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深圳华强定向增发惹质疑 高买低卖的亏本买卖


http://finance.sina.com.cn/stock/s/20081201/05035571961.shtml
深圳 華強 定向 增發 質疑 高買 買低 低賣 賣的 虧本 買賣
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趨勢買賣之談 Consilient Lollapalooza


http://consilient-lollapalooza.xanga.com/722088003/%E8%B6%A8%E5%8B%A2%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E4%B9%8B%E8%AB%87/


趨勢有不同time-frame之分,唔想買得貴,賣得賤,短期相反操作是一個重要原則,也是不容易執行的原則之一。

局勢/基本因素
主要趨勢
中期調整
短期趨勢
日內趨勢

買賣原則
跟隨上級趨勢,在其下級趨勢轉向相反是買賣。

投資投機,同時適用。

趨勢 買賣 之談 Consilient Lollapalooza
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買賣證券中的孫子兵法 巴黎


http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=1970


巴黎:

Graham 在Security Analysis 第一至四章便解讀投資與投機的分別,可知這對買賣證券是何等重要。

他把投機分為兩大類,其甲)為末來價值因素,其乙)為市場,

同時,Graham再把

甲)未來價值因素分為
   i)管理和聲譽;
  ii)競爭條件的前景;
 iii)產量、價格、成本的可能變化

乙)市場投機分為
     i)技術;
    ii)人為控制;
   iii)心理,

Blog友會說,未來價值因素也算投機因素嗎?


是!

因為英文Speculation 是由
拉丁字根 Speculari而來,意為向遠望,未來的意思。
如果一間企業過去10年的盈利為是3;3;4;4;5;5;6;6;7;7;,其平均5元一股,你可能因它10年間不斷增長而估計一個從未出現的數字而買入,例如7.5或8,那已經算投機。

又管理層的能力,聲譽,100份之99已經反映在企業賺錢數字當中,例如李嘉誠的能力無用置疑,他屬下的長江每年賺的錢,正正反映李的聲譽,不會多、不會小,因李嘉誠的能力,而多付高於內在價值者,也算投機。

我們常常聽到一些分析師,分析行業的前景,這包括未來的競爭條件可能的變化,及那企業的產量,其價格和成本的未來變化,而推介或叫投資者遠離某企業等,也屬投機。

讀到這裡,Blog友一定頂不順,這多麼違反閣下多年的認識呢?
你可能說,Warren Buffett不是因大陸的汽車市場前景好、電池制造能力強、電池車未來的需求上升,而買入比亞迪嗎?

我以一個身為價值投資的師弟說:"非也",

原因何在?

Graham說買賣證券、股票的原則是,一定要在底線以上,即必須要滿足投資安全的原則,包括以下的條件的一定標淮:
    i)股息;
  ii)收益;
 iii)資產;
 iv)資本結構;
 v)證券條件;
 vi)其它

例 如假如有兩間公司A及B在上述 i)-iv)的投資數字非常相同,而B又有未來價值因素其中幾個額外的投機條件,明顯地B是較優勝,閣下應買入這支股票,因為上帝決定開大的時候,你大獲 全勝,開細的時候,你也不會輸,但相反來說,如果B企業提供大量的未來優良投機價值因素,但不附有投資i)-vi)的底線以上的標淮,聰明的投資人,應避 開這支股票,因為你的致勝和失敗的可能,與隨便一個散戶的都是相同。

Blog友可以在我之前的比亞迪篇發現,駿威、比呀迪兩間企業都附合 投資的底線條件,只是以過去數字量度,駿威內在價值相對價格,比亞迪較差的資本結構更理想,在那一刻較吸引,所以我選了駿威。  又投資者要明白,閣下不是一個有大把錢可以扭轉比亞迪在當時的資本結構的投資人,即假如Warren Buffet可以買,你不能,因為一旦資本結構有什麼問題,Warren Buffet 可以在不損害他自已而是小股東的利益下解決,這一如曾經因資本結構出問題,而遭母公司攤去小股東非常大利益的中信泰富一樣。


孫子說:先為不可勝,以待敵之可勝,可勝在人,不可勝在已
意為: 你先要做到自已無懈可擊,才能等到敵人給你可擊而取勝,因為你勝利的機會,取決在敵人的手上(他是否有破綻),但敵人能否勝你,卻完全在你的手上。

如果孫子說的是對的話,只要閣下一旦投機,就已經露出招致失敗的條件了。

所以Graham的價值投資法,就是買賣證券中的孫子兵法了。


p/s: 市場投機篇待續


買賣 證券 中的 孫子 兵法 巴黎
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最新買賣 巴黎


http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=2260


巴黎:

不知Blog友有沒有發覺,我已經改動了版面,把那個統計數字鉤走。
我以前在出文後都會看看那個統計,並以為可以從訪客多 小知道文章有沒有道理。

自從我看到某人氣Blog的2007年的一篇Blog文後,我領悟了....。

那篇Blog文說 那Blog主的投資心得是長期持有優質股、不應看圖表、不應投機......,剛好和這Blog主近來的主張相反,我也發覺這Blog主有一特點,過去專 選擇高人氣的Blog來踐踏,即使被踐踏的Blog的投資主張和他是一樣。
我會問,寫投資Blog除了自已投資的回報最重要外,還有其它的嗎?不 是我手寫我心的嗎?

很高興我有一個很好的Blog友,他給了一篇對Wells Fargo bank很詳細的分析,我看後再Download原本,研究一番後認為很有說服力,結果我在上星期五買了。但我覺得買得小,所以我這幾天會繼續買,我是懶 理現在是否牛紅、豬皮、魚蛋的經濟主張。
請注意,我一早已知Warren Buffett已買,但是我從未想過跟進,直至我看到Blog友那份報告。

如果Blog友問一些認真的問題,我也會很認真的答你,如果閣 下認為價值投資很費時,很麻煩,你想賺快錢,又或認為做眾人所做必定是對,對不起,你走錯地方,你不妨到那人氣Blog,為他谷谷人氣,因為人氣不是我那 杯茶。

好的Blog友,一個就夠,一個同道就夠。



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最新 買賣 巴黎
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曹仁超《论势》连载--第五章:留意形式 定买卖策略

http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780100ls9z.html

作为精明的投资者,我们首要项目是捕捉大趋势,即所谓”有智慧不如趁势”。至于中期趋势,可利走势工具协助走位,须明白形势不利自己时要忍、形势有利自己 时要狠、看事物要准。而炒短线者,则必须先学会评估风险与回报之间的关系、深入研究摆动指数,才能掌握股市一涨一落的韵律。

投资最好分三路进军,利用循环周期、趋势及摆动指数,制定长、中、短期策略。”策之而知得失之计”,做到进退有据,才可决胜千里。

滚雪球不合时宜

《易经》有云”亢龙有悔”,充分反映中国人的智慧。现实世界中任何事物不会永远向上,而是盛衰循环。

回想2001年1月时,摩根士丹利两位著名分析员认为,美国在线(AOL)收购时代华纳后,股价估计可升50%至75美元。事实却是到了2007年8月,时代华纳的股价只剩下18美元。

美国大学的工商管理硕士(MBA)或注册金融分析师(CFA)的训练,只教学生以过去推算未来,却没有告诉他们未来不一定是现在的延续。我老曹不是苛责分 析员,因为根据当年175项数据显示,这次合并应该是会成功的,但问题是利用100项假设去寻求一个长远方向,命中率可能比导弹击中目标的机会更小。

买入后持有与分散投资,是大部分所谓投资专家授之予投资者的方法。这些方法自2007年11月起皆遭遇滑铁卢。我老曹主张”势”,无论买股、买债、买贵金 属或房地产,一切都要依市场形势来做决定。2001年买黄金,2008年3月离场;2003年第二季度开始进军港股,2007年10月大撤退;1995年 至1997年投资伦敦物业,2006年至2008年大撤退,一切均以趋势为依据。

投资有如上战场打仗,必须攻守有据。历史上著名的赤壁之战,刘备与孙权连手,以寡敌众,打败我老曹的老祖宗曹操,便是周瑜和孔明充分利用天时、地利、人和三大有利形势,打败拥有数十万军队的曹操。因此说,战争成败不在人多而在策略运用,投资成败不在钱多而在乎攻守有据。

在牛市中不少人都自以为是投资天才,但刹那光辉不代表永恒,一旦转为熊市,便满街都是眼镜碎。而在盘整市中,大部分投资者往往在接近高点时才大量入市,接近低点时却出货,做错大部分买卖决定。

真正能长期跑赢大市者寥寥可数,就连投资天才巴菲特,成功将1963年的1万美元变成今日数千万美元,都是全靠长期持有优质股并乘上1982至2007年美股超级大牛市快车。过去股市是价值投资法的天堂(value way to riches),但2008年起的巴郡也遭遇损失。这究竟代表今天的优质股份愈来愈少,还是现在并非适合的投资时刻?抑或是买入持有已非最佳投资策略?

练就火中取栗的本领

作为精明的投资者,我们首先要捕捉大趋势,即所谓”有智慧不如趁势”。例如香港地产商之所以成为巨富,正因赶上1967年至1997年香港楼市反复向上的大趋势。如此的大趋势,一生难得见一次。

至于中期趋势,近年的例子有2002年至2008年的美元贬值潮、2001年9月开始的金价上升周期等。这些中期趋势,通常可维持三、五、七年,投资者捉 到”鹿”也要懂得将之脱角,明白形势不利自己时要忍、形势有利自己时要狠、看事物要准。当形势由利好转利淡时即要止蚀,也可利用技术分析去捕捉中期的升跌 小浪。

炒短线者,则必须先学会评估风险与回报之间的关系、深入研究摆动指数并掌握股市一涨一落的韵律。这是极专业的事,并非我老曹专长,请另找高明。”炒”字以”火”及”少”组合而成,成功炒家必须炼成”火”中取栗的本领,不然,只有愈炒愈”少”。

投资最好三路进军,即利用循环周期、趋势及摆动指数,制定长、中、短期策略。所谓”策之而知得失之计”,做到进退有据,才可决胜千里。

宁买当头起 莫买当头跌

除了”止损不止赚”,我老曹另一投资座右铭就是”加涨不加跌”,即每次投资均分注买入,亏本便卖掉,当投资开始有利润时,不但不卖反而再买。

我们只可在肯定已看清趋势时才加码。在亏损的形势中,投资者只能选择忍受或离场,千万不可增加注码。须知道投资市场不是表现勇气之地,你凭什么坚持死硬立场,甚至加仓赌反弹?

请记住牛的脖子上挂着响铃,故牛市出现之时,不少人听到铃声;反之熊市却突然出现,例如1997年8月、2000年3月、2007年10月,当人人都以为只是一次小调整时,大熊便现身。

无人可以预知市场的高低位,故切勿奢望自己可最低价买、最高价卖,反而应该”宁买当头起,莫买当头跌”。当股价从低位反弹上升10%到15%之后,在群众 哭泣之时,投资者可利用基本因素分析事物,再以技术分析决定买入强势股的时机;如股价从高位回落10%到15%之后,尤其当人人都要疯狂跟进之时,即可出 货获利。我们其实毋须估顶、抄底,等到趋势形成后再加入也不算迟。

面对金融海啸,不要犯傻空沮丧!投资者可以减仓,但不可以被人赶离场而变成一无所有!这一刻,90%的投资者都有损伤,有人仅轻微擦伤,有人则伤重卧床, 此乃无法避免之事,但千万不可离场!一旦离场,一辈子就过去了。还是想想如何把财富赚回来吧!人生在世,最后一场战争才决定胜负,未打完最后一场仗,谁知 输赢?

纸上谈兵易,行军遣将难。投资策略中最重要的”止损不止赚”、”加涨不加跌”两大要诀,如运用得宜,已可成为小富。


曹仁 仁超 論勢 連載 第五 五章 留意 形式 買賣 策略
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如何做買賣決定? - 天知公式 (二) 天知 - 價值投資者

http://hk.myblog.yahoo.com/tin-knows/article?mid=934

之前說過第一條公式將被修改:

天知公式:回報 = 股息率(過去) + 權益變化(經股本調整)

要修改的地方是權益變化的分母應是買入價而非年初權益值。

舉個例子:一年前我以$100買入一間公司,當時公司權益是$50,一年後我取得$5股息,公司權益是$55

 

 

 

補充

股息率(過去)

5%

5/100

權益變化

5%

(55-50)/100

回報

10%

 

這樣的話,回報會更取決於你的買入價!

