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霸二百幢舊樓田生十大插旗賤招

2010-8-12 NM




只要搭巴士經過市區,就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓,都掛上了紅當蕩,極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮,擔任電視廣告男主角,替集團「包裝」。上週,地監局向收購舊樓的代理發出六項指引,矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過,此招對田生絕無影響;在這兩三年間,田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓,保守估計涉及金額逾二百億,收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招,是要 小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約,變相「鎖」死業權,不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升,個個發展商都要向田生叩頭;田生賺的,將以數 十、甚至數百倍計。

上週地監局發出的指引主要有六招,其中兩項,矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意,不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。

本週二上午九時,田生地產主席區 永華,如常由一名女職員及保鑣護送,到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初,本刊記者向他問及地監局的收樓指引時,他還大方表示:「係好事,大家以後可以 有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時,他即封口拒答,身邊的助手更開始發難,突然禁止攝影師拍照,區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引,既無法律效力,又無追溯期,過去兩、三年,田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目,涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言,這批舊樓已納入田生的「勾地表」,歡迎發展商「勾出」。事實上,地監局指引只是封了其他同行的後路;在樓市熾熱,市區地缺乏下,發展商都唯有向田生「伸手」。

左:從業主提供的臨時買賣合約可見,田生要求業主簽署時,慣常留空簽訂日期及成交日期,變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。

右:田生合約又設有「不平等」條款,訂明買方有權單方面決定何時交易,如果放棄收購,更可取回全數訂金,業主處於極不利位置。

田生收樓215幢

九龍

九龍城聯合道18-32號

尖沙咀金巴利道68-72C號

馬頭角道50-64號

港島

中半山西摩道9A-9H號

西環德輔道西454A-462A號美景大廈

西灣河成安街18-28號

筲箕灣道295-305號,383A-387號及教堂里2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶,要數發展商恒基,恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺,田生亦有份參與,成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基,則全靠有「李 兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋,故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場,與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李 兆基熟識,專門替對方在新界及市區收地打天下,並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役,是在九三年充當說客,協助李兆基從楊志雲家族手上收購美 麗華酒店,傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖,轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華,這幾年一直想將收購得來的舊樓,賣予恒基,奈何雙方曾有嫌隙。

因為在九十年代初,在收樓市場打滾十數年的區永華,曾替恒基收購醫局街,賺了恒基一百萬元佣金,但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜, 令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討,「最後雖然恒基贏咗,恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋,不過四叔唔再信區永華,之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信 佢,於是佢搵白鞋蕭幫手,白鞋蕭以人格擔保,區永華收樓手法會乾乾淨淨,李兆基才信服。」一名知情人士說。

對此,蕭承忠承認區永華去年和他接觸:「我識咗阿區好耐,佢想我幫手賣地盤俾恒基,咁四叔好相信我,我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉!」蕭說 第一單與田生地產合作,並賣予恒基的,正是美麗臺項目;他還拿出一張寫滿地盤的紙表示,該批為數十多二十個由田生收來的項目,已經由他賣予恒基:「當中有 大角咀海安樓、大埔道一八八號等,總值達到一百億元!」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金,相當和味;因此而「意外」出山的蕭承忠,笑言近年舊樓有 價,極多人向他招手要求幫忙:「已經有十個財團搵我幫手搭路,搵發展商收舊樓。而除咗恒基,想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅,我都幫到手o架!」

區永華(左四)會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會,解釋合約內容,表面上「公開公平公正」,但私底下會再相約個別業主商討價錢,逐個業主擊破。(嚴寶權攝)

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億,升至現時十八億,持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸,故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位,全賴他會使出蠱惑招,威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。

按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約,表明業主一旦簽署,在「限期內」不能將單位售予其他公司, 但合約中「限期」的定義,是田生集合了九成(未降低門檻之前)業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數,時間可長可短,故變相無限期「鎖死」 業權,因此合約的交易日期一欄,都是留空的。而在合約的第二頁,更有不平等條文,表明田生在任何時間都有權取消合約,但小業主卻無此權力,極不公平。

田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收 購,這筆訂金是要全數退回的!有業主對田生做法有微言:「我阿媽七十八歲,但佢乜都唔識,上次田生開票俾佢,到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票,又要 帶佢去律師樓辦手續,好麻煩,早知唔收訂啦。」

進可攻退可守

這份合約,由田生找來的律師草擬,因田生代找律師,並免收律師費,故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言,本港有立約自由,只要雙方同意,買賣合約交易日期是否留空,法律並無監管。

結果簽下合約,從業主角度看,物業被無限期鎖死,剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由,而若田生取消交易,更只是得到數千元茶錢落袋, 而對田生來說,市道差要取消交易,賠的只是茶錢,市旺完成合約並賣予發展商,則賺的是數十甚至數百倍以上,可謂無往而不利。

田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」,無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景,再逐個擊破。第一個陰招,是以高價巴結 法團代表,令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走,不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太,其居住的大廈沒有業主立案法團,但葉太多次出通告,嘗試組織業主 與田生商討,不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈,但田生不想有人改善大家的生活環境,故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已 簽署合約,以三百六十八萬將單位售予田生,但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收,田生竟一口答應,其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其 他街坊知道部分人的收購價較高,因此田生把合約上的交易金額又較真實低,餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主,葉太最終把單位轉讓給田生。

賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書,形同賣了一個股票的「call options」(認購期權)給田生。Call options意指持有人有權在到期日或之前,以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約,就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業,而田 生只須付「期權金」(即茶錢)。然而這合約與call options的最大分別,是call options有到期日,但田生合約是沒有寫下成交日期,即無限期的約束,而田生所付的期權金卻極少,不到樓價的百分之一。到真正成交日時,物業市價可能 已高於田生提出的成交價,結果小業主變相賺粒糖輸間廠。

田生收樓賤招十式

1 俾茶錢落疊田生為了游說業主簽約,找測量師估價,開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位,並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2 合約「無限期」這招最賤,合約不設時間限制,「鎖」你幾年不能賣樓;田生可任意於任何時間取消交易,小業主還要退回訂金。

3 巴結主席游說業主立案法團主席或業主代表落疊,給他一個較其他業主高的收購價,讓他充當「間諜」,幫忙游說其他業主。

4 空手霸地盤田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權,然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額,實質仍未收足。

5 暗中落釘由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大,怕業主獅子開大口,田生會先扮普通買家買起地鋪;或索性買下該大廈逾兩成業權,俗稱「落釘」,令其影響力足以左右大局。

6 恫嚇老弱恫嚇長者說他們的舊樓是危樓,附近有斜坡,要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵,找工程師解釋工程對大廈結構的影響,令老弱長者深感威脅急急簽約。

7 分化業主遇上「企硬」或開天索價的業主,田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯,意圖分化業主施加群眾壓力。

8 動之以情除了斟茶灌水,田生扮大廈內長者寫信給各業主,如說以輪椅出入舊樓十分不便,希望大家顧念他年老,團結出讓單位。

9 貼封條 撤保安遇着未收足數的舊樓,田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條,猶如抄家,製造「白色恐怖」,又將大廈保安撤走。

10 拖尾數「『手音』口」為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出,田生成功收樓後會拖尾數當『手音』口費,直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家,田生除動之以情,亦將舊樓情況「大貶特貶」,令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈,但由於一直有業主反 對而遲遲未能成事,但至年初,強制拍賣的門檻由九成降至八成後,田生終在六月正式成功收購,前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉,接近九十歲的徐伯伯跟 本刊記者說:「有人同我哋講,新地已經買咗呢度兩成業權,就算我唔賣,佢都可以拍賣,到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過,附近有個斜坡,呢度唔好住o 架。」問到徐伯伯,田生究竟用多少錢一呎收購其單位?他揮揮兩手低聲說:「唔講得o架,你唔好問啦,到時我搬咗,你嚟我新屋,我話俾你知。」原來,田生仍 扣起徐伯單位三十萬,直至他搬走後才歸還,徐伯伯說:「講咗內情出去,佢話唔會俾番三十萬我呀!」

今年一月,土瓜灣馬頭圍道塌樓後,田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓,一名住於大角咀海安樓馬先生說:「佢啲代理成日嚟同我哋講,由於政府起高鐵會經 過我哋呢度,我哋層樓個地基會受影響,分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣,仲搵晒工程師講嘢,搞到好多阿婆都好驚,本來唔肯簽,最後都賣俾佢。」

女人街出身招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主,田生就會出手搞分化。好像○七年,田生本想收購柯士甸路10號及10A兩幢樓,但由於其中一個地鋪及頂層單位,由老牌建築 家族,已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成,故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信,張貼於大廈告示板,向曾氏家族施加群眾壓力, 指「有業主充滿敵意及態度惡劣,又開天索價,拖延了各業主的交易時間,導致交易胎死腹中,見財化水。」取消交易後,田生要求已收取訂金的業主退還款項。

其他招數,還包括在物業已搬走的單位外,貼上猶如抄家的白色封條,大玩「白色恐怖」,嚇窒旁邊未肯搬出的業主;遇上單位業主年紀老邁,其子女又在海外,他 會貼錢付機票食宿,務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘,扮長者寫同情信等,令小業主落疊,再找發展商出貨圖利等。

現已變身富豪御用收樓王的區永華,其實出身低微,據他夫子自道,十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後,與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出,他其實是做過點心師傅,亦曾在女人街賣童裝。八十年代中,他轉行在旺角一地產公司任職,認識了一個名叫Albert Ng的地產經紀老行尊,教他很多收舊樓的橋,故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產,做鋪市買賣,亦間中替人收購舊樓。一年後,已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐,兩人合作開辦地產公司。不過,至九七年金融風暴他炒樓蝕大本,欠落大額街數,要避走東南亞至數年後才回港。

過去兩年田生部分賣出項目

過橋抽板得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年,區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出,與他合作收購一個位於西環的舊樓項目,並要求該經紀介紹楊受成予他認識。 最後項目完成收購,地盤面積過萬呎,當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此,他得到楊受成賞識,並介紹龐維新給他認識。○六年,龐維新的全美集團以 五億九千萬元收購田生地產,其中二千萬元以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。

