比海,在古巴之南,波多黎各之西。 島西部的「聖多明古Saint-Domingue」是法國的殖民地,東部的「多明尼加Dominicana」則是西班牙的殖民地。 1791年,聖多明古的黑人在「奴隸之子」盧威圖François-Dominique Toussaint Louverture的領導下反抗法國。 1794-1798年間,起義軍先後擊敗西班牙和法國的軍隊。1797年,拿破崙在歐洲領軍瓦解「第一次反法同盟」,戰敗國之一的西班牙,借勢將東部這個燙手山芋「割讓」予法國。
1801年盧威圖領兵攻陷東部「多明尼加」首府 聖多明哥Santo Domingo,統一全島,頒布憲法,宣布「自治」,史稱「海地革命Haitian Revolution」。****
海地革命星火燎原,法國逼於內憂外患,已然無暇抽身應付。

1800年,拿破崙在意大利馬倫哥Marengo,大破以奧地利為首的神聖羅馬大軍。奧地利被迫與法國議和,退出「第二次反法同盟」。 英國失去了強大的盟友,苦撐了一陣子,也在1802年與法國簽訂《亞眠條約Treaty of Amiens》。 英國希望把拿破崙的注意力從歐洲吸引到美洲,於是在條約中巧施詭計,以退為進地把位於加勒比海的 馬提尼克Martinique和瓜達魯佩Guadaloupe這兩個盛產蔗糖的小島割讓予法國。

糖是一門大生意,對急需用錢的拿破崙著實非常吸引;北美正好就是一個大市場;路易斯安那也正好是中轉站和倉庫,而該地生產的糧食和木材,又正好滿足加勒比海的需求。 一切都像是安排好似的,實在太美妙了!
不過要經營美洲,首先要平定兩個小島和美洲本土中間的海地。 拿破崙在《亞眠條約》正式簽署前,已急不及待地派遣他的妹婿 勒克里Charles Leclerc率軍四萬,遠征聖多明哥。 勒克里不負所托,只用了不足三個月的時間,盧威圖被迫求和。然而,法國在雙方談判未有共識之時,單方面恢復奴隸制。
1802年6月勒克里奉拿破侖之命,竟於談判時誘捕了盧威圖,並將其押解返巴黎。勒克里背信棄義的卑鄙行徑,激起當地人民極大的憤慨。10月,本已歸順法國的黑人將軍 德薩林Jean-Jacques Dessalines,以盧威圖的繼承者為號召,帶領人民再次起義。 正在此時,法軍爆發嚴重的黃熱病,潰不成軍,勒克里本人亦於11月病死。法軍不戰而敗,倉皇從聖多明哥撤退。
1804年1月德薩林控制大局,發表《海地獨立宣言Déclaration d’indépendance d’Haïti》(非常諷刺的是,此文告的原題,正是法國大革命時的著名口號:「不自由,毋寧死!Liberté ou La Mort!」),海地從此成為一個獨立國家。***

雖然在加勒比海遭受挫敗,但拿破崙仍期望藉著由《亞眠條約》帶來的和平,可以讓他空出身來,安心經營北美。 然而,老奸巨滑的英國又豈會讓拿破輕易遂願。本來按《亞眠條約》的規定,英國須於1802年9月前從馬耳他島撤走,但英國眼見法國喪師加勒比海,於是一直賴到1803年初,仍沒有絲毫撤退的動靜。拿破崙深知與英國的一場大戰在所難免,下令建造運兵船和補給艦,準備隨時開戰。

按照拿破崙之前的構想,法國對美洲利益的態度是「Tout ou Rien (All or Nothing)」!失去海地之後,拿破崙已放棄經營美洲的幻想。 與美洲的利益相比,即將全力爭霸歐洲的法國,此刻更需要實實在在的金錢。 就在門羅抵達巴黎前三天,拿破崙在內閣會議正式決定放棄爭霸新大陸,由財政部長 巴貝馬波侯爵marquis de Barbé-Marbois全權處理與美國洽售路易斯安那事宜。(由財政部長處理此事,側面看出拿破崙對此事的「定位」。)

當門羅和利雲斯頓在1803年4月見到巴貝馬波侯爵時,還沒等他們開口,侯爵就已經單刀直入:「若果把整個路易斯安給你們,你們願意出多少錢?」
二人被這個出乎意料的反建議嚇了一跳。 他們只準備了二百萬以收購新奧爾良,現在對方提出的是一片東起密西西比河,西至洛磯山脈,北抵加拿大,南臨墨西哥灣的寬闊土地,一片面積達529,911,680英畝(2,144,476平方公里),足以讓美國幅員增加一倍的廣袤疆域。
門羅是典型的「重農開拓派」民主共和黨人,利雲斯頓則是「中立貿易派」的堅定支持者,這個建議對他們二人而言,顯然都是喜出望外。 他們可沒有傑弗遜那樣諸多顧慮,唯恐法國有所反覆,以「購地/駐法全權大使」名義,也不回報傑弗遜,逕自與侯爵就「購買整個路易斯安那」展開談判。

局勢的發展超出了傑弗遜的意料。 門羅與利雲斯頓「便宜行事」,與法國談起大買賣。 究竟他們二人能否成功與巴貝馬波侯爵達成協議?傑弗遜又會否承認這個「越權」的購地條約呢?國會又會否批準這龐大預算呢?聯邦黨人對此購地案又有何意見呢?這次購地對國際局勢又將造成什麼影響呢?欲知後事如何,下回《「路易斯安那購地案」Louisiana Purchase(下)》自有分曉!