現在要再談機會成本。機會成本是投資關鍵,如果你有十個一倍回報的機會,你肯定不會把資金分配到回報只有70%的投資上。

舉個例:

20X1年,公司市值為100,當時權益也是100,你預計年末權益會上升至120,而公司亦會派發10股息,回報有30%,這時你應買入。到了20X2年,權益如你所料上升至120,但這時公司市值已上升至200,你預計年末權益會上升至140,而公司亦會派發10股息,以當時市值計回報有15%,這時你應持有。到了20X3年,權益如你所料上升至140,但這時公司市值已上升至300,你預計年末權益會上升至160,而公司亦會派發10股息,以當時市值計回報有10%,這時你應持有找尋回報更高的項目了。(我的指標是15%)

 

20X1

 

 

市值

100

 

權益

100

 

預期年末權益

120

 

股息

10

 

回報

30%

 = [(120-100)/100 + 10/100]

 

 

 

20X2

 

 

市值

200

 

權益

120

 

預期年末權益

140

 

股息

10

 

回報

15%

 

 

 

 

20X3

 

 

市值

300

 

權益

140

 

預期年末權益

160

 

股息

10

 

回報

10%

 

對於什麼價位買入,你亦可以以這公式協助你。

 

權益

100

預期年末權益

105

股息

5

要求回報

15%

買入價

67

有了這條公式,我們就不用經常對著股價升跌或盈利增長等一般人最著緊的事,而專注於每一間公司的增值情況,做一個專業的價值投資者。


如何 買賣 決定 天知 公式 價值 投資者 投資
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碳交易:买卖空气的生意

http://nf.nfdaily.cn/nfrwzk/content/2010-12/09/content_18308028.htm

本刊记者 李珊珊

《纽约时报》在一篇文章中评价碳交易说:“贪婪忽然间变成了有益于环境的好东西”

一位“碳绿分析师”曾对记者说:“我们说自己是卖碳的,别人以为我们是卖煤炭。”与从事碳减排项目开发工作的莫芝函谈起这个话题,她也笑了,“这是前些年的事情了,哥本哈根大会后,情况好多了。”

莫芝函所从事的碳减排项目是与“碳交易”有关的一种项目,它源于人类对过量温室气体排放的担忧。

面对正在变暖的地球,地球公民必须承担“共同但有区别的责任”,而考虑到发达国家减排的成本过高,发展中国家那些未被排放的温室气体指标就成了西方世界中抢手的“商品”。

把中国企业减排的二氧化碳卖到西方国家,把 看不见摸不着的空气换成真金白银,这就是碳交易客的工作。从事碳交易行业前,莫芝函曾在西南某省发改委工作过12年,之后,自费去英国读书。回国后,放弃 了机关里副处长的位置,加入了目前的碳交易公司,转行的原因很简单:“因为更能学以致用。”

在过去的4年中,她所在的团队注册了36个CDM减排项目,注册的年减排二氧化碳交易总量超过1600万吨,位居中国第一。

把贪婪变成好东西

把二氧化碳变成商品来买卖的主意来自 1991年诺贝尔经济学得主罗纳德·科斯的一个观点。科斯认为,在某些条件下,经济的外部性或效率可以通过当事人的谈判而得到纠正--全球变暖的威胁便是 今天的外部条件。根据科斯的理论,气体排放会给企业造成成本差异,既然日常的商品交换可看作是一种权利 (产权)交换 ,那么温室气体排放权也可进行交换;由此,借助碳权交易便成为市场经济框架下解决污染问题最有效率的方式。

这样,碳交易把气候变化这一科学问题、减少碳排放这一技术问题与可持续发展这个经济问题紧密结合了起来,我们就可以利用市场机制来解决这个科学 、技术、经济综合问题 。

碳交易并不是科斯定律应用在环境问题上的第一个例子,1970年代开始,美国联邦环保局提出了“排放抵消”政策,1990年代,又提出了“清洁空气法修正案”,正式确立了发电厂二氧化硫排放的许可证发放和跨区域的排放权交易制度。

当时,美国联邦政府在每年的年初给每个电厂 下发二氧化硫排放的限额,到年终计算他们的排放总量,如果某厂的排放指标没有用完,可以自由卖给排放指标不够用的电厂。在这种市场体制 下,1990-2007年,美国的二氧化硫排放减少了43%,这一目标的实现比预定计划提前了3年,而成本只花了预算的1/4。对二氧化硫排放的交易实验 证明,对这些没有价值的商品的交易,的确能够有效地缓和环境类问题,而且,二氧化碳的排放权交易不仅减轻了空气污染,还允许企业发展经济。

如今,以二氧化碳为代表的温室气体需要治 理,而治理温室气体对不同地区企业所造成的成本差异,又造就了交易的可能。尽管部分环保人士也曾质疑碳交易是否能有效降低全球的排放,但大部分业内人士已 经接受了这个利用市场经济手段减排的方法。英国的气候行动组织Climate actio2n的创始人Justin Barrow认为:“可以交易后,更多的资金流入了与绿色相关的领域,可以有效促进这个领域技术、管理水平的提高。”而《纽约时报》在一篇文章中评价碳交 易说:“贪婪忽然间变成了有益于环境的好东西。”

《京都议定书》引入这种交易理念,曾引入了 3种海外减排机制来帮助发达国家完成减排任务:联合履行(JI)、排放贸易(ET)和清洁发展机制(CDM)。前两者为发达国家之间进行碳交易的方式-- 欧盟、日本、加拿大等国的排放配额不够;但很多前苏联及东欧国家因经济滑坡等原因,用不完自己的配额,便可以出卖。而 CDM则是专门适用于发展中国家与发达国家间的碳交易,目前,是国内碳交易市场中最成熟的一种机制。

额外性与方法学

碳交易中,一些国外碳咨询公司被称作“国外 买家”,莫芝函打了个比方:“大部分时候就像做期货生意,买家/项目开发商与我们跟业主(开展项目的公司)签订合同,合同中规定了把买入的价格,买家/项 目开发商帮业主按CDM项目的程序和要求向联合国他们申报注册。项目注册和签发,成功后,买卖双方按合同的定价交易。拿到买家那里去出售,再由市场供求情 况定价。”

作为一个“卖炭的人”,莫口中离不开的两个名词是“额外性”和“方法学”。

根据规定,额外性是指“没有CDM资金的支 持,减排项目不可能发生;或者说只有在CDM资金的支持下才可能发生”。莫芝函的公司擅长的CDM项目是工业废热生电类项目。“虽然废热生电也有收益,但 利润率通常比业主所经营的主业业务项目较低,而且风险大。如果没有预期的CDM收入,企业不会有动力上马这类非主营业务的项目。”而在近年,联合国清洁发 展机制执行理事会以不符合“额外性”为由,驳回了中国的数个CDM项目,曾令“额外性”一时成为焦点。

方法学则是指计算及核实减排量的方法,可以用目前联合国已经批准的方法学,也可以由CDM项目开发商根据项目的特殊需要自行开发,后申请联合国审批通过。

然而,不管是额外性还是方法学,所需要的数 据都是琐碎而繁多的--这曾经是中国的CDM项目所面临的第一个挑战。根据较早入行的开发者回忆,在编写中国的第一个水电CDM项目--张掖小孤山水电站 项目的设计文件时,甚至有人怀疑编写者“是在做间谍活动”,“那份文件几乎什么都要,电网容量、发电量,甚至细到电网某些电站的发电利用小时数,单位千瓦 投资和财务内部收益率……”

一个 CDM项目的开发过程是复杂而漫长的,需要经过申报国家政府、购买减排量国家政府的批准后,再向联合国清洁发展机制执行理事会申请注册,经全部审批通过后 才能成为合格的CDM 项目。由于CDM的规则在不断变化,人们对规则的理解和消耗也需要时间。在开展CDM项目的最初几年,不管是对中国的开发商还是国外的开发商,将联合国清 洁发展机制执行理事会设定的CDM规则和中国政府的审批要求,及项目的实际情况很好地结合都不是一件很容易的事。

“外国人不擅长写中国的申报材料,项目甚至经常因为申报材料的质量,而被发改委拒掉。”莫芝函记得,“上班第一天,老板给了份未通过专家审核的文件让我改。被驳回的文件上,一条专家评语写道,‘这段话,前言不搭后语,我不知道这是什么意思。’”

中国的碳交易所?

在2009年哥本哈根气候大会召开之前,温家宝曾在主持召开的国务院常务会议中决定,到2020年,中国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%-45%。要达到这个目标,将成熟的碳交易机制引入国内市场就成了一种需要。

2003 年,世界上第一个以温室气体减排为目标和贸易内容的气候交易所出现在芝加哥,虽然美国并未加入《京都议定书》,但美国、加拿大和墨西哥的很多州政府都已经 建立了温室气体减排目标或可再生能源组合标准目标。目前,欧盟排放交易体系已经成为世界最大的区域碳市场,世界上交易量最大的气候交易所是设在英国伦敦的 欧洲气候交易所。

在《碳交易市场的现状发展与中国的对策》 中,中国人民大学经济学教授杨志指出,“一个极为重要的问题是中国处在整个碳交易产业链的最低端。于是,中国创造的核证减排量被发达国家以低廉的价格购买 后,通过他们的金融机构包装、开发成为价格更高的金融产品、衍生产品及担保产品进行交易。”他认为,要改变这种形势,中国需要建立自己的碳交易平台。

2008年开始,中国的北京环境交易所、上 海能源环境交易所及天津排放权交易所相继成立。今年7月,国家发改委气候司下发《关于开展低碳省区和低碳城市试点工作的通知》中,广东、辽宁、湖北、陕 西、云南5省,天津、重庆、深圳、厦门、杭州、南昌、贵阳、保定8市,被确定作为首批低碳试点省和低碳试点市。然而,另有消息指出:发改委明确反对各地争 相上马“碳交易所”,发改委的一位官员曾对某经济类媒体表示:“即使是美国和欧盟,也分别只有一个交易所。”

中国的碳交易市场将走向何方?芝加哥气候交易所副总裁黄杰夫曾对某中国媒体表示:“中国碳市场将来怎么演变,我觉得可以参看一下中国的期货交易所、证券交易所的演变。”

交易 買賣 空氣 生意
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一代梟雄東莞暴 斃羅兆輝最後買賣

2011-1-27  NM




曾坐擁廿億身家的地產界神童羅兆輝,他的傳奇一生,終於在本週一下午正式落幕。

週一下午三時多,羅兆輝正在東莞常平一所律師樓辦理買賣手續,就在簽字一刻,突然暴斃。

本刊記者趕往常平,聯絡他臨死前一刻接觸過的相關人物,原來他臨死前正完成一宗內地房地產買賣交易,涉及一百六十萬人民幣。

神童輝一生像過山車,經歷大上大落,由籍籍無名的地產經紀,搖身一變為上市公司主席及坐擁廿億身家,更是城中超級富豪彤叔及大劉的好友,與城中女明星過着酒色財氣的荒淫生活。但一場金融風暴,將他打回原形,自此他經歷破產、吸毒、自殺、被捕及坐監。

○九年年尾被迫屈居東莞的他曾透露欲東山再起,可惜還未能重振「神童輝」神話之前,客死異鄉,享年僅四十七歲。

成也地產,死也地產。

週一下午,有消息傳出羅兆輝在東莞暴斃,但至於他的死因一直存疑,有傳他死於自殺,更有傳他死於吸毒過量。

本刊記者即時致電羅的大陸手提電話,竟由聲稱為羅兆輝男友人接聽,他證實了羅兆輝死訊。記者之後再致電羅的前妻鄭黛芬,她憂傷地簡短回應:「我哋唔想咁高調,佢啱啱走咗。」

根據常平派出所公安人員證實,週一下午三時十五分,接到一名港人黃先生的報案,稱四十七歲港人羅兆輝在常平大道的一間律師樓內暴斃,當時羅正辦理一宗常平的物業買賣手續,與他同行還有一名內地女子。公安透露,羅兆輝死於心肌梗塞的突發性心臟病,初步看死因無可疑。

律師樓死前一刻

記者立即趕赴羅暴斃現場的常平律師樓,據當時有份在場目擊羅兆輝死前一刻的律師助理小何表示,羅是由地產代理轉介到律師樓的新客。週一下午約二時十五分,羅與一名打扮入時,年輕貌美及操普通話的內地女子前來辦理買樓合約手續。

他回憶羅兆輝當時穿着黑色大褸、拖着該名大陸女人進律師樓時,神情並無異樣。「開頭講解合約內容時,羅先生都沒什麼,後來見他面色越轉越白,之後佢隻右手 一直震,有啲唔正常,到一簽完合約,佢一企起身,就成個人碌落地,用雙手按住個胸叫好痛,不夠一分鐘,他就突然昏迷,怎樣也叫不醒 ……」小何回憶說。

內地女友搽油失救致死

他說律師樓的同事面對突變,房中各人均不知所措,起初還以為羅只是暈倒,而羅的同行女子,即從手袋拿出藥油替羅兩邊太陽穴搽抹,但一直無效,羅依然昏迷不醒,約過了三、四分鐘,羅的女友人便慌得致電其他友人前來幫手。

「過咗十幾分鐘後,成十幾人衝上律師樓,個個意見多多;卒之最後都要打電話叫救護車。咁樣又過了十幾分鐘。救護人員嚟到搶救咗十幾分鐘,最終都救唔番。」 何領記者到當時羅死亡現場,房內還剩下當時羅兆輝穿着的一對黑皮鞋及暗花襪,還遺留當時律師樓人士及朋友搶救他時用的毛氈及藥油。

救護員證實羅死亡後,公安立刻到場處理案件,證實羅兆輝死於「心肌梗塞」,羅的遺體之後送往東莞牛山殯儀館等候火化。

完成最後房地產交易

據知,羅兆輝到該律師樓是辦理一宗內地房地產的買入合約。

負責是次地產交易的房地產代理謝靜表示,羅是由一位姓丁的港人熟客介紹給她,該宗交易是羅以一百六十三萬人民幣,購入一名文姓內地人,在常平東田翠湖灣的一個約二千四百呎的單位。

「羅先生之前已交付了八十萬人民幣,餘額八十三萬,應該是在他簽了合約之後再一筆過付清,想不到他一簽完合約就昏了過去。」謝靜回憶說。

謝表示當時她也在場,目擊羅兆輝死亡經過,亦心有餘悸,但從不知羅曾是香港富豪。「我不知他的來頭,見他的打扮,與一般常到常平尋歡的港客無異,直至佢死 去,他的朋友不斷叫我不要亂說話,又話羅兆輝是香港名人及大有錢佬,仲叫我上網自己查吓。」語畢,謝反過來追問記者有關羅兆輝的底細,還抱怨他既是香港富 豪,未成交前就不要不斷催促謝向賣家壓價。