不過,他搭上英皇後,卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬,但收購完後,只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講,『你當我乞兒 呀?』最後一毫子不要,兩個人反晒面,好多行家睇穿佢為人,為咗錢不擇手段,亦不夠義氣。」事實上,行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年,一班澳門的收樓 財團,已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓,但田生一反行規,明知已有人進行收購,仍然在那裡爭地盤,掛上橫額宣示主權之餘,更「落釘」買入其中三單位,阻 礙別人收購。巧合地,區永華於該期間被打,最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件,但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價,現時他已聘請保鑣 跟出跟入。

區永華亦已同英皇「擘面」,過去數年英皇有什麼慶祝活動,區永華都出席贈興,但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮,已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身 邊人透露,去年他出賣楊受成,故現時他們已沒有合作,「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤,點知區永華拿住個地盤,敲其他發展商嘅門口,而家楊先生好唔喜歡 呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆,該身邊人說:「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊,但區永華明知都踩隻腳落去。」不過,就算區永華如何得罪人,發展商要在市區找地,最終都要向他敲門。

業主五招自保

1 業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會,業主間亦要多方互通買賣消息,避免各家自掃門前雪,以防遭到分化或欺騙。

2 自僱律師,不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師,因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利,藉以保障自身利益 。

3 只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料,必須要求買方填上,以免出現爭拗,堅拒簽署不平等條文。

4 了解物業及清楚樓宇現況,不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等,免被這類說話「拋窒」。

5 照顧老弱,協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度,以免他們成為被誤導的目標。

 


霸二 二百 百幢 舊樓 田生 十大 插旗 旗賤 賤招
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專坤大陸客 假貨藥房賤招賺到盡

2011-2-24  NM




消委會剛在上星期公布十八間售賣假藥的藥房黑名單,在粉嶺、上水一帶幾乎無人不識的龍豐藥房,其中三間分店榜上有名。

本刊放蛇發現,這間專攻大陸客、在新界區擁有八間藥房的龍豐仍未收斂,竟仍敢向遊客兜售雜嘜貨或即將到期的藥物,實行以賤招賺到盡。

上週六,本刊記者假扮大陸客,到龍豐藥房在北區的多間分店掃貨,雖然未有發現假貨蹤影,但卻領教到龍豐坤客的兩大賤招。

第一招︰力推「大力嘢」

「你要的那個賣完了,我們這個是德國貨,跟美國那個是一樣的東西。」記者在粉嶺聯和墟的龍豐分店,用普通話要求購買美國牌子、可提高人體免疫力的「丙種球 蛋白注射液」,一名店員隨即堆起滿臉笑容殷勤招呼,不過,他指記者要買的美國貨早已斷貨,反而推銷另一種、他聲稱是相同產品的德國貨。

記者拿起德國貨發現產品竟是用來「打點滴」(吊鹽水)的藥品,並非注射劑,店員呃得就呃,堅稱用途一樣︰「這個比美國那個產品強勁十倍!」

據藥房的老行尊表示,這種推銷手法,行內人稱為賣「大力嘢」。所謂「大力嘢」,即訛稱產品功效特別勁。「大牌子產品通常利潤有限,只得百分之十至二十,但如果佢同你sell一啲細牌子或者雜廠藥,分分鐘利潤可以多成倍!」老行尊說。

事實上,龍豐店員口中「強勁十倍」的德國牌點滴,索價八百八十元,不但比記者原本所要購買的美國貨貴足一倍;而且,記者向區內其他藥房查問,這個德國牌子的點滴,零售價原來只需六百多元,擺明開天索價。

第二招︰主動減價「快艇貨」

除了力銷「大力嘢」外,記者再向店員要求買「骨樂健膠囊」,該藥盒面寫明「建議零售價」是二百八十元,店員先向記者開價二百八十元,隨後竟又主動減價︰「你買兩盒算你五百,好不好?」

記者其後再到另外五間龍豐購買此藥,幾乎每間的售價都不同,其中上水新豐路的分店,更平至每盒二百廿元。

龍豐自動調低售價,原來這批藥的到期日是今年六月,即是還有三個月便到期!「店員肯主動減咁多,一定係就快到期嘅『快艇貨』,要嗱嗱臨出貨,寧願賺少啲都唔好蝕到血本無歸!」藥房老行尊爆料說。

根據消委會公布,龍豐三間分別位於粉嶺及大埔的分店,去年在海關放蛇下,共查獲廿二種不同品牌的假藥及球蛋白針劑,最後更被控以《應用虛假商品說明》(即 藥物成分與標籤不符)及《應用偽造商標》罪,合共罰款五萬八千元。(根據法例,最高刑罰可被判罰款五十萬及監禁五年)。本刊多次造訪龍豐藥房要求老闆謝少 海回應出售假藥事件,但謝一直未有現身。

「佢哋已經唔係第一次賣假藥啦,上得山多終遇虎!」另一位在新界區經營藥房廿多年的老行尊黃伯指,龍豐老闆謝少海在十年前開始在上水、粉嶺一帶開藥房。 「佢起初都正正經經做生意,但後來有啲藥成日斷貨,好多客想買又買唔到,佢索性自己去搵其他『代替品』賣。」黃伯指,行內早已知道龍豐售賣假藥。

藥房業界更指,謝少海除了是龍豐的老闆外,亦是康美化妝城的董事。「佢同上水、粉嶺地區的鄉事派好熟絡,上水康美開業時,鄉事委員會仲送咗個超巨型花牌俾佢,三、四層樓咁高,幾咁誇張。」知情人士說。

不過,上水鄉事委員會主席侯志強一聽記者問起謝少海,堅稱不認識此人;當日與謝少海齊齊為醒獅點睛的前主席簡炳墀卻指,是朋友介紹認識謝,只知道他是正當商人。

謝少海做藥房起家,生意越做越大,除任職十六間公司董事,更持有十六個物業和鋪位,市值超過兩億。

諗頭多多的謝,近月更打算涉足骨灰龕生意。他任董事的巨豐(香港)有限公司在去年以一億五千萬購入位於粉嶺業暢街的六層高貨倉,近日更向城規會提交申請, 將貨倉改建為八萬個骨灰位的龕場,成功申請機會很微,但若成功,以每個位平均售價二萬元計,單是出售龕位收入便達十六億,相當和味!

對於市面不少假藥充斥,香港醫院藥劑師學會副會長崔俊明建議市民,到藥房買藥時,可要求先見藥劑師︰「藥劑師一定唔敢向你賣假藥同過期藥,如果佢咁做,隨 時會被吊銷牌照。」長遠而言,他更建議政府應效法歐美國家,規定藥房持牌人必須是執業藥劑師,以進一步規管藥房的操守。


專坤 大陸 假貨 藥房 賤招 招賺 賺到 到盡
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毀「有效日期」充新貨 莎莎賤招呃客

2014-01-30  NM
 
 

 

馬年來臨前夕,護膚化妝連鎖店龍頭莎莎國際(0178),宣布豪擲千萬贊助賀歲煙花及大年初一明星匯演,準備新年伊始大賣廣告閃耀登場,但這個幾乎每個香港女人及內地旅客都幫襯過的扮靚旗艦,光鮮背後卻以賤招呃客。

莎莎雖然口口聲聲話分店出售的護膚品,都必須具備至少半年有效期,但這規例原來形同虛設。本刊揭發有莎莎分店主管及員工,竟公然銷毀半年內到期貨品的有效日期,手法包括:抹香水、撕標籤、再包裝,之後繼續售賣有關貨品。也有分店將已過期護膚品,當成贈品或試用裝散貨。而港九新界的莎莎特賣場,更原來是即將到期貨品的集散地。一大堆日期亂龍的美容貨品,騙了一張張貪靚面孔,也揭露了莎莎這個年度營業額高達七十六億元上市王國的隱憂。

本刊接獲投訴並查證,有莎莎員工銷毀護膚品有效日期,並促銷少於半年使用期的貨品,手法有以下五招:

第一招香水捽甩有效期

北角英皇道莎莎分店主管和員工知道,香水可用來捽甩用墨水打印在面霜、眼霜等護膚品盒上的有效日期,噴完再用紙巾捽幾捽更加不留痕跡(因香水含揮發性有機溶液)。有該分店前員工向本刊爆料:「如果件貨仲有半年就到期,主管就會叫我哋用香水抹走佢(有效日期),再擺番出嚟賣。」有目擊者拍下證據,北角莎莎員工從貨倉,拿出四支將於今年三月到期的Sasatinnie(獨家品牌)磨砂面膜,然後隨手拿起一支放在鋪面的香水試用品,走到一角趁無人留意,對着打印日期一噴,數字墨水立即化開。接着員工又拿紙巾抹走漸漸模糊的日期,捽了三、四下,日期便消失得無影無蹤,整個過程不用十秒。店員之後將這盒有香水氣味的磨砂面膜,貼上「熱賣推介」黃色標籤放在貨架前排促銷,每瓶一百三十八元,並無減價。記者以顧客身份,到北角店購買貼着「熱賣推介」標籤、盒上沒印有效日期的Sasatinnie磨砂面膜,向店員查問到期日時,店員打開盒看了瓶身一會後先說:「二○一五年」,之後改口指:「一四年十月」。記者追問,沒有標示有效日期的瓶身如何識別時,店員指着一組英文字母加號碼:「跟番呢個code」,然後改變話題,力銷這品牌有幾好用。其後,記者根據這支Sasatinnie磨砂面膜瓶身的產品批號,致電莎莎客戶服務中心查詢,卻獲告知貨品將於今年三月到期,並非店員所說的日子。除了護膚品,店員也會將這招「香水魔法」,用於出售的健康食品。莎莎北角店收銀櫃台附近,放了一包包韓國出產、特價廿元的曲奇餅,去年十二月中聖誕前促銷,其中一包看似沒有標示有效日期,但細看便發現,打印日期的痕跡仍殘留於包裝上,更可隱約看到「2013.12.26」。目擊者是在到期日前一週發現,之後一月中仍發現該包曲奇放在同一位置。