說史 130726 傑弗遜 傑弗 21 購地 掌門 天地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=69324

房地產業營改增:購地能否抵扣成關鍵

來源: http://www.yicai.com/news/2015/02/4576483.html

房地產業營改增:購地能否抵扣成關鍵

第一財經日報 陳益刊 2015-02-16 06:07:00

目前房地產業實行營業稅,稅率為5%。有稅務人士預測,若房地產業實行11%的增值稅稅率,企業內部管控良好,與實行營業稅相比,企業稅負大概可以降低1個百分點。

增值稅稅率是11%還是17%,一直是房地產業營改增討論的焦點之一,從目前釋放的消息來看,實行11%的可能性更大。

今年被外界看作“營改增”的收官之年。國務院此前明確提出,力爭“十二五”期間全面完成營業稅改增值稅(下稱“營改增”)改革。

截至目前,還有建築業、房地產業、金融業和生活服務業四大行業尚未納入“營改增”。多位稅務人士告訴《第一財經日報》記者,建築業和房地產業“營改增”將會一起推出。

安永間接稅合夥人周澔宇預計,房地產業“營改增”很可能與建築業“營改增”一起在上半年推出,而相關文件則會較快出臺。

包括周澔宇在內的多位稅務人士對本報表示,業內人士更傾向11%的稅率。而有媒體近日援引國稅總局專家觀點稱,房地產增值稅稅率暫定11%。

不過,北京“營改增”工作小組成員陳誌堅對本報記者表示,目前還不能確定具體稅率。“11%和17%都有可能,如果定在11%將會與建築業同步,定在17%是與固定資產同步。具體稅率還沒交給我們討論。”

目前房地產業實行營業稅,稅率為5%。有稅務人士預測,若房地產業實行11%的增值稅稅率,企業內部管控良好,與實行營業稅相比,企業稅負大概可以降低1個百分點。

但由於目前稅率和抵扣項目尚不明朗,企業內部經營管理情況不一,而上下遊行業增值稅抵扣情況也不明晰,多位稅務人士表示,目前還很難判斷“營改增”後房地產企業稅負增減情況。

房地產企業成本主要來自土地成本、實際建築安裝成本、財務成本三部分。其中,土地成本一般占據總成本的50%以上。因此,“營改增”後,土地購置價能不能抵扣、怎麽抵扣,就成為決定房企稅負的關鍵。

根據前述媒體援引國稅總局專家觀點,目前的版本是政府允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證,也就是說隨著建築業、金融業的“營改增”試點展開,房企的稅負將有所減輕。

周澔宇告訴本報記者,對於房企來說,土地購置時的地方政府並非企業,所以也不可能開具增值稅發票,可以采用虛擬抵扣。比如像上述政府允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證,實際操作簡單,政府監管也方便。不過,這對於地方財政收入影響到底有多大,會成為政策制定者考慮的重點問題。

除此之外,實行增值稅後,房地產企業的新老項目如何處理也是難點。

比如,一個房地產項目已經完工但銷售尚未結束,如果在這個時點實行營改增,稅率將從此前的5%營業稅變為11%或17%的增值稅。由於項目已經完工,不可能取得原材料等進項抵扣發票,而房屋的銷售合同已經確定,房企也很難修改價格,這將會明顯增加房企稅負。

上述國稅總局專家稱,房地產領域的“營改增”將采取過渡性政策,即根據項目的開工情況進行營改增試點。

實行“營改增”後,房地產業將在賬務處理、業務模式、發票管理和企業內部稅務系統等面臨諸多挑戰。

專家建議,企業應提前從內部先著手梳理業務模式、梳理現有采購銷售合同情況、考慮會計核算可能產生的變化、測算“營改增”潛在的稅務和利潤影響、考慮定價調整策略、變更合同模板、制定內部發票報管和內控制度、制定系統升級改造行動計劃等。 

編輯:明智
房地 產業 營改 改增 購地 能否 抵扣 關鍵
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=132498

一個連環創業者口述:團購地推經驗如何成就我現在的O2O按摩?

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0302/149246.html

i黑馬:O2O按摩有多火?就連小編公司的廁所都有廣告!有人說2014是O2O元年,那麽2015年格局初定的O2O市場還有什麽樣的新機會?本期分享會,我們找來黑馬營9期2班的“點秋香”創始人韓智其為大家講講他眼中的O2O按摩。

\/韓智其

編輯/劉惜墨、周逸巾
 

1

為什麽要選擇上門按摩的項目?


我跟朋友聊過很多次關於這個O2O的事情,包括我們在選擇這個項目上也是做了很多的思考。

 

今天我在分享的時候主要是分了四個大的板塊來說,個人一點點小感悟,希望對大家有幫助。創業,020,如何做推廣。

 

我個人來講已經是第四次第五次創業了,從零五年到現在平均每兩三年進行一個或兩項目,每一次創業中,在選擇項目的時候都是跟我個人的經歷、能力以及與項目相關的整個行業和互聯網的發展緊密集合的。

 

第一個講的點就是關於風口的問題,我從99年還沒有畢業就開始在外工作(02年畢業),一直是在國內互聯網圈里,做軟件、網站、SP、遊戲、視頻、定位、二維碼、智能家居等。

 

每一次我們做的事情,我個人做的事情在中國來講都是比較超前,比較熱門的項目,其實是好事也不是好事,因為很多時候你做一個熱門項目就意味著有很多的潛在風險,也有很多這種自己在市場甚至找不到一個競爭對手,找不到經驗的情況,所以我每次創業其實都是基於我們之前有的行業資源去創業。

 

關於風口的選擇,這兩年出現了很多新的模式,從團購開始,然後P2P,到現在的智能硬件、O2O,每個行業都已經有很多很多公司在做,包括咱們同學里面很多人都在做,而且做的非常好。

 

之前我們在做團購後期時候,我們也有考慮過智能硬件,wifi設備的研發,也想做過P2P貸款,研究的過程中發現這個行業我完全不懂,但是看到了很強的機會,但又發現這個機會不屬於我們,所以我們在創業的時候往往選擇的都是必須跟我們的行業相關、必須跟你的個人能力相關,不能一下陷入到一個完全全新的行業,這個就是很多時候看起來是機會,但是機會並不屬於我們,深思熟慮之後覺得他應該由很多原來的從業者、很多行業的這種大佬們去發現、開發、經營,他們有的資源、背景都是一個新手一個菜鳥所不能及的。

 

對我在選擇這個時候做O2O,也是因為我們之前做了三年的團購,我們也是做了很長的這種地推的工作,我們也有三百人以上的團隊,也做了十六個分公司,充分了解團購,充分了解O2O。因為本身就在這個行業,所以從團購轉到做O2O情的角度來講,就是門檻比較低而且非常快的一個轉換,而且我知道怎麽做,有很多的行業資源,可以很快嫁接過來。

 

在做這個新項目的時候,最開始從美甲、從造型、從理發、從按摩等各個方面我做了很多思考也想了很多。包括跟朋友聊很多次,最開始我們是想做成一個平臺,讓所有的行業都納入進來,我們一起以三個行業為起點,但是後來發現其實你做的越多,你的精力越分散,你的團隊可能面臨的是沒有能力去跟上,沒法達到這樣一個很強的每個層面開發的一個狀態,所以我們在十一月份的時候就堅決的把兩個項目砍掉了,之前我們也嘗試過做汽車O2O我們也是沒有那個行業資源也沒有那個行業背景,所以很難在短期內形成自己的好友,利用自己的優勢在很短時間能做到一個很大的規模。

