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李书福调控内外市场 吉利扩产兰州基地


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-20/162956.html


从兰州市区到兰州空港循环经济产业园,一个多小时的路程,几乎看不到任何的建筑物,没有生活设施,没有工业厂区。一座座连绵不绝的低山丘陵护送你直接抵达吉利汽车的兰州基地。

当你身临其境的时候,自然会生发出这样的疑问:吉利汽车为何要在甘肃兰州建立这样一个生产基地。

1月15日,也是与福特就收购沃尔沃所有重要商业条款达成一致后的半个多月,吉利集团董事长李书福又做出了重要的部署,与兰州市人民政府签订了吉利兰州基地扩建项目合作协议,有意将其打造成百亿汽车产业基地。

自由舰挽救兰州基地?

2005年10月,吉利汽车曾与兰州市政府签订《合作建设兰州吉利汽车生产基地框架协议》,2007年初,兰州基地第一辆车下线,经过两年多的运行,兰州基地去年产销是1.8万辆,而一期工程规划产能是5万辆,目前尚未达到产能极限。

在 国家提倡西部大开发的时候,吉利就顺势进入兰州。甘肃省对于吉利的支持是非常重视的,一是成立吉利发展协调领导小组,甘肃常务副省长亲自担任组长;二是通 过大企业服务直通车,为吉利搞好服务;三是优化环境,加快基础设施建设;四是在资金、销售方面给予全面支持。 多名甘肃省政府最高领导出席了15日的签约仪式, 当日还特地安排了警务用车、出租用车等一共400辆的政府采购协议。

据吉利集团副总裁、 吉利汽车总经理安聪慧介绍,扩建后的兰州将达到12万辆产能的水平,在1年的扩建时间内,兰州基地将同时完成4万辆自由舰的生产任务。“我们一期的规划产 能5万辆,但实际投入的是2万辆,”安聪慧说,之所以急于扩大兰州规模,一个很重要的原因是目前兰州基地虽然产销增长迅速,但一直受制于物流。“兰州工厂 从投产到现在,通过两年的运行情况来看,它的单车成本是比宁波基地高一点,主要是零部件的运输成本问题。”

而西部建立汽车企业,优势是显而易见的。“整个西部有包括铝、铁、石油、化工等大量的原材料。”安聪慧说,但如果达不到一定的产量,零部件企业达不到规模效应,就不愿意与整车厂同来西部,这导致吉利兰州基地的零部件成本都要损耗在路上。

吉利计划把自由舰的产能提升到10万台,帝豪车是2万台左右,将把吉利兰州生产基地打造成为西北地区集轿车整车制造、零部件配套与汽车工程科研于一体、收入超百亿的汽车产业基地。吉利兰州生产基地也将成为向欧亚大陆桥沿桥国家和地区出口的战略基地。

“这次在西部、在兰州提高自由舰的生产能力,同时也是为了达到降低成本的目标。”安聪慧表示,吉利计划在扩产后引进越来越多的零部件企业到兰州落地生根。吉利二期工程签约之际,已有四家零部件企业计划同吉利共同进驻兰州,吉利计划未来再增加8家。

回归国内为沃尔沃开路?

在兰州基地二期签约之际,李书福同时宣布了新的战略调整——在2015年200万的战略目标不变的前提下,二分之一出口,二分之一内销。这使吉利针对国内市场的销量目标由此前的三分之一,上调到二分之一。

李书福坦言,到目前为止,兰州基地是没有盈利的。吉利制订了“9+3”国内外基地布局的发展战略,而在收购VOLVO之前首先必须确保每个基地都能赢利,这样吉利才能将更多的时间和精力投入到VOLVO的运营中。

去 年在金融危机影响的情况下,作为出口基地的兰州吉利,在投产的两年多里,尚未实现出口,相反,吉利国内销售却取得历史性的突破,全年实现整车销售33万 辆,同比增长48%;实现销售收入165亿元,同比增长28%;实现利税近24亿元,同比增长35%,资产总值达到230亿元,同比增长64%。

盖世汽车网CEO陈文凯认为,吉利的此次调整,更加符合VOLVO发展国内市场的需求。“目前也是吉利的战略迅速调整的时机。”陈文凯认为,一方面受国际金融危机的影响,出口形式整体不好,需要吉利做出调整,另一方面吉利国内市场的增长,也给吉利立足国内增强了信心。

据国外媒体报道, 吉利汽车正与重庆市政府商谈,继续在当地生产沃尔沃轿车。吉利汽车的初步计划是,收购长安汽车的沃尔沃生产线,并与中国其他企业合作,联合投资重庆的沃尔沃新厂。






李書福 調控 內外 市場 吉利 擴產 蘭州 基地
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奥园地产借高端物业平衡调控


http://www.21cbh.com/HTML/2010-4-22/xMMDAwMDE3MzkxMg.html


4月20日,中国奥园地产集团(3883.HK)(下称“奥园地产”)发布的2009年业绩报告显示,奥园去年收入23.6亿 元人民币,较上一年增长281.4%。

奥园地产靠快速周转、规模销售取胜的策略,终有所获。2009年奥园地产毛利4.4亿元,纯利润 3.26亿元人民币。总销售面积为58.91万平方米,合同销售金额为人民币28.8亿元,较去年上升111.2%。

此前多年,中国奥园一 直秉持着开发普通住宅市场的理念。而近来的种种迹象则表明,奥园地产已将力量逐步转向高端物业。

根据年报,奥园地产已形成以北京、广州、沈 阳等城市为中心的布局。土地储备由2008年的562万平方米增至现在的903万平方米。

奥园地产执行董事兼首席CFO林锦堂介绍,去年, 奥园完成了对北京长安8号、中山奥园广场的并购,沈阳奥园·国际新城项目落地。特别是北京长安8号,是奥园挺进高端物业的里程碑。年报特别指出,北京长安 8号将对奥园未来2-3年的业绩起重要作用。据北京房地产交易管理网登记显示,截至2010年3月31日,长安8号一季度销售3个多亿。该项目位于华贸商 圈核心,建筑楼高约180米,预期计5月封顶,年底峻工。

早些时候,奥园发公告称:已与长安8号项目公司签订协议,通过银行发放2.83亿 元人民币短期贷款,用作一次性偿还原股东方首开股份(600376.SH)的所有贷款及加速项目开发。

不仅仅是奥园地产,包括合生、万科在 内的地产巨擘均有转战高端物业市场的动向。在不少业界人士看来,奥园今后加大高端物业开发以及商业地产比重的战略,能够以此提高利润率,以“更高效”的投 入,换取更大的回报。

楼市若转入调整,成交量陷入萎靡,而高端物业所带来的高利润率无疑是平衡市场周期影响的较好手段。



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恒基地产借内地调控楼市争抢内地客源


http://www.yicai.com/news/2010/04/344301.html

内地加强房地产市场调控之下,香港地产开发商恒基兆业地产有限公司(00012.HK)率先启动吸引内地投资 客的销售计划,该集团昨日携旗下位于香港的几大楼盘在广州展开第一轮促销,希冀吸纳内地楼市中的投资资金。
恒基兆业营业部总经理林达民昨日表示,目前,香港的利率水平低于内地,尤其是人民币升值导致内地人到香港买房,直接打了个8.5折,因此,目前是内 地投资客到香港买房的好时机。

据香港金融管理局此前披露的数据显示,2009年香港楼市成交额达4000亿港元。当中约10%即400亿港元来自内地人在港置业。

不少业内人士推测,在港售价在1000万港元以上的高价物业,超过20%都被内地富豪购得。而林达民昨日则透露,目前香港各主流楼盘的购房客源中, 已经有大约两三成来自内地,而且呈现逐年上升的趋势。

林达民宣称,内地以及海外买家对香港住宅的需求,将使得香港楼市面临一个“蜜月期”。

而对于近期在内地出现的宏观调控,林达民表示不会影响集团在内地的投资和销售计划。目前,该集团在国内持有约30个项目,土地储备1500万平方 米。在一线城市,以商业和办公楼为主,二线城市则重点发展高端居住物业。



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合生创展:调控中捕捉机会


http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-13/2OMDAwMDE3Njk2OQ.html


每一次危机亦可能成为转机,合生创展(0754.HK)不会放过任何一段调整期所带来的机会。

在这一轮新政中, 商业项目几乎没受波及。而核心地段的高端物业由于其资源的稀缺性,也被多数开发商认为是资产的避风港。“在合生的高端产品体系中,高级商业是非常重要的支 柱。现在业内普遍认为,商业地产将继住宅之后成为房地产行业的下一个增长点。我们在2009年逐步丰富起来的商业产品线,也将成为业绩贡献的新生力量。” 合生华北区相关负责人告诉记者。

为应对市场,合生于去年开始丰富产品线,提升产品品质。一方面做抗风险较强、保值较高的高端产品,另一方面 发力商业地产。在北京,合生世界村、合生麒麟社、合生时代帝景均是商业综合体项目。今年,这些产品成为对集团业绩贡献的主要力量。

据合生年 报透露,2009年是合生创展在高级商业地产的起步之年,该集团在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发,部分项目将在今年投入运营和招商。 其中最大的动作,就是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。在公司制定的5年发展规划中,以高级商业地产为代表的投资型物业成为该公 司未来“住宅物业为主,商业地产为辅”业务结构模式。

在土地方面,前述负责人并未明确表态。但以往在土地市场的表现看来,合生拿地的策略一 直与众不同,擅于捕捉逆市拿地的机会。合生曾在楼市低迷的2008年斥资40.7亿元拿下320万平方米土地。而在“地王”频现的2009年却仅有一幅土 地进账。

根据年报显示,截至2009年12月31日,该公司的土地储备已达3020万平方米,在上市房企中位居前列,其中相当一部分土地位 于潜力黄金区域。



合生 創展 調控 捕捉 機會
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调控背景下 多家上市公司出售房地产副业


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100714/1105543.shtml


每经记者 张初亮 发自上海
利润丰厚的房地产行业,一度吸引众多企业进入市场“淘金”。据相关统计,近5年间转行房地产的上市公司有近40 家。然而随着调控政策出台,房地产市场明显转向,对一些公司来说,房地产又从香饽饽变成了食之无味的鸡肋。
7月10日,安徽金种子酒业股份公 司(以下简称金种子酒业)发布公告称,该公司决定转让所持有的金种子房地产股权,全部退出房地产行业。而据《每日经济新闻》记者了解,准备剥离房地产副业 的上市公司,远不止金种子酒业一家,其后还有东方宾馆、江苏吴中、华东医药等一批上市企业。
分析人士指出,非房地产专业公司退出房地产业务, 接下来会是一个大趋势。
剥离房地产副业或成趋势
高额利润的吸引,加上2007年后国民经济快速发展,房地产投资加速反弹,近年来转行 房地产的上市公司显著增多。据不完全统计,2005年至今,有近40家上市公司由原来的主业转行房地产业务。
但在目前的调控政策下,房地产市 场调整势头渐趋清晰。统计局数据显示,6月份开始,大中城市环比房价、成交量、新开工面积以及国房景气指数等一系列房地产指标出现明显回落。随着这股调整 势头,一度因利润丰厚而被看作香饽饽的房地产行业,渐渐成了一些上市企业眼中的鸡肋。
7月10日,金种子酒业发布公告称,由于国家不断出台针 对房地产行业的调控政策,房地产市场发生了较大变化,董事会决定转让所持有的金种子房地产98.16%股权,从而全部退出房地产行业。
据悉, 金种子房产主要开发了“太阳城”和“龙都小区”两个项目,总建筑面积分别约为4.58万平方米和2.13万平方米。其公告显示,近三年(2007 年~2009年)金种子房地产公司没有新的房地产开发项目,收入主要来自上述两个原有项目的尾盘销售,三年来在公司总收入中占比分别为1.85%、 0.54%和0.79%,毛利贡献占比分别为5.02%、0.67%和0.91%。
湘财证券分析师张化东在接受《每日经济新闻》采访时分析: “房地产业务在这类企业中所占的量是很小的一部分,对这部分企业而言,其在房地产开发领域并不专业。而在楼市调控下,销量好的往往是专业的大开发商。应该 说非房地产行业的上市公司,接下来剥离房地产业务是个比较大的趋势。”
根据相关资料统计,随着楼市调控政策的出台,东方宾馆、江苏吴中、华东 医药、海利得、重庆路桥、爱建股份、ST珠峰、太原刚玉等一批上市公司已纷纷决定转让或出售房地产业务。
房地产行业面临洗牌
尽管从4 月开始,房地产面临调控,但2010年上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积和购置金额依然同比增长。其中购置面积18501万平方米,同比增长了 35.6%;购置金额4221亿元,同比增长84.0%。而6月当月,房地产开发完成投资5830亿元,比上月增加1845亿元,增长了46.3%。
随着土地市场遇冷,土地价格走低,从6月份开始,一些品牌房企开始逆市拿地。首开股份、中国铁建、华侨城等企业开始活跃在土地拍卖市场。7月初以来,荣 盛发展、荣安地产、福星股份、首开股份等11家公司已先后发布13次拿地公告。
业内人士指出,每次楼价上升的时候,总会有一些新的房企加入, 甚至是原来不从事房地产行业的企业。而在遭遇调控,后市不明朗的情况下,资金实力不强或者房地产开发经验不足的企业,会更加不敢出手“冒险”。相对来说, 大型房企在拿地的过程中,会有更为合理的测算依据,会进行专业的评估,所以调控下的土地市场上,将以大型房企为主。
退出房地产业务的金种子酒 业亦表示:“金种子房地产开发业务为公司非主要业务,规模较小,起步较晚,发展不快,加上受国家政策调控影响,现在退出房地产行业有利于规避风险,集中力 量做大做强主业。”
张化东则认为:“接下来房地产行业将面临洗牌,行业集中度相比2008年、2009年,会有明显提高。”
“这 是一个正常的市场现象,无需多言。”中国房地产协会副会长朱中一就此表示。