第二招搣走日期標籤

莎莎部分貨品的有效日期,是以標籤形式貼在貨品上,例如一四年二月到期,標籤便印着「0214」。北角店員工得到主管默許,用手撕走貨品日期標籤後繼續賣,並無減價。有目擊者發現,員工將數件今年三月到期的Agatha Ruiz de la Prada(獨家品牌)潤唇膏,拿到角落小心翼翼地將標籤貼紙撕下,又不時左顧右盼提防有人發現,更說:「唔好俾啲客見到,佢哋會投訴,就咁搣就得。」搣貼紙看似簡單,但若貪快可能連包裝盒也撕破。曾經有員工拿着五個月後到期的Elizabeth Arden(獨家品牌)身體霜,問主管該如何處理,主管即指示:「你同佢(售貨員)講,話嗰個期呀(指有效日期標籤),主管話親手交俾你!」接手的售貨員聽到即埋怨:「交俾我做咩啫,要啃咪自己啃囉,成日都要我哋啃。」該售貨員先扭開身體霜瓶蓋,用鼻子嗅了幾下,之後撕下標籤,「搣咗佢咪得囉,過期佢哋都照賣o架啦!」隨即放回架上繼續賣。

第三招拆盒再包裝

兩個月前,北角莎莎的收銀櫃台上,放有四盒以透明膠袋包裝、俗稱「馬騮仔」的Paul Frank(獨家品牌)潤唇膏。這批「馬騮仔」的原包裝已被除去,僅以透明袋載着,再用釘封口,封口紙條及內附的條碼是從原有包裝剪下,手工粗劣。新包裝沒有標示有效日期,價錢與原裝同為五十一元。員工大爆,馬騮仔變裝,全為主管主理。「呢啲都係主管自己釘,原本個包裝有日期,佢咪自己拆咗佢,剪低個barcode,用個袋裝起佢。」然而,這批馬騮仔並非「就過期」,而是「過咗期」。員工多次以肯定語氣強調:「未過佢就唔會改包裝。呢啲一三年十一月過咗啦,同埋有啲係退貨,主管就自己包咗佢。」員工指,這批馬騮仔二○○九年在美國生產,鐵盒上亦印有「2009」年份。記者以顧客身份向莎莎客戶服務中心查詢,職員多次強調賣的是正品正貨,但指這馬騮仔潤唇膏只有三年保質期,「如果係○九年生產 ,咁確實真係過咗期。」對於為何會有這種包裝粗糙的潤唇膏流於鋪面,職員沒有正面回應,只稱:「北角分店之前係有賣過類似咁嘅包裝,但我手頭上無有關資料,需要再了解番。」

第四招變贈品試用裝

不少人到莎莎血拼貪其多贈品。不過,記者巡查多個旺區分店,發現不少贈品原來內有乾坤。記者去年十一月在銅鑼灣波斯富街分店,發現有去年六月到期的Natio(獨家品牌)潤唇膏以贈品形式出現。在調景嶺分店,店員游說記者若買滿三百八十元Orchid from Paradise(獨家品牌)面膜,即可獲贈另一牌子、價值三百多元的Home Secrets(獨家品牌)頸膜,惟贈品將於今年五月到期。店員更明言:「頸膜我哋賣剩呢六件,呢啲都係要清貨嘅,所以有優惠。」另外,今年一月亦於油麻地彌敦道店發現,貨架上的Natio潤唇膏試用裝(Tester),原來早於二○一二年已過期,卻仍照讓人試用,職員將它塗在記者手上時被質疑,她說:「呢啲正常係可以放三年嘅。」記者質問她是否代表過咗期都可用,她先連聲否認,再請示主管,主管方拿出新試用裝放架上。

第五招特賣場促銷

莎莎於上環、藍田、元朗和粉嶺設有四間Sasa Mart特賣場,以低價吸引顧客,門面不如一般正店色彩繽紛,四面牆僅髹上白色,裝潢簡單。記者上週走訪藍田及上環店,均發現店內有一個促銷貨架,貼有低至三折的搶眼黃色標籤。在這些看似超筍的特賣貨架上,其實大部分都是半年內到期的貨,部分更將於今年三月到期。架上不乏莎莎的獨家品牌,如原價高達千元的La Colline面霜,有些更沒有標示有效日期。藍田店員向記者力銷:「呢啲全部都係大鋪去唔晒,先分落嚟呢度,所以咁平咋,有啲客專登嚟買o架。有冇日期都好,都至少可以用到半年,你快啲用囉。」店員不斷推銷,見記者落疊,又多拿數盒今年五月到期的Home Secrets頸膜及眼膜,更說:「你買埋呢幾盒囉,其實啲護膚品,就算到咗期,都仲可以用多兩三個月,無問題o架,只要唔係俾強光射燈曬住就得。」記者最後在特賣場買了兩盒沒有日期的Institut Esthederm及Swiss Balance(兩者都是獨家品牌)面膜,再以顧客身份向莎莎熱線查詢,得知前者今年三月到期,後者卻查不到有效期。至於是否如特賣場員工所說,門市滯銷貨品會被送到特賣場散貨,熱線職員則避答,只稱:「特賣場係會平啲,啲期係差啲,都係針對番不同客人嘅需要。」

過期護膚品變質含菌

護膚品上的有效日期,亦即產品的保質期,時間長短視乎成分。莎莎熱線員工說,護膚品一般有效期為三年。皮膚專科醫生史泰祖提醒消費者,護膚品過期,代表容易滋生細菌,內裡的化學物也可能已變質,輕則喪失護膚功效、用了等於沒用;重則細菌會感染眼睛及傷口導致發炎,故要避免使用過期貨。若變質的產品具刺激性,例如太陽油,則可能因酸鹼度改變而導致皮膚潰爛。另一皮膚專科醫生陳衍里則指,不少人使用護膚或化妝品後,出現敏感而求診,故他提醒消費者切勿購買沒有標示有效期的貨品,同時亦要留意有否變色變質。由於化妝品大多氣味獨特,單憑嗅覺則難以判斷有否變壞。

為佣金追獨家品牌

本刊綜合多名莎莎員工爆料,以及記者巡查十多間旺區分店的觀察,發現大部分半年內到期,或查不到有效期卻仍在售賣的貨品 ,員工稱之為「期貨」,有兩個特點:一,大多是莎莎獨家開發或代理的中價品牌;二,當中包括食物。莎莎創辦三十六年來,靠一招「大牌子有折」最殺食,例如SK-II神仙水,莎莎的售價較SK-II專門店便宜三成。莎莎九七年上市時,主席郭少明承認公司從事「平衡進口」分銷業務 (俗稱賣「水貨」),但強調所賣的全是正貨。但劈價賣大牌子水貨,並非莎莎利潤最和味的業務,莎莎賺大錢是靠獨家開發或代理品牌,目前共有逾一百個,除了龍頭高檔自家牌子Suisse Programme、La Colline,也有大批中價的例如Sasatinnie、Natio等,它們就是出現在上述「期貨」堆的主角,而這跟分店的入貨方式,以及集團整體營運策略原來有關。每月底薪只有三千多元的莎莎售貨員,只有成功兜售莎莎獨家品牌,才可獲得佣金,售賣SK-II一類大牌子水貨,則無佣金。每個獨家品牌的佣金計算方法都不同,賣出貴價的更可獲額外品牌酬金(Brand Award)。員工透露,售出一件一千元的Suisse Programme護膚品,當中約百分之八(即八十元)屬佣金,而這八十元當中,七成歸兜售成功的售貨員(即五十六元)、三成歸分店主管(即二十四元)。換言之,在這個佣金機制誘因下,分店主管及售貨員,會着力向顧客兜售莎莎獨家品牌,並以貴價貨行先。有權決定入貨類型及數量的分店主管,為了賺得更多佣金會追獨家品牌貨,但往往因着力銷貴價貨,而忽略中價又不太出名的。假若沒有謹慎計算入貨量,最終便出現滯銷問題。有員工透露:「主管有話事權,有時佢可能想追牌子,搏獎金,所以就落多啲貨,如果佢落多咗,我哋又賣唔晒,慢慢就可能變『期貨』,不時都係咁。」

業績差扣主管花紅

入貨太多但在到期前半年賣唔去,分店主管便下令員工促銷,皆因他們要滿足公司另一個要求。莎莎總公司會給每間分店、每名售貨員,每月定出銷售目標。以北角店面積約二千呎、月租四十萬元為例(地產代理數字),過去半年平均每月要做四百多萬元生意、賣出六萬多件貨品。該店共有六名售貨員,即每人平均要月做七十多萬元生意、賣出一萬多件貨品。北角店在芸芸莎莎分店中,屬「中上級」要求,其他旺區分店,每名銷售員須月追過百萬生意額。身負跑數壓力的主管及店員,為求貨品賣得一件得一件,便懶理公司規定,促銷即將過期貨品。據悉,北角店每名銷售員平均月賺三至七萬元,主管則約五至八萬元。分店主管月入除了底薪、佣金、品牌酬金等外,也會獲總公司,按分店業績酌情發放花紅,有資深員工說:「賣唔出即係蝕貨,即係分店賺少咗,主管花紅就會少咗。主管會賴係我哋銷售不力,叫我哋繼續賣,賣唔到佢逼我哋自己買番,咁即係逼我哋貼錢返工。其實公司出過好多次email,話唔可以逼sales去賣,但主管都係要咁做,覺得冇人知。」員工透露北角店主管曾下令要盡快賣清「期貨」,否則不准銷售其他高佣金的牌子,變相減人工。至於以贈品或試用裝形式散「期貨」,都因為主管不欲「期貨」送返總公司銷毀影響分店業績。另外,「期貨」堆中還有不少食物。莎莎近年欲發展成多元零售商,除美容產品,也有賣自家代理的健康食品,但它們保質期有限,加上銷售佣金遠低於護膚品,來貨時員工都未有着力推銷。莎莎規定店鋪不可出售一個月內到期食物,但不單北角店,油麻地彌敦道、銅鑼灣皇室堡、恩平道、黃金廣場等分店,架上都有出售一個月內到期的韓國糙米杏仁曲奇。而銅鑼灣廣場一期分店,則有出售一個月內到期的日本魔芋健康啫喱。