生前做慣過億物業炒賣的羅兆輝,估不到臨終前的一宗交易僅是百多萬元人民幣的住宅單位。

一生大起大落

1964年:出生,祖籍潮州,曾入讀名校聖芳濟小學,自言不滿被老師「屈」他偷竊,故自行退學,淪為街童。

1978年:十四歲便出社會工作,曾任雜役、推銷員及旅行社跑腿等。

1985年:加入專收購舊樓的中環滿通地產任地產經紀,由於成功令多個舊樓業主放盤,一年間便晉升經理。後轉到置業顧問行豪宅部,令羅結識不少商界中人。

1988年:成立皇爵集團,專營玻璃幕牆、建材及炒樓等地產相關生意。

羅與「炒鋪專家」陳國慶合作炒賣北國怡安中心十個鋪位,賺了七百萬元,是羅的成名傑作。

1989年:買入西環寶柏中心地皮,進身發展商行列。

1991年:以一億四千萬向鄭裕彤購入剛發生火災的尖沙咀重慶大廈,並重新裝修,兩年後以六億八千萬沽出,賬面勁賺五億四千萬。年僅廿七歲便被財金界冠以「神童輝」的綽號。同年與鄭黛芬結婚,搬進山頂峰林閣,至九七年正式離婚。

1994年:收購上市公司東方紅,並成為公司主席,更邀李嘉欣做代言人。買入星光行多層樓面,其後更買入南北行,當時羅身家已達兩億。

1996年:一擲逾十億,購入旺角西洋菜街剛結業的中僑國貨舊址,後改建成以售賣數碼影音產品為主的商場星際城市。其後再拆細賣出勁賺,高峰時估計羅身家達二十億。

1997年:受金融風暴拖累,多個物業成交爛尾,身家大縮水,終要將東方紅售予「殼王」陳國強。

1998年:以二億向陳國強購入東方紅地產,並易名為金匡企業。

2000年:年初辭去金匡主席一職,但受錢債困擾,於遊艇上燒炭自殺,雖奇跡獲救但卻變得精神失常,更沉迷毒品。

2002年:腮邊生大毒瘡,受到傳媒高度關注及追訪,後由任港秀陪同,到巴黎做割除頸部毒瘡手術。

二月,大爆與女星名模的風流性史。

十月,因未能償還四千多萬債項,被銀行頒令破產。羅後來經常在澳門「打躉」。

2005年:一月,羅與三名內地女子在澳門新世紀酒店內,因涉嫌從事販毒、藏毒及吸毒而被澳門司警拘捕,後准保釋候審。

2007年:三月,羅因販毒、藏毒及吸毒罪名成立,判刑一年零九個月及罰款一萬元,緩刑兩年,當庭釋放後,自此避走東莞。

2011年:一月,羅在東莞常平富鴻大廈一家律師樓內因心臟病發猝死。

東莞東山再起

其實,○七年羅兆輝因在澳門藏毒罪名成立,幸被判緩刑兩年後,即避走東莞。本刊記者○九年在東莞常平找到隱居多時的他,他表示選擇東莞,是因為那裡有得蒲有得嫖。這位落難富豪,當時在東莞仍不脫一派愛嫖及愛賭的作風。

當時,羅住宿在東莞一間熟人的酒店,平日到常平一間茶餐廳打躉及與友人玩「鬥地主」的啤牌賭博遊戲;入夜,羅經常與友人聯袂到常平加州紅卡拉OK尋歡,有時則找街上的流鶯玩樂,總之,羅當時的生活依舊是酒色財氣。

不過當時羅已表明雖然自己一直有濫藥習慣,但從不曾放棄搵錢大計,「我依家成日都high嘢o架啦,所以有時唔係咁清醒,不過我知自己做緊乜嘢,近排睇住內地房地產,一定可以賺大錢。」

不過從當日羅臨死前的買賣合約所見,羅兆輝在東莞報住地址寫上「中國香港」,在東莞似乎並沒有一處定居住址,○九年年尾採訪羅兆輝時,記者見他長居於常平的好運酒店,該酒店職員卻指他已三個月沒交付過房租,近日羅已搬往另一間酒店暫住,依舊欠租,生活非常潦倒。

風流女星史

鄭黛芬:鄭為羅一生唯一的合法妻子,(正室) 九一年結婚,九七年六月正式離婚。但盛傳九八年二月復合,更結伴出席車展活動。

伍X敏:為羅公司一名女翻譯,並誕下一名私生子,於羅生活沉淪時仍不離不棄,可說是羅背後的「女人」。

孫佳君:九四年結識,九五年正式拍拖,其間二人拍下多張親密照片。羅在○二年向傳媒大爆與孫之關係,二人關係在○○年已結束。

任港秀:○二年全程陪伴羅到巴黎治療毒瘡。

劉嘉玲:被拍下於街頭吻別照片,九九年又被目睹二人同往大馬。

張文慈:盛傳羅藉東方紅主席名義結識張,並力追女方。

麥家琪:與羅同遊加拿大,麥後來稱︰「佢(羅兆輝)個個都追o架啦,點知佢係咪追我?」

Maggie Q:被拍得與羅一同出海及到南丫島食海鮮,二人其後亦承認為朋友。

梁敏儀:獲羅邀請出海玩樂,盛傳二人秘密交往數月。

樊亦敏:因參選港姐而認識羅,盛傳二人秘密拍拖長達五年,羅亦公開視樊為紅顏知己。

妻子最後通電

避走東莞後,羅兆輝最後一次出現在香港,是去年七月現身在小西灣一個商場,當時頭髮蓬鬆的羅,似乎認不得人,神情異常呆滯。

週二早上,記者再致電羅的前妻,她語氣平靜說:「件事嚟得太突然,尋日中午還跟他通過電話,點知……佢父母都知道佢死訊,我哋想低調處理,至於安葬响大陸 定香港,依家都未有定案,佢細佬(羅兆華)已上咗東莞處理佢身後事,所以我同老人家唔會上東莞。」羅兆輝前半生享盡榮華,身邊亦女人無數。○二年二月,他 向傳媒大爆自己與眾女星及名媛的荒淫穢史,女星如孫佳君、袁詠儀、劉嘉玲、麥家琪、Maggie Q及名模Danielle等都與他扯上關係。不過臨死前的一刻,他與前妻通了最後一個電話,互相問候,然後,突然暴斃,四十七歲「神童輝」的神話結束。

地產神童大起大落

本週二中午,記者在澳門賭場找到曾一度在澳門接濟羅兆輝的吳偉(街市偉)訪問,他一聽到羅兆輝死訊,即時打了個突:「吓!真係唔知喎。自從佢離開新世紀酒 店後,我哋已失去聯絡 ……」街市偉隨後更道出當年羅兆輝離開澳門的真相:「當年成日傳話我趕走佢,實情係佢想走,因為佢一直想東山再起,佢知道香港同澳門已冇機會俾佢發展,所 以佢先走返內地,當中完全唔涉及我哋兩個人有乜嘢恩怨。」

街市偉惋惜表示,羅兆輝為人絕頂聰明,只是在燒炭自殺後才表現遲鈍。「估唔到咁後生就過身……」街市偉語帶哽咽。

而地產界人士對羅兆輝的突然離世都感到驚訝,並表示他已有四、五年沒在香港地產界蒲頭,宛如消失。他當年好友、華置聯行行政總裁古劍輝說,羅兆輝迴避不見 人:「佢之前燒炭出事時,我有打電話俾佢傾偈慰問吓,但後來搵佢,佢已經唔聽電話。以前佢好正常o架,唔係大家見到咁癲。佢性格開朗,思想敏捷,做交易決 定好快,而且為人疏爽,地產富豪個個都好鍾意佢,無人批評佢,後尾變成咁真係好可惜。」

據知半年前他開始租住小西灣藍灣半島,對樓市仍然敏感,「我哋問過晒啲行家,都話無做過佢生意,我哋估計係佢啲富豪朋友以公司名義幫佢租。佢經常一個人喺 樓下商場出入,行過地產鋪都會望吓display,留意吓價錢,跟住就會行開食支煙。」該區一名經紀說。平時羅則返大陸在東莞活躍。

廿歲出頭闖天下

終年四十七歲的羅兆輝,堪稱地產界傳奇,有不少經紀當他偶像般崇拜;他由一個籍籍無名的地產小經紀,經十年打滾進身富豪行列,與多個超級富豪相熟,成為億萬上市公司主席,卻在九七年金融風暴後慘遭沒頂,永不超生。

十四歲便出來打工的羅兆輝,曾做過雜役及推銷員。八五年,他二十一歲轉行經紀,及後轉投到置業(Land Power)顧問行豪宅部,專門服侍貴客。其實羅兆輝母親家世也不弱,終審法院常任法官包致金的太太鍾倩薇便是他的阿姨。他透過在鍾永賢律師樓做師爺的舅 父,認識富商蔣震女兒、做歌星的蔣麗萍,再由蔣介紹細劉劉鑾鴻及大劉劉鑾雄予他認識,成為人生轉捩點。

「當時羅兆輝同大劉仲係生疏,但佢好聰明,他搵人打聽到大劉幾時生日,又知佢鍾意古董,所以買咗件值二十幾萬嘅古董送俾佢。當時大劉對呢個地產經紀好好奇,向身邊人打探後,說:『下次食飯叫埋佢啦!』自此兩人開始熟絡。」一名地產發展商回憶說。

與富豪關係密切

鄭裕彤:九一年,鄭裕彤將重慶大廈商場售予羅,造就羅成為「神童輝」,自此羅一帆風順。羅在人前人後均說鄭是其大恩人,更稱呼鄭為「彤哥」。有傳鄭在羅三十歲前,亦把羅當作兒子般善待。

劉鑾雄:羅稱呼大劉為「大哥Joe」,傳聞羅得大劉提攜,才能接近如彤叔般的超級富豪。劉更一直視羅為細佬。

李嘉誠:羅狂晒獲李嘉誠照顧,羅更自言他曾擁有的慳電機公司Legend Power,李佔有一半股份。羅又稱李曾為他選購尖沙咀港景峰的單位,更指李贈送法國干邑給他。

楊受成:羅在遊艇燒炭自殺後,楊受成曾高調到醫院探望,羅表示在他心目中,楊對他十分好。

「街市偉」吳偉:羅經常向人提及吳是他的恩人,過去曾借吳四千萬應急。羅破產後常在澳門「打躉」,其間大部分時間入住吳的新世紀酒店,羅更黐飲黐食。在羅因販毒被捕後,街市偉直言一定會幫他。

一鋪賺四億

其後他憑着口才和聰明才智,周旋於老闆之間,每當老闆叫去夜總會,他都會即時問朋友借錢陪老闆玩;陪富豪鋤弟時,手揸靚牌都不出,故意輸給老闆。「佢叫老 闆買樓有生意要預佢一份,錢唔使出住,後數囉!」羅兆輝幫老闆摸貨成功,才分回一成作佣。到八八年,不甘打工的羅兆輝成立皇爵集團,承接相熟老細的柯打, 做玻璃幕牆及鋁材工程,自己亦拍住老細短炒物業,其中一位持有大水喉的老闆正是劉鑾雄,羅在人前人後亦稱他為「大哥Joe」。

八九年他購入西環寶柏大廈地皮重建,大賺七千萬,又於九一年在大劉支持下,以一億四千萬買入另一老闆鄭裕彤的尖沙咀重慶大廈商場,重新裝修並改名意法日廣場,賣給力寶和明珠興業,一鋪淨賺五億二,令他聲名大噪,「地產神童」之名霍然而起。

鍾情龍珠漫畫

掘到第一桶金,羅兆輝即買樓買車,出入排場宛如大富豪,「佢即時買咗山頂柯士甸山道大屋,又買Bentley等名車,將所有嘅錢『浮晒上面』,連保鏢都請 埋!」該名地產商說。他想與富豪朋友如大劉、鄭裕彤等看齊,不想永遠做「別人的o靚」。九四年他剛滿三十歲就收購上市公司東方紅的三成股權,成為上市公司 大老闆。至九六年間他享受着富豪級的巔峰生活,埋堆玩的富豪朋友除了劉鑾雄外,還有鄭裕彤、楊受成及周星馳等,擁有勞斯萊斯、法拉利、保時捷等十多部名 車,又以四百萬投得「七十一」號車牌,及由公司花四百萬美元訂購七十五呎長遊艇,並以三千萬買入山頂道七十一號準備重建自住。

據知當年他與輝煌物業董事伍宏進十分老友,兩人都愛睇《龍珠》漫畫,故先後買入兩隻馬,一隻叫「杜拉格斯」,一隻叫「格古樂」,每次出馬都齊齊入場。本週 二記者致電伍宏進,他顯得相當避忌:「噚日(本週一)已有人通知我佢走咗。當然我好感慨傷心,但我想低調啲,以前嘅事唔想再講。」