 

所以最終的,我們確定了這個按摩項目,其實也是在考察了很多很多項目類型之後,然後被我綜合到O2O關於這個項目的各種特點上來的選擇,到現在發現的就是做這個上門按摩得越來越多了,從我們最開始看到了兩三家,到後來的一個月之後就是六七家,到今天為止有接近十家都在做這個事情,那這個說明了就是大家對這個事情非常認可,都看到了這是市場和機會。

 

創業這幾次其實都沒有大成,也是在跌跌撞撞中不斷摸索,所以我個人總結了以下幾點感悟。

 

第一個就是人,我說的人是指的創始人,或自己創始團隊,這個創始團隊其實往往意味著你的公司能做多大啊,能走多遠,能看到一個未來是多大,創始人的眼界上升能力就意味著這個公司能做到走多久。

 

第二個叫失敗,我前兩天聽我俱樂部班里的一個同學說想大學生創業的事情,往往你只有經過失敗,你才能理解你在能力上、你在資源上、你在各個方面所欠缺的東西,那每次失敗都是我們之前之後為成功在打基礎,無論從管理上從資金上從經驗上,各方面的這些失敗都是必要的,而且我相信大多數人都不是天才,所以你就要經歷,我個人經歷的這一次一次失敗,就是為之後的這個成功打下基礎,但我還遠沒有成功啊,就是我希望為之後的成功打下基礎吧。

 

第三個是社會資源,並不是一開始創業就有的,很多時候需要去拜見各種各樣的人,找到更高的圈子,找到各種各樣的大佬,甚至或是找到更重要的政府部門,總之要讓他相對寬泛,這個社會資源決定你的項目是不是快是不是慢是不是成功是不是能順利等等,所以我覺得人如果不在社會上經歷很多年的話,資源往往不夠豐富,所以在跑的時候往往會遇到各種各樣的困難。

 

第四個是戰略,我們在選擇一個項目的時候是朦朦朧朧就沖進去了,隨著做的越來越大,那麽創始人自己也會在不斷的提升自己,讓自己的戰略眼光走的更高,所以我們在創業選擇的時候,老是說我既然選擇這個行業我就要想清楚未來一年怎麽走?未來兩年怎麽走?未來三年要做成什麽?未來五年十年是什麽?我們的遠大理想也好,或者小小的抱負也好,是怎麽樣去安排?怎麽去實施?每一次我在做創業的時候就是想做很大但是很多時候你會發現,你的資源、你的理能力、你各種條件限制你的發揮,包括你當時想的也未必是對的,你的認識和你的能力遠沒有達到你想的那樣,所以你想的可能不一定是正確的,往往在這種事情上我們的選擇都是我們面臨的很大很大的一個困難。

 

我們看馬雲在做電子商務的99年,那個時代的電子商務的基礎設施也好,整個的交易環境也好,包括國家的政策也好,都是非常非常早期的,那個時候他是看到了電商的未來,所以才能不斷前進,而且找到了就是通過B2B也好、通過黃頁也好,走向C2C,走向B2C,這樣一個路徑,讓他在不斷的賺錢做大的同時,還能把他的這個電子商務越做越寬,路越走越大。

 

第五點就是堅持,很多時候堅持,再堅持,堅持住的根本肯定是你跟你的團隊,跟你的資金,你的各方資源有關系。在02年03年的時候,中國當時有卓越,有8848,當時有很多門戶網站,很多公司都比阿里巴巴要更有機會,但是那些公司其實都是遇到了資金上的困難,或者各種其他的困難倒下了,這時候剩下的才是最最重要的。

 

一個創業者應該具備這5點能力,人、團隊、資源、堅持、戰略,擁有了這幾點,才能說我們做足了準備,我們的創業才能開始走向成功之路,這是一個創始人的基本能力要求,剩下的只是說你怎麽樣去把你這些積累做成一個正確的事情。

 

我之前跟別人說過其實創業說起來也很簡單,你只需要在一個項目上連續走對三四步!這三四個重要的步驟就能迅速讓你從一個點變成一條線,從一條線變成一個面,迅速擴大規模本身就要有這樣一個屬性,到你這三四步走得很快的時候其實你的企業發展的就會非常非常之快了。

 

2

上門O2O的四大特點?

 

第一,高頻與低頻

 

o2o行業有很多的高頻服務,我們看到的美甲,理發,按摩,包括這個的外賣都屬於高頻服務,低頻服務如結婚這種都可能是一輩子一次,或者養車、換輪胎可能兩年一次低頻服務,無論是高頻服務低頻服務,其實我個人在這半年里也經歷過很長時間的一個思維上的變化。

 

我個人覺得高頻服務可能會是迅速做大規模、迅速能上量,更容易討好資本市場的項目方向;低頻服務可能在這個場景很多時候不現實,但是從現實中大家的使用包括朋友使用情況中了解到,很多人做了上門修車等類似的低頻服務,所以它也是一個值得肯定的項目。

 

從實際情況來看,無論高頻低頻核心還是要把產品本身做好,讓產品尖叫,讓用戶願意去分享,願意口碑傳播,只是高頻的口碑傳播的密度包括使用的場景更多更容易,就是在一個短期內形成一個市場放量。

 

而低頻服務往往是需要一個比較強的行業經驗,然後充分了解這個行業,充分懂互聯網,把線上線下能完美結合起來。低頻服務其實也能做的很好,像到喜啦、攝影、婚慶、旅遊等低頻服務,雖然都屬於低頻服務行列中,但是並不影響其口碑的傳播,用戶一旦使用過,並留下了哪怕是覺得基本不錯的印象,也會不斷的口碑傳播。所以無論高頻低頻都有市場機會只是看我們選擇哪一個行業。

 

第二,強需求與弱需求

 

很多時候這個當然不可能分的那麽清楚,你說是強需求,但是很多時候說我離開這個場景可能也OK的吧!最明顯的一個強需求,比如吃飯對吧,我如果訂不到外賣會想別的辦法,總是有可替代性,但是這個需求的發生次數很高。這個強需求被滿足在o2o這個點里面更容易得到市場認可,他就更容易爆發。

 

關於弱需求,比如說按摩,其在生活中極有可能被歸類到弱需求中,但是隨著生活質量的不斷提高,人們需求的不斷變化,它也有機會變成強需求,那麽怎麽樣把一個弱需求變成一個強需求?o2o行業是一個把傳統行業改造優化並升級的一個過程。