郭少明:「唔會容許員工咁做」

記者以顧客身份,上週拿着沒日期的Sasatinnie護膚品返回北角店向其中一名主管查問,她先說「要問番廠商先跟進到係咪出錯」。當記者指曾向總公司熱線查問,獲告知貨品沒可能沒日期時,她就指:「因為每件貨品包裝都不一樣,你睇吓呢件同你一樣,剛剛喺貨架拎落嚟嘅都係無日期。」之後又改口:「應該係廠商印漏咗,生產出現咗錯誤。」記者追問是否為了促銷而將有效日期銷毀,主管一聽即說:「唔會、唔會,我哋唔會咁做。」其後,主管多次說希望將記者的貨品收回,不斷游說退款或換貨。

記者就事件親身向莎莎國際主席郭少明查問,郭說:「無可能,絕對無咁嘅事,我哋過期嘅唔會賣,(半年內過期嘅呢?)都唔會。」記者指有員工將貨品有效日期抹去再上架,郭少明回應:「梗係無啦,我哋公司唔會咁做,唔會容許員工咁做。」之後急步避開記者時,差點撞上停車場的欄杆。

莎莎公關回覆本刊指,門市售賣貨品至少要有六個月使用期,而少於六個月的會在特賣場出售。對於本刊在多間分店發現「期貨」,莎莎並無直接回應及解釋原因。而北角分店主管及員工銷毀貨品有效日期之事,莎莎聲言「確認絕無此事」,又多次提及「絕不會」出售過期產品、或當作試用裝贈品。莎莎回覆本刊前,未曾看本刊的圖片及錄影證據。

大律師陸偉雄表示,銷毀有效日期即不法處理產品標籤,售賣此類貨品更涉誤導性陳述,乃觸犯《商品說明條例》,屬刑事罪行,定罪最高可判罰款五十萬及監禁五年。如任何人意圖詐騙誘使別人購買有問題的產品,甚至可被控欺詐罪,一經定罪最高可判監十四年。

自家品牌毛利高

莎莎這個美容王國,截至一三年三月年度營業額高達七十六億元,年賺八億三千萬元。而出現在「期貨」堆中的莎莎獨家品牌是搵銀核心,細分三類:自家品牌、獨家代理和獨家分銷品牌。莎莎截至九月的中期報告提及,獨家品牌現佔銷售總額四成四。去年二月,《信報》專欄作家陸永引述數據指,莎莎售賣大牌子水貨的毛利只有百分之十五,而最賺錢的自家品牌,毛利高達百分之七十,其他行貨則達百分之四十。莎莎目前有逾一百個獨家品牌,銷售對象大多為內地旅客。其中售貨員力谷、每件貨起碼千元的Suisse Programme,是莎莎九六年創立,以周慧敏作代言人,網頁提及「由一群旨在創製全新概念的瑞士護膚品的生物學家、科學家和美容理療學家精心研製」,產品盒上標明瑞士製造。有趣的是,雖然Suisse Programme在瑞士製,但莎莎職員指,它不會在瑞士及其他非亞洲地區售賣。公司註冊處有一間Suisse Programme Limited公司,董事包括郭少明及莎莎品牌管理及產品發展高級副總裁羅建明,並提及公司在直布羅陀成立。而郭少明及其妻羅桂珍,持有多間以莎莎自家品牌命名的公司,它們大多在海外成立。

滯銷存貨撥備增

莎莎出現「期貨」有跡可尋。中期報告提及,去年四至九月半年間,集團的存貨周期增加至一百三十一日,而前年同期為一百廿八日。年報則指,滯銷存貨及損耗存貨撥備達三千零廿三萬元,按年升百分之二。年報未有仔細提及,開發自家品牌及購買獨家代理權的金額,但其中一項「已售存貨成本」就高達四十億八千萬元,是集團最大開支,其次就是給郭少明夫婦及五千名員工合共十億元的僱員福利,而租金開支則位列第三達七億元。單是在銅鑼灣,莎莎便開了十一間店,平均步行一至二分鐘,便見莎莎的粉紅招牌。而去年力作就是出多一倍租金,租下G.O.D家品店位於禮頓中心的二萬呎旗艦鋪,估計目前月租約一百四十萬元。在旺區膨脹搶攻強國豪客,莎莎現時全港共有九十九間分店,六成七生意來自訪港大陸人。不過,莎莎在內地六十多間分店業績,進軍八年來一直見紅,去年虧損三千七百萬港元,主因是內地對進口護膚化妝品一律徵重稅,難用「水貨」概念吸引人,而自家品牌名氣又不及大牌子。投資銀行瑞信本月初的報告,將莎莎的股票評級由「Outperform」(跑贏大市)調低至「Neutral」(中性),原因是即使獨家品牌銷售比率增加,但未能彌補進取地出售折扣貨令毛利所受的侵蝕。此外,瑞信亦預料其一四年中國大陸市場虧損持續。莎莎上週五收市股價為七點四五元,市值近二百一十二億元。

郭少明夫婦親北京

莎莎共有超過二百七十間店鋪遍布世界各地,三十六年前起家時,它只是銅鑼灣總統商場內一個四十呎櫃位。七十年代,郭少明是公務員,先後做過維修咪錶、隧道收費崗位,太太羅桂珍是化妝小姐。當年總統商場的化妝櫃位出讓,夫婦合資兩萬元頂手,兩人為省掉一千元轉名費,承繼上手「莎莎」名字。開業首天郭少明夫婦只做了三十二元生意,那個年代化妝品仍是中上階層恩物,夫婦於是來一招「八折優惠」吸客,並以超級市場自助模式經營,漸漸客似雲來,之後便細鋪搬大鋪,由總統商場內最小店,變成七百呎店,郭少明其後更放棄鐵飯碗,全身投入助太太採購品牌。八九年,莎莎由商場走上地面,於駱克道開鋪,九七回歸莎莎亦宣布上市,招股價二點三八元。莎莎上市後不久遇上金融風暴,九九年業績由盈轉虧,郭少明找來董建華妹夫、有「公司醫生」稱號的金樂琦做行政總裁執靚盤數至○二年。沙士時把握機會賣口罩和藥物,其後食正內地自由行訪港熱潮,業績不斷攀升。莎莎成為大贏家的同時,郭少明亦踏足政界,○九年起出任自由黨常委,現為湖北政協,而左派中堅譚惠珠,○四年起擔任莎莎獨立非執行董事。羅桂珍則擔任左派婦協名譽會長,現為保良局副主席。夫婦近年又活躍社交圈,○五年起每年贊助馬會婦女銀袋日,匯集名流明星。郭少明喜歡賽馬又是馬主,他先後養十五匹馬,大多在告東尼馬房,現役有四匹,馬名都有個靚名,例如多次捧盃的退役馬「締造美麗」、「終身美麗」,而現役的「美麗之星」一週前剛贏冠軍令郭氏一家又有得拉頭馬。郭少明及莎莎名下至少有五部靚車,包括法拉利、勞斯萊斯、平治,大多是黑色。夫婦申報居於深水灣香島道獨立屋,名下持有多個物業估值逾七億元。郭少明夫婦目前持有約百分之六十五莎莎國際股權,股份市值達一百三十七億。他們育有二女一子,兩名女兒及女婿都有份打理莎莎生意,郭少明的弟妹亦有職務,可見這化妝王國充滿家族色彩。白手興家的郭氏一家身光頸靚,但風光背後還得要對得住消費者。

 
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2017第一戰強國發展商賤招爭龍頭新地開錯價捱打

2017-01-12  NM

過去多年來的龍頭盤,主要都是本地大孖沙長地(1113)、新地(16)、恒基(12)、又或新世界(17)之爭。但隨着內企趕着走資盲搶地,2017年第一仗,演變成本地薑大戰過江龍,結果是,後者偷襲成功。由新鴻基地產發展的Grand YOHO,將元朗荒地變成黃金雞地,去年八月推售一期時,收過萬張票,套現近一百億。食髓知味、本月推2期霸龍頭位時,殺出了程咬金。由內企中海外(688)發展的啟德1號II期,突然撲出賣樓。市區地加上有另一內企海航墊高「麵粉價」,Grand YOHO反而「襯托」出啟德1號更抵買!結果Grand YOHO只收得八百票,郭炳江頭馬雷霆惟有低調宣布「惜售」,保留部分單位現樓再賣。有行內人士指,中資發展商殺入本地市場,往往不計較價錢或形象打游擊:爭龍頭、霸靚地、語出驚人,連垃圾房都賣!已為本地薑帶來沉重壓力。人無恥、便無敵,原來賣樓都係。

回帶至二○○一年,時任新地副主席兼董事總經理郭炳江,公布投資逾一百億元,落實在原先賣雞賣鵝的元朗雞地,發展「十年大計」。十年後,這個計劃終於收成,相繼發展成YOHO Town、YOHO Midtown等物業,每次開賣都能大收旺場,亦帶挈元朗樓價大升,將雞地變成「黃金雞地」。到上年八月,新地推出Grand YOHO一期,以平均呎價萬二元,低於二手成交價搶灘。新地副董事總經理雷霆形容:「熱切期待價」,結果八日收逾萬六票,超額五十二倍,成為九七後新票王。食髓知味,四個月新地再開樓盤二期,雷霆今次一樣形容是「優惠價」。不過記者翻開價單,平均呎價折實要萬四元,比一期首批價單足足貴了兩成一。單位又以三、四房為主,一房最平入場價要五百多萬,價錢夠買市區兩房。