樓市火紅意氣風發

九六年是羅兆輝事業的高峰,正值樓市起動之時,羅兆輝轉投炒鋪行列,短短一年就參與六單共三十三億元交易,其中最出名是與劉鑾雄合作,以十億購入中僑國貨 油麻地及旺角舊址,再拆散賣出,勁賺四億元。這時的他最高傲自大,某次在灣仔設宴招呼友人時,侍應問他有否興趣食蛇羹,他突然大罵侍應:「一定個個鍾意食 蛇嘅咩!」一名代理行董事亦憶述說:「我哋個個叫佢『大官』,當年同佢講赤柱有間做餐廳嘅鋪放盤,要三千萬,佢諗都唔諗就話要,價都唔講,話第二日簽約, 但到第二日又唔記得,不過佢好快又再應承,但唯一條件係個鋪要交吉,因為佢要搵自己廚師去煮嘢食,明言『用來溝女o架嘛!』」而最離奇是他買入的交易,都 很快有人搶住要,「好多有錢佬,如穩打穩紮半退休嗰啲,捱幾十年都無佢炒幾年賺得咁勁,覺得佢人夠紅夠旺,所以想『黐』吓佢啲旺氣,信佢嘅貨一定掂!」當 時羅兆輝的寫字樓在香港仔田灣,有一個家廚幫忙在羅兆輝一邊傾生意時,一邊在旁表現烹調。

屋漏兼逢連夜雨

羅在樓市高峰期炒落廿億元物業,負擔沉重,故欲透過東方紅向富豪老友陳國強,購入國際德祥借殼上市。他並將東方紅股份按予銀行套現再購入物業,豈料九七年 十月股災,樓市逆轉時,準買家撻訂,他手上物業頓成蟹貨,不單責死現金,還要撲十多億元尾數完成交易,而東方紅股價大跌,銀行追債,亦令他倒瀉籮蟹。

本來他可以撻訂不買國際德祥,但賭性強的他賭完一鋪又一鋪,結果勉強完成交易後,一個月便要將國際德祥與東方紅連仔帶乸一併賤價賣回給陳國強。其後他力撐翻身,向視他如契仔的鄭裕彤借二億元贖回國際德祥控制權,易名金匡。

不過他炒鋪多年借落的過億街數難清,各方追債官司如雪花飄至。他多晚唔瞓諗計,為金匡引入日本慳電機,又找來長江基建及和黃當投資者,但國際德祥股價最後 都只是「死貓彈」,○○年他辭去金匡主席一職,同年被申請破產。諗唔通的羅兆輝,面對不到自己的失敗,於○○年十二月的冬至日,在自己的遊艇上燒炭自殺。

兩日後他甦醒,一段時間後復元,竟然變為癲喪,爆富豪淫行,被頒令破產,在澳門藏毒被捕,最後在東莞落腳,本週一突然離世,生命雖然短促,卻充滿傳奇。


一代 梟雄 東莞 斃羅 羅兆 兆輝 最後 買賣
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一種與價值投資法相象的期權買賣 巴黎

http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=6676

巴黎:


如果要一個投資人內心完全沒有一絲投機的心,簡直是挑戰做物者的智慧。
我等凡人,無時無刻不被博好運的心理影響,只是,了解價值投資的人,對幸運的定義可能有別於一般散戶,而投機和投資,分別只在心態、做的功夫的深入多小,而不是那一件貨、那一種策略。

這裡有一種期權玩法,是過去巴黎在篩選了很多策略剩下來的,很多老手也使用,它很簡單,簡單到你可能也接觸過,只是你並沒有以價值投資法的心態看待它。

最 近恒基兆業地產0012主席在高位買入股票*,沒有人可以說自已較李兆基更懂恒基兆業盆生意的內在價值,李兆基以高於市價行使認購權的形式增持的策略,巴 黎不願隨便估其目的,我只是以值博率去推算一種我較為喜愛的期權策略如何,先說明,無論我舉的策略如何有說服力,聽起來令你如何有衝動使用,我都只是用例 子去解釋一種"策略",而不是那一支股票,你明白了這種策略,你就能應用在任何一支股票,也達到相同效果。

股神的Short Put
三、 四年前,股神和一個天材對賭一個期權,股神Short了一個11000點杜指的Put,天材可能有他自已特別的目的,但一般人想法是在12000點水平買 入一個股神賣給他的11,000點十年期限的put,就有權在10年內照樣收取組合公司派的股息、享受股票的所有升值,又可以在到期日,假如是大跌市,低 過11,000點、例如8,000點時,仍然能以11,000點水平賣出他的組合股票,而唯一一樣他要付出的就是每年的期權金。

另一方面的股神,他就要在大市跌低過11,000點時就要承擔所有以下相差價的風險,而唯一的好處是他每年能獲得一筆現金的期權金。

和99.99%同類場外交易不同是,股神不用付出任何的抵押品,即使在海嘯期間,帳面大蝕4千多點,股神仍自如地每年照袋期權金,股神真不愧為股神,如果AIG不用在下跌時補Margin,那它還會給聯邦政府吃了80%股份嗎?

衍生工具,最好的方法是守株待兔式的買賣
十個投機十個死在Margin Call,我相信,不是因有這個特別優厚的條款,上天恩賜這個天材,股神未必做這筆交易,他亦不能在海嘯期間這樣輕鬆。

一個行張入木的人開了張十年的空頭支票,有人仍願意沒有按金下,先交貨而等他十年不死。

我這個例子只是想表達,做衍生工具,必須在差不多被人拿成疊銀紙送上門時才做,即差不多等同坐在樹下,有一隻盲頭兔子撞樹死,這種獲得的交易就是最安全了,Blog友會大聲笑,邊有可能?巴黎就答你,說得對,這解釋了為何它們是如此危險!



相同策略,心態決定了不同的視野
回 頭說恆基,大股東在接近56元水平增持,現價是51元,如果我們Sell一個46-48元、8月的put,我們大約能收10厘年息,我們承諾了在8月尾, 假如股票收低過46或48元水平就接貨。若投資人做功課後,計過大股東的56元是一個價值價,現價51元吸引,那麼46-48元就可能是一個盲頭兔子價 了。

而Sell 48元put,就象有人給你每月年息率十厘在樹下乘涼,等待這隻盲頭兔。

同樣是Sell put ,不同的心態看到的視野非常不同,等於同一種藥物,可以是靈藥也可以是毒藥,所以切記不要人做你又做:

價值投資人看到的Sell 恆基@48元put:



散戶看到的是以下的圖,因為他們從未有意接貨,也不知股票的內在價值:




不投機但距絕教條主義
寫了幾篇投機,希望Blog友以正面態度認識這種大殺傷力武器,因為投資不應只是教條主義的道德,還一定要有實用的價值。水無常態,若遇到一隻撞到大樹死的肥兔或天降下取勝率大的投機機會,難道還要講耶穌、替它超渡而不是大快朵頤吃掉牠乎?!

最後想做過統計:呢度有幾多Blog友對這類玩法的興趣,不妨回應說說你的感受!


* 今次李兆基的做法,令我想起自已很多年前試過在李嘉誠54元買入長實時沽出幾個月後才到期的50元put,結果長實迅速上升,巴黎就平掉這個很快變成一文 不值的價外put賺錢,那次亦是最快賺最大的一次,當時的想法是我必須較最熟知一支股票的內在價值的對手的買入價更低去保護自已。

一種 種與 價值 投資 法相 象的 期權 買賣 巴黎
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大買賣 林秀峰

2001-1-11  NM




林秀峰曾經擁有令人艷羨的一切: 父親林炳炎是恒生銀行創辦人之一,留下過億元遺產,他風流倜儻,曾經營電視台佳視,紅極一時的港姐女星繆騫人還差點下嫁了他。佳視慘敗後,八五年他在佳寧 詐騙案中,被控串同陳松青等做假買賣。至上月底,六十餘歲的他因牽涉一宗四十六億元假信用狀騙案,被警方拘捕。立志做大買賣的富家子,每一役,卻落得名利 俱喪。九月二十六日,警方根據國際刑警和一家本地銀行的線報,在中環麗嘉酒店,拘捕林秀峰,其後保釋候查。他涉嫌行使一張面值約四十六億八千萬港元的假信 用狀,案件涉及欺騙國際投資者,參與興建連接香港和澳門的跨海大橋。一個含着銀匙出世的富家子,半生大起大落。林秀峰的父親林炳炎是在三、四十年代,靠炒 金起家的傳奇大亨。三三年他和何善衡等創立恒生銀號(恒生銀行前身)。林炳炎四九年死了,在恒生升至副總經理的長子秀樑,也在一九七六年英年早逝。長兄一 死,林秀峰便急不及待一展身手。由於林炳炎留下三億元的遺產中,有二億指定要用於文化事業上,林秀峰七六年入股佳視(也算是文化事業),當時的專利權條例 規定董事必須為英籍人士,每個股東亦不得擁有超過百分十二點五股權。結果令他落得一個既不能成為大股東,亦不得不離開董事局的荒謬局面。一入佳視,他從無 綫撬走周梁淑怡,後來因和周梁淑怡意見不合,周梁淑怡被迫離開。佳視只玩了一年多便執笠收場。當時和他譜戀曲的港姐藝員繆騫人亦離開了他。

牽連陳松青惹禍熱衷做大生意的林秀峰,視八十年代迅速崛起的佳寧置業主席陳松青為教父,聞說連辦公室也掛着其畫像。陳松青說服林秀峰利用名下的上市公司百 寧順(英文名稱Bylamson,By-lam-son,既有林家之子,又有炎B.Y.之子的雙關意思),以十六億八千萬元向佳寧購入金門大廈(現中環美 銀大廈),卻因未能向銀行融資,令交易未能真正完成,種下八五年被政府起訴的禍根。八二年,林秀峰出價二億六千八百萬元,洽購佳寧位於灣仔的其昌中心,陳 松青拍心口說可以籌得售價的一半,但承諾落空,累百寧順蝕了八千四百萬元。據當時林秀峰的同事說:「他不必為錢這樣做,他常希望做成一宗比別人大,也比別 人好的買賣,成為最複雜的交易幕後主腦,像是要證明什麼。」八四年,百寧順申請清盤,負債高達二億六千二百多萬元。八五年,他被控涉嫌與弟弟秀榮,串謀前 佳寧董事陳松青及何桂全等,虛構金門大廈買賣。但此案有峰迴路轉的結局,按察司柏嘉指為免此案與另一涉及佳寧的裕民財務一案惹起混淆,把一干人等無罪釋放 (柏嘉為此遭法律界批評,兩年後被迫辭職,翌年在塞浦路斯車禍中喪生)。

牛扒做免治牛肉連場敗仗,並未令林秀峰修心養性。九一年,他把目光 放在誼父何善衡和梁銶琚創立的大昌行上。何善衡年輕窮途末路之時,因屢得林炳炎出手相救,所以對故人之子林秀峰特別愛惜,收為誼子,沒料到他竟夥同外人徐 展堂和鄭裕彤,狙擊大昌行,準備一到手,便將業務煎皮拆骨分拆出售。何善衡聞之大怒,結果把大昌行售予由李嘉誠牽頭,中信泰富為首的財團。和林秀峰相識幾 十年的前政務司曹廣榮向本刊說:「成班朋友徐展堂、楊受成見他拿不到大昌行,就話不如夾錢開餐廳,由他來做經理。二十人每人五萬元,在山頂投了間餐廳來 做。」餐廳名叫Lobs(全名為The Last of Big Spenders),但這間「末代豪客」九二年開業半年即執笠收場。「他連免治牛肉也指定用牛扒來做!」曹廣榮笑說。「九三年我幫他做過北京地鐵的計劃, 數字看來很大,個多月後,我也看不出他在北京地鐵有什麼角色,便走了。」曹廣榮說,林秀峰風流倜儻,有一子二女,其前妻沒見過,倒是和他生下么女林詩華的 女友則見過。曹廣榮最後一次見他,是在中環一間理髮店,「四百元飛一個髮,是我以後都不會到的地方。」他說林秀峰生活奢華,不過,他曾擁有山頂和福道十一 號別墅,後來淪為銀主盤售出,車牌BY1亦因斷供被拖走過。他所擁有的公司大多清盤。


買賣 林秀
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近一個星期的買賣及風險評估

先此聲明,其實還是照抄偉哥的意念寫成的東西,如有不滿或無帶來投資建議,敬請見諒。

其實我近幾天見市況不斷不挫,覺得有點兒不對路,所以在近三四個交易日逐步售出股票,亦因為太匆忙,所以有些疏忽,導致有多沽股票的出現,而近幾日賣出的股票如下述:

(1) 8月3日,賣出所有愛高集團(328) ,每股3.2元。

(2) 8月8日,售出剩餘的奧普集團(477),每股80仙。

(3) 今日因為技術上破位,原本想售出一半新華文軒(811),每股3.57元,後來見市況不佳,原本想改價以3.51元售出該股,但是卻因大匆忙,變成一個新交易,結果全數成交,現在手上只剩下1手股票。

我知道自己在大家增持下,自己減持,可能有點對大家不起,但是為了保住手上盈利及維持買賣紀律,故此作出出售之舉。

現時,在損失上,我估計我如果不增持,手上的盈利就算在跌至海嘯價錢,覆蓋率仍達109.35%,應還能保持盈利,所以無論在流能性及抗風險能力,尚算不錯,現列表如下:

筆者組合組合現金量和流動資產已佔股票組合接近50%,且手上剩下少量低息債項,且不急需還款,故估計個人在市況反彈時或在更低的位置時,有能力作出一次大手吸納,以彌補損失,應屬進可攻,退可守之舉。

個人認為,在技術上,恆生指數可能面臨下試18,000點的位置,何況現時已經有大量股票作出恐慌性拋售,很多股票已跌至吸引的水平,但是仍未到達金融海嘯的恐慌性水平,所以暫未有意慾入貨,不過現時列出部分想入貨的股票名單如下:

97,114, 224,270,533,684,1488,811,464,1123,1170

但就個人來說,最終仍需等待部分股票確實吸引再作決定。

補註: 有些人認為811是10厘股,但是需要扣除10-20%股息稅,以去年派息30仙人民幣,以及人民幣1元兌換1.21港元計,實際息率為7.91%-8.9%,當年海嘯時息率最高達19.76%至22.22%,敬請注意。

一個 星期 買賣 風險 評估
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【封面報導「奢侈動車」之二】衛生間裡的大買賣

http://magazine.caixin.com/2012-02-17/100357833_all.html

 

  高鐵列車整體衛生間,南車採購價30萬元,北車採購價120萬元。小小動車衛生間為何如此昂貴?僅僅抗震能否全部解釋價格上的巨額落 差?財新記者在北京居然之家瞭解相關產品的市場零售價,和動車採購價相比,價差少則兩三倍,多則十幾倍。一家開發商負責採購的人士告訴財新記者,一般而 言,如果集團採購的量比較大,價格還會有折扣,大約為市面報價的六折左右。

  在業內人士看來,衛生間是整個動車中最奢華的部分之一。一個自動洗面器要7萬多元,市面上幾百上千塊錢就可以買到的自動感應水閥,動車上花了1 萬元,其奢華程度堪與精裝別墅媲美。整體衛生間也是動車配件中利潤率非常高的一塊,不僅集成商利潤高於平均水平,那些指定採購的洗面盆、集便器利潤更高。

  早期CRH2選用的是純進口的日本TOTO生產的TYL系列產品,即使在民用市場也銷量很小。2007年以來這種產品在建材市場已經很少見了,目前市面上最高檔的是3.24萬元的LW991B全自動洗面器。

  寧波南車時代傳感技術有限公司(下稱南車時代)的一位技術人士稱,該進口產品雖然檔次高,但存在混水閥凍裂、溢水造成控制部件的損壞、干手器沒 有調整功能等問題。當時,南車時代還自行研製了ASR8-1自動洗面器以解決上述問題,但採購兩批之後全自動洗面器就撤出了動車。

北京先河

  從2006年開始,動車衛生間洗面台和洗面池相關設備的主要供應商就是北京先河交通設備技術有限公司(下稱先河),它代理了法國杜拉比、瑞士吉博力以及寧波凱馬等品牌。

  法國杜拉比的代理商上海荔日貿易有限公司有關人士稱,先河曾到法國總部商談生產專供動車使用的產品。不過,他們給先河提供的只是手擰水龍頭,不是自動感應的,價位並不太高。

  吉博力的銷售代表稱,其感應水龍頭最貴為7000多元(包括感應閥)、中檔的4000多元。寧波凱馬的感應龍頭價格為2000元-3000元(含約200元的閥芯)。財新記者在滬寧高鐵的CRH2動車上看到,水龍頭已變成普通手擰的,並非自動感應,價格應更便宜。

  一家進入動車市場的國內供應商稱,代理公司向主機廠的報價「水分比較高」。

  先河代理的美國杜邦可麗耐檯面(用於衛生間洗漱檯面)價格也不低,在動車上用的是花色為「南極」的一款,市場零售價為1延米3100元,在居然 之家能找到2900元的報價,打折後低至2000元(包括加工、安裝),而先河報價8800元,還不包括安裝費。先河的一位銷售代表稱,每款車的設計不太 一樣,盥洗間檯面一般是1延米至2延米。

  財新記者在CRH2採購價單上看到的一個「色理石」洗面台價格約為2.20萬元,加上稅後約為2.61萬元,這是南車實際支付的價格。

  據悉,先河是杜邦在中國的鐵路產品的特約經銷商,其他幾家大的區域代理商都不進鐵路。同時先河還是德國NORA(諾拉)地板布、意大利MONDO(蒙多)地板布在鐵路市場的代理商。

  南車和北車的人對先河不陌生,先河獨攬了多個外資品牌的鐵路代理,「早在大列時期,先河就進入了列車內裝市場。」模式和現在如出一轍,也是低價買進品牌產品,高價賣出,維修和開會都是品牌公司的人代替先河參加。

  先河成立於2006年3月,註冊資金200萬元,由楊京、李久敏分別出資160萬元和40萬元。2008年5月先河註冊資金增至500萬元,楊京160萬元、現任董事長方正出資340萬元。工商資料顯示,2009年公司收入5232萬元,淨利卻只有41萬元。

認人不認產品

  做整體衛生間的一位供貨商說,整體衛生間的一些零配件是由鐵道部指定的,檯面、水龍頭、真空集便器、衛生間外防火的康維特板都是如此。整體衛生 間的各個零配件價格也不同,南車CRH2車型的整體衛生間總價約30萬元,其中最外面一層玻璃鋼罩的價格為2萬餘元(加上安裝成本),玻璃鋼罩的價格和利 潤率遠遠低於放在鋼罩內的衛生間零配件的價格。「因零配件的廠商很多都是直接指定的,交貨慢。」一位玻璃鋼企業供貨商說。

  北車CRH3的整體衛生間價格更為離譜,高達120萬元。「當時說要用最好的件,外面的康維特板指定用威盛亞上海有限公司的防火板,先河的檯面、水龍頭等,真空集便器則用德國EVAC的。」一位北車供貨商說。

  主機廠每年都有降價壓力,但有關係的零配件供貨商的價格很難壓下去,因此壓價時也要比拚關係,誰的關係弱就倒霉。一位有歐洲供貨資質、產品在地 鐵廣泛使用的供貨商稱,自己經常變成壓價對象。「不敢動那些關係硬的。供貨期、材料和技術等規則對某些廠商是硬指標,對鐵道部指定的供貨商就失效。」他 說。更有甚者,有一家靠關係進來的玻璃鋼生產企業,居然要求主機廠的技術人員教自己廠的工人怎麼做。

  集便器的售價更是居高不下。而北車從CRH3車型、南車從CRH380都開始採用德國EVAC的真空保持型集便器,一套集便器售價為20餘萬元。

  市面上,以奧迪4S店使用的斯達克3(重慶生產)為例,集便器的價格是3216元,配備的吉博力的水箱是2800元,牆上的按鈕和面板價格約千 元,總計約7000元,這是一款常用配置。一家普通大列集便器供貨商稱,列車集便器主要貴在真空系統與控制系統,有一定技術含量,與民用產品不同。至於洗 面設備為什麼也這麼貴,他很不理解。

  集便器市場因技術性較強,主要由外資品牌控制,而衛生間的其他設備主要由國內廠商把控。張曙光的妻子王興從代理馬可夫開始,成為動車集便器市場和整體衛生間領域裡最活躍的掮客之一,她後來還主導了蒙特洛、EVAC與國內廠商的合資合作。(詳見本刊2011年第49期「集便器中間人王興」)

  張曙光被調查後,「出國」避風頭的企業老總集中在真空集便器領域。目前已引進EVAC技術的包括無錫金鑫、青島威奧和長春嘉陵集團,它們也承接衛生間項目。現在,威奧老闆孫漢本已與妻子遠赴德國,承接整體衛生間項目青島亞通達老闆湯美坤已長期出國。

封面 報導 奢侈 動車 之二 衛生間 衛生 裡的 的大 買賣
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漫談買賣的藝術(2) 佐羅股飛揚

http://blog.sina.com.cn/s/blog_404cdd300102e0ou.html

股語云:會買不算啥,會賣是師傅。但我覺得:其實好的交易,在買入的時候已經確立你的勝局。《孫子兵法·謀攻篇》:「.....是故百戰百勝,非善之善者也;不戰而屈人之兵,善之善者也。」

 

我效仿一下做投資的策略評價:能長期持有的投資為上,極端情況下才做交易為次,頻繁交易為下策.

 

有些人很感嘆我的風格與07年前的長期持有風格變化太大,太不忠誠於持有式的價值投資。那當然是最好的策略,就是是找到一筆好投資你能夠放心經長期持有 後,即有每年的複利增值的利潤滾滾而來,不戰而屈人之兵固然為上。就猶如諸葛孔明的高超謀略,運兵如神,但就他而言,那種不靠戰鬥而純粹屬於謀略而勝的機 會在他一生戰爭史中佔有很小的位置,為什麼?因為能夠清晰使用上策的機會其實並不是很多,需要和天時地利人和的綜合條件的配合才可能成行,我們也在努力尋 找,但鑑於中國市場那種極端狀況總是會在短到三至五年內出現,並未出現真正值得持有的十年慢牛,因此在策略上佔次之的極端交易也是未曾不可的選擇。

 

在順水順風向上的時候,大眾由於受到「無論什麼時候賣出都是錯誤」的階段性現象和只要是持有就可以獲得數倍收益的階段性事實的嚴重影響,而得出了「死了都 不賣的」的情緒化的策略;而在飛流直下的不斷暴跌之中和上下翻飛的震盪市中得出了快進快出的看似合理的結論,我認為這裡面大多思想其實都是有悖於投資客觀 事實的,錯在分析基礎並不是企業自身,而是市場和情緒。有時候我們誰也逃不脫周圍環境的影響,有時候我其實也並不例外,但在關鍵時候要看自己糾錯和檢查反 省能力。因此,觀察投資思想是否正確需要有個五年十年的長期過程,才可下最後的結論。

 

以上意思就是我們千萬別以某風格來確定自己的投資習慣,投資習慣一定是建立在客觀、現實並且對常年市值的複利增值有積極效應的基礎上的,風格確定是一個在 十年八年長期獲勝的投資實踐基礎上建立起來的,此間需要不斷學習和改進,反覆的實踐和自我檢省。因此投資不能以死板的風格來框住自己的投資思維,我有個習 慣:如果大概在三個月之內找不到自己身上的毛病了,我就認為自己肯定是疏於學習了,肯定不會是進步到完美了,就會有迫切學習的要求,不然就會覺得自己有大 幅度倒退的可能。

因此根據以上分析,我們制定的策略是:儘可能找到能夠一生持有企業,儘可能以長期持有為主,但若在持有階段發現極端情況,或出現極有可能的未來能夠以遠低於當前價格購入的價值機會,我們會適當出來交易。但嚴格禁止頻繁交易。這整個過程就是一個「度」的問題。

 

沒有長期持有思想,在過去的05-07年你也不可能有一路翻數倍的可能,能持有獲得大收益是投資綜合素質作用的結果,而不是事先的決策安排。若沒有「在極 端情況下出來交易」的準備,也不能在平均市盈率十分高啟的時候進行理智的減倉,而躲過08年的大暴跌並有一定量現金貯備,進而吸納08年的極具價值的時 刻。因此適度操作是客觀的、科學的投資要求,關機鍵問題是在「長期投資」理念上確定好這個「適度」的分寸很重要。

 

關鍵還是要看:你準備買入什麼?準備在什麼價格上買入?由於過去我較少以淨資產的倍數來嚴格限定買入成長股的價格,使得很多筆買入的成本都稍顯高啟,不夠 苛刻。今後對小市值股票也要更保守苛刻地買入。只有生在起跑線上,才能做更輕鬆的長期持有。有了長期投資的準備,就莫要怕錯失一些機會。

 

一旦錯失許多機會怎麼辦?這問題我思考了很久,後來豁然開朗:縱使是大多數機會被錯過也並不會給我們帶來蝕本,而那些一旦被我們靠耐心和毅力抓住的卻是:很有可能成為一生經典的輝煌投資!

 

看客注意:

本博主寫博風格:想到哪裡寫到哪裡,信馬由韁,很少修改。看客莫要強求,見諒!


漫談 買賣 藝術 佐羅 飛揚
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漫談買賣的藝術(1) 佐羅股飛揚

http://blog.sina.com.cn/s/blog_404cdd300102e0l6.html
賣出一定是建立在買入的基礎上的,買賣是一套相互關聯的系統,是建立在一種邏輯推理上的決策系統.但賣出比買入似乎更有魅力,更能吸引人駐足圍觀。因為賣出意味著一筆投資的了結,成功或失敗,或是成敗了多大程度便一目瞭然。其實好的交易,在買入的時候已經確立你的勝局,單單將賣出作為最後的了結未免太過臆斷。

 

我們圍觀了巴菲特對中國石油的買賣過程。當他大賺特賺賣出後,有人認為過早,可是你想過沒有。他主張賣在大傢伙貪婪的時候,這時候肯定會是大家都認為還能漲的時候,因此留下最後一段供大家賞析供大家玩味,更是觀看貪婪者們如何去蜂擁搶奪最後一棒的坐山觀虎鬥的好景緻時候。這麼看來,中國石油A股上市的48元又是多麼的可笑,買入僅憑眾媒體影響下的情緒操作又是多麼的可卑。大師的話句句響徹耳邊,我寧願不停去念投資大師或老投資人的投資經,也不去翻閱最新的財經報紙和網絡信息。

 

在知道價值投資之前我曾給自己的賣出設定過很多的系統,然後再在千支各股上作統計,實踐中再去體味,其實最後逐步清晰一點:大漲大賣,大跌大買的簡單樸素的道理。這裡的漲跌最好以系統性的漲跌為準,如果是個體性的表演,其實你很難區分它的驅動因素。

 

碰巧接觸了價值投資,從一個客觀角度上來講,它也是基本符合這個「大漲大賣,大跌大買」的道理的,當然對於個別的基本面分析可能使得你的操作超然於整體系統的恐慌與貪婪節奏,但多半時間我還是寧願跟蹤系統的價值觀,因為也許那個很黑的天鵝就是你那個朝思暮想的肥美豔麗的情人股。你不是巴菲特,這個,要根據自己能力來進行。

 

不知道大家思索過沒有:都是到投資要採用逆向思維,那麼,何時最應該採取相反立場呢?怎樣尋找到市場強烈的普遍一致性的程度,然後與其對立呢?紛繁複雜的意見如何篩選是代表了主流思想的呢?如何算是到了集體性恐慌或貪婪的極端時候呢?我們怎麼做?