調控 背景 多家 上市 公司 出售 房地產 房地 副業
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调控百日调查:降价才刚刚开始


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-22/wNMDAwMDE4ODEwNA.html


4月17日以新国十条为标志的此轮房地产调控,已届百日。政策和市场将往何处去?本报记者调查显示,进入7月中下旬,各地新开楼盘价格比预期明显下调,其中尤以品牌房企最为明显;地价方面,近期土地出让溢价率下降,环比涨幅趋缓。

调控效果初显,但信贷执行力度、保障房供地及建设等后续调控措施,仍然不容懈怠。

新盘定价下调

0.1%,这是国家统计局近日公布的全国房价6月份首次环比下跌的比例;而对于普通人而言,根本尚未感受到房价的真实下跌。

变 化正在发生。7月下旬,位于北京北五环外的标杆楼盘华贸城,推出新一期LOFT房源,均价27500元/平米,相当于买一层送一层;而此前的上半年,华贸 城平层产品均价曾达到27500元/平米,“这相当于变相降价,”长期关注华贸城的韩小姐说,她去看了样板间,虽然层高仅为4.85米,但确实可以隔成两 层。

将于月底正式开盘的万科长阳半岛项目,于18日公开了部分房源价格。买房人刘女士告诉本报记者,销售人员给与她的价格最低可至11500元/平米,该项目对外预计均价为13500-16500元/平米。

根据21世纪不动产等机构监测,目前北京存在打折、降价、促销的新盘已由6月底的80个,上升到了现在的近百个。目前推出的新盘,均有或多或少的折扣降价。但公开降价的项目依旧寥寥无几,大部分项目仍旧采用暗降的方式。

在广州,年度标杆亚运城的入市,将是下半年楼市风向标。业内对于亚运城首期房源的价格预期,已从之前的13000元以上调至万元以下,但亚运城五大开发商尚未对此明确表态。

在深圳,万科华府楼王栋134平双拼户型7月15日开盘,价格区间为28000元/平米-32000元/平米,购买按揭付款总价减8万,3日内签约再减5万,双拼户型按两套计算,3日内签约按揭付款总价减26万。宝安、龙岗多个项目推出的特价房,价格也降至万元以下。

“房价实质性下跌将从新盘开始。”多位业内人士认为。近期,万科、保利、中海、金地等标杆房企均表示,其下半年将集中推出新房源。预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前,如果届时成交量仍未大幅恢复,则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

地价继续下行

中国土地勘测规划院日前公布的地价监测报告显示,二季度全国105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓,商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点,居住地价增幅下降幅度最大。

据北京土地整理储备中心数据统计显示,截至6月30日 ,北京共拍卖土地117块,其中新政以后拍卖50块,楼面价则明显下调,住宅的楼面价从新政前的12258元,下调至新政以后的5085元每平米,下调近6成。

万科、恒大、远洋等公司有关负责人对本报记者表示,下半年将是这一轮调控带来的绝佳拿地时机,公司有意在土地市场抄底。远洋地产甚至进行了一笔最多9亿美元的海外融资。

但 问题也已出现:伴随着土地溢价率的大减,地方政府出让土地的积极性也在消减。北京、上海、广州和深圳,业内人士普遍认为土地供应缓慢。万科执行副总裁肖莉 提醒,应关注目前土地供应和开发投资不足,将给明年带来房屋供应不足的问题,并采取一些办法解决这一问题。万科的建议是,在土地一级开发环节、在市政、公 用设施领域引入民间资金,减少政府投入成本、加快土地开发节奏,提高土地出让效率。

如何防止供应不足导致的房价报复性反弹,令调控走出“越调越涨”的怪圈?

保 障房住房被寄予补足投资和分流需求的厚望。住房与城乡建设部部长姜伟新7月17日表示,今年保障性住房建设580万套的目标不会变,中央已经下拨600多 亿资金用于这一事务。姜伟新还透露,国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点,已确定北京等28个城市作为试点城市。

中原地产研 究中心董事程澐认为,鉴于国内正在改变过去住宅市场化为主导的单一局面,保障房的推出,有助于实现楼市的供需平衡。深圳社科院城市运营中心主任高海燕指 出,保障房住房供应首先影响人们的心理预期。本轮调控目的不仅仅在于房价,还作用于产业结构、促进收入分配公平等方面,必将持续相当长的时间。而伴随政策 的持续,将从现有的心理层面影响进入试探性调整,并真正进入全面调整期。

房价跌20%,地价跌30%?

市场发生变化的同时,银监会、住建部、国土部高层近期也频频表态,严控信贷、严查囤地、加强保障房等措施被反复强调,显示政策仍未放松,下半年房价下跌已成共识。

房价究竟会下跌多少?几乎所有人都迫切需要答案。一些数据或许可以一窥端倪:品牌房企带动的降价潮,将对区域市场产生巨大影响。根据公开资料,万 科、保利等十大标杆房企2008年底以前所获得的土地储备,将是今年下半年新增供应的集中区域,其中大部分土地价格不超过两年前地价水平,中原地产认为, 考虑到这两年间土地价格的大幅增长,大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利。

“上半年的触底仅仅是阶段性的调整。预计下半年,新增供应将加速入市,在短期供大于求的情况下,各地住宅项目将陆续降价,降幅可能在15%~20%。”北京中原地产市场总监张大伟预测。

建银精瑞投资董事长李晓东认为,不排除某些高价地亏本的可能性;肖莉也认为,有开发商可能会不得不针对部分项目计提存货跌价准备。

中 国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱分析,5、6月份土地市场和1-4月份相比,所谓地王已经不存在了,高总价地块整体水平明显下降;从楼板价来看,6月仅 有4幅地块楼板价超过万元,且无一地块进入上半年前十的排行榜,楼板价水平持续降低。他预计,一线及部分二线城市地价将出现30%左右的回调。
調控 百日 調查 降價 剛剛 開始
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调控下的另类风景:商业地产公司业绩爆发


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正当传统的住宅地产企业为下半年业绩忧心忡忡的时候,商业地产开发商则终于出现业绩爆发的态势。

“公司租金收入将会在今年业绩中有明显提升,全年可达1亿元,出现大幅增长。”7月27日,世茂股份首席财务官陈汝侠向本报记者透露。

世茂股份最新发布的业绩预增公告称,公司今年上半年净利润实现增长将超过700%。无独有偶,另一家国内的商业地产大鳄——万达集团,2010年上半年售额达362亿元,是该集团成立22年来首次半年销售收入超过300亿元。

据本报了解,尽管世茂股份在去年就已完成资产重组,但由于注入资产进入业绩体现有一段滞后,此前公司的业绩主要依然是原先的住宅业务,今年上半年该公司商业资产开始逐步占据业绩主力位置。

陈汝侠向本报透露,上半年,世茂股份主要在售的5个项目中,首次出现一个于5月开盘的商业地产项目,“下半年公司还有7个新盘推出,全部是商业项目。”世茂今后更长时间里商业地产项目将进入业绩回报周期。

更 多的公司正积极做大商业地产。7月24日,停牌2天的广百股份披露了定向增发预案,拟以不低于23.65元/股为定向增发不超过2500万股,募集资金将 用于购买新一城广场部分物业项目、大朗物流配送中心项目及湛江民大店项目;而万达集团则继续跑马圈地,上半年相继在广州、泉州、厦门、仓山、长春、上海等 地有新项目开工、开业以及新购土地。

近期土地市场商业土地供应比例的提升和商业地产公司在土地市场的优势尽显,不少业内人士认为,主要对住宅市场的调控,客观上给商业地产带来了发展契机。

“在住宅市场销售量低迷的状态下,将是资本倾向商业地产的良机。”中国社会科学院金融所研究员易宪容指出。

调控以来,与商业地产公司业绩爆发式增长相呼应的是,以万达等为代表的商业房企依然掀起的购地高潮。

今 年至今,万达继续大举购入土地,包括先后以8.729亿元将厦门湖里高林片区2010P09地块收入囊中、购得武汉经济技术开发区P2010(032)号 近12万平方米大宗商业地块、以2.79亿元的底价竞得常州华联吉买盛地块、8.18亿元购入武汉“东沙连通”重点项目的一期用地、联合本地企业以 12.05亿元摘得上海高境镇共和新路东侧商办地块等等。

与大连万达等商业地产企业大举拿地形成鲜明对比的是,此前几年购地凶猛的住宅开发 商今年调控以来,在土地市场偃旗息鼓。如一度拿地凶猛的绿城集团,自4月份新政以来,拿地方面的力度骤减。而绿城行政总裁寿柏年早前曾披露,今年绿城计划 200亿元用于新增土储,1-3月,绿城购地支出达到90亿元,而新政出台之后的4-6月,绿城在购地方面的支出仅为25亿元。

而商业地产投资热炒正在全球范围内掀起高潮,更多的国际资本涌入商业地产市场。在外资眼中,中国市场依然是最具吸引力和投资价值的。

调控下,不仅资本流向有利于商业地产公司跑马圈地,相对较低的土地出让价格和缓和的土地争夺,也让商业地产公司觅得了良机。据不完全统计,万达上述所拿地块中,几乎超过一半以底价成交。




調控 下的 另類 風景 商業 地產 公司 業績 爆發
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银行“纠结”:调控下的利益平衡

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历次宏观调控,银行都扮演了重要角色,并面临着调整可能带来的风险。

银监会正部署部分城市进行新一轮的房地产贷款压力测试。民生银行 地产金融事业部首席分析师董续勇向本报透露,该部压力测试范围为地产开发贷款、经营性物业贷款和土储贷款。“房价过快上涨集中在2010年一季度。因此, 即使在房价下降30%的情况下,会对资产质量有一点点影响,对总体盈利状况影响非常微小。”

“房地产金融应该在调节房地产供需中发挥作用, 也只有房地产业实现了持续健康发展,房地产金融才能稳健运行,金融与地产的良性互动是房地产可持续的保障。”民生银行地产金融事业部杨毓坦言,金融政策要 和其他政策配合使用,不能过度依赖金融政策对楼市进行调控,要建立多种工具相协调、长短期手段相结合的科学调控体系。