兩大死因

剛宣布推盤時,同區經紀本來都相當興奮,幾百人排隊爭睇示範單位,但最終反應不似預期,暫時收票八百張,有經紀嘆:「又食穀種。」其中一個死因,是新地錯判形勢。二期開售時間與一期相距太近,只有短短四個月。去年一期賣出逾一千一百個單位,幾乎是賣清所有單位,已吸乾同區購買力。市區客嫌遠,同區客又嫌貴!在該區居住的葉小姐指:「我自己都比較鍾意市區樓,都唔會住喺元朗。依家大陸人多咗,逼咗好多,呢個價喺呢區真係貴咗少少。」祥益地產營業董事謝澤銘也稱,客人對新地開價都表現愕然:「好多客同我反映好貴,呢個價不如買市區樓!」其次,現時主流賣「納米型」上車盤,新地推大單位自然更難sell,謝澤銘說:「呢批客本來就比上車客少,加上依家有新辣招,佢哋換樓會更加謹慎。而且同區二手市場,好似YOHO Midtown,呎價都係一萬三千左右,依家去到萬四,選擇自然多咗好多。嚟緊荃灣西又有好多盤源,好多客都會去比較,等緊機會。」

新地進退失據

事實在這四個月間,外圍變化太大:特朗普當選、美國加息、新辣招、以及內地嚴防走資,已不可同日而語,城市大學建築科技學部高級講師潘永祥,便點出新地進退失據的原因。他指,上年尾樓價回升後,發展商有意製造「依家唔買,第日仲貴」的氣氛,但這次失效:「舊年呢招都OK,但最近大家都擔心嚟緊加息步伐會唔會加快,對經濟信心一般。」Grand YOHO計錯數,竟造就了中海外乘勢而起。中海外發展的啟德1號II期,剛拿到預售樓花同意書即推,無懼與Grand YOHO正面對撼。此項目屬「港人港地」項目;港人項目由內地發展商投得,已經吊詭。如吃了「誠實豆沙包」的中海外地產董事總經理游偉光,在I期開售時更拋出一句:「無講話可以合理價錢比香港人買到。」到今次開賣II期,折實呎價要一萬七千元,較I期高兩成一(升幅與Grand YOHO又一樣),游偉光一樣反問:「咁點樣先唔進取?」

天價垃圾房

最賤者,是竟然破天荒將垃圾房納入實用面積。翻開樓書,啟德1號I及II期合共四十個一梯一伙單位,均把電梯大堂旁的垃圾房,納入實用面積出售,以II期低層十一座一樓單位為例,實用面積千五呎,而該垃圾房約七呎多一點,以折實平均呎價最低一萬四千八百八十九元及最高二萬二千二百四十元計算,中海外賣每個垃圾房,即賺多十萬至十六萬元。游偉光對此繼續寸嘴本色:「設計係鼓勵業主做垃圾分類。」並指大家同意不同意,接受不接受,見仁見智。街坊吳生吳太便指,萬七元一呎實在貴,更批評垃圾房事件為:「離譜!賺得太盡!」不過你有你鬧、我有我賣。由於啟德被吹捧為「新九龍站」,又有內企海航高價投兩地托底,加上新地高價賣「郊區盤」,相對反映出啟德1號抵買。有意幫仔女出手、購入一房單位的梁女士,便看好啟德發展前景,認為該盤仲有升值潛力。「價錢都係預六百幾萬左右,有工返就唔使擔心樓價會跌啦!」截至本週一,啟德1號II期已累收千六票,中海外並有計劃加價加推。

對撼陸續發生

本地薑大戰過江龍,此類戲碼將陸續上演。事關過去兩年,內房為走資或向外發展,投地的數目驚人,部分地區更只有中資投得地皮,如高銀金融以六十三億投得何文田地王、連街坊區石硤尾,亦由世茂房地產以七十億奪得地皮。按過去兩年投地記錄計算,除了啟德區外,大埔區及屯門區亦會上演中港大戰,多個中資港資樓盤對戰,正面對撼。對於不少內地發展商爭先搶佔香港地盤,承建商惠記副主席單偉彪並不驚訝:「已經對香港發展商造成好大壓力。但我認為係好現象,基本上起樓需要咁大筆錢,香港細地產商根本做唔到,變相得五大、六大(香港地產商)做到,所以佢哋以前打橫行都得啦。」他解釋,國內地產市場競爭同樣大,促成愈來愈多大陸地產商南下搶地。「國內地產商對利潤要求無咁高,起碼唔會覺得要賺一倍先肯起。」中原集團主席兼總裁施永青亦指,中資在港投地會成為新常態:「內地發展商規模大過香港好多,萬科一年起嘅樓,多過香港發展商加埋啦,佢嘅管理能力、營運效益都強過香港。依家香港發展商大部分係第二代、第三代,守到業已經叫交到功課。」他續指:「我見你哋先話發展商壟斷,加入新競爭者係好事嚟o架,公開市場多競爭先至有進步。」對於地價搶高會否導致樓價上升,他指:「要睇市場承接能力,唔係話開咩價就賣幾多,做生意唔係實賺。」又補充中海外不是「寸爆」:「你咁問人(問題),人哋都可以覺得你好寸啫。」

質素成疑

內企入侵引伸的是質素問題。啟德1號與公屋啟晴邨只有一路之隔,有着「千絲萬縷」關係。二○一五年,香港爆出鉛水事件,部分公共屋邨、居屋、私人屋苑、醫院及教育機構無不中招,由中國建築(3311)承建的啟晴邨正正是受害地方之一;而中國建築正是中海外的關聯公司,亦正正是啟德1號的承建商母公司。本刊統計過去一年涉及中海外或中國建築的「質素」問題,當中包括中海外發展的「星鑽」,驗樓時發現石材有極多銹漬及石窿。以及「喜點」驗樓時發現主人房天花有明顯滲水,懷疑外牆或天台滲漏所致。而中國建築承建的水泉澳邨,鑽開廁所的石屎地台後,發現石屎層不是堅硬的石屎,而是鬆散的沙石。水泉澳邨商場的天花,亦出現嚴重滲水。現時租樓自住的陳生直言:「對內地發展商都會無信心o架,因為大陸承建商始終質素差啲,覺得佢哋監管無咁好。」資深驗樓師詹濟南驗樓無數,他以經驗指中海外單位質素較飄忽,難一概而論。「某些單位如於鴨脷洲、屬豪宅的『南區•左岸』卻比意料中好,可達八至九十分。但好似由中國海外及市建局合作發展嘅『星鑽』咁,我驗過數十個單位,整體得到五至七十分,咩問題都有,例如油漆較差,帶好多空心牆同空心磚。」買大陸發展商的樓盤,看來要膽搏膽。

Grand YOHO火併 啟德1號

交通Grand YOHO暫勝

Grand YOHO由元朗站前往中環,要經西鐵轉駁至南昌站轉車,車程約需40分鐘。而出元朗市區,就需步行15分鐘,或乘10分鐘輕鐵。若需出入內地,元朗西鐵站附近有專線巴士往返落馬洲及深圳灣口岸,尚算方便。但要留意部分單位鄰近高速行車公路及西鐵架空路軌,樓書內未有提及加裝隔音屏障,低層業主要考慮嘈音問題。

至於啟德1號,目前出入只能靠巴士。其未來潛力,在於兩年後才通車的沙中線,啟德站在樓盤旁,聲稱5分鐘可到達車站。以為等兩年就可做到其宣傳的「貫通東西南北」、只需五個站11分鐘直達會展?起碼要多等四年;大圍至紅磡段雖將於兩年後通車,但紅磡至金鐘段最快也要二○二一年才正式通車。在通車前居民須先乘搭沙中線往何文田,轉乘觀塘線到旺角,才再往金鐘,轉車兩次,預計時間起碼20分鐘。不過,還未計及港鐵可能的延誤。

配套Grand YOHO勝

Grand YOHO鄰近設有大型商場YOHO MALL,分為兩期,總面積達110萬平方呎,主要對象為本地客,金鋪及藥房不多,以時裝服飾及食肆為主。惟食肆價錢偏貴,商場亦暫時缺乏大型戲院,要等到年中商場IMAX戲院開幕。而元朗市中心區內設有平民食肆、街市等,入夜後內街頗為幽靜,近年「南亞幫」入侵元朗問題,亦引起不少人關注。

環觀啟德十一塊地,除了旁邊正興建的居屋外,其他還是空地及地盤,沙塵滾滾,基本上除了地盤工人外就渺無人煙。啟德1號的配套與交通同一命運,也是等。其位置雖然處於啟德發展區核心地帶,但配套卻像回到農村,當區擬建的地下購物街及車站廣場與沙中線未看到曙光。居民入伙後的衣食住行,須依賴旁邊的公屋商場,最快也要步行10分鐘前往啟晴邨才可購買日常用品。

校網啟德1號完勝

Grand YOHO校網屬74區,中規中矩。相反啟德1號精彩得多。拖着小孩現身示範單位的陳太表示,樓盤近小朋友現時就讀的學校,並指:「萬七元一呎比某啲區算係平。」的確,啟德發展區坐擁34小學校網及九龍城中學傳統名校網之利,單是小學已經有被稱為九龍城至強女校的協恩中學附屬小學,其餘熱門名校包括有香港培正中學、喇沙書院及拔萃男書院。

會所Grand YOHO勝

Grand YOHO與啟德1號管理費一樣,都是每呎$3.3。Grand YOHO賣點,是設有「王者」會所,連戶外園林面積逾十七萬平方呎,包括五個室外泳池及一個室內泳池、閱讀室、健身室及休閒農莊等。而屋內電器牌子以西門子、TGC為主,未算頂級。

啟德1號則設2.5萬呎會所及5萬呎住客花園,惟啟德1號II期及I期是兩個獨立新盤,所以II期住客與I期會所將分開使用,但同設三十七米長園林泳池、卡拉OK室、模擬飛行艙等設施,而II期屋內電器牌子,則跟Grand YOHO採用的相同,如西門子、TGC及美諾等。

撰文:梁延宇、黃綺敏攝影、攝錄:財經組協力:黃嘉慧插圖:祝健中news@nextdigital.com.hk

2017 一戰 強國 發展商 發展 賤招 招爭 龍頭 新地 地開 開錯 錯價 價捱 捱打
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藍鼎國際(582): 用賤招推上深港通