 

關於按摩這個需求,近幾年發現,其實在中國百分之九十以上的坐辦公室的白領人群中,三十歲以後都會有各種頸椎和腰椎的問題,到了這個年齡以後就會偶爾的突發,四十以後發生頻率更高,五十以後很多人可能已經就得了頸椎病啊,腰間盤突出啊!那這個需求就會漸漸被強需求。人們會發現,其實如果在早期啊我們去預防去發現的話,到五十以後的身體健康就可能做得更好。按摩,就理所應當的被人們重視。

 

我昨天做一個演講時,在現場做了個小調查,問現場有多少人玩微信兩個小時以上,每天坐在電腦邊上四個小時以上,我發現現場版之九十的人都舉手,說明整個互聯網行業或者說整個白領人群,其實都有這樣的一個問題。

 

所以按摩不是簡簡單單的只是滿足一個人,我們還要去通過市場宣傳,讓這些白領人群更註重自己的健康,昨天看到一篇文章寫到,馬雲說健康會是未來最大的一個市場,所以就中國人這個辦公室病,我想到了按摩這個項目。其實,包括我也好包括身邊很多人也好,並不是特別愛運動,都有可能在五十歲左右面臨這樣的健康問題,所以提前的預防和管理健康的事情就成了一個需要去教育市場才能做的事情。很多白領人群是沒有這個消費習慣的,所以我們可能需要去開辟這個增量市場!除了存量市場外增量市場的潛力有多大呢?我之前看過一本書叫《烏合之眾》就講的是往往把一個趨勢做出來之後很快的這個市場的增量市場就可以爆發。

 

3

我們如何做O2O?

 

我們在12月20號這個產品上線的時候只有五個按摩師,通過一個月的發展我們做到了二十多個按摩師,高峰期日單超過一百單,低谷也有30多單。

 

但是我們做這個事情的時候發現,原來我沒想到的使用場景出現了。

 

離我們辦公室大概五百米有個現代4S店。每天休息時間都會頻繁的下5到10單,而且是給他自己的員工去點,或者說是員工給自己點,好像已經形成一個消費習慣,每天上午閑的時候,員工也好、領導也好一行人都去點一個按摩,我覺得很有意思。

 

一個4S店閑的時候使用我們的業務,說明大家是在愛護自己。大家已經開始習慣去點,這種現象不僅有4S店,包括麻將館,包括臺球廳,包括一些茶樓都是有這個使用場景的。

 

一個月的時間里面,跟二十多個這種線下店談了合作。其中某麻將館有一天晚上給我們貢獻二十單。就是在一個麻將桌上,當你一個人點的時候別人看到了就會跟風去點或者說點了之後發現按的很舒服,也會推薦給別人點,這就是蠻好的一個口碑傳播的途徑。

 

包括我們之前談的一個臺球廳,她在周末舉辦了一場比賽,我們的按摩師就可以去現場給他的選手放松按摩,提升她選手的競技水平。

茶樓也好、麻將館也好、打桌球也好,打到後半場都會比較累!累的時候如果說你及時送上這樣一個服務,那麽對於客戶體驗也是很好的!同時還可以提高場所的服務口碑。同樣的,4S店其實也有一個使用場景,當你的客戶在休息區的時候,他往往需要等修車一兩個小時,長的要半天,如果客戶等的時候送上這樣一個服務的話就對4S店的體驗也是有所提高的。

結合上述內容,會發現我們的客戶訴求的是,第一因為各種原因無法享受到到店服務的人群,我們需要把我們的人群定位為到店服務不了的人群;第二點就是有5種場景四種情況導致你需要這個服務,那就是懶、閑、累、忙、禮。

 

這個送禮的時候指的是,很多年輕的白領們會給自己的父母點,因為父母五十以後六十以後都會有一些身體僵硬啊,腰椎問題啊等等,點送按摩,給父母送孝心,或者有些企業給員工送福利等等。

 

我們之前聊的一個西安的銷售型的公司,他就給他的top sales做一個按摩獎勵,這樣一個獎勵可以在辦公室,所人都看到他在享受這樣一個服務,其他人就會認識到,我如果也成為top sales的時候也會享受這個服務,而這個服務因為是在現場,所以有這種現場感,現場感會給你後面的sales帶來一個震撼,而且對於提高團隊的凝聚力和團隊的合作性,我覺得都是有利的。

 

第五,如何讓產品尖叫?我們現在推出的產品定價從上周二開始已經從原來的九塊九升到了十八塊錢,主推肩頸按摩,在北京有類似二十八、三十八的一些競爭對手,我們在用一個低價來吸引客戶的同時也為客戶送水果送賀卡送水,還提供一些用具給客戶免費用,這一系列的手段和方法,是希望真正的讓用戶認為用完我們的服務願意發朋友圈,願意到處跟人說他們家的服務真好,這個如何如何超值等等。所有手段的核心目的是,當你有比較尖叫的服務的時候,你的老客戶的回頭率會越來越高。通過上周調價後,我們訂單掉了百分之八十,但是這一周發現這些老客戶雖然看到價格升高,卻依然紛紛回頭,我們訂單掉了幾天之後又迅速回升。這幾天基本上又是滿負荷,技師每天基本都是五十單一百單這樣,一些客戶有時還會一下點幾十單。

 

4

如何做推廣?

 

第一,服務內置

 

服務內置其實我們現在就是跟茶樓,跟4S店的合作,就是把我們的服務內置到各種情境、各種機構上去,通過這個機構本身的人流,通過這些機構的口碑傳播,通過這些機構的公共場所的活動,然後讓這些客戶不斷的去成為我們的粉絲、我們客戶,這就是服務內置。

 

第二,資源互換

 

其實我們跟很多公司互換,比如說水果就是我們換來的,每天我們會給他幾份這種按摩套餐,他也會給他的水果的客戶去提供一些服務,讓我們拿水果禮盒送給我們的客戶,這樣,對於雙方來講都是讓客戶的體驗更好,讓大家的這個客戶能夠有更好的享受,更容易造成口碑傳播。

 

第三,口碑傳播

 

我們在西安論壇,西安當地的媒體等做了一些活動,活動的目的就是引來更多人的關註,關註的同時你的服務尖叫你就會引來更多的口碑傳播,前期我們的微信公眾運營了一個月,現在有不到一千五百個粉絲,這些粉絲幾乎是完全通過我們朋友圈和活動來的。

 

問:北京競爭已經激烈化了、功夫熊、點到等、點到據說每天700單,你進北京怎麽打?還是就龜縮在二級城市?