不过,对商业化的银行业绩而言,是一种如何平衡多重角色的挑战。

“新国十条出台前,部分城市房价上涨过快,风险不断累积,但未出现全国性泡沫,新国十条的出台避免了泡沫进一步膨胀的风险,有利于行业可持续发展。”杨毓表示,调控对于银行的长远发展同样是必须的。

来自民生银行的研究报告显示,2010年1-3月,我国主要城市的家庭月供收入比分别为北京、深圳、杭州高至68%、64%、55%,超标相对严重。

2009年房价快速上涨中,北京、上海、深圳、重庆四城市的2009年度房价收入比分别快速上升到21.7、18.5、16.6、8.1,按亚洲国家可接受9左右的标准,北京、上海、深圳偏高。

民生银行的调研还发现,全国9个重点城市30个项目样本的租金收益率最高3.90%,最低1.52%,算术平均值为2.55%,中值为2.44%,其中租金收益率低于一年期定期存款利率(2.25%)的楼盘12个(占40%),主要集中在北京、上海、杭州。

房价的几个关键风险指标继续在危险区域深度挺进,让银行方面提高警觉,毕竟,与信贷业务的增长相比,资产的安全才是根本。

除 了房价的泡沫指标外,按揭贷款占同期销售额比例突然呈现快速增长迹象,更让监管层及不少银行开始担忧房价泡沫过多向银行金融系统转嫁。今年一季度个人购房 贷款新增5227亿元,占当季商品房销售额的65.5%,而即使在销售火爆的2007年和2009年,这一比例仅为25.7%和31.8%。

“在当前环境下,银行必须平衡好上述三者之间的关系。”董续勇认为,首先是要坚决执行银监会监管部门出台的各项调控政策,同时密切关注项目销售,具体而言是要防范销售放缓、价格下跌带来的风险。也就是,防范风险与拓展业务不可偏废。

不过,在业内人士看来,银行需要平衡相关要素外,在房地产信贷业务发展上,还要面临强劲挑战。

信 托等融资方式依然对传统银行房地产开发贷形成威胁。据诺亚财富的统计,截至第二季度末,信托资金从投资方向来看,基础产业、工商企业和房地产合计占到近 70%的份额。8月第一周里,投资于房地产市场的信托产品发行仍保持了强劲势头,第一周累计发行的18只信托产品中,投资于房地产市场的信托产品共有5 只。

民生地产金融事业部的最新计划披露,接下来重点在华东、华南、中西部等不同区域,会根据城市的发展阶段支持一些区域性机会,包括“三旧改造与城市更新(华东、华南)”,“成片开发和城市运营、新城建设(中西部)”。

杨毓透露,民生银行将对成片开发和城市运营加大业务拓展,如广州的“三旧”改造、深圳的“城市更新”、福建“海峡西岸经济区”等。


銀行 糾結 調控 下的 利益 平衡
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绿城“阳谋”代建 暗御宏观调控

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宋卫平的野心“昭然若揭”。
2009年,绿城集团(03900.HK)董事长宋卫平在秋季恳谈会上,当着众多股东和媒体的面,许下豪言,3至5年销售收入超千亿,赶超万科。他曾信心满满地开玩笑说,从小住惯了绿城的房子的人,长大后是不会选择其他品牌的。
今 年以来绿城负债率一路上升。资金有限,土地价格不断上涨,绿城已难通过疯狂拿地的方式扩大市场占有率。绿城集团执行总经理曹舟南坦言,绿城从2008年资 金危机中汲取的教训是不愿再以高价拿地的方式推高负债,而推行代建模式是最有效的抵御调控的办法。“我们越来越清楚地认识到,投资能力不是绿城的核心竞争 力,开发能力和营造能力才是。”曹舟南说。通过代建,绿城可以在不增加负债率的基础上,获取土地资源,同时输出管理,获取收入。
曾经陷入“高价拿地”痛苦中的绿城,正欲寻找一条回归路。
走出掣肘
曹 舟南介绍说,绿城代建业务的合作对象分为项目持有者、资本市场和政府机构,并分别对应三种代建模式:一是与已经取得土地证的企业对接,由合作方承担全部或 部分资金,绿城建设承担开发任务;二是与外部资本对接,通过成立平台公司募集资金,绿城负责开发建设,并与投资方共享收益;三是与政府安置房建设对接,由 绿城的专业团队承担项目开发任务。绿城将根据项目的销售额或利润额提取7%-8%的分成。
虽然绿城早在2005年10月就首度涉足代建,但真正形成成熟战略却是2010年。曹舟南认为,选择代建,是为了打破宏观调控的掣肘。
美国汉斯地产公司的商业模式也给绿城启发。汉斯地产的业务结构横跨投资、开发和管理三大业务板块。其中开发占60%以上,投资和管理约各占20%。汉斯地产背后有一群庞大的投资伙伴和客户,主要包括退休基金、政府投资机构、保险公司、金融机构、慈善基金和个人投资者。
绿城副董事长寿柏年表示,代建模式并不影响公司原本的自建业务,全部由合作方提供土地和资金,利于突破绿城在拿地和资金方面的瓶颈。在代建合同中,绿城并不保证项目的收益率,但风险由绿城和合作方共担。
绿 城曾经对散落在中小开发商手中的土地资源做过估算,有很多“地主”实际上不具备开发能力和品牌,这一土地规模或达数千万平方米。这种业务模式的风险在于合 作方资金断裂。曹舟南强调说,绿城将来选择项目的土地权授证明必须已经取得;双方对于开发理念、项目定位都相吻合,绿城在开发中占绝对主导权;投资方拥有 很好的资金质量。
宋卫平提出的目标是:3年内代建项目超过100个,代建项目销售额超过1000亿。而绿城目前已经拥有20余个代建项目,分布在浙江省内及北京、沈阳等北方市场。与绿城达成合作的企业包括浙江能源集团、浙江铁路投资集团、西子房地产、葛洲坝集团等。
“成为全国最大的
农民安置房代建商”
“性情中人”宋卫平在2009年秋季恳谈会上曾经当着众股东的面,表示即使不赚钱也愿意给穷人盖房子的想法。2009年,绿城销售额实现517亿元,仅次万科,位居全国房地产行业第二。但绿城的产品大部分是高档住宅。
宋卫平认为,绿城一些建豪宅的理念可以运用到建农民安置房。虽然装修材料选择不同,但绿城可以用建豪宅的认真精神来打造农民的安置房。
绿 城代建了杭州彭埠安置房云河家园等诸多保障类项目。绿城目前和政府合作建造的保障房主要集中在限价商品房和农民安置房。两者合作方式有所不同。限价商品房 是政府给定限价,待开发商建完之后以给定的限价回购;农民安置房则全部由政府出资,开发商只收取3%的管理费。但由于开发成本高,绿城建造的成本价几乎就 相当于政府的限价。曹舟南介绍说,对于面积较小的农民安置房,3%的管理费甚至都不够支付人工费。绿城在一部分项目上甚至是亏损的。
“我们 是非常愿意成为全国最大的农民房安置房代建商的。”曹舟南反复对本报记者强调。但代建保障性住房同样给绿城带来困惑。一方面,由于分配机制等原因,作为企 业,并不知所建保障性住房究竟是补贴了富人还是给真正意义上的穷人。而另一方面,如果持续靠企业的力量去补贴保障房建设,难以形成长效的建设机制。
另据了解,绿城目前在建的保障房项目面积大约为270万平方米,已建成的有60万平方米,约占公司总开工面积的15%,约占整体营业额的5%。2010年绿城在建的商品房达1000万平方米,这意味着每5平方米中就有1平方米的保障性住宅。

綠城 陽謀 代建 暗禦 宏觀 調控
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调控下的花样年样本:变革商业模式

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12月23日,花样年于无锡再购得一幅商业用地。今年以来,这家在香港上市的深圳房企在调控之下坚决转身,进行战略转型,从原来较为单一的住宅开发商向综合服务运营商转变,具体搭建高端住宅+商业地产的业务模式。

花样年的转型,可谓是调控大变局中房地产公司求变的典型案例,更多的房企变革正在发生,行业快速走向分化。与万科、保利、佳兆业等开发商不同,花样年总裁潘军并不太看好普通住宅市场,认为其受保障性住房影响较大,转而将目光放在了高端住宅、商业地产及服务上。

房地产区域市场正在消失

2010年的宏观调控,带给房地产市场的更多是强者愈强,如万科、保利、恒大等均实现了创纪录的销售额和市场占有率,而一些中小型房企的生存空间被挤压。

“万 科、保利等全国性布局已深入三四线城市,产业生态链断掉了,区域市场正在消失,我们不会和央企、地产大佬争市场,”12月27日,花样年深圳美年广场亮相 仪式上,潘军接受本报记者专访时表示,房地产行业已经形成全国性市场,房企要生存,要跟大规模复制开发的地产商形成差异,必须进行战略转型。

潘军称,花样年的策略是要做高端住宅,且一定要有服务,并大幅增加商业地产,花样年原来设定的住宅与商业的比例是7∶3,现在改为5∶5。

据介绍,美年广场含1座酒店、5座办公楼及8000平米园林,定位创意产业总部园区,将是花样年明年深圳市场的主打产品,也是花样年战略转型的代表。

“未来的关键在于不是谁最大,而是谁还存在。”潘军说,开发量过大,未来市场没有了怎么办?花样年不追求规模化,而在进入的城市每年运作一两个项目,如果每个项目每年有10亿销售,进入20个城市,就有400亿,也是不小的数字。

潘 军不看好中低端,称花样年将逐渐退出中低端住宅市场。“今年卖得最好的是中低端,但这种生产力大量存在,产品同质化;这一类产品的客群很多是夹心层,政府 的保障房正是要解决这一人群的问题,未来受保障房影响较大。”他说,每年1000万套保障房,连续做十年,将有3亿人解决住房问题;按60平米/套每年就 是6.5亿平米,而商品房每年才卖9亿平米。

“地价比去年高近50%”

对于花样年来说,确立了新的战略,拿地就颇费思量,现在一线和其他热点城市的地价已经很高,想要在城市核心区拿地谈何容易?