 

今天時間到了,下回再聊。
漫談 買賣 藝術 佐羅 飛揚
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買賣記錄 管我財

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda0102e0j4.html
剛剛旅遊回來,港股大漲,卻完全與我無關,今年至今為此首告輕微跑輸恆生指數。

莫名其妙的盈警
今年特別多盈警股,我今天就中招了三隻:復星國際、富力地產和泰凌醫藥,都是屬於莫名其妙的。我完全不理解為什麼要發這種盈警,更不明白為什麼股民反應會 如此強烈,只能夠說市場信心十分虛弱。現在只要是業績有半點疑問的股票都會受到無情的拋售,哪管短期性的倒退還是長期的。

首先是復星國際,去年上半年賺三十四億元,下半年還賺不到一千萬元。對比去年上半年,業績大幅下滑是必然的事情,但是對比去年下半年盈利顯著改善,為何會發盈警?
其次是富力地產,只不過是交付入帳確認滯後也發盈警,只是它今年高毛利的唐寧花園項目未來得及在上半年交付罷了。對於地產股來說,交付單位滯後是常有的事情,如果這樣也雖然盈警,那麼幾乎每次業績期都會有一半的地產股發盈喜或者盈警了。
最後是泰凌醫藥,它主要的盈利來源都是下半年入賬的,去年上半年每股才賺0.01港元,而去年下半年是0.27元。今年初已經開始退出疫苗供應鏈業務了,上半年出現虧損不應該是意料之中的事情麼?不明白市場是怎麼想的。

今天進行了很多換馬行為,單是差價損失已經達到六萬之多,暈倒。今天上午 沽清思捷的權證,它德國專賣店的情況也很不理想,在七月的折扣月時候,店舖雇客還是稀少。百貨商場裡面的專區會好很多,可惜那些都是打了三折,僅以 9.99歐元起出售的折扣貨。正價服裝單價是漲了,可惜無人問津。在歐洲,它的基本款幾乎完全消失了,這個弄不好會導致嚴重的庫存。

新買入了少量隆成集團、中國動向和敏華集團。嬰兒車製造這個行業已經歸邊 了,這個行業模具費不菲,不太可能會出現新的競爭者,三強之勢已定。中國動向現金比股價多,手上還有阿里巴巴的股權。敏華的芝華仕頭等艙沙發口啤好像不 錯,中國剛剛進入享樂主義的時代,相信敏華在中國的前景會不錯。它的廣告也拍的不錯。http://www.tudou.com/programs/view/7iJAFa9IjRM/

今天買了太多,想賣出的股票卻不容易賣出,明天還要繼續賣貨補回現金缺口。招行AH差價15%了,今天匯了點錢回國內,明天進行H轉A。銀行股靠這一招幫我追回不少損失,這種AH差價的遊戲確實不錯。

買賣 記錄 管我 我財
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黑龍江明令,多省潛行,氣象系分羹新能源 「風光」買賣

http://www.infzm.com/content/80031

一套基礎氣象資料5萬元?一套風資源評估報告15萬-20萬元?每年全國風電防雷檢測收入可達2300萬元?

新能源開發中,手握大權的氣象部門已不再是清水衙門,而地方政府的高度配合則更讓氣象部門底氣十足。

清水衙門新「生意」

千萬別以為,氣象部門「只能預報下天氣,有時還不准」,如今,這個再熟悉不過的部門已不再是清水衙門。

2012年8月1日,《黑龍江省氣候資源探測與保護條例》(以下簡稱「條例」)正式實施,這部誕生於中國邊疆的地方條例,史無前例地規定風能、太陽能屬國有,並據此要求任何企業在探測資源前,必須經過黑龍江省氣象局的同意。

此前,黑龍江省氣象局在解釋「條例」出台初衷時認為,此舉是為加強氣候資源探測和保護。因為當下黑龍江省正處於新能源大發展階段,氣候資源探測比較混亂,此外具有外資背景的企業也在掌握具有戰略意義的涉密氣象資料。

「因為現在立的法(『條例』),與國家法律沒有牴觸,我還是持支持態度。」近日,國家氣象局局長鄭國光在做客一家電視台節目,回應「對黑龍江將風能太陽能收回國有這一問題怎麼看」時表示,各省「也可以相互借鑑,但是要根據自己本省的實際需要」。

據南方週末記者瞭解,將探測風能、太陽能上升到行政審批層次的不只黑龍江省。目前,云南、安徽、江西早已暗中實行探測審批制,只是沒有正式出台條例或文件。

全國人大環資委法案室副主任王鳳春認為,從可再生能源開發角度看,探測環節再加一道審批毫無必要。

「按照規定,黑龍江出台條例應向全國人大申請審查和備案,備案到全國人大法工委和環資委,但到現在為止,我都沒有看到黑龍江條例的原文,黑龍江目前還沒有向全國人大備案。」王鳳春說。

對於該條例,眾多風電、太陽能開發企業的牴觸情緒強烈。「新能源項目審批環節越多,開發難度越大,相關費用也就會越高,(氣象局)無疑是又要給發電商開一個天價報價單。」國內一家國有風能企業負責人向南方週末記者抱怨道。

消失的免費午餐

目前來看,這個層層加碼的報價單也是「從無到有」、「從少到多」。

一家風電企業的前期部長告訴南方週末記者,氣象局收費是伴隨著中國風電的發展而發展的。「風電發展越快,收費價格越高。」

2003年,他們做風電前期工作之時,索取氣象數據是免費的,或者象徵性的。但2004、2005年,隨著中國大力發展風電,頒佈可再生能源法以來,氣象局開始正式收費,並且水漲船高。

以風電為例,在建設風電場的前期工作中,評估風資源是一個必不可少的環節,為此,開發企業需要參考當地氣象站30年的測風數據。

企業堅持認為,這些基礎的氣象數據應免費提供,中國氣象局國家氣候中心專家張秀芝在南方週末記者採訪時認為,「提供給企業的數據是經過加工的,這其中耗費了人力,收取一定費用是為了彌補人力成本,況且企業是出於賺錢目的。」

不過,企業想不通的是,即便需要「收費」,氣象資料的收費怎能千差萬別。

根據發電企業提供的資料顯示,內蒙古、甘肅收取5000-8000元不等,貴州的價格翻了番,達到1萬至2萬,江蘇則達到3萬,而山西、河北這樣經濟不算發達的省份起步價就標出4萬至5萬。「不過,如果與地方政府領導關係過硬,極個別項目也可以不收費。」發電企業透露。

一位發電企業負責人說,風電場一般建於遠離城市的高山或空曠地,而氣象站提供的數據大多採集於城市或周邊低窪處,再加上城市建築物的影響,其實對風電開發的參考價值並不大。

「基本的氣象資料應該向全民公開,免費索取,即使開發企業單獨委託氣象局做精細化測量,也應由國家統一規範收費標準。」王鳳春說。

風資源報告價格飆升

事實上,同樣是氣象數據,氣象局和地方政府卻能屢屢翻出新花樣。

南方週末記者瞭解到,從2011年開始,黑龍江、吉林、浙江、湖北、江西、安徽、云南等省已發展到氣象局不直接提供氣象數據,而是要求風電、太陽能項目的前期工作,必須單獨委託省氣象中心或當地設計院編制「風資源評估報告」。

這意味著,氣象局完成了從「提供數據」到「提供報告」的轉型,費用隨之上漲,一般在15萬-20萬元左右,目前最高可達到30萬元。

為了能夠讓風電開發企業定製報告,地方發改委也從中配合——部分地方發改委將「風資源評價報告」作為項目審批「路條」的支持性文件,並明確要求由氣象局組織審查,「在此過程中,報告的審查還要再收一道費」。

地方發改委的介入還不只為氣象局拉來了買賣,風電開發企業的可研報告,也被要求委託給當地的設計院來做,費用在50萬元左右。

一位發電企業的研究所負責人告訴南方週末記者,當測風工作完成後,他們基本就得知了風資源情況,如果風資源不具備開發條件的,就不可能再繼續推進前期工作了,「況且擬建風電場在立塔測風前,我們就會對該區域進行研究,能不能開發,心裡已經有百分之八九十的結論了。」

「這些風資源評估報告與企業做的可研報告高度重合,根本沒有必要。」一家不願透露姓名的發電企業前期部長說。

防雷:安全的幌子?

真正讓發電企業頭疼的是防雷檢測費。氣象數據和風資源評估的收費環節集中於電廠建設前期,屬於一次性收費,而防雷檢測收費則始於電廠竣工之日,需年年收取。

據瞭解,這項收費發端於2011年。這一年,中國風電裝機容量躍居世界第一。正是因檢測技術和收費尚無標準,各地安監、氣象局自由裁量權很大。據一家發電企業介紹,此前他們認為防雷檢測收費不合理,沒有繳納,隨後就接到了罰款通知單。

據某央企發電公司反映,2011年8月18日,河北省安監局組織的防雷減災檢查組到該公司進行風電場防雷工作檢查,提出該風電場中所有風力發電機組的接地裝置,必須由當地氣象局即張北縣防雷中心每年進行防雷接地體的檢測,對公司自檢和聘請電網公司進行檢測的方式不予認可。

2011年8月15日,張北縣氣象局發給該公司的收費說明顯示:「根據河北省物價局文件,防雷檢測每個檢測點收費標準為80元,按每颱風機10個檢測點。共計800元/台,最終優惠價為每台300元。」按該公司風電場274颱風機計算,共計需繳費82200元。

但該公司調查發現,對於風力發電機這種以鋼結構和混凝土基礎為一體的電力設備應選取幾個檢測點,河北省物價局文件和風電行業的規範中並沒有明確規 定。如果比照廣東、福建氣象部門的定點規定,類似鐵塔、煙囪、水塔等建築物的防雷接地體應按一個點或兩個點、每個點60元的標準來確定,折算每颱風機的檢 測費用只有120元。

河北省的風電場防雷檢測收費還不算高,一位發電企業運營人員稱:「內蒙古氣象局防雷檢測時要求每颱風力發電機組測試20個點,每個點收費180元,每颱風機的檢測費用高達3600元!」

簡單算一筆賬,如果防雷檢測收費的全國平均值為500元,中國目前風電裝機大約4.6萬台,那麼,氣象部門每年的風電防雷檢測收入即可達到2300萬元。

默許的地方政府

在企業看來,沒有地方政府的支持,氣象局根本收不到錢。風資源評估報告需要地方發改委在發放「路條」上配合,防雷檢測離不開地方安監局聯合執法。

地方政府的高度配合,源於風電企業繳納的稅收和政府預期差距太大。

增值稅改革(生產型增值稅轉為消費型增值稅)後,企業購入設備的金額可以從銷項稅額中抵扣,而風電企業設備購進費用佔到總投資的75%,這意味著,地方政府的增值稅收入將大幅減少,一些地區甚至長年都是零。

此前,酒泉市國家稅務局曾預計,2015年酒泉新增裝機容量755萬千瓦產生的進項稅金的抵扣年限約為19.87年。也就是說,實行增值稅轉型後,風電項目在近20年內不用上繳增值稅。

然而,即使在20年以後,風電企業也不見得繳納增值稅。風電設備運轉5-8年後一旦出現老化破損,就要維修更換,這會產生一筆固定資產增值稅進項,企業又可以進行抵扣。風電企業在現行增值稅政策下,可能永遠都不用繳納增值稅。

對急於獲取稅收的地方政府而言更為雪上加霜的是,風電開發業繳納的稅收主要是增值稅和企業所得稅,但由於風電產業投資回收期長達8年至15年,大多 數風電企業短期內不能滿負荷發電,處於虧損狀態,加之「三年免稅、三年減半徵收」的優惠政策,近幾年風電企業都不會實現企業所得稅。

對於急切想從風電企業看到效益的地方政府來說,這無異於一枚難以吞下的苦果,這也讓地方政府在有限空間,尋找新的「致富」途徑——氣象部門擴權收費,顯然是其中一個。

後「風光國有」時代

「氣象局的介入勢必會拉長風電場建設的審批週期,也提高了企業進入風電和光伏行業的門檻和成本。」一家來自黑龍江的風電企業如是評價。

國內一發電廠商預計,如若實施條例,現已處於盈虧邊緣的風電項目將被放棄。而未來在開發海上風電時,海上風資源的探測審批可能會遇到麻煩。

更令風電、光伏企業擔憂的是,黑龍江省條例涉險過關後,早已暗中實施風、光資源審批制的云南、安徽、江西甚至更多省份會不會跟進出台類似條例。

而類似「風能、太陽能國有」的口子一旦敞開,未來極有可能變相滋生出其他名目的收費項目。「那時,風電產業將面臨滅頂之災!」上述發電廠商說。

據南方週末記者瞭解,針對黑龍江條例的內容,國家能源局政策法規司已收集中國人民大學法學院教授李豔芳等各方意見,向全國人大常委會提出異議,但截至發稿時仍沒有下文。


黑龍江 黑龍 明令 多省 潛行 氣象 系分 分羹 新能源 風光 買賣
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預告: 中國資源交通(0269)房地產買買賣賣記

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http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2010/0816/LTN20100816728_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0916/LTN20120916003_C.pdf

預告 中國 資源 交通 0269 房地產 房地 買賣 賣記
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一年買賣一次 止凡