 

答:其實龜縮在二線城市也行啊,只要我們在這個城市站住腳,我們逐步擴大規模也一樣有機會。原來按摩市場也有很多大鱷,良子、家富富僑等等,市場很大,在地方依然有很大機會。

 

問:你覺得o2o領域里除了現有的方向,還有哪些是沒有被關註到的?

 

答:黑馬7期有個做上門化妝的--美上門,北京有個美到家,還有比如上門攝影、上門保養的細分市場、上門擦鞋、上門收衣服、上門維修家電、上門陪減肥。

 

問:做o2o的難點在哪里?

 

答:1)關鍵人才,懂傳統行業也懂互聯網的人才。

 

2)地推團隊,如何管理大批的地推隊伍和技師隊伍,是對團隊的考驗。

 

3)大平臺的開發能力,如何打造最優秀的產品和平臺。

 

問:如何在2-3個月,攻占一個區域市場?你認為用哪些招?

 

答:前期準備,了解競爭對手情況,了解當地市場情況。小規模測試,大規模轟炸。

 

通過高密度轟炸,讓用戶了解你讓你的那個技師形成一個口碑傳播,只能靠著口碑傳播在一個區域市場迅速的做成做出一個趨勢,做成你天天在上新聞,天天在上廣播,大家天天在討論你,那如果說你在一個城市短期之內做出了一個趨勢來那很快就可以占領市場。

 

問:如果在西安有另一個按摩項目,你打算怎麽跟他打架,比如你9.9,人家免費?

 

答:上上策,要迅速用你的手段和你的資金把口碑把產品做到尖叫,中策就用錢砸死,下策就是把他的技師挖光。

 

問:低價吸引來的用戶有多少是占便宜來的,其實就不是未來能夠高頻次買單的用戶?

 

答:其實我之前也跟很多人聊這個問題,就說低價吸引的用戶有多少是會轉化的,從我們現在來看的話,從九塊九漲到十八,我們的用戶訂單有個簡單的下降之後現在又迅速拉升,從這個情況來看的話,雖然九塊九漲到十八,價格沒有太大變化,但是至少用戶還在不斷的點。而且這里面出現了很多用戶,就是當你被廣泛的用戶認知的時候,其實你是通過十八塊錢打廣告,然後有用戶不斷地給你口碑傳播,說我們按摩做得多好多好,我的胳膊原來不能動現在治好了。然後我這個給媽媽送禮送的特別好特別溫馨,然後我這個公司搞年會我一下做了十個按摩,公司所有人都在看。

 

就是通過這樣一個個傳播其實很多用戶不斷地知道你,我們還有很多比如說易拉寶,就是因為有九塊九他就拍個照,回家二維碼一掃,就是拍照以後二維碼一掃回家就接著點,通過一個低價的方式你讓大量的用戶知道你的同時,你就會篩選出你的這個忠誠客戶。

 

但這並不是最好的方式,我們也在想,比如說我們找到真的有能力消費的客戶,按照一個正價的方式,是什麽樣一個渠道,我們也在不斷地試。

 

問:占便宜用戶和增量用戶之間的關系?

 

答:我們其實想說占便宜讓用戶有價值,當然最好占便宜的客戶全是我將來的客戶,這樣這個渠道更精準,那未來我的客戶轉化越來越高。

在沒有找到精確有效的客戶之前,我們是想通過低價來迅速的把影響力做出來,影響力做出來同時你的用戶就會被篩出來,總是會有轉化,只是高與低的問題。

 

我相信當你提供尖叫的服務時,你的占便宜用戶肯定會有給你大量傳播的機會,然後你的增量用戶會越來越多,在這里面相當於用低價去投入廣告吧。

 

前期把門檻設的特別高的話,本來就是因為它是一個新生事物,你指望所有人迅速接受是不太現實的,所以你用低價是一個最好的一個宣傳手段。

 

當然在了解市場的過程中,我們發現,很多人可能不願意陌生人來家里進行服務,但是如果說客戶在接受服務之後,我們用很便宜的價格吸引了這個客戶,而客戶接受這樣一個服務形式,那麽可能去家里就是一個微弱的心理障礙了,所以在教育這個市場過程中肯定是要去犧牲掉一些,但這也許並不是犧牲,因為造就了口碑傳播那本身就是蠻賺的一件事情。

 

問:點秋香未來目標定價一次是多少?

 

答:我們現在的定價就是正價是六十八、九十八、一百六十八和二百一十八這四個檔,服務內容會有些區別,我們也會做一些調整,會推出一些短時的高頻的服務,比如說只做個肩和只做個頭,這種十五分鐘二十分鐘的項目,能在一個公司迅速按到很多人,讓更多的用戶知道我們,了解我們,使用我們,這種高頻短時的服務我們接下來會推出來。同時我們會推拔罐,針灸,刮痧這種服務。

 

我們的服務定價並不是統一的,每個城市會不一樣,根據當地城市的消費能力和整個行業的一個定價策略我們會做出調整。低價永遠是殺手鐧,小米、、魅族、華為等所有的手機都是進行過極限性價比,極限的價格戰,通過這些手段能迅速吸引大量用戶,所以一個產品在前期的時候不妨用低價這一招,京東、淘寶等等只要是低價那就是百試百靈。

 

低價是最核心手段之一吧!然後其他的都是輔助這個低價而產生的。


本文為i黑馬版權所有,轉載請註明出處,侵權必究。
一個 連環 創業者 創業 口述 購地 經驗 如何 成就 現在 O2O 按摩
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=133900

中信購地弊案延燒 疑點待釐清 套利、圖利檢舉函舉證歷歷 辜仲諒捲入三案

2016-06-20  TWM

辜仲諒捲入三項重大弊案,其中內湖購地及高買國寶集團抵押品兩案, 均來自內部人員匿名檢舉。追查各項交易細節,諸多亟待釐清疑點也逐漸浮上枱面。

六月八日的一趟大規模檢調搜索,讓中信集團實際負責人、中信慈善基金會董事長辜仲諒瞬間捲入三項重大弊案,包括被指在二○○三至○七年間挪用三億美元至私人掌控帳戶、一五年在內湖購地套取巨額私利、同年中信人壽高價購買亞洲廣場二樓圖利國寶集團等。各項指控,特偵組皆在第一時間對外說明,並迅速約談相關人等,顯然有備而來。

檢調搜索約談過後,中信金也立即發表四點聲明,全然否認上述指控。然而據了解,除了挪用三億美元一案之外,其餘內湖購地及亞洲廣場兩案,分別是來自兩封中信內部人員的匿名檢舉函。知情人士透露,兩封檢舉函「對於交易細節舉證歷歷、內容相當具體。」因此,收到檢舉的金管會沒有花費太多時間,就能迅速移交檢調偵辦。

事實上,經《今周刊》訪查,檢舉函中「舉證歷歷、內容具體」的兩樁不動產交易案,的確存在諸多疑點。

疑點一:漲太凶?