“要做高端住宅必然要承受一些高的成本,”潘军表示,拿地现在有三种方式,一是与土地方合作,二是收购,三是招拍挂,“最好是挂牌,尽量避免拍卖形式,哄抬当地的房价,”潘军透露,很多三四线城市的地方政府很希望借地价把当地的房价抬上去。对此花样年尽量避免“入局”。

潘 军对今年土地市场的感受是,上涨幅度达到50%,远远高于去年;而且,多数地方政府并不希望地价下调。所以公司基本上以收购和合作的形式获取土地,从而使 得平均楼面地价不高于1000元/平米。目前花样年已拥有土地储备总建筑面积近1500万平米,其中,仅有20%为低端住宅,30%为商业用地,约50% 为潜在的高端住宅用地资源。

自11月份以来,花样年积极运作台湾TDR募资,市场预计融资将达到4亿元。潘军称,花样年资金充裕,目前公司已经将明年的拿地、工程等预算都做完了,意向地块正在协商中,新的银行开发贷款额度都已落实。

楼市渐趋多元化

“做买卖可以是家乐福、沃尔玛,也可以是LV、爱马仕,房地产市场也类似,未来必将是多元化,”潘军认为,成本化的房地产是能减就减,市场上完全靠成本、靠执行能力、标准化的房企很多,而真正做精品和服务的很少。

潘军透露,在其高端住宅产品线中,花样年将深耕精装养老公寓市场,明年将在苏州、成都、无锡、天津四地,进行试点。

花 样年转型并非个案。中房信·克而瑞分析师崔琳指出,从近期成交土地类型来看,不少开发企业出手积极购入商业用地、综合体地块及旅游地块也成交频繁,这也在 一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下,不少房企已经在产品类型、战略布局上做出积极的调整,而这种变化在新增土地市场上开始呈现。

摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄也认为,赚钱有两种方式,一是高边际利润率,二是高成交量、销售量,“如果是相对比较低的利润率,但有很大的量,也能赚到很多钱,未来的格局可能会往这个方向走,量仍然能维持,但利润率会降低,关键是要看谁能抓住机会。”龚说。

此外,龚方雄认为,高端住宅会受到宏观调控的影响,如房产税、土地增值税等,将降低这类房企的利润率,对此潘军表示,可增加持有型物业来对冲,过去数年花样年的毛利率一直保持在48%、49%,未来希望能维持在40%左右。


調控 下的 花樣 樣本 變革 商業 模式
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房產調控應持續

http://magazine.caing.com/2011-03-05/100232703.html

地方財政狀況在去年的賣地超收後有大幅改善,這為中央政府維持一個大力度的房產調控政策創造了優越條件
陳昌華

  最近一兩年,市場和媒體在中國房產問題上近乎達成一種「共識」:若中國房地產市場出現較大調整,地方政府的土地財政將出現問題,導致地方財政不 足以支持政府基建和民生支出,並影響到地方政府融資平台的還款能力,進而危及整體金融的穩定。因此,房產市場的調控力度不能太大,時間不能太長,否則會對 經濟造成重創,甚至引發危機。

  這個觀點有些許悲觀,但樂為各方利益集團和意見領袖改採納。對地產商和地方政府而言,這是遊說中央政府放寬房產調控的最佳武器。對於意見領袖們,它的好處是把所有可能的負面結果事先說明。但這個觀點能反映真實情況嗎?對此,筆者有所保留。

  常見的一種說法是中國的地方政府對土地收入的依賴佔到財政收入的40%-50%,甚或更高。以2010年的政府預算為例,地方政府的本級財政收 入3.6萬億元左右,預算中的賣地收入為1.4萬億元。一些學者據此得出,賣地收入為地方財政收入的38%。但這種計算方式沒有交代分母的定義,會造成謬 誤:其一,目前中國的財政預算安排中,賣地收入不計算在地方政府的本級財政收入內,而是放在另一個獨立的政府性基金預算中。其二,分母沒有包括中央政府對 地方政府約3萬億元的轉移支付。

  因此,如果把這三塊收入都計入,那實際上地方政府在2010年預算中的收入共為8.3萬億元。其中,地方本級財政收入3.6萬億元,中央政府轉移支付收入3.1萬億元和政府性基金預算收入(含賣地收入)1.6萬億元。其中,只有1.4萬億元(16.5%)是賣地收入。

  在實際執行中,地方政府的財政收入遠超預算。其中,地方本級財政收入實際為4.1萬億元,比預算超收4700多億元;中央政府轉移支付為3.2 萬億元,比預算超收1700多億元;賣地收入為2.7萬億元,比預算的1.4萬億元超收近1倍。因此,縱使地方政府本級財政支出比預算超支約5000億 元,在收支相抵後,2010年地方政府的預算赤字遠低於原來水平。

  最關鍵的是,地方政府去年的賣地收入是過去年份預算水平的兩倍。因而縱使今年的賣地收入很不理想(如回到2008年低於1萬億元的水平),基於 去年的超收,地方政府在基建和民生上的支出也不會有太大問題。因此,「地方財政困難」不應是放鬆房產調控的理由——實際上,它們的財政狀況在去年的賣地超 收後有大幅改善。這實際上為中央政府維持一個大力度的房產調控政策創造了優越條件。

  另一個反對房地產調控的理由,是房價下跌會引發金融體系的風險。但這不免有點「杞人憂天」。根據央行的數字,中國銀行體系中對開發商貸款和樓宇 按揭的貸款從不曾超過貸款總額的20%。縱使這個比例在過去幾年間有所上升,但比起國際上大多數國家的水平並不算高。而且,經過這幾年房價的大幅上升,大 部分已購房者已經獲利,不會輕易因房價下跌而「斷供」,以至於放棄手上的住房。至於開發商貸款,風險雖高於按揭貸款,但只佔銀行貸款總額的6%。而近兩年 房價的攀升,大幅提升了開發商的盈利狀況,資產負債比優於2008年金融危機階段。所以,一定程度的房價下跌和樓市交投減少不會對開發商的財務狀況造成很 大影響。

  過去幾年房價急速攀升,樓市已積累了不少泡沫。最近一年多來的調控,樓市已顯現出一些積極的調整跡象。若調控政策的力度能持續,將有望改變「樓價必升」的心理預期,利於房產業的長遠發展。若出於諸多「考慮」而放鬆調控,樓市泡沫將吹得更大,再調整時將付出更大代價。

  作者為瑞信證券中國研究主管

房產 調控 持續
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調控風聲中 九龍倉、新鴻基等內地頻頻拿地

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110309/2221175.shtml


每經記者 朱玲 發自廣州
當萬科、保利這些內地大型開發商紛紛聲稱要少拿地的同時,其他資金 「逢低吸納」的熱情沒有減退。港資開發商九龍倉(00004,HK)3月7日公告稱,以7.87億元的價格拿下杭州餘杭地塊。除九龍倉外,其他港資、海外地產商也紛紛出手內地樓市,趁機抄底。
調控嚴厲正是抄底時機?
3月7日,九龍倉發公告表示,以7.87億元價格拿下杭州餘杭地塊,折合樓麵價格3578元/平方米。這也成為該公司進入2011年後,出手內地樓市的第三單,截至1月底,該公司在內地土地儲備為125萬平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到,九龍倉拿下的杭州餘杭地塊,有公開數據顯示,該區域在2009年~2010年間,最貴的樓面地價高達1.2萬元/平方米,相比九龍倉此次3500多元的樓面地價,已經跌去了2/3。
廣州地產專家謝逸楓認為,內地樓市調控最嚴厲時,正是「抄底」好時機。一方面內地房企今年2月份開始銷售業績嚴重下滑,銷售成交大量下降。而貨幣、信貸政策的緊縮及融資渠道遭遇前所未有的困境,導致內地部分房企資金鏈面臨緊張趨勢。
該人士指出,部分大房企由於擔心擴張過大而資金鏈斷裂,也開始謹慎拿地或者是停止拿地步伐,目的是控制資金流動。內地樓市價格一直保持上漲的趨勢,土地價格相對便宜加上資金上的保障,非內地開發商必然逢低吸納,擴大土地儲備。
業內稱此時仍有風險
記者注意到,除九龍倉外,新鴻基地產(00016,HK)、新加坡的嘉德置地以及愛爾蘭房產商財富控股紛紛出手內地樓市,趁機抄底。
在九龍倉之前,新鴻基地產也對內地樓市動作頻頻。3月3日,該公司聯合世茂以44.72億元的價格拿下南京河西地塊,樓麵價約4752元/平方米,由於多家企業聯合拍賣,其成本又將進一步攤平降低。
新鴻基地產昨日也透露,其位於廣州的項目為規避調控風險,預計年中推出洋房房源,同時該公司也抄底商業地產,積極推廣別墅盤的私家會所、高爾夫球場等商業項目體。
據記者粗略統計,今年1月至今,新加坡的嘉德置地、愛爾蘭最大房地產公司財富控股,以及嘉裡集團等已公佈涉足內地房地產項目投資超100億元。
謝逸楓指出,港資和海外開發商抄底內地樓市也具有一定風險性。首先目前內地樓市處於深度調控期,一旦政策調控繼續加碼和市場陷入一年以上的觀望期,這些企業將承擔政策調控帶來的資金壓力。
「內地市場目前的狀況產生變化,尤其是購房者已經開始產生觀望的心理,政府開始對土地空置和炒地現象進行打擊,拿地的門檻提高都將提高抄底風險。」謝逸楓表示,一旦內地樓市轉向下行通道,抄底資金有被「套死」的可能性。

調控 風聲 九龍 倉、 新鴻基 內地 頻頻 拿地
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把二三线城市“绑”起来——第四波楼市调控启动

http://www.infzm.com/content/61514

这是一场钞票与政策赛跑的游戏。当一线城市楼市被限购之后,二三线城市楼价猛涨;如果政府继续往下限购,成捆的寻找出路的钞票们会奔向哪里?

这样的调控可能无边无际。对政府来说,永无尽头的限购比管住印钞票的机器更好吗?

2011年7月16日中午,广东惠州亚婆角海滨旅游区下起了暴雨。

在这里,碧桂园的“十里银滩”滨海度假楼盘当天开放,接受认筹。一位深圳导游撑着雨伞在售楼处外呼喊着看楼的团友返程。“已经超过约定时间一个钟头了,40个人的团,现在只有五六个人来集合。”

看着售楼处人头攒动的景象,这位淋得湿透还摔了一跤的导游说,他们都排队认筹买房去了。“这里离深圳市区一个多小时车程,但可以买到海边的房子,最重要是不限购——基本上不受异地购房的限制。”

在一线城市被限购之后,这些二三线城市成了楼市投资者的黄金宝地。7月18日,国家统计局公布6月份70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅价格情 况,虽然房价环比下降和持平的城市数量均比5月份要多,但乌鲁木齐、石家庄、兰州、丹东、遵义等二三线城市的房价维持近半年来的强势,涨幅抢眼。

更惊人的发现还在这70个城市之外:陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区,房价五六年间上涨六七倍甚至十倍,今年以来也是涨势惊人。

正因为此,新一轮针对二三线城市的楼市调控已经呼之欲出。

7月12日,国务院常务会议要求对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”;同时,住房和城乡建设部在着手草拟新一轮的限购城市的名单。业内人士预估“上榜”的城市从目前的四十多个,增加到一百个以上。

此次重点瞄准二三线城市的措施,被称为自2010年4月以来的“第四波楼市调控”。

有人冲进,有人撤退

邹健民向南方周末记者表示,他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例,他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前除了投资商铺,没有投资于任何住宅。

水往低处流,资金也是如此。当一线城市遭遇限购之后,投资者迅速发现,二三线城市蕴藏着巨大的投资潜力。

广州限购,毗邻的清远房价上涨;深圳限购,附近的惠州房子受到青睐;北京、天津限价,而周遭的邯郸、廊坊、保定、石家庄、秦皇岛等城市凭借半小时、 一小时经济圈概念,房价涨幅名列前茅。在这些城市的旅游概念、养老概念城市的房产,更是领涨全国。在基础设施尚不完善的情况下,这些城市的房价已向一二线 城市看齐。

还有,武汉和长沙同为限购城市,而“夹在”两者中间的岳阳,加以高铁概念,房价扶摇直上,曾以同比20%以上的房价涨幅独占大中城市房价涨幅榜头 名;福建宁德也是如此,这座位于福州和温州之间的三线城市,同属于两地各自的一小时经济圈,而自从温州、福州限购后,资金便向无限购的宁德集结,以致当地 房价涨幅半年超过30%。

越有钱的地方,催生着越高昂的房价:内蒙古鄂尔多斯户均拥有3套以上的住房,底气在于资产过亿的富豪人数超过了7000人,人均GDP超过了香港。而依靠煤炭、石油发家的陕北榆林、新疆克拉玛依等地的富豪,也在一掷千金地支撑着当地房价上扬。

据媒体报道,房地产监管部门正在对二三线城市房价快速上涨的原因进行归类,想得出判断,究竟是投资性需求转移还是本地的刚性需求推高了房价。而新一轮的限购名单将主要依据投资性需求转移推高房价以及房地产开发投资两个指标来敲定。

“假如对二三线城市的房产进行投资,那只能作长期的打算。”中原地产项目部总经理黄韬向南方周末记者表示,在大多数的二三线城市,一手房与二手房的 交易量比例为7∶3,也就是说新建的一手住宅供应多于二手房的供给。“在较长的一段时期里,在二三线城市,人们会选择买一手新房,也不会买同等条件的二手 房。”