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今年已到年尾, 回看全年, 原來止凡只新買了一次股票, 還是因為加按自住樓套出來的現金, 幾十萬一次過買入建行 (939), 今天回顧, 還算是賺了息又賺價。對這一次投資信心不少, 就算今天價跌至$5, $4, $3...還是頭也不回, 心安理得。

一年買賣一次, 其實並沒有刻意安排的, 但對這個結果感覺良好。記得巴菲特曾對美國一家大學的MBA學生發表講座, 提出一生人只可以落20次重大決定, 人生的成就大約都會被這20次決定影響, 在考慮這20次決定時, 每個人都一定深思熟慮才出招。投資亦一樣, 如果一生投資生涯三四十年, 只有20次買賣決定, 除開即一年都沒有一次, 而我相信事實要成功亦不需要做太多次買賣。

一年一次買入或賣出, 你會在過去的一年買股票還是賣股票呢? 又還是不買不賣呢? 老實說, 過去一年我認為大約在「不買不賣」及「買入」之間。原因很簡單, 如果你問股票今年抵買不抵買? 我絕對會答抵買, 恆指PE全年都在10倍上下, 對比平均15倍的比例實在處於低水。不過, 如果一生人入貨出貨總共20次左右的話, 我就會選擇在大股災時買貨, 在股票極度亢奮時沽出, 但過去一年還未算是這類情況。

一個股市由大高位到大低位, 至少都要三兩年才能完成, 買賣次數又何需太急呢? 減少買賣次數, 會令個人分析思考能抽離一點, 正所謂旁觀者清, 少點參與反而可以清晰地評估今天的市況是在何位置, 算抵還是不抵。

多數人都在股市場上賠錢, 而參與者多數都買賣頻繁, 這兩類人未必有關聯性, 不過儘可能減少買賣, 實在能大大提升每個投資的審慎程度。買菜都貨比三家, 買樓更要親身走上去, 再跟經紀及上網找資料分析, 如果買股票都能這樣認真, 就算不贏大錢, 只少也不會輸大錢。

今天的股票買賣做得太方便了, 落盤只需要打個電話或上網click。曾有朋友說過自己買基金的回報比買股票好, 因為基金買賣難, 自己不會見有點點獲利就沽, 迫他長線投資。我認為這只是個人控制能力問題, 要解決並不難, 當時真想說 :「不如你放錢在我戶口, 我幫你買啦!」
一年 買賣 一次 止凡
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哲學家良知能買賣?--桑德爾的矛盾(一)

2012-12-31  TCW
 
 

 

哈佛大學教授桑德爾(Michael Sandel)的新書《錢買不到的東西》,當中提到了他對各種事物市場化的憂慮,他認為在許多事物都可以買到的今天,社會有一些美好價值正在失去。

桑德爾在書中提到了許多例子,例如掛號黃牛、國家公園露營權、器官買賣。然而,筆者認為桑德爾加進一個例子,會更有說服力,這個例子就是「哲學家的良知」。

桑德爾這本基於哲學家良知所著作的《錢買不到的東西》,目前就在書店供讀者花錢購買。如果用桑德爾質疑其他事物買賣的邏輯,我們不妨追問:桑德爾把他的「哲學家良知」在市場買賣,公平還是不公平?

在《錢買不到的東西》中,桑德爾提到棒球賽的例子,以此論證市場「按價分配」的不公:棒球賽有人買票,還沒看完就早早離去,但有些窮人買不起票,卻對棒球數據如數家珍。因此市場「按價分配」並沒有把資源分配給最需要的人。

同樣的邏輯也可套用在桑德爾這本書上:有的富人只是附庸風雅,買了這本《錢買不到的東西》,看了前兩頁就丟在一邊,反之,有的窮人買不起這本書,但對人生哲理卻有深刻思索,然而這本《錢買不到的東西》卻在市場標價出售,窮人因此錯失可以得到啟發的機會。這是否也不公平呢?

如果桑德爾意識到此問題,他應該和書商討論,停止這本書銷售,因哲學家提供良知在市場供人買賣,和一個普通人提供器官在市場供人買賣,本質並無差別──至少筆者看不出什麼差別。若器官買賣會「讓社會失去美好價值」,那哲學家提供良知在市場買賣呢?

桑德爾若肯身體力行,實際採用他在書中推崇的「先到先得」排隊分配方式,沒有掛號黃牛、沒有金錢污染,讓書供讀者排隊領取,這似乎就解決了窮人買不起他的書的問題。

但我們必須為桑德爾設想:如果用這種分配方式,書商沒收到錢,他們會去印這本書嗎?用這種分配方式,桑德爾寫這本書沒有版稅等金錢收入,他還願意寫這本書嗎?

事實上,桑德爾所以能受到廣大讀者歡迎,正是因他的哲學家良知可在市場買賣。書商認為出版他的著作可賣錢,才願意印這本書—-如果桑德爾上一本著作《正義》沒有這麼受市場歡迎,哪個書商願意幫他出第二本書?電視台認為出版他的教學影片可以賣錢,所以才製作那些教學影帶。更別提那些邀請他四處演講的單位,大多著眼於桑德爾可以為他們多賣一些產品。然而,靠著市場買賣而走紅的桑德爾,卻反過來質疑市場買賣的道德,這真像是一齣黑色幽默劇了。

 

哲學家 哲學 良知 買賣 桑德爾 桑德 矛盾
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打破實價登錄迷思 掌握最佳買賣價 建商、房仲不願公開的房價公式


2013-01-07  TWM  
 

 

實價登錄讓房價現出原形,許多小市民才驚覺,過去「道聽塗說」得來的房價行情,原來多是虛假;在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代,勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法,不求人算出合理房價,格外重要。

《今周刊》訪問多位算房達人,教你三步驟輕鬆算出好房。

撰文‧李建興

買房成家、保值、增值,是許多小市民的願望;然而,在這動輒千萬元,堪稱人生最大的支出中,有人因為精算得宜,富足一生;有人卻一時失算,耗盡身家。房地產的算計之間,可謂差之毫釐,失之千里,這樣的道理,四十八歲的李進成(化名),有刻骨銘心的體會。

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成,是集團進行購地、開發,甚至推案定價時的靈魂人物。照理說,這樣一位閱「房」無數的高手,操盤房市應該無往不利,想不到,他也嘗過失敗的滋味。

生長在台北市的李進成,自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅,自住兼投資。一九九五年,他三十歲時,存了第一桶金,便來到新北市淡水看房。站上一戶五十多坪的三年成屋,遠眺著碧綠的觀音山,腳下淡水河流過,他立即被眼前旖旎的風光吸引,短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決,除了這是他夢想中的房子外,最重要的是,熟悉預售屋推案資訊的他,得知這個案子在預售期間每坪開價高達二十六萬元,才不過幾年光景,屋主已下殺到十八萬元,足足便宜了三成。因此他沒多做評估,意思意思議價到十七萬元,就砸下八百多萬元,很阿莎力地成交。

孰料,才買進沒多久,淡水的房市兵敗如山倒,龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠,將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化,也想趕快急流勇退,他還自我安慰:「幸好當初買得便宜,可以全身而退!」但其實,由於買房時沒有經過訪價、估價,殊不知在進場時,淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪十五、六萬元;因此李進成的三年屋實際行情只有十二、三萬元。誤判情勢的他,面對實情簡直傻眼,最後只能以三百萬元認賠出場。

這場「災難」,不但賠掉李進成泰半的積蓄,更令他受傷的是,平時在公司建案精於幫老闆算計,行情拿揑明確,到了自己買房,卻當局者迷;不僅沒評估整個大環境的景氣,連最基礎的詢價、比價,甚至估價都一概略過,使得自恃專業的他,買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓,李進成更加確定買賣房子「算計」的重要,二○○五年,他計畫在台北市萬華買房時,就有了截然不同的作法。當時他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋,開價每坪三十一萬元,李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案,價位也開在三十萬元左右;若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看,大建商三十一萬元的牌價,相當合理。

算房是買賣前必備功夫

實價登錄上路後 竟加大買賣方認知差距但李進成不躁進,他先調出當初建商購地時的成本(由於推案建商為上市公司,購地成本為公開資訊),再從容積率、營建成本和建商的利潤推算,確認每坪三十一萬元是可接受的推案價格;再探詢到該建案實際成交價格,大約落在二十七、八萬元。

然而李進成仍不放心,他深怕看到的只是代銷釋出的假消息,接著又走訪附近的仲介,查了當地中古屋的行情,十年的中古屋約略落在十九、二十萬元左右;李進成以其多年的市調經驗得知,一般十年老屋價格大約為同地段全新房子的七、八成,一算之下,得出「二十八萬元」是更合理的水位,價格逐漸清晰。

此外,為避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起,他更細膩地盤算了所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現,當時大台北房市在低迷了十多年後,幾乎沒新的建案,已累積了高度的購屋需求;再加上,政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市,房地產至少仍有好幾年多頭可走,這才完成了最後一道把關,確認了心中的底價。

有趣的是,在李進成孜孜不倦地查資料時,從媒體報導得知,該建商當時財務略微吃緊,計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情,最後以每坪二十五萬元順利成交,是全大樓的最低單價,現今這棟便宜好房行情已增至每坪六十萬元了。

「算!可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫!」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民,從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子,有感而發地說,在這荷包吃緊的年代,連買衣服、選餐廳都要貨比三家,更何況是動輒要小市民不吃不喝一、二十年才買得起的房子。

談到「算房」的重要性,住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點,她說,多年來她受理過各式各樣客戶抱怨,最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」;就算是不買不賣的自住客,也常有人上門來問:「我的房子現在到底值多少?」,「這正是何以實價登錄一開放查詢,兩個月內就湧進五百萬人上網查價!」值得注意的是,過去房價資訊不透明,行情總是人云亦云;但實價登錄上路後,揭開了房價「國王的新衣」,原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人,成交笑死人」。就拿內政部在二○一二年十一月十六日公布第二波實價登錄資料後,其中北市松勇路的「台北信義」扣除車位後每坪一一三萬元,與開價時兩百萬元的行情,幾乎腰斬;不但讓業界跌破眼鏡,也使得不少小市民對行情的拿捏更加摸不著頭緒。

「生意越來越難做了!」面對後實價登錄時代,購屋者對於「開價」的不信任感,在新北市擔任仲介的鄭仲由有感而發:「現在幾乎五成以上的客戶,一上門就拿著內政部的實價查詢網站下載資料,義正辭嚴地對我們說:『我們可是估價過的喲!別糊弄我!』」他無奈地說,房地產是個案各自表述的,就算同一社區樓上樓下,面對公園和背對公園的價格就截然不同,買方卻很容易被單一個案誤導,「以前斡旋一個案子只要兩到三個禮拜,現在動輒要耗費一個多月。」

算房三步驟:問、算、調

掌握合理價 不再「買太貴」、「賣太便宜」買方變得多疑後,賣方也承受了委屈。鄭仲由說,由於實價登錄揭露的總價和坪數,是含進停車位,使得行情失真。他以一位賣方客戶為例,其委賣一間四十坪二十樓成屋,每坪開價三十五萬元,車位則計畫賣二百萬元;然而有位原先預備下訂的買方,卻拿著同社區五樓的成交行情來抗議。原來這戶房子登錄總價一五六○萬元,但登錄坪數是五十坪,買方算一算,每坪單價只有三十一.二萬元,就直呼被房仲和屋主騙了!

「殊不知,這登錄的五十坪中,十坪是市價二百萬元停車位,若扣除停車位的面積和價位,還原後,其實是四十坪的房子賣一三六○萬元,等於每坪成交價是三十四萬元!」鄭仲由忿忿地說,「所以我們開的賣價很合理啊!更何況五樓與二十樓本來價格就不同。」顯見,實價登錄後並未徹底讓小市民對房價的疑問解惑,反而由於誤用,而加大買賣方的認知差距。

「解決之道就是要懂得『估價技巧』自保!」面對民眾進退失據的心情,估價師公會全國聯合會理事長陳諶斬釘截鐵地說,「在行情眾說紛紜時,懂得簡易估價法,拿捏合理的價格帶,是買賣雙方必備的常識!」他進一步解析,估價的好處,就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言,不會因開價過高而滯銷,或低價出售而折損利潤;而買方也不致因高估價格而套牢,或低估行情而錯失進場良機;長期持有的自住客,亦可以自我評估資產的價值。

談到小市民的估價法,陳諶以其二十多年經驗指出,「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」,以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」是最該具備的三把算盤。本刊走訪多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人,理出了「問」、「算」、「調」三大操盤步驟,教你掌握合理的房價。

首先要做的是詢價。「其實估價師的行情資訊,也是先問後算的!」陳諶一語道破估價的程序。他說,由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位,並不是規格價,因此惟有藉由訪價,才能得知真正的行情,「只是,估價師詢價的技巧更高明、更系統化!」

步驟一》「問」市況

賣房時假裝買方 買房則以賣方身分查探其中的不傳之祕在於,「訪價時,得掌握人、時、地、物四大原則。」陳諶表示,在時間和地點方面是由近而遠,也就是先打聽大環境完全相同,比較基準最接近的同一個社區成交行情;倘若無法得知,才逐一放寬詢價範圍,以方圓五百公尺為最佳搜尋區域。

屋齡和屋型也先找類型相同的,再由同而異;且查探的行情不要超過半年,否則參考價值就大為降低。陳諶認為,小市民估價時,除了蒐集房價資訊,亦可詢問租金和土地成交價格,因為這都是影響房價的元素,掌握後,有利於下一步回推房價行情。