不到兩年 土地飆漲六八%首先在內湖購地案方面,案情所指的對象,是一五年七月中信銀以總價五十一.四億元,向長虹建設及永約開發購買內湖區安康段十三之一、十三之七地號土地,並計畫由長虹建為地上十層、地下四層的中信銀自用大樓。

特偵組所質疑的「辜仲諒套取私利」,關鍵就在這塊土地離譜的價格漲幅,以及永約開發的神祕角色。

從價格來看,十三之一與十三之七地號的兩塊土地緊緊相鄰,其中,長虹建設在一三年十月二十二日,以每坪九十四萬元的價格,買進十三之七地號、一一○二.七七坪土地;至於永約開發,持有的是十三之一地號,同樣是在一三年十月二十二日買入、面積同樣是一一○二.七七坪,買進價格也與長虹相同,均為每坪九十四萬元。

兩塊土地,賣方都是壹傳媒創辦人黎智英轉投資的盛至公司。

令人質疑之處,就在於這兩塊土地的身價飆漲,尤其是永約開發所持有的十三之一地號土地,更在不到兩年的時間之內,價格飆漲六八%。據中信金與長虹對此交易案的歷次重大訊息說明,在中信金付給長虹、永約開發共五十一.四億元的交易總額中,負責建造大樓的長虹可分得三十四億元。換言之,永約開發的售地所得約達十七.四億元,換算之下,每坪約達一五八萬元。

一三年十月買進、一五年七月賣出,短短二十一個月,每坪價格從九十四萬元跳升到一五八萬元,以總面積坪數計,永約開發因為中信銀的高價買地就能獲利七億元以上。那麼,永約的背後究竟是誰?

疑點二:設人頭?

永約代表人與中信關係密切特偵組指稱,永約開發即為辜仲諒的人頭公司,這個說法或許不是空穴來風。從工商登記資料顯示,名稱登記為永約開發的公司,國內目前僅有一家,代表人為劉興欣,位於高雄市鳳山區某透天厝的二樓。無論怎麼看,這家門前馬路只有五米寬、登記資本額僅一百萬元的小公司,似乎都沒有主導巨額土地交易的財力。

然而台北市政府公司登記顯示,永約開發成立於一三年十月十六日,也就是買下安康段土地前六天,當時地址在大安區、代表人為畢浩丹;一四年六月二十七日,永約開發變更地址至高雄市,代表人也變成難以判斷身分的劉興欣。

畢浩丹何以被視為本案「關係人」?他曾在○六年辜仲諒所涉的紅火案中,被檢調懷疑握有祕密資料而遭境管;當年中信集團經營職棒球隊的「中信鯨育樂」公司,目前董事長也是畢浩丹,這一次交易,永約開發又是由畢浩丹成立。

於是,整起購地案的疑點,逐漸構成了足以朝向弊案推論的情節:辜仲諒由他人成立人頭公司永約開發,先買進十三之一地號土地,在自己能夠掌控中信銀購地決策的情況下,以高價向自己的人頭公司買進土地;這,就是特偵組的質疑劇本。對此,中信金在聲明當中指出,相關購地案「一切依照相關規定辦理,且由外部機構進行鑑價,並經董事會審議通過,絕無舞弊情事。」疑點三:太好賺?

七個月內獲利六六%

不過,上述購地案其實不是中信金與永約開發第一次合作。一四年五月十五日,中信銀買進內湖區安康段十五之二地號土地,賣方也包括永約開發,至於另一位賣方,則是由長虹建設董事長李文造次子李耀民擔任董事長的聯虹建設。

中信銀買地、永約開發與長虹老董次子的建設公司賣地,這樣的組合,如今看來也難免令人多做聯想。

由於聯虹建設並非長虹子公司,因此並未公告這筆土地的前後交易相關細節,但《今周刊》根據實價登錄資料發現,這筆總面積六四○坪的土地,原本同樣是由永約開發與聯虹建設各持一半,其中,永約是在一三年十月以每坪八十六萬元購入三二○坪,聯虹建設則在三個月後以同樣的價格購入另外三二○坪。至於當時的賣方,同樣也是黎智英的盛至公司。

在一四年五月的中信金公告中,表示這筆土地將用於興建地上七層、地下三層的自用大樓,建物總面積約三○八八坪,交易總額為十二.八九億元。營造業人士估計,若以每坪建造成本十二萬元來算,則此大樓的建造成本總額約為三.七億元,也就是,中信銀用於購買土地的金額約在九億元左右。

以此計算,這六四○坪的土地,中信銀可能是用超過每坪一四三萬元的價格購入,而被懷疑是辜仲諒人頭公司的永約開發,則在七個月內獲利六六%,賺進一.八億元。

當然,中信金的這筆交易同樣也經過外部機構進行鑑價,但畢竟主角相同、過程相似、也有短期價格飆漲的結果,因此必然也是中信金未來必須進一步對檢調說明的未解疑雲。

在這樁購地案中,戴德梁行不動產估價師事務所是中信銀委託估價機構之一;而在中信銀向長虹、永約開發購地的交易案,戴德梁行不動產投資顧問公司則是收取一千兩百萬元經紀費用的經紀商。戴德梁行董事總經理顏炳立,也成為此次風暴的檢方偵訊對象。

當年促成中信銀內湖購地案時,顏炳立曾對外表示「成交量就藏在價格裡!」以此說明本案對市場的指標意義;而在中信人壽一五年十月以每坪二百萬元、總價十五.六八億元標下亞洲廣場大樓二樓時,戴德梁行同樣擔任經紀商,顏炳立當時則說:「隋棠(指亞洲廣場二樓)帶著嫁妝嫁掉了,接下來就看志玲(指新光三越A8和曼哈頓大樓)了。」疑點四:假投報?