知名的深圳投资客邹健民就不看好二三线城市房地产投资。他的理由是担心“买了以后没人来接盘”。“毕竟二三线城市的购买力有限,当地的富豪最终还是 会往一线城市跑。”邹健民向南方周末记者表示,他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例,他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前只投 资商铺,没有投资于任何住宅。

那么,退出通道本来就狭窄的二三线城市,现在又面临着“大刀砍下”的限购令,是否会出现一众投资者异地“遥守空房”的故事呢?近期渣打银行针对二、 三线城市地产商的调查可见端倪:部分二、三线城市房地产销量下滑,库存问题日趋严重——即没有快速卖出而留存的房子。据渣打测算,到今年年底二线城市库存 水平可能高达15个月的销售量;而三线城市对购房者限制较少,库存年末可能攀升至4个月的销售量。

二三线城市救了地产商

“上半年,我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱,来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示,这就是所谓的“外围救中心”战略,这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。

对于上半年的地产商而言,得二三线城市者“得天下”已成共识——二三线甚至四线城市的贡献,决定了地产商们在竞争格局上的分化。

据WIND统计,截至7月18日,已发布业绩预告的A股58家上市房企中,31家公司预计上半年净利润将出现亏损、预减。

与行业整体业绩低迷的预期截然相反,部分龙头房企表现出“强者恒强”:万科以656.5亿的半年销售额领跑全国,这超过了2009年全年销售额;恒大上半年销售额同比增长101.7%,而销售面积位列国内房企第一。

据《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示,上半年前十大房企合计实现销售金额3323亿元,同比增幅超过八成。

同策研究与咨询部总监张宏伟的点评是,标杆房企表现抢眼原因之一是二三线城市的贡献。

以恒大为例,其董事长许家印曾经透露,上半年该公司所售项目中,只有1个位于一线城市,54个位于二线城市,33个位于三线城市。这种布局不仅避开了一线城市限购的“雷区”,还分享了二三线城市房价大涨的盛宴。

“上半年,我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱,来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示,这就是所谓的“外围救中心”战略,这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。

除了恒大,万科、中国海外、保利地产、碧桂园等也因“销售周转速度高,有相当数量的项目位于二线甚至三四线城市”而获益。

从总体数据看,密集的调控对地产商们似乎丝毫未损:上半年,全国商品住宅投资同比增长36%,房屋新开工增长24%,商品房累计销售额增长24%,销售面积同比增长13%。而广发证券分析师对此的解读是:这主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。

然而,这些“功勋卓著”的二三线城市,即将面临打击需求的“限购令”,地产商们该如何见招拆招呢?从一线城市的经验看,地产商们似乎并无招架之力。

以限购最严的北京为例,数据显示,上半年北京市商品房成交量下滑近三成,投资需求基本归零。根据北京市房地产交易管理网的数据,当前北京市场的商品 住宅库存已超过15万套,按照当前的销售进度,可供15个月消化。此外,当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化,深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等 城市的库存消化期均超过15个月。

更麻烦的是,大部分开发商的货量都集中在下半年推出。恒大、保利、金地、富力等公司都声称,下半年供应量远高于上半年。业内人士称,部分开发商曾期 望下半年调控松动,因此有意将货量压到下半年,但现在调控加码的信号,显然打乱了他们的算盘。北京中原的预估是,一旦占据目前市场主体的二三线城市限购, 下半年全国房地产销售面积的减少可能会超过两成。

更糟糕的是,限购未至,限贷先行。重庆、南昌、太原等二三线城市部分银行已暂停发放个人房贷。而地产商目前自筹资金的重要来源——房地产信托也被收紧。针对地产商资金链问题,连万科董事会主席王石也说:“100%的公司都感受到压力,资金紧张。”

今年上半年,中海地产在多个一线城市进行降价快销。这样的故事会在二三线城市的地产商身上重演吗? 

地方政府的“紧箍咒”

近期的国务院常务会议指出,当前楼市调控更需引起警惕的是,由于担心住房成交量下降过快影响经济发展,少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

房地产库存积压,开发商资金回笼放缓,拿地意愿下降,土地财政收入锐减。在这个连锁反应中,受限购影响最深的,除了开发商,就是地方政府。

根据中国指数研究院的最新数据,上半年全国130个城市土地出让金为7524亿元,同比下跌了5.5%。其中上海以494.06亿土地出让金额名列第一,但同比下降了21.97%;而名列第四的北京则同比下降48.32%,成为前十名中下降幅度最大的一个城市。

值得注意的是,名列二、三的武汉和昆明,土地出让金的同比增幅分别达到77.33%和416.03%。而它们属于限购执行力度不算严厉的二线城市。

地方政府显然不愿意看到这样的限购政策维持太久。早在去年下半年各地出台限购政策之时,部分城市即刻公布限购令的“试行期”。例如,厦门、福州、海 口10月份出台限购政策时,将政策的结束期限定在了当年年底,为期仅不足三个月。而温州市将10月中旬开始的限购政策的有效期定为半年。

但到了今年年初,在住建部的三令五申下,各地的限购政策得以延续,而不少城市颁布的限购令执行期为一年。

时至近日,“对限购政策进行细节调整”的呼声再起。此前,大连和海口曾传出将对限购政策进行调整的消息,但两地官方随即进行了辟谣。而北京房地产业协会副秘书长陈志也曾表示,对于北京这样的限购政策执行比较严的城市,是否可以通过调整限购年限,来支持自住型购房需求。

但近期的国务院常务会议指出,当前楼市调控更需引起警惕的是,由于担心住房成交量下降过快影响经济发展,少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

的确,有部分城市出台的限购细则相对宽松,有的则在限购区域上打折扣。例如,成都出台的限购令限购范围为本市主城区,没有涉及到上一年为成交主力的郊区郊县。贵阳的限购政策更松,限购范围只在贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。

而加入限购队列不久的石家庄,在出台限购令的同时,也降低了当地落户门槛,省内人员在当地购置住房并实际居住的可以办理落户手续——这都引来关于限购执行力度的质疑。

“我们还要承担保障房建设,还要偿还地方政府融资平台债务。”一位地方政府人士诉苦,处处都需要钱,还限购房地产,那真是无米之炊了。

把二 三線 城市 起來 第四 四波 樓市 調控 啟動
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宏观调控也许已经大获全胜 张化桥

http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400100u9sd.html

这一年多来,中国政府在反通胀方面的力度举世瞩目。只有一个很有自信和执行力的政府才能在短期内做得如此坚定和彻底。但是,在大家喊"加油,加油"的时候,也许,这个胜利其实已经获得了。

 

说这话,我冒了很大的风险。首先,我在基层工作,对全国的情况掌握得不够。其次,目前宏观数据显示经济依然相当"不错"。很多人说,经济还是过热。

 

宏观经济政策的把握从来不是科学,而是一个非常高深的艺术。政策产生效力通常有时差,而时差究竟是多少也不稳定。而且海内外各种不确定性和未知数也会起作 用。本人跟很多同行一样,经常指手划脚,批评政府的政策太松,太紧,太早,或者太晚。但是,大家站着说话腰不痛。把你我摆在决策的位置上,我们行吗?

 

不过,我还是想斗胆说说看法。我认为,在宏观调控方面,政府已经做得相当成功。如果我可以进言的话,我觉得,政府现在有三件更为迫切的宏观经济政策要调整: (1) 在资金市场, 开闸放水, 但是提高水价,(2) 减税,(3) 限制地方融资平台。让我一一道来;

 

第一,政府应该考虑在放松信贷流量(降低存款准备金率,抛弃贷款额度限制)的同时,大大提高基准利率水平。现在企业(国企除外)遇到的最大问题不是利率高 低,而是能否获得资金。健康的企业不在乎利率高几个点,而衰败的企业觉得无息贷款也没法承受(毕竟,本金还是要还的)。众所周知,我们周围有大量摧毁经济 价值的企业。目前的利率政策奖励低效率的企业和地方融资平台,恶化资金短缺,加剧金融市场的腐败和不公平。在增加资金供应量的同时,提高银行基准利率,会 有助于民间利率的降低和高利贷的降温。

 

政府需要做的第二件事是全面减税。高税率鼓励逃税,窒息经济,妨碍创业和就业。高税率实际上导致税收收入的减少(原因是逃税和经济活动的减少)。各种减税政策往往创造腐败和私下交易。

 

第三,大大限制地方融资平台的功能。他们多数的活动是低效率的和摧毁经济价值的。而且,他们推高了原材料价格,乃至整个通胀,恶化了民营企业和中小企业的 生存条件(比如,恶化了融资环境,破坏了公平竞争)。确实,现在经济也许还需要降温,但是,继续降温不应该以中小企业为代价。温州和其它地区的民间集资和 出现的问题充分暴露出两个问题。一是中国存款利率太低,二是中小企业急需资金,而又无法从银行获得支持。

 

请允许我归纳一下我对目前经济状况的看法。
(1)中国通胀压力依然很大,但是,只要克制地方融资平台的活动,通胀压力会大大消除,中国经济的效率会大大提高,公平性也会改善。
(2)过度使用存款准备金率的提高,只是提高了市场资金的紧张程度和利率,而国企,地方融资平台和有办法获得银行贷款的人们没有受伤,只是中小企业受伤很重。同时,存款人损失很大。
(3)如果现在的经济政策不马上调整,国内股票市场还可能再大跌。银根太紧,必然有所伤害。从现在的银根和市场利率来看,国内股票基本上都太贵。

宏觀 調控 也許 已經 大獲 全勝 張化 化橋
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陝西某高速貸款斷裂欠賬已數千萬 國家信貸調控惹的禍?

http://www.infzm.com/content/62429

6月底,負責云南省高速公路建設管理的云南省公路開發投資有限公司被曝貸款千億卻想「只付息不還本」的信用違約事件後,餘波未了,又有高速公路被捲入資金危機:陝西省在建的延志吳高速發生銀行貸款斷裂導致拖欠巨額工程款事件。

西安晚報》報導,今年6月份以來,在建的延(安)吳(起)高速公路26個施工標段,超半數陸續停工,更被指拖欠農民工工資上億元。8月20日上午,延吳高速公路第十一標段的10餘名工人代表冒雨來到延安市高速公路建設管理局,他們已經是數次到這裡來討要他們的工錢了。

據延吳高速公路十一標段主管隧道安全施工的經理王世遠講,十一標段總共有330名工人。「到現在,僅十一標段經過延安市高速公路建設管理局簽字認可 的總欠賬就高達3900多萬元,其中農民工工資1200多萬。這僅僅是拖欠我們一個標段的農民工工錢,據我們保守估算,整個工程拖欠26個標段所有農民工 的工資絕對過億元」。

報導裡所提到的「延吳高速」全稱為延安安塞經志丹至吳起高速公路,也稱「延志吳高速」(下文同),項目由陝發改交運〔2008〕2089號陝發改基礎(2009)1495號批覆。

根據上述文件,延志吳高速全長約117公里,暫定建設里程約110公里。項目於2008年12月開工建設,計劃工期為四年,項目總概算為1078507.6萬元。

在陝西省交通運輸廳網站的「諮詢投訴」 欄目,有網友在2011年4月份已經反映過延志吳高速拖欠工程款的問題:「延安經志丹至吳起高速公路,已經半年不支付工程款了,施工單位實在無法忍受了, 農民工也無法忍受了,材料供應商更是不能再忍了」,「工程幹到這樣,我們都墊付幾千萬了,企業馬上要拖垮了」,「業主到底有沒有資金」。

延安市高速公路建設管理局在該欄目回覆稱:「延志吳高速公路建設管理局目前因國家資金調控,資金出現了一些短缺,但我局多方融資,從2010年11月至2011年4月半年時間共給施工單位撥款813999219.68元」。

根據前述有關批覆文件,延志吳高速的資金來源以延安市政府自籌為主,國家和省上給予補助。而據陝西省新聞網站華商網消息,延安市高速公路建設管理局長助理胡援強對記者解釋稱,之所以出現撥付工程款不及時的情況,是因為國家金融政策調整,導致銀行貸款斷裂,工程融資出現問題。