知道該問什麼問題後,更重要的是找「對」的人問,否則,「問到的往往是假行情!」著有《房仲業不告訴你的五十件事》一書的李偉麟認為,問對人和用對方法,遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示,仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員,都是小市民詢價時的貴人,但問法各有所異。

在仲介方面,由於房仲都希望買方開價高一點,賣方低一點以快速媒合賺取佣金,因此提供給買方的往往是區域的最高價,而賣方則是最低行情。於是,「要賣房時,假裝是買方;買房時,則以賣方身分查探,才能找出對自己最有利的價格。」李偉麟以自己的朋友Jack為例,去年想買台北市內湖一帶的房子,結果一到仲介店頭,業務員介紹了一戶十年的中古屋,一開口就說,「現在內湖的房子很搶手喔,十年成屋沒有五十五萬元很難買到!」Jack不動聲色,跑到另一家仲介店頭,假裝自己是該房同社區的正樓上住戶,表示想要賣房,結果這位仲介語重心長地說,「目前政府在打房,行情沒想像中的好,可能只能賣四十五萬元喔,我盡量努力啦!」一來一往間,居然開價差了十萬元,將近兩成。而Jack一聽便明瞭,其實仲介評估的成交價大約中間值──五十萬元,這才是真正可能成交的價錢。

至於建商代銷以及銀行所釋放出的價格訊息,則往往呈現兩極化。李偉麟指出,預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤,甚至還以未來交屋時的水準來定價,所以到銷售案場詢價,得自動打個七、八折。相反的,銀行放貸時因為得考量收帳風險,會刻意保守估價,所以向銀行詢價,得加個一、兩成才能還原真相。

此外,一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的,這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳就因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

一年多前,她前往新北市新莊的一處預售案場看房,一坐下來,銷售人員就言之鑿鑿地告訴她,目前新莊預售牌價已開到每坪五十萬元了,接著釋出善意說,因為快結案了,所以可以從四十七萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花,單刀直入:「告訴我,四樓廣告戶賣多少?」在得知廣告戶價格是每坪四十五萬元後,她以八折行情,也就是三十六萬元作為目標價,最後以四十萬元買進。

步驟二》「算」實價

三大公式配合加減分原則 推算房子市價在探詢到市場行情後,便要運用估價的公式,回推出目標個案的合理價格。瑞普國際不動產估價師事務所總裁曾東茂表示,一般而言,估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是比價法,算法是在詢得一個比價個案的成交價後,運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露,一般建商為大樓建案定價時,通常會以四樓為最低價,然後以每三個樓層為一單位加價,加價幅度二%至三%。舉例來說,四樓的行情是每坪十萬元,五到七樓則大約是十.二萬到十.三萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現,同時期的中古屋和預售屋相比,大約是屋齡每多一年,價減二.五%。同區域條件類似的房子,預售屋每坪五十萬元,十年的中古屋則約為三十七.五萬元。

值得注意的是,室內屋況和周遭環境的良窳也深深影響房價,於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出,諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設,都能明顯提高房價,平均有五%至二成的加持作用。同樣的,像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施,也會讓行情降五%至二○%,在算計房價時,必須考量這些項目,在價格上加加減減。

縱橫房市三十多年,在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名),就曾有忽略計算嫌惡設施,而錯估買價的慘痛教訓。

五年前正值房市飆漲之際,所有投資客幾乎竭盡所能地進貨,只要遇到價格不離譜的,二話不說,就是「搶!」那年,楊榮吉在友人的介紹下,得知一棟位於新北市中和區連城路附近的十年成屋要賣,屋主開價只有每坪十八萬元,幾乎是當時中和預售屋的半價。他想,這樣的輕齡屋,至少有二十萬元的行情,就算閉著眼睛買,未來也一定漲。怕被捷足先登,楊榮吉隨意殺了個價,連房子都沒看,就以十六萬元下訂簽約。

一交屋,才發現這棟大樓幾乎緊貼著台六十四號快速道路,不但嚴重影響採光,川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠,甚至也只有同屋齡中古屋的八成價格;最慘的是,由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平,受害最深。儘管他見苗頭不對,立即以每坪十四萬元賠本價拋售,卻仍乏人問津,在數度降價後,賣了半年,才以十一萬元出脫,足足慘賠三成多。

除了比價法,「租金回溯法」亦是估價慣用的手法。曾東茂指出,買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵,偏偏這最難量化,但由於租金行情已反映了房客的喜好度,因此運用租金回推房價,可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析,市場上計算租金報酬時,是以年租金除以總價,算出投報率。一般而言,北部地區的租金投報率為二%至二.五%,中部則為二.五%至四%,而南部則有三%到五%。舉例來說,在台北月租二萬元的房子,房價就介於八百萬到一千三百萬元。

至於「成本法」,則是得知建商的購地價格後,依照土地的使用分區,加計推案管銷成本和利潤,回推建商合理的推案價;由於公式複雜,通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露,小市民最常接觸的預售案,通常是使用分區住三的土地,若排除容積轉移或豪宅等特殊案例,在這種基地推出的案子,每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說,建商用每坪二百萬元的單價購得住三的土地,通常合理的推案價格就大約一百萬元,這不失為快速算房的好方法。

相對於「問」與「算」,是掌握房市當下的價格,「調」則有助於買賣屋時,決定最後的出手價。

房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示,房地產行情除了實際的價值,往往會加入對未來行情的期望值。她舉例,原本每坪單價五十萬元的房子,在行情飆漲時,就算開出五十五萬元,也可能輕易成交,於是五十五萬元反而成為「真市價」。

步驟三》「調」價格

判斷趨勢走向 決定最終出手價格基於行情是動態的,陳韻如提醒,「估價時,最後的關鍵就是判斷趨勢走向,以調出最終的出手價!」這運用在小市民身上,除了協助判斷進退場的時機,一旦活用,則能在行情向上的時候,讓買方決定要不要加碼進場,或賣方應不應調高售價,反之亦然。

對此,高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」,也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向,其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據(可從住宅資訊統計網查詢);而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網),則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢,亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。

他解析,量縮價漲時,代表市場賣方惜售,但買方卻願意追價進場,這是最好的市場或最佳地段;反之,量增價跌時,意味賣方急欲拋售,卻沒人願意承接,是最慘的市場和地段。另外,量增價小跌,通常是房市景氣的末升段,代表行情準備要反轉下降了;而量增價小漲,則可能是市場的初升段,房價醞釀上揚了。

六十八歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她,自小看遍家族和鄰居,因抓對趨勢買賣店面而致富的例子,因此她十分相信,「房價只有價值,沒有價格!」也就是最後決定行情的,是能不能成交,而不是造價多少。四十多年來,她長期觀察房價走勢,以及成交量的變動,理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則,也就是買賣房子只看「值不值得」;在房市上升趨勢時,遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼五%到一○%,反之減碼。

最經典的是在○四年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後隔年,當時市場仍看似平淡,但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭,慢慢有人上門詢價,而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她,立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數,和房仲網站公布的成交行情,在嗅出趨勢向上的先機後,決定進場搜購便宜屋。

其中她看中台北內湖一棟開價八百萬元、三十多坪的電梯華廈,上前洽詢時,發現已有買主以七百萬元下訂;蘇芬芳主動加碼到七百五十萬元,硬是搶購過來。時至今日,這棟房子已叫價至二千二百多萬元了。

由於房地產的價格隨著時空環境,以及買賣方對價位的磨合,而呈現各自表述的狀況,不妨多套用不同的估價法,求出更精準的行情,讓你買房、賣房都不吃虧!

算與不算差很大!

從李進成的買房際遇,認清房仲建商沒告訴你的價格真相

失算物件

時間:1995年

地點:新北市淡水竹圍一帶

物件:3年成屋

失算1.

聽信房仲表示,屋主開價已是預售行情7成價,沒進一步訪價確認最新市況。

失算2.

高估景觀宅的行情,接受房仲以「面河的不好殺價」為由,僅小幅議價5%。

失算3.

相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度,忽略建案過多會折損房價。

失算的教訓

結果:以高出市價4成購房,最後慘賠300萬收場。

精算物件

時間:2005年

地點:台北市萬華區

物件:預售屋

精算1.

仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情,交叉比對後,確認建商開價不離譜。

精算2.

查詢建商購地價格,用算式回推合理推案價。

精算3.

由各項經濟指標確認行情趨勢,並從建商的口碑和財務狀況,決定調價幅度。

精算的成果

結果:以低於牌價2成買到全案最低價,目前房價已漲1.4倍。

造成房子加值與跌價的設施公園 社區公園和都市大型公園加分程度不同,以第一排加值最多。

房價 +5%~10%

景觀 依個人喜好而定,全景、半景亦有差別。

房價 +5%~15%

學區 明星學校加值最多。

房價 +5%~15%

捷運 距離遠近加值程度不同,500公尺以內加值15%~20%,500~1000公尺加值10%~15% 房價 +10%~20%

飛機場、高架橋

房價 -10%~20% 加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所房價 -10%~15% 特種行業、神壇、家庭加工廠

房價 -5%~10%

殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐房價 -15%~20%

資料來源:各大房仲

註:1. 減價幅度依距離遠近、影響程度而定,部分嫌惡設施雖在範圍外,但視野可及仍造成住戶心理壓力,得視情況減價。

2. 嫌惡設施的影響區域,飛機場為接近機場,且在航道下方;高架橋則為沿線第一排;殯儀館則是距離100公尺內,或出殯隊伍經常行經路線,其餘為方圓100公尺內。

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工具 使用方法

實價登錄網站 內政部營建署公告的實價登錄網站查詢系統,為真實成交行情,是最準確快速的估價工具。但因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中,使用時須將其拆開,才能計算出真正的房屋單價。

房仲網站 各大房仲亦有成交行情公告;惟各家樣本不同,宜綜合各家行情比較。

地籍謄本 政府機關提供任何人申請任何門牌號碼的地籍謄本,除可以清楚看出面積和移轉時間外,亦有貸款金額,估價時,可以貸款金額粗略回估當時的買價。

法拍網站 各地方法院皆有公告法拍案拍定價格,一般來說,第一拍價格為市價的8成,可依此回推真行情。

預售屋

雜誌 坊間有專門集結預售案市調的雜誌,可從中掌握各大建案的行情。

比較法

原則:先找出比較物件的成交行情,再利用該物件與目標個案的條件差異,進行價格調整。

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間,屋齡每差1年,就有2.5%的價差。

例:5年中古屋行情為每坪100萬元預售屋:100萬元+(5-0)×2.5%×100萬元=112.5萬元10年成屋:100萬元-(10-5)×2.5%×100萬元=87.5萬元註:具都更效益的30~40年老屋,因另有投資價值,不適合此公式。

公式2

從樓層看房價

大樓通常以4樓為最低價訂價,每3層樓為一單位加價2%~3%。

例:某建案4樓售價為每坪50萬元7樓:5~7樓為第一加價單位,故50萬元+50×(2%~3%)=51萬至51.5萬元11樓:11~13樓為第三加價單位,故50萬元+50×(2%~3%)×3=53萬至54.5萬元註:1~3樓通常為店面或特殊用途,價格另計。

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品,市場喜好度不同,也會產生價差。

國宅:為一般住宅價的7至8成工業住宅:為一般住宅價的6至7成地上權產品:為一般住宅價的5至6成小套房:為一般住宅價的1.1至1.2倍

公式4

從鄰近個案看房價

在同一區域內,找出條件優於及劣於目標個案的物件價格,求出合理成交區間。

例:欲得知A區新成屋的行情區間,查詢到當地預售屋為每坪30萬元,近期亦有新成屋法拍價為20萬元。

新成屋價:(30萬元+20萬元)÷2=25萬元左右,或20萬~30萬元註:此算法較為籠統,使用時宜多詢問比價個案,才能更聚焦。

租金回溯法

原則:先探聽目標個案本身或附近的租金行情,運用區域的平均租金投報率回推出總價。

公式5

從投報率回推房價

一般而言,租金投報率=年租金÷房子總價,故房子總價=月租金×12÷投報率大台北:投報率大約為1.5%~2.5% 大台中:投報率大約為2.5%~4% 大高雄及大台南:投報率大約為3%~5%

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係,運用公式算出房價。

大台北:房價約為租金的400~650倍大台中:房價約為租金的300~500倍大高雄及大台南:房價約為租金的250~400倍註:具都更題材的老屋,可用倍數還原法後再加價1~2成。

成本法

原則:先掌握建商購地的價格,並得知土地的使用分區,以該基地未來銷售坪數,回推到建商的每坪實際成本,然後抓兩成管銷利息費用,及兩成利潤,得出合理推案價。

公式7

標準回溯法

一般來說,建商的成本包括土地成本、建造成本,還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤,因此可以得出以下之公式:預售屋每建坪單價=[購地價÷土地坪數÷容積率÷160%(註1)+營造成本(註2)]×140%(註3)例:建商是用1.8億元標下100坪住三用地,容積率為225%,市場上每坪建造成本為15萬元,該案合理推案=(1.8億元÷100坪÷225%÷160%+15萬元)×140%=91萬元註1:除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外,建商亦會將建物以外的大小公設,如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人,占比約主建物的60%。

註2:建造成本目前一般為每坪15萬元,但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3:管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。

公式8 速算法

標準回溯法為專業人士使用,且不適用於1樓店面,小市民另有2大速算法1.若基地為住三土地,則每坪推案單價=每坪土地單價÷2,依上述例子為1.8億元÷100坪÷2=90萬元2.1樓店面每坪行情=土地單價,依上述例子則為1.8億元÷100坪=180萬元註:上述算式為彙整多位達人心法,僅能算出大致行情,實際房價須視個案而定。

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