商辦急凍 高價買樓更詭異當年中信人壽以高價自國寶服務公司手中買進亞洲廣場二樓後,一周之內,新光三越A8與曼哈頓大樓標售案相繼流標,當時降至冰點的商辦市況,凸顯出中信高價買樓的不合理性,這樁交易,也成為這次中信金另一個涉案重點。檢調質疑,中信人壽高買亞洲廣場二樓,圖利賣方國寶服務公司。

商仲業者透露,當初國寶服務標售過程中,包括龍巖及不少旅館業者都有去看過案子,但因考量租客穩定性不高,所以沒有出手投標;最後中信人壽溢價一.七億元自國寶服務手中買下亞洲廣場二樓,的確令外界跌破眼鏡。

而更令人意外的是,在此驚人高價之下,本案當時宣稱的租金報酬率仍達三.六七五%,遠超過金管會對壽險公司投資不動產所規定的二.八七五%。

《今周刊》記者六月十三日下午實地到亞洲廣場訪查發現,原本地下三樓到地上五樓的商場竟完全空置,中信人壽買下的二樓也未對外出租,手扶梯被關閉,各個樓層也都拉下鐵門不讓外人進入,如今只剩五樓有三間商家苦撐,其他樓層只留下空蕩蕩的隔間,與大樓外熱鬧的北車商圈人潮形成強烈對比。以現狀來看,當時宣稱的三%以上報酬率絕無可能達成。

經過六月八日的大動作搜索之後,六月十四日,特偵組持續傳喚總統府前祕書長、中信金最高經營顧問廖了以,以及台壽保大股東台灣金控董事長李紀珠、台壽保前董事長朱炳昱等。案情延燒、疑雲未解,辜仲諒能否挺過這次風暴,仍難定論。

辜仲諒小檔案

出生:1964年

現職:中信慈善基金會董事長經歷:中信金副董事長、 中信銀董事長、 中信金總經理

涉及官司:

海外結構債交易案(紅火案)二審判刑9年8月,目前更審中;另中信金被特偵組指於2003至07年間疑挪用集團3億美元至辜仲諒私人帳戶,為中信銀於14及15年內湖購地疑涉高價套利,旗下中信人壽疑涉高價收購國寶集團擔保品。

撰文 / 梁任瑋、周岐原

中信 購地 弊案 案延 延燒 疑點 釐清 套利 圖利 檢舉 舉證 歷歷 辜仲 仲諒 捲入 三案
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=201078

河北廊坊將建立房企購地資金審查制度

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-04/1113442.html

河北省廊坊市政府辦公室2日出臺《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,對商品房銷售、土地供應和房產中介等方面的突出問題作出嚴格規定,從嚴管控房地產市場經營行為。

廊坊將對新建商品住房預(銷)售價格實行指導,對不接受政府價格指導的項目,暫不核發商品房預售許可證或者不予辦理合同網簽備案。未取得商品房預售許可證的項目不得進行預售、不得收取或變相收取任何價金,不得參加任何展銷活動。取得預售許可證或現房備案證的房地產開發項目,要在10日內一次性公開全部房源並進行銷售。嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定,不得超出備案價格對外銷售。

意見要求,合理安排土地供應規模、結構和時序,穩定土地市場預期。廊坊市國土資源局盡快編制並公布住宅用地供應三年滾動計劃和中期規劃。環首都的三河、香河、大廠、固安等重點地區要大力推進土地集約節約利用,嚴控增量建設用地規模。建立購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土資源和有關金融部門審查資金來源不符合要求的,取消土地競買資格,並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。

針對房地產市場亂象,廊坊市將加強房地產開發全過程聯動監管,持續整頓規範房地產開發銷售中介行為。

(來源:新華社,記者:齊雷傑)

河北 廊坊 建立 房企 購地 資金 審查 制度
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=251241

陳茂波﹕從沒擁農地權益 未解妻弟購地資金 離岸公司持有人

1 : GS(14)@2013-10-10 22:57:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131010/news/ec_gha1h.htm



【明報專訊】發展局長陳茂波被指在新界東北囤地一事,他昨日在立法會解釋,重申在過去19年「我自始至終」沒有擁有持農地的國萬公司實質權益。他翻舊帳點名指民主黨何俊仁和涂謹申,也曾涉沒申報曾以代理人身分持有公司股權,並要求議員質疑他時「請拿出證據,不要信口雌黃」。泛民議員質疑陳茂波,指事件疑團未解,例如陳茂波未有解釋其妻許步明的胞弟曾破產,卻有資金購入姊姊農地權益,而持有農地的離岸公司,背後持有人亦未明。

要求質疑議員「拿證據」

公民黨立法會議員郭家麒昨日在立法會大會動議,要求動用特權法調查陳茂波。政務司長林鄭月娥兩度再為陳茂波護辯,她批評議員不應再糾纏在這問題,浪費時間。她指出,政府和立法會都有更重要關乎經濟及民生的事務要處理。議案最終在分組點票下遭否決。

引特權法遭否決

陳茂波在開場發言時言語溫和,承認自己在事件的解說和溝通上「論盡」,為引起公眾疑慮致歉。不過,在晚上總結發言,他主動反擊,特別提到民主黨何俊仁和涂謹申,均曾以代理人身分持有公司股權,也被質疑無申報。他也批評有議員指他有利益衝突,說法武斷。

認解畫溝通「論盡」 致歉

陳茂波解釋買地安排,古洞農地由國萬公司在1994年講入,當時由太太許步明透過Orient Express(OE)持有國萬37.5%股權,其餘由Excellent Assets Limited(EA)及Fidelity Management Limited(FM)持有,指EA及FM所持農地權益屬太太外家所有。他指出,太太在去年10月10日已售出農地權益予胞弟許嘉麟,所以他、許步明和子女已沒有擁有古洞農地的任何權益。

泛民議員質疑陳茂波的說法,指許步明去年以270萬元售出土地股權,但陳沒有透露許嘉麟買入土地股權的資金來源。議員亦指陳沒公布EA及FM兩間公司的持有人。另一方面,陳昨日未有解釋其曾持有的會計師行「匡成顧問」與EA及FM有何關連。

陳茂波又反駁瞞稅指控,指出國萬公司在1994年提請成為「不活動公司」後,發現部分古洞農地被人佔用,為保障權益,向佔用收取象徵性的每半年60元租金。他強調,所收租金的總數不夠交每年的商業登記費,所以談不上瞞稅。
陳茂 茂波 從沒 農地 權益 未解 妻弟 購地 資金 離岸 公司 持有人 持有
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283838