據胡援強介紹:延吳高速公路項目是延安市政府在金融危機下國家號召拉動內需的情況下上馬的工程,「當時是由市政府出面做擔保從銀行貸款」。
 
從胡援強的說法看來,延志吳高速上馬的大背景是2008年的金融危機以及隨之而來的4萬億投資和基礎設施建設。當時,各地基礎設施建設狂飆突進,公路網絡建設是其中的重要組成部分,高速公路貸款項目在很長一段時間內都是各大銀行的座上貴賓。
 
2010年年底以來,為應對通貨膨脹,國家貨幣金融政策轉為持續收緊,並著手清理整頓地方融資平台。2010年6月,國務院下發《國務院關於加強地方政府融資平台公司管理有關問題的通知》,要求對地方融資平台進行清理,禁止地方政府以「直接、間接形式為融資平台公司提供擔保」。
 
「今年國家金融政策改為穩健發展,取消了政府的擔保,所以銀行的貸款也就斷了。」胡援強說。
 
胡援強表示,資金鏈斷裂後,延安市政府無力承擔起該項工程的後續建設費用,遂將該工程上交到陝西省交通廳,「8月初確定移交,目前正在辦理交接手續,已接近尾聲。」

胡援強稱,將多方籌措資金先給欠款民工補發部分拖欠工資,「目前已經籌措到300多萬,應該能支付工人4個月的工資,剩餘工資盡快想辦法給予支付。」


陝西 高速 貸款 斷裂 欠賬 數千 國家 信貸 調控 惹的 的禍
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房市調控不可松

http://magazine.caixin.cn/2011-11-11/100325079.html

中央政府應頂住利益集團的壓力,鞏固和擴大調控成果,打破一廂情願的「救市」預期

  房地產調控力道該持續還是該放鬆,爭論已趨白熱化。在此關頭,溫家寶總理11月6日的講話,牽動著房地產開發商及其他利益相關方的神經。溫家寶 強調,目前「房地產市場調控絕不可以有絲毫動搖」,調控的目標是既要使房價回歸到合理的水平,同時又促進房地產業持續健康發展。

  市場人士對這段講話迅速做出多種解釋,但至少有一點共識:儘管宏觀經濟政策轉而強調「適時適度預調、微調」,房地產市場調控政策短期內不會鬆 動。此前,不少房地產開發商期待2008年的「救市」之舉會重演。我們認為,當前是房地產調控效果集中顯現的時期,也是此輪調控成敗的關鍵時期。中央政府 應頂住利益集團的壓力,鞏固和擴大調控成果,打破一廂情願的「救市」預期,這樣才能使房地產業走上健康發展之路。

  如今,「降」字已成為房地產市場最為敏感的熱詞。降價銷售現象已從一線城市向全國蔓延。眾多分析人士認為,市場拐點已然顯現。一方面,全國大部 分城市房屋交易量驟減,局部地區在樓盤較大幅度降價後出現退房潮,甚至售樓處遭打砸。另一方面,伴隨著市場轉冷,一系列「陣痛」也開始發作,例如,中介接 連倒閉、開發商資金鏈吃緊、房地產投資增幅驟降、建材需求疲弱、土地市場降溫,等等。地方政府的土地財政收入也明顯下降。有此種種情形,「院外活動集團」 不難找出籲請房地產調控由緊變鬆的理由。

  這些市場反應及伴隨的陣痛,並非首次出現。2003年下半年以來,中國政府對房地產市場的多次調控可謂手段繁雜,既包括推行「招拍掛」,控制土 地供應,推進經適房與廉租房建設,還祭出過取消房貸優惠利率、提高購房首付比例、加息,對二手房交易徵收交易稅等金融財稅手段。然而,數次調控結果都是越 調越漲。特別是2008年底「4萬億」刺激計劃推出後,銀行發放天量信貸,這使得很多處於困境的房地產公司重獲能量,再操泡沫遊戲。調控失敗的根由,即在 於調控功虧一簣。

  今天,我們既為政府未重蹈「救市」覆轍而感欣慰,同時也不免擔心:隨著調控效應進一步顯現,政府承受的壓力必將繼續增大,本輪調控還能否進行到 底?過往的教訓值得記取。只有房地產發展中的不確定、不穩定因素得以消除,宏觀經濟才有望實現強勁增長、可持續增長和平衡增長。

  調控政策不可松,並不簡單等同於「擰緊發條」。房地產調控成敗之關鍵,不但在於「使房價回歸到合理的水平」,更在於「促進房地產業持續健康發 展」,真正走出越調越漲的怪圈。這意味著房地產調控絕非一「降」了之。若調控不解決與房地產相關的一些深層次問題,那麼,在短期降價之後,房價可能會報復 性反彈;部分房地產企業前僕之後,還會有大量資金後繼湧入房地產市場;更嚴重的是,改善民眾的居住條件的目標可能遲遲難以達到。

  我們認為,本輪房地產調控應該在三個方面取得突破性進展。

  首先,建立並完善可持續的科學合理的住房保障體系。盡快建立全國性住房信息系統和個人信用與收入信息系統,充分利用市場機制,為住房保障體系服 務。同時,制定完善可持續的科學合理的住房保障中長期規劃。應當重視運動式保障房建設帶來住房供應與居民實際需求不匹配的驚人浪費;學習和借鑑國外保障房 管理經驗。

  其次,大力發展健康、規範的住宅租賃市場,以收「房市穩壓器」之效。政府應把發展租房市場放到更加重大的戰略地位。在當前CPI高漲與房租節節 攀升的形勢下,優化住宅租賃市場的監管框架,釐清市場發展方向和政策目標,制定完善配套法律法規,力促國內房地產市場由「重買輕租」向「租購併重」轉向, 已然刻不容緩。

  此外,切實弱化地方政府對土地財政的依賴。地方政府是房價上漲最大的受益者。只有終結土地財政,才能徹底打破越調越漲的怪圈。作為一項完善土地 管理與城鎮公共財政制度的重大改革,房產稅已在多地試點。同時,地方債試點也正在推行。土地財政的終結,要靠地方政府的「開源節流」。除了財稅制度的改 革,增加地方財政的「開源」,更需要在政府財政透明化和決策民主化基礎上的「節流」。

  這些改革措施是房地產調控的題中應有之義,不僅豐富了調控政策的內涵,也將為「絕不動搖」的執行提供更大的彈性和空間。


房市 調控 可松
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地產調控不會松

http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100329055_all.html

 從偷偷摸摸地降,到大張旗鼓地降,從擔心老業主砸樓盤,到拼著挨砸也要降,在過去的半 個月時間裡,房地產開發商對於降價的認識發生了質的飛躍。與此同時,宏觀經濟政策「微調」、信貸定向寬鬆等論調又起。隨著房地產投資增幅下降、土地流拍加 劇,地方對中央政策底線的試探性動作不斷「上演」,初見成效的樓市調控會就此放鬆嗎?

  在11月11日的財新峰會地產論壇上,一位房地產商會的會長、一位關注地產的獨立經濟學家,加上兩位投資銀行人士及一位開發商代表,不約而同地給出了否定的答案。

  讓開發商終於「死心」的是國務院總理溫家寶的講話。10月12日佛山放寬限購時,燃起了地產界對年底放鬆調控的期待,然而佛山政策當天被中央叫 停,有如給業界當頭澆了盆冷水。11月6日,國務院總理溫家寶在俄羅斯聖彼得堡公開強調,「對於房地產一系列的調控措施,決不可有絲毫動搖,政府的目標就 是要使房價回歸到合理價格,同時又促進房地產業持續健康發展。」

  在這之後,各界對地產調控政策的走向已然明朗:房地產調控在明年黨的十八大之前應該不會退出,開發商至少需要挺過明年上半年。正是在此預期之下,最近一週,房價大降案例集中爆發了。

地方中央博弈加劇

  自11月初「中海御景西岸」「龍湖酈城」等樓盤相繼拉開降價序幕後,上海部分樓盤降幅已達到30%以上。

  更重要的變化是,一手新盤的降價已開始帶動觀望數月的二手房市場。在過去一週,上海成為繼北京和深圳後第三個二手房價格指數下跌的城市。據中原 地產統計,11月7日-13日,京津穗深四大城市的二手房報價均創年內新低,其中北京、深圳和天津均為歷史最低位;同時,五大一線城市的二手房新增掛牌量 較2010年年末也出現大幅萎縮。

  市場趨勢已經明朗。據中原地產監測,10月份30個大中城市的新建商品住宅成交量已經較去年同期大幅下滑42%,11月份降幅呈不斷擴大趨勢。

  土地市場也不容樂觀。中國指數研究院的數據顯示,10月,全國133個城市共成交土地1365宗,成交面積5500萬平方米,環比減少40%, 同比減少37%;其中住宅類用地408宗,成交面積2004萬平方米,環比減少37%,同比減少45%。熱點城市中,深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市 則整月無宅地現身,廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊紛紛零成交。

  相應的,多數城市的土地收入也在下降。據中房信·克爾瑞系統監測,今年前10個月,上海的土地成交金額同比下跌了25%,杭州、南京同比跌幅在三成左右,西安、長沙等地更是同比下跌超過五成。

  「有一個省長跟我聊天,明年的地方財政收入、土地出讓金怎麼預算、怎麼拍都不知道,地方財政收入都沒有了。」在11月11日的財新峰會上,德意 志銀行亞洲投行部主席蔡洪平表示,現在最著急的還不是老百姓,而是地方政府。一方面地方政府土地收入少了;另一方面,在地方經濟中,特別在沿海地區,已經 很難改變投資拉動經濟增長的方式,也很難改變現有投資結構,地方政府對房地產的依賴度還是太高。

  蔡洪平指出,樓市調控的核心問題,是中央政府與地方政府利益的調節。中央政府制定目標,地方政府花錢做事,但土地收入又在減少。因而,地方與中 央的「貓鼠遊戲」不可避免。他認為,如果情況繼續惡化,地方政府可能會採取一些變通的方法「增加彈性」,但絕不會「宣佈」取消限購等調控措施。

限購短期不會退

  在地方政府「叫窮」、房地產開發商「叫苦」的博弈之下,中央政府的房地產調控政策何去何從?獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠判斷,這一 次政府不會選擇救市。「2008年救市,後來把經濟搞壞了,若再這麼做,誰來承擔責任?」他指出,很多開發商還等著政府去救,是很不明智的選擇。

  全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為目前已基本實現年初制訂的地產調控目標,但從今年年底到明年兩會之前,政策都不會放鬆,除非出現一些特別大 的問題,比如說很多開發商的資金鏈都斷裂了。「但這種情況不可能出現,據我瞭解,沒有聽說哪個大型開發商資金鏈會斷。去年開發商已經大量充電,而且經歷 2008年經濟危機後,大型開發商都比較謹慎。」聶梅生說。

  陽光100集團常務副總裁范小沖也表示,限購現在肯定不敢放,「因為已經騎虎難下,目前需求還很旺盛,所以要玩命地按著彈簧。現在別說不會放,反而還會不斷加力度,因為彈簧不斷積蓄力量,如果不加力度就會又爆了。」

  與以往一樣,對房地產政策的預期,更重要的是其對經濟整體的影響。瑞銀證券首席經濟學家汪濤指出,房地產對經濟的影響倒不是房價降了多少,而是 其對水泥、工程機械、建材家電等上下游產業鏈的影響。如果成交量大幅下滑,且開發商投資意願持續下降,整個社會的開工建設就會下滑。「今年鋼筋、水泥的增 長都是個位數的。」

  汪濤分析,房地產政策調控是否需要變化,還得根據整體經濟形勢來判斷。「政府不會特別關心某些房地產商能不能活下去,而是關心整個經濟、工業生 產、就業等方面。如果出口大幅下滑,需要內需來支撐,政策可能會有轉向。」她認為,樓市調控政策短期內不會退出,「現在退出的話,房價可能會報復性反彈, 調控又將功虧一簣」。