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0224/LTN20170224148_C.pdf

供股後,市值由10億急增至60億以上,超過50億門檻,只要集中股權,把股價維持1年,就可以把股票推入深港通,然後就可以憑著仙股較吸引及炒上後的市值騙國內朋友,然後又進行另一次賤招把他們坑掉,唉。

希望港交所能夠制止這一種瘋狂賤價供股,目的是用來騙小股東的方法。就算股價多低,事實上就是沒有街外人進去供股,用低供股價來增加供股吸引力,只是把原有股東應份攤薄更嚴重的方式,是一種不太可取的做法,希望以後通函不要用這個理由去說服供股騙錢。

鼎國 582 用賤 賤招 推上 深港
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霸二百幢舊樓田生十大插旗賤招

1 : GS(14)@2010-08-12 22:52:19

2010-8-12 NM

只要搭巴士經過市區,就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓,都掛上了紅當蕩,極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮,擔任電視廣告男主角,替集團「包裝」。上週,地監局向收購舊樓的代理發出六項指引,矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過,此招對田生絕無影響;在這兩三年間,田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓,保守估計涉及金額逾二百億,收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招,是要小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約,變相「鎖」死業權,不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升,個個發展商都要向田生叩頭;田生賺的,將以數十、甚至數百倍計。

上週地監局發出的指引主要有六招,其中兩項,矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意,不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。

本週二上午九時,田生地產主席區永華,如常由一名女職員及保鑣護送,到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初,本刊記者向他問及地監局的收樓指引時,他還大方表示:「係好事,大家以後可以有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時,他即封口拒答,身邊的助手更開始發難,突然禁止攝影師拍照,區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引,既無法律效力,又無追溯期,過去兩、三年,田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目,涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言,這批舊樓已納入田生的「勾地表」,歡迎發展商「勾出」。事實上,地監局指引只是封了其他同行的後路;在樓市熾熱,市區地缺乏下,發展商都唯有向田生「伸手」。

左:從業主提供的臨時買賣合約可見,田生要求業主簽署時,慣常留空簽訂日期及成交日期,變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。

右:田生合約又設有「不平等」條款,訂明買方有權單方面決定何時交易,如果放棄收購,更可取回全數訂金,業主處於極不利位置。

田生收樓215幢

九龍

九龍城聯合道18-32號

尖沙咀金巴利道68-72C號

馬頭角道50-64號

港島

中半山西摩道9A-9H號

西環德輔道西454A-462A號美景大廈

西灣河成安街18-28號

筲箕灣道295-305號,383A-387號及教堂里2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶,要數發展商恒基,恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺,田生亦有份參與,成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基,則全靠有「李兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋,故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場,與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李兆基熟識,專門替對方在新界及市區收地打天下,並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役,是在九三年充當說客,協助李兆基從楊志雲家族手上收購美麗華酒店,傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖,轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華,這幾年一直想將收購得來的舊樓,賣予恒基,奈何雙方曾有嫌隙。

因為在九十年代初,在收樓市場打滾十數年的區永華,曾替恒基收購醫局街,賺了恒基一百萬元佣金,但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜,令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討,「最後雖然恒基贏咗,恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋,不過四叔唔再信區永華,之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信佢,於是佢搵白鞋蕭幫手,白鞋蕭以人格擔保,區永華收樓手法會乾乾淨淨,李兆基才信服。」一名知情人士說。

對此,蕭承忠承認區永華去年和他接觸:「我識咗阿區好耐,佢想我幫手賣地盤俾恒基,咁四叔好相信我,我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉!」蕭說第一單與田生地產合作,並賣予恒基的,正是美麗臺項目;他還拿出一張寫滿地盤的紙表示,該批為數十多二十個由田生收來的項目,已經由他賣予恒基:「當中有大角咀海安樓、大埔道一八八號等,總值達到一百億元!」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金,相當和味;因此而「意外」出山的蕭承忠,笑言近年舊樓有價,極多人向他招手要求幫忙:「已經有十個財團搵我幫手搭路,搵發展商收舊樓。而除咗恒基,想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅,我都幫到手o架!」

區永華(左四)會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會,解釋合約內容,表面上「公開公平公正」,但私底下會再相約個別業主商討價錢,逐個業主擊破。(嚴寶權攝)

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億,升至現時十八億,持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸,故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位,全賴他會使出蠱惑招,威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。

按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約,表明業主一旦簽署,在「限期內」不能將單位售予其他公司,但合約中「限期」的定義,是田生集合了九成(未降低門檻之前)業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數,時間可長可短,故變相無限期「鎖死」業權,因此合約的交易日期一欄,都是留空的。而在合約的第二頁,更有不平等條文,表明田生在任何時間都有權取消合約,但小業主卻無此權力,極不公平。

田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收購,這筆訂金是要全數退回的!有業主對田生做法有微言:「我阿媽七十八歲,但佢乜都唔識,上次田生開票俾佢,到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票,又要帶佢去律師樓辦手續,好麻煩,早知唔收訂啦。」

進可攻退可守

這份合約,由田生找來的律師草擬,因田生代找律師,並免收律師費,故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言,本港有立約自由,只要雙方同意,買賣合約交易日期是否留空,法律並無監管。

結果簽下合約,從業主角度看,物業被無限期鎖死,剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由,而若田生取消交易,更只是得到數千元茶錢落袋,而對田生來說,市道差要取消交易,賠的只是茶錢,市旺完成合約並賣予發展商,則賺的是數十甚至數百倍以上,可謂無往而不利。

田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」,無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景,再逐個擊破。第一個陰招,是以高價巴結法團代表,令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走,不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太,其居住的大廈沒有業主立案法團,但葉太多次出通告,嘗試組織業主與田生商討,不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈,但田生不想有人改善大家的生活環境,故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已簽署合約,以三百六十八萬將單位售予田生,但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收,田生竟一口答應,其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其他街坊知道部分人的收購價較高,因此田生把合約上的交易金額又較真實低,餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主,葉太最終把單位轉讓給田生。

賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書,形同賣了一個股票的「call options」(認購期權)給田生。Call options意指持有人有權在到期日或之前,以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約,就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業,而田生只須付「期權金」(即茶錢)。然而這合約與call options的最大分別,是call options有到期日,但田生合約是沒有寫下成交日期,即無限期的約束,而田生所付的期權金卻極少,不到樓價的百分之一。到真正成交日時,物業市價可能已高於田生提出的成交價,結果小業主變相賺粒糖輸間廠。

田生收樓賤招十式

1 俾茶錢落疊田生為了游說業主簽約,找測量師估價,開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位,並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2 合約「無限期」這招最賤,合約不設時間限制,「鎖」你幾年不能賣樓;田生可任意於任何時間取消交易,小業主還要退回訂金。

3 巴結主席游說業主立案法團主席或業主代表落疊,給他一個較其他業主高的收購價,讓他充當「間諜」,幫忙游說其他業主。

4 空手霸地盤田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權,然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額,實質仍未收足。

5 暗中落釘由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大,怕業主獅子開大口,田生會先扮普通買家買起地鋪;或索性買下該大廈逾兩成業權,俗稱「落釘」,令其影響力足以左右大局。

6 恫嚇老弱恫嚇長者說他們的舊樓是危樓,附近有斜坡,要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵,找工程師解釋工程對大廈結構的影響,令老弱長者深感威脅急急簽約。

7 分化業主遇上「企硬」或開天索價的業主,田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯,意圖分化業主施加群眾壓力。

8 動之以情除了斟茶灌水,田生扮大廈內長者寫信給各業主,如說以輪椅出入舊樓十分不便,希望大家顧念他年老,團結出讓單位。

9 貼封條 撤保安遇着未收足數的舊樓,田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條,猶如抄家,製造「白色恐怖」,又將大廈保安撤走。

10 拖尾數「『手音』口」為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出,田生成功收樓後會拖尾數當『手音』口費,直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家,田生除動之以情,亦將舊樓情況「大貶特貶」,令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈,但由於一直有業主反對而遲遲未能成事,但至年初,強制拍賣的門檻由九成降至八成後,田生終在六月正式成功收購,前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉,接近九十歲的徐伯伯跟本刊記者說:「有人同我哋講,新地已經買咗呢度兩成業權,就算我唔賣,佢都可以拍賣,到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過,附近有個斜坡,呢度唔好住o 架。」問到徐伯伯,田生究竟用多少錢一呎收購其單位?他揮揮兩手低聲說:「唔講得o架,你唔好問啦,到時我搬咗,你嚟我新屋,我話俾你知。」原來,田生仍扣起徐伯單位三十萬,直至他搬走後才歸還,徐伯伯說:「講咗內情出去,佢話唔會俾番三十萬我呀!」

今年一月,土瓜灣馬頭圍道塌樓後,田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓,一名住於大角咀海安樓馬先生說:「佢啲代理成日嚟同我哋講,由於政府起高鐵會經過我哋呢度,我哋層樓個地基會受影響,分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣,仲搵晒工程師講嘢,搞到好多阿婆都好驚,本來唔肯簽,最後都賣俾佢。」

女人街出身招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主,田生就會出手搞分化。好像○七年,田生本想收購柯士甸路10號及10A兩幢樓,但由於其中一個地鋪及頂層單位,由老牌建築家族,已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成,故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信,張貼於大廈告示板,向曾氏家族施加群眾壓力,指「有業主充滿敵意及態度惡劣,又開天索價,拖延了各業主的交易時間,導致交易胎死腹中,見財化水。」取消交易後,田生要求已收取訂金的業主退還款項。

其他招數,還包括在物業已搬走的單位外,貼上猶如抄家的白色封條,大玩「白色恐怖」,嚇窒旁邊未肯搬出的業主;遇上單位業主年紀老邁,其子女又在海外,他會貼錢付機票食宿,務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘,扮長者寫同情信等,令小業主落疊,再找發展商出貨圖利等。

現已變身富豪御用收樓王的區永華,其實出身低微,據他夫子自道,十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後,與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出,他其實是做過點心師傅,亦曾在女人街賣童裝。八十年代中,他轉行在旺角一地產公司任職,認識了一個名叫Albert Ng的地產經紀老行尊,教他很多收舊樓的橋,故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產,做鋪市買賣,亦間中替人收購舊樓。一年後,已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐,兩人合作開辦地產公司。不過,至九七年金融風暴他炒樓蝕大本,欠落大額街數,要避走東南亞至數年後才回港。