中資國外購地屢遇阻泡湯

1 : GS(14)@2015-10-14 02:52:30

【政府干預】由於傳統意識形態及「中國威脅論」影響,中資在國外特別在西方購地面臨不少阻力。儘管業主同意,但多會被所在國政府以「國家安全,需要審查」為由,半路殺出,導致有關買賣泡湯。近年已有多宗此類案件發生,引起中資不滿甚至抗議。去年7月,上海鵬欣集團旗下子公司以8,800萬新西蘭元(約4.5億港元),收購以生產牛羊肉為主的新西蘭勞勤沃(Lochinver)牧場,並且得到地方批准;不過該收購案最後被新西蘭政府否決,這也是新西蘭政府首次以行政方式否決海外投資申請。表面上新西蘭政府的理由是有關收購案新西蘭方面所能獲得利益未能滿意,但當地媒體指其背後涉及敏感的國家安全問題。前不久新西蘭發展部長史蒂夫.卓伊斯(Steve Joyce)訪華,就被中國副總理汪洋當面質問事件,卓伊斯當場保證投資政策不變。



國安理由否決建度假村

2012年,北京中坤投資集團董事長黃怒波與北歐冰島一業主談妥,擬投資10億冰島克朗(約880萬美元)購入該業主位於冰島東北部一幅土地,建設生態旅遊度假村,不料方案最後被冰島政府以國家安全理由否決。路透社/新浪網





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20151013/19331036
中資 國外 購地 遇阻 泡湯
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=293129

藉安倍交情平價購地 右翼辦學夫婦被捕

1 : GS(14)@2017-08-02 06:14:24

疑藉與日本首相安倍晉三的交情、以平價購入官地興建小學的右翼辦學團體「森友學園」前理事長籠池泰典(圖)夫婦,昨天因涉嫌騙取1.18億日圓(833萬港元)政府資助被捕。森友學園被揭去年以少於估值20%的1.34億日圓(945萬港元)購入計劃興建「瑞穗之國紀念小學」校舍的地皮,首相夫人安倍昭惠當時是該校名譽校長,事件令學園其他騙資助嫌疑浮上水面。大阪地檢特別搜查部昨午就森友學園涉向中央政府虛報較高的小學建築費,以及旗下大阪市「塚本幼稚園」涉虛報全職教職員及有學習障礙學生人數以非法領取資助,盤問64歲的籠池泰典及塚本幼稚園60歲前副園長籠池諄子,並正式拘捕兩人。當局上周四亦曾盤問籠池夫婦,消息指內容有關小學興建計劃的始末等,但兩人一直保持緘默。安倍晉三涉優待籠池一事,被視為政府民望低落的原因之一。籠池曾在國會供稱經安倍昭惠獲得安倍晉三的100萬日圓(7萬港元)捐款,安倍晉三否認。日本放送協會/《產經新聞》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170801/20107943
安倍 交情 平價 購地 右翼 辦學 夫婦 被捕
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=339354

高力:中資本季購地不足百億 大減七成

1 : GS(14)@2018-09-20 10:06:24

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8423&issue=20180920
【明報專訊】中資近年接連在港大手購入商廈及地皮,據高力國際資料顯示,截至今年6月30日,上半年中資在港購入物業或地皮涉及503億元,今年第三季暫錄88.7億元,較次季季的287.5億元,按年減少近七成。

高力國際中資企業辦公樓服務部高級助理董事林欣穎解釋指,今季內較大宗成交為內房鴻榮源集團斥資約48億元購入山頂及薄扶林蒲飛路兩幅豪宅屋地,雖然中資在港投資減少,但中資仍積極物色本港物業自用或投資,如基金凱龍瑞,一直在本港物色具投資價值的物業。

四核心區空置率低至1.5%

另部分中資仍選擇租用商廈,高力國際商業服務主管總經理顏慧萍表示,自2015年起中資踴躍來港發展,本港寫字樓租務甚為活躍,中資多選金融核心區如中環、金鐘、灣仔或尖沙嘴等商廈,故四區的商廈空置率亦較低,以今年8月為例,空置率約1.5%至2%。租金方面,市場近期雖存不明朗因素,如中美貿易戰、加息等,但中資仍穩定擴張,令商廈租金獲支持,而今年租金升幅暫以灣仔及銅鑼灣區、尖沙嘴廣東道一帶商廈表現較佳,目前已升逾一成。

廣東道商廈租金料明年升一成

顏續指,雖然近期寫字樓租金升幅有放緩迹象,但前景仍然看俏,其中尖沙嘴廣東道一帶商廈,挾港鐵通車優勢,料吸引更多中資租用該區商廈,預計明年商廈租金升幅被看高一線,升幅可達一成。
高力 中資 本季 購地 不足 百億 大減 七成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351256

「四叔」女兒 9200萬購地根4房

1 : GS(14)@2019-05-15 09:01:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3985&issue=20190515
【明報專訊】豪宅成交市况暫未受中美貿易戰影響,名人仍積極入市買磚頭投資,並再有「富貴首置客」出現。

土地註冊處資料顯示,中半山地利根德閣3座高層D室,連同一車位,於上月底以9200萬元易手,單位屬4房連套房間隔,以實用面積2429方呎計,實呎37876元,新買家為李佩雯(LEE PUI MAN MARGARET),與恒地(0012)主席「四叔」李兆基長女、恒地租務部高級總經理名字相同,相信為同一人。

首置身分付4.25%稅率

資料顯示,李佩雯只需支付391萬元稅款,為樓價4.25%,意味李佩雯今次是以首置名義入市。據悉,原業主於2011年1月以6408萬元購入單位,持貨8年,帳面獲利2792萬元,物業升值約44%。

另「麻將館大王」石鑑輝家族近年頻頻入市,其中石鑑輝其中一名兒子石炳濂,於上月底購入上水豪宅洋房。

「麻將館大王」兒子入市御林皇府

土地註冊處資料顯示,上水御林皇府森麻實徑雙號洋房,上月底以6180萬元易手,以實用面積4048方呎計,實呎15267元,新買家為石炳濂(SHEK PING LIM PHILIP)。

據悉,石氏支付樓價15%、即927萬元作辣稅,而上述洋房原業主早於2007年8月以3600萬元購入物業,持貨近12年,帳面獲利2580萬元,物業升值72%。
四叔 女兒 9200 購地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352689

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019