  聶梅生認為,暫時沒有必要擔心房地產投資下降對整體經濟產生的影響。根據國家統計局的數據,今年1月至10月,房地產投資已將近5萬億元,超過了去年全年的投資規模。其中,有超過1萬億元是保障房的投資。

  而現有政策也不會一成不變。聶梅生認為,如果放鬆的話,會從貨幣政策開始,在通脹壓力已經稍緩的情況下,應該適當放鬆銀行對個人第一套住房按揭貸款的限制,因為這涉及民生。此外,明年可能還會先在房產稅、土地出讓制度以及房地產金融方面出現改革。

  謝國忠也認為,限購政策並不是完全不能放鬆。「為什麼有限購?是因為政府不願意加息,用限購政策來取代加息。」謝國忠說,「貸款利息應該反映它的風險,如果貨幣政策加息的話,可以取代限購令。但不能一邊把利息壓著,一邊取消限購,那就等於是在補貼投機了。」

調整仍將持續

  對於政策短期內不會放鬆的判斷,地產界已趨一致。預期明確之後,降價及行業調整便勢在必行。

  「今年A股、H股都沒有房地產企業上市,資本市場對房地產的資金支持已基本斷掉,現在的情況已經清晰,如果政府沒有什麼動作的話,地產行業將在未來幾個月時間內發生大的震盪,房價繼續下行,出現更多企業倒閉或者砸售樓處的現象。」蔡洪平如是說。

  謝國忠則判斷,很多房地產企業會破產,企業將重組。「中國的房地產企業不能有2萬多家,可能2000多家都會覺得多。」他說,「只有重組之後,這個行業才能變得健康,不需要依靠泡沫來維持盈利。長遠來看,泡沫破了之後對房地產行業是有好處的。」

  「房地產公司過去是依靠槓桿、囤地、土地增值,而不是靠造好房子創造價值。靠這種簡單的規模效應,簡單地消耗土地,靠泡沫,這種成長是不真實的。」在范小沖看來,調控是對房地產行業的一種修正,調整的過程將是去槓桿化和去泡沫的過程。

  萬科集團總裁郁亮11月12日接受媒體採訪時也表示,房地產業再留戀過去的好日子已經不現實了。「我們現在進入了下半場,和上半場不一樣,開發 商作為『足球運動員』,要有不同踢法,開發商可能該和原來的很多做法說再見了,要做新的東西。比如,過去覺得有好產品就一定可以賣掉,賣高價,多賺錢,但 這個邏輯現在不成立了。」

  郁亮認為,2012年萬科的發展策略是過冬,在冬天模式下,萬科需要做到現金為王,賣樓更加積極,不能囤地,以及更加謹慎地買地,最後要降低運 營成本。對於不斷發生的開發商降價後售樓處被砸事件,郁亮表示,萬科會繼續堅持合理定價原則,更加積極地與業主溝通,但基本的市場原則必須要堅持。

  萬科的心態,在目前的房地產業界很有代表性。

保障房需做實

  作為此次地產調控組合拳中重要的組成部分,保障房的建設進度與限購退出的時間和方式有著直接關係。但對於保障房的實際完成情況,及其對宏觀經濟的拉動作用與效果,仍有待觀察。

  住建部11月10日宣佈,到10月底,全國城鎮保障性安居工程開工已超1000萬套,實現了年初計劃的目標任務。

  汪濤對此指出,這次調控組合拳裡最重要的一拳是保障房,「保障房關鍵看執行,現在保障房在建而沒有完工的有1500萬套,去年開工了500多萬 套,但當年只建完了30多萬套,今年不知道能完成多少套。明年再要開工不管是800萬套還是1000萬套,仍然是很大的量,但問題是政府能否把這塊做實, 開工之後對鋼筋、水泥等形成真實需求,而不是挖個坑、剪個彩就算開工了。這一塊還需要中央政府把資金做到位,讓地方政府真正有動力去完成。」

  汪濤認為,房地產的長期健康發展需要調根本,保障性住房建設是一個可行的方式,問題是必須要做到實處。

  年初,住建部與地方政府簽訂了保障房軍令狀,地方政府無一不將保障房當做一項重要的政治任務去完成。但據財新《新世紀》調查獲知,地方上對於保障房的統計口徑其實非常混亂,不少地方把單位自建房、政府公務員小區等都納入了保障房統計範疇。

  對此,蔡洪平認為,這次調控的根本問題是調控地方利益,建保障房也是抓到了根本。「我相信這就是痛的地方,」蔡洪平表示,「地方政府才不願建這 個東西,保障房指標定了以後,地方政府官員來北京開會,沒有哪個城市真心願意建,因為這實際上是地方利益損失,地方財政損失。所以,他們故意把數據弄得很 混亂,3600萬套是不可能完成的,因為這是核心利益所在,地方政府不會這麼無私無畏地去做保障房。這是根本的問題,只有保障房真的建成了,調控才能調到 根本上去。」

  從此前的佛山限購鬧劇可看出,目前地方和中央對於房地產調控已進入深度博弈階段。地方政府不斷希望衝破限購「魔咒」,但中央政府決心堅定。保障房建設,其實也是中央和地方博弈的一塊重要內容。

  中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱曾表示,保障房建設應防民粹主義,中國政府在承諾天量保障房建設的同時,更應該思考保障 房的界限,政府參與的限度在哪,保障房的收入來源是什麼,政府應該如何支持保障房的建設。「政治家們有他們的思考,但經濟學家們一定要適時提醒,花錢的時 候留點神。」樊綱表示。

  蔡洪平也認為,「在政府強烈干涉下打壓下去的房地產市場,最後局面也不會很健康。這個市場已經被糟蹋了,很難相信還可以在上面畫很美好的畫——可能這個問題會更嚴重。」

地產 調控 不會
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【地產札記】調控的風往哪個方向吹?

http://www.infzm.com/content/69289

「限價令」重在一個「限」字,連它的標準都能上調,這恐怕是龍年春節後,樓市第一單戲劇性新聞了。

1月30日,大年初八的晚上,新浪樂居發現,廣東省中山市悄悄放寬了「限價令」。原本,定價超過5800元的樓盤,就不能賣了;新標準是,只要不超過6590元,都可以去中山房產局備案了。

這老規定,原也沒存在多久,2011年11月10日頒佈的,還同時給出了到期的期限——2011年12月31日,被戲稱為「史上最短命」限價令,滿打滿算52天。

2012年年初,《華夏時報》的記者發現中山市政府沒對限價令是否延續進行表態時,寫了一篇名為《中山52天的限價決心》的文章。

這篇報導頗有先見之明,暗示了限價令的標準可能會上調,因為早在去年12月22日,中山市住建局局長陸德華在市黨代會分組討論時就透露,今後5年中山GDP年均要增長11%,2012年如果要繼續限價,限價標準應該以2011年樓市均價為基數再加上11%的增幅。

新的限價標準果然是按照這個算法來上調的。2011年中山一手住宅均價約為5936元/平方米,加上11%的增幅,就是6589元,加一塊錢,湊個整,6590元。

巧的很,廣東知名房地產公司恆大集團2011年賣出去房子的均價,也是這個數。據《21世紀經濟報導》等媒體的記錄,2012年年初在香港的投資者交流會上,恆大董事局主席許家印在公佈這個消息時,還特意加上了一句話「我認為這就是中央希望的合理價位」。

「中央希望」、「合理價位」,現如今,地方政府和房地產商,都在揣摩這兩個詞背後的意味,但誰也不敢貿然做點什麼,儘管誰現在都很難受。

誰都看得出來,調控仍將是今年中國樓市的主旋律。中山限價標準上調新聞出來的第二天,在1月31日召開的國務院第六次全體會議上,溫家寶部署 2012年六大重點工作,其中一條就是鞏固房地產市場的調控成果,繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施,促進房價合理回歸。

所以,2011年48個出台了「限購令」的城市,多數公開表示政策將繼續,沒人說放開;而十幾個出台了「限價令」的城市,目前也只有中山市,上調了限價的標準。

這讓盼望政策放鬆的開發商多少有點洩氣。2月2日,《東方早報》的一篇文章,用了「掰著手指頭算經費,熬等下半年曙光」的標題。

但調控鬆動的「風聲」,還是不斷傳來。在廣東增城市,最近開盤的一處「翡翠綠洲」,開發商就在拿「傳言增城限價標準將提高5%,調控有所放鬆,現在 是買房最佳時機」來說服購房者。而摩根大通發佈的2012中國經濟展望報告也稱,「決策者在什麼時間、以何種方式退出房地產緊縮政策是2012年面臨的一 個主要政策抉擇」。

銀行信貸政策的微調,似乎也暗示了政策鬆動的可能。年後,幾家財經媒體都報導稱,京滬兩地多數銀行已將首套房貸利率從之前的「上浮」改為「基準利率」,少數甚至給優質客戶打八五折。

而央行對樓市的新表態——繼續落實差別化住房信貸政策,滿足首次購房家庭的貸款需求——更加被一些房地產業內人士解讀為樓市調控放鬆的信號。

「今年調控的放鬆,首先將體現在流動性的放鬆上,並且已開始。」據媒體記錄,中海董事局主席孔慶平在2012年2月2日的中海地產春茗會上這麼說。

這條消息在微博上一露面,馬上得到若干地產圈內人士的狂頂和盛讚——「2012樓市調控會放鬆,第一步已經開始」,這其實是皇帝的新衣,孔慶平只不過是那指出來的小孩。

但財經評論人葉檀覺得這麼想簡直是在「做夢」,「放鬆首套房貸絕不意味著調控政策的放鬆,相反,意味著調控政策的長期化,有關方面希望化解房地產調控帶來的負面衝擊,以免調控半途而廢。」

究竟誰號准了中央的脈,無論如何,都得等到二季度,才能看得更清楚一些。當下,還是先看看開發商們的實際反應吧。2月7日,搜狐焦點網蒐集了開發商 業已公佈的2012年銷售目標,發現多數房企「無力禦寒,維持或下調銷售目標」,認為調控放鬆已經開始的中海集團,保持了跟2011年相同的800億港元 的目標。


地產 札記 調控 的風 風往 哪個 方向
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房地產調控需看地方債務「臉色」

http://content.businessvalue.com.cn/post/6272.html

土地出讓金的下滑抑制地方政府可支配收入的增長,使地方政府今後兩年面臨更嚴重的償債壓力。

2011年,「笨豬五國」(葡萄牙、意大利、愛爾蘭、希臘、西班牙)、美國主權債務危機此起彼伏,日本、法國等也都面臨巨重的債務循環壓力。除澳大利亞、丹麥、瑞典、芬蘭等少數國家外,其他的發達國家政府債務餘額/GDP都超過60%的警戒線。

與此同時,2011年中國地方政府債務規模激增,潛在風險較大等問題也逐步暴露。與發達國家不同,中國地方政府債務問題產生的根本原因是分權式財稅 體制的弊端。1994年中國分稅制改革後,地方政府隱性債務不斷增長,20世紀90年代末,地方政府紛紛開始建立地方融資平台以解決地方發展中的資金瓶頸 問題。

2008 年為應對全球金融危機,中國大幅減息、放鬆信貸、降低汽車購置稅、全面放鬆並刺激房地產業並推出「4萬億投資」刺激政策,從而實現了中國經濟「V」型反轉。過度的刺激一方面帶來了產能過剩通脹高企的後遺症,另一方面也造成了地方政府債務高企的風險。

按照國家審計署的數據來看,截至2010年底,中國地方政府債務餘額10.7萬億元中,政府負有償還和擔保責任的或有債務總計是9.05萬億元,佔 84.4%,而政府可能承擔一定救助責任的債務1.66萬億元,佔15.6%,地方融資平台公司政府性債務餘額中,有80%由政府負有償還、擔保責任,總 計3.95萬億元左右。