過去兩年田生部分賣出項目

過橋抽板得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年,區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出,與他合作收購一個位於西環的舊樓項目,並要求該經紀介紹楊受成予他認識。最後項目完成收購,地盤面積過萬呎,當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此,他得到楊受成賞識,並介紹龐維新給他認識。○六年,龐維新的全美集團以五億九千萬元收購田生地產,其中二千萬元以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。

不過,他搭上英皇後,卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬,但收購完後,只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講,『你當我乞兒呀?』最後一毫子不要,兩個人反晒面,好多行家睇穿佢為人,為咗錢不擇手段,亦不夠義氣。」事實上,行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年,一班澳門的收樓財團,已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓,但田生一反行規,明知已有人進行收購,仍然在那裡爭地盤,掛上橫額宣示主權之餘,更「落釘」買入其中三單位,阻礙別人收購。巧合地,區永華於該期間被打,最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件,但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價,現時他已聘請保鑣跟出跟入。

區永華亦已同英皇「擘面」,過去數年英皇有什麼慶祝活動,區永華都出席贈興,但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮,已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身邊人透露,去年他出賣楊受成,故現時他們已沒有合作,「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤,點知區永華拿住個地盤,敲其他發展商嘅門口,而家楊先生好唔喜歡呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆,該身邊人說:「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊,但區永華明知都踩隻腳落去。」不過,就算區永華如何得罪人,發展商要在市區找地,最終都要向他敲門。

業主五招自保

1 業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會,業主間亦要多方互通買賣消息,避免各家自掃門前雪,以防遭到分化或欺騙。

2 自僱律師,不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師,因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利,藉以保障自身利益 。

3 只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料,必須要求買方填上,以免出現爭拗,堅拒簽署不平等條文。

4 了解物業及清楚樓宇現況,不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等,免被這類說話「拋窒」。

5 照顧老弱,協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度,以免他們成為被誤導的目標。
2 : tcw1984(3057)@2010-08-12 23:35:23

業主簽左約後反口要賠d乜??
3 : GS(14)@2010-08-12 23:37:12

2樓提及
業主簽左約後反口要賠d乜??


田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收購,這筆訂金是要全數退回的!

may be the same..or worse
4 : tcw1984(3057)@2010-08-12 23:47:48

yeaaaa
5 : 龍生(798)@2010-08-13 03:12:51

haha這答案我知道
其實你己說對了
讓我附以實例, 把文章理順吧~

朋友灣仔喜貼街02-04 年被田生收購
出價4000-5000
當時普遍灣仔區內樓價在2500-3000徘徊
2000-3000己能買到修頓花園, 可謂絕不失禮
但這價錢不會用筍去形容,
不過又足夠你在同區買回大一點的單位
所以還是有部份業主肯落叠的
加上市區重建局從旁協助( 該局當時真的有說過樓換樓, 鋪換鋪)
後來當然不認數...也可見舊樓收購其實非常黑暗
各位如無必要, 最好不要參與...

背景如上
田生的絕招是先付樓價10%
(茶水錢幾叉野, 於舊樓收購中唔當係錢, 從略)
簽了無限期買賣合約
簽時當然說己經收足了9成, 現時只差數戶...諸如此類
各位, 在香港, 無論你個大話有幾大, 只要你唔好寫落張合約
什麼都可以賴皮, 什麼口頭合約也有效, 信者得救

在當時樓價3000蚊鬆o的 的情況
其實接受收購也無不可, 因為的確可以改善環境
不過田生一拖再拖, 拖到去06 年才進行正式收購
結果當時樓價己升至4500-5500了
小業主就因為簽了一份必賣的臨約
不能反口, 結果就被田生用04年的出價, 買去單位了
6 : 龍生(798)@2010-08-13 03:19:19

如果到田生收樓時, 小業主不賣會怎樣?

個份臨約是他設計的, 絕對可以告到你飛起兼嬴到盡
(我又唔敢講佢一定嬴硬....)
只知如果不賣佢肯定會告你....結果如何,
暫時未有人試過, 真的不知會否可以成功踢契
情況有點似簽了臨約,(張臨約無限期的)
但業主反口唔賣, 照常理係賠番所收訂金再加一倍
不過可能佢設計到要你賠樓價全數掛...
據我所知, 臨約呢家野,
只要你肯簽, 無咩野係唔可以加上去
7 : 龍生(798)@2010-08-13 03:27:12

如果04年收了訂金
以價值投資法買入273 這曠世奇股
10年田生放棄收購, 向你追收訂金
但訂金己損失了99% , 怎辦?

據聞情況同坊間財仔雷同

你拎份契去借錢, 200的樓
借40萬俾你週轉應急,
付的還是p+的高息
如果你一旦中途斷供....財仔可以拍左你層樓, 扣除差價
即你借左個舊錢(40萬)
俾番舊錢你

天真者勿以為可收回160萬.... 原因不詳, 我未試過....
7除8扣後, 你預收番100萬左右啦
8 : tcw1984(3057)@2010-08-13 09:52:38

各位, 在香港, 無論你個大話有幾大, 只要你唔好寫落張合約
什麼都可以賴皮, 什麼口頭合約也有效, 信者得救

學習了,謝謝!
9 : tcw1984(3057)@2010-08-13 09:53:22

6樓提及
如果到田生收樓時, 小業主不賣會怎樣?

個份臨約是他設計的, 絕對可以告到你飛起兼嬴到盡
(我又唔敢講佢一定嬴硬....)
只知如果不賣佢肯定會告你....結果如何,
暫時未有人試過, 真的不知會否可以成功踢契
情況有點似簽了臨約,(張臨約無限期的)
但業主反口唔賣, 照常理係賠番所收訂金再加一倍
不過可能佢設計到要你賠樓價全數掛...
據我所知, 臨約呢家野,
只要你肯簽, 無咩野係唔可以加上去






我以為最多係訂金的double,如果要賠全數都幾恐怖.....
10 : 龍生(798)@2010-08-13 13:40:24

田生張臨約你可以將佢想像成為....hmmm點講呢
似你將物業扺押給財仔的那類, 但又not exactly個隻
但你又唔好以為個張真係臨約,
佢話俾樓價的訂金, 實際上由田生角度睇
佢當自己做財仔, 唔收你息借錢俾俾你
層樓就係抵押品

sorry , 表逹得不好
11 : 龍生(798)@2010-08-13 13:44:41

可能你會問點解咁都有人簽

答案就係....
佢會吹到自己已經收晒咁滯, 而家俾細訂, 過兩個月就會俾埋全數你
咁你可能就滿心歡喜
四出睇樓, 諗住可以買附近質數好一點的樓

可惜, 結局往往是田生過幾年才收
到時樓價己升...你的那舊錢己不夠買附近的樓
如果樓價跌, 田生又會問你取回訂金...死未

灣仔喜帖街的抗爭理由, 也由此而來

咁你又告佢唔到喎....份約真係無寫明幾時俾錢你嘛......
鬼叫你信佢咩....
12 : vickson(179)@2010-08-13 17:59:00

田生收樓D人好衰,寄封錯曬格式無黎禮貌o既信,又叫人哺係我樓下,亦有人落街就上去洗樓,煩死佢張橫額仲搞笑,成張共產kai咁
無黎誠意
霸二 二百 百幢 舊樓 田生 十大 插旗 旗賤 賤招
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270266

田生賤招大踢爆

1 : GS(14)@2011-09-13 19:52:46

段片好正

http://programme.rthk.hk/rthk/tv ... 011-09-12&m=episode


一塊紅布
香港地產市場一直有價有市,位處市區的舊樓便成為不少地產發展商的主要土地來源。由2010年4月開始,為重新發展而強制售賣土地的申請門檻由擁有業權90%降低至80%,令舊樓收購在過去一年更為快速進行。

對於不少舊樓業主,得到發展商的青睞,有若中了彩票般得到一筆可觀的獎金。但對於不想賣樓的業主而言,卻是惡夢的開始。不少舊式住宅樓宇的業主和住客都面對著各種無法解決的滋擾。

近年,一些舊樓收購公司高調運作,包括在市區各大廈外牆掛上顏色鮮艷的收購橫額,積極與大廈的業主立案法團成員合作務求促成交易,一反行業過去低調的運作方法,但有關做法卻惹來爭議。

在寸金尺土的香港,舊樓收購是為了地產發展商的利益還是市區重建的主次已經難以說清,不少小業主都希望可以儘快把手上物業脫手,但求不要去到被申請強拍這一步,害怕到了強拍階段時,在和發展商實力懸殊的情況下無法保障自己的利益。

編導: 尤翠茵
2 : GS(14)@2011-09-13 20:46:15

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=64830
]由 xdboy » 週二 9月 13日, 2011年 5:12 pm


其實都好清楚了
大多已在168談過 內容一樣
只係以比較digestable的方式 講比市民知
希望多d人知 唔好onQQ比人低價收樓

政府立法強拍 唔好聽D講 係要市民住都無得住
想住就要交地稅 比錢
此一點RTHK唔敢講 但似乎是事實

業主一般唔理街坊 單打獨鬥(典型城市人心態
如果可以組織起來會好好多
但似乎係被硬食...多

由 精英大師 » 週二 9月 13日, 2011年 5:37 pm

公平點啦,都有部份好好既,
置地點收~麗星樓,業主點開心法
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%BA%97%E6%98%9F%E6%A8%93
太古點收~永豪閣,杜蘭街一帶
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20100519/News/la_laa1.htm
3 : passby(15493)@2011-09-14 04:04:34

置地 太古 點同smiley
4 : GS(14)@2011-09-14 19:16:58

They are good
5 : 龍生(798)@2011-09-15 00:09:43

呢的就叫做聲譽, 名望

背後講起, 人人讚好

唔似某的華資企業, 個個講起都x佢老母, 問佢個仔點解會有屎忽, 錢多有乜用?
6 : GS(14)@2011-09-15 07:58:16

怡和都叫賣過毒品
7 : 龍生(798)@2011-09-15 12:23:55

都係以前, 同希慎一樣...但總算都回饋社會...

