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80後專吸細價樓 財來有方 元朗單幢樓可上車 勿做「月光族」

1 : GS(14)@2010-11-17 00:03:26

2010-11-15   香港經濟日報

  「年輕人買樓,不一定要揀大屋苑,可以選擇細價樓,元朗區還有不少百餘萬元的單幢樓供應。」在機場任職地勤工作的李振圖(Calvin)今年28歲,是一名正宗的80後置業人士及投資者,現時他以個人及聯名名義共持有5個物業,市值超過700萬元。

任機場地勤 上車父母出首期

  年紀輕輕的Calvin原來5年前開始買樓,第一個單位是天水圍天頌苑的二手居屋單位,購入價65萬元。「當時買樓純粹為了改善屋企的居住環境,我們住了10多年公屋,兩兄弟年紀都大了,所以父母出首期,由我來供樓,九成半按揭月供約4,000元,一直住到現在。」

  到了07年,當時股票不斷升,恒指超過3萬點但樓價則相對落後。「好多地區的樓價很低水。媽媽勸我買自己的樓,還借15萬元給我,加上自己15萬元的儲蓄,在元朗蝶翠峰購入一個634呎單位,當時買入價137萬元,現在市價約值210萬元。」

  他買入單位後一直用作收租,月租7,000元,供樓約6,000元,每月仍有現金收入,所以兩年後,Calvin已可把15萬元歸還給母親。

  至去年年底,他見樓價不斷上升,於是到銀行申請加按,套現10萬元,又將借貸年期由原來的20年,加長至25年;每月供款由原本的6,000元,降低至 4,000元。他把加按取得的10萬元作首期,與弟弟合資,購入元朗好順福大廈一個300多呎的細單位,購入價83萬元,每月供款3,000多元,但每月租金4,000元。

名下擁5物業 市值逾700萬

  幾個月前,他的朋友認同其投資手法,於是與他合資購入元朗金輝大廈兩個單位,價格分別是112萬及148萬元。

  現時Calvin以個人或聯名共持有5個單位,為了符合銀行的資產審查及按揭壓力測試,最近購入的3個單位,都不用以他的名義購入。個別單位以合資形式購買,為方便日後計帳,負責上會的人,均須開設一個全新的戶口處理供樓及收取租金。

消費有節制 月供股票當儲蓄

  現時其持有的5個單位大部分用作收租,租金基本可以支持供樓,每月實質供樓費用,大約佔其工資的三分之一,「所以我仍然可以去旅行、購物等,只是我不會胡亂消費。」

  好多年輕人只懂埋怨樓價過高,期望政府幫助,但Calvin認為,若未儲夠錢,收入月月清(即現時俗稱「月光族」),即使政府資助他們仍然無能力上車。

  「我03年畢業後出外打工,由於『沙氏』問題,初初每月人工只有1萬元,但我有儲錢習慣。不過,我不是儲蓄現金,而是以月供股票方式儲蓄,當時主要供中海油,初初供時每股6.3元,到放售時每股升到10多元,使我有錢買第一層樓。」

  對於後市睇法,他認為現在樓價的確升了很多,但是香港樓跌的機會比股票細,除非市場有很大的震盪。如果買200萬元的樓自住,即使10年內跌了20%,但平均每年只虧損3萬至4萬元,比租樓更划算。
2 : GS(14)@2010-11-17 00:03:40

投資細價樓 回報要識計   

  作為80後投資者,李振圖(Calvin)指出,買樓收租最重要的是看回報,現時百餘萬元的細價樓,租金回報約5至6厘,但大屋苑的租金回報只有約3至4厘,若樓價繼續上升,細價樓回報也低於4厘時便要小心。

選已維修大廈 慳一筆

  被問及選擇細價樓的心得,Calvin表示,細價樓的配套設施及質素肯定不及大屋苑,但是隨着市區租金上升,細價樓只要單位間隔四正,不難搵租客。「不過,買細價樓時首先要留意的是大廈維修問題,最好物色已經進行維修的大廈,因為細價樓伙數少,攤分維修費用較高,每戶3、4萬元,差不多等於半年的租金。」

內籠企理 可省裝修費

  他又提醒投資者,買細價樓收租,適宜預留一部分資金作為日後翻新及維修之用。

  除了維修費用外,Calvin指出,買細價樓收租,最好選擇內籠企理單位,例如業主曾經進行大裝修的單位。因為現時百物騰貴,300呎單位裝修費要近10萬元,相等於2年的租金。

  另外,若合資投資物業,最好透過一個全新的戶口來處理供樓或收租事宜,以免因帳目混亂而發生爭拗。
3 : 龍生(798)@2010-11-17 00:34:53

又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....
4 : GS(14)@2010-11-17 21:50:15

3樓提及
又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....