在這些政府性債務分佈中,直接反應出部分縣級政府負債率過高。截至2010年底,有78個市級(佔比19.9%)和99個縣級(佔比3.56%)政 府負有償還責任債務的債務率超過100%的警戒線。另外,由於地方債務主要集中在基礎設施等前期投入大,現金流回收期長的項目,「舉舊還新」使地方債務的 資金鏈蘊含較多風險。初步匡算,2010年底,地方政府性債務餘額中舉舊還新的債務大概在7000億-10000億元左右,佔比是6.54%-9.35% 左右。

由於2011、2012年將有大量過去的貸款到期,這2年地方政府還本壓力最大。地方政府貸款中54%的期限在5年以上,2011年到2015年期 間,大量地方債將進入還本付息期,按照審計署披露的數據,2010年底地方政府性債務餘額中,2011、2012年到期償還的佔24.49%和 17.17%,2013年至2015年到期償還的分別佔11.37%、9.28%和7.48%,2016年以後到期償還的佔30.21%

土地是地方財政收入的命脈。在中國地方政府的可支配收入中,國有土地使用權出讓金是重要組成部分,2010年,土地出讓金佔地方可支配收入27%。 在地方政府負有償還責任的債務中,承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務佔23.79%,達到2.55萬億元,土地收入下滑將導致地方政府還本付息困難和 壓力顯著增加。一旦房地產價格「硬著陸」、土地出讓金下滑將使地方政府面臨較嚴重的債務負擔和資金還本付息壓力導致地方政府資金鏈斷裂、陷入債務危局。

在房地產的持續調控政策下,2011年中國土地市場呈現流拍率上升、溢價率下降的態勢,這導致地方政府土地出讓收入大幅銳減。130個城市2011 年土地出讓金收入與10年同期相比降12%,其中住宅用地降18%。2012年,房地產開發商的資金壓力加大,銷供比下降會帶動土地溢價率和平均地價進一 步下滑,地方政府土地出讓金收入將會整體大幅下降,土地出讓金的下滑抑制地方政府可支配收入的增長,使地方政府今後兩年面臨更嚴重的償債壓力。

在目前一方面減稅,一方面房價調控的雙重壓力之下,國內許多地方政府今後兩年的財政壓力可見一斑。在一些地方政府看來,投資拉動地方GDP增長的虛 榮猶在,改革總是痛苦的,以往的解決模式當然是最得心應手的。在沒有更加快速有效的解決方式的前提下,走老路,回頭路的情況難以避免。所以2012年以來 不少地方開始出現了房價、土地放鬆的情況。其中還不包括佛山、成都、蕪湖等地的被叫停的樓市微調事件。


房地產 房地 調控 需看 地方 債務 臉色
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樓市微調風起,重演鬆緊遊戲:「調控不變,但不會更緊縮」

http://www.infzm.com/content/76744

5月樓市虛火上升,地方政府微調政策不斷,是否預示著,在宏觀經濟不景的背景下,樓市調控的鬆緊循環又將重演?

2012年5月過後,北京各區縣主管財稅的領導紛紛召集各大開發商開會。據北京一位地產界人士透露,各級政府開會的目的是希望大家能幫「缺錢」的政府一把,預先繳納一筆稅款。

慘淡財務狀況之下,類似的會在中國各個省市都在召開著。青島當地一位開發商對南方週末記者透露,5月下旬,青島市主要領導將約20家開發商叫到市委辦公室開會,主題是討論,可以通過什麼雷霆手段,改變樓市過去一年成交低迷的狀況。

地方政府們對於樓市的殷切期望,似乎在5月收到了回報。全國各大城市的樓市成交全線飄紅。搜房網數據監控中心監測的全國58個大中城市數據顯示,六 成以上城市5月的住宅開盤量有明顯增長,其中有13個城市開盤量環比翻倍增長。北京、上海、廣州、深圳四個城市5月住宅開盤量較4月均有一定程度上漲,其 中北京住宅環比4月上漲83%。

似乎2009年春末令人驚悚的一幕重演。開發商的降價行動和地方政府的救市行為導演了又一輪樓市的V型反轉——尤其是中國決策層近來關於房地產調控表述的變化,被樂觀派視為樓市曙光的真正來臨。

2012年5月19日下午,溫家寶總理在武漢提到要宏觀經濟保增長的同時,說「要穩定房地產市場調控政策,嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策,採取有效措施增加普通商品房供給,繼續推進保障性安居工程建設,促進房地產市場平穩健康發展」。

2012年5月23日國務院常務會議在部署下一階段經濟工作時亦提出,「穩定和嚴格實施房地產市場調控政策」。而在4月13日國務院一季度經濟形勢分析會議上,相關表述為「鞏固房地產市場調控成果。堅持房地產調控政策不動搖,決不讓調控出現反覆」。

這些表述的微妙變化,被外界解讀為樓市調控政策或出現鬆動,並引得地方政府與購房者一時間再度躁動不安。5月31日有報導稱,石家莊市近期擬出台5項樓市微調措施,其中「人均住房面積低於全省人均住房面積的市民將允許購買第三套住房」,被指觸及限購令紅線。

不僅僅是石家莊,為保持樓市回暖的可持續性,包括北京、上海、揚州、蕪湖、廣州、武漢在內的數十個城市都適當微調了當地的樓市政策,通過土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等方式刺激樓市成交。

不過,眼見各地「微調」蠢蠢欲動,住建部在6月5日重申,堅持房地產市場調控政策不動搖,對於地方出台放鬆抑制不合理購房政策的,將及時予以制止或糾正。

住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興在接受南方週末記者採訪時亦指出,中央調控政策大方向沒有任何改變的可能,但也不會有新的緊縮政策 了,而凡是刺激剛需或者首套房的政策,只要沒有違背本輪樓市調控的核心,應該都會給予地方政府一定的微調空間——尤其在宏觀經濟持續下行的背景下。

樓市紅五月的背後

近日,北京許久未見的日光盤紛紛湧現,魯能7號院、華潤公元九里、龍湖時代天街等項目在開盤當天都被一搶而空,購房者中不乏投資客的身影。

在北京順義的魯能7號院,看上去沒有任何跡象顯示中國正置身於前所未有的房地產調控中。順義是北京市郊一個蓬勃發展的新區,在2012年5月20日的一次開盤中,兩千多名購房者擠滿了售樓處,爭搶500套房源。

最終,該項目在開盤6個小時即售罄,開發商魯能地產收金6個億。這場瘋狂搶購的失利者們在售樓處久久不肯離去,惆悵溢於言表——因為他們聽說開發商的下次開盤要漲價了。

魯能7號院並不是僅有的一個出現轉機的開發項目。5月份,中國各地的房地產市場均現起色。北京海淀一個每套房子總價都達數千萬的豪宅社區西山壹號 院,過去幾個月裡售樓處看房客絡繹不絕,最近幾個週末售樓處更是人多為患,開發商不得不臨時搬來簡便椅子來接待。該樓盤單價也在呈上漲趨勢,「真的賣得不 錯,週末開盤我們應該能銷8個億。」該樓盤的開發商融創中國北京副總經理樓豔青對南方週末記者透露。

想買個二手房也不容易。從5月下旬開始,北京朝陽二手房交易大廳便人滿為患,每天辦理過戶手續量四五百個,將整個大廳擠得滿滿噹噹,比之前激增五 成。根據北京市房地產交易管理網的數據,5月份北京市二手房成交量為12672套,同比漲幅為56.2%,成交量創2011年2月份調控以來的新高。

似乎一夜之間,買家重回樓市。根據中房信提供的一組數據顯示,5月,北京、南京、廣州、寧波等多地的商品住宅的成交量都已經超過了去年同期。在微調的30個城市中至少有20個城市的成交量已經超過了今年3月和4月份。

巨大而突然的成交量背後,是哪些消費者在支撐?在魯能7號院,手拿著一個路易威登手袋的一名中年女士對南方週末記者稱,看了一圈還是投資房地產更穩當些,她將籌碼押注於一些更為根本的動向,即中國政府或將逐漸放鬆宏觀調控。

在北京市房地產協會秘書長陳志看來,成交數據的上升,與眾多大型房企降價有關。據其對北京在售項目價格跟蹤監測顯示,2012年年以來北京共有110多個樓盤採取降價策略,佔全部在售商品住房項目的30%以上。

但另一方面,樓市「紅五月」的形成,亦得益於地方政府財政窮途下,一系列穩定房地產調控、通過落實利率優惠、降首付比例、減免稅費的政策微調。

國泰君安一份最新研究報告顯示,土地市場的持續低迷、商品房市場的低迷帶來相關稅費的降低,使得2012年中國地方政府收入下降18%。對於本身財 政、債務壓力纏身的地方政府而言,這筆資金缺口龐大得難以填補——按照歷史上地方財政收入、支出等增速測算,國泰君安預計2012年地方政府財政缺口高達 4.8萬億元。

該報告指出,借助「紅五月」之勢,在地方政府已經基本換屆完畢、財政壓力持續增大的時期,他們具有強烈的驅動力對樓市政策進行修正。

政策微調將成常態?

正是這樣的一些局面考驗著中國政府的神經。隨著中國經濟最近兩個月呈現出持續下行的趨勢,中國總理溫家寶在5月底稱政府將「把穩增長放在更加重要的位置」,此言被外界視為又一次「大環境鬆動」的佐證。

一位接近住建部的人士向南方週末記者透露,早在4月中旬,住建部就開始了一系列政策儲備和研究工作,核心內容是針對居民首套住房的優惠政策。在部署2012年房地產調控主要工作時,部長姜偉新也要求,在遏制不合理購房需求的同時,要支持居民購房的合理需求。

隨即而來的5月,「政策微調」是樓市最引人關注的字眼。多地集中進入政策微調期。從調高公積金貸款、減免稅收等常規性小動作,到直接變相取消或改變限購政策,包括揚州、蕪湖、廣州、武漢等在內的四十多個城市政府都採取了不同的動作,來試探中央房地產調控的政策底線。

這一次,不僅中央政府沒有迅速將所有試探政策打回去,甚至還有住建部官員為這些試探站台,表示他們的措施不是在刺激樓市。至今只先後有幾個城市的「微調」被叫停,這引起了更多城市的效仿和更大尺度的試探。

但顯然,中央政府並不想在房地產調控大方向上鬆口。溫家寶總理利用每一個機會重申,他仍希望房價回落至更容易承受的水平。最終,上述幾個急於從土地銷售獲得財政收入的城市,觸及中央政策紅線後,都被制止。

「觀察任何房地產政策的變化,都要放在宏觀經濟的形勢之下。5月份的經濟數據又要出來了,如果繼續維持下行趨勢,政策微調態勢仍會延續。」住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興對南方週末記者聲稱。

對未來房地產市場,萬科總裁郁亮近日表示不能樂觀。他稱5月份最後兩個禮拜樓市成交量比較活躍,這是降價求量換來的。「從萬科的統計來看,北京、上 海、深圳、廣州在內,全國現在庫存的商品房還有1.14億平方米,按照5月份的銷售,大概夠這些城市賣上11個月左右的時間。所以這樣來看的話,是不能樂 觀的。」

在未來半年,中國政府仍將面臨棘手的兩難局面,如果國內經濟增長出現持續滑坡,中國政府將會面臨巨大壓力。渣打銀行經濟學家在一份簡報中明確寫到, 目前並不預期會有降息或中央政府明確放鬆房地產政策,但如果經濟沒有起色,此類措施將在第三季度、十八大後出台——政治因素仍將決定房地產調控的主導方 向,而非市場。

與此同時,由於過去一年土地大幅流拍,中國樓市在度過2012年行業歷史庫存高峰後,在2013年中期庫存和新增供應將會大幅下降,「如果政策屆時才修正,很容易導致房價報復性反彈。」國泰君安那份報告中這麼寫到。


樓市 微調 風起 重演 鬆緊 遊戲 調控 不變 不會 緊縮
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