唔似某間長實, 仆街到無朋友, 日日在遺禍人間
8 : passby(15493)@2011-09-15 18:54:56

長實 is already ok, you see see those old thousand stocks smiley
9 : 亞力士(1473)@2011-09-15 22:09:50

7樓提及
都係以前, 同希慎一樣...但總算都回饋社會...

唔似某間長實, 仆街到無朋友, 日日在遺禍人間


同人講姓利以前販毒 同埋伯爺因為咁比人當街冧左 係無人信

粉報就要四、五十歲先知

有時覺得傳媒有份夾計
10 : GS(14)@2011-09-15 22:22:24

利記近排出了書,可以買本睇下
11 : GS(14)@2011-09-15 22:22:44

28、9歲就die了...
12 : 龍生(798)@2011-09-16 12:54:03

唔做下犯法野, 好難成就大事業, 咁講雖然唔岩, 放諸現實, 卻又頗有道理, 唉
13 : GS(14)@2011-09-17 09:43:25

如果你肯做,下一代舒服囉
14 : 龍生(798)@2011-09-17 17:31:21

無錯, 下一代直頭爽到暈TIM 啦
15 : 亞力士(1473)@2011-09-17 22:48:23

10樓提及
利記近排出了書,可以買本睇下


唔會提賣鴉片同被人冧呀
16 : GS(14)@2011-09-18 14:00:41

15樓提及
10樓提及
利記近排出了書,可以買本睇下


唔會提賣鴉片同被人冧呀


本書是寫香港股史那些人寫的

就是提呢D,好多舊的文獻引述,原來當年佢死就有個庭研究

他賣野當時都賺了幾百萬,等於當年一年香港的財政收入...
17 : 亞力士(1473)@2011-09-18 15:08:42

係咪呢本

http://product.dangdang.com/prod ... 26&ref=search-1-pub

呢兩本返大陸時 望下得唔得

http://product.dangdang.com/product.aspx?product_id=20469814

http://product.dangdang.com/product.aspx?product_id=20081270
18 : GS(14)@2011-09-18 15:15:55

有本好靚的繁體版的,我有一本自購




第二本千祈唔好買,我揭過,本野好悶,第三本我要睇睇先
19 : GS(14)@2011-09-18 15:34:24

即是呢本
http://www.cp1897.com.hk/product_info.php?BookId=9789620430664


田生 生賤 賤招 招大 大踢 踢爆
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=275952

飲食網站飯飯通 老闆賤招拖糧

1 : GS(14)@2012-10-30 00:21:38

可能賭錢賭得大或者生活多興趣
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121029/18051610
「冇糧出又冇福利,係人都冇心機做啦!」「GOOD SHOW飯飯通」網站員工炮轟老闆林啟榮刻意拖欠薪金。該飲食網站去年初成立,專門替食肆拍短片放上網賺取廣告費。由於請來名廚周中師傅坐鎮,又以高清畫質作噱頭,很快打響名堂。
「佢(老闆)會用不同藉口拖糧,一時話唔得閒,一時話未收到數冇錢,有時甚至玩失蹤。明知佢違法,但員工為保飯碗只有啞忍」。員工Jimmy表示公司原定在每月1號發薪,但多數拖糧超過7日。其他拖糧賤招還包括只用支票或現金出糧,不用公司戶口過數,避免顯露僱傭關係;但收到支票亦未必收到錢,Jimmy稱:「佢經常開期票,話過兩星期先過到數,但到期一樣收唔到錢,追佢都唔畀。」
該公司流失率亦高得驚人,一年多有近60人離職,亦有多人未夠一個月遭無理解僱,目前公司幾乎真空。受害人一般遭欠薪數千至一萬元,「大約有30人去過勞工處投訴佢,多數都追唔到,又或者只追到一部份」。

林啟榮稱與Chloe是「合作夥伴」,不存在欠薪問題,但去年曾晉陞她為主管。

老闆林啟榮直言:「勞工處判我輸咪畀(薪金)囉!」
2 : GS(14)@2012-10-30 00:21:52

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121029/18051612


因《美女廚房》而成名的周中師傅,幾乎是「GOOD SHOW飯飯通」的「網柱」,當中重點推介的「師傅駕到」食肆廣告片,更拍攝超過70條。
無故斷供強積金

周中直言是老闆林啟榮親自邀他拍廣告,對於林捲入員工欠薪事件,他說未有聽聞,自己亦沒有遭拖欠人工,但亦不認同拖糧行為,「人哋幫你做嘢,好應該出糧畀人。如果佢拖我數,我立即劈炮喇!」
林除涉及欠薪外,亦遭員工發現斷供強積金。在該網站任職營業經理的Peter,去年4月入職,底薪一萬元,每月扣除一千元作強積金,但他早前發現供款數目不正確,向積金局查詢,才知道由去年12月至今年4月,公司竟沒替他供強積金,涉款5,000元,「我有問過佢(林啟榮)呢件事,但佢冇乜反應」。Peter於今年8月離職,並向積金局投訴,「雖然數目唔多,但都要攞番個公道」。積金局表示如證據充份,積金局會將案件轉交警方或律政司提出刑事檢控,違例僱主最高可被罰款35萬元和監禁3年。《蘋果》記者
3 : GS(14)@2012-10-30 00:22:01

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121029/18051613


號稱是全港飲食資訊平台的「GOOD SHOW飯飯通」,去年成立時聲勢浩大,開幕禮除有周中師傅,還請來宅男女神趙碩之和前Freeze成員陳樂榣到場。林啟榮曾表示,成立「飯飯通」的目的是希望弘揚香港飲食文化,把本地美食推廣至全世界,更不惜投資約200萬元創立網站,預計可吸引3,000名食肆廣告客戶。
曾被藝人入稟追債

事實上,網站營運成績不俗,又找來多名模拍攝「食訊遊蹤」短片,並與多間食肆合作提供優惠。雖然廣告客戶數目未達標,但前員工Peter表示,公司高峰時有約300個客戶,以平均每條廣告片收費14,000元計算,收入超過400萬元,扣除員工佣金、主持費用和製作費等,他相信公司財政狀況健全,不明白老闆何以要拖欠員工薪金。
據悉老闆林啟榮曾任職模特兒公司公關近十年,去年才榮升老闆,但原來他早有欠債前科,根據小額錢債審裁處紀錄,林啟榮於04年8月被藝人袁潔瑩入稟追債,而另一名姓郭女子亦於同年同日入稟,控告他破壞合同。《蘋果》記者
飲食 網站 飯飯 飯通 老闆 賤招 招拖 拖糧
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281799

習近平故鄉醫院爆醜聞 訛稱嬰兒冇得救 女醫生賤招賣B

1 : GS(14)@2013-08-05 22:52:50

http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20130805/18364352

                拐賣新生嬰兒的是富平縣婦幼保健院的女副主任張素霞,她疑專騙熟人,多名疑被賣嬰兒的祖父和親屬曾是張的同學。最近一宗發生在上月16日,董姓婦人誕下一名嬰兒才幾分鐘,嬰兒便被人抱走,不見蹤影。董稱當時醫生稱嬰兒「梅毒螺旋體抗體」呈「弱陽性」,救治將會令家庭造成巨大經濟壓力,建議他們「放棄小孩」,未幾一名五、六十歲的男子稱已為他們處理嬰兒,並要100元人民幣「處理費」。
然而董婦和家人事後質疑醫生的做法及處理嬰兒的方法,於是報案,公安到場替當值醫生、護士落口供,同時亦取走嬰兒的病歷,張素霞被指擅自處置新生嬰兒,與另外兩名醫生被捕。

50多個家庭報案 昨救一男嬰

                                    公安追查後,懷疑有其他家庭受害,張犯案至少長達七年。一個紀姓家庭在2009年1月誕下男嬰,張在幾分鐘後便稱嬰兒有「先天性頸椎裂」,不但難以醫治,而且「難以治癒」,力勸他們放棄,嬰兒同樣交予一名男子處理,但紀家人當時未有追究。
公安追查後,昨日凌晨在河南安陽救出被以五萬元賣給農民家庭的嬰兒,並已被帶回陝西富平,公安目前仍未為嬰兒進行DNA檢驗,以確定他的身份。公安又拘捕了三名山西籍人口販子。內地記者昨在微博爆料指,至昨日有50多個家庭向富平公安城關派出所報案。
當地民眾稱,雖然張是當地的婦產科權威,曾任婦產科主任,可是她的醫德卻讓人質疑,2009年一名孕婦大出血,醫院急召張回醫院,但她卻找藉口推掉,醫院曾撤銷其主任職銜,並且停職半年。
新華網
習近平 故鄉 醫院 醜聞 訛稱 嬰兒 得救 醫生 賤招 招賣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283597

搭地鐵賤招博讓座京男扮孕婦跌假肚

1 : GS(14)@2015-03-15 14:11:42





■男子(藍箭嘴示)為佔座位假裝孕婦。豈料他站起來假肚(紅箭嘴示)就掉落。


為要在地鐵上有位坐,可以去到幾盡?北京一名男子在繁忙時間坐地鐵,希望想有位坐,不但戴假髮、男扮女裝,竟然從網上購買孕婦用的假肚皮裝成孕婦,在地鐵內竟真的有人讓座,沒想到他到站離座時,假肚皮竟掉到地上,當場被識破。這段片段在網上廣傳,開始時一名男子戴着假髮、假肚皮、穿着長褸,在北京地鐵一個月台準備上車,當他走入極之擠迫的車廂後,一點一點移到座位前,一名小女孩看到孕婦,主動站起來給讓座。這名男子有位坐以後,沒甚麼特別表現,但當他到站、站起來的時候,戴着的假肚皮突然掉在地上,他馬上從地上拾回肚皮,匆匆下車。新浪微博





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150314/19075416
地鐵 賤招 招博 讓座 京男 男扮 孕婦 跌假 假肚
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=288464

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