今日好似幾生性
5 : 龍生(798)@2010-11-17 23:50:23

光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....
6 : GS(14)@2010-11-19 11:47:42

5樓提及
光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....


win many la
7 : 龍生(798)@2010-11-19 16:55:29

smileysmileysmileysmileysmiley
8 : GS(14)@2010-11-19 18:12:11

7樓提及
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你個樣....
9 : 龍生(798)@2010-11-19 20:20:07

smileysmileysmileysmiley
10 : GS(14)@2010-11-20 16:25:59

Now, he is so big wok...
11 : 亞力士(1473)@2010-11-21 23:09:13

10樓提及
Now, he is so big wok...


又唔似喎,佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左,咁就火燒連環船。
12 : 龍生(798)@2010-11-22 16:53:10

唔好嚇我啦湯兄....小弟心臟承受力有限啊...
13 : 龍生(798)@2010-11-22 16:54:10

副版主你終於蒲頭了....嗚嗚嗚....smileysmileysmiley
14 : GS(14)@2010-11-22 22:05:06

11樓提及
10樓提及
Now, he is so big wok...


又唔似喎,佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左,咁就火燒連環船。


我覺得未來繼續是咁會好似陳清白咁樣清袋
80 後專 專吸 吸細 細價 價樓 財來 有方 元朗 單幢 幢樓 樓可 上車 勿做 月光
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271628

【財來有方】人生與營商中之順逆 (方潤華)

1 : GS(14)@2016-06-06 01:20:06

https://hk.finance.yahoo.com/new ... C%89-040713658.html
每年這個時節,大批畢業生投入職場,有人躊躇滿志、有人忐忑不安。年輕人最重要的是,選擇有興趣的工作。在這個提倡「萬眾創新、全民創業」年代,「互聯 網+」概念興起,大數據等新型信息技術改變了人們生活習慣及思維方式,傳統行業正面臨翻天覆地的變化,年輕人電腦知識豐富,必將大有作為;加上「一帶一 路」熱潮掀起,難得之機遇為有志青年帶來無限商機,不少人甫畢業便走上創業之路。

保本為上 等待機會

人們常說「初生牛犢不怕虎」,但要謹記:經商跟人生一樣必有順境與逆境,大家要作好思想準備。自己當老闆決不容易,需要很強的自律性,無論產品開發還是經營模式、尋找客源、成本控制等……每個環節都要親力親為,需付出更多的腦力與體力。科網巨人比爾蓋茨(Bill Gates)、馬雲、馬化騰等創業過程均非一帆風順,不可能僥倖獲得成功。

近代史上,毛澤東主席為解放全國曾帶領數萬紅軍進行二萬五千里長征,由井崗山北上延安,翻越巍峨冰封雪山、走過荒無人煙草地,經過無數艱難困苦完成壯舉,結果以少勝多,終於在1949年成立了新中國。

榮獲諾貝爾獎的屠呦呦創出以中西結合方法,從中藥材中提煉青蒿素,製成新型抗瘧疾藥物,挽救了數百萬人生命。她一生都奉獻在科研上,為發掘抗瘧藥物,她和研究團隊花了數十年時間,查閱歷代醫籍、古方,經過380多次失敗、多年臨床試驗才廣泛使用,造福世人。

順天應人 戒驕戒躁

面對逆境的方法是忍耐,不可放棄,多接納益友及家人的忠告,修正自己過往的錯誤,等待時機;尤其是金融巿場變化多端,投資者要步步為營、小心處理。巿況逆轉時要暫時忍住出手、進取,懂得止蝕,應對手法跟時勢而行。身處逆境必有困難和痛苦,首先要保本。

一篇名為《以平常心對待順逆》的文章,以著名學者張中行之《順生論》告誡讀者︰「生,來於天命,我們抗不了,於是順。為了生,一定要順啊!」並引述莊子「死妻,鼓盆而歌」的特別思想,指出坦然接受自然的旨意,順着本性做,就是生活之道。張老認為︰「世路是坎坷的,所謂不如意十常八九」,「順境、逆境就像人的 兩隻腳,你要靠這兩隻腳才能到達目的地,靠一隻腳很難。」

人生總有高低起伏,猶如徐小鳳經典歌曲《順流逆流》所唱︰「不經意在這圈中轉到這年頭,只感到這圈中經過順逆流,每顆冷酷眼光,共每聲友善笑聲,默然一一嘗透。」所以當大家順境時要戒驕戒躁,切勿輕事輕敵、得意忘形;逆境時不怨天尤人,樹立信心,尋找解決問題方案,積極行動以度過難關。祈望拙作對「兩岸四地」的大、中學生起鼓舞、打氣作用。年輕人最大本錢就是時間,不成功還可以重新嘗試。如今「一帶一路」建設正如火如荼地展開,今後30年,仍然有創大業的時機,願大家抓住機會,開創美好的未來。

作者:方潤華博士

香港著名慈善家及商人,亦為協成行集團及錦華置業有限公司主席;分別擔任方樹福堂基金主席、方潤華基金主席、香港培華教育基金委員等。
財來 有方 人生 營商 中之 順逆 潤華
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